房地产企业公司（精选十篇）
房地产企业公司 篇1
关键词：房地产,万科企业
一、研究背景与目的
中国房地产行业经历了平稳起步、飞速发展、略有跌宕几个阶段, 在此期间为避免房地产企业过热导致通货膨胀的相关措施和为促进中国经济继续平稳发展刺激楼市发展的相关措施相继出台, 导致中国民众普遍关注中国楼市发展。房价是否会持续上涨, 楼市是否会继续火热, 国家是否会继续刺激楼市作为带动国民经济发展的动力都是萦绕民众心头的重要问题。
万科企业股份有限公司连续多年成为中国房地产企业的龙头, 其发展轨迹对于揭示中国房地产企业的发展现状也有着一定的启示作用。本文试图通过对万科企业股份有限公司最近五年的发展现状进行研究, 以揭示出中国房地产企业的未来发展趋势。
二、案例概况
(一) 万科企业股份有限公司概况
万科企业股份有限公司成立于1984年, 于1988年进入到房地产开发行业, 进入房地产行业第三年在深圳证券交易所上市, 成为第二家房地产企业上市公司, 目前万科企业股份有限公司已经成为中国最大的专业住宅开发企业, 连续蝉联房地产企业冠军。
(二) 2014年万科企业股份有限公司业绩概况
2014年万科企业股份有限公司的主要产品为商品住宅, 公司坚持主流产品定位, 贯彻积极销售策略, 销售业绩稳步增长。2014年公司实现销售面积1, 806.4万平方米, 销售金额2, 151.3亿元, 同比分别增长21.2%和25.9%, 按2014年全国商品房销售金额76, 292.4亿元计算, 公司在全国的市场占有率为2.82% (2013年:2.09%) 。2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征, 所销售的住宅中, 144平方米以下的户型占比超过90%。公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底, 公司进入中国大陆65个城市, 分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域, 以及由中西部中心城市组成的成都区域。
由于受到市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等多方面因素的影响, 房地产行业的利润率普遍呈现出下降的趋势。2014年公司房地产业务的结算毛利率为20.76%, 比上年减少1.55个百分点;结算净利率11.41%, 较2013年下降0.60个百分点。
三、案例分析
经过整理研究万科企业股份有限公司2009年至2014年相关财务数据分析如下。
(一) 营业收入
营业收入总额由2009年的48, 881.00百万元上升至2014年的146, 388.00百万元, 增长了将近3倍。营业收入呈逐年上涨趋势, 只是上涨幅度有所变化, 2010年至2013年涨势凶猛, 曾一度由23.75%上涨至2012年43.65%, 上涨比例达到了十几倍, 在2013年有所减缓上涨比例为31.33%, 2014年上涨比例为8.10%, 近五年的平均增长率为25.67%。这表明在2010年至2013年之间公司业务急剧扩张, 销售情况良好, 同时也反映出了中国在这一阶段的房地产市场十分火暴, 其原因可能是受到2008年政府投入市场的4万亿就是资金的拉动和刺激。
(二) 营业利润
营业收入呈现出急剧上升的趋势, 2009年至2014年间由原本的8, 685.00百万元上升至24, 979.00百万元, 增长了三倍, 特别是2010年至2012年期间年平均增长幅度保持在30%以上的上涨比例。在2013年与2014年营业利润增长趋势有所变化, 上升幅度急剧下滑, 相比较于营业收入的下滑趋势, 营业利润的下滑趋势显得更为明显和急剧。这就表明在2013年和2014年期间公司的营业成本有所上升, 导致营业利润的增长与营业收入的增长呈现出不平衡的状况。
(三) 资产总额
资产总额在2010年至2014年间由137, 609.00百万元上升至508, 409.00百万元, 增长率近4倍, 并且保持了持续上涨的趋势, 但是从2010年开始上涨幅度呈现出逐年下降的趋势, 并且下降幅度非常快, 由2010年的56.7%的增长速度变为2014年的6.09%, 短短的五年之间就下降了近十倍, 这就表明了万科企业股份有限公司近年来的生产经营扩张速度有所减慢, 并没有出现盲目扩张的局面。
(四) 净资产总额
净资产总额在2010年至2014年间由37, 376.00百万元上升至88, 165.00百万元, 增长率近三倍, 并呈现出平稳增长的趋势, 每年的增长率均在14%以上, 平均增长率为18.75%, 这就表明了万科股份有限公司近几年的资产保值情况特别好, 发展能力也较为突出。
四、结论
通过对万科企业股份有限公司相关发展情况指标的分析我们可以看出, 万科企业股份有限公司的发展能力是非常好的, 发展势头也非常强劲, 但是由于受到2008年世界经济危机的影响, 企业的发展势头已经出现缓慢现象, 但是这并不影响万科企业是股份有限公司继续向前发展的大趋势。
从万科企业股份有限公司最近五年的企业发展情况和趋势来看, 虽然会受到经济危机与政府相关宏观调控政策的影响, 但是这并不影响房地产行业的发展, 未来中国房地产行业的发展前景是非常光明的。
42。某房地产公司企业文化文案 篇2
企业宗旨:为顾客创造价值、为企业创造利益、为员工创造财富、为社会创造繁荣。
企业作为市场经济的主体,要正确处理社会、股东、顾客、员工的相互关系,不可失之偏颇,四者相辅相成,缺一不可。公司要做的事,就是让顾客、员工、股东、社会“四满意”。同时,以此作为公司的公开承诺,以体现出公司存在的社会价值。
企业精神:艰苦奋斗、开拓创新、诚实做人、踏实做事。
艰苦奋斗,是一种美德,没有创业、工作的艰辛和永不停息的奋斗精神,则不能成就今天的辉煌,更不能体会成功的来之不易。
公司将以实际行动鼓励和呵护员工的开拓创新精神,创新精神是企业能与时俱进的动力和发展的源泉。
对一个人来说,要做到老实人,说老实话、办老实事。对一个企业来讲,人人都要讲真话、干实事,只有这样才能认识自己、认识别人、认识社会,只有知己知彼, 才会明白自己的缺点和短处,也才会虚心学习别人的优点和长处。讲真话难,干实事更难,知难而进,既是我们的传统,更是我们要不断延续、永久保持的精神。
经营理念:规范管理、恪守诚信、追求卓越、务实创新。
实行规范的管理制度,是一个企业做大做强所应具备的先决条件。管理出人才,管理出效益。没有规范的管理,要把企业做大做强则是一纸空谈。
诚信为企业立足之本,是我们做每一件事所必须遵循的最根本、最重要的行为准则底线。是每一个公司人所必备的美德,是公司对外的一种形象。同时也是企业立足之本、生存之道。
“卓越”是一种永不妥协、一种超越自我的精神,只有不断走在时代前列,企业才能有永远的生命力。
从实际出发创建对社会、企业、员工有益的价值,是我们办企业的根本,因此一切行为都必需围绕“务实”二字,不能夸夸其谈;要讲求实效,又必须以“创新”为手段,在组织、制度、决策、管理等各方面创新,形成创新机制,才能使企业获得发展与壮大。
企业目标:树XX形象创XX品牌
我们追求的目标,更多的应着眼于锤炼企业的核心竞争能力、培育企业创造价值的能力,扩大企业的影响力。不是单纯的以利润最大化为目标。而现代企业竞争的核心即为抢占市场,因而XX诚信形象的树立和创建XX品牌,则至关重要。不是在任何一个年代都能创造现代公司,而在中国经济欣欣向荣和XX事业蓬勃发展的今天,完全可以创造,机不可失。企业哲学:财空人聚财聚人散取之有道用之同乐
从企业的角度理解,财空人聚,此处“财”是指一切可用的资源,包括利润,“聚”指对资源进行合理配置,整合开发;财聚则人散,此处“财”是指已开发整合的资源或已形成价值,“散”指将赚取的利润、资源投入到再发展中去。
从员工的角度理解,员工得到了应得的报酬,就会聚在XX事业的周围、献计献力;如果员工的价值实现不合理,员工就会离心离德,离开公司。而员工要取得应有的报酬,实现自身价值,靠的是诚实劳动。
无论是企业还是员工,在“财”的聚散上均要体现“有道”,企业讲“得道多助,失道寡助”,而“用之同乐”则是共同的目的。
企业道德:外树诚信形象内育职业忠诚
每一位员工,都应该做到“企业内-优秀的XX员工,企业外-文明的社会公民”,在作为“自然人”、“企业人”和“社会人”等方面形成有独特行为内涵的“XX人”形象。作为“自然人”时,生活方式讲文明、有修养;有知识,爱学习;身心健康,艰苦奋斗等。作为“企业人”时于主人活、尽主人现;遵纪守法有现代企业员工的风采,时时处处体现出一种高素质、高风尚、高品质等。作为“社会人”时要维护公司形象,宣传公司形象;对公司不利的事不参与;对公司不利的话不说;体现出对公司的高度自信和作为XX人的荣誉感;利用各种机会搜集对公司发展有利的信息资料,尽力促成有关方面与公司的合作;遵守法律法规,维护社会公德等。
不论在企业内还是在企业外,“诚信形象”需时刻保持。诚实是做人之本,守信是立事之根。诚实守信,对自己,是一种心灵的开放,是对自己人格的尊重;对他人,是一种交往的道德,是一种气魄和自信;对企业发展,则是一种精神,是无形资产,更是管理价值的有效提升。打造“诚信形象”是长期工程,需从我做起,从身边小事做起。
职业忠诚,是指对自己所从事的职业、事业、岗位忠诚。同时把自己所设计的人生目标与企业目标融于一体,这是最好的效忠企业。企业作风:不赶时髦不搞形式走自己的路圆自己的梦
赶时髦,搞形式,讲假话,最终都不可能达到我们的目标。要去伪存真,认准目标,自己的路自己走,自己的梦自己圆。
房地产企业公司 篇3
摘要：文章以我国沪深两市45家房地产类上市公司为样本，实证研究了样本组高管薪酬与企业绩效的关系。文章首先对样本作了所有年度和分年度的相关分析，再将定量数据定性化处理，采用列联表研究了高管薪酬与企业绩效的关系。研究结论显示：房地产类上市公司高管薪酬与企业绩效间相关性并不显著，但2007年以来高管薪酬业绩相关性呈现增强趋势。文章最后对房地产企业高管薪酬设计提出了建议。
关键词：房地产类上市公司：高管薪酬：企业绩效；列联表
