老旧小区改造管理建议

第一篇：老旧小区改造管理建议

老旧住宅小区改造后的物业管理 - 副本

老旧小区物业管理现状及思考

老旧小区改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，两年来，尤其是今年以来，政府不断加大投入，动用大量的人力、物力、财力对我区多个老旧小区进行综合整治，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了治安状况。但是改造后的成果维护却一直是个难题。在已改造的老旧小区中，有物业管理的为数很少，多数小区无物业管理。如何不让老旧小区改造的成果“昙花一现”，是老旧小区改造后亟待解决的问题，本文旨在探讨如何因地制宜地开展老旧小区改造后的物业管理。

一、老旧小区改造的基本情况

牡丹办今年共改造老旧小区23个，改造建筑面积为40万平米，63栋楼，334个单元，5589户。现已拆除了160处违建、15个自行车棚、145个配建棚厦。指导各改造小区成立了21个业主委员会。改造后的老旧小区，楼顶、地面、墙面明显改观，增设了各类健身器材和休闲设施，居民和业主普遍感到满意，改造成效十分显著。

二、老旧小区改造后在物业管理上普遍存在的问题及原因

目前，牡丹办老旧小区改造后在开展物业上普遍存在以下问题：

(一)开展常规性物业管理条件先天不足。老旧小区虽

1 然经过了改造，但老由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。如许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大，如扬帆小区，总建筑面积为6.54万平米，6栋居民楼，东西南北有6个大门供居民和各种车辆出入。平安二道街紧邻小区北侧，小区4号楼各单元门邻平安二道街，整个结构看上去小区不象小区、邻街又不全象邻街，管理起来十分麻烦。

(二)老旧小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。老旧小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。

1、物业管理用房配置严重不足。虽然在老小区改造整治过程中，街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。如交通局小区，建筑面积只有0.49万平米，本不太宽敞的院内正中间又有一个诺大的供热站用房，居民活动的空间已很狭窄，根本无处建物业用房。

2、小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企

2 业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。如新立小区，不仅整体空间小，而且建筑格局本身不规整，很难划分出车位。

3、一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。如环卫局楼，总建筑面积0.85万平米，只有116户，物业管理分摊成本相对高，物业企业不愿进入。类似的小区还有加油站1组、2组居民楼。

(三)老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。

物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。

对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难;而更主要的是老小

3 区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。另一方面，一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。最典型的就是朝鲜一区，业主基本属于上述情况，还有相当一部分房屋出租给小生意人和外来人口，且民风彪悍，物业费根本收缴不上。

对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费，由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分困难。

综上分析，老旧小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问题的成因也有特殊性，这些问题从根本上看，反映了三方面的突出矛盾：

一是改造后的老旧小区需要引入物业管理机制而老小区自身实施物业管理条件不足;二是许多社区居民不认同物业管理的方式，不愿遵循物业管理的运行规则;三是老旧小区需要物业管理机制的长效化运行，但要政府对老旧小区的物业管理扶持力度还需进一步加强。

三、老旧小区改造后实现长效物业管理的建议与意见

4 老旧小区整治改造后实施长效物业管理，是事关现代文明社区建设的大事，也是体现政府公共管理能力的一个重要方面。我们认为，物业管理市场化运作是老住宅小区社会化管理的基本方向，下一步的关键是要使物业管理走向规范化、长效化。可以考虑的办法措施有：

1、切实把握老旧小区实施长效物业管理机制的原则。老小区的长效物业管理有其特殊性，应该在“坚持社会管理社会化、政府引导、市场化运行”基本方向的前提下，切实把握以下几个原则：

一是市场机制原则。应该遵循市场经济规律，按照社会公共管理社会化、市场化的要求落实管理机制的长效化，逐步摆脱政府对社会事务大包大揽、社会管理不计成本、公共服务一味依赖政府投入的思路和做法。应该按照政府引导支持、企业市场化运作的思路，积极推行物业管理的操作模式，在实践中既要体现政府的工作导向性，给予物业管理必要的扶持和支持，同时要防止企业与政府的利益搏弈，影响市场公平竞争。

二是实事求是原则。老小区推行物业管理长效机制应该充分尊重现实，实事求是又灵活有效地选择管理的方式和内容。一方面对改造后具备条件的小区要积极实施物业管理，对条件尚不具备的小区，由业主自治或社区居委会代行管理逐步过渡;另一方面可以根据老小区实际的管理条件、居民

5 要求提供服务的内容，调整物业管理的服务方式和内容，充分体现规范和实际相结合的改革精神。同时，必须明确物业公司、业主委员会、社区居委会三者之间的关系。物业管理的主体是全体业主，业主委员会聘任物业公司，业主委员会和物业公司是聘任和被聘任的关系，物业公司必须根据业主委员会的要求，提供绿化管护、卫生保洁、治安管理、秩序维护等服务及物业费收缴等职责;居民委员会在物业管理中承担协调、监督及配合的职责，必须履行起业主委员会的选举、物业管理的监督等协调配合工作，确保物业管理的有序运作。

