各城中村改造工作方案

各城中村改造工作方案（共8篇）

篇1：各城中村改造工作方案

城中村改造工作实施方案

目前，社会主义新农村建设正在全国各地稳步推进，政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和我县县城建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，民主街党支部、居委会报请县委县府和镇委镇府同意，决定正式实施众益花园建设暨旧村改造工作，为提高此项工作的针对性和可操作性，特制定如下方案：

一、指导思想

按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐；解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备

经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。

三、工作步骤及方式

1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。)；（2）以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金；积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源；沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。

2、分期分批工作方式。自2002年下半年以来，我村先后对村辖民居占地及承包地和非生产用地进行了全面丈量和规划，2003年4月迁移腾空公墓用地30余亩，聘请专家规划设计方案，拟建集商贸、居住、休闲、公益办公为一体完整的职能小区（众益花园小区），作为旧村改造工作的一期安置工程，该工程完成后首先能完成全村80%的居民的安置工作和解决全村60%从业生存问题。2004年10月委托淄博市勘察设计院对村辖民居进行了全面测量，建立了全县第一个村庄电子档案，通过调查摸底我村旧村民居区域共占地450余亩，居民户519户，动迁人口1305人（其中村民387户，768人；黄河搬迁户8户，39人；外地经商购房户124户，498人）。针对调查情况和我村姑娘出嫁不走、婚育人口大幅增长、地处县城中心面临失地、劳动力亟待转移等实际情况及全村生活生存着想，村两委经多次会议讨论核算，在完成一期安置工作的基础上，尚需280亩土地方能完成全村的拆迁安置工作（1305人×110平方米×1.3置换安置系数×0.0015换算系数＝280亩），因此，计划在园区公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧村区域进行详细规划，有步骤、有目的、分批次地拆搬迁旧村民居住房，按计划分批次的对旧房进行拆迁（详情见后“旧村改造工作实施进度安排”），合理做好被拆迁户的回迁和安置工作，并及时组织对旧村居民房占地的开发利用。

3、置换分配原则：分配和置换工作分两步进行。⑴、园区建设着眼于全村工作进行，其工作宗旨是：在确保全村每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，寻求有经济实力的合作伙伴，联合组建经济实体，形成长效经济来源，作为养区惠民的根本。⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，分批次地对旧村房屋进行拆迁改造。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于年满20周岁尚无婚配的男性村民，既无房产又无宅基的，可直接申请楼房分配，房价按村民优惠价以现金找齐；对于其丈夫户口不在本村的姑娘户原则上按照村民标准拆迁置换，但是置换房在旧村改造工程建设的安置房中分配；对于持有民主街土地使用证的外来住户，一律按市场价格在旧村改造工程建设的经济适用住房中依价置换；对于无土地使用证的本村居民户,符合宅基地申请条件的，责成其补办土地使用手续；不符合宅基地分配条件或外地买房无土地使用证的，令其缴纳相关管理费后,在旧村改造工程建设的经济适用住房中置换安置；对于60岁以上的持有土地使用证的住户,原则上是在旧村改造工程建设的经济适用住房中进行置换安排,老人对新房产拥有所有权,有权对其出让、租赁、赠与、继承。对于不愿居住楼房且无意置换的老人,可将其宅基地交付居委会,入住村办老年公寓,由村集体赡养；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。

4、利益权属和利润分配：园区开发和旧村改造置换所获利润，归本居委会所属全体村民所有。主要用途分为三部分；其

一、主要用于壮大集体经济加速滚动发展上，不断积累和聚集资金促进整村各项事业发展。其

二、用于建设各项福利服务设施（如：老年公寓、托儿所）；为居民健全各项劳保措施（如：医疗保险、养老保险等）；安置和部署部分人员从事物业、环保、服务、保健、警卫、管理等工作。其

三、用于居民的利润分配。

5、旧村改造房屋置换和园区楼房分配方式： ⑴本次旧村改造拆迁不以货币进行交换，评估报告所评价格，做为回迁安置的参考依据。⑵回迁置换依据是原有建筑指标。⑶园区楼房分配采取人口指标和货币相结合的方式（人口指标是指，在册的现有人口数，所占建筑总面积的人均平方米数作为参考基数配备指标）。依据园区住宅建筑面积和在册人口数，配备楼房分配基数指标，形成双指标（即：人口指标和楼房分配指标）。⑷村委针对全体村民和建筑形式制定统一的分配政策和销售价格，村民可依据政策和价格自主选择楼层、户型，遵循可配备指标收取房款。人口指标与分配指标相等的可按村民政策指标价购买楼房，指标不足或多余部分按市场价格找齐。⑸价位参考：指标价：（不含集体补助部分）单元结构：1000元/平米。市场价：单元结构：2100元/平米。（详细做法见细则）

6、园区建设及旧村改造工程实施进度安排：

按照县“城中村”开发改造试点村工作要求，结合我村实际情况，本着既积极又稳妥的原则，经多方研究讨论，现确定如下工作安排：

1、力争在2007年9月份园区建设工程破土动工，边施工边完善各项手续；

2、力争在2007年12月完成园区住宅楼的50%主体施工，同时做好二期拆迁工作的协议、评估工作；

3、力争在2008年10月前园区住宅楼工程主体竣工，沿街商住房建设开始；确保二期拆迁、安置工作完成30%，约计腾空民居占地40亩；

4、力争在2009年10月前，居民回迁、安置工作完成50%；沿街商住楼工程主体竣工；完善园区道路、绿化配套工作；确保二期拆迁完成，约计腾空民居占地100余亩，开发改造工作同时跟进，确保安置、开发工作完成50%；三期（中心路东侧）测量、评估工作完成；