一、引言
房地产类上市公司高管高额薪酬问题一直是舆论关注的焦点。根据上市公司年报。2008年上市公司高管薪酬排行最高10人中，房地产类上市公司高管占据了第7和8席。在前30人中，房地产高管占据了6位；同时，智联招聘薪酬数据研究中心调查数据也显示：2008年房地产从业者薪酬涨幅力压金融业，从2007年的第三位攀升至第二位，远高于13.8％的社会平均水平：这在金融危机加重房地产公司的房价回落、销售萎缩、投资减缓、资金缺乏的环境下，引发了国家是否应采取“限薪令”的广泛讨论，也引发了社会的思考：房地产类上市公司高管薪酬是否畸高?高管薪酬是否与企业绩效相匹配?等问题。这已经引起了我国学者的关注，本文在既有文献回顾基础上。对上述问题进行了理论分析和实证检验。
二、文献综述
高管薪酬作为现代企业的一种制度安排，理论上其作用在于帮助解决公司结构中存在的代理问题。现代企业代理问题重点在委托人与代理人关系问题，由于委托人关注的是投入资本的保值增值，受托人则关心的是如何最大化个人利益，企业外的委托人处于天然的信息劣势，难以以低成本观测高管努力程度，因此将高管薪酬与企业绩效挂钩成为可行的替代性选择，委托人通过与代理人事前签订薪酬契约，统一二者目标函数并减少高管自我激励成为占优策略，因此，高管薪酬制度的基本职能至少有两项：激励高层管理团队以实现企业绩效，以及减少高层管理团队的职务消费，这也成为了高管薪酬研究的两个重要方面，其中以高管薪酬绩效相关性研究尤甚。
在研究高管薪酬绩效相关性问题时，不同行业样本因其自身特质导致了需对特殊行业进行单独研究。长期以来，房地产业在我国国民经济体系中占基础性、战略性地位，也是国家宏观调控焦点所在，自1998年始出台多项政策强化房地产市场的规范发展，2005年自今更是连续颁布“国八条”、“国六条”及其配套政策等规范性文件以保障行业的健康发展，究其原因。房地产发展与多个产业相关度高，其对基础设施投资带动力强，与金融安全及人民生活息息相关，成为了国民经济的支柱产业，经济增长也需要房地产业增长为前提，房地产对经济发展具有先导性和超前性特点。其次，房地产业表现出不同于一般行业的周期性特点，除房地产开发项目常需持续3年～4年时间外，销售回报也总是伴随楼盘开发、建设和销售在波峰和波谷间移转，房地产类上市公司绩效较一般行业具有更大的波动性，因此房地产类上市公司高管薪酬业绩敏感性有其特殊性，对一般行业的研究结论不能类推至房地产业，而需要对其进行单独研究。再次，房地产的开发流程复杂、涵盖领域广特点对核心人才专业水平、项目经验和资源组合能力提出了综合性要求，降低了核心人才的可替代性，但伴随近年来房地产步入有序竞争时代，行业内竞争加剧了人才无序流失、削弱了企业竞争力。在房地产行业高端人才匮乏、薪酬水平呈现结构性增长背景下。房地产企业薪酬体系设计面临新的挑战。如何设计房地产公司高管薪酬体系，既能提升企业竞争力，又能保全核心人力资本，是一个值得思考的问题，因此研究房地产类上市公司高管薪酬的最新变动也更具理论和现实意义，
针对房地产高管薪酬与企业绩效关系问题，国内外学者进行了定量的研究，但目前来看结论并不一致：JoscowPatti，Nancy Rose及Shepard Andrea(1993)实证证明公司业绩同高管报酬有微弱的相关性，刘凤委、孙诤、李增泉(2007)对国有上市公司实证研究表明公司业绩与高管薪酬呈显著正相关关系，但魏刚(2000)认为两者相关关系并不显著，且高管薪酬与企业规模相关。这种研究结论的差异可能源于研究方法不同，现有研究多采用以下两种方法：建立回归方程，通过检验模型拟合度测度自变量对因变量的影响；或构建结构方程模型。通过LISREL方法分析路径系数来判别影响大小。由于上述方法运用时需要首先进行数据的正态分布和同方差假定。在样本数据实际可能不满足正态分布、同方差假定。例如高管薪酬与企业规模相关、企业绩效与资本结构相关时，分析结果可信度降低，为克服该问题，我们在对样本数据全体和分年作相关分析的基础上，将定量数据作定性化处理。再采用列联表方法分析了薪酬升降和绩效变动的差异性。采用这种分析方法不仅原理简单，避免了复杂方法可能带来的统计误差，而且定性分析和定量方法相结合。结论更加稳健可靠。
本文选取我国沪深两市2006年前上市的A股房地产类上市公司为样本，研究高管薪酬与企业绩效的关系。截止2008年底，共有69家房地产类上市公司，因采用2006年后连续三年数据，研究样本剔除了2006年以后才上市的房地产类上市公司，同时剔除披露数据不完整的上市公司，最后得到符合条件的上市公司45家。上市公司数据都来自CSMAR和WIND数据库，并抽样与上市公司公布的年度报告进行了核对和更正。
1、高管薪酬、企业绩效指标选择。在选取高管薪酬指标时，我们采用国内通常做法，利用年报披露的“金额最高的前三名高管人员薪酬总额”衡量。同时采用“金额最高的前三名董事薪酬总额”进行稳健性检验。考虑到我国上市公司业绩目标通常是提高净利润。我们选取净利润作为企业绩效指标，并采用剔除非经常性损益后的息税前利润作为稳健性检验。
2、样本描述性统计。样本描述如表1所示，2006年～2008年我国房地产类上市公司净利润总体呈现增长趋势，但净利润的标准差也在拉大，显示出随着市场竞争加剧房地产企业间获利能力差异加大。高管前三名薪酬总额呈现明显上升趋势，反映出房地产公司近年来普遍提高高管薪酬以维系、激励核心人才，高管薪酬呈现出结构性增长，但高管薪酬增长与企业绩效提升的相关性尚须进一步检验。
3、高管薪酬敏感性的相关分析。我们通过Pearson相关系数检验了高管薪酬与企业绩效相关性。Pearson相关系数显示，2006年高管薪酬与企业绩效在10％水平显著，2007年二者相关性水平明显下降，2008年虽然有所上升，但高管薪酬与企业绩效相关性仍然不够显著，这为研究高管薪酬敏感性变动提供了初步的经验证据。
4、高管薪酬业绩敏感性的列联表分析模型。列联表又称为交互分类表，是指将两个或更多的定性变量分组并比较各组分布情况以探求变量间关系的方法。通常情况下列
联表中样本数目大于40时，采用卡方检验就能确定定性变量间的显著性，但当列联表中最小期望频数小于5大于1时，需要采用连续校正卡方值来对卡方检验进行修正。下面我们对高管薪酬业绩敏感性进行列联表分析。
我们把上市公司高管薪酬与净利润从2006年～2007年上升与下降(剔除不变的情况)的变化分成四类，得到表3，表3中频数和频率未能呈现出明显的主对角线、副对角线特征，行百分比、列百分比的比例关系也不明显，显示出2006年-2007年高管薪酬和净利润关系并不明显。另外从表4对列联表的卡方检验结果来看，皮尔森卡方检验的P值大于10％的显著性水平。通过连续校正卡方检验对皮尔森卡方检验值进行修正后，P值也不显著，也证明了2006年-2007年高管薪酬与净利润缺乏相关性。根据表5可知，2007年～2008年高管薪酬与净利润变动的列联表中各行、列边际分布的比例关系仍不够明显，但应值得关注的是，各行、列比例关系较上期更加明显，显示出管薪酬与净利润的相关性出现明显的增强趋势，另外表6中2007年至2008年各统计量的P值较上期显著下降，也证明了高管薪酬的业绩敏感性开始增强。
为检验上述结果的稳健性，我们采用了“金额最高的前三名董事薪酬总额”作为“金额最高的前三名高管人员薪酬总额”的替代变量，息税前利润作为净利润替代变量进行敏感分析，敏感性分析结果与上文相同，在此不再赘述。
四、结论和建议
本文采用定量结合定性分析方法探讨了房地产类上市公司高管薪酬与企业绩效关系，无论是相关分析还是列联表分析结果都显示：2006年-2008年房地产类上市公司高管薪酬与企业绩效关系并不显著，但2007年来二者显著性开始出现增强的趋势，高管薪酬业绩敏感性有所提升。
高管薪酬作为企业激励核心人才的重要措施。其最终目标是支持企业目标的达成，但目前房地产类上市公司高管薪酬与企业绩效不相匹配问题为企业目标实现带来了挑战，为适应不断发展变化的市场环境和竞争压力，房地产类上市公司不仅要通过科技水平创新来寻求新的生存和发展空间。也需要改变传统薪酬制定模式，在管理模式上自主创新，结合近年来长三角地区自主创新的成功经验。我们认为，未来房地产公司高管薪酬制度可采用：
1、独立的薪酬委员会制定高管薪酬体系并定期对其进行评估。高管高额薪酬长期以来受制于内部人控制问题。高管薪酬不取决于董事会而由高管自身决定，通过建立独立的薪酬委员会制定并定期评估高管薪酬体系，企业不仅可以避免薪酬制定和评估中内部人控制，也可充分了解是否进行了适当的成本支付，当然。高管薪酬体系制定和评估应基于企业长期战略和竞争力的提升。
2、房地产类上市公司具有周期性特点，因此制定高管薪酬应考虑行业的周期性，并应尽可能采用相对性指标规避系统性风险：同时可借鉴李靖、胡振红、王凌云(2008)研究成果，不断对企业薪酬战略进行调整以保证与环境动态匹配。
3、建立科学的高管薪酬考评体系。为加强房地产类上市公司高管薪酬与企业绩效的匹配度，一方面企业可通过采用浮动薪酬管理，加大绩效奖金占高管收入比重以强化高管的业绩导向；另一方面，企业应重视中长期激励的运用，中长期激励跨期支付，不仅有利于企业在不明朗的经济形势中调节各期成本，也将高管和企业长期利益联系起来，从战略层面上统筹规划高管权责利问题以激励高管，降低代理成本。
作者简介：吴斌，管理学博士，东南大学经济管理学院会计系副主任、副教授；刘灿辉，中国注册会计师，东南大学经济管理学院硕士生；黄明锋，中国注册会计师，东南大学经济管理学院硕士生。
房地产企业公司 篇4
关键词：房地产企业,自营物业,共同发展
一、房地产开发企业与物业管理之间的关系
(一)物业管理服务是对房地产开发建设的延续和完善
物业管理作为房地产开发链条上最终的消费环节,是随着房地产开发建设应运而生的服务行业。房地产开发企业工作重点是项目的开发建设,而物业管理则主要从事项目建成后小区设施设备的维护保养、公共秩序的巡查以及对小区景观环境的美化维护等为业主提供的相应服务。房地产企业的工作性质是开发建设项目,而物业管理的主要任务则是项目的售后服务。因此,物业管理是房地产企业开发建设环节的重要组成部分,是房地企业发展到一定阶段的必然产物。
