第一篇：土地登记监管范文
2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导(6)
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第三节 初始土地登记申请
三、初始土地登记申请应提交的证明文件
初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有其自己的特点。
在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证明一般有以下几种：
1.各时期政府土地主管部门征、拨(使)用的土地批准文件。
2.因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取得证明。
3.无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。
4.因历史等原因无法提交权属证明材料的处理。
1)个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明。
2)单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。
第二篇：2014年土地登记代理实务初始土地登记辅导(2)
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 第一节 初始土地登记概述
三、我国初始土地登记概况
(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，为了适应土地管理体制、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地 开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点，并取得 了初步经验。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了《关 于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第67号)、《关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知》 ((88)国土[籍]字第100号)，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。
城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为 单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和 个人;具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍 管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。1993年至1994年， 土地登记在地籍调查的基础上明显加快，“国有土地使用证”发证率达到55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意见》，并在5个城 市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。
(二)农村集体土地所有权初始登记
2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)，决定在已有基础 上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作。 并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。
具体确权要求如下：
1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集 体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放 到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所 有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有权证》换发到组。对 于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，
环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。
2.能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。
3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。 土地所有权主体以“XX村(组、乡)农民集体”表示。 集体土地所有权初始登记的基本单元也是宗地。
在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意以下几点：
1.属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。
2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。
3.有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。
第三篇：有关土地登记的基本概念更加明确——《土地登记办法》解
读系列之一
《土地登记办法》比较突出的特点是对有关土地登记的一些基本概念进行了明确，使定义更加科学，更便于地方在实践中进行操作。主要体现在以下三方面：
一、对土地登记的概念进行了明确
1986年颁布的《土地管理法》就对土地登记工作进行了规定，1989年，原国家土地管理局印发了《土地登记规则》(1995年进行了修订)专门用以指导全国的土地登记工作，之后国家出台了不少法律法规或规范性文件对土地登记工作进行了规定。但什么是土地登记，国家正式颁布的法律法规或文件中都没有进行明确的定义。《土地登记规则》第二条第一款曾规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记”，但这并不是一个严格意义上的概念。
此次《土地登记办法》第二条对土地登记作出了明确的定义，即土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。此定义包括了三层含义：
一是明确了登记的土地权利范围，即国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。
二是土地登记是将需要登记的土地权利在土地登记簿加以记录、记载。记录、记载是登记的字面含义，将土地权利在土地登记簿上加以记载是土地登记的应有之义。
三是土地登记是土地权利的公示行为。登记在民事方面最重要的功能就是产生公示公信效力。登记机关进行登记只是行政确认，而不是行政许可。登记是物权公示的手段，如此定义强化了土地登记民事色彩。
二、对宗地的概念外延进行了扩展
《土地登记规则》第五条第一款明确规定“土地登记以宗地为基本单元”，实践操作中也是按宗地为单位进行登记的。但是什么是宗地，《土地登记规则》中没有明确的规定。《城镇地籍调查规程》以及有关地籍调查的书籍一般将宗地定义为土地权属界址线所封闭包围的地块，根据这一定义，宗地只是一个平面的概念。
《土地登记办法》第五条第二款规定，宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。宗地不仅是一个二维的平面概念，而且是一个三维立体的空间概念了。为什么《土地登记办法》会如此规定呢?因为根据《物权法》第一百三十六条中有关“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立” 的规定，以及第一百三十八条中有关建设用地使用权出让合同应包括“建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间”的规定，可以设立立体的空间的土地权利。《土地登记办法》通过扩展宗地的概念外延，将地上、地下土地使用权纳入了其调整范围。因此，以后进行土地登记，不仅要登记土地的四至界限，而且要登记土地的上下空间。
三、对各种类型土地登记的概念进行了调整
一是土地总登记。在《土地登记规则》中，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。《土地登记办法》将一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记定义为土地总登记，而不再指初始登记。初始登记被赋予了另外的含义。
二是初始土地登记。如前所述，在《土地登记规则》中，初始土地登记等同于土地总登记。但是在《土地登记办法》中，初始登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
