老小区物业管理计划

老小区物业管理计划（通用10篇）

篇1：老小区物业管理计划

关于老旧小区物业管理的探讨

本人是一名从事物业管理工作的，并且于去年考取了物业管理师。本人所管小区就是一个老旧小区，根据所学知识和实际工作经验简单的谈谈对于老旧小区管理的看法，敬请各位同仁指教！

一个小区的管理就同一个企业或者一个国家，必须要有它的最高管理机构如股东大会或人民代表大会，这是一首要必须解决的问题，而小区就是业主大会。新建小区根据现行法律成立业主大会很容易，开发商和物业公司都会积极参与与支持。但老旧小区就完全不同了，第一、产权结构复杂，比如

1、一栋楼可能有多家产权单位（有的国企已转制或破产）；

2、职工优惠售房有成本价、又有标准价；

3、相当一部分公房租赁户。

4、还有一部分商品房。第二、收取的费用形式复杂，既有物业费，又有公房租金（还有相当一部分减免）。第三、共用设施、设备老化严重，共用场地小且设计不合理。第四、公共维修基金只有小部分商品房上交到建委或房管局，而职工优惠售房的公共维修基金产权单位并未上交到政府相关部门，该单位已转制或已破产。从上述情况来看，要想解决老旧小区管理难的问题首先要先突破上层建筑即小区的业主大会机构问题。从目前现状和相关法律来看，有相当大的困难。但是我个人觉得还是有办法解决的，要有北京的创新精神。在北京各社区都有群众的自治组织——居委会，我认为应充分发挥其来自群众、代表群众、组织群众的特点，在未成立业主大会的小区由其先行代理其职权，这样物业管理条例及其配套法规就有了相应的法律主体，便于物业管理法律体系在老旧小区的施行。当然，法律可规定当业主大会成立后社区居委会将移交相关的权利和资料。我个人认为这样，物业管理条例和其配套法规可操作性在老旧小区就不会成为一纸空文了！

老旧小区业主大会的问题解决了，也就顺理成章解决了：

1、物业费定价问题；

2、公共部位、公用设施的管理维修问题；

3、公共维修基金的管理与寻找追查问题；

4、业主管理规约问题；

5、代表业主维权，与物业公司沟通，共建和谐、温馨、环境优美的小区。

篇2：老小区物业管理计划

小区绿化养护管理对于我所来说是一个新的课题。大量接触小区绿化管理也是近几年的事。况且我所从事的小区都是老小区。老小区的绿化存在着诸多问题。一是植物品种单一而老化严重;二是植物配置具有不合理性；三是植物景观效果差；四是植物长势甚忧，病虫害留下的痕迹随处可见。据上问题，对于做好小区绿化养护管理工作提出了严峻考验。随着经济的发展和人民生活的日益进步和提高，居民对自己赖以生存的居住环境和景观要求越来越高。在这样的条件和环境下做好老小区绿化养护管理实是不易。在老小区谈体现园林绿化的景观价值、人文价值为时已过。但是也可以通过我们精心的养护，来体现它的自然价值，生态价值和观赏价值是可以做到的。

思想重视，提高认识，老小区绿化也是城市绿化系统中一个重要组成部分，按照有关规定，就建居住区绿地率不低于30％，旧区改造中不低于25％，居住区人均公共绿地面积不少于1.5~2平方米。这给居住区园林绿化的建设提供政策依据。园林绿化是居住区外环境中唯一有生命的公共基础设施，具有改善小气候独特的生态效益，需要我们付出长期的、艰辛的来维护，保养。

严格管理，加强考核。目前我所对全城区的公共绿地、广场公园、道路绿带和居住区绿地都有明确的检查和考核制度，根据属地管理的原则，进一步建立、健全巡查管理的长效机制。灾害性气候应急预案，层层分解，落实责任。进一步加强对各养护班组的考核，增强班组自查，自纠自改能力，切实保证长效管理措施落实到位。针对不同小区，不同的绿化树种和绿化现状，制定不同的绿化养护月历。

精心指导，强化职能。我所除在加强管理和监督任务落实外，加强对小区绿化养护管理班组的技术指导。在形式上分级分类指导，在内容上过“请进来，走出去”。就是针对老小区目前状况，请专家进行有针对性地指导。通过到示范小区参观来提高小区养护管理班组的养护理念，从而提高工作标准，使小区绿化养护管理工作获得最佳效果。

篇3：老小区物业管理计划

一、三个老旧住宅小区物业管理基本情况

这里选取了三个类型不同的典型老旧住宅小区, 即老旧房改房小区、专业化物业公司管理的老旧商品房小区和没有归集维修资金的经济房小区。这三个小区相对于没有物业管理的老旧住宅区容易测算收支情况。

(一) 某大型国企物业公司管理的职工房改房小区收支测算

某大型国企物业公司管理该企业职工为主的住宅区。该住宅区属于房改房小区, 共计28个小区, 分别于上世纪80年代至本世纪初交付使用, 面积约292万㎡, 居民4.2万户。该物业公司有职工520人, 物业服务费采取企业补贴的低收费标准, 分别为0.20元/㎡·月、0.25元/㎡·月和0.3元/㎡·月, 收费与天然气捆绑 (天燃气公司与物业公司同属该企业的房产公司) , 收费率为90%左右, 2013年该公司物业费的收支情况如表1。

(二) 某商品房小区物业管理年度支出情况

绿景苑小区为2003年交付使用的国家安居工程示范小区, 小区面积10万㎡, 2003年核定收费标准为多层0.8元/㎡·月, 小高层1.2元/㎡·月, 该项目运营10年未调价, 收费率95%, 2013年该小区物业费收支情况如表2。

(三) 经济适用房小区物业管理1月~5月支出情况

青翠苑小区为1996年交付使用的经济适用房小区, 该小区没有归集公共维修资金, 该小区原物业企业由于无法维持于2013年12月退出, 新的物业公司接管小区后营运5个月也由于亏损而退出。小区面积20万㎡, 项目职工有24人, 收费标准为0.4/元㎡·月, 收费率仅30%, 2013年1月~5月该小区收支情况如表3。

