房地产企业所得税操作

房地产企业所得税操作（通用8篇）

篇1：房地产企业所得税操作

“房地产企业三大清算与企业重组的纳税操作技巧 ☆ 2011年10月21–23日 ☆ 深圳?鸿丰大酒店 ☆ 主讲专家：刘玉章

??2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求对房地产开发项目的土地增值税进行重点清算和稽查。为贯彻国务院的指示，国家税务总局在当年五月份曾两次发文进行布置，国务院及国家税务总局的文件在全国掀起了土地增值税的“清算风暴”。??2008年我国施行新《企业所得税法》。三年来，财政部、国家税务总局根据经济形势的发展，制定了一系列有利于促进我国房地产行业发展的税收政策，对于降低企业的税收负担、克服经济危机对我国的影响起到了举足轻重的作用，房地产企业需要把这些政策贯彻到经营管理的全过程之中。

??为了控制经济过热、抑制房价上涨，自今年年初以来，人民银行六次上调存款准备金率，严格控制信贷规模，房地产企业面临着前所未有的融资困难，一些中小型房地产企业已经出现了资金链条断裂的局面。怎样开辟新的融资渠道、利用房地产企业进行重组度过难关也是房地产行业面临的棘手问题。

??为此，我们开发这个课题，准备帮助房地产企业掌握土地增值税清算、企业所得税汇算清缴、项目公司清算的三大技巧，同时，研讨如何开辟新的融资渠道，在房地产全行业遇到融资难的情况下，如何通过企业重组来维护房地产业投资人的合法权益。【授课内容】

第一节、土地增值税清算技巧精解

1、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些内容？怎样计算允许扣除的开发费用？

2、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款的，开发费用是否按照5％扣除？

3、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

4、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？

5、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？

6、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？

7、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

8、房地产企业销售普通标准住宅有何定价技巧？

9、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？

10、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？

11、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？

12、房地产企业转让土地使用权如何降低土地增值税？

13、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

14、新办房地产企业如何确定“筹建期”？

15、土地转让与合作开发土地增值税征收有何差异？

16、怎样搞好土地增值税的清算？

第二节、企业所得税征纳中的焦点问题精解

1、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认 销售收入？

2、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？

3、企业按计税毛利率预交企业所得税，填报《企业所得税季（月）度纳税申报表》时，预交的营业税、土地增值税、以前亏损可否扣除？

4、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？

5、企业视同销售业务税收政策有何变化？

6、开发产品计税成本的计算必须遵循哪些原则和分摊方法？

7、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库 投资者是谁？

9、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？

10、房地产企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，怎样计算取得的开发产品成本？

11、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立 法人公司的怎样计算应纳税所得额？

12、为了按缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否 预提成本？

13、房地产开发项目怎样确定成本终结日？

14、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，新旧税法如何衔接？

15、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？

16、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？

17、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？

18、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供的物业服务如何确认收入？

19、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？

20、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？不超过工资薪金总额的部分如何掌握？

21、新税法对“弱化资本”与集团“统借统还”税收待遇是如何规定的？新税收政策实施 之后，集团如何进行“统借统还”？

22、资产损失具体包括哪些内容？企业以前未扣除的资产损失影响的企业所得税应当 如何处理？

23、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费 和广告费计提基数是如何确定的？

24、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？

25、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的 就餐费可否税前扣除？

26、企业发给职工的交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？

27、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？

28、公司向自然人借款支付的利息有何新规定？

29、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？ 第三节、项目公司注销与清算的操作技巧

1、项目公司清算的操作程序

2、项目公司清算的税务处理

3、项目公司注销时企业所得税的清退技巧

4、项目公司注销程序与方法

第四节、融资新渠道与企业重组的纳税操作技巧

1、融资性售后回租的税务处理技巧

2、售后回购的税务处理技巧

3、企业重组概述

4、企业法律形式改变的税务处理

5、债务重组的税务处理

6、资产收购的税务处理

7、股权收购的税务处理

8、企业合并的税务处理

9、企业分立的税务处理

10、企业重组相关税种的纳税处理

第五节、学员互动交流、专家现场疑难解答！

【主讲专家】刘玉章：我国著名房地产财税筹划专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。【资

料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

【培训时间】2011年10月21日至23日（10月21日全天报到、22日至23日两天课程）【培训地点】深圳◇鸿丰大酒店（深圳市罗湖区春风路3011号）

【相关费用】人民币2490元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。

本次研修班重点讲解房地产三大税种涉税处理，注重互动性、实效性和可操作性，以权威专家结合案例进行专题讲座为主，同时辅以提问答疑、讨论交流和现场咨询等形式，参会学员可携带本企业的税务问题到现场咨询。

篇2：房地产企业所得税操作

在房地产企业中，房地产账务处理的科目设置有些差别，但遵循的会计准则是相同的。本文就房地产会计具体操作方法和操作技巧粗浅谈一下自己的看法。

一、合同和结算报告的管理

现代企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的，合同管理作为现代企业管理制度的重要内容之一，能否实施有效管理，把好合同关，是现代企业经营管理成败的一个重要因素。因此，应注意以下几个方面：

（一）按照合同内容进行分类编号，如工程合同的前期拆迁合同、建筑安装合同、基础设施建设合同以及销售代理合同等等要逐级分类、编号，同类合同要归集在一起，以便于日常使用以及成本费用的归集和核算管理。

