老小区改造重点难点

老小区改造重点难点（精选8篇）

篇1：老小区改造重点难点

小区宽带实施难点重点的技术措施

一、施工难点及应对措施

根据我公司多年的施工经验，对经常出现的难点进行分析，并制定下列解决办法，落实现场施工人员学习，以确保解决，保障项目目标：

1.物业协调难点的预见及应对措施 2.外界因素影响的预见及应对措施  物业协调难点的预见及应对措施

本工程施工时涉及的部门较多，我公司将设立施工协调人员，做好施工协调，确保工程顺利进行。现就本工程施工协调对工程造成影响的分析及处理方法如下：

难点一：居民、单位对工程的干扰造成工期的延误。

应对措施：分支机构采取本地化员工，改善施工人员与居民、单位之间的关系，防止因语言不通或沟通不够造成窝工、停工。对专职协调人员进行专业培训，便于在协调工作中开展专业解释工作。

难点二：与市政部门、交通部门以及其他通信运营商、供电、供水等部门的干扰造成工期的延误。

应对措施：在项目部内设臵专人专职负责工程协调，营造较好的氛围；在开工前，有预见性与各相关单位进行协调，减少工程的干扰。 外界因素影响的预见及应对措施

难点一：施工期间雨天造成的窝、停工及安全事故。

应对措施：配臵足够的雨衣、帐篷、抽水机、潜水泵、发电机等，确保工程顺利进行；对雨天应具有预见性，协调好各工序的先后顺序，尽量避免雨天进行室外高空作业及光缆接头。

难点二：施工期间因业主生产经营活动以及作息时间对施工造成的干扰和影响施工进度。难点三：安装井道或机房安装位臵不符合要求，设备无法安装于设计位臵。

应对措施：要求相关设计人员在现场勘测中应尽可能详尽的填写相关勘测表单，尽可能详细了解安装井道及安装机房情况，并作为系统设计参考，避免出现上述问题。如出现上述问题，项目经理应本着尽可能完善及尽可能减少对原方案修改的原则并充分考虑经济性原则对原有方案进行调整。

难点四：由于小区或建筑物内强弱电共用井（管）道，甚至无井（管）道，给光缆铺设及设备安装带来较大问题；

应对措施：在一些小型楼宇或早期建设楼宇的分布系统建设中常出现上述问题，上述问题可能导致电磁干扰，并给设备安装及系统安全性带来一定影响。在实际工程实施中需考虑尽可能拉开强电线与系统馈线距离，如无法拉开二者间距则必须考虑采取相应措施，如馈线外套铁管，PVC管等以保证强电不致对分布系统信号线产生干扰并保证室内分布系统相关设备器件的安全性。

难点五：割接入网对现网的影响，割接失败可能导致部分运营设备瘫痪或造成通信中断事故；

应对措施：要求技术支撑工程师必须确认割接方案的可行性和安全性，并且割接申请报告得到业主和监理方的批准。对割接失败后，有完备的应急预案。

二、施工重点及技术措施

1）特殊地段施工建议：

①城区道路内施工时注意行人、车辆安全并与交管做好协调工作，重视施工队伍自身的形象。

②城区绿化带内施工时，要即时与园林、城建等单位联系，尽快办理施工许可证避免影响施工工期。（2）路由复测：

①根据设计核定光缆路由走向及敷设位臵。②核定和丈量线路长度。

③为光缆和配盘、布放和运输提供参考资料。④为修改、补充施工图提供参考意见。（3）做好光缆单盘检验与光缆配盘 ①按技术规范要求编制单盘检验记录表格。

②单盘检验要求按屯放点编写自编盘号，测试时用OTDR测试光纤衰减和纤长，并应与出厂随盘资料核对；测试数据要做好详细记录，出厂资料和单检记录应存档。

③光缆配盘：根据复测路由和光缆到货的实际盘长，合理配盘，尽量做到整盘配放。（4）管道、埋式光缆的敷设 ①清洗管孔、放子管、敷设管道光缆。

②接续、成端、测试，督促工序自检及互检，做好记录（记录表格见竣工技术文件），严把质量关，确保优质快速，同时做分阶段的质量和安全检查。

③掌握工程进度，及时调整安排，注意交叉衔接，均衡施工，按时上报工程周报。④做好文明施工，注意施工现场整洁。⑤隐蔽工程要做好检查记录，及时办理签证。

⑥严格按施工规范及审查后的设计要求施工，如有工程变更，应办理签证手续。⑦讲信誉、创名牌。施工中坚持高标准、严要求，履行合同。

⑧定期进行安全教育和安全检查，注意安全行车和遵守操作规程，防止安全事故。⑨做好现场材料、机具清理，整理竣工图纸资料。

⑩全程测试：做好光电测试记录。对于设备、材料本身的质量缺陷，测试中要尽力修理，并向建设单位提出处理办法。（5）光缆接续安装: ①光缆接续测试操作人员必须是通过专业培训并已取得上岗证书的人员进行。②本工程将根据工程中使用的光缆和光缆接头盒以及工程实际情况，组织光缆接续和安装培训和现场演示，统一操作规范和工艺，并对参加培训的人员进行考核发证。在施工中实行持证上岗，以确保工程质量。