二、老旧住宅区物业服务存在的问题分析

(一) 老旧住宅区的基础设备设施欠账较多, 维护成本高

在武汉市的老旧住宅区中, 老城区型、棚户型、城乡结合型社区较多, 基础市政设施较差、欠账较多, 未实施专业化物业管理情况更突出。武汉市青山区存在公房栋数多, 房改后无人管理的楼栋多, 产权单位“房改房”多的现象。有些产权单位改制后, 因经费不足, 效益不景气等因素, 导致有的公房老化、漏雨无人修理, 水箱破裂无人管等问题经常发生。另外, 2002年前建设的商品房, 尤其是经济适用住房, 因未归集维修资金, 建设时配套设施不齐, 标准较低, 维护维修不及时, 超期使用现象普遍。导致小区维护成本高, 许多专业化的物业服务企业退出了该类项目的管理, 成为一个突出的社会矛盾。

(二) 老旧住宅区的物业服务水平不高, 矛盾易激化

在老旧住宅区, 物业管理区域管理主体多元化与复杂化, 物业企业除了要处理好与业主的关系, 还要做好与社区、城管、规划、园林、环卫、水电气等部门的协调, 一旦协调不到位, 都有可能会对小区物业服务质量产生影响。另外, 因老旧社区物业收费标准偏低, 物业服务企业管理方式落后, 技术手段有限, 从业人员素质不一, 实际服务水平与业主的需求差距较大, 导致物业企业与居民群众矛盾激化。

(三) 老旧住宅区的居民物业消费意识不强, 物业收费困难

多年来计划体制下的单位福利制度, 使许多居民习惯了政府包办一切、单位包管一切, 作为被服务对象, 老住宅区居民“出了家门, 就是政府门”的观念根深蒂固。一方面希望物业管理尽快覆盖到社区, 解决他们生活中的诸多不便;另一方面“花钱买服务”的意识较为淡薄, 许多居民甚至认为物业管理是政府提供的福利, 应该由政府掏钱, 把物业服务费与乱收费相提并论。这种观念上的原因使得老旧住宅区的居民物业消费意识不强, 不愿意交纳物业费, 将直接导致物业企业严重缺乏造血功能。

(四) 对老旧住宅区存在“重建设、轻管理”的现象, 长效机制建立难

由于老旧住宅区的基础设施欠账较多, 前几年对老旧住宅区主要是投入进行建设和整治。2009年~2013年市政府筹集专项经费, 维修破损道路, 改造疏捞排水管网, 改造窨井, 安装楼道灯, 粉刷楼道墙面, 绿化改造, 拆除违章建筑, 增建值班岗亭和车棚等。然而, 在这种高投入进行建设和整治的基础上, 管理经费投入相对较小, 没有建立起真正意义上的长效管理模式, 投入建设的设施设备因管理和服务不能到位, 使用寿命大大缩短, 造成反复投入的浪费现象。

三、老旧住宅区建立物业服务长效机制的对策及建议

笔者认为老旧住宅区物业服务工作要从两方面着手, 一方面要彻底进行环境整治, 应分期分批加大对老旧住宅区的设施设备、绿化园林、道路管网进行提档升级, 基本满足未来10年~20年的需要。另一方面要建立长效扶持政策, 既要在机构上引进物业企业对整治的小区进行管理, 请专业人员对设施设备进行维护保养, 又要在税收、财政补贴上倾斜, 保证物业企业的良性发展, 同时还要不间断投入整治提档经费。为此, 提出如下建议:

(一) 坚持党建引领下的“三方联动”服务机制

首先明确属地管理原则, 物业管理以街道、社区为责任主体, 物业企业、业委会参与和融合。在各职能部门的指导下, 推进社区管理和物业服务工作。建议加强辖区街道管理力量, 参照民政部门的做法, 设置专门的物业科, 便于在一线工作人员掌握各物业企业和小区居民的情况, 及时化解矛盾、解决问题。

(二) 制定专项整治规划, 逐步推进老旧住宅区物业提档升级

建议在调查摸底的基础上, 对未来5年~10年不改造的老旧小区按照分期分批制定整治规划, 全市统一标准, 资金分区域集中使用, 确保整治到位。对整治完的老旧住宅区, 推行专业物业管理或社区自治。

(三) 出台扶持政策, 维持老旧住宅区物业良性发展

为了维持老旧住宅区物业良性发展, 建议从税收 (营业税计征基数调整) 、物业用水、电、气按居民标准等方面降低物业公司和社区物业服务的运营成本;同时按一定的标准对承接老旧住宅区的物业企业和社区服务部进行补贴, 确保多层0.50元/㎡·月和电梯高层1.00元/㎡·月的标准。

(四) 多方筹集资金, 出台应急维修等相应规定。

在筹集资金方面, 可以借鉴保障房建设资金筹集办法, 首先, 政府土地出让收益中明确一定比例作为老旧住宅区整治和物业管理补贴资金;其次, 将全市维修资金的增值收益中拿出部分资金, 建立老旧住宅区应急维修专项资金, 解决老旧住宅区应急维修问题;最后, 制定老旧住宅区公共维修资金筹集办法、应急维修资金管理和使用办法等规定, 规范资金的筹集、管理和使用。通过这些办法, 解决应急维修的资金。

四、小结

篇4：西华小区　城西的不老繁华

李刚：我是个外地人，看了“热卖老小区”盘点后，觉得很好，有了这组文章，省去了我找房的很多麻烦。

赵勇：老小区交通太堵，没有停车场，房子漏水，房价还贵。

王莱雷：新迎小区治安不好，乱麻麻，停车难。

刘健龙:老小区房租好贵呀！

钱涛：我对昆明老小区特别有感情。到昆明10年来，一直住着农民出租房。总想何时才能在老小区买套房，颐养天年就好了。

点评机构：

点评嘉宾：玛雅房屋云南总部市场情报部 李海

采 访：

点评机构：

点评嘉宾：昆明佳佳灵地产经纪有限公司总经理助理

采 访：

西华小区位于西园路、昆明市公安局五华分局对面，由中房集团开发，竣工于1996年。小区户型95%以上为70-85平米。80平米以上的是3室户型，但因总面积太小所以卧室很小。不过那个年代的小区大多如此。