三是有效倾斜原则。从某种程度上讲，老小区实施物业管理离不开政府的扶持和支持。而政府的支持作用应该体现为有效性和有限性。有效性是政府的支持要充分为物业管理的引入创造条件，提供给物业企业必要的生产经营条件，积极为物业企业解决企业运营中的实际困难。有限性是政府的扶持和支持在于促进成长，决不保护依赖;鼓励走向规范成熟，防止守成不能发展。同时政府支持也是有限度的，无论是时间上还是支持力度上，应考虑的限度就是物业企业能够进入正常的市场竞争环境，可以按照市场竞争规则的运营来获取经济利益。

2、加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。老小区整治改造是政府的民心工程，巩固整治成果、促进管

6 理机制的长效化，应该引起政府相关部门进一步重视和支持。一要整合相关工作部门职能，有效形成推进老小区物业管理的工作机制，房管、建设、城管、等职能部门以联席会议、专题工作协商等途径，加强工作协调，加大工作力度。二要进一步整合相关扶持政策，加大对老小区物业管理的支持力度。同时，不断分析研究老小区物业管理的新情况、新问题，调整和补充有关的工作措施。三要整合各种社会资源，充分调动街道、辖区单位和社区居民的积极性，共同参与、协调推进老小区物业管理工作。

3、积极探索老小区物业管理的特殊机制，提高物业管理的生存发展能力。一要对老小区物业管理公司进行有效扶持，积极做好相应的政策配套。要按照适度竞争的原则，在物业企业经营资格、企业税收、政府公共产品提供等方面予以重点倾斜，通过整合物业管理资源，提高物业管理效率，使企业真正实现良性发展循环。但同时也要防止企业过度依赖政府、封闭发展。二要把握不同老小区的实际情况，有效探索物业管理“菜单式”服务机制，由业主根据需要自由选择服务内容、分别议定收费价格、订立业主与物业企业的服务合同，也可以采取服务目标内容与服务质量评价挂钩的方式，提高小区业主对物业服务的认可度。三要有效整合老小区物业管理资源，合理调整、合并物业管理区域，降低物业管理成本，提高物业管理经营活动的规模效益。

4、创造条件努力配足物业管理用房，增强物业企业自主发展能力。必要的物业管理用房是物管企业自主发展的基础，应想方设法争取各种办法加以帮助支持。首先，要通过各种渠道，反映呼吁、积极争取规划部门的更多支持，在小区内改建、补建、腾退、调整必要的物业管理用房，保证不低于0.3%的用房配置。其次，应该争取提高预留物业用房价格标准，并允许采取“异地购置”等式增加物业经营用房。再次，合理划定机动车停车区域，在不影响小区车辆、人员进出和绿地保洁方便的前提下适当增加停车位;同时也可以考虑将小区外道路及相关空间辟为停车场，并允许纳入小区物业公司的收费管理。

5、整合政策资源，进一步加大对老小区物业管理的政策支持力度。整合政策资源，就是将政府现行的社会管理政策加以梳理选择、归并参照，在不新增支持政策的前提下，寻找对老小区物业管理更多的支持。如：政府城市管理经费与物业管理相衔接，可以考虑将未实施物业管理前小区原有的绿化养护、小区道路维护、化粪池清理、小区保洁等经费切块给物业公司，或选择若干小区物业服务内容仍由原管理主体承担。

6、加大宣传教育力度，努力提高老小区物业管理收费率。提高老小区物业管理收费率，是物业管理真正实现长效化的关键之一，在现实条件下，应该争取各种有效办法加以

8 改善。首先，要通过各个社会层面、各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强居民花钱购买服务的意识。其次，要努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高对物业管理的认可度，在物业公司的引入、提供的服务内容、服务方式和服务质量的评价等环节上广泛吸纳意见，促进居民更多参与。再次，也可以积极反映呼吁，加大法律对业主欠交物业管理费的征交力度。同时，也可以积极探索老小区物业管理服务递减机制，完善物业管理收费与服务内容递减、物业公司退出相衔接的办法，提高小区居民对物业管理的关注度。

第二篇：推行老旧小区物业自治管理的建议

笔者，通过走访了解和组织问卷调查，发现老城区居民小区由于修建时间长，原有的设计规划不能满足住户日益增长的需求，矛盾突出，主要表现在以下方面：一是基础实施陈旧和不完善，如下水道设计时过于狭小、弯道多，同时因无人管理，造成淤积;原有的水、电为总表计费，要改造为一户一表时，部分住户不愿承担改造资金;二是原有的设计规划无停车场、无体育健身设施、缺少绿化设施，不能满足住户变化的生活要求;三是物业管理费收取困难，老旧小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业等弱势群体比例较高，生活较困难。居民自我管理和服务意识，特别是花钱买服务的意识尚未形成，许多居民认为物业管理是政府或单位提供的福利，不应当由个人承担，产生物业交费的抵触情绪。四是出租房屋比例大，暂住人员由于文化水平和自身素质等多方面原因，不配合小区管理，而小区又没有相关制度进行约束，造成管理困难。

目前，在对于老旧小区的管理中有以下三种较为普遍的模式：一是聘请专业的物业管理公司、二是业主聘请值班人员，附带进行部分管理工作，三是社区直接参与小区管理。这三种方式各有长处，但都存在不足之处。

专业的物业管理公司的人员在上岗前都进行过相关业

务的培训和学习，提供的服务较为专业，但老旧小区的部分业主一方面不配合物业公司的管理，导致物管公司无法完成合同上的服务项目，另一方面部分业主不愿意支付较高的物业管理费用，导致物管公司收不到物业管理费，难以实现其经济利益。大多不愿意接手管理或管理一段时间后，出于公司自身发展考虑，相继退出。