5、力争在2010年12月前，居民回迁安置完成；确保二期开发改造工作安置、开发80%；三期拆迁工作完成50%，预计腾空土地110亩；

6、力争在2011年12月前，二期开发建设工作完成；三期拆迁工作完成，腾空民居占地320亩；

7、力争在2012年完成我村的“城中村”开发改造工作。

8、根据工作进展情况制定其相应的阶段性工作细则及实施办法，如：“旧村改造旧房丈量核实办法”；“旧村改造拆迁安置补偿标准及实施办法”；“居民购房户口资格甄别、确定办法”等。

四、本方案及未涉及情况，参照本村《若干问题的规定和处理办法》执行。

五、本方案经村两委会议、党员大会、村民代表会议通过，报请上级党委、政府及主管部门审批后实施。

六、为确保上述工作的顺利实施，我村党支部、居委会本着对党、对政府负责，对全体居民负责的原则，保证：在“城中村”开发改造工作中，严格执行上级党委、政府的有关规定和指示，适时做好各项群众工作，按期完成拆迁、置换、回迁、安置等各项计划工作，克己奉公，精心操作，向党、向政府、向人民交一份合格的答卷。

高青县城区办事处民主街党支部、居委会

篇2：各城中村改造工作方案

城中村改造工作实施计划

目前，城乡统筹发展的力度逐渐加大，人民的生活水平日益提高，隆盛镇的发展日新月异，重庆博赛房产开发有限公司希望能够在隆盛镇大力发展之极，能够尽一份绵薄之力而努力，希望借助政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和隆盛镇建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，特拟定本方案报请镇委镇政府府同意，希望在镇委镇政府的指导下，努力建设一个隆盛镇地标性建筑，拆迁安置样板工程，希望能够获得领导的批示和支持。

一、指导思想

按照重庆市委市府有关城中村改造项目的相关政策，县委、县政府建设美好綦江的目标，以及隆盛镇委镇府对隆盛镇区的发展部署，重庆博赛房地产开发有限公司响应号召，积极的投入到项目的规划、设计、中去。争取把拆迁改造变成富民工程，争取做隆盛镇的地标性建筑。坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过半岛蓝湾的建设，实现提高村民的生活质量和改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备

经过前期大量的准备工作和多方考察论证，建设方案经专家及多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。希望领导能够体谅我司发展项目的决心，拆迁安置的善心、对待项目的诚心。同时，该地块区域危房较多，给隆盛镇的经济发展和交通都带来不便和不利。为此我们希望通过加快项目进度来完成工作目标。

三、工作步骤及方式

1、改造方式及资金来源。（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。根据工作需要，我司自筹资金，积极拓宽社会融资渠道，沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，总工程计划时间两年。

2、一次性报批工作方式。自2011年上半年以来，我司先后对该项目地块进行地进行了全面丈量和规划，我们计划按照一比一的赔付比例进行拆迁补偿、并给予过渡安置费。同时商业亦进行一比一的补偿办法。因此，计划在公益设施、商品用房、住宅楼建设的同时，对旧区域进行详细规划，有步骤、有目的、一次性报批地拆搬迁旧村民居住房，3、安置分配原则：分配和置换工作分同步进行。⑴、我司设着眼于全盘工作进行开发，其工作宗旨是：在确保所有拆迁户每家每户在园区有一套经济型回迁安置住房的基础上，利用剩余优势土地，积极开发回报社会，⑵旧村改造工作要针对现有民居情况，遵照县城总体规划，一次性报批地对旧房屋进行拆迁改造方案。首先对原始村民持有土地使用证的房产进行评估,双方达成置换协议,对旧房予以拆除并收回土地使用证；对于未经报批，擅自在集体土地上构筑的房屋等建筑物，原则上不在置换范围，具体事宜另案处理。

4、过渡安置费用：根据县委县府的拆迁过渡安置费用，执行镇委镇政府对相关工作的安排和指导。全力做好过渡安置工作

经过综合评估，我司有能力完成该项目的改造工作和建造出更适宜生活居住的优质项目。争取成为綦江县的优秀城中村改造项目。打造隆盛一张改造项目的新名片。

重庆博赛房产开发有限公司

篇3：各城中村改造工作方案

“城中村”是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中, 位于区边缘农村被划入城区。在区域上已经成为城市的一部分, 但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。城中村农民既不同于农村村民也不同于城市居民, 他们失去了全部或大部分土地, 但仍然保留有一部分宅基地, 是居住和生活在城市区域内、又基本脱离农业产业的农业人口。