③光缆接续仪表和监测仪表应通过仪表计量单位校对后使用，使用中每周还必须进行一次核查试验。

④光纤接续损耗必须达到设计要求指标。

⑤光接续完毕后应及时固定，防护措施应按技术要求和规范进行光缆成端和全程测试。（6）光缆成端和全程测试: ①光缆成端工作由经过专门培训的人员持证上岗完成。②成端之前应核对施工图纸，以确保安装正确，工艺美观。③光缆全程测试仪表应在使用前交仪表计量站进行校对。④全程测试工作认真细致，测试数据要与掌握的资料进行核对。⑤测试记录要认真填写，最终测试需要维护单位签字认可。6.1.6施工各阶段所采用的新技术、新工艺

高效性的熔接技术是专线光缆接入工程进度的关键控制点，我公司坚持尝试新的技术和仪器，带有’冷溶’技术的光纤端面处理机加快了我们熔接小组工作的时效性，并且未降低熔接的质量。

当前，光网络容量增速已经大大落后于互联网流量增速，预计不久将出现容量危机，由此新一代光纤技术开始不断涌现。而随着智能终端的普及，以及高清视频、网络电视等大带宽业务的涌现，用户对于网络速度和质量的要求也越来越高，FTTH的高质量需要完善的光纤接续技术加以保障，“冷熔”接续技术的先进与否，也将直接影响后续FTTH部署的质量。光纤热熔为传统干线及机房建设的主配设备，以接续质量可靠著称，应用于FTTH光纤到户却有着先天不足，初期投入大、接续效率低、施工强度大，特别是我国入户光缆采用的是3X2的皮线光缆，光纤包覆层直径0.25mm，巨大的线径差导致收缩热熔管需要巨大的电能支撑，对电池容量的需求和对熔接机便携性的要求的矛盾，以及熔接机操作时劣质光缆的易断性，导致施工进度相当缓慢，甚至每天两个工作人员只能熔接5户，对热熔的抱怨导致各地市运营商并没有大批量采购熔接机产品。基于 此考虑，日本住友、韩国日新又先后推出了热熔型连接器，把尾纤缩小至连接器尾部，希望通过连接器的结构保护熔接点，并采用0.25包覆层定心来降低成本，接续损耗达到0.2dB以上，并把此产品写入中国电信标准中，经过使用发现，热熔型连接器由于光纤切割制备相当严苛，采用国产切割刀或磨损了的进口切割刀都会使切割失败率大大提高，甚至突破30%以上，而热熔型连接器是一次性产品，耗费成本巨大，设备投入、电池容量及便携性等熔接机的问题并没有解决，所以除了向运营商们推销了数百台熔接机外，并没有大批量工程使用。

光纤端面处理机的推出，彻底改变了光纤现场接续性能指标偏低、可靠性不足，接续质量靠产品及施工条件、施工质量的限制，解决了由于劣质切割刀以及不规范操作带来的接续性能低劣等问题，可视化光纤切割质量监视、端面修正成型，为非预臵光纤连接器全面占领FTTH光纤接续领域，甚至进入机房应用打下坚实的基础，也为运营商节省了大批运维费用，开创光纤连接新时代，光纤冷接彻底代替热熔成为FTTH光纤到户的主流。

篇2：老小区改造重点难点

物业管理的难点：

主要有以下几个方面

一、物业管理收费难的问题

原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意，有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。

解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。

二、电梯运行收费及摊销的问题

解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。

三、停车场责任承担的问题

对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。

因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费，但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中（自己买车位不存在交纳占位费用）。没有买车位的业主或外来的车主则每月或每次停车都会按规定交纳停车费，其中的占位费收益是归全体业主所有，而保管费用才是物业管理收益。认为万一小区内有车辆丢失，若是交了停车费的，物业公司按保管费用在停车费所占的比例承担责任；若这车辆的业主有车位无须交停车费，物业公司则必须根据委托物业管理合同被视为失职对业主进行赔偿；若是外来的车辆，也没有交停车费，物业公司则不需要承担赔偿责任。

在现实中，发现在很多物管小区在收取停车费用时都是一样的价钱，按车位数量收取，而不论汽车的档次、价值。一旦车辆丢失，物业公司需要承担赔偿责任法院一般会要求按照车辆价值进行赔偿。这样就成了上面所说的交的同样的钱，丢什么赔什么。因此建议物业企业一方面通过购买保险分散物业企业的保管风险，另一方面在收取停车费用时考虑价值与责任的对等，根据车辆价值的高低因素追加保管费用，明确双方责任、义务，或者在停车场进口处立牌告知此停车场保管车辆系保管车辆或仅提供车位。这样若有车辆丢失，责任承担及赔偿也一目了然。

四、物业管理费收费标准问题

五、物业管理的服务水平

六、停车收费问题

七、房屋质量问题和维修等问题

八、业主委员会维权途径不畅

住宅小区物业管理的重点

1.物业类型多，管理上各有侧重。

住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。

2.解决物业管理经费不足的矛盾。

物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。物业管理收费低于成本，致使有较多的物业管理企业处于亏本运作，如何克服住宅小区物业管理经费不足成为住宅物业管理的难题之一。从现有成功的经验来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业内部合理配置人员，提高科技含量，降低成本；三是利用住宅小区现有的物业管理资源，开展经营创收，弥补小区经费不足。