值得一提的是小区的停车。小区内靠近南二环一侧有个很大的停车场，加上东侧一条小路用于停车，解决了小区住户的停车问题。

小区有一个缺点，因为靠近南二环，春怡里和秋韵里靠近铁路的4栋房子会受到影响。

西华小区半径1公里内分布有很多城中村，随着昆明5年内改造完毕城中村的规划实施，整个片区会有一个质的提升。从长远来看，具有一定优势。

西华小区自从建成以来就得到好评与关注。1996年被评为“云南省住宅示范小区”，并获得“鲁班奖”。小区建筑形式多样，出现了一梯两户、一梯三户等。各种配套、交通都比较全面。建筑质量比较完善，适宜居住。

整个小区配套全面，就学、就医、出行较为方便。虽然小区周边没有大型超市，但离大观商业城只有15分钟车程。银行集中是这个小区的一大特色。

目前小区周边的道路逐渐在改善，随着西华北路的道路微循环改造、西坝路下穿等工程的实施，未来小区升值有一定空间。

西华 记住它的吃

◆ 记者王洪君/文王新/图

其实记忆一个城市往往是先记住它的吃，然后才是什么支离破碎的东西，最后一拼，呀！一个很完整的记忆就烙上了，再想抹掉，除非醉后失意的那一刹那。

西华的吃首先就是煳辣鱼（这个“煳”字是用了各种方式才找出来的），吃起来确实味道不错，以至于有段时间大家说到西华吃饭，不用告诉什么地方，等到开席的时候保证都齐刷刷地坐在那里。锅里热热闹闹，外面人来人往，小工跑前跑后，朋友七嘴八舌，有些“不检点”的面前已经把鱼骨头堆成山了，还装模作样道：“大家吃，快吃!”等你反应过来，只有重新点菜啦！

“汽锅鸡”是不能不吃的，一小盅一小盅的端上来，宛若现在人们疯狂迷上的普洱茶茶壶一样。小眼中冒着热气。实际上我是不喜欢这种婉约的吃法的，往往为了大快朵颐，要上两三份，齐齐地倒进大碗里，连吃带喝，估计也就3-5分钟时间，盆干瓦净，还要看看别人盅里的，意犹未尽。

靠近北门的地方有一个铺面，店主更换十分频繁，一会儿火锅，一会儿炒菜， 一会儿串串香，不过因为经常在这一带活动，即使风味常改，也乐得儿到里面换换口味，奇怪的是，每一家总是做不长，虽然生意不错。

诗人朋友雷平阳经常带着另外一个作家来西华，后来也就知道了这哥们叫倪涛，云南作家，酒量很好。酒后就会在西华的路边背诗，古往今来的那种。每当他背第一个字的时候，朋友开始往四下里闪，当他背完时，朋友们已经不见踪影。

小区概况

1.住宅：

整个小区由三个组团组成，分别是春怡里、夏蓉里、秋韵里。共计35栋房屋1400套左右。都是7层板式结构住宅，外墙为涂料。只有临西园路一侧的两栋商住楼外墙为瓷砖。小区管理不错，阳台都没有外挑。清一色深褐色铝合金窗外观比较整齐。

2.商业：

小区入口处有一个小型廣场，周围分布着40多间小商铺。单套面积在30—60平米，大多数经营副食杂货、牛奶、便利店、裁缝、美容。另外临西园路的两栋商住楼底层也有商铺，面积较大，均在150平米以上。与西园路另一侧一些建筑的底层商铺形成了相对齐全的商业配套设施，还有银行、药店、服装、大型餐馆。

3.交通：

经过小区的公交线路有4、22、62、75、80、95路等，出行比较方便。

4.配套：

小区内有西华小学和西华幼儿园，可解决小区儿童就读问题。校内有一个足球场。幼儿园是双语幼儿园。

5.二手房价格：

篇5：老小区物业管理计划

老小区物业管理关系民生问题，关系到百姓的安居乐业，关系到社会稳定。但由于历史原因和社会发展客观条件的限制，使得老小区物业管理特别复杂困难。为了摸索出一套适合我市老住宅小区自身特点的有效管理模式，解决老小区收费难、管理差等问题，根据市领导意见我们在*********进行了社区负责的准物业管理的工作试点。试点工作在统一街道、社区的思想后，明确了试点方案，试点内容主要包括：建立社区负责的组织保障体系、明确准物业管理服务的内容和标准、明确工作职责落实管理服务人员、加强从业人员培训教育监督考核、落实准物业管理工作的经费来源和实施停车收费管理试点等。通过一阶段的工作使社区化准物业管理工作得到了总结、完善和提高。

一、小区基本情况

*********地处东旱门路以东，******以南，*****以西，花园中路以北，小区内有楼群102幢，共有住户2178户，建筑面积15.5万平方米左右。现小区成立了以社区主任为组长，社区各成员为组员的准物业工作小组。通过建立网格化管理模式，规范了老小区管理的运作机制，形成一体化的管理和服务关系，使社区的准物业工作稳步有序扎实地开展。

二、基本做法

住宅小区实行网格化管理模式。一是小区的物业管理由社区主任负总责，在社区的统一组织下，把小区按区域划分成若干块，由每个社区工作人员落实其中的一块区域，分别对管理小区物业管理中居民投诉、邻里纠纷、物业费收缴等事务实行包干负责制。二是物业管理中的基本服务内容即保安、保洁、绿化和维修等“四线”采用分线负责，统一指挥的管理体制。其中保安设专职保安队伍管理，实现门岗24小时值班和小区内16小时巡逻管理。保洁实行包干制负责实行8小时保洁（经费由街道支付）。绿化、维修由街道负责实行外包服务。社区明确一位领导统一指挥协调。

三、取得的效果

一是解决了管理上“两张皮”的问题。把物业管理融入到社区管理之中，使社区的物业管理作为社区工作的重要组成部分，一并商量一并部署，有效地避免了社区与物业公司在管理上存在“二张皮”的情况，解决了大多数小区管理中存在的相互推脱，相互扯皮的现象，建立了统一管理、统一协调、工作负责的管理模式。

二是提高了服务质量和效率。社区化准物业管理实行的是网格化管理模式，每个社区工作人员都要对其负责区域中的物业管理相关事项实行包干负责制，有利提高管理人员的责任心和服务质量。保安、保洁、绿化和维修等“四线”实行社区或街道统筹协调和指挥，有利于高服务效率和质量。