城中村的建筑多属于村民宅基地, 由于规划不严谨、村民乱搭乱建等原因, 导致其建筑参差不齐、密度过大、绿化不足、秩序杂乱无章等现象, 与其所处的城市设施健全的城区不想融合, 被城市居民称为“脏、乱、差”的城市污点, 犹如一个被城市宽阔的马路、雄伟的高楼、美丽的花园、恬静的公寓;所包围的过道阴森、狭窄, 人口密度严重超标的“平民窟”。在城市化发展的阶段中, 城中村建筑的存在与发展处于这样一个尴尬局面。城市政府部门应根据其实际情况着重去关注这类建筑的发展, 改善这一范围内村民的生活环境, 提高这类群体的生活保障, 使其能真正的融入城市生活, 达到城市化发展的真正目的。

一、城市化的发展趋势及带来的问题

南宁市西乡塘区, 于2010年统计约有1 118 km2, 人口数量达到66万, 是南宁市所以市辖区里人口数量最多、人口密度最大、外来人口最密集的城区。基地周围的城市硬件设施齐全, 交通便捷, 吸引着许多外来务工人员, 形成了大片的房屋出租经济体系。随着外来人口的不断涌入, 民房出租经济效益的不断提升, 民房层数也随之不断增加。加上村民对建筑密度的规范不予重视, 忽略了绿化对环境的重要作用, 导致楼栋间的距离偏小、房屋围合过于密实、绿化面积匮乏、自然光照不足、人口密度过大、治安相对混乱等问题。

二、改造的总体设想

运用“分离渐进式”规划理论, 依据城市发展中不同阶段产生的若干问题, 采取针对性的逐一解决方式。本文针对城中村建筑的总体形象、村民生活环境、管理模式及政府鼓励政策提出对应的方案设想。

1. 政府干预政策, 改善其总体形象

(1) 建筑体的相对统一

城中村的存在, 是城市化发展阶段中不可避免的一个过渡。在城市发展中的一段时间, 城中村是不会大规模、快速化地被取缔的。既然如此, 与其留着城市的一个“污点”存在着, 不如想办法改造她, 使她摆脱“污点”的称号, 甚至于成为城市的新亮点, 溶于真正的城市体块。

笔者建议, 城市规划部门针对现有城中村居民房建筑, 设置一定的规划标准 (如建筑总层数、建筑总高度、建筑外立面的装饰、建筑绿化面积等) , 一定程度上的限制居民房的乱建、乱盖、参差不齐的混乱现象。使其在外部形象上改变人们对她的看法, 融入城市建筑的范畴。以“居住新区”的形象取缔其“旧村”的形象, 为美化城市形象、同化城市边缘地带做出贡献。

(2) 对其绿化空间的硬性要求

南宁市位于中国西南部, 属亚热带地区, 四季如春, 没有明显的落叶季节, 有“中国绿城”的美誉。我们可以利用这一优越的自然气候条件, 为南宁市添加一副“绿顶”美景。

针对城中村建筑密度极高、人口密度极大、绿化率极低的现象, 规划部门应采取相应的硬性绿化面积指标。在现有城中村中, 剩余的公共用地已难觅其迹, 建议以“屋顶花园”为主要绿化方式。经实地调查, 友爱村村民中, 有许多村民发挥养植经验, 喜欢在屋顶种植一些蔬果, 饲养一些家禽。政府可以引导城中村居民利用养植技术, 提倡其重视屋顶花园的培育, 自产自销, 减少城市资源供给压力, 增大城市绿化面积。试想, 一大片区域的住宅楼顶上绿荫片片, 也不失为城市的亮点之一。

2. 依托建筑主体, 改善其生活环境

(1) 针对村民生活所需, 总结“田·园”概念

由于长期混乱的修建模式, 导致城中村建筑普遍出现功能不足等问题, 如住宅空间功能混乱、缺乏公共交往空间、露台使用率不高等。

依照自然条件的优越性, 本方案把用市场上常见的商住结合的底商、顶住形式带入此类居民房。低楼层的居住空间归为商用 (出租) , 较高楼层的居住空间归为私用 (生活) 。如此建筑便分隔成两个部分, 一个商用, 一个私用, 从而形成“田”与“园”的概念。“田”即为商用出租房, 是当地一种生产资料的特色生存方式;“园”即为私用居住房, 是当地村民、房客们居住生活的空间。

(2) “屋顶花园”概念, 推出“别墅倒置”的设计理念

“田”与“园”之间, 村民生活以“园”的使用为主。园的空间也受周遍环境限制, 在房屋密集的空间里, 相对的楼层越高, 自然条件越好。因此笔者借助“屋顶花园”的设计方式, 提出“倒置别墅”的概念。以普通别墅中主要建筑功能作为参考 (如花园、客厅、露台、卧室等) , 进行纵向方位的倒置, 使得花园和客厅居于顶层, 得到充足的日照、宽阔的视野、幽静的条件;露台、卧室处于较低一层, 使村民既拥有较好的日照、便捷的生活空间, 还能方便的来往于上层的休闲空间与下层的商务空间, 形成一个良好的空间过渡, 把生活的物质需求与个人的精神的享受相结合。

(3) 营造村民“怡然田居”的境界

把商、住、乐结合在一起, 把商、住、乐叠加在一起, 看着是像是无奈之举, 实则是可以快节奏生活方式下的完美结合。试想住户进入此类建筑, 首先碰到的是商铺, 可依据个人所需进行商务活动, 这样的攀谈状况属于社交状态。继续向上走, 面对的是自己的家人, 这种对话形式属于放松行为也可以理解为生活状态。走至顶层, 迎接的是大自然的阳光、植物、生物。这种融入方式属于自然状态, 可以理解位享受行为。

