小区改造工作方案

2024-04-10

小区改造工作方案（通用8篇）

篇1：小区改造工作方案

2021年老旧小区改造工作方案

为深入贯彻（）决策部署，不断提升老旧小区居住品质，按照《》文件要求，结合我县实际，制定本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想。

坚持以*思想为指导,践行以人民为中心的思想，切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题，使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到有效提升。

（二）工作目标。

从2019年起,逐步实施老旧小区改造工作,按照改造计划，精准施策，到2025年基本完成县城95个老旧小区改造任务，实现改造后的小区道路平整、设施完善、干净整洁、安全有序、管理规范、和谐宜居。

（三）改造范围。

依据相关文件规定，老旧小区改造原则上是对2000年以前建成并通过竣工验收的，具有合法产权、且居住环境条件差、基础设施配套不完善、房屋老旧或破损严重、管理服务机制不建全、群众反映强烈，尚不具备整体拆除重建条件的住宅小区以及与老旧住宅小区直接相关的城市基础设施进行改造。

已纳入棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及原则上以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。

二、基本原则

（一）zf主导，居民参与。

坚持量入为出，尽力而为，量力而行原则，发挥zf的组织引导作用，充分调动居民参与老旧小区改造提升全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（二）集中连片，稳步推进。

从实际出发，摸清老旧小区底数，按照“集中连片、成熟一批、实施一批”的原则，根据各小区实际情况，量身定制并优化改造方案，坚持“一区一策”、“一楼一策”，力求设计方案精细化，改造工作品质化。对片区内距离近但分属不同管理主体的老旧小区，可打破小区分割，实施统一设计、统一改造、统一管理，进行集中连片改造。

三）以人为本，惠民利民。坚持人民城市为人民，将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点，重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题，“重功能、重实用”，完善小区市政配套设施，对小区建筑物立面和周边环境进行适度改造提升。

（四）创新机制，管治并举。

充分发挥社区和老旧小区产权单位的主体责任，充分兼顾居民生活需求，创新老旧小区自治管理模式，建立共建共享的治理格局，实现小区后续管理正常化、专业化，并形成长效机制。

三、改造计划

经摸底统计，目前我县城区老旧小区共有95个，涉及居民户数3557户，改造面积36.3057万平方米。具体为四个片区。总体思路是先搞好试点工程，探索经验，分板块、分片区、分逐步稳步推进。

2020年，完成2个老旧小区改造试点工程，涉及居民户132户，改造房屋面积10855平方米。2021年改造小区35个，涉及居民户1500户，改造房屋面积16万平方米。其余的58个小区，将纳入2022-2025年改造计划。2025年底前，基本完成我县老旧小区改造工作任务。

四、改造内容

（一）改观小区面貌。

清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；整治小区餐饮油烟等环境污染现象；对沿街建筑物立面统一规范；对小区围墙进行修复和改造。

（二）改造基础设施。

实施小区内道路修建；划置停车泊位，具备条件的建设立体车库；维修改造小区内的供水、供电、供气和供暖及其他各种管线管道等；维修和更换老旧污水管道，进行雨污分流改造，具备条件的修建综合管沟以及完善消防管道、消防栓、消防通道等消防设施；完善无障碍设施；配置充电桩和配建化粪池；安装小区安防设施，修复小区路灯；设置自行车棚；合理设置居民生活垃圾投放点，积极推行生活垃圾分类。

（三）改善房屋功能。

实施建筑节能改造，维修屋面防水；对房屋外墙及公共楼道墙面进行维修改造；修复楼道灯；对破损的屋檐、台阶、楼梯扶手和雨棚进行修缮。居民群众有出资意愿的，可加装电梯和设置门禁，可同步对居民室内老旧的上下水管网和老化的电路、供气、供暖设施进行改造和加装。

（四）改优居住环境。

改造或配套建设养老、托幼、便利店、便民市场等公共服务设施；清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施；有条件的小区，建设小区游园，安装健身器材，增设休闲座椅等。与小区周边直接相关的城市道路和公共交通、通讯、供电、供排水、供气、停车场（库），污水与垃圾处理等市政基础设施的改造提升可纳入改造范围，解决好“最后一公里”问题。

五、实施步骤

（一）遴选项目

1.全面摸清底子。由县棚改办组织对全县老旧小区进行全面摸底调查，调查的内容包括2000年前建成小区的数量、面积、户数、居民改造意愿等。

2.居民提出申请。小区业主委员会在充分征求居民意见的基础上，向县棚改办提出书面改造申请。

3.广泛发动宣传。采取多种形式，向群众宣传老旧小区改造提升的目的、意义和内容。

4.制定初步方案。以居民意愿为主，结合小区实际，组织制定初步改造方案，报县老旧小区改造工作领导小组办公室。初步改造方案包括改造项目设计方案、投资估算、资金筹集方案、自治管理或物业管理机制及社区治理体系建设等内容。

5.确定改造小区。县老旧小区改造工作领导小组办公室重点根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等因素，组织对申报小区进行审查，结合财政承受能力，按照“实施一批，谋划一批，储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则，区分轻重缓急，统筹安排改造计划。

（二）确定方案

县老旧小区改造工作领导小组办公室根据小区现状、居住需要，聘请设计单位，完善小区改造设计施工方案，向居民征求意见后，确定改造方案。

（三）组织实施

由县棚改办按县级财政投资建设项目相关规定，具体组织实施老旧小区改造项目建设(包括立项、设计、财评、招标施工、结算审计等)。在组织项目实施时，可根据规定简化项目审批，采取灵活方式确定设计、施工、监理单位，确保改造工作高质量完成。

施工建设中应最大程度减少对居民生活的干扰。水、电、气、弱电等管线单位应按照小区改造工作的统一安排，协同进行方案设计和改造实施。

（四）验收考评

项目完工后，由县棚改办组织相关部门、建设单位、参建单位、街道(乡镇)、社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收通过后，及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、移交归档工作。县老旧小区改造工作领导小组办公室组织对改造工作进行综合考评。

（五）长效管理

改造小区成立小区业主委员会，按照长效管理方案，落实管理和服务，做到“改造一个、管好一个”。加强宣传指导，完善物业专项维修资金归集并形成长期机制。加强小区精神文明建设，组织开展党建活动、文明创建活动等，增强居民的认同感、归属感、获得感。

六、保障措施

（一）强化组织领导。

为确保我县老旧小区改造工作顺利实施，县zf成立老旧小区改造工作领导小组（详见附件），具体负责老旧小区改造项目组织实施工作。各领导小组成员单位根据职责分工，认真做好各项工作的落实，确保工程有力有序有效推进。