三是提高了业主的满意度和缴费率。由于实行网格化管理模式，社区具体对物业从业人员和管理人员进行责任落实工作踏实，并能及时了解业主民意和解决业主要求。同时实

施社区化物业管理能充分发挥和利用小区业主和社区相互沟通的桥梁作用，密切了业主之间的关系，使群众对新型物管的满意度不断提高。另外社区化准物业管理因为有街道、社区的背景，不是以赢利为目的的为此居民的认可程度相对较高，有利提高物业费的缴费率。根据考核测评去年花园小区满意率和缴费分别达 98.8%和95%，为全市考核前列。在全市文明城市创建中，花园小区得到文明办的表扬。

四、取得的经验

一是老小区物业管理实行社区负责的体制要符合老小区现状和实际情况。老小区硬件环境差，社会弱势群体相对集中,“四多一低”现象突出: 老人多、低保户多、下岗失业者多、流动人口多，经济收入低。而社区是介于政府与民众之间的群众自治性组织，是政府与民众之间的桥梁与纽带。这为社区领导和管理小区物业管理带来便利，这是组织相对松散的业主委员会和以盈利为目标的物业公司所无法比拟的。而且社区化准物业还存在着收费相对较低的优势，群众认可度高，为此是老住宅小区管理的一种有效模式。

二是老小区推行准物业管理要被业主所接受和认可。老小区推行的准物业管理基本服务内容主要包括：门岗保安、停车秩序等公共区域秩序管理；清扫保洁、除四害等环境卫生管理；除虫、施肥等绿化养护管理；配合做好小区共有设施设备维修养护和房屋装修装饰安全管理；开展房屋共有部位小修养护等，这些基本服务项目的落实能基本满足住户需求也与老小区总体水平档次相适应，并切实改善老小区

居住环境能被业主所认可。同时准物业管理所包含基本物业服务内容，其服务管理成本相对较低，收费标准能与大多数业主的经济状况相适用，能相对容易的被业主所接受。

五、建议意见

一是在老小区推行社区化准物业管理要作为街道、社区的一项职责工作来抓。市政府要明确要求在各街道的老小区全面推行社区负责的准物业管理，并作为街道、社区的一项职责工作来抓。各街道、社区要从建设富裕和谐新余姚的思想高度，充分认识老小区推行社区化准物业管理的重要性、必要性和紧迫性。要把老小区推行社区化准物业管理工作作为推进我市和谐宜居城市建设的重要抓手，改善老小区居住环境的具体举措，优化社区公共服务的有益探索，切实加强组织领导。同时要帮助解决社区物业管理的实际问题，各社区要建立物业办，配备1-2名专项工作人员并落实经费。

二是各级政府要加大对社区化准物业管理资金扶持力度。为扶持准物业管理，减轻社区和老小区业主负担，市、街道两级财政要继续加大对老小区准物业管理给予补贴资金。由于老小区没有物业用房，未实行保修金、维修基金制度，老小区推行社区化准物业管理既为政府分担了管理责任，也为改善居住环境提供了保障，政府应给予政策扶持。根据花园社区准物业管理的实际运行情况的测算：目前小区运行经费比较困难，该小区物业管理费的收入包括：收缴的物业费万元（元/户〃年）、市级财政下拨万元和街道财政下拨万元补贴资金，共计万元；小区运作费用支出

需：人员工资奖金（保险）、物业设施费用费和物业专项费用等费用，共计为万；为此还存在万元的缺口。如果实行车辆管理收支相抵后仍有一定的资金缺口（实行停车秩序管理则还需增加人员经费万元，收取的停车费按元/辆〃年和辆车计算，收费约万元），因此仍需增加市、街道二级财政投入。

篇6：老小区物业管理计划

公有老旧小区最初是基于当时的社会发展水平建设的，小区建设缺乏长远的规划。随着城市的发展，公有老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在着这样或那样的问题。小区内不仅基础设施的配套建设不完善，而且养护也不得当，到如今已经处于落后的局面，有的时候更像文明城市建设的疮疤。在公有老旧小区里上下水管网老化严重，漏水、冒水现象严重；供暖系统不完善，供暖不及时，温度不达标问题经常出现；机动车位严重缺乏，导致许多居民占用行人通道来停车，这种情况引发小区多重安全问题，给小区居民出行带来极大不便，特别是对老人、小孩的安全造成了严重威胁。并且公有老旧小区的绿化少、休闲区域更少，各类违章搭建多，环境脏乱差。不止小区内部环境差，也影响到周边环境，由于小区长期缺乏管理，一些商贩便在区内及周边随意摆摊设点，时间长了就会自动成为一个露天的自由市场，导致其周边的流动人口增大、人员更复杂，这给原本就缺乏安保的公有老旧小区带来了更多的安全隐患。还有噪音污染大、自私改建、占用小区绿地等现象，都导致居民生活水平大打折扣，导致许多居民搬离老旧小区。他们之中很多人将原有住房以出租、或私下出售的形式转给他人，由于房租或房价低廉，所以接手这些老旧住宅的`人经常是经济能力一般的人员，因此，使小区管理性收费愈加困难；而房屋主人不在，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业管理费用，因此，用于小区物业管理与维护的费用已经严重入不敷出，己经难以为继，更使得小区不能得到及时养护。这种恶性循环导致公有老旧小区的物业管理越来越难于实施与进行。

1.2公有老旧住宅小区物业管理出现问题的原因

公有老旧小区之所以出现上述问题究其根本是一个“公”字。我国公有住房的产权来源形式多样，既有国有房产，即归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产，又有城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。产权形式的多样化使公有住宅小区的管理形式也多样化了起来，有的实行直属公房管理，有的实行委托管理，还有自行管理或社区管理等等。这种共存现象必然会导致管理上出现诸多矛盾。一些社区管理委员会并没有真正的管理制度，缺乏相应的管理人才、管理知识，有的甚至会以赢利为目的，不惜以破坏小区内部环境、设施为代价，为一些无证经营的小商贩提供便宜的经营场所。由于房屋的公有性质，导致国家居民和物业在义务、责任、收益等方面的问题不明确，从而使得居民缴费的积极性不高，管理者费用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老旧观念也是导致许多小区管理制度没有有效实施的直接原因。老旧小区的居民多半对现有的居住环境也已经习惯，并不想做出改变，对于生活简朴的他们更不愿对非实物进行消费。而另一部分公有老旧小区的居民往往是低收入人群，所以很难让他们再为改善环境，维护安全等买单，甚至出现抵触情绪和逆反情绪，给小区管理工作带来更大的阻力。