3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。

因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。

4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。

5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。

物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。

6.开展丰富多彩的社区文化。

针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。

篇3：浅谈如何编制老旧小区改造概算

关键词：小区改造,造价工程师,管理机制,节能改造

1 项目背景

从2012年至今, 北京市政府决定在“十二五”时期对全市老旧小区开展综合整治, 以改善民生为核心, 以优化城市人居环境、提高居住品质为目标, 坚持“政府主导、社会参与、业主自治, 着眼长远、标本兼治, 市级统筹、属地负责、突出重点、分步实施”的原则, 着力解决老旧小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全和日常管理制度不健全等群众反映强烈的问题。

1.1 整治范围

1990年 (含) 以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全或没有建立长效管理机制的老旧小区 (含单栋住宅楼) 为此次综合整治的范围。1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区, 由各区县政府另行制订综合整治方案, 并加快组织实施。

1.2 整治内容

老旧小区综合整治分为节能改造和环境整治两大方面。节能改造又分为抗震节能综合改造、节能改造和简易楼违规平房拆除等;环境整治为进行水、电、气、热和通信等线路、管网和设备的改造, 无障碍设施的改造, 绿化、景观、道路和照明设施的改造、增补, 信报箱、雨水收集系统的应用, 补建机动车和非机动车停车位, 建设休闲娱乐设施, 补建安防系统。

2 项目重难点

既有房屋改造在建筑业工程中一直是实施难度较大的工程, 具体表现在以下2方面: (1) 每一个小区都有着不同的需求, 改造项目的种类非常繁杂。设计人员在踏勘时, 来自物业公司和业主委员会两方面的改造需求会存在矛盾和争议, 要想同时满足管理者和使用者双方的利益, 需要大量的材料梳理、沟通和解释工作。 (2) 需改造的小区建成年代已久, 期间可能存在多次改造的问题, 且从档案馆调阅的竣工图往往会与实际有所差别。

在项目开展前期, 设计人员会耗费较多的时间和精力对既有情况进行核查, 而留给处于项目收尾阶段编制造价专业的时间较短。如何在项目多、任务重和时间紧的情况下, 尽可能地利用现有的资料完善设计、掌握各专业的需求和搜集内、外部的造价信息, 并利用合理的方法和先进的手段, 编制比较完善的设计概算, 对每一位造价工程师而言, 都是一项不小的考验。

3 项目心得

从项目开始时的一头雾水至现在的熟练套用, 编制用的模板都是与各个参与编制的同行设计院的造价人员不断沟通和不断交流得来的。由每个设计院统一存在同类改造需求的项目, 并区分不同的项目;由建设单位询价, 并将材料单价列明, 定额统一, 从而使造价工作顺利开展。比如在节能改造类项目中, 外墙面保温、外墙刷涂料、屋面改造和阳台加护栏的方案和材料应尽可能统一;在环境改造中, 因每个小区有着不同的环境情况, 导致设计不尽相同, 施工工艺也有所差异, 难以统一, 因此, 设计和编制造价人员应充分踏勘现场, 与物业、居委会等相关人员沟通, 确认每个小区的建设任务尽可能地不丢项、落项。

编制详细的老旧小区工程概算时, 一般要采用定额编制法, 有修缮定额的采用修缮定额, 没有的用概算定额补充, 也可采用预算定额。

3.1 建筑工程

建筑工程方面的心得可分为以下5方面: (1) 与设计人员深入交流。初步设计资料仅能反映老旧小区的基本情况, 不能反映详细的小区情况。因此, 要深入了解设计意图, 深化过程由编制人员完成。比如在阳台加固中, 根据资料和现场踏勘了解的数据, 每个设计院设计改造加固的方案并不统一, 有的采用全部加固, 有的没有采用。根据现场踏勘情况, 很多在1983—1990年间建造的房屋的原图纸标明阳台采用预制板, 经现场核实确实应加固, 因此, 可按照20%的阳台加固, 并编制设计加固详图。造价人员应与设计人员沟通如何套用定额材料。在屋面改造方面, 很多老旧小区做过平改坡, 造价人员无法了解屋面的实际情况, 是否缺少屋面风帽和是否需要铲除面层等都需要与设计人员沟通。 (2) 完善图纸。通常情况下, 在初步设计阶段道路部分一般不做较详细的设计, 仅能确定面层的材质。因此, 当设计人员不确定路面以下是否要铺设垫层、找平时, 就需要造价人员凭以往的经验确定。 (3) 自行补充设计中的缺项。应对工程有充分的了解, 并尽可能地掌握各个专业的知识。老旧小区因年代久远, 很多档案馆、物业都没有图纸存档, 而设计人员也无法了解到相关信息时, 造价人员应自行补充定额子项。在初步设计阶段, 设计深度达不到造价专业的要求时, 需要依靠工作经验补充缺项, 框定工程数量。 (4) 定额编制采用的概算一定要按照建设单位要求的当地、当期的信息价。人工单价中, 主要材料的价格都是有规定的, 应统一按标准调价, 不能统一按当时的信息价调整。 (5) 根据节能环保规定, 设计人员选用新材料、新设备时, 都要详细调查当地价格。比如, 在建筑外墙方面, 要调查保温材料、砖水泥、装修涂料和油漆等的价格。