（二）强化项目管理。

坚持程序规范，管理严格，切实加强项目组织实施管理工作，确保项目设计、招标、施工、监督和验收严谨规范；项目责任单位要广泛征求群众意见，小区内统一的设计方案要公开公示，确保群众的参与权和知情权。

（三）加强资金监管。

充分发挥财政资金的杠杆作用，激发群众参与热情，调动相关企业积极性，多条渠道、多种方式筹措资金。

（四）巩固改造成果。

老旧小区改造任务完成后，要巩固改造成果，建立完善长效机制。对已完成改造的“三无”小区，可采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式，加强日常管理；对有业主委员会或实施自治的小区，引导其自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式；对未建立住宅专项维修基金的老旧小区，引导业主补交专项维修基金。改造好的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式，盘活小区资源，增加小区“造血功能”，为后期维护管理提供资金保障。

（五）加大宣传引导。

加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效，及时总结推广工作中的好经验好做法，曝光工作推进不力等突出问题，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

篇2：小区改造工作方案

根据《XX 省住建厅发改委财政厅转发住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好 2019年老旧小区改造工作的通知》（X 建房〔2019〕XX 号）文件要求，为大力推进我县老旧小区改造提升，继续改善群众的居住条件，现就我县 2020 老旧小区改造制定如下工作方案：

一、基本情况：经过精细摸排，逐级申报，我县 2020 有三个小区（二中老师宿舍、粮车队宿舍、粮食加工厂宿舍）纳入老旧小区改造范围，改造户数 279 户，栋数 31 栋，改造面积 2.6 万平方米。

二、改造内容：遵循“政府主导，居民参与”的基本原则，县住建局会同秀谷镇人民政府、社区、居民及设计人员现场探勘，结合现场实际及居民意见综合考虑改造内容：（一）二中老师宿舍改造内容：弱电管线整理，小区场地硬化；（二）粮车队宿舍改造内容：弱电管线整理，小区道路硬化，完善排水设施；（三）粮食加工厂宿舍改造内容：弱电管线整理，小区场地硬化。改造内容符合《XX 省住建厅发改委财政厅转发住房和城乡建设部办公厅国家发展改革委办公厅财政部办公厅关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》（X 建房〔2019〕XX 号）文件要求，同时结合小区实际情况和群众急切要求。

三、资金来源：2020 年老旧小区改造成本预算 181 万，根据《X 财综指〔2019〕XX 号》文件精神，有 110 万中央专项资金用于 2020 年老旧小区改造，专项资金用于涉及老旧小区改造、测量、设计、预算、施工等费用，不足资金部分由县财政兜底。

四、组织保障：根据 X 府办〔2019〕XX 号文件精神，成立 XX 县老旧小区改造领导小组，县政府分管副县长任组长，县财政局、住建局、城管局、发改委、房管局、秀谷镇、县城投公司等单位主要领导任副组长，相关单位及秀谷镇各社区主要负责同志为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县住建局，由 XX 同志兼任办公室主任，负责老旧小区改造工作日常事务。

五、项目实施：目前三个小区完成了现场实地勘察、设计及预算，根据市老旧小区改造领导小组办公室要求，已纳入 2020 老旧小区改造项目的小区要在 2 月份动工，但由于受疫情影响，目前三个小区还没有开始施工，秀谷镇人民政府作为业主单位要抓好有利时机组织实施，力争年底改造任务完成 60%。

附表：

2020年XX县老旧小区改造情况表

序号小区名称改造户数改造面积（万平方米）

改造栋数改造内容 1 二中老师宿舍 56 0.6572 4 弱电管线整理，小区场地硬化 2 粮车队宿舍 115 0.9135 14 弱电管线整理，小区道路硬化，完善排水设施 3 加工厂宿舍 108 1.0314 13 弱电管线整理，小区场地硬化

篇3：小区改造质量通病及治理方案

关键词：小区施工,质量通病,治理方案

1 工程简介

小区环境细部治理工程建设为居民住宅楼的改造、公共建筑的维修, 小区围栏、道路、铺装, 小区给排水、雨排系统改造, 小区整体环境改造等施工内容。其中道路施工是容易出现质量问题的地方, 需要认真研究, 找出解决质量问题的施工方法。

2 质量问题

小区道路施工包括小区道路裂缝、道路边缘不平直;路牙石间接缝不统一, 缝隙尺寸不一致, 特别是经常出现尺寸过大问题。

小区人行道及场地铺装和竖向问题包括路牙石、人行道铺装和散水标高间出现倒置情况;人行道板缺棱掉角;散水和人行道板, 人行道板和路牙石间缝隙处理随意;停车位荷兰砖铺装和道路衔接问题;道板铺装不平整;路牙石顶面标高不一致, 相邻路牙石之间标高偏差较大。

3 质量问题造成的损失

以上质量问题造成的直接经济损失8.7万元, 间接经济损失损害了公司的信誉, 给甲方留下了不好的印象, 为我们全面打入矿区事业部市场施工制造了障碍, 由于增加了整改的工作量, 浪费了人力、物力、财力, 造成了多方面的损失。

4 原因分析

4.1 小区道路施工

4.1.1 道路裂缝

原因分析:混凝土搅拌不均匀。相邻两罐混凝土配比出现偏差, 使得摊铺时结合出现问题。振捣部位及振捣时间问题。道路混凝土养护时间及方法没按标准执行。

4.1.2 道路边缘不平直

原因分析:模板未按标准校正。模板固定不牢固。垫层不牢固。

4.1.3 路牙石铺装问题

原因分析:没有严格按接缝尺寸施工, 施工人员较随意。路牙石进场时质量不符合要求, 断面处理不合格或破损严重。路牙石铺装基层处理不合格, 夯填不符合要求。

4.2 小区人行道及场地铺装和竖向

4.2.1 路牙石、人行道铺装和散水标高间出现倒置情况;

人行道板缺棱掉角;散水和人行道板, 人行道板和路牙石间缝隙处理随意;停车位荷兰砖铺装和道路衔接问题;道板铺装不平整;路牙石顶面标高不一致, 相邻路牙石之间标高偏差较大。

原因分析:整体竖向标高控制没有总体规划。人行道板进场质量不达标。衔接部位缝隙处理没按标准进行道板切割。停车位荷兰砖铺装和道路间衔接部位没用路牙石, 造成使用一段时间后即出现下沉现象。道板基层处理不合格。