在一个建筑中, 由社交状态到生活状态, 再到自然状态, 是以从人文化向自然话的转移, 是由城市状态向自然状态的转移, 最终完成“回归乡野”的转换形式。村民在建筑的高层享受着舒适而幽静的生活, 还享有建筑的低层租房的经济收入, 满足了“怡然田居”的状态。

3. 调整租赁房屋的经营模式, 导入“旅馆式”管理模式

“城中村”外来人口多、人员流动大, 为堵塞漏洞, 笔者建议采用“旅馆式”管理模式。简单来说, 就是对“城中村”的出租屋实行旅馆化管理。需对每位入住房客核实身份, 并登记、上传信息, 对客人提供周到服务“旅馆式”管理模式。统一把辖区的房屋出租与治安管理结合起来, 创建一套比较完备的房屋租赁管理体系, 收到了良好的社会效果。“旅馆式”管理还包括对出租人进行星级评定, 根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况, 将出租屋分成不同等级并挂牌, 星级高低直接影响出租房屋的入住率。这极大地调动了村民的积极性, 有利于扩大租赁市场规模。

借此调整管理方式的过程, 可由政府对城中村居民进行专项的培训, 如旅馆管理、安全管理、水电维护、卫生管理、网络广告、绿化环境管理等。使得村民提高自身技能水平, 把他们粗放型的经营模式转化为精细型, 提高其日常收入, 教育其强化管理。

三、方案的前景及意义

由于城中村地处城市较中心地带, 在城市交通上、城市硬件设施上都优于南宁市。近年来, 规划在市郊的“经济适用房”、“城市保障性廉租房”对市内无房务工者有很大的吸引力, 是一项可发展为市内房屋租赁的经济体块。

将“城市的斑点”变为“城市的亮点”, 把悠闲的村民转化为城市的技术劳动力、混乱的外来人口得以系统化管理, 以局部整改住房取代整体修建来缓解住房压力。使城中村黄金地段的价值得以体现, 让村民为城市化发展做出的贡献被社会认可。只有这样, 城中村及其村民才能真正融入城市生活, 成为城市的一个部分, 使其不再受到边缘化的歧视。

摘要：本文对南宁市村民房进行了调查, 依据房屋功能、环境、外部形象、租赁模式对其进行了规划。在其改造过程中, 以“商住结合”模式导出城中村的“田园”建筑概念, 提出了“别墅倒置”的理念, 形成了居民房商、住两用的城市特色建筑形式。

关键词：城市化发展,城中村改造,商住结合,旅馆式经营

参考文献

[1]林英.关于城中村农民增收问题的思考[J].宝鸡社会科学, 2009.

篇4：“城中村”改造难题及解决方案

一、政府在“城中村”改造中面临的难题

（一）多方利益主体参与，基层政府统筹难

在政府主导的“城中村”改造模式中，政府主要负责规划工作。在平衡村民和开发商之间利益时，既要让开发商获得一定的利润，又要对拆迁的村民进行合理安置，因而容易成为多种矛盾的焦点。从现实情况看，村民在得到赔偿后，为获取更多利益，往往寻求途径参与“城中村”改造项目。当诉求无法实现时，便会采取政府上访、阻拦施工等方式宣泄不满情绪。在开发商主导的“城中村”改造模式中，村民既不能从参与项目建设中获利，也不能参与住房建设的规划和设计，只能被动地选择开发商提供的若干方案。通常情况下，政府往往采取提高容积率的做法来平衡各方利益，但却带来土地开发强度过大、建筑密度过高、人居环境较差、基础设施承载过大和城市景观欠佳等问题，影响城市发展整体质量。

（二）改造现实困难多，政府后续监管扶持难

“城中村”居民在拆迁前每月均有较为稳定的房租收入，对他们而言，等待回迁时间越长，房租收入损失就越多。为了缩短回迁时间，政府允许开发商在建设安置房时在符合规划、消防要求的前提下，先行动工，后补手续。这一做法虽减少了部分安置压力，但却未能形成完整的审批监管程序，致使部分开发商擅自调整规划方案，造成住房品质难以保障、回迁时间无法确定等问题。另外，手续不全的改造项目因无法通过听证，享受不到商务部门政策上的扶持和优惠，给改造项目带来难题。

（三）开发企业融资渠道有限，政府融资平台搭建难

目前，国内“城中村”项目开发较为常见的融资渠道有银行贷款、信托融资“建设—移交”等方式。这些融资方式普遍存在融资平台较低、融资渠道较窄、融资成本较高且规模受限等问题。据调查，大部分开发企业的安置房建设资金较为紧张，随时可能出现资金断链的风险。实际操作中，部分开发商无法一次性向村民支付拆迁赔偿款，便以20%～30%的年利息向村民进行借贷，一旦开发商资金断链或信用失范，便会引发影响社会稳定的群体性事件。

（四）村民转变为市民，政府面临新难题

现行的“城中村”改造工作虽然坚持有形改造与无形改造相结合的方式，将村民纳入城市居民社会养老、医疗保障体系中，但因缺少相对稳定的收入来源，无法有效保障村民在拆迁后的生活。在现实工作中，政府较多关注的是补偿金是否偏低，是否准时足额发放到村民手中等问题，较少关注村民如何合理支配补偿金。据调查，部分村民在凭借拆迁补偿富起来后，抛弃了原有的致富模式和社会观念。“城中村”改造之后，如何转变村民身份，使其真正融入城市生活，成为政府面临的新难题。