1.3物业管理是市场化、专业化的管理

篇7：老小区物业管理计划

为贯彻落实党中央、国务院关于推进城镇老旧小区改造的决策部署，根据《吉林省城市管理效能提升三年行动方案》、《吉林省关于加强城镇老旧小区改造后物业管理工作的指导意见》等要求,制定公主岭市无物业老旧小区购买物业服务实施方案，具体内容如下：

一、工作目标

通过购买物业服务，对全市无物业老旧小区实现物业管理全覆盖。以便民、利民、惠民为宗旨，构建管理规范、服务优质、群众满意的老旧小区物业管理长效机制。

二、责任分工

（一）市住建局负责指导、协调、推进无物业小区物业进驻工作。

（二）市财政局负责牵头研究制定资金发放工作。

（三）市城管局负责制定组织原清卫生扫公司对无物业小区卫生清扫的退出和交接工作。

（四）市广电局负责制定实施宣传工作。主要是公主岭市无物业小区进驻物业公司服务的公告和与物业相关的法规常识等。

（五）市各街道、居委会负责与物业公司签订《前期物业服务合同》并做好承接查验工作。

三、实施步骤

（一）项目承接阶段（5月15日至7月15日）。各街道组织属地社区进行项目承接查验、签订合同，金地、国信物业公司根据进度派驻服务人员，各成员单位按照责任分工配合相关工作。

（二）项目调研阶段（7月15日至年底前）。各成员单位将工作情况反馈到住建局，住建局形成调研内容上报工作组。

四、相关要求

（一）提高政治站位。各成员单位要提高政治站位，把思想和行动统一到人民至上、生命至上理念的高度，为建党100周年营造安全环境，将攻坚行动统一到省委省政府、市委市政府关于防范化解重大风险隐患的决策部署上来，强力推进消防设施重点隐患整治“百日攻坚”工作。

（二）强化组织领导。成立建筑消防设施重点隐患整治“百日攻坚”行动领导小组（见附件1）。各乡镇、街道要成立相应组织机构，推进所辖区域建筑消防设施重点隐患整治工作。各成员单位分管领导要亲自研究、督导、推动，细化整治措施、时间安排、责任分工，切实抓好整治工作。

（三）创新工作方法。要综合运用“五化”工作法推进工作开展。整治工作要列出时间表、路线图，挂图作战，建立台账、按期整治、挂账销号。梳理工作中的重点难点问题，及时研究方案对策，对特殊情况可一事一议，专项整治，做到标本兼治，避免同类问题反复出现。

篇8：老小区物业管理计划

案由:

近年来, 深圳老旧小区物业矛盾和纠纷频发, 各级政府采取了不少措施, 有针对性地解决了部分问题, 化解了一些矛盾, 我作为一线基层的代表, 就了解到的社区民生现象表达如下:

一、老旧小区基础设施老化

很多老旧小区都是修建于上世纪九十年代的楼房, 随着时间的推移, 很多公配设备设施都不能正常运行和应付业主们新的需求。

二、安全管理跟不上, 被盗事件时有发生, 居民人身财产安全得不到保障

很多老小区由于历史和物业服务等原因, 安保硬件和软件服务措施都跟不上, 造成居民的人身和财产安全得不到相应的保障, 还有一些存在安全隐患的问题也得不到及时的处理和排除, 这就让社区面临严重问题。

三、部分业主不服从物业管理公约, 侵害共同利益

由于各种原因, 一些原来是优美安静的社区变成了贫民窟、大杂院, 这让大家的生活环境与高额的房价不成正比。我们的业主个人是属于一个共同体的, 如果每个人都为所欲为, 只从自己的角度出发, 将生活垃圾、装修垃圾、废物、破鞋、杂物等堆放在楼道和公共区域, 乱拆承重墙, 私改燃气管道, 就等同于大家共同毁坏公共利益, 使整体陷入贫民窟状态, 这也是社区头痛的严重问题。

四、收费标准低, 收费率低

多年来, 人工、物料等成本持续增长, 但是很多老旧小区收费标准低、收费率低, 还停留在十年前, 涨管理费很困难, 然后进入物业服务差的恶性循环中。

建议:

一、业主不能把自己搞成是自己利益的最大破坏者, 用好、监督好物业服务公司, 为全体业主服务, 支持、服从物业管理, 才能保证小区的品质和秩序, 当业主们都积极要求物业管理服务加强时, 小区就会好起来, 如果物业服务失职, 可以通过正常程序更换他们。

二、请求政府下放权利给基层组织机构, 提高工作效率。业主们集中反映的问题, 政府下放权力给所属街道协助分类解决。

1、属物业服务问题的, 街道要求物业服务企业对服务质量限期整改, 提高服务的各项措施, 并书面公示在小区各大堂内, 让全体业主了解和监督, 得到业主们的支持。比如安全方面增加保安员巡逻、清洁卫生增加打扫频率、绿化尽可能修剪、恢复和增加照明设施、在早晚交通高峰指引车辆出行和停放、楼道内的电线裸露恢复、监控系统小维修、门禁系统小维修等等。

2、属需要大资金大维修问题的, 物业公司将具体情况和解决方案, 报广大业主、工作站、街道一并向政府寻求配合和支持, 比如:电梯老化、给水管和排水管老化、消防设施更新和修补、边坡危险、高生树木砸人砸车的危害等等。目前政府已连续几年对老旧小区进行资金补助, 将解决民生问题列入更新项目内, 特别是2016年罗湖区加大了民生微实事的资金预算。

篇9：老小区　高房价时代的无悔选择

本期为止，“昆明10大热卖老小区”的系列报道终于接近尾声。近百位读者给本刊发来了短信和信件。纷纷感谢这组报道给他们在高房价的时代，提供了一种理性的分析和慎重建议。

从3月上旬开始，本刊开始对新迎、曙光、金星、白马、棕树营、西华、永昌、正和、梁源、日新这10个在昆明市二手房交易市场热卖的老小区进行分析、盘点。并邀请了两位纵横昆滇二手房市场5年以上的资深人士——玛雅房屋云南总部市场情报部的李海先生和昆明佳佳灵地产经纪有限公司总经理助理贾维先生，对这10个老小区的位置、小区概况、商业形态、交通条件、配套设施和二手房价进行了解析，并分别给予了不同的评价。