5 整改及预防措施

5.1 小区道路施工

5.1.1 道路裂缝

整改措施:把裂缝大的地方刨开, 重新浇筑。小的裂缝切开, 重新浇筑。起砂的部位重新罩面。

预防措施:后台搅拌操作手必须设专职人员, 严格按配合比执行, 并控制好搅拌时间。避免相邻两罐之间, 及两个操作手之间的搅拌配比出现大的波动, 造成摊铺时结合不好, 从而造成裂缝。掌握好振捣部位及时间。边角部位应先用插入式振捣器振捣, 纵横振捣时要重叠10-20cm。其他部位可用平板振捣器振捣, 然后用振捣梁振捣拖平。振捣时间应以混凝土停止下沉, 不再冒气泡并泛出水泥砂浆为准, 不宜过振。时间一般控制在20秒左右。

养护应在浇筑完成12小时后加以养护, 养护方法采用浇水后用塑料布覆盖, 养护14天, 养护期内要保持砼表面湿润, 当混凝土表面不见浮水或用手指压无痕迹时, 应进行喷洒。

5.1.2 道路边缘不平直

整改措施:边缘不平直的刨掉, 重新支模板浇筑。

预防措施:

模板使用前应校正, 保证模板顺直度, 模板表面清理干净, 不得粘有干硬水泥砂浆等杂物, 模板缝隙, 应用油毡纸、腻子等堵严, 模扳隔离剂应选用长效的, 涂刷均匀, 不得漏刷。

模板应支承在坚硬土层上, 并且保证支承面充足支撑不松动不泡水, 模板安装后外侧使用地锚固定。

垫层厚度及拌合料配比严格按照图纸施工, 采用相应吨位机械碾压, 环刀取样达到设计要求。

5.1.3 路牙石铺装问题

整改措施:路牙石不合格的全部更换, 重新进行铺装。

预防措施:路牙石端部接缝尺寸严格按标准施工, 控制在6-8mm之间。对路牙石进场材料严格把关, 必要时由厂家到现场处理, 处理合格后才能用于工程施工。

路牙石基层除原状土夯填外, 另加100mm10%石灰土基层夯实, 结合层用20mm厚1:3水泥砂浆固定。

5.2 小区人行道及场地铺装和竖向问题

5.2.1 路牙石、人行道铺装和散水标高间

出现倒置情况、人行道板缺棱掉角、散水和人行道板, 人行道板和路牙石间缝隙处理随意、停车位荷兰砖铺装和道路衔接问题、道板铺装不平整。

整改措施:对不合格的道板更换, 重新进行铺装。

预防措施:

(1) 引起竖向问题主要是标高控制, 对道路、散水、铺装的标高控制严格按照图纸设计要求, 尤其是散水与铺装的接口处标高控制。

(2) 严格控制进场道板质量, 对道板的厚度, 强度进行统一检验, 并检查道板的生产日期, 以验证道板的养护日期。对缺棱掉角的材料坚决不予使用。

(3) 散水与人行道板之间, 人行道板与路牙石之间超过3cm的缝隙必须用切割的道板铺装, 不得用砂浆填塞。

(4) 道路与停车位铺装连接时, 道路边缘应用路牙石采用缓坡向中间铺设荷兰砖, 中间段路牙石与道路、停车位铺装同一标高。

(5) 道板铺装基层应严格检查, 检查基层的配比和压实度, 不达标准不能进行铺装施工。

6 结论

采用本文确定的整改措施, 使小区道路的施工问题和小区人行道及场地铺装和竖向问题得到了有效的解决, 为今后避免此类问题的发生积累了丰富的经验。同时也为今后在小区改造工程的施工中能够取得了良好的经济效益奠定了基础, 并保证工程能够顺利投产。目前小区改造工程道路问题在整改完后, 业主反映良好

参考文献

[1]DB23/711-2003黑龙江省建筑工程施工质量验收规范[S].

篇4：浅谈小区排水改造的质量控制

关键词：排水改造质量控制

旧小区排水系统管网老化严重，出现了多处破损、淤死，如何做好排水改造的质量控制，以达到小区雨污分流、排水畅通，改善居民生活环境的目的，显得极为重要。

1 加强调研，优化改造设计

1.1 充分调查，合理设计

排水改造工程的设计不仅要符合规范要求，更要满足技术、经济的合理性。居住小区地下管线较多，而且经常维修改动。调查数据出错均会给改造带来质量隐患，如出现排水倒坡、管线间安全距离不足等问题。为此，工程设计时应通过查找档案资料、实地测量等方法，对现状进行深入全面细致的调查，合理确定分流系统。

1.2 因地制宜，合理选用主材。常用的检查井和管材分为三类：

1.2.1 砖砌检查井与刚性管材

砖砌检查井采用粘土实心砖砌筑，造价较低，但由于存在易渗漏，周边地面易塌陷或冻胀隆起等缺点，目前这种组合已基本不再选用。

1.2.2 组装式预制检查井和钢筋混凝土管

组装式预制混凝土检查井强度高，易于装配，而且密封性好，抗冻性、耐腐蚀性都较高；缺点是自重较大。这种组合在排水系统中尤其是车行道下应用广泛。

1.2.3 塑料检查井与PVC-U双壁波纹管

塑料检查井是由高分子树脂一次注塑成型，耐腐蚀，排放效率是传统检查井的1-3倍。双壁波纹管密闭性能好，内壁光滑，耐外压强度高，耐冲击性能、耐腐蚀性能好，埋地使用寿命可达50年以上。并且波纹管重量轻，安装方便。近年来，胜利油田部分住宅小区采用了塑料检查井与PVC-U双壁波纹管，排水效果良好。

在实际改造中，要因地制宜，合理选择用料：①车行道下采用组装式预制检查井和钢筋混凝土管；②人行道下采用组装式预制检查井和钢筋混凝土管或塑料检查井（须增设双层承压TSMC井盖）与双壁波纹管；③绿化带内采用塑料检查井与PVC-U双壁波纹管。

1.3 合理选用垫层做法

在排水改造设计中，要兼顾质量和投资选用垫层做法。对于钢筋混凝土排水管，楼后支线埋深一般小于0.8m，可采用150-200mm厚的砂垫层；干线部分根据标准图集L03S002选用一定厚度的混凝土V形或带形基础。PVC-U双壁波纹管抗不均匀沉降能力强，一般选用砂垫层。

1.4 改造与清理相结合

若部分楼区的排水设施完好，且无需考虑停放车辆（储藏室或绿化带围挡或附近设局部停车场），为节约投资，可采用疏通机、强力吸污车对排水管、检查井和化粪池进行彻底清理，同时地面重新铺装透水砖，同样可以达到改造效果。