(二)物业服务是房地产销售不可或缺的先决条件
服务的好坏,是当今消费者购买商品时所关注的焦点,尤其是售后服务,已成为消费者是否购买该商品的决定因素,商品销售不可或缺的先决条件就是能否提供完善的售后服务。做为房地产开发企业,其商品是房屋,具有使用周期长、价值量大的消费特性,同时还具有投资性以及满足人们的基本生活和工作的特性,是一种特殊的商品,对商品的保值增值、是否具有多种功能和丰富文化内容提出了较高的要求。因此,对购房者来说,物业服务与房屋的建筑质量要求同等重要。
(三)物业品牌形象对房地产企业品牌建设至关重要
树立物业品牌形象有利于弥补和完善房地产企业的信誉和形象。物业管理是房地产开发的最后一个环节,开发商一般把自建的小区委托给下属物业公司管理,因此,房地产企业下属物业公司的品牌建设对于房地产品牌建设具有至关重要的作用,是房地产企业品牌建设不可缺少的环节。有调查显示,近年来北京、上海、广州三地开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理上的占到了97%,为业主提供优质的物业服务,成为多数开发商在销售过程的一个重要促销手段。
二、房地产企业成立物业公司的原因
(一)对售后服务的重视
物业服务是房地产行业产业链的最后一环,大部分开发商重视售后服务,希望通过提供高质量的物业服务对地产项目赢得好的口碑,树立地产项目品牌形象,从而使该项目能保值、增值。同时,消费者在购房时也将售后服务作为购买的一个参考依据。
(二)专业化物业公司不多,管理水平不高
就目前来看,由于物业服务技术含量要求不是很高,因此,市场上资质等级较低的物业管理企业较多,许多房地产开发企业为了肥水不流外人田,成立自己的物业公司管理开发建设的楼盘。
(三)人员分流
部分房地产开发商由于实力较低,可开发项目不多,在接近项目完毕时,部分人员闲置,地产开发商在打造企业品牌战略中,把物业服务品牌纳入其对地产项目的规划方案、设计、施工及验收了解。对以后的物业管理能够提供优质服务打良好基础。
(四)房地产企业品牌战略的一部分
房地产行业竞争非常激烈,产品同质化现象突出,部分房地产品牌战略系统中,通过地产品牌来带动物业品牌,同时又通过物业品牌为地产品牌加分。
(五)有利于解决开发商遗留问题
有调查显示物业管理引发的冲突有80%是由开发商遗留问题引起的,这些问题是一般的专业化物业公司难以独立承担和解决的,目前大部分开发商把下属物业公司作为处理房屋质量问题的防火墙和缓冲地带,在出现房屋质量问题时,能够积极协调业主与开发商之间的矛盾,也便于与开发商沟通,在收楼过程中出现建设责任问题,能够积极协商,加快开发商遗留问题的解决速度。
三、自营方式下物业管理面临的困难
在目前物业管理法规尚不完善,业主维权尚不理智的情况下,物业公司其实承担着很多不应承担的责任。在这种情形下,开发企业在考虑销售业绩、经营回报等方面时,若过多考虑自身利益,或者因市场因素对项目的销售业绩造成影响时,往往会考虑牺牲物业公司的利益来弥补开发商不利因素。在房屋营销过程中,许多营销员往往片面的追求高额销售业绩,因专业知识的相对缺乏和对物业管理的不了解,对顾客作出许多“空白”许诺,以此来吸引和留住购房者,以至造成了“空白”许诺事项偏离了现实,从而导致业主对开发企业怨声载道,影响开发企业的形象。特别是出现业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时,不能够积极应对,而是权衡后直接把属于项目建设售后服务范围的工作强行转嫁给物业公司,加大了物业管理的运营成本,因物业公司受制于对开发企业的维护责任,无法以市场行为来规避风险,只能硬着头皮面对。从而导致物业公司变成了开发企业的“替罪羊”,不仅对物业公司今后的生存和发展不利,还会使业主对物业公司和开发企业失去信任,并最终导致开发企业的品牌受损。
通过以上分析来看,物业公司的主要作用是为了房地产开发企业服务以及持续满足业主使用房屋功能的需求,是房地产开发企业树立良好的品牌形象和社会美誉度需要。因此,房地产企业下设物业公司,决不能考虑让物业公司承担过重的经济目标,把下设的物业公司逼上绝境的同时,也会损害到房地产开发企业的长远利益。
四、房地产企业与物业公司实现相互促进、共同发展方式方法
(一)提升物业管理与房地产开发项目建设融合度
一是在项目设计阶段,物业管理主要做好项目设计“谋士”,根据项目的实用功能,为设计部门提供合理化建议,避免设计部门因偏重法律法规的要求和项目的设计效果,而出现的“合法却不合理”状况。物业管理要把握好房屋在使用功能上的细节问题,避免因细节的忽视,导致整个开发项目的实用性降低,品质下降。二是物业管理在项目施工阶段要做好建设施工质量监督工作。避免房地产开发企业为了控制成本费用要求分包商出让部分利润,导致在建筑施工过程中,分包商通过各种手段想尽办法弥补损失的利益,而降低质量水平。三是物业管理要做好项目的验收交接工作,在项目建设收尾时,要将一些不易察觉的隐蔽工程做好记录,以备今后维修方便。物业公司在验收时不仅需要从开发企业的角度考虑,更要从业主和后续服务者的立场考虑,凭借物业管理的专业知识,认真审核和验收物业建设的功能与质量问题,确保房屋的质量要求、实用功能和后续维护和服务的需要。
(二)提高员工职业化水平,促进房地产和物业专业化管理
提高员工专业技能,是实现房地产和物业管理企业专业化管理的基础。对于物业管理人才来说,是以持证上岗的普及教育为主,没有形成职业化队伍的培养。而房地产开发企业需要的专业人才更加多元化和专业化:建筑、评估、预算、监理、开发、销售等等各专业人才都不可缺少。仅仅依靠申报资质证书进行的上岗技能培训而获得的专业知识,根本无法满足两个公司今后经营与发展的需要,应当不断的加强专业技能培训,获取更加多元化、深层次的专业知识,获取职业资格证书,才能从根本上解决职工职业化水平,实现两个企业专业化管理。
(三)共享企业资源,实现生产要素的优化组合
房地产企业和物业公司要是进行资源共享。首先需要共享的是企业资金,物业公司的主要职责是房地产企业为了公司服务延续,是为了满足业主使用房屋功能的服务和维护需求,利润不是物业公司考虑的首要目标,其首要目标是为了树立良好的品牌形象和增加开发企业的社会美誉度,也就是说是为了提高服务品质。房地产企业要想在众多的开发企业中立足,更应该重视售后服务,树立自身品牌。两个企业要充分实现技术、材料和劳动力共享,参与开发建设的技术人员,在项目售后更能发挥专业优势,更好、更快的解决问题,而在房地产开发企业项目建设间歇期,闲置的劳动力也能够为物业公司提供人力和技术支持,从而实现和谐发展。通过生产要素的优化组合,建立产业规模促进行业健康发展,和谐发展。
(四)通过物业公司增强房地产企业应对危机的能力
房地产企业下设物业管理公司能有效的增强企业抗压能力。房地产企业属于高风险、大投资企业,容易出现经营波动,物业管理虽然是保本微利的服务性行业,但能够细水长流,可以取得长期稳定的收入。物业公司要紧紧抓住房地产开发建设项目的后续服务、提升管理,提高抗压能力。
(五)重视企业品牌建设
XX房地产公司企业内刊策划方案 篇5
一、创办企业内刊的宗旨
1、有效推进企业文化建设，全面提升企业竞争力。即对内建设企业文化和对外树立企业形象的双重使命。
2、传达企业政策，传递各项目进展情况，让内刊成为企业项目建设的展示园地，及时跟踪宣传公司的各项活动，将内刊作为活动宣传的主阵地。
3、确保内刊内容的实用性，内容包罗万象，包括开发流程、相关法律法规等，员工可以在内刊里发现自己需要的知识。
4、内刊以工作、学习、生活三条主线展开，以“积极活泼”为主调，倡导快乐工作、幸福生活。
二、内刊刊名为《XX〃和》
三、内刊形式
内刊以电子杂志的形式开展，以公司的电子白板为载体。内刊分为主刊与副刊两部分。其中，为保证内容的实效性，将各项目进展情况设为副刊内容，其他为主刊内容。主刊为每月一期，副刊为每周一期。
四、内刊的栏目安排
基本栏目：即每期内刊必有的栏目
常用栏目：即间隔性地经常出现于内刊上的栏目 临时栏目：即根据企业的宣传需要而临时开辟的栏目 具体栏目的构想：
（一）主刊部分
1、卷首语：创刊号为发刊词，以后每期内刊可根据公司的新举措或行业的新动向，适当地发表看法或提出问题，对员工起到思想上引导或激励作用。
2、公司动态：即公司新闻，公司内部发生的一些重大事件的报道，公司新出台的政策、通知。
3、房产前沿：对房地产行业动态报告，包括房地产新政策、新能源材料及新技术等。
4、知识库：对房产开发办理流程、相关法律法规汇总，成为员工的办事指南。
5、员工风采：公司提倡“快乐工作，幸福生活”，员工风采即展示员工的综合素质，包括员工的各种兴趣爱好、专长，开发员工的潜能。
6、说三道四：即公司提倡员工对公司管理、业务工作提出合理化建议，并借助内刊的形式积极反馈合理化建议。
7、生日祝福：即对当月过生日的员工温馨祝福。
8、休闲时刻：即以休闲为主题，包括生活小知识、开心笑话，搞笑漫画等，为员工紧张的工作带来欢乐。
（二）副刊部分
项目进展：即对各项目进展情况进行总结汇报，结合公司组织的“流动红旗”“百日练兵”活动，对活动进展情况进行跟踪报道。分为以下几个部分：
1、本周计划。将各部门的周计划制作成电子杂志，放置在电子白板上放映，使员工将本周计划安排了然于心。
2、项目进展情况。以图片、文字等形式每周传达项目进展情况，记录项目进展大事记及重要节点的突破。
房地产公司股价止跌反弹 篇6
我们先说房地产公司股价的反弹。A股和港股的内地房产股在经历过4月中旬到5月下旬的快速杀跌后，在6月至7月间逐步企稳反弹，而同期A股和港股也迎来一波像样的反弹。在过去三个月里，从内地房地产股票的风格变化剧烈。
通过比较恒生地产指数与中证地产指数在本轮反弹中的走势，我们发现港股地产股表现占优。首先，港股地产股的涨幅更大。在过去的9周里，中证地产指数的涨幅为7.31％，而恒生地产指数的涨幅则达到11.7％，收益率较前者多出4.4个百分点。此外，港股地产股的反弹时间明显早于A股。恒生地产指数在5月底触底后，在6月份已出现实质反弹，而中证地产指数在7月1日才触及阶段性低点，并在随后快速反弹。7月份以来，中证地产指数的涨幅达11.3％，高于恒生地产指数7.1％。