3.2 安装工程

除建筑改造外, 安装工程还包含热计量改造, 给水、污水、雨水改造、雨虹收集、部分小区增容和灯具改造等项目。在初步设计概算中, 安装工程有时只能列出材质、数量和主要设备, 且以设计说明的形式阐述, 或给出简单的示意图, 而概算时, 要尽可能地用现有材料做出符合设计的概算。比如在室外采暖工程改造中, 设计人员可能只给出简要的资料, 这可能会造成概算缺项, 导致阀门数量、刷漆保温、管道支架、埋深和挖土填运等项目缺失, 而这些都是在施工过程中比较重要的内容, 很可能被少套或者遗漏;在蓄水池的改造中, 很多项目需要套, 包括混凝土垫层、混凝土地板、钢筋、原沙、透气防渗砂、无砂大孔混凝土、土工布、透水井砖砌块、滤水井砖砌快、混凝土盖板、硅砂井座井盖、土工膜、踏步、土方、回填和弃土等。如果设计人员只给了平面尺寸和数量, 则很容易造成漏项。因此, 需要与设计人员充分沟通, 保证资料的完善, 不能硬套指标, 要多分析、多研究, 尽可能地做出比较完善的文件。

4 结束语

篇4：老小区改造重点难点

摘要：新疆已经成为国家向西开放的桥头堡，“丝绸之路经济带核心区”的现实承载，地处北疆的克拉玛依是新疆布局中重要的区域发展重心、交通运输枢纽、战略承载载体和综合产业集聚区。站在新的历史高度，新疆油田矿区抢抓机遇，突出质量效益中心，体现创新驱动效果，推进精品矿区建设。立足老旧石油小区，不断探索实践，焕发生机活力，让改革发展成果再次惠及民生。实践证明，环境改造思路得当，方案可行，措施具体，效果明显。

关键词：荒漠 老旧小区 改造实践

克拉玛依矿区地处亚欧大陆腹地古尔班通古特沙漠边缘，干燥少雨，冬冷夏酷，属典型干旱大陆性荒漠气候。要在该地区建设适于生存、环境优美、人文浓郁、和谐舒适的宜居家园，其难度可想而知。然而经过几代石油人半个多世纪的努力和创新，2010年以来克拉玛依矿区先后荣获国家园林城市、全国文明城市的光荣称号。近年随着国家“丝绸之路经济带核心区”战略的提出，地处偏远的克拉玛依矿区顺应时事，抢抓机遇，不等不靠，认真履行“保障生产、服务生活、维护稳定”的神圣职责，竭诚探索实践为油田矿区各族居民提供高效优质的环境和物业服务。

一、理清思路，把准脉络，确立小区改造工作定位

小区环境改造提高一直是新疆油田矿区服务居民的重中之重，实践小区环境设施改造是矿区各级领导和职工群众的热切期盼，是将矿区各项改革成果惠及广大民众的现实载体，是提高质量效益、突出创新驱动效果和推进生态精品矿区建设的极佳选择。然而由于现存的老旧小区建设时间长、历史传承久、设施内容繁、居民诉求多、资金要求高，要进行自下而上改、纵向横向比、历史现实看、家家户户悉，从维度、深度、广度、适度、速度多角度权衡考量，就需要突出小区建设重点，解决百姓关心热点，突破制约发展难点，打造小区崭新亮点。经过深入细致地思考定位、广泛调研、系统排查、科学论证和组织实施，才能因地制宜建设石油特色人文小区，再造特色鲜明、绿色浓郁、品位高雅、舒适宜居的森林生态矿区，形成将城市建在森林中，为世界石油城增光添彩的总体环境治理思路。按照这一思路，经过认真识别小区环境现状，详细勘查小区环境元素，针对现阶段制约小区发展的难点、影响小区和谐的热点、制约小区长效发展的瓶颈，以及提升小区和谐宜居文化品位、构建优良舒适环境等方面的重点工作目标，提出了适应当地人文社会科学发展的对策思路脉络。

一是做好小区总体规划，形成系统治理思路。针对现有小区，逐一分析论证，兼顾短期建设与长期效果，明确环境治理规划的重点目标，达到环境面貌显著改观，居民满意度持续提升，治理成果得到辖区群众认可。

二是按照“多种树、少种草、适当硬化”的治理原则，持续减少草坪面积，减少过多的造型修剪，选用抗病虫、抗盐碱、耐干旱、适瘠薄的节水型绿化材料，建设节约型园林结构。

三是合理配置优良绿化植物，实现一次建设、多年受益。加大灌木型材、彩叶树种、宿根花卉的使用力度，形成特色混交林系统；不断营造春花、夏景、秋色、冬趣的视觉氛围，使得林相色彩随季节变换，持续再造绿色丰茂、色彩变换、步移景异、意趣盎然的景观效果。

四是深度挖掘小区文化元素，深入剖析文化品位欠缺、人文关怀不够、艺术品位乏力、居民幸福指数有待提升等方面问题。

二、深刻剖析现状，提出思路对策，确立施工前期工作目标

一是树种单一。现有树种以普通榆树（占56%）、青皮杨、俄罗斯杨等常规树种为主，种植结构单一，不利抵御气候环境变化。杨树飘絮、榆树油污严重，过于稠密，树形较差，农药费用高昂，应适量加大优良园林树种的引进置换力度。