2 严格过程控制，注重控制方法

2.1 严格开工审批和分步报验程序

开工报告审批前，施工组织设计应经报审，监理规划和监理实施细则应经审查。施工过程中，对于隐蔽工程、指定部位和分项工程，施工单位应按要求及时报监理验收，未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序施工。对于发现的问题，要求施工单位及时彻底整改，切实保证工程质量。

2.2 推行样板段制度和首段验收制

对于排水改造工程，可选取一栋楼后的管沟开挖、管线铺设、管沟回填及硬化恢复作为样板段，由施工单位施工经验收合格后作为标准样板段，作为其他楼区施工的标准，从而保证整体改造工程的质量和效果。

3 加强材料的质量控制

3.1 水泥和商品混凝土

水泥的品种、标号是否符合设计要求，不允许品种混用、降低标号或使用质量不稳定水泥和过期水泥。在具备出厂检验报告的同时，还应按规定见证取样送检。商品混凝土应重点检查坍落度和随车单据，确保质量合格。

3.2 钢筋砼成品检查井和钢筋混凝土管

成品检查和管材的检验包括外观质量和强度。在实际施工中，往往忽视对井盖承载力的检测，仅凭外观质量和尺寸来判断，投产不久车行道上的井盖便开始损坏，容易形成安全隐患。井盖承载力的检验方法可采用以下三种方法：①抽样进行过车承载试验；②使用“承载能力试验机”进行抽样检测；③使用钢筋探测仪检查井盖配筋，回弹仪检测混凝土强度。

3.3 塑料检查井和PVC-U双壁波纹管

塑料检查井的检验内容主要包括：①内外表面应光滑平整，无气泡、变形、裂口、等缺陷，且色泽基本一致，接口完好；②规格尺寸均应符合设计要求，尺寸偏差应符合规范要求。PVC-U双壁波纹管必须符合国家现行的有关标准，环刚度、抗冲击性能、维卡温度三项指标合格。

4 加强重点工艺的质量控制

4.1 排水管铺设的质量控制

4.1.1 注重管道基础施工

管沟开挖、基槽验收必须按程序进行，如发现淤泥、杂填土等不良土质应采用换填等有效措施进行地基处理。混凝土垫层要求振捣密实，强度达到设计要求；砂垫层要防止出现厚度不足、不密实等问题。

4.1.2 保证管材接口质量

管材和管件系统连接的好坏对管材系统质量具有重要影响。钢筋混凝土管刚性接口应密实，强度符合设计要求，不得有开裂和脱落现象。双壁波纹管柔性接口主要采用弹性密封圈承插连接，要求橡胶圈规格与管材匹配，安装到位，承插口间隙填筑密实。

4.1.3 做好管道的交叉处理

在配套管线改造设计中可通过优化调整尽量减少管道交叉，遇管道交叉应按以下原则处理：①应满足管道间最小净距的要求，且按有压管道避让无压管道、支管道避让干线管道、小口径管道避让大口径管道的原则处理；②新建排水管道与其他管道交叉时，应按设计要求处理；当交叉处设置连接井，管线从排水检查井内通过。既要保护水暖管线，又要使相互交叉的管线满足各自的埋深和坡度要求。

4.1.4 管沟回填的质量控制

排水管道铺设完毕并经检验合格后，应及时回填沟槽。除土质符合要求外，关键是分层夯实，否则会导致地面局部下陷。对于柔性管道，管基有效支承角范围内应采用中粗砂填充密实，与管壁紧密接触，管道两侧和管顶以上500mm范围内，采用人工回填，每层回填土厚度应不大于200mm。

4.2 检查井的施工质量控制

4.2.1 检查井的组装质量

预制成品检查井由于是在预制厂定型制作，管口位置固定，但在实际应用中（住宅楼后支线中多出现），纵向排水管道存在坡度，并且住宅楼的排水管出口标高一般相同，这就导致了出楼排水管与三通检查井相接时，管口与检查井的预留管口标高不尽吻合。如何保证接口的施工质量，同时保证组合后的检查井盖与地面平齐，成为一个主要问题。在实际施工中，可采取三种对策：①检查井的井底标高根据纵向管道坡度确定，下调出楼排水管的标高，使管口与检查井的预留口标高吻合; ②预制无预留口的检查井，现场安装时根据排水管道的实际标高现场在井筒上切割开口，该种方法适用性较强；③若排水管与预留口标高相差较小，采取局部扩大预留口的方法使排水管接入，连接后应保证预留口扩大处用高标号细石混凝土修补。该种方法因破坏检查井的结构，不提倡使用。

4.2.2 合理组合检查井预制件，保证顶面标高与地面相平（或规范要求）和承载力

在管道与井筒连接后，若使用与检查井筒配套供应的标准调节块、收口和井圈井盖，安装后往往造成井盖高于或低于地面。处理的方法有以下三种：①增减标准调节块的数量；②订制非标厚度较小的调节块；③取消收口，使用标准块与较大型号的井圈井盖组合。

5 严把竣工验收关，保证改造实效

排水改造工程竣工验收时,应依据现行施工验收规范对工程进行全面检查。对于存在的问题都必须彻底整改，包括井圈周边砂浆嵌缝不实、透水砖细砂扫缝不到位等细部处理。

除工程实体质量外，还应重视技术资料的检查验收，必须做到准确、齐全。技术资料是施工项目进行竣工验收的主要依据，也是项目施工情况的重要记录。工程技术负责人应按编制竣工资料的要求收集和整理主材的质量合格证明、试验检验记录、隐蔽工程的验收记录、闭水试验记录等资料。

验收完成后，应及时办理竣工验收单并移交物业公司管理，施工单位应做好定期回访和工程的保修工作。

篇5：小区改造工作方案

为进一步提升中心城区居住环境质量，改善老旧小区居住环境，巩固“五城同创”阶段性成果，计划到2014年末，完成市区部分老旧小区改造整治提升工作，为确保如期完成改造整治提升任务，特制定如下实施方案。

一、指导思想

以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以推进中心城市“五城同创”为目标，以建立长效管理的新机制为根本，全面提高老旧小区改造整治工作成效与管理水平。

二、工作原则

按照“区级政府（管委会）负总责，街道社区抓落实”的要求组织实施，遵循试点整治与集中整治相结合、重点改造与全面整治相结合、整治提升与长效管理相结合的原则，先试点后推广，然后纳入常态实施，逐步实现市区老旧小区功能齐全、配套完善、出行方便、整洁美观、安全有序的目标。

