房地产企业纳税评估

2022-08-09

第一篇：房地产企业纳税评估

对某房地产开发企业所得税纳税评估的案例分析

2009-8-8 9:00:00文章来源：网络【大中小】【打印】

------------------

一、企业基本情况

该公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。

该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。动工时间2005年7月，竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—2007年主营业务收入119400075.89元，主营业务成本88310726.33元，毛利率26.04%，利润总额69613710.88元，利润率19.3%。

二、收集信息

外通按照分工，首先加强与相关部门的沟通协作，从八个部门进一步采集涉税信息。

一是与发改部门协调，采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。

二是与规划部门协调，采集开发项目名称性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息。

三是与建设部门协调，采集发放的建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等。

四是与土地部门协调，采集土地使用权出让和转让信息，转(出)让方、转(出)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额等。

五是与房产管理部门协调，采集房地产开发企业名称、房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易信息，预售许可证发放的情况，以及涉及拆迁户数、面积、补偿款等开发成本情况。

六是与地税部门协调，采集开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

七是与银行和金融机构协调，采集开发企业收取的个人银行按揭贷款和公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

八是与媒体协调，采集开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

三、案头分析

内核岗位依据外通采集的涉税信息，结合相关财务、税收指标，结合指标预警值进行趋势、比率和比较、对比分析，认真细致地实施案头分析，初步确定企业在收入、成本、费用方面的相关税收疑点：

1、收入方面：

一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。

疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题?

二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。

疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题?

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。

疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题?

2、成本方面：

一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点(即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润)而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。

疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题?

二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。

疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题?

三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。

疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。

3、费用方面：

一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。

疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题?

二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。

疑点八：是否存在税法不允许列支的项目?

四、疑点约谈

针对案头分析阶段发现可能存在的三大类八个涉税疑点问题，制作约谈通知书，就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。企业通过自查，发现补报了如下问题：

1、工资超标准列支56029元。

2、福利费超标准列支2365.01元。

3、业务招待费超标准列支298990.07元。

五、实地核查

在与企业财务人员约谈的基础上，对企业自查补报的问题进行了实地评估，在实地核查过程中，还确认存在以下几个方面的问题：

调增事项：

1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本应调整增加应纳税所得额的差异数3740873.74元。

2、在营业外支出列支赞助费等支出125900元。

3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103885.92元。

4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323452.38元。

5、在管理费用中列支支付其他管理费29700元。

6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。

调减事项：

1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8649484.66元，2004-2007已配比7766377.77元，少列配比883106.89元。

2、在开发成本列支开办费586836元(已调出)。

3、在开发成本列支期间费用293261.93元(已调出)。

六、进行税收调整

依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，合计应调增应纳税所得额

3171982.85元，补税6067748.69元。

七、房地产企业偷逃所得税的成因分析

(一)房地产行业客观上为企业偷避所得税提供了便利。房产开发往往周期长，少则

三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，企业法人、财务人员变更频繁，容易造成对工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文以及各项资料保管不善，形成资料缺失，给税务机关审核检查带来困难。

(二)现行征管水平较低。房地产行业是一个业务涉及面广、专业知识强、财务处理复杂的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。目前，税务人员的业务素质相对不高且征管时间不长，同时，基层国税机关人员较为紧张，征管工作任务繁重，对企业信息掌握不及时，使房地产企业所得税的征管质量得不到充分的保证。

(三)部门之间不够协调。房地产企业所得税之所以难管，主要是税基构成要素多元化、复杂化所致。掌握房地产企业的收入、成本、费用单靠税务部门是不够的，在房地产企业监督管理的链条中，税务部门管理处于监管的最末端，而前期的立项、审批、征地、开工、预售等信息分别有建委、土地、规划、房管等多个部门掌握。而且，房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。但是，目前国税与地税、城建、房管、银行等部门的信息交流不畅，直接影响了国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。

(四)对房地产开发企业偷税行为打击力度不够。在涉税违法案件的查处过程中，往往受到各种因素的干扰，对涉嫌犯罪的房地产开发商很少有追究刑事责任的，多数是以补代罚、以罚代罪，造成偷税成本较低，从而给房地产开发商偷税带来侥幸心理。

(五)税收政策不够健全。目前对房地产企业管理主要是依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)文件，该文件存在一定的不完善之处。一是预计毛利率标准偏低，开发项目位于省会城市及郊区的不得低于20%;地级市城区及郊区的不得低于15%;其他地区的不得低于10%。目前，各地为了促进地方经济发展，一般都将预计毛利率规定在下限，计算的当期毛利额还要扣除相关的期间费用、营业税金及附加，其中：营业税5%、土地增值税1-3%、城建税教育费附加一般为0.45%，再扣除期间费用，对于其他地区10%的预计毛利率来说，预征所得税趋向为“0”。二是开发企业需出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。执行中，中介机构的税务鉴定报告不准确、不够严肃，没有统一标准的格式，缺乏有效的约束。三是房地产企业普遍存在工程款结算不及时的问题，滞后取得的以往的工程款凭证，是否准予扣除，在哪个税前扣除，没有明确规定。

八、加强房地产企业所得税征收管理的建议

1、强化对房地产行业税收的一体化管理。房地产企业横向上牵涉部门较多，需要

建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料，立足于对其开发项目的全程跟踪管理。

一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。

2、建立房地产税收管理台账，加强实地巡查监控。建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征。

通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。

3、加大对税收违法行为的打击力度。税源管理部门利用纳税评估等管理手段，加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，明显存在偷税情节的，依法严肃处理，问题特别严重的移送司法部门追究相关法律责任。

4、执行新的企业所得税法，进一步完善房地产管理的税收政策。提高预计税毛利率，增加税收成本，促使企业尽快结算工程成本款项、取得合法凭证，及时竣工决算，提高税收征管效率;按项目汇算清缴、多退少补。鉴于房地产企业每个项目都不可能在一个完成的实际，允许跨、按项目结束作汇算清缴，使计税成本一次性准确结转，汇缴结束后不再准予补充申报抵扣项目工程的计税成本;严肃税务鉴定报告制度，明确对不附送税务鉴定报告的房地产开发企业处罚依据，严肃查处虚假或错误鉴定报告造成的偷税行为;明确滞后取得的以往的工程款是否可以做税前扣除，如何进行税前扣除。

5、实施分类管理，有针对性地加强房地产税收业务培训。房地产行业是一个业务涉及面较广、综合性较强的行业，税务人员不仅要精通税收业务，还要掌握相关的法律知识和房地产开发业务知识。在重点调研解剖取得经验的基础上，成立专业化房地产行业纳税评估队伍，按照开发规模、经营周期、开发产品等要素对房地产行业进行科学分类，有针对性地对管理员进行房地产所得税业务培训，突出讲解案例，点评调研思路和方法，以点带面提高房地产税源管理水平。

第二篇：房地产纳税评估26项指标测试

一、地产评估特征：

1、由于地产项目企业多采取项目公司的特点，传统评估指标失效。(例如：销售收入变动率无意义)

2、地产税收政策繁杂，因此地产评估必须建立在对地产特性政策熟悉的基础上。

3、地产评估涉及项目很多，最好能标准化、模块化，形成规定动作和自选动作相结合的体系。

二、收入方面(四个收入类型)

(一)销售收入

1、未完工开发产品收入

2、未完工开发产品收入结转为实际销售收入

3、完工开发产品销售收入

(二)预租及租金收入(财税【2010】121号)

(三)视同销售收入

(四)股权转让及股息红利

三、成本费用方面(成本、费用、税金、损失)