二、“城中村”改造解决方案

（一）打破行政區划藩篱，实现多种安置并行

按照“政府主导、区域统筹”原则，建议在今后“城中村”改造建设中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

（二）拓宽融资渠道，加大监管扶持力度

首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查；对部分高息借贷的房企，要跟踪调查；对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。

（三）村民有序参与建设，实现多方互惠共赢

有序引导村民参与“城中村”改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加“城中村”建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到“城中村”建设的意义；畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。

（四）大力加强教育引导，确保村民真正融入城市

积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济；给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能；通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。

篇5：各城中村改造工作方案

《XX村城中村改造工作方案》编制要点及报批程序

一、编制原则及方法：

（一）按照“政府主导，以区为主”的原则，列入改造目录的村庄，在各区城中村改造工作领导小组办公室（以下简称区城改办）主持下完成《城中村改造工作方案》（以下简称《方案》）编制工作。

（二）《方案》的编制单位可以是改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。

（三）《方案》的内容，应当符合国家法律法规及我市城中村改造相关政策规定，统筹考虑区域城市功能、环境风貌和经济发展等因素。

（四）《方案》的编制应广泛听取各方面意见和建议，特别是改造村村民意见，坚持“尊重民意、利民益民”原则，充分体现“一村一案”的特色。

（五）已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填报无形改造结果及相关文件。

二、《方案》的主要内容及深度要求

（一）、村庄概况和改造条件

１、村庄基本情况：主要包括地理位置；村内总人口（农业人口、居民人口），暂住人口；村域土地总面积，建设用地面积（包括宅基地、企业用地、公建用地）、农业用地面积（包括基本农田、一般农田）、人均耕地；现有房屋面积（包括住宅房屋、集体办公房屋、公共设施房屋、企业用房）；村集体经济及村民收入状况等（填报附表一）。

2、改造的必要性和可行性：根据村庄的区位、集体经济实力、村民意愿、组织建设等自身条件，村庄与城市建设、管理产生的矛盾等外在因素，深入分析改造村的个性特点，论述改造必要性和可行性。

（二）无形改造工作

按照“改制先行，改建跟进”原则，依据市政办发〔2006〕99号文件的要求及《西安市城中村无形改造工作手册》的内容编制无形改造工作方案，各阶段工作都应编制具体的工作计划、时间安排、保障措施、确定工作班子具体负责无形改造工作（各区也可根据工作实际，分批次安排无形改造工作）。

1、农业户口转为居民户口

农业户口人员的基本状况：人口总数，结构情况等，填写《转户申请审批表》。

2、清产核资与经济体制改造

（1）清产核资的对象，范围，清产核资工作小组的产生办法及职责，应明确工作小组是村上直接组建还是聘请社会中介机构，清产核资结果的评估及认定办法。

（2）清产核资后的经济体制改制方向、资产经营及分配方案，组建股份合作社、股份制公司等法律范围内允许的资产管理经营机构，资产量化、分配方式及受益人员资格条件。

3、撤村建居

撤销村民委员会、组建社区的建议方案，内容应包括社区划分及名称，社区组织的产生方法，办公场所及经费来源等。

撤村建居后村民的社会保障措施，包括保障方式、补助标准、资金来源及需要申请享受城市最低生活保障人员情况。

4、集体土地转为国有土地

（1）土地存量、用途，权属。

（2）城中村集体土地，逐级报请省政府一次性转为国有土地，在省政府未批准前，土地转性内容仍按照现行土地管理办法的规定编制。

（三）、有形改造工作

1、实施主体及改造模式

（1）改造模式

有形改造的模式可以是村改制后的经济实体自行改造，项目开发改造，城市建设项目带动改造，统征储备改造，根据实际填报，并说明具体情况。

（2）实施主体

① 有形改造工作的实施主体应只有一个，可以是由村组织成立的集体经济组织、政府土地统征储备机构、各区成立的改造实体、社会投资商等，也可以是村与各种经济实体合作成立的经济实体，根据实际情况填报。

② 改造主体资质及项目资本金情况：一般情况下，改造主体资质应符合项目规模要求，项目资本金应不低于项目投资规模的20%。社会投资商作为改造实施

主体，应载明区城改办审查意见。村与社会投资商等经济实体合作改造应报双方合作协议。

2、规划与土地利用方案

（1）编制《方案》的改造村应取得控制性规划，并依据控制性规划编制规划与土地利用方案。

① 建设项目用地性质、规模、范围，包括改造用地、城市储备用地、城市基础设施用地范围及亩数，根据以上指标编制土地利用方案，范围应涵盖村庄全部土地；

② 各地块主要规划指标，包括建筑密度、容积率、绿地率及配套公建指标等；③ 建设项目总平面布局及效果图；

（2）与城市社区交叉共处的改造村，应统筹用地、统一规划。

3、拆迁安置方案

（1）《方案》的编制应坚持整村拆除，优先建设安置房的原则。

自行改造的，可根据本村实际情况，自行制定拆迁安置补偿方案及过渡补助标准。其它方式进行改造的，其拆迁安置补偿方案及过渡补助标准可参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及配套政策执行，应对村民提供实物和货币两种补偿方式，供村民选择。实行房屋产权调换的，人均安置面积最低不得少于65平方米。