业主聘请值班人员的方法中，存在聘请人员年龄偏大，自身的文化素质和安全防护都较为薄弱，没有能力为业主提供完善的服务。同时，由于没有合同的制约，出现问题后双方都无法很好的协商解决问题，例如停放在小区的车辆丢失，值班人员因无力赔偿，往往采取一走了之的做法，业主只能是只认倒霉。但因为费用较低，这种方式在老旧小区中还较为普遍。

社区直接介入小区的管理，由于社区对辖区情况比较熟悉，在与政府职能部门联系也较为方便，可以借助一些行政力量，协助解决小区居民提出的下水道清淤、噪声、油烟扰民等问题。但是也存在社区工作人员人手少、没有受过专门培训等的制约，同时也出现了小区居民因对社区其他工作不满意而对小区管理产生抵触的情况。

南城街道涌泉社区在南城街道办事处的支持下，对如何进行小区管理进行了尝试，在部分小区进行试点，试点小区75%左右的居民认可居民自主管理小区的模式(物业自治的

物业管理模式)。通过对部分小区进行试点，实行老小区物业自治管理有以下优势：一是节省管理费用的支出。物业自治管理模式是以“街道、社区、业主委员会”三位一体的组织机制，街道负责政策指导、社区负责小区的日常事务的监督、小区业主委员会由业主组成，直接参与小区管理。由于物业管理小组成员大多是小区业主，他们对小区人员和事务较熟悉，使的小区居民对物业自治管理的认可度提高。

二是增强居民的参与意识。物业自治组织充分发挥和调动居民参与小区管理的积极性，在涉及小区的治安、卫生等方面实现自我服务、自我管理。同时，通过积极宣传，不断增强居民自我管理、自我服务意识。

三是提高物业费的收取率。物业自治服务“质优价廉”，再加上扩大居民参与度，从而提高居民对物业自治管理的认可度。充分发挥党员、居民代表、积极分子的作用，对一些长期不缴物业费的居民，经常上门做思想工作，并通过在门前贴温馨提示的形式告知，确保物业费的收取。

老旧小区实行物业自治管理虽然取得一定成效，但是影响小区物业管理正常运转的问题依然存在，其中最突出的就是老旧小区基础设施严重落后。实施小区绿化和公用设施的改造，仅靠物业自治组织提留的资金远远不够，还需政府的支持。加快老旧小区改造，尽快改善老旧小区基础设施建设，各职能部门在老旧小区整治阶段就努力为小区创造管理条

件，如改造或补建停车位，增强物业管理的“造血”功能。其次，政府相关部门应该出台更为切合实际的物业政策，比如让物业自治组织在开展工作中“有法可依、有据可查”。我们认为，推行老旧小区物业自治管理模式，不仅使小区环境卫生差、绿地无人管护、公共设施无人维护、治安堪忧等问题得到解决，同时提高了居民的自我管理、自我服务、自我教育意识，是一条促进社区和谐稳定的可行之路。政府相关部门应鼓励并支持这种模式，使物业自治管理得以健康发展，最终使无人管理小区走上自我管理、自我服务的良性循环状态。

第三篇：老旧小区改造现场解说

高标准打造提升

老旧小区换新颜

欢迎各位领导莅临**街道办事处检查指导工作：

**街道共有6个开放式小区，全部为建成于上世纪90年代。基础设施不完善，小区内无储藏室、无人管理，楼道内杂物堆积、脏乱差现象严重。按照区委、区政府总体部署要求，**街道紧紧围绕“彰显老城特色、提升生活品质”的工作思路，坚持“天上地下、楼上楼下、院里院外”的工作原则，整体推进，高标准、高水平开展老旧小区整治提升工作。自2015年以来，累计投入2212万元，先后对明湖小区6个小区、16处省直机关单位宿舍进行改造提升，整治面积33.9万平方米，涉及68栋楼、302个单元、4517户居民。通过开展整治工作，安装单元门302个，楼宇对讲3115套，路面硬化8682平方米，信报箱3709户，建设绿地7090平方米，建设景观木亭9处、风景石4组、花架3处，新增监控168个，建设微型消防站1处，消防栓75个，在楼道内增加灭火器等完善了基础设施，改善了居住环境，成功实现“破旧立新、一步一景”的华美蝶变。

破除积弊，强力攻艰，全面拆除违法违章建设，通过摸排楼顶加层、楼道加盖、房屋插建、扩建、侵占绿地、道路、楼道等公共空间的建筑，全面拆除开放式小区内违法违章建筑12万平方米。细处布新，强力推进，老小区变成“后花园”。按照“一区一景、一步一景”标准，对施工质量严格把关，在进行楼体美化、路面硬化、园林绿化、安装防盗门窗的基础上，修建主题休闲广场，增设健身路径和休闲座椅。在拆出的空地上设计打造了一批文化墙，并按照“四季常绿,三季有花”标准,建设7处口袋花园，增加绿化体量1100平方米。

同时，按照市、区对杆线专项整治工作的安排部署，街道站在“政治任务”“民生福祉”“城市形象”三个高度，提前考虑，超前谋划，开展一系列“破网行动”，掀起了“杆线整治风暴”，将杆线整治工作与老旧小区整治、安全惠民工程等工作同步规划、同步实施，不等不靠，久久用功，精细作业，弱电入地5.99万余米，梳理线缆9400米，剪除线缆6.15万米，修建弱电检查井105座，移除大小线杆301根，实现小区线缆“全入地”。