（二）合同中的合作单位名称、合同名称、合同主要内容、合同的签订时间记录准确、完整。

（三）合同的总金额或按照结算报告据实结算要标注明确。

（四）工程方面的合同需对质保金比例及质保期进行明确。

房地产公司的合同结算是合同履行的主要环节和内容，把好合同的结算关至关重要，这既是对合同签订的审查，也是对合同履行的监督。财务部门要将结算报告与合同对应进行管理，在原合同内容的基础上，增加结算报告编号、结算报告时间、结算金额以及工程结算的质保金金额及质保期等内容，形成一个完整的合同执行情况表。对于涉及合同内容较多的，也可以将合同结算情况表与原合同情况表分别建立EXCEL工作表，但必须要保持编号的一致性，方便核查使用。

二、销售发票收据的管理

房地产开发企业的开发周期长，销售收入少则几千万、几亿，多则几十亿、上百亿，而一套开发产品的收款次数少则两次、三次，多则四次、五次，甚至还有一套产品购买后又退回多次销售的现象，那么其收款及退款的次数就更多了。销售收入数量之大、收款次数之多就决定了销售发票收据使用数量之大可想而知，而发票收据的使用、查找及分类汇总管理的问题就显得尤为突出了。

（一）建立发票收据数据库。税务机关的发票管理系统开始施行后，可以直接借助于发票管理系统的数据库取得基础数据，但是对于未使用税务系统的情况下，自行建立一个发票收据的数据库就显得非常必要。随着现代办公软件的普及应用，建立一个EXCEL工作表，从收取第一笔销售款开始到收取最后一笔销售款结束，涵盖整个项目的全部收款过程。

（二）工作表的建立内容要齐全。包括发票收据的本数编号、发票收据编号、开具时间、开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式以及具体的收款时间、收款开户行等涉及发票收据的所有内容全部列示，这样一个完整的数据库就建好了。数据库具有数据、资料信息的查找功能，财务数据的内部核对功能、财务数据的编辑汇总功能、销售数据的复核功能等。

三、财务辅助台账的管理

现代房地产开发企业尽管使用了功能强大的财务软件，但由于房地产开发企业开发周期长的突出特点，跨数据的分类整理汇总问题是财务软件无法解决的，所以财务辅助台账的建立是非常有必要的，直接决定着一个企业的财务管理水平。针对房地产开发公司的业务特点，有两大类科目需要建立辅助台账：一类是往来类和成本类科目；另一类是损益类科目。下面分别进行阐述。

（一）往来类和成本类科目的台账主要是预付账款或应付账款科目、产品开发成本科目。预付账款或应付账款科目虽然通过财务软件设置往来科目可以清晰反映往来情况，但是其只能反映账面上的企业付款金额和合作单位开具发票金额的预付账款的借贷余额情况，并且财务软件的缺陷即进行结转后不能再反映前一已发生明细，另外对于房地产开发企业来说，与合作单位的往来账务可能涉及项目开发的全过程甚至是项目竣工决算后的质保期间，鉴于上述情况往来科目台账的建立非常必要。

（二）损益类科目的台账主要有销售收入（包括取得预售资格的预收账款）、销售成本、销售税金及附加、期间费用等。损益类科目在月度结转后余额将为零，内可以反映累计情况，而房地产开发周期长并且需要按照项目进行清算的特殊性，客观要求建立台账进行管理。

销售收入（包括取得预售资格的预收账款）台账的建立要在销售发票（收据）数据的基础上，根据账务处理的特点增加凭证编制时间、凭证号，保留开发产品类别、开发产品编号、购买人名称、收款金额、收款方式等内容，形成对应于销售收入（预售账款）明细账的每一凭证的明细台账，台账需要按照产品类别分别建立，以便于按照各种核对查找需求分类汇总收入金额，最大限度实现对收入情况的各种管理需要。除此之外，其他损益类科目可根据企业自身管理需要按月度或其他分类方式建立台账，实现对开发项目的合理、有效管理，以及满足对所得税及土地增值税汇算清缴的最终清算需要。

篇3：房地产企业土地增值税操作技巧

一、利用税收优惠政策的操作技巧

我国土地增值税是按照纳税人转让地产所得取得的增值额计算的四级超率累进税率,根据增值率选用不同档税率,当增值率超过50%、100%、200%时,就适用的税率不一样。同时,国家也相继出台了一些优惠政策。因此企业可以利用土地增值税的临界点以及相关优惠政策进行筹划,可以达到降低土地增值税税收成本、进一步提高企业利润。

根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额没有超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;如果增值额超过扣除项目金额20%的,则应该按其全部增值额计征税款。因此,如果项目是建普通住宅,我们完全可以利用20%这一临界点的税负效应进行税收筹划。

想要享受此优惠政策,项目原则上应同时满足以下条件:

(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(2)单套建筑面积在120平方米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。(假设按照规定标准上浮20%)即普通住宅的标准为:住宅小区的建筑容积率要在1.0以上;单套建筑面积要在144平方米以下;另一个重要因素就是项目增值率是否会超过20%的问题,在项目前期就对成本、售价等进行测算,如果增值率仅在临界点左右就得考虑使用优惠政策开发普通住宅。一旦这两个标准在项目前期准备阶段没有考虑的话,公司想开发普通住宅的想法就会前功尽弃。

设某房地产开发企业建造一批商品房待售,土地及开发成本为A,销售的房价总额为B,则:

1. 扣除项目金额

(1)取得土地使用权及房地产开发成本A;

(2)房地产开发费用A*0.1;

(3)加计20%扣除:A*0.2;

(4)营业税金及附加B*0.0565(分别为营业税税率5%、城建税税率7%、教育费附加征收率3%、地方教育费附加2%、印花税0.05%)。

2. 如需要增值率为20%

20%=(B-(A*1.3+B*0.0565))/(A*1.3+B*0.0565)