二是管线老化。现有水线为使用多年的油管，采用直埋式，腐蚀、卡脖严重；部分PVC管材，承压太低，爆管严重，跑冒滴漏时有发生。

三是土质较差。绿地表层戈壁石、路基、房基、垃圾较多；部分区段为泥岩层，透气性差，易板结，植物无法生长；达不到植物正常生长对耕作层土壤要求，治理时应一次改良到位。

四是地被质劣。由于土壤、草种、林荫等原因，草坪秃斑严重，地被多有裸露；草坪过多、管护较难、用肥量多、修剪量大、景观单调；园林植物层次丰度不够，乔灌草群落没有形成，对外界不良气候抵御能力差；需要加大乔灌木构成比例到70%以上，适量添置宿根花卉，增加景观效果。

五是车场少、行车难。小区内道路狭窄、停车场少，在满足绿地率﹥30%的前提下，适当增添绿荫型停车场，局部道路适当拓宽，解决小区消防通道问题，达到小区规范达标要求。

六是树木移植更换。重点更换病虫严重、树木畸形、杨树飘絮、过于密集区域的杨树和榆树，以及影响居民生活的部分树木，采取移植、嫁接和重修剪的方法，给树木创造良好的生长空间，减轻农药的使用量。

通过对小区现存主要问题深刻剖析，提出以下系统规划治理思路：

一是总体治理内容明确。优先解决管网问题，调整土壤种植结构，降低土壤自然落差，适度拓宽小区道路，合理建设消防通道，适度增建停车位，建设公共游园设施为地面建设主要治理思路。

二是实现绿地及规划指标达标。依据建设部《国家园林城市验收标准》以及集团公司企业标准《矿区绿地建设规范》、《矿区住宅小区物业管理达标规范》相关要求，改造后居住区绿地率应≥25%，建设中居住区绿地率应不小于30%，其他指标满足各个专项要求。

三是大力开展垂直绿化。小区外封闭及小区内可以爬附设施的五叶地锦种植，与小区规划环境改造同步实施，最大限度增加绿量，提升景观品质。

四是重点解决树木问题。成片树木原则上不做调整，只做适当移植处理，疏密补稀，留有生长空间。现有树木可采用高位重修剪、高接换头、高处截干等方式处理。

五是精心完善林荫问题。整体林带整体保留，局部有管护难度地方适当硬化，林下采用空心透气砖铺设，增添林间休闲小道等方式；引进试验各种类型的林荫材料，重点推广已经成熟的玉簪、什锦花等宿根地被材料。

六是不断优化基础设施配置。添置设施应突出特点、新颖别致、实用方便、人性化贴近居民；方案优化，投资经济，创造有一定艺术感染力的趣味性作品。

七是做好整体施工程序管理。小区改造时，必须充分考虑地上地下施工程序，小区照明、供水、供电、供热、天然气入户、通讯光缆、楼房大修等工程按照次序同时进行，保证绿化及地面建设成果配套到位。

三、结合现场实际，精心组织实施，实现小区整体改造效果

新疆油田矿区管理的小区均为老旧石油小区，工作现场复杂，服务要素繁杂，影响面大，诉求很多。根据集团公司小区绿化建设养护标准、小区物业管理达标规范、小区安全管理评审报告等要求，制定了先地下再地面的系统施工方案和组织程序，只有将每一分项工程按照顺序建设管理到位，最终才能见到整体效果。这样做的好处，一是资金集中使用，发挥了资金的最大效率；二是减少小区频繁开挖，维护了建设成果；三是居民安居乐业，减少了扰民频次发生。经过系统识别小区现状、制定综合对策方案、全面提升小区宜居环境品质，在工作思路上就是要明确工作重点、抓住工作关键、攻克工作难点、持续展现工作亮点，达到综合治理效果逐年显现，宜居环境品质不断提升，园林种植结构持续优化，后期管理难度逐年降低的目的，最终实现物业管理的标准化、规范化和精细化目标。

近年来已经先后实施了沁苑、双环等十余个小区的更新改造，小区在改造实践中提升，在提升中完善思路和方法，整体改造治理思路越来越成熟，内容越来越丰富，效果越来越显著。如今一个个配套崭新、服务完备、优美舒适的建成小区一次次展现在小区居民面前，居民也感受到了和谐宜居矿区建设带来的舒心愉悦享受。我们将改造经验提升总结为：深入现场确定改造框架，集思广益研究方案对策，全程把关尽量少走弯路，健全组织落实责任到人。

在工作内容上，一是建设包括管网调整、土壤治理、降低自然落差、建设消防通道、布局公共游园、增加停车位、实施垂直绿化、树木优化调整、重视林荫问题、增加配套设施等为主要内容的“园林生态小区”。二是对小区进行系统安全评估，认真识别居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温、供配电、燃气、供暖、供排水、通讯等与居民生活密切的安全防护系统，采取自下而上的施工程序，建成居民放心的“安全宜居小区”。三是严格执行集团公司物业管理达标规范，完成建立基础资料、道路拓宽改造、视频监控建设、小区照明配套、全面可视管理、实施封闭管理、治理乱搭乱建、综合协管配套、公共设施配置等较为完备的建设目标任务，最终建成“物业达标小区”。

在具体实施时，扎实细致组织领导，科学制定实施方案，广泛深入调查摸底，慎密研究整改措施，层层落实分解任务，制定配套完善的推进步骤：

一是加强组织领导，采取部门联动，广泛配合协调，现场落实到人，确保整体项目稳步推进，每一次改造效果持续提升。

二是框架完备，系统完善，充分下情上达，不罗嗦不漏项。按照自下而上的施工次序，优先完成供排水、供配电、燃气、供暖、通讯等地下设施，其次完成居民住宅、道路、消防、建筑抗震与保温等地面工程，最后完成地面综合治理改造。保证一次建设成果，后期管理多年受益。