老旧小区整治与“双气进家入户”同步进行，为符合条件的5000余户居民安装燃气，3236户居民安装暖气，彻底告别20多年的“寒冬时代”，居民感受在身，温暖在心。

建的好还要管理好。**街道从建立长效机制入手，通过引入专业物业公司当“管家”，由物业公司安排保洁员对小区楼道、院落进行8小时不间断卫生清理，彻底解决小区楼道内无人管的难题。合理规划停车位，安装车辆识别系统10套、岗亭8个，物业公司增加保安服务，道闸值班，引导车辆停放，缓解外来车辆乱停乱放造成车位紧张的矛盾，探索出一条“开放式小区封闭式管理”新路子。同时，成立“家家帮”社区物业服务站，向辖区居民免费提供水电维修等物业服务1200余次，满意率100%。

谢谢各位领导参观指导!

第四篇：老旧小区改造安全措施方案

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安全措施方案

*************************综合整治项目安全措施方案

编制单位：审 批 人：审 核 人：编 制 人：编制时间：

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安全措施方案

目

录

总则 ..................................................... 3

一、落实安全责任、实施责任管理 ........................... 3

二、安全教育与训练 ....................................... 4

三、安全检查 ............................................. 7

四、作业标准化 .......................................... 10

五、生产技术与安全技术的统一 ............................ 12

六、正确对待事故的调查与处理 ........................... 14

七、造成安全生产事故的主要原因 .......................... 15

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安全措施方案

总则

安全管理是为施工项目实现安全生产开展的管理活动。施工现场的安全管理，重点是进行人的不安全行为与物的不安全状态的控制，落实安全管理决策与目标，以消除一切事故，避免事故伤害，减少事故损失为管理目的。

控制是对某种具体的因素的约束与限制，是管理范围内的重要部分。

安全管理措施是安全管理的方法与手段，管理的重点是对生产各因素状态的约束与控制。根据施工生产的特点，安全管理措施带有鲜明的行业特色。

一、落实安全责任、实施责任管理

施工项目经理部承担控制、管理施工生产进度、成本、质量、安全等目标的责任。因此，必须同时承担进行安全管理、实现安全生产的责任。

1、建立、完善以项目经理为首的安全生产领导组织，有组织、有领导的开展安全管理活动。承担组织、领导安全生产的责任。

2、建立各级人员安全生产责任制度，明确各级人员的安全责任。抓制度落实、抓责任落实，定期检查安全责任落实情况，及时报告。

(1)项目经理是施工项目安全管理第一责任人。

(2)各级职能部门、人员，在各自业务范围内，对实现安全生产的要求负责。

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(3)全员承担安全生产责任，建立安全生产责任制，从经理到工人的生产系统做到纵向到底，一环不漏。各职能部门、人员的安全生产责任做到横向到边，人人负责。

3、施工项目应通过监察部门的安全生产资质审查，并得到认可。

一切从事生产管理与操作的人员、依照其从事的生产内容，分别通过企业、施工项目的安全审查，取得安全操作认可证，持证上岗。

特种作业人员、除经企业的安全审查，还需按规定参加安全操作考核，取得监察部门核发的《安全操作合格证》，坚持"持证上岗"。施工现场出现特种作业人员无证操作现象时，施工项目经理必须承担管理责任。

4、施工项目经理部负责施工生产中物的状态审验与认可，承担物的状态漏验、失控的管理责任，接受由此而出现的经济损失。

5、一切管理、操作人员均需与施工项目经理部签定安全协议，向施工项目经理部做出安全保证。

6、安全生产责任落实情况的检查，应认真、详细的记录，做为分配、补偿的原始资料之一。

二、安全教育与训练

进行安全教育与训练，能增强人的安全生产意识，提高安全生产知识，有效的防止人的不安全行为，减少人的失误。安全教育、训练是进行人的行为控制的重要方法和手段。因此，进行安全教育、训练要适时、宜人，内容合理、方式多样，形成制度。组织安全教育、训练做到严肃、严格、严密、严谨，讲求实效。

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安全措施方案

1、一切管理、操作人员应具有基本条件与较高的素质

(1)具有合法的劳动手续。临时性人员须正式签定劳动合同，接受入场教育后，才可进入施工现场和劳动岗位。

(2)没有痴呆、健忘、精神失常、颠痫、脑外伤后遗症、心血管疾病、晕眩、以及不适于从事操作的疾病。

(3)没有感官缺陷，感性良好。有良好的接受、处理、反馈信息的能力。

(4)具有适于不同层次操作所必须的文化。

(5)输入的劳务，必须具有基本的安全操作素质。经过正规训练、考核，输入手续完善。

2、安全教育、训练的目的与方式。安全教育、训练包括知识、技能、意识三个阶段的教育。进行安全教育、训练，不仅要使操作者掌握安全生产知识，而且能正确、认真的在作业过程中，表现出安全的行为。