B=1.67346A

即:增值率=20%时,售价为土地及开发成本的1.67346倍

经计算如果纳税人欲享受起征点的照顾,那么最高售价只能为B=1.67346*A,企业在这一销售价格水平下,即可享受起征点的优惠又可以使企业获得较大利润。如果销售总价低于此数过多,虽也能享受起征点优惠政策,但却只能获得较低的收益,不能使企业利润最大化。

例如:某房地产公司建成一栋普通标准住宅,土地及建安成本为10000万元,当地同类住宅的市场售价约16000万元,假如公司定价16700万元.经计算增值额为2756.45元,增值率为19.77%,由于纳税人建造的是普通标准住宅出售,且增值额未超过扣除项目金额的20%的,所以就可以免征土地增值税。假如不考虑其他因素,获利为6700(万元)。

但如果定价销售总额17500万元;那增值率为25.1%,适用税率30%,应纳土地增值税为1053万元,则获利为6447(万元),二者相比,虽说售价增加了800万元,利润反而减少了253万元。

通过上述案例进一步说明,如果企业想开发普通标准住宅,完全可以在项目前期通过测算对项目有个准备的定位,使自己保持较高的竞争力,又可使自己获得较高的利润;有时候盲目提高售价,所带来的利润反而不会高于较低价格所带来的利润。

二、在项目开发过程中的管控及操作技巧

在项目开发过程中应按税法要求做好各项基础工作,才能确保成本、费用在土地增值税的清算中纳入扣除项目。例如:工程合同应确保付款单位名称与合同、决算名称保持一致;发票金额与决算金额一致;发票内容与合同内容一致;付款金额与最终决算金额一致;营销、设计等合同应确保付款单位名称与发票、合同中保持一致。否则相关成本、费用在土地增值税清算时税务将无法确认。

另外,也可以考虑增加项目成本的投入,以增大扣除项目总额,使得销价增值空间的提升从而使增值率降低。如开发精装修房,或适当加大小区公共配套设施的建设,提升小区环境档次等。虽说加大了成本的投入,同时也可以适当提高售价得到补偿,对项目来说也是可取的。

三、清算阶段的操作技巧

当项目已全部竣工完成并完成销售的,企业应进行土地增值税的清算;或是达到税法规定的清算条件时税务机关会要求进行清算。在清算阶段应关注以下几项:

1. 收入的确定注意事项:

(1)明确房地产销售面积与项目总可售面积的数据关联性,登记销售台账以核实计税收入。

(2)视同销售的金额同样在征税,房地产开发企业将自己开发的房屋用于职工福利、奖励、对外投资等,只要发生所有权转移的,应视同销售房地产收入。

(3)如果产权未发生转移,则不征收土地增值税

(4)已签订销售合同但未开具发票或未全额开具发票的,也应以销售合同所载的售房金额确认收入计征税款。

2. 清算阶段扣除项目应注意的几点:

房地产企业通常建设周期长,一个项目从开发到达到土地增值税清算条件需要三年以上,且很多开发企业还会有多个项目的开发滚动。因此项目共同发生的公共配套设施费,应按项目合理分摊归集。

(1)整个项目期间企业将会有不同项目的收入、成本、费用、税金的发生,按照分项目、分期清算的要求,有些公共开发成本需要按一定的方法分摊到各个项目中去,不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生一定的影响。

(2)关于利息支出的认定。我国税法规定利息扣除的限额分为两种情况,一种是按在商业银行或金融机构同类同期贷款利率的限度内据实扣除,另一种是按我国税法规定的按项目开发成本的5%计算扣除。这两种扣除方式也需要房地产企业可根据自身实际情况,合理利用银行等金融机构借款,到清算时可选择较高的一种进行扣除。

总之房地产企业的发展在我国国民经济中已经占据重要的一环。而土地增值税清算工作,是地产项目进行到后面最关键一项,作为公司的相关人员,必须做好核算的基础工作,明确收入、成本、增值额等,弄清楚操作要求与技巧,实现土地增值税清算工作的顺利完成,达到企业利润最大化。

参考文献

[1]刘玉章.房地产企业财税操作技巧(第4版)[M].机械工业出版社,2015.

篇4：房地产企业所得税操作

关键词：房地产企业；纳税筹划；实务操作

一、房地产企业纳税筹划特点

1.1、遵循法律制度

房地产企业纳税筹划的相关人员必须应先熟悉国家有关税法，然后再进行企业的纳税筹划，只有这样才能够为企业带来较大的利益，并且在获得最大利益的同时又可以确保不触犯国家的相关法律法规。

1.2、与税法目的和初衷的出发点不同

由于国家所指定的相关政策可能会有新的调整，这就使得房地产企业所做出的中长期企业纳税筹划与国家新出的政策想违背，所以，这就需要企业相关人员及时关注国家新出台的一些法律法规，对自己企业所做出的纳税筹划及时作出修正，以降低企业的风险。.