1、地产企业七大计税成本扣除步骤

2、一些具体项目的扣除解读

四、土地使用税时间

1、土地使用税的开始缴纳时间：财税【2006】186号文件：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2、土地使用税停止缴纳的时间：财税【2008】152号文件：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

五、26项评估测试指标

1、企业综合税收贡献率测试(预警值：低于8%) 企业综合税收贡献率=(营业税+城建税+教育费附加+土增税+企业所得税) ÷本期收入×100%

2、售房收入营业税测试

A、测算缴纳营业税=已售面积(来源于房管局网站×均价×5% B、理论缴纳数据=(预收账款期末数-预收账款期初数+本期营业收入) ×5% C、实际缴纳营业税

第一，若B

第二，若C

以上为两个层次，第一个层次是隐瞒收入，第二个层次是虽然在会计账簿上没有隐瞒，但是没有申报。本测试同样适用于企业所得税的收入。

3、其他应付款变动率测试(预警值：超过20%或者绝对值较大)

其他应付款变动率=(其他应付款期末余额-其他应付款期初余额)÷其他应付款期初余额×100% 第一，售房收入在“其他应付款”挂账，不计收入，是地产企业最经常的违法问题;

第二，其他应付款—定金(国税函发【1995】156号文件); 第三，其他应付款—代收款项;

A、营业税(实施细则第13条、国税函【2004】69号) B、企业所得税(31号文件第5条)

C、土地增值税(国税发【2009】91号文件第28条) 第四，其他应付款——大额借款，尤其是向老板借款，往往可能是非法预售;

第五，其他应付款——借个人款项，也可能是接受虚开发票资金链条的需要。

第六，其他应付款——个人(真借钱)，如果有民间借贷，查看支付的利息是否有正规发票，如果没有正规发票，一是不允许在企业所得税前扣除，二是要代扣代缴个人所得税。(国税函【2009】777号)

4、销售佣金倒推收入测试

A、企业支付的销售佣金：来源于销售费用明细账 B、企业支付销售佣金比率：来源于《代销合同》 C、测算销售收入=销售佣金÷佣金比率

D、当年售房收入=(预收账款期末余额-预收账款期初余额+营业收入)

分析：如果D

5、视同销售收入测试

A、营业成本：来自企业所得税纳税申报表

B、存货变动=(期初存货﹢本期开发成本-期末存货) 分析：如果A=B，正常;

如果，A>B，则可能虚增成本，结转成本不准确; 如果A

第一，借：应付账款，贷：开发产品(工抵房)

第二，借：营业外支出，贷：开发产品(实施细则第5条) 第三，借：应付股利，贷：开发产品(国税函【1997】387号)

第四，借：长期股权投资，贷：开发产品

企业所得税(三个原则)、营业税(财税【2002】191号)、土地增值税(财税【1995】

48、财税【2006】21号)、契税(财税【2012】4号)、个人所得税(国税函【2005】

319、国税发【2008】115号、国税函【2011】89号)

思考：如果企业“工抵房”根本不记账呢?(比对销售部门销售明细表与财务部门销售明细表，并现场查看楼盘)

6、未完工年度所得税测试

适用类型：单地产项目处于未完工阶段

A、理论应纳企业所得税=(预收账款期末数-预收账款期初数)×(预计计税毛利率-5.6%-土地增值税预征率-理论收入费用率5%)×25% 例如：预收账款变化数为1亿元，预计计税毛利率为20%，土地增值税预征率为2%，则应纳企业所得税=1亿元×7.4%×25%=1850(万元)

B、假设实际缴纳企业所得税=500万元。

分析：A>B，且超过1350万元之多，企业可能存在少计未完工收入，或者多计费用，或者预提土地增值税，少缴企业所得税的情况，具体要进行结构性分析。

7、毛利率测试

适用类型：完工年度测算

A、毛利率=(营业收入-营业成本)÷营业收入×100%;(营业收入取自纳税申报表第1行，成本取自第2行)

B、理论毛利率预警值，一般在20%—40%之间，中位30%，不同楼盘不同地域可能会差别很大，例如商业项目与住宅项目差别很大，应选用适当的测算指标;

分析：如果A

8、完工年度企业所得税测试适用类型：单地产项目处于完工阶段

A、理论应纳企业所得税= [(预收账款期初数×(中位值30%-预计计税毛利率)+(营业收入-预收账款期初数)×(中位值30% -5.6% -土地增值税预征率-期间费用理论数值5%) ] × 25%; B、实际应纳企业所得税

分析：假设理论应纳企业所得税=2000万元，而实际应纳企业所得税=500万元，则说明企业很可能少计收入，多计成本，多计费用，应做结构性分析。

9、开发费用测试

管理费用率=当年管理费用÷(期末预收账款-期初预收账款﹢营业收入)×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析;

销售费用率=当年销售费用÷(期末预收账款-期初预收账款﹢营业收入)×100% 一般该指标如果超过4%，应该重点分析; 财务费用：地产企业财务费用，一般应为0，如果财务费用有数据，就要严格审查，看是否将开发贷款利息未计入开发间接费用，从而多列期间费用，少缴企业所得税。完工标准：

(一)竣工备案材料已报房地产管理部门备案;

(二)开发产品已经开始投入使用;

(三)初始产权证明。摘自国税发【2009】31号文件第3条。国税函【2009】342号文件;国税函【2010】201号文件。

10、开发成本测试

A、理论销售成本=﹛实际取得土地使用权所支付的费用+ [该开发产品类型建安成本平均单价×建筑面积×(1 ﹢前期工程费与土建成本比率﹢基础设施费与土建成本比率+公共配套设施费与土建成本比率+开发间接费用与土建成本比率)]﹜×销售率;

B、实际销售成本=企业所得税纳税申报表第2行; 分析：如果A

11、单位建安成本测试 A、建安成本平均单价

B、企业单位建安成本=开发成本之建安工程费÷建筑面积分析：该指标是成本中最重要的指标，如果企业B >A数额太大，则说明企业可能多列建安成本少缴税款。

12、开发成本项目比例测试 A、前期工程占建安成本比率(3%~9)

B、基础设施占建安成本比率(5%~12%)：基础设施占建安成本比率大大超过行业区间值，经约谈和实地核查，发现将公共配套设施费计入基础设施费，并且将支付的代收款项发票列入，导致多列成本偷税。

C、公共配套占建安成本比率(5%~10%)：如果公共配套设施费占建安成本比率高于区间值，有可能是“不配比结转成本”，即将已经完工但是应当由未完工成本对象应该分摊的公共配套设施费，全部列支。

D、开发间接费占建安成本比率(6%~10%)：开发间接费用占建安成本比例过低，有可能是将应当资本化的现场经理部人员费用列入期间费用，从而少缴企业所得税; 思考：企业愿意列入期间费用，还是开非间接费用?