三是横向联系，加强与政府和居民的协商联系，充分倾听民声民意，合理满足居民的不同诉求。通过加强与居民协商沟通，做好居民说服解释工作，取得居民的理解支持，使居民切身体会到环境改造带来的舒心愉悦享受，达到物业服务与居民诉求服务大同、协同共振。

四是抓住关键，攻克难点，展现亮点。抓住关键使相关配套设施一次建设成型，减轻后期管理服务难度，满足居民停车、休闲、照明、安全等基本舒适要求。攻克难点是通过适量置换、高位修剪、淘汰部分劣质树木，寻求居民可以接受的老树治理方法，持续深入优化绿化植物种植结构，使居民感受到赏心悦目的美丽家园，降低后期维护难度。展现亮点是通过改造前后实施效果对比，通过居民切身体会，实现项目的改造价值、投资价值，物业公司的存在和发展价值。

篇5：老小区改造的可行性分析

老小区容积率按1.5算，改造后容积率按3.0算 即拆1平方米，建2平方米，1平方米用来回迁，1平方米用于销售 成本构成： 原业主补偿：

租房补贴：500元/平方米/年X3年＝1500元 装修赔偿：2000元/平方米X1平方米＝2000元 其他费用：1000元/平方米X1平方米＝1000元

土地平整、设计和建安成本：4000元/平方米X2平方米=8000元 合计：12500 开发商毛利：1250元/平方米X2＝2500元

拆迁1平方米的建2平方米的成本为15000元。

篇6：街道老旧小区改造情况汇报材料

**街道国土面积*平方公里，辖*个社区，有常住人口**万余人，流动人口**万余人，区域内有驻中央、省、市、区属单位、企业*家，商住小区和单位生活小区*个，其中老旧小区*个。为有效改善老旧小区居民的居住条件，按照中央和省、市、区老旧小区改造工作部署，**街道采取“街道统筹、社区引导、单位主导、居民参与”模式于2020年5月初全面启动实施老旧小区改造工程，通过多方努力，老旧小区改造“民生工程”变“民心工程”，得到居民的广泛认可，现将工作开展情况汇报如下：

一、基本情况

**街道2020年完成棚户区“改、扩、翻”项目*个***户，完成老旧小区改造提升*个**户，累计完成投资***余万元。2021年完成老旧小区改造提升**个***户，累计完成投资****余万元。经过改造，小区旧貌换新颜，居民幸福感和满意度进一步提升。2022年计划改造提升***生活区、***小区等*小区**户，目前已完成入户征求意见，上报项目可行性研究报告，开展项目设计等相关工作，计划完成投资***余万元。

二、工作开展情况

（一）吃透政策要求，确保精准改造。

自2020年实施的老旧小区改造对象主要是2000年以前建成的管网老化、道路失修、绿化亮化缺乏、设施设备陈旧、物业服务缺失、居住环境较差老旧小区。街道紧紧围绕“情况清、底子明、民意强”原则，扎实做好改造前期工作，确保精准改造。一是全面加强政策业务培训。街道组织城市管理服务中心、各社区对老旧小区改造相关政策业务进行了系统全面的培训，为老旧小区改造顺利推进打下扎实的政策业务指导基础。

二是深入开展政策宣传和民意调查。

街道积极主动与住建部门对接，对辖区内所有小区建设基本情况进行梳理并形成台账，深入符合改造要求的老旧小区，围绕“居民急需、迫切的设施、设备，小区内房屋公共区域修缮，建筑节能改造等（含屋顶防水更新修缮、公共楼梯间维修、屋顶保温隔热等）18项主体功能修缮及提升内容；小区内道路、供排水、消防、供电和电力设施、供气、绿化、照明、公共停车场（位）等11项基础设施的更新改造；与小区直接相关的道路、供排水、供电和电力设施、停车场、绿化、路灯、污水与垃圾处理、无障碍等服务设施（含健身器材设置）等9项基础配套设施的改造提升”改造内容进行政策宣传和民意调查，为改造实施夯实群众基础。三是实施“一院一策”精准改造。街道根据小区改造重点，充分结合小区住户的意见和建议，按照“一院一策”模式进一步修改完善改造实施方案，让改造工程得到住户支持、主动参与、广泛认可。

（二）严格建设程序，确保工程质量。

街道始终坚持将老旧小区改造作为改善人居环境、提升城市品质、发展城市经济的重要抓手，同时也是关乎广大群众切身利益的重要民生工程，街道一以贯之坚持“高标准、严要求”推进改造工程建设。一是严格招投标程序。按照项目基本建设程序，严格项目审批和招投标程序，择优选择经验丰富、实力雄厚、信誉上佳的设计、施工、监理等单位参与工程建设。二是加强施工现场监督。街道积极邀请区城改办深入施工现场督导，督查工程进度和质量，确保民生工程“质量、工期、进度”三达标。街道及时公示老旧小区的动态进展情况，明确监理单位的监管职能，就发现问题督促施工单位及时整改，对实施进展缓慢的小区的责任单位列入“黑名单”公开曝光、严格限制，确保工程有序高效推进。三是压实各方责任。压实街道、社区、小区、施工单位、监理单位各方的责任，特别是任务重工期紧，不仅要抓施工进度，更要抓工程质量，通过检查、巡查等方式，严格落实“社区每日巡查报告、街道每周情况通报”的机制，落实整改责任、措施、时限，实现闭合管理。