（2）方案内容：

① 整村拆除计划及时间安排，明确拆迁总量及各期拆迁量（附拆迁安置花名册、村居民房屋汇总表）；

② 安置补偿方式、安置补偿标准、房屋面积认定、被拆迁人员资格认定办法等；

③ 拆迁项目资金准备情况；

④ 工作班子组建情况及拆迁保障措施。

4、建设方案与实施计划

（1）建设规模及主要建设内容：总建筑面积及总投资规模，村民安置、发展经济、开发商品房及配套设施的面积和主要建设内容。

（2）建设周期及实施计划：根据工程总量合理分期实施，优先建设村民安置住

宅，制定改造项目实施计划与具体时间安排。

（3）资金筹措及使用：资金来源及筹措方式，如自有资金、银行贷款，社会融资等多种方式，资金的使用制度和管理措施。

（4）项目的组织与管理：组织机构与职能划分，招标方式与招标范围，“四制”实施办法（项目法人负责制、合同制、监理制、工程质量领导负责制）。

5、经济效益及社会效益分析

（1）改造项目经济分析：项目成本及收益估算，财务及各类风险分析等；

（2）测算改造后村民收入情况，包括村民就业收入、出租房屋收入、经济实体分红等；

（3）社会效益：在提高人居环境、提升城市品位，改善生活状况，构建和谐社会方面起到的积极作用。

（四）改造方案结论

通过分析《方案》具体内容，确定《方案》可行性。

三、报批程序

（一）《方案》编制完成后，必须召开村（居）民会议审查同意（附决议，表二），其中清产核资结果及经济体制改制方案、拆迁安置方案编制完成后，应分别提请村（居）民会议讨论通过，经所在街道办事处或区农工局签署意见后，报区城改办审查。

（二）区城中村改造工作领导小组召开会议对《方案》进行初审，明确初审意见后，由区城改办上报市城改办。

（三）市城改办组织有关部门和专家对《方案》进行评审论证，做出论证意见，并经市城中村改造办公室主任办公会审查通过后，报市城中村改造工作领导小组批准。

四、申报材料

（一）区城改办的请示。请示内容主要是村基本情况、改造必要性、村民会议讨论情况，区城中村改造工作领导小组会议对《方案 》初审意见，并载明会议时间、内容和主持人等；

（二）党支部委员会、村民委员会意见及村民（户代表）会议通过《方案 》的决议；

篇6：城中村改造项目建设方案

为加快推进西马小营城中村改造，根据新乡市城中村改造政策规定，结合西马小营村的实际情况，特制定本方案。

一、基本情况

该村位于友谊路以南、藏营村以东、黄河大道以北，共有各类土地约116亩;人口情况523户(其中两层砖混结构318户，单元楼住户205户)，村内现有各类建筑物面积96000平万米，(其中包括部分违章建筑和无证建筑、以及公司集体用地、用房等公用部分)住宅建筑面积为93000平方米，非住宅建筑面积为3000平万;前述约116亩土地拟全部纳入改造用地范围;村集体经济年收入约为100万元。

二、城中村改造分期建设方案

根据规划，西马小营村城中村改造的总建筑规模为50万平万米，其中用于村民安置的规模为9.6万平万米，用于配套开发的规模为40.1万平万米，公共配套设施建筑规模为0.3万平方米。

小区总体定位简欧式建筑风格，大气而不张扬，计划拟建32栋高层住宅。小区内配套设施齐全，拟建幼儿园一座、会所一座、社区卫生院、垃圾中转站等配套服务设施。小区整体绿化突出层次园林景观，以欧式化为基准，小品点缀其中，使人们进入小区有一种身处异景的感觉。小区沿友谊路定为普通商业街区，设黄河大道定为休闲商业街区，我们投巨资把胜利渠北岸景观绿化做好，使人们漫步河岸悠闲自得，购物、休闲紧密结合，为新乡又增添一处靓丽的风景线。公司计划引胜利渠水入小区景观水系，绕小区一圈再入胜利渠，使整个小区活水景观作为亮点。

小区规模宏大，配套设施齐全，属大型城市综合体，建成后对提升新乡老城区整体形象，改善改造区居民的生活环境，带动周边商业的发展起关键的作用。

该项目共分二期开发改造

第一期总建筑规模为30万平方米，用于安置的建筑规模为 10万平万米，用于开发的建筑规模为20万平万米，安置与开发用房同时开工，开工时间为2011年11月15日，工期24个月;第二期……

三、西马小营村城中村改造拆迁安置办法

1、房屋拆迁补偿标准

本次改造中对村民房屋拆迁安置均按新乡市人民政府新政文[2011]33号文件的有关规定执行。即以村民房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿(基准建筑面积为200平方米)。

被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权标注面积为准，按新乡市房地产市场评估价给予货币补偿。没有产权证的，凭宅基地证以基准建筑面积为准进行补偿，其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在基准建筑面积内的，按房地产市场评估价给予货币补偿;超过基准建筑面积的部分，给予适当货币补偿。