这些专业指导意见引来本刊读者的热烈反馈。今年58岁的西双版纳读者李振先生致信给本刊。“我的孩子目前在昆明就业。家里一直很想给他在昆明买一套住房。能买新房当然好，可是昆明的新房价格太高了。所以决定还是买套二手房先解决住房问题。到底该在哪里选择合适的二手房呢？这个问题困扰我们很久，老两口为这已经来回奔波在昆明与版纳之间好几趟了。自从看了这组报道，我们考虑选择在白马和永昌两个小区。这两个小区距离孩子现在上班的地点较近，生活也比较方便。将来我们到昆明住在那也很适合。”

有10多位在昆明的读者发来短信，要求对昆明市的其他小区也进行类似的分析和盘点。还有的读者希望了解更多关于10大热卖小区未来房价、区位发展等方面的信息。

本刊点评的这10个老小区基本代表了昆明市老小区的全貌。这些老小区交通便利、生活舒適、房价平稳。在2007年的房价猛涨的背景下，这些小区的二手房涨幅最为明显。

篇10：老小区物业管理计划

课题调研组

近年来，市委、市政府，区委、区政府高度重视老小区居住环境的改善和提升工作，先后实施了老居住区消防安全整治、老小区综合整治、城市社区有机更新和城市网格化管理工作，老小区的基础设施和居住环境明显改善，老小区品位不断提升，受到了居民群众广泛赞誉。随着现代化生态型滨湖大城市建设的快速推进，南太湖幸福社区建设的深入推进，老小区居民群众对居住环境质量的要求不断提升，要求改善和提升老小区管理的愿望日益迫切。为全面推进老小区物业管理工作，进一步改善居住环境，根据区政府的要求，区社管办牵头，邀请市规划建设局房管处、市万众物业公司等力量，对中心城区老小区物业管理情况进行调研，现将有关情况汇报如下：

一、我区老小区的基本情况

（一）老小区界定：老小区主要是指80—90年代初建造的（含部分建国前建造的木结构为主的老居住区），无物业管理企业进行管理服务，而由社区居民委员会和市规划建设局等相关部门共同管理的居民小区；部分由政府定价（全年物业费每户120元、维修基金每户40元），有市建设系统物业管理企业管理服务的老居民小区，收费、管理标准较低，不同于一般物业管理。

（二）我区老小区基本情况

我区中心城区五个街道共有老小区49个，建筑面积272.66万平方米、共有住户4.5万户。其中已实施政府定价物业管理服务的小区有13个，建筑面积39.75万平方米，共有住户 4000 户。目前，亟待实施和完善物业管理服务的小区共36个多，建筑面积232.91万平方米，共有住户4.1万多户，居住人口近13

万人。

二、老小区物业管理存在的主要问题

1、管理主体不明，存在管理空白。老小区住宅中既有全产权商品房，又有单位房改房、直管房、企业职工宿舍，还有城郊村建设的小产权房。住宅产权的多样性以及企业改制等原因，带来了管理主体的不明晰，特别是由原由单位、企业建设的职工宿舍和村开发的小区住宅，有的已经没有管理主体和单位，有的没有纳入城市系统进行管理，存在“三不管”（环卫、社区、单位）现象。

2、管理部门多头，造成相互推诿。目前老小区的管理模式主要是由社区居委会负责卫生保洁，市规划建设局环卫处负责垃圾清运，公用事业中心负责绿化养护和基础设施建设，万众物业公司负责公共部位维修（现采取合同约定形式），也有由单位和村自行管理的小区。管理中容易造成相互扯皮、推诿的现象。

3、物业费收缴难，管理标准不高。按物价部门核定的收费标准，老小区成套房卫生费为每月每户5元（部分老居住区每年每户20—30元）、公共部位维修费用为每年每户40元。目前，社区居委会卫生费的收缴率平均在75%左右，公共部位维修保养费用收缴率一般在40%左右。低收费标准和低收缴率，使社区和管理部门运作经费严重不足，造成管理内容单

一、管理标准明显不高，存在门卫保安、秩序维护、维修养护严重不到位的现象。

4、居住人群复杂，市场化运作难。老小区居住的人群大多为老年人、社会困难家庭、外地租房农民工，住户消费专业的物业管理服务的能力有限。因此，老小区居住人群中对改善居住环境的要求较为迫切，但对提高收费标准落实标准化物业管理的意识不强，认为老小区物业管理是政府的事，难以通过提高收费标

准实施市场运作模式。

5、基础设施薄弱，专业管理条件不成熟。我区已有23个老小区列入2010—2011年老小区综合整治，整治后人居环境明显提升，但建于90年代初尚未进行综合整治的老小区尚有20多个区块，建筑面积达130多万平方米。由于建设年代较早，普遍存在着基础设施落后、公共配套不全、环境秩序差的问题，特别是停车难问题尤为突出，将给老小区实施物业管理带来很多困难。同时，由于老小区房屋、管道老化破损问题日益突出，维修需求远高于一般实施物业管理的小区，高企的维修养护成本势必会对物业管理企业造成很大压力。

6、保障投入不足，企业入驻积极性不高。由于劳动力和保洁设施成本不断提高，老小区物业管理运作成本提高较快，加上老小区又没有配套物管用房，物业管理收支严重不平衡。经测算，保障老小区物业管理成本需要2300万元左右，除环卫清运、绿化养护、基础设施建设等费用继续由相关部门负责外，按现物业费收缴情况来看，每年缺口资金达1000万元，在目前收费标准难以提高和政府没有贴补的情况下，根本没有物业管理企业愿意入驻老小区进行管理服务，原已实施物业管理的老小区，物业管理企业都在陆续退出。

三、加强老小区物业管理的对策措施

老小区管理不到位、公共配套不全、居住环境差已成为广大群众密切关注的重大民生问题，加强老小区物业管理事关和谐文明社区创建，事关社会稳定和幸福吴兴建设，同时也体现政府公共管理能力，必须进一步健全完善体制机制、探索创新管理办法，推进规范化、专业化管理。通过调研分析，以及学习参考杭州、宁波、南京等地有关做法，对下一步老小区实施物业长效管理，提出以下几个方面的对策建议。