三、整治任务

根据小区建成使用年限长短、破旧破损程度、配套设施状况以及业主改造意愿等因素，经过推荐公示、现场踏勘、集体研究确定改造整治任务。此次改造整治小区共20个（2013年完成5个，2014年完成15个），其中：宿豫区5个，宿城区10个，宿迁经济技术开发区4个，市湖滨新城1个。

从2015年起，各区（开发区、新城）应制定老旧小区改造整治规划和计划，将改造整治列入长期工作，推进实施。

四、整治内容

（一）停车位改造整治

内容：对规划停车设施被改变用途的，先进行整治，恢复停车功能；合理规划小区内公共部位，增加车位；调整绿化形态，增加生态停车位；在小区附近选择合适地点，增建扩建停车位、增划车位，引导居民小区外停车。

目标：增加车位，改善环境，不堵车，出行方便。

（二）雨污管网改造整治

内容：对雨污合流管网重新规划设计，布设雨水管网和污水管网。

目标：实现雨污分流，满足需求。

（三）绿化改造整治

内容：对原有的草坪、花灌、乔木、树林进行规划设计；增加行道树，结合生态停车改造，多植大树，适当增加小品。

目标：绿量平衡，整洁美观，以实用性为主，风景优美，满足生活需要。

（四）供水改造整治

内容：小区内未通自来水的要接入城市供水管网，实行“一户一表”，抄表到户，并确保多层房屋水压能够保证顶层使用。

目标：“一户一表”，抄表到户，水压稳定。

（五）环卫设施改造整治

内容：对原有垃圾房、垃圾池进行拆除，更换成封闭式垃圾桶、垃圾箱等。

目标：垃圾桶、垃圾箱规格一致，外观整洁，分类归集，分布合理。

（六）通信线路改造整治

内容：建设集中通信管线，电信、移动、联通等通信线路统一走管。对原有明线进行拆除，恢复相关部位原貌。

目标：通信服务内容齐全，管线统一建设，统一使用，隐蔽走线，不走明线。

（七）供气改造整治

内容：未通气的小区建设天然气。

目标：燃气进小区。

（八）技防设施改造整治

内容：对技防设施进行更换、维修或增设。

目标：技防设施探点布置合理，清晰度符合要求，小区技防水平明显提升。

（九）道路、硬化、照明改造整治

内容：对小区内破损的道路、下水道、楼梯扶手及路灯、楼道灯等照明设施进行修复，结合停车位增划进行道路拓宽，对居民活动场所等进行硬化。对小区外沿主次干道的道路进行修缮硬化。

目标：道路无破损，照明设施完好，需要硬化的场所得到及时硬化。根据需要实施夜景亮化提升。

（十）小区容貌改造整治

内容：对小区住宅沿主次干道外立面有破损的，进行修缮出新。统一规划外立面空调机位，对外挂空调进行遮蔽。对小区内乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画、饲养家禽家畜以及创卫宣传落实不到位事项进行集中整治。

目标：外墙立面无明显破损、整洁无污渍；空调机位布置合理，空调隐蔽；小区内无乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画、饲养家禽家畜现象，整体环境符合创卫要求。

（十一）小区文明创建

内容：开展“文明小区”创建、评选活动，配套完善文化、娱乐、健身等文体活动设施，建有宣传栏，积极宣传文明创建注意事项、好人好事，提倡科学、文明、健康、向上的生活方式。

目标：向社会推出一批先进小区、示范小区，激励更多居民积极投身省级文明城市创建，共同维护宜居环境。

五、时间安排

（一）整治试点。以等5个小区为此次改造整治试点小区。

1.制定计划、宣传发动（2013年4月20日—5月20日）。华塘、新城对纳入改造整治试点的小区深入排查存在的问题，明确整治内容，制定整治方案并通过审查，落实整治资金。广泛宣传老旧小区改造整治的重要意义，广泛征求业主意见，引导居民支持、参与小区的综合整治，营造良好的舆论环境。

2.组织实施、快速推进（2013年5月21日—10月31日）。华塘、新城按照整治方案，组织相关招投标工作，尽快选择队伍进场实施，确保在10月底前完成试点小区整治工作。

3.考评验收、总结推广（2013年11月1日—12月31日）。加强过程监督，确保整治效果，严格按照改造整治方案和目标任务进行考评验收。同时总结试点小区改造整治经验，指导后期老旧小区改造整治工作。

（二）集中整治

1.前期准备阶段（2014年1月1日—1月31日）。根据老旧小区改造整治计划，制定老旧小区改造整治工作方案，落实改造整治资金。加大对改造整治工作的宣传，营造良好的舆论氛围，做好做实前期准备工作。

2.组织实施阶段（2014年2月1日—6月30日）。根据改造整治方案，组织改造整治工作，倒排工期，加强改造整治督查考核。

3.考评验收阶段（2014年7月1日—7月30日）。严格按照改造整治目标进行验收，对老旧小区改造整治成效进行考核通报。

（三）长效管理

1.完善物业管理机制。各单位要认真落实物业管理属地职责，加强小区日常管理，择优选择物业服务企业负责小区的物业管理工作，健全小区管理各项制度，建立长效机制，保障改造整治成果。

2.建立收费标准调整机制。物价部门要综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

3.健全维修资金归集机制。对未归集房屋专项维修资金的小区，各单位要积极做好业主思想工作，及时归集房屋专项维修资金，为房屋后续维修提供资金保障。

4.建立督查问责机制。各单位要加强对街道（乡镇）物业管理工作的督查考核，对属地工作落实不到位街道（乡镇）要问责，对服务不到位的物业服务企业要及时清退。

六、资金保障

改造整治资金按照业主承担一点、企业负担一点、政府补贴一点的方式筹措。

（一）业主承担的改造整治经费。业主专有部分的设施设备改造支出由业主承担，有专项维修资金的，按照维修资金筹集、使用程序，征求业主意见，筹集使用部分维修资金对物业进行改造；无专项维修资金的，各单位积极做好业主思想工作，归集维修资金对物业进行改造。

（二）相关企业承担的改造整治经费。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视相关管线和设施设备的改造整治，由各专营单位负责。需要向业主收取的抄表到户、初装等费用，在物价部门核定的标准基础上尽量实行优惠。

（三）政府承担的改造整治经费。老旧小区内的道路等配套设施设备的改造整治资金，由街道办事处（乡镇人民政府）承担。政府新区和老城区范围内的老旧小区改造整治，经考核验收后，县级财政按政府实际投入的30%给予补助。