安全知识教育。使操作者了解、掌握生产操作过程中，潜在的危险因素及防范措施。

安全技能训练。使操作者逐渐掌握安全生产技能，获得完善化、自动化的行为方式，减少操作中的失误现象。

安全意识教育。在于激励操作者自觉坚持实行安全技能。

3、安全教育的内容随实际需要而确定

(1)新工人入场前应完成三级安全教育。对学徒工、实习生的入场三级安全教育，重点偏重一般安全知识、生产组织原则、生产环

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安全措施方案

境、生产纪律等。强调操作的非独立性。对季节工、农民工三级安全教育，以生产组织原则、环境、纪律、操作标准为主。二个月内安全技能不能达到熟练的，应及时解除劳动合同，废止劳动资格。

(2)结合施工生产的变化、适时进行安全知识教育。一般每10天组织一次较合适。

(3)结合生产组织安全技能训练，干什么训练什么，反复训练、分步验收。以达到出现完善化、自动化的行为方式，划为一个训练阶段。

(4)安全意识教育的内容不易确定，应随安全生产的形势变化，确定阶段教育内容。可结合发生的事故，进行增强安全意识，坚定掌握安全知识与技能的信心，接受事故教训教育。

(5)受季节、自然变化影响时，针对由于这种变化而出现生产环境、作业条件的变化进行的教育，其目的在于增强安全意识，控制人的行为，尽快地适应变化，减少人的失误。

(6)采用新技术，使用新设备、新材料，推行新工艺之前，应对有关人员进行安全知识、技能、意识的全面安全教育，激励操作者实行安全技能的自觉性。

4、加强教育管理，增强安全教育效果

(1)教育内容全面，重点突出，系统性强，抓住关键反复教育。

(2)反复实践。养成自觉采用安全的操作方法的习惯。

(3)使每个受教育的人，了解自己的学习成果。鼓励受教育者树立坚持安全操作方法的信心，养成安全操作的良好习惯。

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(4)告诉受教者怎样做才能保证安全，而不是不应该做什么。

(5)奖励促进，巩固学习成果。

5、进行各种形式、不同内容的安全教育，都应把教育的时间、内容等，清楚的记录在安全教育记录本或记录卡上。

三、安全检查

安全检查是发现不安全行为和不安全状态的重要途径。是消除事故隐患，落实整改措施，防止事故伤害，改善劳动条件的重要方法。

安全检查的形式有普遍检查，专业检查和季节性检查。

1、安全检查的内容主要是查思想、查管理、查制度、查现场、查隐患、查事故处理。

(1)施工项目的安全检查以自检形式为主，是对项目经理至操作人员生产全部过程、各个方位的全面安全状况的检查。检查的重点以劳动条件、生产设备、现场管理、安全卫生设施以及生产人员的行为为主。发现危及人的安全因素时，必须果断的消除。

(2)各级生产组织者，应在全面安全检查中，透过作业环境状态和隐患，对照安全生产方针、政策，检查对安全生产认识的差距。

(3)对安全管理的检查，主要是：

安全生产是否提到议事日程上，各级安全责任人是否坚持 "五同时"。

业务职能部门、人员，是否在各自业务范围内，落实了安全生产责任。专职安全人员是否在位、在岗。

安全教育是否落实，教育是否到位。

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安全措施方案

工程技术、安全技术是否结合为统一体。

作业标准化实施情况。

安全控制措施是否有力，控制是否到位，有哪些消除管理差距的措施。

事故处理是否符合规则，是否坚持 "四不放过"的原则。

2、安全检查的组织

(1)建立安全检查制度，按制度要求的规模、时间、原则、处理、报偿全面落实。

(2)成立由第一责任人为首，业务部门、人员参加的安全检查组织。

(3)安全检查必须做到有计划，有目的，有准备、有整改，有总结，有处理。

3、安全检查的准备

(1)思想准备。发动全员开展自检，自检与制度检查结合，形成自检自改，边检边改的局面。使全员在发现危险因素方面得到提高，在消除危险因素中受到教育，从安全检查中受到锻练。

(2)业务准备。确定安全检查目的、步骤、方法。成立检查组，安排检查日程。分析事故资料，确定检查重点，把精力侧重于事故多发部位和工种的检查。 规范检查记录用表，使安全检查逐步纳入科学化、规范化轨道。

4、安全检查方法。常用的有一般检查方法和安全检查表法。

(1)一般方法。常采用看、听、嗅、问、测、验、析等方法。

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安全措施方案

看：看现场环境和作业条件，看实物和实际操作，看记录和资料等。

听：听汇报、听介绍、听反映、听意见或批评，听机械设备的运转响声或承重物发出的微弱声等。

嗅：对挥发物、腐蚀物、有毒气体进行辨别。

问：评影响安全问题，详细询问，寻根究底。

查：查明问题、查对数据、查清原因，追查责任。

测：测量、测试、监测。

验：进行必要的试验或化验。

析：分析安全事故的隐患、原因。

(2)安全检查表法。是一种原始的、初步的定性分析方法，它通过事先拟定的安全检查明细表或清单，对安全生产进行初步的诊断和控制。

安全检查表通常包括检查项目、内容、回答问题、存在间题、改进措施、检查措施、检查人等内容。

5、安全检查的形式

(1)定期安全检查。指列入安全管理活动计划，有较一致时间间隔的安全检查。定期安全检查的周期，施工项目自检宜控制在10～15天。班组必须坚持日检。季节性、专业性安全检查，按规定要求确定日程。