1.3、以实现利益的最大化为主要目的

为了实现房地产企业利益的最大化，这就需要企业应该及时掌握并了解所洞察到新的政策，在不违背国家法律前提下对企业纳税筹划作出调整，减少税金的支出的时间。有效合理的利用支配资金。故而企业要合理利用有限的资金，用有限的资源得到最大的利益，与此同时又没有触及国家有关的法律法规或是相关的规章制度。

1.4、纳税筹划对专业要求严格

企业纳税筹划包涵了许多的学科，财务学，经济学还有就是要懂得国家的税法，再者要求及时掌握相关的政策改变。同时随着国家经济的发展与改革，税收的改变也是相当快的，纳税筹划也会随之变得更加严谨和复杂，最重要的就是现在经济全球化，这就在无形中加大了企业纳税筹划的难度了。真可谓是有点棘手。因此对于纳税筹划专业要求是极其高的。

二、房地产企业进行纳税筹划实务操作常见方式

2.1、延期纳税

延期纳税的通常做法有两种：

（1）在满足税法相关规定的前提下，将实现的利润转入低税负的子公司内不予分配，这样就可以达到降低母公司的应纳税所得额以及延期纳税的目的。

（2）根据税法的相关规定，纳税人可以提前预测企业的利润实现情况，如果预计今年的效益要好于上一年，则可以选择按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，反之，则需要按实际数预缴。

2.2、企业筹资活动纳税筹划

房地产企业进行筹资有负债筹资与权益筹资两种。前者所支付的利息可以在税前列支；而后者所支付的股息只能在交纳所得税之后分配。所以，利用负债筹资方式可以在很大程度上减少企业的实际资金成本。

2.3、技术开发的税收优惠

企业技术开发费能够直接抵扣当年应纳税所得额，所以，房地产企业可以抓住这一点，已达到减轻企业税收负担的目的。

2.4、实行新会计准则的收入结算方式的纳税筹划

根据新企业所得税法相关规定，企业借助于对销售方式结算的选择，控制号收入确认的时间，能够合理归属所得年度，最终可以以达到减税或延缓纳税的目的。较为常用的方式有赊销和分期付款结算方式与委托代销方式两种。

2.5、对广告业务宣传费的纳税筹划

根据新企业所得税法相关规定，房地产企业的业务宣传费和广告费都能跟将超过扣除的部分结转到以后年度进行扣除，所以，在进行纳税筹划时，房地产企业可以根据自己的需要，自主选择宣传方式。进行纳税筹划时，要确保能够取得符合标准的广告费支出凭证，据实在税前列支。

2.6、確定固定资产投资方式合理避税

固定资产投资方式主要有购买与租赁两种。前者的优点是能够折旧抵税，减少税收，其缺点，一是产生固定资产投资方向调节税，二是购置固定资产的进项税无法抵扣。后者的优点是租金抵税，缺点是无折旧抵税。因此，房地产企业应该对以上两方面的因素进行仔细权衡，以选择可以最大限度降低税负的理财方案。

2.7、利用企业固定资产折旧进行纳税筹划

折旧所具有的价值转移特性，可以在进行计算应纳税所得额时予以扣除，所以其具有“纳税挡板”的作用。由于每个纳税期的折旧额的大小，可以影响到企业当期的应纳税额，进而影响企业的所得税税负，因此要做好房地产企业固定资产折旧方法和折旧年限的选择。

2.8、设置专职税务会计

西方发达国家企业的先进经验表明，设置专职税务会计进行企业纳税筹划可以有效降低企业税收成本支出。因此，我国房地产企业可以向这些西方发达国家学习，已达到降低企业税收，实现企业利润最大化的目的。

三、结束语

现阶段，我国企业的税费负担相比较而言还是很重的，这就要求房地产企业的财会人员应通过合理的纳税筹划，已达到减少企业税负的目的。纳税作为现代企业财务决策的变量，它对企业管理目标的实现具有极为重要的作用。因此，企业通过纳税筹划，可以掌握纳税因素对自身财务活动的影响，进而更好地适应外部纳税环境，最终实现企业经营理财目标。（作者单位：重庆金科地产集团）

参考文献

[1]徐亮.纳税筹划研究[J].现代经济信息.2010（12）

[2]于丽梅.新企业所得税法下对企业财务管理中所得税纳税筹划思路[J].中国高新技术企业.2012（05）

篇5：房地产企业所得税操作

文：盛高咨询 步超

尽管早在三四年前就有人预测房地产泡沫即将破裂，尽管国家为遏制房地产投资过热的宏观调控措施不断出台，进入2007年，中国房地产行业依然火爆。房地产行业的高利润率促使更多的淘到第一桶金的其他行业的企业也进入房地产开发大军。也造成了行业内竞争的进一步加剧，行业资源争夺日趋激烈。在这一发展态势下，小企业越来越难过，大企业越来越好过，这也导致了行业内并购的加剧和企业的迅速扩张。于是，一批房地产集团出现了。房地产企业集团化的同时也带来一些在房地产组织管理上的问题——

首先，组织机构膨胀必然会带来大企业病——管理成本增加，信息沟通不畅，组织的灵活性和盈利能力受到影响，从而导致盈利能力的下降；

其次，企业做大必然会走向兼并购的道路，以至于发展到从异地开发项目，争夺土地和其他资源，这就导致企业的集团化，而集团化带来的最大问题是企业管控力度不足，企业内部资源（特别是人力资源）的分配出现问题；

第三，很多房地产企业脱胎于建筑业，甚至于其他产业如制造业和流通业，而房地产的项目管理模式明显的区别于生产管理模式，沿用原有的组织结构和职责分工必然会造成管理的混乱。

为了解决以上问题，我们需要首先认识一下房地产项目运作的价值链：

房地产企业的项目运作周期一半为3-8年，从前期策划到后期物业管理，包含十几个环节，从而组成一个完整的房地产项目价值链，如图所示：

对于房地产产业而言，利润贡献和风险都是从前端向后端逐级递减的，其中建筑设计、项目策划是关键环节，对整个项目的价值贡献最大，而工程管理等环节则是成本控制的关键环节，销售管理是整个房地产价值实现的环节，具有极其重要的意义。

投资策划和土地获取在中国更多是在战略机会选择层面，而售后服务更多体现了品牌的长期增值，在这一条件下，房地产企业管控的关键就体现在中间的规划设计，工程管理和销售管理上——这三者其实也是房地产企业内部管理的关键环节。