改造后的停车位等共用部位租金收益，专项用于老旧小区整治。

对改造整治项目有上级补贴资金的，各单位及相关部门要积极向上争取扶持。同时，县直相关部门涉及改造整治内容的相关经费应进行整合，尽量向老旧小区倾斜。

七、组织保障

（一）加强领导，统筹调度。为确保老旧小区改造整治提升工作扎实有效开展，县政府成立专门指挥部，统一组织实施老旧小区改造整治提升工程。各单位作为老旧小区改造整治责任主体，要相应成立指挥部，具体负责本区域老旧小区改造整治提升工作的组织实施。

（二）明确职责，形成合力。市相关部门要按照职责分工，积极配合各区做好老旧小区改造工作。市住房城乡建设局（老旧小区改造整治提升工程指挥部办公室）负责做好老旧小区改造整治提升的组织协调考核工作；市规划局负责指导和审定老旧小区改造整治提升的前期方案；发展改革委负责指导配合老旧小区改造整治提升相关项目的立项工作；财政局负责奖补资金的统筹及奖励；市审计局负责老旧小区改造项目资金的审计；城管局负责会同相关部门对停车设施被改变用途的清理整顿，拆除小区内的违法建筑，指导做好老旧小区环卫设施改造整治；市公安局负责指导技防设施和车位的改造整治；市物价局负责整治后小区物业服务收费标准的核定；水务局负责监督指导供水设施和污水管网的改造整治；市环保局负责指导环保设施的改造整治；市公共资源交易中心负责指导做好改造整治工程招投标工作。

（三）严格考核，确保成效。为确保改造整治工作目标任务的落实，市区老旧小区改造整治提升工程指挥部每半月召开一次推进会，听取进展情况汇报，会办解决存在问题。市指挥部办公室每月开展一次督查考核，印发督查通报。市财政设立600万元奖励资金，用于对各区（开发区、新城）老旧小区改造工作的考核奖励，其中安排部分资金用于对有功单位及人员的奖励。具体办法由市财政局、住房城乡建设局会商提出方案。

（四）加强宣传，营造氛围。各新闻媒体在老旧小区改造整治期间，要开辟专版、专栏，加大宣传力度，大力宣传老旧小区改造整治提升工作对促进“五城同创”和城市宜居环境建设的重要意义，总结推广好的做法和经验，促进改造整治工作平稳、顺利开展。

附件：市区老旧小区改造整治提升任务一览表

附件

篇6：华茂小区路灯改造方案

单臂灯拆除更换为7米半灯:桃花街8套,菜市街 6套,北大街12套原单臂灯拆除后改装:面市街9套,兴隆街(东)5套,兴隆街(西)2套，桃花街东一条街6套（双火）。

原兴隆街北头广场4套灯拆除更换为4米半庭院灯

原华茂街27套双火灯全部拆除更换为7米半灯并增加了3套路灯原桃花街12套多火灯具全部拆除更换为单排7米半灯具,桃花街东街增加4套7米半灯具,桃花街(东西向)增加2套7米半灯具

单臂灯拆除翻新后安装到:瀛州街15套,三道兴隆街4套,荣太街(中)2套,小南街4套。

增加4米半庭院灯:荣太街(北)2套,荣太街(南)3套,永茂胡同2套,德润街2套

增加7米半灯具:大兴隆街3套,毓祥街4套,通利巷4套，面市街南头4套

菜市街小区内增加1套7米半马路灯。

注：共拆除单臂马路灯48套，单臂灯翻新改造后利用47套，共增加7米半灯具84套，增加4米半庭院灯13套。

路灯公司

篇7：老旧小区改造规划方案

一、总体要求

到xxxx年，已纳入xxxx年全市城镇老旧小区摸底调查范围的老旧小区改造基本完成，重点解决老旧小区建筑物破损、环境条件差、配套设施不全、社区治理体系不完善等问题。

二、基本原则

（一）坚持基层组织引领原则。充分发挥街道办、社区（居委会）、业委会等基层组织战斗堡垒作用和模范作用，创新社会治理，引导小区居民主动参与老旧小区改造工作，充分激发居民热情，汇聚民众智慧，共同参与到老旧小区改造工作当中，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（二）坚持问题为导向原则。按照“先民生再提升，先功能后景观”的要求，因地制宜，科学合理确定改造重点和改造内容，以完善老旧小区市政公用配套设施为切入点，重点解决困扰居民基本生活的问题，把成效体现在群众满意度和幸福感的提升上。

（三）坚持因地制宜原则。结合社区街道和小区居民的实际情况，本着“花小钱、办实事”的原则，建立老旧小区改造工作机制，制定具体工作方案，充分发挥社区组织协调功能，精准施策，有的放矢地去改造老旧小区，确保改造各项工作能够顺利有序推进，力求小区改造有实效、有特色。

（四）坚持县（市、区）主体责任原则。各县（市、区）人民政府是本辖区内老旧小区改造工作的责任主体，对辖区内老旧小区改造各项工作负总责，各县（市、区）须制定具体工作方案，明确目标计划，充分发挥街道、社区等基层组织的力量开展各项工作；市级各相关部门要明确责任人，积极主动做好各项配合工作，加强协调指导和督促考评。

三、工作内容

（一）改造对象。xx市、县两级城区范围内，居住环境条件差、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、近x年未实施过综合改造且未纳入今后x年规划征迁和危旧房改造范围的住宅小区。其中，重点考虑xxxx年以前建成，社区组织工作能力强、居民改造意愿高的老旧小区。

（二）改造内容。应结合海绵城市、治安防控的建设要求，重点改造老旧小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施等方面内容。

x.小区环境及配套设施:包括供水、供电、供气、弱电管线（通信、有线电视等）、排水、通行、停车、消防、安防、环卫、路灯、无障碍设施、文体活动、绿化美化等改造项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。

x.建筑物本体。包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际加装电梯。

x.公共服务设施。具备条件的，可在严格控制规模的前提下，统筹完善功能用房（物业用房、无人超市、快递驿站）等公共服务设施。

（三）工作模式。按照“市级指导协调、县（市、区）级统筹推进、社区动员实施”的机制开展老旧小区改造各项工作。市级负责协调指导、督促检查全市老旧小区改造工作，具体包括制定政策、提供技术支持、落实监督考评；各县（市、区）人民政府负责统筹推进辖区内老旧小区改造工作，确保各项改造工作落到实处，完成各项目标任务；街道社区负责组织和发动小区居民、相关联单位参与到改造工作的各个环节，指导建立健全共建共管的长效机制。