13、建安基本指标比对

房地产建安成本构成(要建立各地自己的区间指标) A、桩基工程(如有)：70~100元/平方米;

B、钢筋：40~75KG/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合160~300元/平方米;

C、砼：0.3~0.5立方/平方米(多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米;

D、砌体工程：60~120元/平方米(多层含量较高、高层含量较低); E、抹灰工程：25~40元/平方米;

F、外墙工程(包括保温)：50~100元/平方米(以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米; G、室内水电安装工程(含消防)：60~120元/平方米(按小区档次，多层略低一些);

H、屋面工程：15~30元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

I、门窗工程(不含进户门)：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米; J、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米(与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高); K、地下室(如有)：增加造价40~100元/平方米(多层含量较高、高层含量较低);

L、电梯工程(如有)：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米;

M、人工费：130~200元/平方米;

N、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米;

O、模板、支撑、脚手架工程(成本)：70~150元/平方米; P、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等(约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米;

Q、临时设施(生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施(水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房)：30~50元/平方米;

R、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米;

S、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%)：以上各项之和*10%=90~180元/平方米;

T、设计费(含前期设计概念期间费用)：15~100元/平方米; U、监理费：3~30元/平方米;

V、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上;

14、拆迁补偿费真实性测试 A、净地出让与毛地出让? B、拆迁补偿费与拆迁办信息核对 C、一二级联动与拆迁补偿费核对

第一，土地增值税;(国税函【2010】220号) 第二，营业税;(国税函发【1995】549号) 第三，企业所得税;

15、发票流向查询

抽查企业取得的发票在税源综合系统中发票流向是否相符，此方法较为有效。

16、预提费用测试

A、公共配套设施允许预提，但是绿化工程不允许预提。 B、报批报建费用的预提是否有相关文件支撑，是否符合相关标准?

C、是否有预提的土地增值税在企业所得税前扣除? ①应交税费—应交土地增值税，是否有贷方余额? ②该贷方余额是否在企业所得税前纳税调增?

D、土地增值税清算时，不允许有任何预提费用在税前扣除。 E、出包合同的10%，是总合同，还是分合同

F、预提土地成本：①是否经主管税务机关同意?②预提土地成本是否合理?

17、可售面积测算

总建筑面积：来源于《建设工程规划许可证》。总可售面积：《预售许可证》面积，并进行修正。公共配套面积：对照《销售合同》;31号文件第17条、第18条、第33条政策，如果企业无法证明归全体业主所有，则属于产权未定，要加入可售面积计算单位工程成本。拆迁还建面积：重点检查，拆迁还建面积是否列入预售面积，如果未列入预售面积可能会导致单位成本变小。

按揭跨年度面积：考察当年只收到首付款的售房面积，计算可售面积时是否按照30%配比计入;(配比原则的体现)。单位工程成本=总开发成本÷总可售面积

A、拆迁补偿房屋面积一定要计入可售面积，不能既不计收入，也不计成本;

B、公共配套设施专题(31号文件第17条、18条) C、车位问题(31号文件第33条)

18、固定资产变动率测试

固定资产变动率=(期末固定资产—期初固定资产)÷期初固定资产×100%;

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、如果增加超过20%，则考察企业是否有开发产品转固，如果有，要在转固次月起开始缴纳房产税。(国税发【2003】89号文件)

B、如果减少20%，则考察企业是否将不动产固定资产对外销售、抵债等项目，此营业外收入是否纳税。

C、如果固定资产是因为报废损失从而减少，则考察是否根据总局2011年第25号公告履行专项申报程序。

19、应收账款变动率测试

应收账款变动率=(期末应收账款—期初应收账款)÷期初应收账款×100%;

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。

A、应收账款增加20%以上，为异常，地产企业一般不会出现有大量赊销。应重点考察应收账款户是否属于企业股东等关联关系，是否为低价销售。

B、应收账款减少20%。应重点考察是否有利用“应收账款”贷方发生额挂账收入的现象。 20、其他应收款变动率测试

其他应收款变动率=(期末其他应收款—期初其他应收款)÷期初其他应收款×100%;

一般该指标如果正负超过20%，应重点分析。 A、如果增长20%以上;

地产企业是现金饥渴企业，一般不应当出现大量的其他应收款，如果有大量其他应收款，应考察是否借给了股东或高管超过1年，如果是应扣缴个人所得税。(财税【2003】158号、财税【2008】83号)

B、如果减少20%以上，或者出现其他应收款负数余额;尤其要关注去年期末数和今年期初数据的核对，以及是否出现负数。

21、应付账款变动率测试

应付账款变动率=(期末应付账款—期初应付账款)÷期初应付账款×100%;

A、如果应付账款变动率低于5%，结合应付账款具体数据，看是否有连续三年未付款的应付账款，是否需要调增应纳税所得额?

B、如果应付账款变动率大于20%，则考察应付账款对应的成本是否有发票。一般来说未结算工程款对方又开具发票为异常情形，应进一步调查发票的真实性。

案例：某公司应付账款居然没有户头，企业自称自己也说不清楚欠谁钱了。到税务局检查其代开的发票，发现该发票票面开具时间为2009年10月，而这种票2010年6月才从上级领会，显然为虚开。

22、短期借款变动率测试

短期借款变动率=(期末短期借款—期初短期借款)÷期初短期借款×100%;

一般该指标如果超过20%，应重点分析。

A、考察短期借款所对应的合同，看是否为房款挂在了“短期借款”贷方科目。

B、考察短期借款所对应的合同，是否为员工委贷，如果是员工委贷，是否代扣代缴个人所得税?

23、职工工资总额变动率测试

职工工资总额变动率=(当年发生的职工工资-去年的职工工资)÷去年的职工工资×100% A、职工工资发生数据在纳税申报表附表3第22行; B、如果该数据超过10%，要考察企业是否有伪造工资表多列费用，或者将关联企业人员的工资(例如：总部人员)列入公司费用的现象。

案例：某集团公司将总部所有人员的工资均列入下属开发公司，造成开发公司少缴企业所得税。

24、注册资本变动率测试

注册资本变动率=(期末注册资本-期初注册资本)÷期初注册资本×100% 如果该指标大于0，则考察：

A、进一步考察是否为未分配利润转增资本，未代扣代缴个人所得税?

B、进一步考察盈余公积变动率是否小于0，是否为盈余公积转增资本，未代扣代缴个人所得税。

C、进一步考察资本公积变动率是否小于0，是否为资本公积转自资本，未代扣代缴个人所得税。

25、盈余公积变动率测试

盈余公积变动率=(期末盈余公积-期初盈余公积)÷期初盈余公积×100% 此数据如果小于0，要重点考察盈余公积转增资本是否代扣代缴个人所得税?

26、资本公积变动率测试

资本公积变动率=(期末资本公积-期初资本公积)÷期初资本公积×100% A、如果该指标小于0，则考察资本公积转增资本是否代扣代缴了个人所得税。

B、如果该指标大于10%，则考察是否有长期挂账未支付的应付款项记入资本公积等问题。

第三篇：当前应加大对房地产行业纳税评估完善税收征管

近年来，随着我国经济高速发展，房地产行业进入了前所未有的高速发展时期。在拉动经济，扩大就业，改善安居等方面做出了积极的贡献，不仅成为国民经济的支柱产业之一，也是税收收入的一项重要来源。

以某地县级市国税局辖区内的房地产开发企业从2000年的13户增长到2009年的43户，税收从2005年745万元增长到2008年的2300余万元，占地方税收的比重从10.3%提高到31%，且呈继续上升趋势。在房地产行业税收高速增长的同时，因房地产市场连续升温及房地产企业新的经营模式、多样化的销售方式给税收管理提出了新的课题，监管不力、管理滞后、欠税多等诸多难题考验着税收征管能力。为进一步规范房地产行业健康有效发展，维护市场经济秩序，严肃税收法律法规，遏制房地产行业税收管理缺失，结合工作实际，现就某地辖区内的重点房地产企业如何通过纳税评估进行管理定位，并对纳税评估中发现的问题及征收管理中存在难点进行分析。

一、房地产行业纳税评估及税收管理中存在的主要问题

(一)房地产行业征管难度较大。房地产企业具有开发、销售周期长，成本费用项目多，会计核算复杂，涉及税种多的特点，其收入和税前扣除项目的计算，受纳税人会计核算健全程度影响较大，税务机关管理难度较大。