实现这三者在本地单一项目操作的小房地产公司实际上并没有什么难处，但是如果在某个房地产公司已经开始多项目运作了，或者更甚，开始异地项目运作了，就会出现比较严重的管控问题：

首先，多项目操作会造成企业内部资源的争夺，特别是人力资源的争夺，因为房地产企业习惯用项目制的方式来划分人员，因此，每当出现了新项目，必然就会产生争议：哪个项目更重要？最优秀的策划人员、工程管理人员或者销售人员更应该如何分配在各个项目中的投入时间？而异地项目更甚，由于工程的复杂性，很多人员不得不长期派驻，人员的多项目共项目可能性被打破。另外，总部职能部门与本地项目之间是责任关系，与异地项目之间是管控监督关系，容易造成重视职能管理部门重视本地公司而弱化对异地公司的支持。

其次，是对异地项目的管控问题，总部对异地项目的管控力度应该有多大？过度授权容易造异地项目公司成操作的风险性增加，同时会形成不同的利益群体，牵制集团战略目标的实现；而过度集权又会造成异地项目公司运作效率下降，对外部环境的反应速度变慢。即使采取相同的考核和薪酬机制，本地项目公司和异地项目公司仍然会因外部环境的不同而产生不同的激励效果，而不同的激励效果会使得企业人员产生利益驱动的选择，并影响到内部公平性。异地项目的出现是的员工职业生涯规划的路径发生变化，本地和异地人员的职业发展可能会出现差异性，导致关键人才的流失。随着业务的扩张，总部职能部门部门的角色势必发生改变，如何有效的激励总部职能部门，增强其业务支持能力，使其对企业的发展战略形成有效的支持？

基于以上分析，加上对目前中国房地产企业状况的判断，我们认为：在企业现有的管理能力和发展阶段下，尽管集权会导致决策速度的降低，但是早期的异地项目的成败势必会影响到企业战略的最终实现，因此先期采用集权管理方式是最为明智的选择。集权的目的是为了规避风险，而不是限制异地项目公司的业务推展。当然，权力的集中程度同时还要考虑项目公司的成熟度，秉持着前紧后松的原则，当项目公司的操作趋向规范之后，权力应当逐步下放到异地项目公司。为了解决集权带来的低效率问题，要提倡以拼搏精神的时间加量投入，限定出及时的反馈机制，总部和下属项目公司都要增加时间投入和反应速度

从操作上来说，房地产公司需要集中有限的资金和项目策划能力，加强房地产业价值链上各个环节的关联度管理，把品牌做强，规模做大，即实现总部实体化、组织扁平化、项目直营化和成本透明化。

所谓“总部实体化”，是指对房地产业务流程中对价值贡献最大的环节和风险大的环节由总部直接运作；总部应着重培养营销策划能力、项目前期联络能力、资金运作能力和技术创新能力；加强总部的人力资源开发力度，完善人才的选用、培养和激励机制。所谓“组织扁平化”，是指减少集团总部与项目基层的管理层级；科学设置管理流程，减少不必要的管理环节；项目策划、前期提升为总部直接管理并加强管控，缩短沟通渠道。“项目直营化”，是指总部本地项目实行弱矩阵式管理，外地项目实行项目公司制，由项目公司对异地项目实施管理；总部成为人力资源的练兵基地；项目前期策划和对外联络工作，由总部直接负责。“成本透明化”是指加强对策划、规划设计、工程管理等环节的监控；针对成本发生的关键点，健全完善控制管理制度；扩大、加强总部审计部门的职能和职权，除加强财务审计监督外，积极开展项目全过程审计，以及主要负责人员任职审计。

在这一架构下，企业必须首先明确企业总部的任务，让集团总部干应该干的，重要和关键的事，才能让人才和专业知识创造价值，而不是浪费在一些琐碎事物上，苦劳不能变成功劳！也就是说，企业总部存在的价值在于能够承担下属子公司无法有效开展的工作。那么集团总部应该做些什么事情呢？首先应该是战略领导职责，通过确立集团远景目标，确定总体发展方向，创建共享价值观；培养并利用集团公司的行业洞察力，通过重组企业投资组合实现增值！其次是改进业绩，也就是集团必须直面改善下属企业的战略和营销业绩的挑战！既不能仅做财务监督；又不能采取事无巨细地管理方式！必须给下属企业制订雄心勃勃又具可能性的目标，并密切帮助和监控目标实现！第三是盘活资源，也就是在不同企业单位之间挖掘出合力，保证企业单位实现比其单独经营时更多的一些价值，它包括建立正式的调节管理机制；共享、交流管理技能；在集团日程上优先考虑涉及协同效应的项目！

本地项目要成为企业的资源养成基地。本地公司成熟的操作模式、稳固的经营状况适宜成为一个人才培育基地，向异地项目公司不断的输送人才，同时也向异地项目公司输送文化、输送先进的管理制度；总部将成为一个管理创新基地和管理试验场，总结管理经验，验证先进的管理模式，制定相关的流程、制度，并向异地项目公司推广；异地公司在成立初期是资金投入期，总部成熟的项目运作产生的利润将有效的支持异地项目的工作开展。而管控模式需要在四个层面上来展开：第一个层面是管理稽核，管理稽核是指对子公司管理活动进行审计、分析评估，及时发现问题：管理稽核分为常态稽核与非常态稽核，常态稽核就是定期的检查、评估和审计，非常态稽核主要是指举报、突击检查和重大事项报告制度等；第二个层面是绩效考核，首先与各项目公司总经理签订绩效合约，合约中规定，当实际情况与绩效目标偏离5％时，要求总经理述职和分析原因；当实际情况与绩效目标偏离10％时，与总经理和核心管理层照会，共同分析原因和提出解决方案；当实际情况与绩效目标偏离15％时，总公司介入管理，由总公司派出一名副总，协助管理和寻找继任人选（我们称之为三级预警机制）；第三个层面是制度和流程控制，也就是说就是建立一套完善、科学的管理机制和运营流程体系；第四个层面是企业文化控制，企业文化控制是公司内部控制的最高形式，是母子公司内部控制的基础，当然，这一养成过程也是十分漫长的。