（四）资金筹措。老旧小区改造资金通过中央预算内投资、社区组织居民筹集、管线等设施的产权单位出资、财政补贴等多种方式解决。涉及小区内建筑本体的改造内容，根据“谁受益谁投资”的原则多方筹集资金参与改造，小区红线范围内属于居民共有部分的改造内容，主要资金来源为中央预算内投资，可通过住宅专项维修资金、个人住房公积金、小区公共收益、社区惠民资金、社会捐赠等进行补充。鼓励探索引入社会资本或专业机构参与建设安装智能充电桩、停车场、广告牌位、快递驿站、养老托幼等设施。公共停车、广告等小区公共收益来源资金，依法经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改造后的长效管理。

（五）长效管理。根据小区的规模、环境、配套设施和产权情况，结合居民意愿需求和承受能力等因素，确定改造提升后小区的管理模式，建立健全后续长效管理机制。主要模式有:

1.居民自治管理。通过“居民缴费+公共收益补充”等方式筹措自治管理经费，实现小区自治共管的“造血功能”。探索依托物业管理协会等物业组织或企业，向小区居民和社区提供自治、改造、后期管理等方面专业指导和服务，推广菜单式购买社会服务与自治相结合的半自助自治管理模式。

2.物业公司管理。按照专业化、市场化的要求，选聘物业管理服务公司，由其提供专业的物业管理服务。

四、实施步骤

（一）宣传动员阶段。

1.成立xx市推进老旧小区改造领导小组及其办公室（以下简称：市领导小组办公室），召开全市老旧小区改造提升工作动员布置会，部署老旧小区改造工作，建立市级工作协调机制，明确工作考核办法。

2.各县（市、区）成立相应组织机构，制定工作实施方案，选定前期工作准备充分的老旧小区改造项目报送市领导小组办公室。市领导小组办公室根据现状条件、居民意愿、资金筹集、初步改造方案可行性等方面，组织对申报小区进行审查，结合财政承受能力，按照“实施一批，谋划一批，储备一批”和“成熟一个、改造一个”的原则，区分轻重缓急，统筹安排改造计划。

3.各选定小区所在社区组织开展人员培训、宣传动员等工作，指导小区成立业主委员会或居民自治小组，建立完善居民自治共管机构。

（二）前期准备阶段。

1.各县（市、区）制定各小区项目改造方案，完成项目立项审批等各项前期手续，确定改造项目的建设（代建）、施工、监理、设计单位，完成项目方案设计。

2.各社区组织小区居民或居民自治组织对项目改造方案和设计方案进行评议，发动居民参与项目改造各项前期工作。改造方案和设计方案公示无异议后，报市领导小组办公室备案。

（三）组织实施阶段。

1.各县（市、区）人民政府根据实施方案组织开展老旧小区改造的各项工作，合理制定各单项改造任务的时间计划，统筹协调、同步推进，确保完成当年度各项改造工作。纳入国家年度任务的项目如无特殊原因应于当年x月xx日前开工建设，水、电、路、气等市政配套基础设施改造内容要力争于当年xx月xx日前完工。

2.各社区组织发动小区居民参与监督各项改造工作，收集反馈居民意见，督促改造方案的优化调整，解释协调改造中涉及居民切身利益的各种问题。

3.市领导小组办公室建立例会制度，研究协调改造过程中的重大问题，指导督促小区改造各项工作落到实处，定期将改造工作进展情况报送市领导小组和自治区住建厅。

4.通过广播、电视、报纸等新闻媒体跟踪报道小区改造进展情况，宣传改造工作中涌现出来的先进典型，对于影响阻碍改造工作进度的单位和个人给予曝光和批评。

（四）验收评价阶段。

各县（市、区）人民政府负责组织街道办、社区居委会和业主委员会或业主自治小组进行初验。市领导小组办公室组织相关部门、专家、居民代表对全市实施改造的小区进行综合考核。

五、职责分工

各县（市、区）人民政府：作为辖区内老旧小区改造工作的责任主体，负责各项改造工作的统筹推进和组织实施，协调处理项目改造中发生的各类纠纷矛盾；指导街道社区宣传发动居民群众积极参与改造工作，组织社区居民筹措改造资金，指导成立小区业主委员会或居民自治小组，建立健全长效机制管理机制；及时向市领导小组及其办公室汇报需协调解决的问题，落实市领导小组及其办公室布置的各项工作要求。

各街道办、社区：宣传发动小区居民积极参与相关改造工作，调查、收集、汇总相关居民改造意愿，协助老旧小区或所在社区居委会或居民自治团体准备改造申报材料，共同做好居民群众的思想工作。

市住房和城乡建设局：负责市领导小组办公室的日常工作，按照工作目标建立工作机制和考核机制；负责组织协调、督促推进、通报考核等工作；牵头做好全市老旧小区改造项目年度计划申报、争取上级补助资金等事宜。

市发展和改革委员会：负责指导老旧小区改造项目的立项审批、可研、初设及核准等前期工作，合理简化各项审批手续和前期工作流程。参与年度改造计划编制，协助争取上级补助资金；指导创新方式，拓宽筹资渠道。负责指导未成立业委会的老旧小区制定前期物业服务收费相关标准，检查监督并规范收费行为。

市工业和信息化局：负责协调弱电（通信、网络、有线电视）管线单位做好所属管理改造相关工作。

市公安局：负责指导、协调老旧小区防盗门、监控、停车位及停车管理系统、小区交通组织的改造。

市财政局：负责统筹安排老旧小区改造中央预算内投资资金用于老旧小区改造，并指导各县（市、区）做好财政资金监管及拨付工作。

市自然资源局：负责老旧小区改造新改扩建项目的不动产登记等工作，支持有条件的老旧小区完善功能用房等公共服务设施，确保改造方案符合城市规划要求。

市生态环境局：负责指导各县（市、区）生态环境部门对住宅区餐饮、娱乐场所和工业生产等环境噪声问题进行整治。

市广播电视台：负责做好老旧小区改造工作的宣传报道，正确引导社会舆论。

市城市管理局：负责指导各县（市、区）依法处置未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证擅自搭建的违法建筑和临时建筑，重点处理侵占公共利益、存在安全隐患、严重破坏小区环境秩序的违法建筑；负责指导老旧小区绿化改造、环境卫生、地下管网改造管理等工作；督促燃气单位做好供气等改造工作。

市文化广电和旅游局：负责做好老旧小区改造工作涉及违法安装无线卫星接收器的拆除。

xx国有资本投资运营集团公司：作为市本级老旧小区改造项目主要的实施主体，负责获得中央预算内补助资金支持老旧小区改造项目的前期组织开展、施工建设等具体执行工作；负责地方政府专项债券申报的有关工作。