(二)房地产行业纳税意识不强。目前，房地产行业进入门槛不高，许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立，其纳税意识淡薄，对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。一些房地产公司是地方政府通过招商引资方式开办的，这些企业往往曲解地方税收优惠政策，甚至认为自己是招商引资企业，理所当然在税收方面享有优惠。

(三)房地产行业流动性强。作为房地产行业的共同特点，许多房地产开发企业无固定办公地点，房屋开发到哪里，办公地点就设在哪里，给保持税收征管的连续性带来很大难度。

(四)税收管理外部环境有待改善。虽然《征管法》明确规定了有关部门协税护税的职能，但现实中由于部门利益驱动，造成部门配合不力，协税护税组织不够完善，不能实现有效资源共享和信息互换。此外，有些部门不能正确认识涵养税源和依法征税的关系，在支持税务部门依法开展工作方面力度不够，也一定程度上影响了房地产行业税收管理的实际效果。

(五)房地产行业财务核算不健全。一是财务制度混乱。账务不全，有的甚至无帐。二是收入不实。有的房地产企业采用预收款形式销售房屋，因未开具正式发票，预收款长期挂账不做收入。三是虚列成本。多数房地产开发项目由于工期长，与建安企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制和配比原则，仍按收付实现制核算成本，对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入与成本不配备，无法核算其真实成本和无法真实反映企业

盈亏情况。部分企业按预计数字入账，造成成本虚增。大量不合法凭证入账或根本没有取得合法凭证做账的现象比比皆是。

(六)房地产企业普遍存在着逃税和少缴税款的现象。从对房地产行业纳税评估情况来看，纳税人不列、少列收入、多列成本、挤占当期税款的现象比较普遍，其方面形式包括：一是不列收入。部分企业以不了解相关规定为由，对取得的预售收入未纳入当期应税所得申报纳税;二是少列收入。部分企业对样品房、转作经营资产用房及抵偿材料款、工程款等应视同销售的收入未纳入当期应税所得申报纳税;三是多列支出。如一次性全额列支借款费用、预提维修基金、擅自扩大广告费和业务宣传费计提范围且存在一块成本多头列支等;四是混淆预售与销售的概念。少数企业工程尚未完工，即以已向用户开具正式发票为由，采用确认销售和配比成本的方法计算申报当期应税所得。由于工程尚未完工，其总成本无法确定，则采用预算成本配比，达到挤占当期应税所得的目的;五是少数开发企业纳税意识淡薄。房地产行业本身所具有的行业特点导致了开发企业偷税侥幸心理，偷逃税现象比较严重。

(七)当前纳税评估中存在的问题及缺陷。

一是对房地产行业纳税评估工作定位不够准确。就纳税人而言，纳税评估工作是通过资料分析、评估约谈等方式查找税收问题，近似间接的纳税检查。而对评估人员而言，评估工作的目标和方法也主要倾向于个案查出多少问题。导致目前纳税评估工作方式类似税务稽查，但手段和实际效果又不如税务稽查。同时，由于有效监控机制还未真正建立，纳税评估工作在设计上存在一些不足，对对报表、查查数据、与企业核实疑点问题等静态监督形式无法了解企业动态实际情况，无法掌握外部相关信息，形成评估盲点。

二是信息资料来源不够广泛。纳税评估工作离不开数据资料的搜索、采集、积累和掌握，纳税评估过程中要进行大量的指标测算、资料比对等定量、定性分析，没有数据资料，纳税评估就成为无源之水、无根之木。目前，纳税人报送的纳税申报数据和财务数据，不包括生产经营类信息、经营核算类信息及其他诸如登记注册类、价格类等相关信息。由于第三方信息的缺失，造成了纳税评估中许多主要指标如土地价格等重要信息无法掌握，导致不仅纳税评估效率低，且评估误差较大。

三是纳税评估指标体系存在一定局限性。现行的纳税评估指标体系是参照房地产行业内平均值确定的，实际上是企业真实纳税标准的一种假设。一般评估指标的测算结果都直接与行业正常值进行比较，即企业被测算指标只要处于正常值的合理变动幅度内，就被认为已经真实申报。实际上，评估对象的规模大小，企业产品多少等因素都对“行业峰值”产生较大影响。此外，单凭评估指标测算和评价很难正确判断申报的合法性和真实性，企业还经常受到所处环境、面临风险、资金流向等诸多因素的影响。纳税评估指标体系的局限性，制约着纳税评估工作的效果和开展方向。

四是纳税评估人员综合业务素质亟待提高。目前，从事评估的人员都是税管员，在负责征管的同时进行纳税评估，没有专门从事评估的人员。税管员素质参差不齐，部分评估人员

知识面窄，掌握评估方法不够，只停留在看看表、对对数、查查抵扣发票信息的较浅层次，不善于从各种涉税信息中寻找和挖掘深层次问题，使评估工作流于形式，评估效率不高。

(八)一线力量尚不能满足对房地产行业实行精细化管理的业务需求。一是一线人员对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律较为陌生;二是对所得税及房地产业相关税收政策的了解和掌握相对不足;三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练;四是一线征管力量的不足与繁重工作任务、不断提高的要求的矛盾持续加剧;五是一线人员缺乏掌握房地产行业会计规律的基本素质，不能满足税收工作对房地产行业管理的需要。

二、加强对房地产行业纳税评估及税收管理的对策

(一)做好基础工作，加强日常监管。开发初期，税务机关可要求房地产开发公司提供项目立项书、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、营业执照、税务登记等资料，为后期的监管打下基础。项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。建立日常监控管理台账，逐户分季度反映与有关部门的联系情况、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况。

(二)实行一体化管理，密切部门协调。严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)的规定。房地产税收采取“一窗式”征收和“联网控管、先税后证、项目跟踪、过错追究”的控管办法，实行一体化管理。国税机关应主动加强与工商、国土、规划、建设、房产、和地税等部门的联系，争取政府支持，力求通过信息交换和分析比对，最大限度的掌握有关涉税信息，通过信息交换，有助于一线人员进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行状态，增强该行业税收管理措施的实时性、针对性和有效性。

(三)建立健全科学的纳税评估体系。一是构建制度框架。根据《税收征管法》及实施细则、《纳税评估管理办法》等有关政策依据，研究制定《纳税评估实施方案》和《评估工作规程》等一系列管理办法，设置纳税评估总流程图和不同内容的文书表格，制定纳税评估与“征、管、查”业务部门的协调、衔接办法，使税收评估工作逐渐融入征管体系。为对评估全过程实施管理和监控，在纳税评估的不同环节设置《评估对象信息记录》、《零税额申报信息记录》、《纳税评估成果信息记录》、《重点监控信息记录》等四个信息簿。对每位评估人员工作完成的质量情况进行信息记录，为岗位目标考核提供依据。二是科学界定评估步骤。按照《纳税评估实施方案》及规程要求，制定具体的操作程序：一是资料受理传递岗将评估对象申报资料传到分析岗;二是通过综合征管系统数据和人工采集的其他企业信息进行逻辑分析核对，通过初审发现疑点;三是对评估疑问户下达《评估自查表》、《评估调查表》或《零申报说明书》，针对疑点内容开展自查;四是对自查后仍存在问题的企业下达《评估约谈通知书》，通知约谈;五是制作《约谈记录》;六是评估完毕下达《纳税评估结论》，存在问题的企业制作《申报错误报告表》，责令限期改正(调账、补税)，并制作《纳税评