篇6：房地产企业所得税操作

每位房地产从业者对公司的年度经营计划及预算工作想必都不陌生，其重要性也不必多言，基本上可以说年度经营计划及预算是企业一年中所有经营工作的纲。

当然了，年度经营计划及预算的系统性和复杂性也是有目共睹的，究其原因，主要有几个方面：一是此项工作涉及面广，上到领导班子，下到所有子公司及其部门，几乎公司的上上下下都要参与进来，因此将此工作称之为一场运动也毫不过分；二是限制因素多，年度经营计划及预算的编制要满足上级单位的要求，要能支撑公司长期战略规划，要结合企业自身各方面的资源禀赋和各个项目的实际情况，还要充分考虑外部市场环境的变化；三是沟通博弈过程长，年度经营计划及预算从目标下达到编制汇总、到多轮沟通反馈、再到最终确定，要经过几下几上的多轮反复沟通与确认。

正是由于年度经营计划及全面预算工作的系统性和复杂性，实际工作中经常出现逻辑不顺、层次不清、依据不足、多材料不一致、不能无缝衔接、重复工作多、可执行性差等问题，要想规避这些问题，我们必须对整个工作做到通盘考虑、系统思考、理顺思路、科学部署、规范过程、动态监控。下面我将个人对年度经营计划及全面预算工作全流程操作思路的理解进行简要总结，供朋友们参考。

上面的思路仅仅是提供了一个粗略的框架，遗憾的是，针对每一个步骤都有非常多的细节和保障措施不能一一陈述，但往往是这些细节和保障措施将决定整个工作的成败。当然了，这些细节和保障措施的明确不可能一蹴而就，需要在实践中不断补充与完善。

篇7：房地产尽职调查操作流程

一、什么是尽职调查

尽职调查又称审慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动，通常需要花费3-6个月时间。

二、尽职调查的目的完成一个尽职调查的目的是：判明潜在的各种问题、风险和它们对收购及预期投资收益的可能的影响。具体来说有三点：

1、发现项目或企业内在价值

2、判明潜在的致命缺陷及对预期投资的可能影响

3、为投资方案设计做准备

三、尽职调查的方法

1、审阅文件资料

通过公司工商注册、财务报告、业务文件、法律合同等各项资料审阅，发现异常及重大问题。

2、参考外部信息

通过网络、行业杂志、业内人士等信息渠道，了解公司及其所处行业的情况。

3、相关人员访谈

与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。

4、企业实地调查

查看企业厂房、土地、设备、产品和存货等实物资产。

5、小组内部沟通

调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。

四、尽职调查遵循的原则

1、证伪原则

站在“中立偏疑”的立场，循着“问题-怀疑-取证”的思路展开尽职调查，用经验和事实来发觉目标企业的投资价值。

2、实事求是原则

要求投资经理依据创业投资机构的投资理念和标准，在客观公正的立场上对目标进行调查，如实反映目标企业的真实情况。

3、事必躬亲原则

要求投资经理一定要亲临目标企业现场，进行实地考察、访谈，亲身体验和感受，而不是根据道听途说下判断。

4、突出重点原则

需要投资经理发现并重点调查目标企业的技术或产品特点，避免陷入眉毛胡子一把抓的境地。

5、以人为本原则

要求投资经理在对目标企业从技术、产品、市场等方面进行全面考察的同时，重点注意对管理团队的创新能力、管理能力、诚信程度的评判。

6、横向比较原则

需要投资经理对同行业的国内外企业发展情况，尤其是结合该行业已上市公司在证券市场上的表现进行比较分析，以期发展目标企业的投资价值。

五、尽职调查的流程

尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，每一个尽职调查项目均是独一无二的。

对于一个重大投资项目，尽职调查通常需经历以下程序：

立项——成立工作小组——拟定调查计划——整理/汇总资料——撰写调查报告——内部复核——递交汇报——归档管理——参与投资方案设计

尽职调查小组的人员构成：

项目负责人、财务专家、市场分析专家、法律专家、行业专家、业务专家等

1、专业人员项目立项后加入工作小组实施尽职调查

2、拟订计划需建立在充分了解投资目的和目标企业组织架构基础上

3、尽职调查报告必须通过复核程序后方能提交

六、尽职调查的范围

1、财务尽职调查

1）财务组织

财务组织结构图；经营计划、预算的编制、考核；财务分析的体系、报告流程；财务管理模式；内控制度；财务管理系统。

2）会计核算及报告

会计报告体系（合并范围、程序、原则、方法）；公司薪酬、税费及会计政策；内部交易或关联交易种类、流程、交易价格、结算原则，以及与之相关的税收政策。

3)财务明细资料

资产负债表；损益表；现金流量表；表外项目。4）财务分析

财务结构、趋势、比率分析；未来损益关键影响因素的研究；未来现金流量能否满足经营与投资的需要；提高资产质量以及损益的分析；并购中各类不确认因素对财务状况可能产生的影响的解决办法。