（三）完善管理机制，突出改造成效。

通过老旧小区改造，小区的基础设施得到完善，配套服务设施得以提升，整体改观较大，2020年改造过程中***等老旧小区作为全区现场推进会的点位参观学习，2020年10月30日，***考察团莅临***生活区检查指导工作，针对老旧小区安装电梯的改造项目给予肯定和认可。一是加强小区自治宣传指导。组织小区成立为业主委员会或小区党员自治组织，制定小区后期管理方案，增强小区业主的主人翁意识，落实管理和服务，完善物业管理并形成长期机制。二是优化小区作为“社会细胞”的功能。做到“改造一个、管好一个”，加强小区精神文明建设，组织开展党建、文明城市创建巩固提升等活动，增强居民的认同感、归属感、获得感。三是实现“五共”管理体系。坚持“以人为本，安居惠民”的原则，引入物业管理，加强社区服务，构建以居民为核心的共谋、共建、共管、共评、共享的社区治理体系，努力为居民打造环境优美、秩序井然的良好生活环境。通过改造与管理方案同步明确、同步推进，明确物业管理方式，避免改造后管理缺位，建立长效治理机制。

（四）坚持建设共管，提升自治能力。

坚持党建引领在小区治理中的积极作用，探索多元化治理途径，对已改造过的小区，由社区党委组织小区支部党员组成联合管理队伍，发挥党员的先锋模范作用，充分发动党员、居民参与小区管理。一是鼓励居民自治。设立居民志愿服务登记制度，鼓励居民广泛参与治安巡逻、垃圾分类、停车引导等公共服务，真正做到“小区是我家、环境靠大家”。二是创新“三员”管理制度。以网格化管理为抓手，统筹整合了清扫保洁员、小区物业管理员、社区民警、执法中队等人员力量参与到社会网格化治理工作中，制定完善管理制度。确保每天辖区内道路、小区路面清洁卫生，车辆有序停放，无占道经营等乱象出现。

三是加强住宅小区物业管理。

围绕“社区+公司”服务模式，大力推行“红色小区”、“红色物业”，推广“党建+居民自治”的小区自治管理模式，采取“社区引导、小区主导、共建共享、惠民利民”的模式进行综合治理，进一步完善“三无小区”治理模式。截止目前，已打造了***、**小区、***生活区等一批示范点，逐步形成居民自治自管模式，解决了小区治理难题。

三、存在的困难和问题

老旧小区提升改造涉及居民切身利益，虽然街道和社区党组织做了大量细致的工作，但是还存在一些困难和问题。

（一）改造资金来源单一，老旧小区改造资金主要来源于央补资金，这种情况下老旧小区改造资金将经费少、标准低，达不到居民的期望。

（二）改造机制不健全，老旧小区改造实施主体住建、街道，涉及自来水公司、供电局、天然气公司等协调对接困难，缺乏规划整合，易出现重复建设现象，未形成工作合力。

（三）居民期望值高，意见难统一。

百姓对老旧小区改造的呼声很大，期望值高，但因为资金有限等因素，其愿望难实现，其中最主要的诉求就是停车位和供排水、供电等配套设施的改造，但因涉及各家各户的切身利益，需要做大量的协调工作，实施起来很困难，致使配套设施的改造维持在一个较低的水平。

（四）改造小区维护管理困难大。

老旧小区改造后，小区整体环境有所提升，但因相关管理机制不健全，管理费用缺乏长期有效支撑，导致管理维护阻力大。

四、下步工作意见和建议

下一步，街道将认真总结党建引领老旧小区改造提质工作做法，继续发扬“啃骨头”的精神，下足“绣花功夫”，拿出硬招实招，全力破解老旧小区改造工作中的难题，真正把老旧小区改造办成得民心、顺民意的民心工程。

（一）加大资金倾斜力度，采取政府补助、居民自筹、公司运作的方式，充分整合改造小区可利用资源，解决老旧小区改造的资金筹集困难问题。

（二）加强工作调研，全面掌握老旧小区的综合情况，强化宣传引导，鼓励小区居民从意见征集、资金筹集、施工管理等方面积极参与老旧小区改造工作。

篇7：沈阳市老旧小区改造4月末启动

沈阳市老旧小区改造4月末启动

沈阳网、沈报融媒讯(记者张举)4月18日，记者从沈阳市房产局获悉，20老旧小区改造提质工程将于4月末启动。据悉，今年，沈阳市市级统筹改造提质老旧小区120个。根据我市制定的《沈阳市年老旧小区改造提质试点工作方案》，改造工程包括房屋本体、配套设施、小区环境、服务设施4项重点内容，达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、民市容要整洁清爽”11条标准。截至目前，沈阳市各区设计、造价、实施方案及概算工作正在推进，绝大部分区已挂网招标施工单位，待按程序完成招标后进场施工。各区结合实际制定了老旧小区管理试点实施方案，明确试点目标和试点内容，细化任务措施，目前和平区、沈河区、大东区已全面启动试点工作。