估报告》;七是评估发现问题严重的，制作《评估移交表》，移交到稽查科等相关科室，并回收《纳税评估移交问题反馈单》存档备案;八是月底汇总评估结果写出《纳税评估小结》，指出存在问题，提出合理化有价值的建议及加强管理的办法。三是明确评估人员职责。为确保评估工作质量，从制度建设入手,制定行之有效的纳税评估定率考核制度，考核定率包括数据接收率、数据正确率、评估处理正确率、复审评估正确率、评估税款入库率等，通过这些指标将纳税评估具体细化、量化，对未按比例、按质量完成评估任务的操作人员，依岗位职责予以扣分，达到监督检查纳税评估工作的目的，增强评估人员的责任心。四是精选评估对象。坚持人机结合的办法，一是根据预警值运用纳税评估软件，自动筛选纳税评估对象;二是税收管理员根据日常巡查、涉税事项调查核查等日常管理工作中了解和掌握的纳税人实际生产经营情况，人工分析筛选纳税评估对象。五是探索可行的纳税评估分析方法。对纳税人申报纳税情况的审核分析是纳税评估工作的关键。在实际工作中，总结归纳了一套简便实用的纳税评估分析方法，简称“四比较法”。一是申报数据与财务报表之间的比较;二是申报数据之间横向与纵向比较;三是税种之间的关联性比较;四是申报纳税情况与实际经营情况的比较。

(四)从提高纳税评估人员自身素质出发，打造一支符合实际需要的纳税评估队伍。纳税评估要求税务评估人员不但要了解税收工作本身，而且要了解企业的生产经营全貌及纳税人的详细情况，掌握审核、评析、测算、取证、质询的全部技能。因此，在加强干部培训过程中，要有重点地开展税收、财会理论培训，鼓励干部参加专业学历考试和执法资格考试，并给予一定的物质奖励，调动干部自学的积极性。为加强纳税评估队伍还可聘请具有专业知识的中介机构和会计人员对房地产行业进行专业纳税评估。实践中，评估人员在确定评估对象后，要即使参与管理性检查，通过对比检查结果，检验评估确定的疑点是否全面、正确，为今后评估工作积累经验。在转向评估结束后，组织评估人员进行案例评析，逐项分析评估方法、过程和结果，总结出较好的评估方案并全局推广。

三、我们的具体做法

(一)及时制定了《纳税评估操作规程》，针对当前纳税评估工作中存在的热点难点问题，通过近年来纳税评估工作的实证分析，详细的补充和完善了纳税评估规程的内涵与外延、特征与分类、原则与职能，特别是针对行业纳税评估案源选择等做了进一步修改，使之适合地域特点和实际操作，并及时组建纳税评估机构，成立纳税评估领导小组，按所辖的企业分类分片全面开展纳税评估。

(二)从难点疑点抓起，抽丝剥蚕，抓出实效。该局管辖房地产企业43户，年缴纳税收2300余万元。但从房地产行业的实际开发情况和房地产行业税收实际征管情况来看，税款流失较为严重。为此该局组成房地产评估小组，对辖区内房地产企业进行了重点评估。通过资料调阅，发现许多房地产企业不是亏损就是微利，且申报的当期销售收入起伏较大，缴纳的营业税与预收账款金额不相符，费用列支不符合规定，企业所得税和土地增值税都未按规定预缴，印花税、土地使用税和房产税都出现少缴或不缴的现象。在与企业法人或财务人员针对上述情况约谈时，对存在问题含糊不清，避重就轻，也没有具体的举证说明。实地核查时，通过对比纳税申报和账面数、企业签订合同和实际完工数，发现(1)售房款以定金名义不做预收账款处理。(2)拆迁房屋建还的部分不做收入，只记成本。(3)销售合同已

签但印花税未申报缴纳。(4)以房地产行业的特殊性为理由，长期不结算，也不预缴企业所得税和土地增值税。(5)土地使用税和房产税以不清楚规定为由，少缴或不缴。

(三)通过此次初步评估部分房地产企业，共查出各项税款7563284.13元。其中应补缴的企业所得税3267129元，占2009年房地产行业缴纳所得税的45%;各种地方税

4296155.13元,由此证明房地产行业严重存在不按期纳税的问题。实践证明，开展纳税评估对提升税收征管质效有着巨大的推动作用。一是深度挖掘了税源。通过纳税评估，企业主动申报税款金额达636.24万元。二是提高了申报真实度。经评估的纳税人，实际税负都达到或超过了行业平均水平。三是提高了纳税遵从度。通过评估，纠正了因企业办税人员对政策和程序理解上的偏差而导致的错用税率，超范围超标准抵扣、漏记少报收入、未按规定开具发票等一般性问题，经督促，纳税人均自行作了补正申报、补缴税款、调整账目等处理。

四、思考和建议

(一)虽然房地产行业在拉动经济，扩大就业等方面作用巨大，但是房地产行业工期长、投资大、经营隐蔽性强，导致其在依法纳税方面存在较多问题。应加大对房地产行业的纳税评估。

(二)房地产行业环节多，所征税种也多，如营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，加之企业法人、财务人员对税收法律法规的了解和掌握有限，影响了税法的遵从度。应加强对企业财务人员的税法培训。

(三)房地产行业承建的工程大部分实行转包、分包，甚至存在挂靠等现象，导致选择征税主体具有一定难度。房地产企业采用“工程大包”的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款，不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。

(四)税务机关自身管理不到位：一是税法宣传不到位，教育培训跟不上，客观上造成企业对税法了解掌握不清。二是疏于管理，淡化责任，日常检查不够，特别是案头稽核不深不细，各表之间没有比对，各勾稽关系没有分析透彻。三是稽查力度不大，没有针对该行业的特殊性和隐蔽性开展有效稽查。

(五)工作建议：一是强化管理，加大征管力度，房地产行业的特殊性决定了必须强化行业税收管理，特别要实现日常监管和案头稽核有机结合，运用一系列的指标体系分析该行业的收入、费用、成本是否合理。二是加大宣传力度和培训力度，对新上岗财务人员或新办房地产企业加强税收法律法规培训，增强企业依法纳税意识。三是扩大委托代征范围，实行属地征收，如对合同的贴花委托工商部门，公证部门实行源头代征，对土地使用税委托土地管理部门实行代征。四是加大第三方信息的获取，实行资源共享，与建委、城建、工商、经贸委、司法、公安、地税等部门建立一系列的合作机制，定期不定期召开联系会议，收集信息，特别要与建委、城建等部门直接联系，取得第一手资料，从源头了解掌握房地产行业信息。五是加大税务稽查力度，严厉打击偷逃税违法行为。税务稽查部门要针对房地产开发企

业中容易偷逃税的环节，加大稽查力度，并公开曝光。六是进一步完善纳税评估机制，使之真正成为税收征管的补充，并正确界定纳税评估与税务稽查行为的差别，对其法律后果予以规定。山东省临清市国家税务局副局长

下一页>>

第四篇：企业所得税纳税评估

一、企业所得税纳税评估工作的主要程序

企业所得税纳税评估工作的基本程序包括：确定对象、实施分析、约谈辅导、调查核实、评估处理、反馈建议和维护更新税源管理数据等环节。简述如下：

(一)确定评估对象。包括连续3年以上亏损企业以及上级机关确定的重点税源企业。

(二)评估要求。对连续亏损的纳税人应加强对影响企业亏损或微利的成本、费用的税前扣除情况审查，重点审查成本、费用扣除凭证的真实性，成本费用分摊的合理性，分析连续微利或亏损的原因，并加强与同行业企业所得税税负比较，与增值税税负紧密联系。对达不到增值税税负预警值且连续亏损的企业，要实行定率或定额征收，不能在所得税和增值税都钻空子。对涉税事项、税收政策运用、资产计税成本是否正确，有无故意避税行为等方面进行评估核查。