我们认为，地产殴反弹的原因有三个：
1在调控的大环境下，上半年多数大型内房股公司的销售额保持增长，销售完成情况良好。在销售和施工进度符合预期的情况下，行业内多数大型内房股公司的全年业绩仍有望录得增长，部分公司的业绩增速甚至将远超2009年水平。
2尽管主要城市的销售仍旧低迷，但投资者预期随着销售价格的下调，房屋成交量将有望企稳回升。
3下半年中央政府的工作重点将由“调结构”向“保增长”转移，行业调控政策可能阶段性缓和，市场的风险偏好回升，大幅下跌后房地产股的估值吸引获得资金青睐。
房价实质性下跌是我们关注的另一个话题。国家统计局的数据显示，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4％，较5月下降0.1％。住宅价格环比下跌是好的开始，但也部分掩盖了现实的残酷。事实上，房地产调控政策给了多数人以错觉。在2010年上半年“降房价、调结构”的浪潮中，全国住宅销售价格已然从2009年末的4474元／平方米快速上涨至4959元／平方米，涨幅达10.84％。在10.84％的涨幅面前，0.1％的环比跌幅显得有些渺小和力不从心。
从趋势来看，尽管只是0.1％的跌幅，却反映全国主要城市的房价走势已开始转向，房价下跌之门正式开启。我们认为，下半年房屋销售价格下滑将不可避免，供应放量、调控政策深化以及资金压力将是下半年推动开发商降价的重要因素，三、四季度内地房地产企业的库存快速增加将加速房价下跌的进程。
在纷繁复杂的调控环境中，目前有几点是可以明确的：房价将持续下行、房地产销售的低位成交难以持续、地产商的流动性问题将有所恶化。房地产公司的股票在经过阶段性的反弹后，其股价吸引力明显下降，尤其是港股内房股。我们预计，未来6至12个月房价将下调10％～15％，从而带动内房股未来12个月资产净值下降5％～10％，房地产公司股价调整的可能性仍较大。
关键字：行情
在过去的9周时间里，A股地产股经过6月的盘整格局，在7月快速反弹。期内，中证地产指数实现上涨7.31％。世茂股份、首开股份、云南城投、嘉凯城和荣盛发展排名涨幅前五位，而涨幅后五名的公司分别是泛海建设、金地集团、名流置业、外高桥和陆家嘴。本次反弹中，涨幅排名前五位的公司市值均处于100-200亿元的规模。中等规模的商业地产股和二线地产股明显受到了资金的青睐。世茂股份以29.32％的涨幅排名第一，商业地产受调控政策影响小且2010年业绩增长的确定性高，是推升股价的重要因素。跌幅榜中值得一提的是金地集团，管理团队的巨大变动直接影响了投资者对公司的信心，表现落后。
关键字：半年盘点
2010年上半年，中国房地产市场整体呈现出“行业趋热、市场趋缓”的发展态势。从行业发展的角度来看，自2009年跌至谷底之后，目前国房景气指数已经回到相对的高位，投资增速和新开工面积增速处于较高水平。与行业发展的高歌猛进不同，2010年上半年全国楼市的整体成交状况并不乐观。虽然在成交量的绝对值方面有所突破，但同比增长的幅度却已明显放缓，后继乏力的态势已经表现得十分明显，此种局面的出现很大程度上是由于“4·15新政”所造成的。
目前楼市处在“量缩价平”阶段。民营公司风险承受力较弱率先降价，如恒大地产、佳兆业地产。国资背景企业项目利润率高且财务安全性高，缺乏降价动力多观望，如中海外发展、华润置地等。也有在调控中风生水起的公司，碧桂园上半年实现合同销售金额132亿元，同比增长50％。合景泰富是项目制胜典范，产品对销售的推动能力强，上半年已完成全年销售目标65％，过去三个月股价上涨近50％。
三、四季度是市场寻找平衡阶段，结果很可能是销售价格下调而销售额逐步回升。在未来，政策面松紧趋势与房价下跌的速度、时间以及幅度有关。若房价下跌速度快、时间短、幅度大，则政策面趋势容易从紧转为松，其中信贷政策阶段性放松的可能性较大。而保有环节房产税，是政府预期管理的一部分，除非房价快速反弹，否则短期内难以出台。
关键字：行情
期内香港恒生地产指数上涨11.7％，合景泰富、世茂房地产、富力地产、保利香港和雅居乐排名涨幅前五位，而涨幅后五名的公司分别是华润置地、恒盛地产、远洋地产、中海外发展和方兴地产。从涨幅榜可看出，民营内房公司有较大弹性，在本轮反弹中表现抢眼，而稳健的央企背景大型公司则较为平稳。公司层面，合景泰富凭借强劲销售，以及在销售增长率和全年销售目标完成比率两项指标上的优异表现受到投资者追捧，过去8周的整体涨幅达到惊人的45％。香港内房股在本轮反弹中的涨幅远超A股地产股，目前其估值上不具备明显优势，可能在随后时间再次面临调整。尽管有所反弹，但内房股的重估过程仍将继续，估值重心仍呈下探趋势，不同内房股公司股价将产生分化，而稳健的央企内房股公司则具有较高安全边际。
关键字：私募股权基金
近期包括中国海外发展、金地集团和上海复地在内多家内地房地产公司纷纷宣布，成立建立投资于房地产行业的私募股权基金。房地产公司试图以风险投资的方式投资于房地产开发中，并获取较高的风险收益，并将其作为公司新的赢利增长点。尽管金融创新步伐逐渐加快，但房地产融资渠道狭窄问题短时难以解决，私募股权基金可以作为解决这一难题的方案之一，市场空间值得看好。在我们看来，关键在于一套可复制的投资模式和有效的风险控制。尽管多家公司在这一领域已经积累了相当经验，但预计产业投资基金在短时间内难以对公司的业绩构成实质支撑。理想的情况是，2015年左右投资业务的利润比重达到15％～20％。
关键字：商业地产
调控的大环境下，商业地产意外进发出活力。无论是销售型SOHO模式、租售并举的宝龙模式，还是传统的持有型模式，
亦或是剑走偏锋的人和商业模式，均保持了旺盛的增长态势。SOHO中国上半年的销售额猛增至119亿元，其股价也逆势上涨，逼近前期高点5.4港元。富力地产在2010年的销售乏善可陈，但其在珠江新城的商铺旺销成为广州销售额增长的关键。福建的三家地产商——宝龙地产、明发集团和禹洲地产则都把商业地产作为未来业绩增长的重要动力。依靠防空洞开发地下商城的人和商业，则将其模式成功复制到更多城市。在国内消费快速增长的背景下，中国商业地产已然步入发展的春天。
世茂股份
期内世茂股份是A股涨幅最佳的地产公司，上涨约30％。通过整合资产，世茂股份目前已成为世茂旗下专营商业房地产的平台。目前世茂股份是A股中土地储备面积最多的商业地产公司，公司在19个城市的核心地段拥有的优质商业地产项目储备超过800万平方米，地价成本不足1600元。租、售、自营相结合的经营模式和“兼顾短期与中长期业绩体现”的发展模式助推公司进入高速增长期。公司60-70％的项目用于出售，保证资金充裕和收入增长，30-40％的项目用于出租和经营，形成稳定的现金流，同时可以享受物业升值。可以预见的是，随着持有型商业地产的规模扩大和经营模式成熟，世茂股份将逐步回归成为依赖租金和经营收入为主的商业地产模式。
金地集团
金地集团在本统计期内表现不佳，仅录得1.05％的涨幅。究其原因，有两点。首先，上半年销售下滑明显。2010年上半年公司累计实现签约面积48.29万平方米，较去年同期下降42.8％；累计签约金额53.76亿元，同比下降37.3％。
第二个原因是公司管理层发生变动。赵汉忠等高管的离去，引发了投资者对公司发展前景的担忧。“金融+地产”是金地目前新的运营模式。金地的房地产金融将以项目股权合作开发形式为主，未来5年争取成立200亿元的房地产基金，房地产基金六成投向金地，公司的目标是到2015年房地产金融业务所创造的利润占比能超过20％。
我们看好金地的房地产金融业务的增长潜力，探索独特的营利模式和竞争优势则是公司的当务之急。
合景泰富
在本轮反弹中，合景泰富表现抢眼，在过去9周里录得45％的涨幅，在内房股中排名第一。2001年上半年合景泰富的销售强劲，其销售增长率和全年销售目标完成比率两项指标在内地房地产公司中名列前茅。2010年上半年合景泰富累计完成销售收入人民币65亿元，完成2010年销售目标(100亿元)的65％，并较2009年同期大幅增长。我们认为合景泰富是目前销售达标确定性最高的内地房产股，并对合景泰富完成全年销售目标表示乐观。
我们预计，下半年合景泰富将完成人民币45亿元的销售额，全年销售额有望达人民币110亿元。物业产品具有较强的竞争力是合景泰富的销售额稳定增长的制胜之道。合景泰富的产品主要定位于别墅、高级公寓和写字楼，准确的项目定位使其产品具有较强的市场竞争力。
综上，产品对销售的推动能力强，2010年物业的在售规模大幅增长，项目施工进度符合预期是合景泰富的业绩高增长的保证。
保利香港
期内保利香港的涨幅居前，累计上涨34％。上半年保利香港的销售平稳，合约销售额达人民币47亿元，同比增加24％，实现全年百亿元销售目标的47％。随着在售规模增加，保利香港极有希望在2010年成为百亿俱乐部的新成员。
母公司保利集团持续的资产注入是保利香港销售额快速增长的关键，也是保利香港的核心竞争优势。通过资产注入，保利香港由一家小型地产商迅速成长为具有较大规模的地产企业，土地储备超过1700万平方米，销售额即将突破100亿元。
房地产企业公司 篇7
一、施工企业组建的房地产项目公司内部控制现状
1、房地产项目公司脱胎于施工企业, 长期以来, 施工企业内部控制制度存在着以罚代管, 管理粗放, 忽视制度和机制建设, 以内审代内控, 控制和监督不到位, 会计人员专业受限, 不分所有制性质, 施工企业不同层级均程度不等地存在内部人控制现象等。在建设部颁布建筑企业2008质量管理体系认证以来, 要求特级资质企业采用嵌入内控理念的ERP系统, 在单位进行推广, 组织员工参加培训, 在信息传递、共享、透明度及交流沟通的有效性方面得到提高, 在企业文化建设方面也发挥了积极的作用, 但企业内控制度的全面建立、健全、执行应用仍然处于起步探索阶段。
2、房地产项目是把各种系统、资源和人员有效地结合一起在预定的时间、预算和质量目标范围内为用户提供房屋等产品。房地产业务不同于工程建设业务, 在资金、人员素质和能力、管理方面有着比施工企业更高的要求。若不建立相关的内控制度和治理机制, 照搬原有方法和制度必然会给项目运营带来干扰, 导致开发进程的延缓, 影响企业的声誉和效益。实际情形是本来就处于起步阶段的内控制度观念意识在可预见未来就清盘走人的房地产项目公司前更显苍白, 不少房地产合作项目有善始而无善终。