三是变更土地登记。在《土地登记规则》中，变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。但《土地登记办法》将变更登记仅局限于因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，概念的内涵大大缩小。
四是注销土地登记。《土地登记规则》中没有对注销登记作出明确定义，《土地登记办法》将注销登记定义为因土地权利的消灭等而进行的登记，但实质含义与《土地登记规则》注销登记的含义相同。
附：《土地登记办法》中的关联法条：
第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。
第五条 土地以宗地为单位进行登记。
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
2010-03-31
第四篇：调整土地登记类型分类标准，增加新的土地登记类型
——《土地登记办法》解读系列之三
关于土地登记的种类，《土地登记规则》将土地登记分为初始土地登记(总登记)和变更土地登记。其中变更土地登记包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。此种分类，在实际操作中有以下不足：一是初始登记和设定登记容易产生混淆，不容易区分;二是将土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等都统称为变更土地登记，有时不知所指。
因此，起草《土地登记办法》的过程中，大家都认为登记类型应该调整，但具体怎么调整，争议比较大。主要有三种意见：第一种意见主张在《土地登记规则》分类基础上进行适当调整，保持原有的土地登记分类的延续性;第二种意见的有的特别是房地合一的城市主张借鉴房屋登记的分类方法，将土地登记也分为“初始登记”、 “转移登记”、“变更登记”、“他项权利登记”、 “注销登记”等，以便于与房屋登记衔接，促进统一登记;第三种意见主张根据物权设立、变更、转让、消灭的四种情形，而将土地登记分为“设立登记”、“变更登记”、“转让登记”、“消灭登记”等，与《物权法》的规定保持一致。《土地登记办法》综合上述意见，根据土地登记的特点，将土地登记分为“总登记”、“初始登记”、“变更登记”、“注销登记”及“其他登记”，而 “其他登记”又包括“更正登记”、“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”等。其中，“异议登记”、“预告登记”、“查封登记”和“地役权的登记”是根据《物权法》新增加的土地登记类型。
关于总登记，《土地登记办法》将其定义为在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。土地总登记具有以下特点：一是阶段性。土地总登记有期限，持续一段时间后即结束;二是区域性。土地总登记的作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市;三是集中性。土地总登记是在一定范围和时间内有计划统一进行的。
关于初始登记，《土地登记办法》将其定义为是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。初始登记具有以下特点：(1)是在土地总登记之外，对设立的土地权利进行的第一次登记。初始登记有可能在土地总登记之后发生，也有可能在总登记之前发生;(2)初始登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记。(3)初始登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行初始登记。
关于变更登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利人发生变更，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。变更登记具有以下特性：(1)变更登记是以总登记或初始登记为基础，没有进行总登记或初始登记，不可能进行变更登记;(2)登记的内容发生变化，包括权利人、地址、土地用途、面积等发生变更都应该进行变更登记。
关于注销登记，《土地登记办法》将其定义为因土地权利的消灭等而进行的登记。注销土地登记主要有以下几种情形：(1)集体所有的土地依法被全部征用的集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。(2)国家组织移民后不再使用的原农民集体土地所有权、集体土地使用权注销登记。(3)因自然灾害等原因造成土地权利灭失的土地使用权或者土地所有权注销登记。(4)县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的国有土地注销登记。(5)国有土地使用权出让或者租赁期限届满，未申请续期或续期申请未获批准的国有土地使用权注销登记。(6)因债权实现解除抵押等而产生的抵押权注销登记。
关于更正登记，《土地登记办法》没有定义。一般是指土地登记的结果有误或有遗漏时，由权利人和利害关系人申请或由土地登记机关依职权更正原登记内容的土地登记。土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记;利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记;国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理更换或者注销原土地权利证书手续的，国土资源行政主管部门经报请人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，还应当对更正登记结果进行公告。
关于异议登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。一般是指登记机关将事实上的权利人以及利害关系人对土地登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿的行为。异议登记的目的是暂时限制土地登记簿上的权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护。提起异议登记的前提条件，必须是利害关系人，并且土地登记簿记载的权利人不同意更正，并不是所有的人都可以随意提起;申请人必须在异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效，明确限定了时间;异议登记不当，权利人可以向申请人请求损害赔偿，避免有人恶意或者随意提起异议登记。准予异议登记的，应当在土地登记簿上记载，并发给申请人异议登记证明，同时书面通知登记簿记载的权利人。异议登记期间，未经过异议登记权利人同意，登记机关不得办理土地权利的变更登记或者设定抵押权登记。
关于预告登记，这是根据《物权法》新增加的登记类型，《土地登记办法》中也没有定义。预告登记是相对于本登记而言，是在确定的土地权利登记条件还不具备时，为了保全将来土地权利变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。为保障将来实现土地权利，当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。预告登记期间，未经预告登记权利人的同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
关于查封登记，主要是吸纳了《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)的内容，登记机关应根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
附：《土地登记办法》中的关联法条：
第二十一条 本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
第二十五条 本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
第三十八条 本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第四十九条 本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
2010.5.
第五篇：土地登记公告
根据xxx等xx位村民的申请，我局受理了座落于xxx市xx镇xx村一组的集体宅基地使用权总登记，我局拟准予登记。根据中华人民共和国国土资源部颁布的《土地登记办法》中相关规定，现予公告，公告期限为30日。
若权利人和其它利害关系人对公告内容有异议的，在公告期限内，向xxx市国土资源局申请复查，并提交复查申请书和相关证明材料。凡公告期内未提出异议的，依法报经县人民政府批准后，予以登记造册，颁发土地证书。
地址：xxx号，联系人：xxx，电话：xxx
xx市xx局 xxxx年x月x日
注：公示时除张贴公告外，同时张贴集体宅基地使用权汇总表和地籍子区内公告宗地的地籍图。