2、项目尽职调查

1）区域基本信息

区域产业结构及社会发展水平；区域相关开发状况；区域房产供应状况；房产总体价格水平；物业租售总体状况。

2）客户产品供求

客户的偏好（住宅类型、户型布局、楼盘档次、建筑风

格、楼盘配套设施、楼盘停车位、楼盘景观、楼盘装修标准）；

相关项目的基本信息（户型比、项目配套到装修、设备）。

3）项目周边景观

周边的自然景观；周边的人文景观；周边的商务圈和商圈；周边的遮挡物及其可能对景观造成的破坏；周边的污染源；周边的大型交通枢纽和公建配套等。

4)项目基地现状

基地地理环境；基地地上物状况；邻地状况；基地四周道路和给排水状况；附近公共设施及交通状况（交通流量、道路形态）。

3、市场尽职调查

1）市场环境

土地市场环境；生产资料市场（材料设备来源、材料设备采购环境）；国家的宏观政策和法令（财政政策、货币政策、国家产业结构的调整、环境保护法、土地有偿出让转让法、工商法）。

2）消费需求

现有多少消费者需要购买房屋；消费者购买房屋的动机及其心理活动状况；消费者购买房屋的数量；消费者对房屋设计，层次，价格及地段的要求；消费者的经济收入情况和支付能力；潜在消费者的调查和发现。

3）房地产市场情况

房地产市场对各类房产的总需求量和饱和点；市场的销售发展趋势；公司在同行业中的市场占有率；公司房产在各地区市场的占有情况；未开发和占领的市场；潜在消费者较多的地区市场。

4）市场竞争情况

对竞争者的房型设计、室内装修、配套设施优缺点的调查与分析；对竞争者商品房价格的调查和定价策略的研究和分析；对竞争者广告投放的监控及费用、策略的研究；对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析；对未来可能出现的竞争情况的分析和评估。

5）价格

影响房产价格变化各项因素；房地产市场供求情况的调查；房产供求弹性的调查；不同的价格政策对房产销售量的影响；价格在不同走势下的可能采取的策略。

4、经营尽职调查

1）人力资源

企业组织结构详图和管理结构详图；人员结构及主要管理人员详细资料；与战略相对应的人力资源规划；人员招聘和培训；目标管理和激励奖惩制度；管理团队成员的基本情况。

2）配套供应体系

原材料、主要零部件采购配套模式；主要服务的采购方式；主要供应商的供货情况；采购职能考察；采购合同的审核批准制度。

3）生产及质量管理

主要生产单元的组成、承担的任务、生产物流的流程方式；主要生产设备的状况和投资计划；生产计划的制定；质量管理获得的认证及质量管理体系。

4）其他关注点

企业文化；企业的公众形象；企业和工商、税务、财政、银行、政府、环保等相关部门的关系；企业主要领导的能力。

5、法务尽职调查

1）公司注册登记报告

公司章程、营业执照、行业批文；三年内财务报表及审计报告；公司历史沿革资料及分支机构分布一览表；控股参股公司及持股比例；股东名册及持股比例；出资证明及验资报告。

2）合同

公司的投资和融资合同；重大的采购、承包、销售、担保合同；保险合同；与政府达成的合同/协议；土地使用及房屋租赁合同。

3)诉讼

未决的和潜在的诉讼、仲裁、或行政处罚案件；合格律师对上述事项的法律意见或评估报告；重要子公司的上述文件。

4）环保及税务

篇8：房地产企业所得税操作

文件从出台到实施只有不到2 个月时间,这么短时间内,要完成对增值税从认识到熟悉的过程,让很多财务人员感到无所适从。笔者结合《试点实施办法》,以及国家税务总局出台的2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(下文简称18 号公告),谈谈针对房地产业营改增的具体应对措施和操作方法,分别针对新、老项目的增值税核算和缴纳情况进行分析。

一、房地产老项目

《试点实施办法》规定,房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。针对有些项目的许可证未注明合同开工日期,或者开发项目没有取得许可证但4月30日前已经开工建设的实际情况,18号公告进行了补充规定,确定建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前的建筑工程项目也属于房地产老项目。18号公告的补充规定,实现了房地产老项目和建筑工程老项目划分标准的一致性,有利于房地产业和建筑业(甲方和乙方)税负均衡,避免出现房地产按照新项目11%税率而其建筑商按照3%简易征收办法征税,造成房地产抵扣税款偏低而实际税收负担畸高的不公平现象,对未及时取得建筑工程施工许可证的房地产业是及时雨。

(一)销售额

增值税的销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。价外费用,是指价外收取的各种性质的收费,但不包括以下项目:1.代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。房地产企业可能发生的价外费用主要有代收的住宅专项维修基金、代收的契税、代收的房产证费用、违约金等费用,在这些价外费用中,房地产企业代收的住宅专项维修基金,根据《试点实施办法》规定,可以做为不征税项目免于征收增值税。这项政策属于营业税政策的平移。其他价外费用,如果符合以上条款的规定,也可以不计入销售额。

(二)税率

按照销售额是否达到500 万元的一般标准,可以分为一般纳税人和小规模纳税人,一般纳税人按照一般计税方法计税,适用税率11%。《试点实施办法》规定,房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,无论是一般纳税人还是小规模纳税人,在收到预收款时都要按照3%的预征率预缴增值税。虽然文件规定房地产老项目在征收方式上有选择权,但实际情况是,房地产企业因为销售收入大,一般都能达到一般纳税人标准。但由于老项目前期没有产生进项税抵扣,按照一般计税方法纳税负担过重,常规情况下会选择按照简易方法征收。但对于在2016 年4 月份刚开始的房地产项目,可能会选择一般计税方法。这里针对一般纳税人的老项目,按照简易计税办法进行分析,如果老项目选择按照一般计税方法进行计税,和新项目的核算是一样的,我们在新项目核算中一并分析。