二、施工企业组建的房地产项目公司存在的风险
1、房地产业是一个特殊的行业, 它具有投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差, 涉及的社会、经济和环境因素多等特点, 这些特点决定了房地产业是一种典型的风险投机行业。
2、多方合作组建的房地产项目既有来自房地产业本身固有的各类风险, 如政策风险, 包括国家宏观政策调控风险以及地方政府政策落实不到位的风险;财务风险, 主要是资金难以回笼, 资金链断裂的风险;营运风险, 主要来自为房企提供配套服务单位如绿化、规划、设计等工作不到位需要反复整改, 银行放款或按揭不能及时足额到位造成资金回笼慢引发风险;税务风险以及贯穿项目开发全程的行政责任和法律风险, 包括民事责任、刑事责任。
3、又有来自各施工企业合作方的合作风险主要是信任危机。分析其产生的原因:一是对房地产业务全方位认识的局限性, 包括对项目的生命周期, 即前期策划和立项, 项目实施的前期阶段, 项目施工、销售、使用阶段的流程不熟悉以及实现上述目标计划、方法的局限;二是一些企业对自身的非客观认定, 不能客观理性地评估自身的优势和劣势, 造成各方的困惑, 给心理蒙上阴影。
三、施工企业组建的房地产项目公司存在的冲突
1、房地产项目公司内在法律地位的冲突。具有独立法人地位的项目公司与投资设立的股东即各施工单位间存在密切的依附关系, 在实际运作中发生大量关联交易造成潜在风险和责任, 如果缺乏详细、硬性、统一的内控制度规定, 难以对责任主体进行明确界定。
2、参与合作单位不同文化理念的冲突。包括价值观、管理风格、工作方式等, 因此, 作为独立的房地产项目公司应有一套完整的与之相适应的内控制度, 打造合作各方能够接受的核心价值观。
3、参与合作各方多方面多层次利益冲突。基于控制股东对利益的渴望, 其势必利用手里的权力扫清一切利益实现的障碍, 其披露的信息往往是不真实不可靠的, 产生控制股东与其他股东之间严重的信息不对称;项目公司控制权通常被大股东掌握, 就不可避免产生负面影响而侵害其他股东的利益。基于我国目前的法律法规无法切实保护中小股东权益, 因此, 通过项目公司制度建立帮助“理性经济人”回归, 最大限度减少控制给其他股东和利益相关者造成的损害。
四、从内部控制理论的本质分析实施内控制度的必要性
在内部控制的历史演进过程中, 受托责任理论和博弈论、人性假设和需要理论始终影响着内部控制理论和实践的发展。由于委托人与受托人目标往往不一致, 在信息不对称的情况下, 容易产生“道德风险”和“逆向选择”, 以及与此相关的内部人控制现象, 博弈论为管理当局找到实施内部控制的均衡解;对人的管理是内部控制中最核心的内容, 一方面, 一种财和物的内部控制制度和程序, 无论它如何完善, 也是需要人去执行的, 另一方面, 控制的目的最终都必然表现在人的行为上。
因此, 一套健全完善的内部控制制度表现在:以保护投资者利益为核心处理股东和项目公司经营者的关系;平衡以股东为中心, 围绕项目公司产生的各利益相关者的关系。制订详细、周密的内部控制制度, 规范投资者、经营管理层及利益相关者的行为, 规范内部组织机构之间的相互独立和制衡关系, 形成有效的监督管理机制, 是顺利实现施工企业组建的房地产项目公司目标, 平衡各方利益, 获得“共赢”局面最终的根本保证。
五、在房地产项目公司中实施内部控制的探索
1、按照《企业内部控制配套指引》, 结合房地产项目属于资金密集型产业实际, 合理设计组织架构, 建立良性运行机制和执行力:明确职责权限, 重大问题包括重大决策、重大事项、重要人事任免、大额资金支付业务的集体决策和联签制度;科学设计内部职能机构, 明确各职能岗位职责, 确保决策、执行和监督相互分离, 形成制衡;打造精干、高效和富有活力的管理团队。
2、合理设计房地产项目业务层面内部控制主要环节的控制制度:房地产项目勘察、设计、监理、施工招投标控制, 房地产项目进度、质量、投资控制, 房地产项目配套建设、竣工验收、销售和物业交接以及房地产项目风险管理、合同管理。不同于施工企业, 房地产管理的特点不在于人多, 而在于各个环节的紧密结合。
3、建立及时、准确的信息披露制度。与预算管理相结合, 全面反映与经营管理相关的各种内外部信息, 特别是涉及股东利益的分红、担保、质押、关联交易等, 包括方案的提出、决策过程以及执行的结果都应及时告知中小股东, 接受监督, 增强关联交易透明度。
4、规范关联交易, 强化对关联交易的事前约束与监控。对重大关联交易要通过股东会, 特别是中小股东表决通过后方可实施, 严格规定和执行董事回避制度。
房地产企业公司 篇8
XY置业公司成立于2007年, 注册资本4000万元, 具有国家二级开发资质, 是一家新型的、专业从事房地产开发建设的企业。XY置业公司积极开拓市场, 立足常武, 辐射全省, 坚持走“创品牌、重人本”的发展之路, 在房地产行业中稳健经营, 逐步打造形成集房地产开发建设、物业管理、科技产品开发、建材生产为一体的集团公司。
依据XY置业公司2011—2013年相关报表及财务数据, 通过对有关明细科目会计处理后, 可以得到XY置业公司在此期间缴纳的各种税费以及各税种占应纳税额的比重 (表1、表2) 。
单位:元
从表1和表2可以看出, 第一, 营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等是主要税种, 而契税、城镇土地使用税、房产税以及印花税等因金额相对较小合并在其他栏中。第二, 营业税、土地增值税和企业所得税占应纳税额比重较大, 是XY置业公司的税费支出的主要税种。所以, 在既有法律法规框架下, 研究和实践纳税筹划业务活动就显得特别必要。
二、XY置业公司纳税筹划案例
(一) 筹资活动的纳税筹划
XY置业公司用于某项目建设需筹资2000万元, 公司现有三套方案可供选择:方案一, 通过权益性筹资, 拟增发E股普通股股票, 每股股价5元, 共计400万股;方案二, 通过权益性筹资和债券性筹资结合, 拟向银行借款500万元, 贷款利率为7%, 还款期限为一年, 剩余通过向社会发行普通股股票300万股, 每股计划发行价格为5元;方案三, 适当调整权益性筹资和债权性筹资结构, 拟向银行借款1200万元, 贷款利率为7%, 还款期限为一年, 剩余通过向社会发行160万股, 每股计划发行价格为5元。
三种方案的所得税税率为25%, 息税前利润均为300万元, 参见表3。
单位:元
表3数据显示, 随着债权性筹资比例的不断提高, 企业所得税纳税数额呈递减趋势, 每股收益额逐渐增加, 可见债权性筹资有着一定的节税效果;同时, 随着债权性筹资的增加, 权益资本收益率呈递增趋势, 说明适度的负债经营对企业是有益的。通过计算, 方案三为最佳方案。那么是不是在任何情况下均采用债券性筹资最为有利?此时需要考虑各种筹资方式的每股收益额及息税前利润平衡点。借鉴企业资本结构决策中的每股收益无差别点的理财方法, 利用筹资平衡点法, 选择置业公司最佳筹划方案。
由公式 (EBIT-I1) × (1-T) ÷N1= (EBIT-I2) × (1-T) ÷N2整理得EBIT= (N2×I1-N1×I2) ÷ (N2-N1) , 其中EBIT为权益性筹资与债权性筹资的息税前利润平衡点, I1为筹资方案二年利息, I2为筹资方案三年利息, N1为筹资方案二普通股股数, N2为筹资方案三普通股股数, T为所得税税率。因此, 方案二和方案三的权益性筹资与债权性筹资的息税前利润平衡点EBIT= (160×35-300×84) ÷ (160-300) =140万元, 即当EBIT=140万元时, 权益性筹资与债权性筹资的每股利润相等;当EBIT>140万元时, 使用债权性筹资比权益性筹资更加有利;当EBIT<140万元时, 则使用权益性筹资比债权性筹资更为有利。在本案例中, EBIT>140万元, 则应选择债权性筹资方式。由此可知, XY置业公司在选择筹资方案时要立足于企业价值最大化这一目标, 既要考虑税收成本, 同时应兼顾企业资本结构的优化, 努力实现股东财富最大化。
(二) 投资活动的纳税筹划
XY置业公司拟决定在市区开发一块土地, 有两种组织形式可供选择:方案一成立分支机构, 委派项目经理;方案二是成立新的建筑公司。仅从纳税筹划的角度分析, 方案一在项目建立初期更有利于节税, 因为不具有独立法人资格的分支机构, 不具备独立核算的条件, 在初期可以与总公司的利润相互抵减。但此方案企业需承受一定的经营风险。方案二成立独立的建筑公司, 因其具有独立的法人资格, 能够独立核算, 自主缴纳各项税费, 虽然子公司无法为母公司提供抵减利润, 但是子公司的财务风险和经营风险也不会转嫁给母公司, 而且成立独立的项目公司也能起到节税的效果。
假设XY置业公司成立独立的建筑公司, 所有的建筑安装合同通过建筑公司转包, 置业公司某项工程原来应该支付乙方建安成本A万元, 成立建筑公司后, 置业公司先与建筑公司签订B万元的建安合同, 建筑公司再与乙方签订A万元的建安合同。如此, 税负测算结果:
1.减少的土地增值税额= (A-B) × (1+30%) ×30% (假设土地增值税适用税率为30%)
2.增加的建筑公司营业税= (A-B) ×3.3% (建筑公司转包按差额缴纳营业税)
总体节税额= (A-B) × (1+30%) ×30%- (A-B) ×3.3%=0.357× (A-B)
简而言之, 成立子公司不仅综合考虑了企业的经营风险和财务风险, 同时也达到了节税的目的, 而节税效果的大小取决于转包差价。但在企业所得税方面, 并没有起到节税效果, 只是发生了利润转移。显而易见, 成立子公司的决策方案优于其他决策方案。
(三) 经营活动的纳税筹划
1.设备采购方式的纳税筹划