(2)突击性安全检查。指无固定检查周期，对特别部门、特殊设备、小区域的安全检查，属于突击性安全检查。

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(3)特殊检查。对预料中可能会带来新的危险因素的新安装的设备、新采用的工艺、新建或改建的工程项目，投入使用前，以"发现危险因素"为专题的安全检查，叫特殊安全检查。

特殊安全检查还包括，对有特殊安全要求的手持电动工具，电气、照明设备，通风设备，有毒有害物的储运设备进行的安全检查。

6、消除危险因素的关键。安全检查的目的是发现、处理、消除危险因素，避免事故伤害，实现安全生产。消除危险因素的关键环节，在于认真的整改，真正的、确确实实的把危险因素消除。对于一些由于种种原因而一时不能消除的危险因素，应逐项分析，寻求解决办法，安排整改计划，尽快予以消除。

安全检查后的整改，必须坚持"三定"和"不推不拖"，不使危险因素长期存在而危及人的安全。

“三定”指的是对检查后发现的危险因素的消除态度。三定即定具体整改责任人，定解决与改正的具体措施，限定消除危险因素的整改时间。在解决具体的危险因素时，凡借用自己的力量能够解决的，不推拖、不等不靠，坚决的组织整改。自己解决有困难时，应积极主动寻找解决的办法，争取外界支援以尽快整改。不把整改的责任推给上级，也不拖延整改时间，以尽量快的速度，把危险因素消除。

四、作业标准化

在操作者产生的不安全行为中，由于不知正确的操作方法，为了干的快些而省略了必要的操作步骤，坚持自己的操作习惯等原因所占

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比例很大。按科学的作业标准规范人的行为，有利于控制人的不安全行为，减少人失误。

1、制定作业标准，是实施作业标准化的首要条件

(1)采取技术人员、管理人员、操作者三结合的方式，根据操作的具体条件制定作业标准。坚持反复实践、反复修订后加以确定的原则。

(2)作业标准要明确规定操作程序、步骤。怎样操作、操作质量标准、操作的阶段目的、完成操作后物的状态等，都要做出具体规定。

(3)尽量使操作简单化、专业化，尽量减少使用工具、夹具次数，以降低操作者熟练技能或注意力的要求。使作业标准尽量减轻操作者的精神负担。

(4)作业标准必须符合生产和作业环境的实际情况，不能把作业标准通用化。不同作业条件的作业标准应有所区别。

2、作业标准必须考虑到人的身体运动特点和规律、作业场地布置、使用工具设备、操作幅度等，应符合人机学的要求。

(1)人的身体运动时，尽量避开不自然的姿势和重心的经常移动，动作要有连贯性、自然节奏强。如，不出现运动方向的急剧变化;动作不受限制;尽量减少用手和眼的操作次数;肢体动作尽量小。

(2)作业场地布置必须考虑行进道路、照明、通风的合理分配，机、料具位置固定，作业方便。要求：

1)人力移动物体，尽量限于水平移动;

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2) 把机械的操作部分，安排在正常操作范围之内，防止增加操作者的精神和体力的负担;

3) 尽量利用重力作用移动物体;

4)操作台、座椅的高度从与操作要求、人的身体条件匹配。

(3)使用工具与设备

1) 尽可能使用专用工具代替徒手操作;

2) 操纵操作杆或手把时，尽量使人身体不必过大移动，与手的接触面积，以适合手握时的自然状态为宜。

3、反复训练，达标报偿

(1)训练要讲求方法和程序，宜以讲解示范为先，符合重点突出、交待透彻的要求。

(2)边训练边作业，巡检纠正偏向。

(3)先达标、先评价、先报偿，不强求一致。多次纠正偏向，仍不能克服习惯操作、操作不标准的，应得到负报偿。

五、生产技术与安全技术的统一

生产技术工作是通过完善生产工艺过程、完备生产设备、规范工艺操作，发挥技术的作用，保证生产顺利进行的。包含了安全技术在保证生产顺利进行的全部职能和作用。两者的实施目标虽各有侧重，但工作目的完全统一在保证生产顺利进行、实现效益这一共同的基点上。生产技术、安全技术的统一，体现了安全生产责任制的落实、具体的落实"管生产同时管安全"的管理原则。具体表现在: 12 ***********老旧小区综合整治项目

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1、施工生产进行之前，考虑产品的特点、规模、质量，生产环境，自然条件等。摸清生产人员流动规律，能源供给状况，机械设备的配置条件，需要的临时设施规模，以及物料供应、储放、运输等条件。完成生产因素的合理匹配计算，完成施工设计和现场布置。

施工设计和现场布置，经过审查、批准，即成为施工现场中生产因素流动与动态控制的唯一依据。

2、施工项目中的分部、分项工程，在施工进行之前，针对工程具体情况与生产因素的流动特点，完成作业或操作方案。这将为分部、分项工程的实施，提供具体的作业或操作规范。方案完成后，为使操作人员充分理解方案的全部内容，减少实际操作中的失误，避免操作时的事故伤害。要把方案的设计思想、内容与要求，向作业人员进行充分的交底。

交底既是安全知识教育的过程，同时，也确定了安全技能训练的时机和目标。

3、从控制人的不安全行为、物的不安全状态，预防伤害事故，保证生产工艺过程顺利实施去认识，生产技术工作中应纳入如下的安全管理职责：

(1)进行安全知识、安全技能的教育，规范人的行为，使操作者获得完善的、自动化的操作行为，减少操作中的人的失误。

(2)参加安全检查和事故调查，从中充分了解生产过程中，物的不安全状态存在的环节和部位、发生与发展、危害性质与程度。摸 13 ***********老旧小区综合整治项目