(三)做出结论。对于一般性申报问题，通知纳税人及时纠正、补缴税款;对一般性违法，依据税收征管法有关条款按程序处理;对涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或其他需要立案查处的税收违法案件，移送税务稽查部门处理。

(四)总结上报。及时进行工作汇总统计、分析总结，为今后评估工作积累经验，打好基础。

二、当前企业所得税纳税评估中存在的主要问题

通过我局今年开展的企业所得税纳税评估工作来看，主要存在以下几方面的问题。

(一)对所得税纳税评估工作认识不足，重视不够。评估人员对所得税纳税评估的内涵、作用认识不足，且日常税收工作片面注重税务稽查和征收环节，个别分局对评估工作重视不够，导致评估工作流于形式，实际工作仅停留在表面或根本未开展，未取得应有成效，更谈不上发挥纳税评估应有的作用。

(二)人员素质与所得税纳税评估的技能需求不适应。企业所得税纳税评估工作，是一项政策要求高、技术要求精的管理工作，这就要求评估人员应具备较高的会计和税收业务知识。但是，目前我局评估人员的业务素质参差不齐，对税收政策、财务会计知识掌握不全面，对经济形势变化、税源变动情况、企业生产经营情况了解不够，不善于从掌握涉税信息中找出蛛丝马迹，挖掘深层次的问题，使评估工作流于形式，停留在看表、翻帐、核数的浅层次上，评估工作的监控作用没有得到充分发挥。

(三)所得税纳税评估的方法、手段不科学。只求评估户数，不求评估质量，轻率出具评估报告，以致评估工作流于形式。有的将评估简单化、程序化、任务化。评估前调查分析不细，评估中习惯就企业提供的数据开展纳税评估。未针对不同行业的评估对象，科学合理地采用各种评估方法、运用行之有效手段。有的约谈记录只记几行字，有的甚至直接问纳税人有没有偷税。还有一些税务分局没有充分利用税负预警值提供的重要线索开展纳税评估、解剖税负异常原因，而是一味地要求纳税人“自律”，使一部分存在偷逃骗税侥幸心理的纳税人蒙混过关。

(四)所得税纳税评估的信息渠道不畅。

全面掌握纳税人的涉税信息，是纳税评估工作开展的前提和基础，其完整性和准确性直接影响着评估工作的质量和效率。纳税人提供的信息数据质量不高，资料不全，相关信息不足。表现为财务不健全，数据不准确，使指标的可信度下降，以此为计算的评估指标，参考价值不高，使评估的质量难以提高。

(五)对大型企业的评估难以开展。

大型企业的组织结构和生产经营较为复杂，对其实施纳税评估需要制定专门的评估方案和应运用更为规范的技术手段。此次评估共安排了2户大型企业，主要是对2户企业归并、整合进行的前期评估核查。根据评估结果来看只是对企业是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务，各项申报资料是否完整、齐全。企业所得税申报表主表、附表及项目、数据填写是否完整、逻辑关系是否正确;适用税率及各项数据计算是否准确;申报数据与税务机关所掌握的相关数据是否相符等内容进行了浅层次的评估核查。对审核收入、成本、费用、利润及其他有关项目的调整是否符合税收法律、法规和规章的规定等更深一层的评估，仅凭我局现有的力量无法做到。

三、做好企业所得税纳税评估工作的几点思考

(一)要提高对业所得税实行纳税评估的认识，并从评估机构上予以加强。一是要正确理解企业所得税纳税评估的涵义。二是要充分认识纳税评估工作是加强企业所得税征管的一项重要举措，加大对企业所得税的纳税评估力度，是提高税收征管水平、促进依法治税的有效途径。三是市(县)局成立所得税专门管理机构，建立一支纳税评估专业队伍，让一批懂所得税政策及财务会计知识的人员，充实到企业所得税管理队伍中来，以此解决制约所得税管理工作的瓶颈问题。

(二)加强培训提高评估人员的综合素质。抓好培训，强化业务是开展所得税纳税评估的必要环节。要想在较短的时间内明显提高纳税评估质量，笔者认为提高税务人员综合素质是前提，一是大力开展干部教育培训，不断提高评估人员政治、业务素质，对评估工作涉及的税收业务、财务管理、计算机相关知识等内容进行系统学习培训，努力培养出一批能胜任评估工作的干部队伍。二是狠抓参评人员专项业务知识的评前培训，对各类企业可能实施的各种违法行为进行分析和探讨，辅导相关的会计和税收政策，才能使每位参评人员专项业务知识技能和水平得到及时的巩固和提升，才能使参评人员迅速进入角色，起到事半功倍的效果。三是要建立纳税评估典型案例评析制度。要定期召开纳税评估案例分析会，通过典型剖析、行业解剖，掌握企业(行业)财务管理、税收管理中的深层次问题，并对纳税评估中取得的阶段性成果及时进行汇总、分析、交流和推广，不断积累行业所得税税源控管的有效方法，以提高税收管理部门的日常税源监控水平，堵塞管理漏洞。

(三)综合运用科学、合理的评估方法。所得税纳税评估要综合运用各类对比分析方法，通过计算机或人工进行纳税评估。如：通过纳税申报表与其附表、附列资料、财务报表等报表的数据进行逻辑关系分析;与同行业的企业所得税纳税评估指标及其预警值进行横向比较分析;与本企业的企业所得纳税评估指标及其预警值进行纵向比较分析;与类似或相近行业进行配比分析;对企业生产经营情况进行数学模型分析;税收管理员根据掌握的实际情况进行经验分析;项目评估、整体评估或分行业评估等等。

(四)依靠科技手段广泛采集各方的信息。在现有征管资料的基础上，要重视企业的会计资料信息，进一步拓宽资料的来源渠道，加强与地税、工商、银行、政府等部门的横向联系，获取最新数据;充分考虑企业所处的环境、面临的风险和资金投向等信息资料;随时掌握企业的经营动态信息，了解结算资金变化情况，实现对企业经营行为的全方位监控，为评估工作提供有效的核查证据。

(五)严格执行企业所得税分类管理制度，加大核定征收力度。对微利企业和连续几年亏损，且增值税达不到预警值的企业实行定率或定额核定征收，包括增值税一般纳税人。我们确定一户一般纳税人从2009年开始定率或定额征收，要求企业健全帐簿，辅导企业的财务核算，逐步规范，最终达到查帐征收的目的。这无论从增强纳税人的税法意识还是增加税收收入、兼顾效率与公平原则诸方面看都有非常积极的意义。

(六)对玉门油田分公司、玉门石油管理局的所得税评估需要更高层级税务机关组织实施。在我局实施初评的基础上，应由更高层级的税务机关和我局一道，并结合增值税一并进行评估核查和清查。

70891222009-8-22 20:23:20 58.20.161.* 举报 1.纳税评估的意义

纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。其目的是为了进一步强化税源监控，降低税收风险，减少税款流失，不断提高税收征管的质量和效率。搞好纳税评估，是基层税务机关和管理干部的一项基本功。开展纳税评估工作，要充分运用各种信息资料，包括纳税人申报资料和相关信息数据，并辅之以必要的日常检查，了解情况，分析企业销售(营业)、库存、成本、实现利润、实现增加值等指标与其缴纳的增值税(营业税)、所得税的关系，综合分析行业总体税收状况和纳税人个体纳税情况，通过分析比较，摸清规律，发现问题。结合实际制定行业平均利润率、平均增值率和各税种相对于其税基的平均税负等评估指标，建立科学、实用的纳税评估模型，对纳税人纳税情况进行纵向和横向比较，分析测算纳税人实际纳税与应纳税额的差距，评估纳税申报的真实性，增强管理的针对性。