（一）加强组织领导，健全管理体制。按照“政府主导、业主自治，分级负责、属地管理”的原则，进一步理顺市、区、街道、社区管理关系，健全四级管理网络。

区成立老小区物业管理工作领导小组，由区分管领导任组长，街道、社区管理、建设、行政执法、财政、民政、卫生、公安、环保、工商、物价等为成员单位，领导小组下设办公室，负责老小区物业管理的组织协调、标准制定、成本测算、考核监督、补助核定等事项。

街道建立老小区物业管理服务站，配备专职人员，具体组织实施老小区物业管理工作，协调指导老小区业主大会确定物业管理方式，并配合业主加强物业管理服务队伍的管理、考核监督等工作。

社区协助指导老小区建立业主委员会，引导老小区业主大会、业主委员会在社区党组织的领导下和居委会的指导下，履行自治管理，负责管理主体的确定，按物价部门要求确定收费标准，做好费用收缴、参与管理考核监督、纠纷协调和业主维权等事项。

（二）注重实际实效，实施分类管理。目前国内对老小区的物业管理，普遍是根据小区实际情况及业主意愿，综合采取物业管理、准物业管理、自主管理、平安小区管理等管理模式，以社区化准物业管理模式居多。所谓社区化物业管理，是由街道或社区牵头成立物业公司或物业管理指导中心，根据辖区老小区家庭实际情况确定物业收费标准和服务标准，为居民提供“菜单式”服务，整个物业管理不以赢利为目的，亏损部分由政府补贴。

我区老小区物业管理模式的选择，建议从各老小区的实际情况出发，按照“有门卫安保、有绿化保洁、有维修维护、有停车

管理、有规范标准、有考核监督、有奖励补助”的要求，采取分类指导、分步实施、有序推进的原则，逐步落实市场化、专业化、规范化物业管理。具体为：

（1）已实施综合整治，基础条件较好，具备专业化物业管理条件的老小区，成立业委会，引导业委会根据业主意愿，通过市场化机制，聘请专业的一般物业公司实施企业化物业管理；

（2）已实施综合整治，但基础条件一般或尚未实施综合整治、但规模较大的老小区，通过街道、社区委托非营利性物业公司或专业服务单位的形式，实施社区化准物业管理；

（3）规模较小、硬件设施差的老小区或者业主意见严重不统一的，先通过加强自管、实行托管等形式，提高管理服务标准。同时，加快完善硬件，搞好前期宣传，待条件成熟后再视情况选择合适的管理模式；

（4）对少数木结构房屋为主的老小区或单体住宅楼，根据业主意愿，以平安建设和环境保洁为重点，由社区委托专业服务单位提供服务，或采取自主管理方式实施管理。

（三）完善软硬条件，提升管理标准。小区基础设施是否完善，是物业公司入驻的首要考虑问题，而提高老小区物业管理收费率，保障物业经费是物业公司留存的核心问题，也是老小区物业管理能否实现长效管理的关键。在现实条件下，应该争取各种有效办法加以改善。一是加大改善力度，完善基础设施。进一步争取市政府支持，继续实施老小区综合整治。对尚未实施综合整治的老小区，按照统一规划、分步实施、逐年推进的思路，继续推进综合整治工作，改善老小区基础设施，为推进物业管理创造条件。二是加强宣传力度，转变业主意识。通过各个街道、社区层面，各种媒体手段加强对老小区居民的宣传力度，增强花钱买

服务的意识，转变业主的消费观念，争取广大居民对老小区实施物业管理的认同。同时通过宣传，努力扩大社区居民对物业管理的参与度，从而提高业主对物业管理、物业公司的认可度。三是规范收费标准。按照“低收费、有补贴”原则，根据经济社会发展情况，适当提高政府指导价，并对困难家庭实行减免或优惠物业费的办法。

（四）强化政策扶持，提供经费保障。鉴于老小区的实际情况，入驻的物业公司一般是低收益或者是非营利的，要实现长效管理，提高物业公司的生存发展能力十分必要，应该探索建立一套针对老小区物业管理的特殊机制，由政府给予一定的扶持，创造必要的生存条件。

（1）建立老小区物业管理基金，用于老小区物业管理的奖励和补贴，目前杭州、宁波、南京等地按照每年每平方米0.6元-1元的额度，对实施物业管理的老小区进行补贴。

（2）财税部门对承担老小区物业管理的企业和部门出台先征后返的优惠政策；

（3）财政、民政、劳动等部门出台对特困户、下岗失业人员就业出台相关优惠政策，鼓励物业公司将保洁、保安、保绿等岗位作为公益性岗位，优先聘请辖区内的零就业家庭人员、困难家庭人员和“4050”人员，并给予适当补助；

（4）对农民拆迁安置的住宅小区出台统一的物业费收缴标准。

（五）加强考核监督，优化管理服务。老社区物业管理的考核监督按照市、区、街道、社区四级联动的办法实施，由区根据管理的相关标准和要求，确定考核标准，明确考核内容，坚持政府考核与业主评议相结合和公开、公正和公平的原则，落实考核

措施。实施老小区物业管理考核业绩同政府补贴挂钩政策，每个老小区的管理经费实际补贴额度根据老小区管理业绩考核分值，按不同比例于次年度一次性拨给物业服务企业或有关单位。

四、建议要求

（一）争取市政府的支持，落实老小区物业管理专项资金。区财政安排一定的专项资金，与市安排的专项资金一起，建立老小区物业管理基金，用于老小区物业管理的奖励和补助；

（二）建立由区社管办牵头的老小区物业管理服务指导中心，增加3名社区工作者编制。具体承担老小区物业管理服务工作。

附件：

中心城区老小区物业管理实施方案

吴兴区社管办

为进一步加强中心城区老小区物业管理工作，不断改善人居环境，提升城市社区整体形象，促进南太湖幸福社区建设，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和市政府关于推进中心城区老小区物业管理的要求，结合中心城区老小区管理实际，现就加强中心城区老小区物业管理工作提出以下实施意见：

一、指导思想

坚持以人为本的科学发展观，紧紧围绕“经济强区、科技新

城、生态家园、幸福吴兴”的总体要求，以切实改善人民群众居住环境，不断提升城市社区管理水平为宗旨，坚持“政府指导、资源整合、分级管理、立足社区、分类实施”的原则，建立健全专业服务、民主管理和行政监督相结合的长效机制，培育业主民主自治能力，发挥产权人的主体作用，促进老小区物业管理服务走向专业化、规范化、市场化，使老小区的环境整洁、设施完善和秩序良好，有效提升居民生活质量和居民群众的幸福感，促进社会和谐稳定。