市消防救援支队：开展消防监督检查，组织开展消防教育培训和应急疏散演练。

市公安局交警支队：负责指导、协调老旧小区周边施工期间的交通组织相关事宜。

市供电、供水、燃气、弱电（通信、网络、有线电视）等管线单位：负责配合开展老旧小区的管线改造工作，指定专人负责协同设计审核及施工检验。

各老旧小区：组织住户对改造内容进行调查摸底，根据资金筹集情况提出改造需求，并以书面形式向市领导小组提出改造申请，由街道或社区进行确认；小区业主共同确定改造后的物业管理目标，明确小区居民自治、物业公司进驻、单位托管等小区管理方案，确保改造移交后的建设成果得到小区居民的共同维护。

六、保障措施

（一）强化组织领导。加强对老旧小区改造工作的领导，成立以市人民政府分管领导为组长的xx市推进老旧小区改造工作领导小组，领导小组成员为老旧小区改造工作相关单位的分管领导；领导小组下设办公室，办公室设在市住建局。各成员单位要根据职责分工，认真做好各项工作的落实；各成员单位分管领导，特别是各县（市、区）人民政府分管领导要亲自抓，充分发挥总揽全局、协调各方的核心作用，确保工作有力有序有效推进。

（二）优化审批流程。加快城镇老旧小区改造项目前期手续办理、项目施工准备等各项工作，精简审批事项和环节。不涉及土地权属变化、不改变用地性质和对环境影响小的项目，无需办理用地规划许可、环评、可研等手续；不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，无需办理建设工程规划许可手续和施工图审查；对已列入国家年度改造计划的政府投资城镇老旧小区改造项目，可合并审批项目建议书和可行性研究报告；企业或居民自筹资金建设的老旧小区改造项目批复实施方案即可。既有住宅加装电梯有其他规定的，应从其规定。

（三）严格考核任务。建立监督考核制度，市领导小组办公室负责组织开展检查考评。健全激励约束机制，对工作成绩突出、任务完成情况好的县（市、区）按照有关规定给予项目资金分配的适当倾斜；对工作不力、任务完成情况不佳的县（市、区）予以通报批评。

（四）加强资金监管。充分发挥中央、财政资金的杠杆作用，激发群众参与热情，调动相关联企业积极性。积极落实老旧小区改造地方政府配套资金。

（五）加大宣传引导。加大宣传力度，扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效，及时总结推广工作中的好经验好做法，加快形成领导重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

篇8：小区改造工作方案

1 老旧住宅小区供配电系统中普遍存在的问题

1.1 供配电系统规划缺乏前瞻性

老旧住宅小区建设之初受当时经济条件影响, 没有考虑到社会经济的迅速发展, 缺乏前瞻性, 其供配电系统只是在被动中逐步扩充。随着社会发展, 人民群众生活水平提高, 整个供配电系统就会产生一系列的问题。如:生活区内电缆线径大小和变压器容量都远远跟不上居民用电的需求;供电距离过远造成供电电压偏低;变配电设备型号参差不齐, 老化严重, 使用和安全性能较低;小区电力设施无专人排查和维护等。

1.2 供配电系统规划缺乏整体性

老旧住宅小区建设早, 年限长, 供配电系统未能进行整体规划。随着时间的推移和生活区面积不断扩大, 原有的设计规范已经不能适应现今需求。如:输电线路杂乱无章, 线路走向、布线方式缺乏整体规划, 私拉乱扯现象严重;供配电系统运行损耗大, SJL、SJ和S7等系列明令淘汰的高耗能变压器和线路阻抗高的铝芯电缆仍在大量使用;变配电室位置设置不合理, 低压输配电距离过远, 造成线路损耗加大等。

1.3 供配电系统供配电能力小

配电设计中, 一部分为不能更换部分, 如:各住户的室内配电方式, 暗埋管线的导线截面、各房间的插座等。另一部分为能更换部分, 例如供电变压器的台数 (或容量) 、电能表9用4倍率表、进户线和电源干线。由户用电表开并箱向室内配电回路, 应以照明、空调及其它电器用插座分三个回路为基本回路。除以上三个回路外, 尚应根据地区条件和工程要求增设厨房电器具专用回路, 以及卫生间电热水器专用回路。供配电设计的第一项任务是分清用电负荷的类别和用电负荷的统计, 然后进行负荷计算。

由于家用电器的频繁增长和使用, 用电负荷迅速增长, 导致供配电线路、断路器和电能表不能匹配迅速增长的电气负荷。近几年居民家庭电气负荷迅速增长, 住户的配电线路、电能表和断路器频繁发生故障和跳闸, 有的住户自己更换大容量断路器或将其短路, 强行使用空调机、电饭煲、微波炉等电器。结果导致发生户内外导线严重发热, 加速绝缘老化, 最终发生短路事故, 甚至引发火灾。从居民小区供配电设计上分析, 确定好最终用电负荷容量, 如果换暗埋导线就相对容易些。配电方式一旦确定就不能再变动了。在现实生活中, 如果房间内插座少, 住户加装多用插座和临时线或所有房间只有一个插座或一个组合插座, 显然不安全和不合理, 更影响美观。为保证用户安全, 末端负荷的电源开关应采用可同时断开相线和N线的开关, 即双极隔离电器。

2 老旧住宅小区供配电系统改造应遵循的原则

2.1 符合规范原则

改造方案设计要符合现行的住宅设计标准和规范原则。实际施工中, 涉及到更换老产品选用新产品, 需要结合经济性比较, 与业主方充分沟通, 按照国家现行相关规范进行改造设计。

2.2 节能环保原则

改造方案要从技术和材料层面注重绿色、环保、节能和可持续性。应采用节能产品, 科学合理布置变配电设备, 降低能源消耗和环境污染。

2.3 节约成本原则

供配电系统改造工程中材料费的比重较大, 预算时要从从技术方案上入手, 既要节约材料、合理使用、减少浪费, 又要保证材料质量及工期要求。在保证使用功能, 不违反施工规范的前提下, 可采取限额领料、节省人工等措施降低成本。

3 老旧住宅小区供配电系统改造方案的确定步骤

3.1 现场考察

要深入老旧住宅小区进行现场实地考察, 听取管理人员对设备运行情况和存在问题的介绍。要收集齐供配电设备的原始档案和图纸资料。一些老旧住宅小区的资料不完备或已经遗失, 在这种情况下应深入细致进行调查研究, 掌握第一手资料。

3.2 重新核算

按照国家现行的住宅用电标准和规范重新核算用电负荷, 查找影响供电质量和安全的因素, 为供配电系统的改造设计提供依据。