2.评估指标及其预警值

主要掌握纳税评估指标的含义、分类、分析指标及其预警值的设置方法。纳税评估指标是税务机关筛选评估对象、进行重点分析时所选用的主要指标，分为通用分析指标和特定分析指标两大类。

(1)纳税评估通用分析指标。有：主营业务收入变动率，单位产成品原材料耗用率，主营业务成本变动率，主营业务费用变动率，营业(管理、财务)费用变动率，成本费用率，成本费用利润率，税前列支费用评估分析指标，主营业务利润变动率，其他业务利润变动率，税前弥补亏损扣除限额，营业外收支增减额，净资产收益率，总资产周转率，存货周转率，应收(付)账款变动率，固定资产综合折旧率，资产负债率等。上述指标可分为收入类评估分析指标、成本类评估分析指标、费用类评估分析指标、利润类评估分析指标和资产类评估分析指标五大类。

(2)纳税评估分税种特定分析指标。由国税机关和地税机关根据各自征管范围设置。国税机关主要设置增值税、内资企业所得税和外资企业所得税特定分析指标。

增值税评估分析指标有：增值税税收负担率，工(商)业增加值分析指标，进项税金控制额，

投入产出评估分析指标等。

内资企业所得税评估分析指标有：所得税税收负担率，主营业务利润税收负担率，应纳税所得额变动率，所得税贡献率，所得税贡献变动率，所得税负担变动率等。

外资企业所得税评估分析指标有：所得税税收负担率，应纳税所得额变动率，资本金到位额，境外应补所得税发生额，生产性企业兼营生产性和非生产性经营收入划分额，借款利息，出口销售毛利率，资产(财产)转让利润率，关联出口销售比例，关联采购比率，无形资产关联交易额，融通资金关联交易额，关联劳务交易额，关联销售比率，关联采购变动率，关联销售变动率等。

(3)分析指标及其预警值的设置方法

各地税务机关还可按照因地制宜原则根据当地实际情况和征管工作的需要设置细化的纳税评估指标。纳税评估分析时，要综合运用各类指标，并参照评估指标预警值进行配比分析。评估指标预警值是税务机关根据宏观税收分析、行业税负监控、纳税人生产经营和财务会计核算情况以及内外部相关信息，运用数学方法测算出的算术、加权平均值及其合理变动范围。测算预警值，应综合考虑地区、规模、类型、生产经营季节、税种等因素，考虑同行业、同规模、同类型纳税人各类相关指标的若干年度的平均水平，以使预警值更加真实、准确和具有可比性。纳税评估指标预警值由各地税务机关根据实际情况自行确定。

2“一窗式”管理是税务机关以信息化为依托，通过优化整合现有征管信息资源，统一在办税大厅的申报征收窗口，受理增值税一般纳税人纳税申报(包括受理增值税专用发票抵扣联认证、纳税申报和 IC 卡报税)，进行票表税比对，比对结果处理等工作。

“一窗式”管理一律实行“一窗一人一机”模式。基本流程为：增值税专用发票(以下简称专用发票)抵扣联认证、纳税申报(以下简称申报)受理、 IC 卡报税、票表税比对及结果处理。

3纳税评估与税务稽查不是一回事，虽然都是对企业纳税申报情况进行检查，但还是有很大区别的。

第一，从纳税评估方面讲，国家税务总局《关于印发〈纳税评估管理办法(试行)〉的通知》(国税发〔2005〕43号)中《纳税评估管理办法(试行)》(以下简称《办法》)第二条规定，纳税评估是指税务机关运用数据信息对比分析的方法，对纳税人和扣缴义务人纳税申报(包括减免缓抵退税申请)情况的真实性和准确性作出定性和定量的判断，并采取进一步征管措施的管理行为。

《办法》规定，纳税评估工作主要由基层税务机关的税源管理部门及其税收管理员负责，重点税源和重大事项的纳税评估也可由上级税务机关负责。开展纳税评估工作原则上在纳税申报到期之后进行，评估的期限以纳税申报的税款所属当期为主，特殊情况可以延伸到往期或以往年度。

按照《办法》规定，纳税评估的对象为主管税务机关负责管理的所有纳税人及其应纳所有税种。综合审核对比分析中发现有问题或疑点的纳税人要作为重点评估分析对象;重点税源户、特殊行业的重点企业、税负异常变化、长时间零税负和负税负申报、纳税信用等级低下、日常管理和税务检查中发现较多问题的纳税人要被列为纳税评估的重点分析对象。纳税

评估工作根据国家税收法律、行政法规、部门规章和其他相关经济法规的规定，按照属地管理原则和管户责任开展。

在对评估结果的处理上，《办法》第十八条规定，对纳税评估中发现的计算和填写错误、政策和程序理解偏差等一般性问题，或存在的疑点问题经约谈、举证、调查核实等程序认定事实清楚，不具有偷税等违法嫌疑，无需立案查处的，可提请纳税人自行改正。需要纳税人自行补充的纳税资料，以及需要纳税人自行补正申报、补缴税款、调整账目的，税务机关应督促纳税人按照税法规定逐项落实。对纳税评估中发现的需要提请纳税人进行陈述说明、补充提供举证资料等问题，应由主管税务机关约谈纳税人。税务约谈要经所在税源管理部门批准并事先发出《税务约谈通知书》，提前通知纳税人。

但对发现纳税人有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税或其他需要立案查处的税收违法行为嫌疑的，要移交税务稽查部门处理。按照《办法》规定，对重点税源户，要保证每年至少重点评估分析一次。

第二，从税务稽查方面讲，按照国家税务总局《关于印发〈税务稽查工作规程〉的通知》(国税发〔1995〕226号)中的《税务稽查工作规程》解释，税务稽查是税务机关依法对纳税人、扣缴义务人履行纳税义务、扣缴义务情况所进行的税务检查和处理工作的总称。税务稽查包括日常稽查、专项稽查、专案稽查等。税务稽查的基本任务是：依照国家税收法律、法规，查处税收违法行为，保障税收收入，维护税收秩序，促进依法纳税，保证税法的实施。

《规程》规定，税务稽查对象中经初步判明具有以下情形之一的，均应当立案查处：偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税以及为纳税人、扣缴义务人非法提供银行账户、发票、证明或者其他方便，导致税收流失的;未具有前述所列行为，但查补税额在5000元~20000元以上的(具体标准由省、自治区、直辖市税务机关根据本地情况在幅度内确定);私自印制、伪造、倒卖、非法代开、虚开发票，非法携带、邮寄、运输或者存放空白发票，伪造、私自制作发票监制章、发票防伪专用品的;其他税务机关认为需要立案查处的。

第五篇：出口企业纳税评估方法

附件1

外贸企业退税评估指标

一、出口价格评估

(一)目的：本项评估旨在通过对外贸企业某一商品进货、出口价格与同期本地区同类商品的进货、出口价格的比较，以及对商品的换汇成本、进销价格差异异常情况的分析，对企业进货数量、出口价格的真实性进行评估。

(二)评估指标：1.出口单价差异率;2.进货单价差异率;3.进销差价差异率;4.进销单价差异变动系数;5.换汇成本差异率。

(三)数据来源：在进行上述评估之前，税务机关应按年度建立本地区外贸出口商品综合信息库，汇总本地区外贸企业当年出口商品的主要涉税指标，作为评估本地区单个企业、单个出口商品的基本参数.