二、工作目标

通过进一步完善社区基础设施，建立健全物业管理长效机制，力争经过2—3年的努力，基本实现中心城区老小区物业管理全覆盖，全面提升老小区物业管理水平。

三、物业管理服务运作方式

根据老小区建设实际，以社区为单位，划分1个或多个物业服务区域，根据物业区域的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力，服务需求以及消费意愿等实际情况，确定具体管理模式：

（一）小区配套设施齐全，具有专业化物业管理条件的老小区，业主对专业化物业管理的要求迫切，并有一定经济承受能力的，按照“政府扶持引导、业主共同参与、市场化运作趋向”的运作思路，由小区业主委员会按照相关法律法规，选聘物业管理企业管理。

（二）小区配套设施齐全且具有专业化物业管理条件，但业主对专业化物业管理的要求不迫切，经济承受有困难的老小区，按照政府支持、社区主体、业主参与的方式，小区业主委员会可将所需服务的内容分别委托专业服务单位提供服务，或委托

社区组织建立相应组织，实施管理。

（三）小区配套设施滞后或规模较小，暂不具备专业化物业管理条件的老小区，按照业主自治、社区组织、政府适当补助的办法，小区业主委员会可以委托社区落实专业服务单位实施管理，或采取自主管理方式实施管理。

（四）对少数木结构房屋为主的老小区或单体住宅楼，按照尊重业主意愿、社区组织、政府适当补助的办法，由社区委托专业服务单位提供服务，或采取自主管理方式实施管理。

四、物业管理的内容

根据《湖州市市区老小区长效管理服务标准》的有关要求，老小区物业管理主要提供以下管理服务：

（一）公共区域保洁服务；

（二）小区秩序维护服务；

（三）停车秩序管理服务；

（四）共用设施维保服务；

（五）公共绿化养护服务；

（六）房屋共用部位维修管理服务。

老小区物业管理服务内容的确定，在社区党组织的领导下，由业主委员会根据居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，按照分类管理、一区一策的要求，确定管理具体的服务内容。

五、管理主体

老小区物业管理主体根据小区物业管理方式，在社区党组织的领导下，由业主委员会或居民委员会选定。

（一）物业管理企业；

（二）市万众物业公司（主要负责公共部位维保）；

（三）市环卫处（主要负责垃圾清运）；

（四）市公用事业中心（主要负责绿化养护）；

（五）社区自行建立管理组织。

六、收费标准

按照业主为主、政府补助的要求，根据老小区管理服务的方式和内容，核定收费标准：

（一）实施专业化物业企业管理，提供综合管理服务的老小区，按照政府扶持、市场运作的原则，核定管理成本，确定收费标准；

（二）未实施专业化物业企业管理的老小区，按照政府补助、业主负担的原则，根据物业管理的内容核定管理成本，确定收费标准。

（三）车位费根据有关标准，结合小区实际由业主委员会提出意见。

七、组织领导

按照“重心下移、属地为主”的要求，从老小区物业管理的复杂性和管理的多样化出发，健全以属地街道为主，市、区、街道、社区四级物业管理体制，充分发挥街道的综合协调作用和社区的主体作用。

区政府建立分管副区长为组长，区府办、发改、财政、民政、建设、卫生与计生、行政执法、社区管理、街道等部门负责人参加的领导小组。具体负责老小区物业管理推进工作的组织领导、组织协调、考核监督、经费保障等事项。领导小组下设办公室（设在区社管办）。区建立由社管办牵头、街道参与的老小区物业管理指导服务中心，在市物业行政主管部门的指导下，负责老小区物业管理指导标准的制订、管理考核监督、补助资金核算与管理、管理设施配备等工作。

街道相应建立领导小组，由街道办事处主任任组长、分管城建的副主任副组长，并负责日常管理工作。具体负责指导小区业主委员会的选举、管理内容和方式的确定、收费标准的核定、管理的考核监督等事项。街道建立联席会议制度，由办事处主任或分管理城管的副主任召集，对物业管理中出现的重大或疑难问题，及时召开社区党组织和居委会负责人、业主委员会负责人、物业服务单位、辖区内公安派出所、市区相关部门负责人参加的联席会议，及时协调解决重大或疑难问题。

社区建立以党组织为领导、居民委员会指导与监督、业主自治的管理机制。做好管理主体与方式的确定、收费标准的议定、业主维权、矛盾协调与化解、监督考评等工作。建立小区物业管理服务站，负责日常管理、费用收缴、居民投诉受理与办理、矛盾化解等工作。

八、政策保障

老社区物业管理经费按照居民负担为主、政府适当补助、社会资助的原则和服务费用与服务内容相适应的要求核定。

区建立老小区物业管理专项资金（主要争取市财政和市规划建设局支持）。按照以奖代补的方式给予适当补助。具体考核补助标准如下：

（1）分值在90分以上的，按计划补贴额度的100%划拨；

（2）分值在80-90分之间的，按计划补贴额度的80%划拨；

（3）分值在70-80分之间的，按计划补贴额度的70%划拨；

（4）分值在60-70分之间的，按计划补贴额度的60%划拨；

（5）分值在60分以下的，不予划拨。

九、工作要求

（一）高度重视，合力推进。街道社区要从改善民生，建设和谐社会的高度出发，确实履行属地管理职责，明确工作目标，确定专人负责，扎实推进老小区物业管理工作。区相关部门要积极协调市、区相关部门，全力支持街道社区工作。老小区物业管理工作纳入街道年度综合考核和季度重点工作考核，进一步完善激励机制。

（二）规范运作，有序推进。坚持党的领导、充分发扬民主、依法办事的原则，依法做老小区业主委员会选举工作。对已建业主委员会的小区，任届期满后如期做好改选工作。把政治素质好、热心公益事业、群众信任、身体健康、具有一定管理能力的人选入业主委员会，选好配优业主委员会。坚持公开、公平、公正的要求，尊重业主意愿，做好管理单位选聘和落实工作。年内做好政策完善、组织机构建设、业委会组织规范、分小区制定实施方案等工作，待市政府总体方案出台后，按照先试点后推开的原则，组织实施。