如前所述, XY置业公司在市区开发一块土地用于大型商业项目, 工程由建筑公司承建。工程总造价15000万元, 其中包含电梯款560万元, 供暖设施和中央空调款1300万元, 土建及内外装饰等工程款13140万元。如果建筑安装设备由XY置业公司负责采购, 签订相关设备供销合同1860万元, 那么只需与建筑公司签订含土建及内外装饰工程建筑施工合同13140万元。建筑公司应承担的税负如下:由于设备是房地产企业自行采购, 设备价款未包含在置业公司与建筑公司的合同中, 因此, 按合同13140万元应缴纳营业税金及附加为433.62万元 (13140×3.3%, 营业税率为3%, 城建税率为7%, 教育费附加为3%) , 如果设备全部由建筑公司负责采购, 那么建筑公司应缴纳营业税金及附加为495万元 (15000×3.3%) , 通过建筑安装设备设备由XY置业公司采购方式, 直接节税金额就达到了61.38万元, 且没有增加经营和财务上的风险。
2.销售方式的纳税筹划
XY置业公司在市区开发的一项大型商业项目, 开发的商品房准备一部分对外出售, 还有一部分商业用途的房屋欲出售F公司, 双方约定售价为12000万元, 该房屋成本约为8000万元, (假设该成本是土地增值税的可扣除项目, 也是企业所得税的可扣除项目, 企业所得税税率为25%) 。如果XY置业公司出资2000万元, 成立自己的建筑公司进行固定资产建设, 待房屋建成后再将公司股权转让给F公司。此时, 置业公司收回资金12000万元。扣除建筑成本8000万元, 取得股权转让款共计4000万元。税负测算结果:
1无需缴纳营业税、土地增值税。根据规定, 股权转让不征收营业税、土地增值税。
2缴纳印花税:12000×0.05%=6万元
3缴纳企业所得税: (4000-2000) ×25%=500万元
如果通过直接销售的方式, 税负测算结果:
1缴纳营业税:12000×5%=600万元
2缴纳城建税及教育费附加:600× (7%+3%+2%) =72万元
3缴纳土地增值税: (12000-8000-8000×20%-600-72) ×30%=518.4万元 (假设8000万元成本可以作为扣除项目扣除, 另外, 8000×20%作为房地产业加计扣除)
4缴纳印花税:12000×0.05%=6万元
5缴纳企业所得税: (12000-8000-600-72-518.4-6) ×25%=700.9万元
按向购买者转让股权方式的总体税负为506万元, 按向购买者直接销售方式的总体税负为1897.3万元, 纳税支出额直接减少了1391.3万元, 大大减轻XY置业公司的税收负担, 同时未给公司带来额外的经营风险。
3.变出租为承包经营
市区开发的一项大型商业项目还有一部分闲置商业用房, 预计房产原值为4000万元, 根据房产保有阶段的纳税筹划, XY置业公司拟将对外出租的5000平方米商业用房改为承包经营。如果XY置业公司以自己的名义领取营业执照和税务登记证, 将房屋承租人招聘为经营人, 则应缴纳房产税33.6万元 (4000× (1-30%) ×1.2%) 。如果XY置业公司拟将房屋出租, 租金为300万元, 则应缴纳房产税36万元 (300×12%) 、营业税及附加16.8万元 (300×5%× (1+7%+3%+2%) ) , 总体税负为52.8万元, 占租金收入17.6%。两者相比, 纳税筹划后的节税效果显著。
(四) 利润分配活动的纳税筹划
XY置业公司致力于公益性事业, 2008—2012年共对外捐助600万元。根据《企业所得税法》的规定, 企业通过公益性社会团体或县级以上人民政府及部门用于捐赠性支出在年度利润总额的12%以内可以按照实际支出予以扣除。企业将其拥有或控制的经济资源、自产产品对外捐赠, 按照税法规定要视同销售货物、转让财产或提供劳务, 需缴纳相应税费。XY置业公司在进行公益性捐赠时, 对捐赠途径和捐赠方式的选择上要进行纳税筹划, 即通过公益性社会团体或县级以上人民政府、采用现金方式进行捐赠是最为有利的, 这些捐赠行为, 虽然减少的企业利润总额低于实际的捐赠数额, 但它在一定程度上提高了公司的整体形象, 为增强公司的竞争力起到一定的促进作用。
总之, 在筹资活动中, 应选择合理的筹资方式和筹资结构进行纳税筹划;在投资活动中, 应对企业的组织形式和投资方式进行合理的纳税筹划策略选择;在生产经营活动中, 通过对设备投资方式、销售方式的选择制定纳税筹划策略;在利润分配活动中, 通过寻找税前准予扣除项目途径、选择利润分配方式等进行纳税筹划。
参考文献
[1]王晓慧.房地产企业纳税筹划问题研究[J].经济研究导刊, 2014 (9)
[2]胡秋红.房地产企业税收筹划问题研究[J].会计之友, 2014 (26) .
房地产企业公司 篇9
广西WH公司是一家成立多年的民营企业,从1992年进入房地产业,经过十多年的发展,形成了以房地产开发为主,业务涵盖宾馆、物业管理、商场租赁等领域的大型民营股份制企业集团。该公司现有员工1 500人,总资产达5亿元人民币,是广西知名的大型房地产开发企业。
进入广西房地产市场后,广西WH公司开发的房地产项目包括:WH空中花园、WH购物广场、WH宾馆。其是广西第一个与海外知名设计师合作的公司,设计并开发了南宁欧景庭园、南宁澳洲丽园、南宁阳光100城市广场、半山丽园及阳光100上东国际5个楼盘。在开发这些项目的过程中,广西WH公司积累了宝贵的经验。但是广西WH公司在发展初期,没有对自身产品形成特有系列品牌给予重视,而是采取开发一个楼盘,命名一个新名称的方式,造成了广西WH公司在广西南宁开发了多个成功楼盘,但是民众对广西WH公司的认知度不高。近年来,广西WH公司开始逐步采用“阳光100”品牌,但是同时还有其他品牌楼盘在建,譬如说半山丽园等,品牌使用混乱。由于品牌使用策略的不连贯性,造成了公司知名度和美誉度的欠缺,前期积累口碑效应没有得到更好利用。
2 品牌管理
对房地产企业而言,项目开发是有时限的,企业品牌却是永久的。重视品牌的培育对于一个企业的长远发展具有非常重要的意义。所以,广西WH公司不能把目光停留在项目管理阶段,而要从战略的角度出发,以产品来彰显及提高企业品牌形象。广西WH公司要塑造企业品牌,首先需要加强品牌意识,树立品牌观念,认识到品牌是一种无形资产。广西WH公司可以从下面几方面着手塑造品牌。
2.1 统一品牌
广西WH公司从事房地产事业十多年,在公司发展前期并没有认识到品牌对整个公司发展的重要性,以前开发的各大楼盘项目,都是根据楼盘设计特点随机命名,品牌过多、过杂,造成广西很多消费者只知道其楼盘名称,而不知道该公司的尴尬情况。近年来,广西WH公司逐步认识到这个问题,在品牌名称上面开始逐渐实施统一策略,可是目前其还有少部分在建楼盘,依然采取独立品牌。因此,对于后期楼盘项目开发,广西WH公司应该尽力避免出现多品牌,而应实施统一品牌策略。
2.2 塑造品牌个性
想成为领导品牌,就要突出自己品牌与众不同的个性。房地产企业要根据自己的资源和能力,根据市场情况及消费者显性需求、潜性需求,找准市场的切入点,进行一个准确而明确的品牌定位,在房地产领域成功塑造自身独有的品牌形象和品牌个性。随着消费者需求的不断提升,房地产商已从刚开始的卖房子,到卖生活环境,再到卖项目文化,发展到卖生活方式。根据新浪网在2009年对最新的一线城市(北京、上海、广州)购房者数据统计(见图1),20世纪80年代出生(简称“80后”)的这部分购房者占到了43%,接近所有购房者的一半,已经超过于20世纪70年代出生(简称“70后”)的购买人群[1]。由此可见,现在购房消费者的年龄开始趋向年轻化,众多“80后”已成为各房地产企业必须重视的消费群体。“80后”消费者较之“70后”的消费者,其品牌意识更强,并且具有鲜明的自我意识。要迎合他们的心理,就必须塑造自己品牌的独特个性。品牌个性是形成品牌差异的重要辨别点之一,房子的外形、小区的环境都可以模仿,但品牌个性与人的个性一样是无法复制的,企业应告诉消费者“我是谁”,“我代表着什么生活方式”,给他们一个明确的购买理由。
2.3 产品设计上的差异化和创新化
目前,众多房产地项目存在一个问题,即在小区内某些地方因为通信商技术的原因,手机通信受到影响。笔者曾在南宁不少较有名气的中、高档小区进行实验发现,进入电梯间及地下停车场时,手机信号偏弱甚至无信号,而这会给小区用户造成极大影响。所以,广西WH公司可在产品细部体现创新,如在厨房预埋电话插头、电梯间和地下停车场加装手机信号放大器等。这些细节创新能吸引客户的注意力,降低客户对产品价格的敏感度,从而使消费者不会转购其他公司的产品。
2.4 注重项目品质
一个品牌的价值体现与否,首先决定于它的品质。这里所说的项目品质除了最基本的房子质量外,还包括了各种细节。消费者不是专业的建筑师,在购买房子时,看不到房子用了多少条钢筋、用什么样的水泥。从客户角度看品质,客户只会从看得到的地方进行观察。所以,除了房子本身的建筑材料和施工质量要予以保证外,房地产开发商还要在客户看到的地方做到高品质,比如立面、楼间距、容积率、小区内园林景观设计、物业管理等。消费者感受到一个品牌项目的品质好或不好,依托于消费者能看到的东西。这里说的品质的是消费者需要的品质,然而什么样的品质才是消费者需要的?他们除了考虑个性需要外,更要考虑实用性。现在不少楼盘为了吸引购房者的眼球,加入了一些华而不实的设计,如大草坪、豪华水景布置,而消费者买了房子后却发现维持这些美景需要付出大笔的资金,最后草坪变成了黄土地,水景变成了死水,这样非常不利于房地产开发企业提高市场口碑和品牌价值的延续。对于房地产开发企业来说,既然要做有品质的东西,就得在细节上做到面面俱到,让品质体现在“看得见,摸得着,用得着”上。
3 结语
随着市场竞争日益激烈,房地产企业要重视并实行品牌管理,在消费者心目中塑造明确、独一无二的品牌形象,以提升企业核心竞争力,在激烈的市场竞争中突围。E
摘要：WH公司是一家成立多年的民营企业,于1992年进入房地产行业,经过十多年的发展,在广西成为大型房地产开发商之一。文章论述了WH公司通过实施品牌战略,对其房地产开发业务采取差异化策略,通过在产品设计、品牌管理等方面的建设,使企业产品形成与众不同的特点,从而使企业产品具有更强的竞争力。
关键词：房地产企业,品牌管理
参考文献
[1]赵延军,薛文.房地产策划与开发[M].北京:机械工艺出版社, 2006.