篇8：乌鲁木齐市老旧小区绿化改造探析

1.1 绿化管理不到位

老旧小区由于建设年代早, 小区物业或居委会没有专门的绿化养护队伍, 导致管理上不到位。另外, 部分业主无所顾忌, 随意侵占小区公共绿地, 甚至一些业主将自家附近的绿化地带视为己有随意改造为自家菜园、果园、停车位或晾衣场地, 使小区绿化覆盖率降低, 破坏了整个小区的绿化效果。

1.2 植物选择与配置不当

目前乌鲁木齐老旧小区的绿地多以乔草配置为主, 榆科及松柏类所占比例较大, 多数老旧小区的榆科树种比例在70%以上, 绿地形式显得较单调, 缺乏美感。另外, 乔木设计位置与楼房、电线过近, 影响居民采光, 不仅会成为一大安全隐患, 还会导致在实施绿化的过程中受阻, 影响工程的进度和设计的整体效果。

1.3 忽略“以人为本”的思想

绿化设计未充分了解小区人员组成、年龄结构等基本情况, 如有的老旧小区用绿地面积做隔离带, 这样既破坏了绿化, 而且也给人们的生活带来了诸多不便;还有在植物栽植上选择夹竹桃等有毒树种, 杨树、柳树易产生飞毛飞絮, 这易引起儿童呼吸道感染疾病等, 这就没有考虑小区儿童的需求。

1.4 小区绿地与其他配套设施矛盾突出

一些老旧小区在建设之初, 只是为了解决居民住房困难, 规划方案比较简单。居民活动场所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出, 成为绿化改造中需要重点解决的问题。

2 老旧小区绿化改造应遵循的基本原则

(1) 因地制宜原则。根据场地现状及原有的地形地貌、水文等条件, 对现有元素进行综合考虑, 尊重自然, 节约成本, 切忌不顾一切粗暴简单地翻掉重来。

(2) 和谐统一原则。改造工程不是新建工程, 所以在绿化设计中要综合考虑已有环境中建筑的风格、色彩、质地的和谐统一, 达到建筑因绿化而丰富, 绿化因建筑而精彩。

(3) 功能性原则。满足小区的交通、停车等基本功能要求, 避免在不满足功能条件的情况下盲目扩大绿地面积。同时以人为本, 通过绿化改造, 在绿地面积有限的前提下考虑小区居民日常活动的需要。

(4) 文化性原则。将城市本土文化与小区文化融为一体;在文化统一性的前提下又要营造小区文化的独特性, 使小区文化在统一的前提下又不失个性。效益最大化原则。考虑小区管理及居民收入等情况, 追求养护管理的低成本化及自然、社会、经济效益的最大化。

3 老旧小区绿化改造的建议

3.1 相关部门分工合作, 建立统一的指挥和配合管理机制

老旧小区绿化改造是老旧小区改造中的灵魂, 涉及建设、规划、城管、房管、街道、水务、财政等政府多个部门或单位。在绿化改造中必须条块结合, 共同参与, 明确任务分工和职责, 形成工作的合力, 才能确保老旧小区绿化改造的强力推进。

3.2“以人为本”, 最大限度为居民服务

在绿化改造设计时, 认真听取居民的合理化建议及要求, 充分了解居民的需求并妥善处理好老旧小区的配套设施与绿化之间的关系。如宅旁绿地中的乔木应种植在距离楼房5m以外, 满足居民对通风、采光的要求, 又可避免树木距离楼房过近, 刮风时树枝击打破璃等威胁。同时植物种植时应注意与地下管道和缆线等设施保持一定距离, 避免树体对公共设施造成损坏, 影响居民的生活。此外, 不能为保护绿地而将绿地圈闭, 要让绿地为居民所用, 使居民亲近绿地, 感受自然。总之, 在建设中时刻做到以人为本, 让居民满意。

3.3 植物选择因地制宜, 合理进行植物配置

根据乌鲁木齐市降水小、蒸发量大、风沙大和冬季寒冷等气候特点, 在树种选择上要选择抗旱、抗风沙、抗寒的树种。以乡土树种作为骨干树种 (如圆冠榆、欧洲大叶榆、小叶白蜡、夏橡、黄太平、国槐等) , 充分发挥其适应性和稳定性强的优势。另外可适当选择一些彩叶树种及形态美观的树种, 如红叶海棠、暴马丁香、红瑞木等增加小区的活力。

在植物配置上, 乌鲁木齐春秋风大、夏季烈日炎炎, 小区绿化应以乔、灌、草复层混交为基本形式, 其综合生态效益为单一草坪的4~5倍, 不宜以开阔的草坪为主, 最大限度地发挥植物的生态效益。

3.4 加强养护与管理

前期设计与改造整治是前提, 养护管理才是关键。乌鲁木齐大部分老旧小区缺乏养护管理人员, 对绿化植物的深层次养护及专业的修剪整形等工作做得很少, 造成很多绿植后期生长状况欠佳, 严重影响整体效果。因此, 后期的绿化养护尤为重要。

摘要：老旧小区绿化改造是老旧小区改造环境建设的灵魂, 其绿化水平直接影响居民的生活质量。该文以乌鲁木齐老旧小区绿化为研究对象, 分析其小区绿化中存在的问题, 并提出相关改造建议。

关键词：乌鲁木齐,老旧小区,绿化,改造

参考文献

[1] 郝喜龙, 苏凤贤等.居住区环境绿化中存在的主要问题及对策[J].内蒙古农业科技, 2001 (32)