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索控制物的不安全状态的规律和方法。提高对物的不安全状态的控制能力。

(3)严把设备、设施用前验收关，不准有危险状态的设备、设施盲目投入运行，预防人、机运动轨迹交叉而发生的伤害事故。

六、正确对待事故的调查与处理

事故是违背人们意愿，且又不希望发生的事件。一旦发生事故，不能以违背人们意愿为理由，予以否定。关键在于对事故的发生要有正确认识，并用严肃、认真、科学、积极的态度，处理好已发生的事故，尽量减少损失。采取有效措施，避免同类事故重复发生。

1、发生事故后，以严肃、科学的态度去认识事故、实事求是的按照规定、要求报告。不隐瞒、不虚报，不避重就轻是对待事故科学、严肃态度的表现。

2、积极抢救负伤人员的同时，保护好事故现场，以利于调查清楚事故原因，从事故中找到生产因素控制的差距。

3、分析事故，弄清发生过程，找出造成事故的人、物、环境状态方面的原因。分清造成事故的安全责任，总结生产因素管理方面的教训。

4、以事故为例、召开事故分析会进行安全教育。使所有生产部位、过程中的操作人员，从事故中看到危害，激励他们的安全生产动机。从而在操作中自觉的实行安全行为，主动的消除物的不安全状态。

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5、采取预防类似事故重复发生的措施，并组织彻底的整改，使采取的预防措施完全落实。经过验收，证明危险因素已完全消除时，再恢复施工作业。

6、未造成伤害的事故，习惯的称为未遂事故。未遂事故就是已发生的，违背人们意愿的事件，只是未造成人员伤害或经济损失。然而其危险后果是隐藏在人们心理上的严重创伤，其影响作用时间更长久。

未遂事故同样暴露安全管理的缺陷、生产因素状态控制的薄弱。因此，未遂事故要如同已经发生的事故一样对待，调查、分析、处理妥当。

七、造成安全生产事故的主要原因

1、安全生产意识淡漠是最大隐患

不论你是大学毕业生、职业学校的毕业生，还是协作施工单位负责人及作业人员，当你跨入企业的大门，走进施工现场，成为项目的施工参建人员时，就应懂得要搞好工程施工必须有铁的纪律，不管是管理人员还是作业人员都必须遵纪守法，必须不断提高安全生产意识和自我保护意识。特别是在施工人员中，管理人员比较年轻，缺乏工作实践，对安全生产的认识较差，认为最重要的是学技术，掌握生产技术才是硬本领，而对学习安全生产技术则很不重视。而在施工作业人员中，文化素质不高，缺乏系统的安全教育与培训，安全生产意识和自我保护意识都比较差，有些人总是抱着侥幸心理，认为伤亡事故

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离自已十分遥远，不会落到自己头上，但是血的教训告诉我们，安全生产意识淡薄是最大的隐患。

2、未经培训上岗，无知酿成悲剧。有的生产经营单位招聘了职工后，不进行必要的三级安全教育。职工未经安全生产、劳动保护培训上岗，缺乏最基本的安全生产常识，冒险蛮干，违章作业，一旦发生事故，则惊慌失措，手忙脚乱，不知采取什么措施是正确的，头脑中一片空白，往往因此酿成悲剧。

3、违反安全生产规章制度导致事故

(1)企业的安全生产规章制度是企业规章制度的一部分，是建立现代企业制度的重要内容，企业全体员工上至经理，下至每名工人以及协作施工单位都必须遵守，尤其是新工人更应该注意。企业的安全生产规章制度应该是比较齐全的，但往往宣传、贯彻、落实不够，人员执行不力，往往因此而酿成了工伤事故，使自已受到伤害，或者伤害他人，或者被他人伤害。

(2)企业的安全生产规章制度必须落实到部门、工区、班组，必须落实到作业现场及每一个作业岗位。如果安全生产规章制度不落实，劳动环境就会存在以下不安全状态：

1)防护、保险、信号等装置缺乏或有缺陷。

2)设备、设施、工具、附件有缺陷，结构不合安全要求。

3)强度不够。机械强度和绝缘强度不够，起吊重物的绳索不合安全要求。

4)设备在非正常状态下运行，带“病”或超负荷运转。

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5)维修、调整不当设备失修，地面不平，保养不当，设备失灵。

6)个人防护用品用具缺少或有缺陷。

7)生产(施工)场地环境不良。①照明光线环境不良，照度不足，作业场地烟尘弥漫，视物不清，或光线过强;②通风不良;③作业场所狭窄、作业场地杂乱，工具、制品、材料堆放不安全。

4、违反劳动纪律酿成血的教训

一支不受铁的纪律约束的队伍，是一支没有战斗力的队伍。一个不以严格的纪律要求员工队伍的企业，是一个缺乏市场竞争力的企业。血的教训一再告诉我们，一名不遵守劳动纪律的职工，往往就是一起重大伤亡事故的责任者。违反劳动纪律的主要表现如下：