房地产企业公司 篇10
西方经济学家在实证和理论方面都对融资结构进行了研究。其中，最具代表性的是代理成本理论、权衡理论和优序融资理论。国内学者在进行该理论研究时的研究对象主要为上市公司。现有的研究分为两类：一类是上市公司融资结构与绩效的关系；另一类是融资结构影响因素。而房地产行业属于典型的不仅需要大量的融资量而且需要良好的融资结构的行业。我国现有的房地产企业数以万计，非上市房地产公司和上市房地产公司在股权融资和债务融资上的比例悬殊，尤其是对于上市的房地产公司而言。据国家统计局统计分析，2009年、2010年我国房地产行业投资额分别为43 065亿元、57 557亿元，同比增长19.9%和33.5%。其中投资的主要来源为借贷，而银行借款所占比例高达70%。
对于国有企业转型后的房地产企业，管理企业的股权融资不能根据企业现状和市场运行的原则进行，国家仍然作为企业的第一大股东不足以实现董事层按照纯粹的民营上市企业管理公司的融资经营，这使得债务融资的作用越来越突出。债务杠杆作用、激励约束作用、债权人介入作用和破产威胁作用决定了债务融资在房地产上市公司中的地位，同时也决定了债务融资对公司绩效的影响程度。目前学者的研究角度主要集中两个方面：一是资本结构对公司绩效的影响；二是股权结构对公司绩效的影响。而债权结构与公司绩效的关系研究相对较少。
二、文献回顾
Jensen与Meckling(1976）首先从代理成本的角度提出了债务融资与公司绩效之间的影响关系，认为适度债务融资可提高公司经理层对资产的支配权。一方面债务融资对经理层产生激励作用，另一方面降低了权益资本成本与相应的代理成本。债务成本的增加量小于权益成本的下降量，公司的代理成本将会下降，从而提高绩效。
SheridanT和RobertoW(1988）认为最佳资本结构对公司绩效是有影响的。他们将债务分为短、长期和可转换债务分别进行研究，但是没有从整体债务角度研究资本结构与公司绩效的关系。债务规模超过一定范围会对公司绩效产生负面影响，纵然债务融资能够激励经理层，但是杠杆作用仅仅对那些低业绩增长公司产生积极作用。
RobertaD(2001）研究债务融资对所有者权益的提高渠道后发现，经理层的认真努力可以帮助提高所有者权益，利用债务融资效应，债务融资会给经理层带来业绩下滑的还款压力。而此时经理层出于维持职位与收益的双重压力，只有通过更加努力工作来减小不能还款的可能性，从而使债务在分散所有者权力的同时激励经理层积极工作，提高所有者权益。
杨宝与徐公伟（2005）研究表明，往年的资产负债率与公司绩效呈正相关关系，当年的资产负债率与公司绩效呈负相关关系，呈倒“U”形，而最佳资产负债率为40%。
冉光圭选取沪深上市的400家样本公司进行实证分析得出，资产负债率、应付债权比例、长期负债比率和流动负债比率与公司绩效均为负相关关系，借款比率与公司绩效呈正相关关系。短期负债主要抑制显性代理成本的产生，而长期负债主要抑制隐性代理成本的产生；负债可以避免代理冲突，但不可避免地带来代理成本，债务的期限结构、类型对代理成本产生影响，其中债券融资具有信号传递功能，并能够降低总体代理成本。
刘锦、李金林等发现，短期债务与长期债务在破产威胁角度下对公司绩效的影响显著不同。
三、研究假设
（一）债务融资与公司绩效关系的四种观点
我国房地产上市公司主要通过股权融资和债务融资两种渠道进行融资，但是我国经由计划经济到市场经济转型、国有企业向民营企业转型两大重大变化，国有股过高的比例使得多数房地产上市公司的股权融资结构对公司绩效影响甚微。而房地产上市公司的债务融资结构对公司绩效产生什么样的影响呢？根据相关数据可知，我国现存房地产上市公司的资金来源主要是银行借款，即主要依靠债务资金，同时短期负债所占比重较大。西方的资本市场和法律体系相对成熟，学者在债务融资结构对公司绩效方面的研究相对完善，主要有以下四种观点：
1. 债务杠杆。
杠杆作用作为债务融资影响公司绩效的中间因素,来源于公司的财务角度，即在负债和权益比例一定的条件下由于息税前利润的变动引起每股收益成倍变化的现象。债务融资的财务杠杆正效应由债务利息的抵税引起。在息税前利息一定的条件下，债务融资越多，财务杠杆系数越大，每股收益波动也就越大。
2. 激励约束。
针对经理层的激励约束作用主要用于解决股东与经营者之间的代理问题。在股东所投资金不变的情况下，公司引入相当规模的负债，意味着股东持股比例下降，从而削弱了公司股东与经理层之间的矛盾。同时，一定规模的负债会迫使经理层面临债务偿还的压力，而不得不提高资金使用效率，从而有效控制经理层的投资行为。
3. 债权人介入。
公司股东与债权人之间的委托关系使得债权人将资金投入公司，而股东决定资金的运用。股东倾向于将资金投入高收益、高风险的项目中以实现利益最大化。如果项目成功，则股东可以获得大部分项目回报，债权人得到利息收入，这个过程使股东实现了财富从债权人向股东的转移；如果项目失败，则大部分成本由债权人承担。债权人为了避免这种损失，往往在委托合同中增加限制性条款，防止股东将资金投入到债权人不可承受的风险项目中。有时债权人可以直接参与公司治理，或者成为董事会的一员进而参与公司决策。一般情况下，财务危机与债务人不能按时还本付息时，债权人才会直接参与公司内部治理，约束公司决策，降低代理成本，提高公司绩效。
4. 破产威胁。
债务融资给公司带来财务杠杆作用的同时也会带来财务风险和破产威胁。为了能够顺利进行债务融资，公司会有效经营企业以使债权人相信公司具备良好的盈利能力和发展前景、能够按时支付利息、履行债务契约。为了保证自己的投资能够获得收益，债权人会持续监督公司的经营运作。一旦公司破产，债权人将按照债务契约从股东手中夺取公司的控制权和剩余索偿权，保证自己的投资成本不受大的损失。在破产威胁下，股东极有可能丧失控制权，经理层人员面临失去工作的威胁，债务引起的财务风险进一步加大公司破产的概率。从破产威胁的角度来看，债务被视为担保机制，它迫使经理层为了满足股东利益最大化的需求更加专心于工作，同时稳定自己的职位，更重要的是避免破产。
（二）基于债务融资与公司绩效关系的三个假设
以债务融资与公司绩效关系的研究为基础，提出以下三个假设：
假设1：我国房地产上市公司的债务融资率与公司绩效呈负相关关系。
债务融资带来的财务杠杆正效应以及对公司经理层的激励与约束使得资产负债率与公司绩效呈正相关关系；而债务融资形成的财务杠杆负效应及带来的破产威胁使得资产负债率与公司绩效呈负相关关系。那么，公司债务融资率与公司绩效的线性关系难以确定。然而我国房地产企业大多数存在由国有企业转型至民营企业这一特殊背景条件，且国有制下的问题在转型后仍然存在。比如，不重视维护国有股东权利、代理链条过长、内部人控制等阻碍股东利益最大化的实现；而定期还本付息制度存在着破产的可能性，这也使得债务融资规模越大，破产威胁越高。那么，我国房地产上市公司债务融资率与公司绩效之间绝大可能上呈负相关关系。
假设2：我国房地产上市公司的短期负债融资率与公司绩效呈正相关关系。
国家鼓励政策下达后，房地产企业多数采取多元化融资方式以规避商业银行的信贷风险，这使得银行信贷比重由1998年的23.87%下降到2013年的10%，但是短期借款仍是房地产上市公司的主要借款渠道。房地产企业借入短期借款要付出相应的财务成本即利息，与此同时银行以债权人的身份监控房地产企业的经营情况已决定是否发放下一期的贷款。在巨大的还款压力和外部监控下，房地产企业在进行决策时更加谨小慎微，反而可以提高公司绩效。
假设3：我国房地产上市公司的长期债务融资率与公司绩效呈负相关关系。
我国房地产企业的长期借款使用率相对较低，甚至有的公司没有长期债务融资而完全用短期借款代替长期借款。期限长这一优点对于投资建设期长的房地产企业而言非常合适，房地产企业在项目建设期初借入长期借款，项目结束时长期借款的期限还没有到，从而企业的还款压力较小。但是长期借款容易带来的破产威胁使放款的商业银行的投资风险较大，加之还款期限较长，使得经营者很有可能决策失误而导致公司绩效下降。
四、实证分析
（一）样本选择
近几年我国的房地产行业迅速发展扩张，大大小小的房地产企业迅速崛起，同时大规模的其他企业也开始跨行业进入房地产行业，总之房地产企业的数目剧增。一般而言在市场上活跃多年的房地产上市企业对于经济研究具有重要影响，因此在挑选研究样本上遵循以下几点原则：(1)市场机理与国家宏观政策对房地产行业影响较大，公司运作相对成熟的房地产上市公司能够极大地避免这些外在环境的影响。(2)选取样本的范围定为沪深交易所的A股。(3)财务状况异常或者至少连续两年亏损的房地产企业不包括在样本之中，即剔除ST股与PT股。(4)不考虑2014年的数据信息。2014年我国的经济形态为新常态，经济风向和政治诉求不同于以往。
综合这四点原则，本文选定2005～2013年连续经营的50家房地产上市公司作为样本企业（其名称及股票贷码见文末附表）。
（二）变量设计
为了判断我国房地产上市公司债务融资与公司绩效的关系以及上述三个研究假设，研究变量选取资产负债率、短期资产负债率、长期资产负债率、净资产收益率、公司规模和公司成长性。解释变量、被解释变量以及控制变量的设计详见表1。
（三）模型构建