小规模纳税人和采用简易征收的一般纳税人,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。在预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。在规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。

这样看来,因为没有进项税抵扣,房地产老项目的核算较为简单,如果选择一般纳税人选择按照简易办法征收或者是小规模纳税人,只需确定销售额和征收率,简单计算后纳税即可。

二、房地产新项目

(一)销售额

和采用简易计税方法征收的老项目相比,新项目及按照一般计税方法计税的老项目确认销售额有一个不同之处。《试点实施办法》规定房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。同时规定,扣除的土地价款以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。18 号公告同时规定:支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。这样看来,该土地价款应该为土地出让金价款,人们常规理解的土地价款中包括的契税以及在取得土地过程中支付的拆迁补偿款,可能会因为不符合税法规定而不能扣除。18 号公告进一步明确的土地价款的扣除方法:当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款。

(二)销项税

如果为小规模纳税人,新项目的纳税核算和老项目相同,前文已经进行分析。针对大多数房企达到一般纳税人标准的情况,作为新项目,企业没有选择权,只能按照一般计税方法计税,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。项目确认收入时,企业应按照11%的税率计算销项税,减去当期可以抵扣的进项税,计算出企业的应纳税额,然后扣除预缴税款,计算本期实际应缴纳的增值税。

(三)进项税

房地产企业开发过程中,涉及很多行业的很多成本费用,会取得不同行业不同税率的增值税进项税抵扣凭证,这也会成为房企营改增过程中比较难于操作的部分,下面结合房地产开发成本费用明细项目就可能在成本费用中产生的进项税抵扣项进行分析。

1.土地开发成本。

前文已经说明,根据税法规定,企业取得土地支付的土地价款可以在销售额中扣除。

2.土地征用及拆迁补偿费。

该项费用预计企业将会因为以下原因无法扣除进项税额:①不是向政府部门支付;②无法取得省级以上财政票据;③无法取得增值税专用发票。

3.前期费用。

政府部门的配套费,因为无法取得扣除凭证而不能抵扣进项税。勘察费、策划费、设计费、咨询费等费用,按照《试点实施办法》规定属于现代服务业,税率6%,三通一平属于建筑业范畴,税率11%。

4.建筑安装工程费。

该项支出在开发成本中占较大比例,能否取得相应的进项税抵扣凭证直接决定着企业税负的高低,应该引起财务人员的高度重视。

建筑安装工程,主要包括建筑工程和安装工程。主要涉及建筑安装、设备和材料采购。建筑安装工程税率11%,设备和材料一般税率为17%。《试点实施办法》规定,建筑服务如果采用清包工方式或者甲供工程方式,可以选择简易计税方法计税。税率为3%。这样看来,房地产企业将会面临一个选择:是选择大包方式取得建筑行业11%的进项税票进行抵扣,还是选择甲供工程方式,自行取得设备和材料按照17%税率、建筑服务按照3%征收率进行抵扣进项税,这需要企业根据项目实际情况进行测算,同时也是和建筑商博弈和协商的结果。

5.基础设施费。

主要包括发生的水、电、燃气、通讯管网等费用。《试点实施办法》规定,有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费,按照安装服务缴纳增值税。安装服务属于建筑服务,企业可以取得税率为11%的进项税票进行抵扣。

6.配套设施费。

主要包括企业为项目配套建造的水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚、学校、会所等配套设施。这些设施建造涉及的增值税抵扣凭证与建筑安装工程费相似,可以参照执行。

7.开发间接费。

指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员薪酬、办公费、开发利息支出、项目营销设施建造费等支出。房地产开发企业,一般贷款利息支出较多,在开发间接费用中占较大比重。但遗憾的是,《试点实施办法》做了明确规定:贷款服务产生的利息支出以及纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等相关费用,其进项税额不得从销项税额中抵扣。笔者觉得这是国家对房地产企业高负债率经营从税法角度的一个限制,鼓励企业稳步发展,降低风险,防止盲目负债扩张。

8.企业取得不动产的进项税抵扣。

营改增后,企业在2016年5月1日后取得并在会计制度上按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程,其进项税额可以自取得之日起分2 年从销项税额中抵扣,第一年60%,第二年40%。但是不包括房地产企业自行开发的房地产项目。那是否意味着房地产企业就不能享受自建自用不动产抵扣进项税的规定呢?笔者认为,房地产企业如果想自建办公楼自用,应该在项目立项时就和自己的开发项目分开立项,并进行单独的会计核算,只要不定性为自行开发的房地产项目,是可以抵扣进项税的。

9.期间费用。

包括销售费用、管理费用、财务费用。这些费用的进项税额的抵扣和其他企业相似,没有特殊之处。

除以上情况外,房地产企业在选择供应商时必须明确区分一般纳税人或者小规模纳税人,并应该在合同中对发票提供做出明确要求,以免影响进项税的抵扣,为企业造成经济损失。

以上观点,是笔者结合《试点实施办法》及18号公告,对房地产企业在营改增过程中涉及的税务操作进行的理解分析,预计国家税务总局很快就会有更为详尽的操作文件出台,为企业的税务核算提供更为明确和具体的指导。

摘要：2016年5月1日,我国全面推开营改增,国家相继出台了财税【2016】36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》以及2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,本文结合这两个政策,根据房地产开发项目现状,分老房地产项目和新房地产项目两个类型,就销售额的确定、税率的选择、进项税发票的取得、税款缴纳等实际情况进行分析。