被拆迁人选择产权调换补偿方式时，其合法宅基地上房屋有产权证的，以产权证标注面积1:1进行产权调换。没有产权证的，凭宅基地证每处合法宅基地，按基准建筑面积予以安置，实际拆除面积未达到基准建筑面积部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装成木价补齐差价;实际拆除面积超过基准建筑面积的部分，由拆迁人给予适当货币补偿。

对拆除面积超过基准建筑面积部分的货币补偿，按新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准执行。

每处合法宅基地原则上接一个基准建筑面积安置。在城中村改造期间，符合分户条件的本村村民，原则上每户可按新建住宅建筑安装成本价购买一套面积不大于I20平万米住宅。是否符合分户条件由区政府认定。

2、村民安置楼房位置

根据协商并经西马小营村村民代表大会同意，规划中的1-6号共6栋住宅为村民安置楼，面积为96000平方米。

3、安置楼房分配方法

依据市政府新政文【2011】33号文件规定的标准，由村民代表大会按照公开、公平、公正的原则，讨论制定具体分配方案并形成书面决议。

4、旧村拆除办法

区政府成立由街道办事处和村共同参与的西马小营村城中村改造拆迁安置指挥部具体负责旧村拆迁工作，原则上先由指挥部和被拆迁人按照有关政策签订指挥部统一组织进行建筑垃圾的清运。附件:

1、西马小营小区规划初步方案。

2、提供开发公司的资料(工商营业执照、税务登记证、开发企业资质证书、银行资信证明、开发业绩证明)。

篇7：研究城中村改造工作报道

昨日上午，市委副书记、市长张维国在市行政中心主持召开专题会议，研究推进市城区城中村改造工作。副市长成佳刚，市政府秘书长程登明，张湾区、茅箭区、十堰经济技术开发区及相关单位负责人出席会议。

会议通报市城区城中村改造进展情况，分析研究当前工作面临的困难和问题，进一步明确城中村改造的政策要求、建设规范、责任主体、时间节点、工作专班。据市城改办通报，市政府已批准18个城中村改造（集中安置）实施方案，其中张湾区12个、茅箭区3个、十堰经济技术开发区3个。

张维国指出，为民谋利是城中村改造工作的出发点和落脚点，各地要强化民生意识，充分考虑村民利益，注重对村民生产生活、集体经济发展的安排，完善水、电、交通、学校、医院等配套设施；要深入细致地做好宣传讲解工作，让村民充分认识到城中村改造带来的切身利益，从而赢得大家对工作的理解和支持；要加强领导，形成合力，落实责任，高质高效推进各项工作，让村民尽快步入幸福生活的快车道。

会议要求，在城中村改造中，安置房建筑面积每户不超过260平方米（人均40平方米）；要为安置区居民配建人均5平方米的商业门面（按最优惠价格自购）；要免费为村集体配建人均1平方米的商业建筑，作为村集体资产；要优先为安置区居民提供就业岗位，免费提供就业培训；安置区居民享受城镇居民养老政策（自觉自愿选择），享受城镇居民低保待遇（应保尽保）；安置区居民户籍原则上应转为市民户籍；自建自住、符合政策的房屋按城中村改造政策补偿，违法建筑一律按照“三违”整治要求依法依规处理，对极端困难住户应给予特殊关怀和帮助；安置区居民在教育、卫生等方面享受均等化政策。

篇8：各城中村改造工作方案

襄垣县,位于山西省长治市的北部,是上党北部传统核心重镇,也是长治“1+6城市群”的重要组成部分,其经济总量在城市群中位列第一,同时处于太长发展轴方向上、城市群的北向入口位置,在未来城镇群的发展中,将起到重要作用。襄垣北部为山地,南侧为上党盆地,城市的未来发展向南,而本项目,位于襄垣中心城镇东南部,小郝沟村和南关村交界处,区位条件极为优越。东侧,隔城市中央发展主轴、主干道——府前路,与城市核心景观区——东湖隔路对望,是未来城市核心区域。南侧,紧邻城市主干道——开元街,向东正对东湖,沿府前路向南,直通长治。南侧,为现状住宅,向西转太行路,襄上路,接高速公路出入口。北侧为现状住宅,并通过府前街,直通北部老城的政府及商业文化中心区。

2场地现状

本项目用地被中间的低洼地自然分为东西两个区域,现状建筑为城中村农民住房以及少量沿街商业,西侧有一较大的荒地。整体来看,地块内建筑缺乏规划,布局凌乱,土地利用率不高。

在城市总体规划中,一条连接府前街、西侧道路的规划路,和在基地中部规划的公共绿化公园将地块分为三个地块。

地块一的居住区和沿商业网点于一期开发,位于规划道路以南、开元街以北的L形地块,用地面积73 029 m2。地块二与地块三位于规划路以北的公共绿化公园东西两侧:地块二居住部分主要是以组团式高层住宅组成,用地面积约为154 725 m2,地块三除公共绿化公园部分东侧,沿府前路南侧,沿规划路规划有文化商业和高层酒店式公寓,酒店式办公大楼,用地面积约46 843 m2。

3规划原则

以襄垣作为文化背景,以“文化襄垣”“时尚襄垣”“魅力襄垣”为三大诉求,依托城市中心的东湖水景,以绿色、生态、环保、健康、时尚为主旋律,并强调文化的成长性、开放性、人文性,努力打造一个布局合理,功能完善,配套齐全,景观优美,环境宜人的现代都市生态社区。