(1) 上班前饮酒，甚至上班时饮酒。

(2) 上班无故迟到，下班早退溜号。

(3) 工作时间开玩笑，嬉戏打闹。

(4) 不按规定穿戴工作服和个人防护用品。

(5) 在禁烟区随意吸烟，乱扔烟头。

(6) 不坚守岗位，随意串岗聊天。

(7) 业余生活无规律，上班时无精打采。

(8) 工作时不全神贯注，思想走神开小差。

(9) 上夜班时偷偷睡觉。

(10)不服从上级正确调度指挥，自作主张随意更改规章。

(11)无视纪律，自由散漫，上班时间吊儿郎当。

5、违反安全操作规程十分危险

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安全操作规程是人们在长期的生产劳动实践中，以血的代价换来的科学经验总结，是工人在生产操作中不得违反的安全生产技术规程。员工在生产劳动中如果不遵守安全操作规程，后果将十分危险，轻则受伤，重则丧命。对此，每个员工都万万不可掉以轻心。

第五篇：关于老旧住宅小区物业管理的问题与建议

物业管理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的发展而逐步发展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区整洁，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。根据政府关于物业管理的有关规定，新建小区必须实行物业管理制度，而老旧小区却在推行物业管理的过程中，遇到了很多困难和问题。主要有以下几个方面。

一、居民观念需转变

多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱，如果实施物业管理需要收费，也应该由单位交。

二、硬件条件相对落后

老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些不足：包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等

三、产权形式多样

老旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中央单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位所有的房产)、托管房、二手房产权人等。

四、存在多头物业管理的现象

产权形式的多样化，使小区形成多家物业管理单位同时对小区不同物业进行管理的局面。主要有："单位自管房"物业管理公司，"房管局直管公房"物业管理公司，社区管理单位，居委会或家委会，市政设施单位，商业网点单位等。

五、对老旧小区基础设施进行改造的资金缺口较大

老旧小区实施物业管理，改善居民的生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，如小区进行封闭、绿化美化、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业管理的一个重要问题。

六、物业管理收费困难

已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。老旧小区物业管理收费共分13项，根据房改房政策，房屋使用人一般只交纳两项费用，即卫生费和保安费，普通小区全年收费总额为84元。尽管是如此低廉的费用，很多物业管理公司只能收到70%左右。

七、原产权人物业管理费负担过重

老旧小区一般是房改售房，根据房改售房的政策规定，物业管理收费中的大部分费用是由原产权人承担。

八、管委会作用有待进一步发挥

实施了物业管理的小区一般都成立了物业管理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，根据有关规定，业主委员会成员必须是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或承担其他经济责任，就不愿意参加业主委员会，已经参加到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。

九、社区管理与物业管理存在矛盾

社区管理与物业管理在对小区物业实施管理的问题上存在矛盾。有的社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺物业管理项目，把政府补贴给物业管理单位的专项资金承担过来，进行有关物业的专项管理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。

针对当前老旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议：

其

一、加快、加强物业管理的立法工作

当前物业管理中出现的纠纷，涉及物业管理的方方面面，而物业管理立法工作的滞后，使得很多纠纷无法解决，或造成一些潜在的矛盾和纠纷，建议有关方面应加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主各方的责任、权利和义务，消除争议，特别是对房改房物业管理规范的立法工作要重点研究。

其

二、逐步加大对住宅小区基础建设的投资，改善居民生活环境

1、城市的管理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建设维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有计划地实施改造，为实施物业管理创造一个良好的基础条件。

2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应该出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试由居民参与设计、参与投资、参与建设的公众参与方式。

3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对老旧小区的改造进行相应的投资。至于政府、产权人单位、居民三方投资的比例，可以根据每个小区的不同情况，进行测算，决定投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。

其

三、政府部门应加大对老旧小区实施物业管理工作的规划

针对没有实施物业管理的老旧小区，政府房地产管理部门应制定改造计划，扩大实施物业管理的范围。政府有关部门要研究老旧小区推行物业管理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政管理部门的作用。

其

四、深化房改政策，在工资中增加物业消费部分

房改优惠售房实现了住房分配的货币化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房与物业管理衔接的还不够，特别是对物业管理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中应增加物业消费部分，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业管理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应研究制定相应的政策，配套执行。

其

五、建立房屋使用人与物业管理公司的物业管理契约关系

商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业管理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业管理事项没有任何约定，导致买房人或承租人对物业管理不承担任何义务和权利。建议在老旧小区制订物业管理合同，通过使用人或产权人与物业管理公司签订物业管理合同，建立物业管理的委托关系，约束双方的利益关系，改变居民普遍存在的"你搞物业是你愿意，跟我没关系"的观念。其

六、加强实施物业管理的正面宣传

一是要物业管理公司树立努力为业主服务的认识，这样才能从企业内部产生提高服务水平的内在动力。二是要引导物业管理公司提高服务水平，总结已有的成功经验，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉的维权意识。四是要增加物业服务内容透明度的宣传，对服务项目、服务内容、服务标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业管理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。

其

七、处理好社区管理与物业管理的关系

物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。物业管理公司要与居委会、派出所、社区管委会等明确分工，物业管理公司不能承担本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能因为有些管理工作有利可图，就运用行政权利，自行进行管理。

其

八、确立物业管理公司是对小区物业实施物业管理的唯一，改变多头管理的局面应该明确物业管理企业是小区物业唯一的管理企业，一个小区应尽量安排一个物业管理公司。