根据资产负债率、短期债务融资率和长期债务融资率与净资产收益率的关系假设，构建多元线性回归模型。线性模型如下所示：
（四）回归分析
借助软件SPSS21.0对我国房地产上市公司债务融资与公司绩效的关系进行分析。
1. 描述性统计分析。
(1）资产负债率。将50个房地产上市公司样本数据信息输入数据处理软件中得到如下结果。首先，我国房地产行业资产负债率保持较高水平，2010年竟达到82.11%；其次，2009～2013年我国房地产上市公司年平均资产负债率分别为57.8%、61.2%、60.1%、60.5%和61.2%，负债水平总体呈上升趋势，我国房地产行业的高速发展吸引大量闲置资金涌入该行业是主要原因。表2给出了房地产上市公司总资产负债率的描述性分析结果。
(2）短期资产负债率。我国房地产上市公司的短期债务融资率平均在6.0%左右，并且各年的波动较小。而政策又是房地产行业的风向标，政府通过货币政策来控制信贷，避免房地产行业的过度投机和泡沫。房地产上市公司短期资产负债率的描述性统计结果详见表3。
(3）长期资产负债率。2009～2013年我国房地产企业长期债务融资率的均值分别为14.5%、16.7%、14.0%、15.3%和13.1%，银行长期借款在房地产企业借款中的比重较大，其中2009年长期借款融资率达到51.0%。相比较而言，2010～2013年的长期借款融资率逐渐降低；金融、证券市场发展越来越完善，使得房地产企业的融资渠道多元化，不仅如此，投资信托和投资基金等也逐渐开始进入房地产市场。表4显示房地产上市公司长期融资率的描述性统计结果。
(4）资产规模与销售收入增长率。在资产规模一定的情况下，2010年房地产企业的销售收入增长率大幅上升，这种反常归因于2010年国家出台的一系列房地产调控政策。资产规模及销售收入增长率的描述性统计结果详见表5和表6。
(5）净资产收益率。表7显示，我国房地产上市企业的平均净资产收益率为9.5%左右。五年来，我国房地产企业最高净资产收益率持续增长，2013年净资产收益率的最大值为36.34%。而2010年房地产上市企业销售收入增长率大幅上升的同时净资产收益率却没有实现跨越式的增长。
2. 回归分析。
(1）资产负债率的回归分析及检验。
其中，解释变量为资产负债率，被解释变量为净资产收益率，控制变量为资产规模及销售收入增长率。对公式1进行回归分析及检验得到表8。
注：预测变量：（常数项）、销售收入增长率、资产规模、资产负债率。
从表9可以看出，R为0.569,R2为0.323，修正后的R2为0.320,R2为决定系数，表示模型的拟合程度。一般情况下，R2越接近1则认为模型的拟合程度越好，解释程度约好，模型结果越精确。可以看出，该模型的拟合程度较低。
注：预测变量：（常数项）、销售收入增长率、资产规模、资产负债率；被解释变量：净资产收益率。
从回归方差分析表可以看出，Sig值为0.001，小于0.05，可见该回归分析下变量之间的影响关系较显著。
注：被解释变量：净资产收益率。
从表10可以看出，Sig为0.002，小于0.05，资产负债率对净资产收益率的影响较显著，即公司债务融资规模对公司业绩的影响显著，而资产负债率的系数为-0.143，可以得出，公司债务融资规模与公司业绩呈显著的线性负相关关系，结果与假设相吻合。
(2）短期资产负债率的回归分析及检验。
其中，解释变量为短期资产负债率，被解释变量为净资产收益率，控制变量为资产规模及销售收入增长率。对公式2进行回归分析及检验得：
注：预测变量：（常数项）、销售收入增长率、销售收入增长率、资产规模。
从表11可以看出，R为0.836,R2为0.739，修正后的R2为0.741。可以看出，该模型的拟合程度很理想，模型精确度较高。
注：预测变量：（常数项）、短期债务融资率、销售收入增长率、资产规模；被解释变量：净资产收益率。
从表12可以看出，Sig值为0.024，小于0.05，可见该回归分析下变量之间的影响关系还是较显著的。
注：被解释变量：净资产收益率。
由表13可知，Sig值在95%的置信度下为0.095，短期债务率对净资产收益率的线性影响关系较显著，即公司短期债务融资规模对公司业绩的影响显著，而短期债务融资率的系数为-0.091，可以得出，公司短期债务融资规模与公司业绩呈显著的线性负相关关系，与原假设相悖，则原假设不成立。
(3）长期债务融资率的回归分析及检验。
其中，长期债务融资率为自变量，净资产收益率为因变量，资产规模及销售收入增长率为控制变量。对公式3进行回归分析及检验得：
注：预测变量：（常数项）、短期债务融资率、销售收入增长率、资产规模。
从表14可以看出，R为0.671,R2为0.450，修正后的R2为0.400。可以看出，该模型的拟合程度较好，模型精确度高。
注：预测变量：（常数项）、长期债务融资率、销售收入增长率、资产规模；被解释变量：净资产收益率。
从表15可以看出，Sig值为0.044，小于0.05，该回归分析下变量之间的影响关系非常显著。
注：被解释变量：净资产收益率。
从表16可以看出，Sig值在95%的置信度下为0.230，说明长期债务融资率对净资产收益率的影响不显著，而长期债务融资率的系数为0.049，可得出，公司长期债务融资规模对公司业绩没有明显的线性关系，与原假设相悖。
五、结论及建议
1.结论。实证分析的结果验证或推翻了提出的假设，那么假设背后的原因究竟是什么？
第一，我国房地产上市公司总体负债水平较高。虽然近些年房地产上市公司的债务水平在下降，但是债务比例依然很高，并未从实质上降低总负债水平。企业的债务融资主要依赖银行，并且企业的债务融资结构不平衡与不合理、短期债务融资水平明显高于长期债务融资水平等现象逐渐出现。房地产上市公司的债务融资应该主要源于长期债务，但是目前绝大多数的房地产企业过于依赖短期借款，对此房地产上市公司应该积极转变融资方式或者扩展融资渠道，以实现提高长期债务的比例。此外，政府在鼓励房地产行业繁荣发展的同时应积极引导金融机构与房地产企业间的互利合作。
第二，我国房地产上市公司债务融资与公司绩效呈线性负相关关系。我国国有银行的所有权与经营权分离产生的代理问题并没有彻底解决，导致银行将信贷任务作为重点工作而忽略了银行作为房地产企业的债权人应该执行的监控与治理权。除此之外，房地产企业的债务融资规模越大，企业的财务风险越高，破产威胁就越高，最终导致房地产上市公司的价值降低。
第三，长期融资负债率与房地产上市公司的绩效线性相关性不显著。我国的房地产上市企业并没有发挥出长期债务的积极作用，房地产行业的负债结构不平衡，长期债务利用率低等非常不利于资金回收期较长的房地产行业，更别说发挥长期债务的积极作用了。一般而言，银行在发放长期债务时附有一定的优惠条件，这些优惠条件缓解了房地产企业的还款压力，同时房地产企业的破产威胁降低，由破产威胁形成的机制作用相应减弱，那么长期债务对公司绩效的正向影响作用降低更多。
2.建议。目前，从债务融资的规模与结构两方面来看，我国的房地产上市公司都没有最大限度地发挥出债务融资对公司绩效的正向效应。当然，这与企业外部环境有关。
(1）扩大股权融资规模。债务融资规模大与股权融资规模小同时存在是房地产上市公司资产负债率高的主要原因。扩大股权融资的规模不仅能够平衡房地产企业的资本结构，而且可以降低财务风险。上市的房地产企业可以通过股市快速集聚大量资金进行企业的投资，稳定甚至扩张企业的经营，这是债务融资达不到的。一方面，企业采取一切手段积极上市；另一方面，政府在保障市场稳定的基础上放低上市的要求，以引导企业采取扩张股权融资规模的措施。
(2）融资渠道多元化。股权融资与债务融资在房地产企业中的融资地位纵然不见风采，但是随着经济的发展和金融机构的完善，房地产信托、房地产抵押证券化等逐渐出现，这为房地产上市企业的融资提供了更多的选择以美国为首的发达国家，房地产信托基金以及衍生品早已成为企业融资的选择。我国也应该拓宽房地产企业的融资渠道，弱化房地产企业对商业银行的依赖，降低融资的综合成本以及风险。
(3）银行加强信贷的约束力。我国房地产上市公司过度依赖银行贷款，而国有商业银行的代理问题一直制约着其真正实现完全商业化，银行对房地产企业经营者的约束作用得不到充分发挥。高的资产负债率伴随着高的财务风险，银行作为房地产上市公司的债权人理应有效地发挥约束作用。首先，政府宏观调控房地产行业，侧重于房地产行业的信贷量尤为重要。其次，商业银行仍需改革。提高银行的外部监管能力、严格执行信贷发放政策以及发放信贷前的审查与评先评估都有助于商业银行避免不良信贷。
注：数据来源于深圳市国泰安技术有限公司提供的CSMAR数据库。
摘要：近些年,我国房地产企业的发展突飞猛进,同时集聚了大量资金与风险。资金角度的房地产企业绩效研究已经逐渐完善,而债务融资角度的房地产企业绩效研究刚刚起步。本文基于财务杠杆、激励约束、债权人介入治理以及破产威胁的理论知识,以50个房地产上市公司为样本进行了融资与绩效关系的实证研究。研究显示:资产负债率与公司绩效呈负相关关系;短期债务融资率与公司绩效呈负相关关系;长期债务融资率对公司绩效的影响显著性不明显。长期债务融资的积极作用不容忽视,房地产上市公司应调整融资结构,尤其是提高长期债务的融资比例。