1)尊重历史文化的延续。规划尊重场地本身的自然、历史及生活方式,使小区真正融入自然环境中,成为区域的有机组成部分,并延续城市发展脉络。2)分期开发实施,推动城市南扩。结合地块现状及周边开发建设的情况,采用统一规划、分期实施的原则,在保证整体功能完整、风格统一的前提下,使每一期保持相对独立、功能完善。3)引入生态,时尚是理念元素。生态是社区发展趋势、宜居生活的追求,体现在对多元生态技术的运用上。时尚是现代生活的需求、城市发展的要求,体现在建筑风格、材料、细节上。4)设计品质与经济可行的均衡。满足开发建设的经济可行性、合理性,以合理的经济成本创造一个布局合理、配套齐全、生态节能、环境优美的现代高尚住区。5)市场与技术的双重引领示范。在满足拆迁安置的基础上,合理进行市场定位,以市场为导向分析使用者的多元需求,合理采用先进、有效的技术,达到满足市场需求,引领示范技术的双重目标。

4规划定位

1)上党城镇群著名的城市现代服务区;2)上党城镇群著名的城市滨湖景观明珠;3)上党城镇群著名的生态宜居社区标杆;4)襄垣城市中央核心区的重要组成部分。

5规划布局

1)整体结构。

以东湖湖景为中心面向湖景,形成一个内—中—外的三个圈层:第一圈层:文化商业步行街,位于沿府前路的商业内街和规划路东段的商业街,引领整个片区的文化氛围;第二圈层:中央绿化休闲公园,位于社区中央,将东湖景观引入片区,并与湖景形成呼应;第三圈层:生态宜居城区,居住建筑按照面湖视线方位,错位布置,保证湖景均好性。

2)住宅布局。

地块内的住宅建筑,均为22层～33层的高层住宅,建筑朝向多为南偏东10°内。同时根据现状地形高程情况,错位布局,这样既能减少南侧建筑对北面建筑的日照遮挡,又能减少视线的干扰,同时,保证面湖景观的均好性,从而提升了整个景观的品质和价值。

3)商业布局。

商业建筑的布局,摆脱了单一的底层商业模式,采取“沿街内街”的混合布局模式,在基地沿街部位充分考虑了城市的商业发展规律,适当扩大沿街商业单元面积。同时,沿府前路与规划路交叉口附近,设置商业内街入口,把商业街引入公园内圈,打造文化休闲商业步行街。商业建筑的形态,在建筑平面上采取“有收有放”原则,形成丰富、有趣的内街空间,在建筑立面上采取“高低错落”原则,形成和谐、宜人的建筑尺度,同时,结合竖向商业分布规律,采取合理措施,引导竖向商业客流。

4)配套设施布局。

社区内设置一座九班幼儿园,其位置选择,首先坚持使用方便,同时考虑对周边住宅影响。将幼儿园设计于规划结构的第三圈层,地块二的西南角,这样,有利于保持公园的完整性,环境相对安静,对住宅影响较小。小区物业用房及公厕配套用房结合西侧商业考虑,社区配套用房结合会所设置,均达到使用要求。会所在两个地块中各设置在各自中心位置。

6交通组织

1)组织原则。

社区的南北两个地块的交通,均采取人车分流、景观优先的交通组织原则。 人车分流——在社区的各个入口处,设置地下车库出入口,将进入的机动车引入地下,在社区内部地面均设置步行空间,以步行交通为主,紧急情况下可以通车。景观优先———社区内的道路线性设计,以景观性、休闲性为原则,在满足消防、入户交通的前提下,形成自由流畅、景随路转的步行道系统,并以此为骨架,组织形成社区生态环境景观。

2)道路结构。

社区内的道路结构,呈现出简洁的环状路网、曲线形的入户道路,以保证区内的整体交通,每栋建筑的入户交通需求,并满足消防、疏散等紧急通道要求。同时,在“环状+曲线”的路网结构基础上,结合区内的核心绿地、组团绿地、景观森林,设置形式更为自由的景观步行路,以形成区内的景观步道系统,满足居民观景及休闲的需求。

7景观设计

1)设计理念。

坚持融中国文化、三晋文化、襄垣文化的特色,以及都市生活与自然生态的相互融合、和谐共生,以体验“生态、自然、历史、文化”为核心理念,充分利用东湖的优美景观环境,增加森林元素,塑造生态和谐景观,使居民在繁忙、劳累的工作之余,能够呼吸自然气息、欣赏自然美景、品味优雅文化。

2)景观框架。

结合建筑的布局及骨架,形成南北向中央生态景观绿地———引入森林、溪水等元素,形成亲水、休闲、安静的生态景观,使人产生轻松、恬静的心理感受。周边组团生活景观绿地———充分的利用宅间绿地的景观空间,运用不同的乔木、灌木搭配,组织出形态不同的森林景观斑块。依托区内主路换环形林荫绿带———将其打造成有节奏、有变化的核心景观廊带,贯穿整个社区。社区入口景观广场———结合社区主入口,形成大气、高贵、具有亲和力的广场景观,使人产生自豪、尊贵、亲切的心理感受。

参考文献

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