(四)评估方法：

1.出口单价差异率

出口单价差异率=〔某一商品代码的出口单价-同期本地区(或本企业)该商品代码出口平均单价〕/同期本地区(或本企业)该商品代码出口平均单价×100%

该指标考察企业某商品的出口价格与本地区、本企业该商品平均出口价格的差异情况。如出口单价差异率超过预警指标值上限或下限，都属于异常情况，需具体分析是否存在企业并单出口或将赔款直接在出口中扣减、供货企业通过抬高或压低供货价格虚抵或偷税、申报数据录入错误等原因。

2.进货单价差异率

进货单价差异率=〔某一商品代码的进货单价-同期本地区(或本企业)该商品代码进货平均单价〕/同期本地区(或本企业)该商品代码进货平均单价×100%

如进货单价差异率超过预警指标值上限或下限，都属于异常情况，需具体分析是否存在供货企业通过虚增进项抬高供货价格或配单错误等原因。

3.进销价格差异率

进销价格差异率=(某一商品代码出口人民币单价-对应进货单价)/对应进货单价×100%

如进销价格差异率超过预警指标值上限或低于预警指标值下限，则要分析是否存在出口商品属于紧俏或滞销商品、配单错误等原因。

4.进销单价差异变动系数

进销单价差异变动系数=出口单价差异率/进货单价差异率—1

本项评估实质是对上述“出口单价差异率”、“进货单价差异率”两项指标的综合分析。

一般情况下，进销单价差异变动系数越接近于零，说明出口单价与进货单价的差异偏离越小，二者成同方向运动，疑点越小。

如果进销单价差异变动系数大于设定的预警指标值上限，则说明二者成同方向运动，只是前者比后者变动幅度大，此时要考虑供货企业有无通过虚增进项抬高供货价格，骗取抵扣的问题;如果进销单价差异变动系数小于设定的预警指标值下限，则说明二者成反方向运动，但不能确定前者是否比后者变动幅度大，此时可分析是否为紧俏或滞销商品、进项是否存在虚假等。

5.换汇成本差异率

换汇成本差异率=(某一商品代码进货换汇成本-对应商品代码本地区同期平均换汇成本)/对应商品代码本地区同期平均换汇成本×100%

如换汇成本差异率高于设定预警指标值上限，则可能企业经营亏损，可以分析企业有无虚报进项、有否配单错误问题等;如换汇成本差异率低于设定预警指标值下限，则可能存在

企业偷税行为，也可分析企业是否配单错误等。

二、出口增长评估

(一)目的：本项评估旨在通过对单个外贸企业某一商品不同年度或同一年度不同时期的增长异常情况的分析，对单个企业的某一出口商品的出口异常增长的情况进行评估。

(二)评估指标：出口增长率.

出口增长率=出口货物报关单信息中本期某一商品代码美元出口额/出口货物报关单信息中基期同一商品代码美元出口额×100%. 公式中的基期可以选择上年同期，也可选择本年上一时间段，时间段可以为一年、半年、季度、或月，但必须保证基期和本期同一口径。(下同)

(三)评估方法：

本项评估指标可以通过数据查询来组织、提取数据，由评估人员按照工作需要选择评估企业代码和本期。

如出口增长率超过预警指标值，则可能存在虚假出口、套汇、买单经营或发生借权、挂靠经营等问题。

三、货物国内流向评估

(一)目的：

本项评估旨在通过对同一笔出口业务所涉及的供货企业所在地和报关出口口岸所在地两者之间的地理位置关系进行合理性分析，对货物国内流向异常的出口业务进行真实性评估。

(二)评估方法：

本项评估通过对进货货源地和出口口岸所在地区域代码的比对来获取异常信息，并在此基础上对企业的进货出口情况进行综合调查、分析。如，某外贸企业在本地购进出口货物而本地有海关可以办理通关手续，但该外贸企业却从异地报关且该海关与其外商所在国别的运输路径属于绕道等。

存在货物流向异常情况的，则可能存在虚假报关、虚假进货、买单业务或其他“四自三不见”业务等问题。

四、报关口岸评估

(一)目的：

本项评估旨在通过对同一企业不同时期报关口岸异常变动情况的分析，对企业报关出口的真实性进行评估。

(二)评估指标：同口岸出口增长率

同口岸出口增长率=(单个企业出口货物报关单信息中单个口岸本期美元出口额—同一企业出口货物报关单信息中同一口岸基期美元出口额)/同一企业出口货物报关单信息中同一口岸基期美元出口额×100%

(三)评估方法：

本项评估指标可以通过数据查询来组织、提取数据，由评估人员按照工作需要选择评估企业代码和本期。

如出口增长率超过设定预警指标值，则可能存在虚假报关、“四自三不见”

业务或其他“买单”业务。

五、出口未申报退税评估

(一)目的：出口未申报退税评估是通过对外贸企业超过规定期限仍未申报退税的出口货物进行监控，作为调查核实及补征税款的依据。

(二)数据来源：由于出口货物报关单001信息是由企业提交的，不能完整反映企业出口情况，所以应使用出口货物报关单003信息或海关统计数据作为取数来源。

(三)评估方法：由系统或人工筛选出用户设定的全部或特定出口企业在特定时间段内出口的货物，至评估当日仍未申报退税且已超过退税申报期限的出口信息，作为调查核实及补征税款的依据。附件2 生产企业“免、抵、退”税评估指标

一、出口离岸价格评估

(一)目的：本项评估旨在通过对生产企业某一商品出口离岸价格与同期本地区同类商品的出口离岸价格的比较，以及对商品的换汇成本异常情况的分析，对企业出口离岸价格的真实性进行评估。

(二)评估指标：出口离岸单价差异率

(三)数据来源：在进行上述评估之前，税务机关应按年度建立本地区生产企业出口商品综合信息库，汇总本地区生产企业当年出口商品的主要涉税指标。

(四)评估方法：

出口离岸单价差异率=〔某一商品代码的出口离岸单价-同期本地区(或本企业)该商品代码出口离岸平均单价〕/同期本地区(或本企业)该商品代码出口离岸平均单价×100% 该指标考察企业某商品的出口离岸价格与本地区、本企业该商品平均出口离岸价格的差异情况。如出口离岸单价差异率超过预警指标值上限或下限，都属于异常情况，需具体分析是否存在生产企业通过抬高或压低出口货物价格骗取我国出口退(免)税或偷逃进口国关税、企业并单出口或将赔款直接在出口中扣减、申报数据录入错误等原因。

二、出口增长评估

(一)目的：通过此指标的评估，分析企业的出口增长是否异常，有否虚报出口的现象。

(二)评估指标：出口增长率;出口结构变动指标;出口贸易方式指标

(三)评估方法：

1.出口增长率指标

(1)数据来源：根据出口货物报关单信息，将当年和上年度(以前年度)所属月份、企业的出口金额(美元离岸价)提取出来并按月进行汇总。

(2)指标关系：根据所取得的数据得出当年和以前年度的各个月份的出口额合计数，

将当月出口额与上月出口额、与历史同期进行比较，分别计算出企业出口额的当月出口比上月、比上年同期的增长情况，以及当年累计比上年同期累计的增长情况。

(3)指标分析：根据月增长率和年度之间的同期增长率，分析企业的出口增长情况，对增长较高的企业，进行核查，确定企业的出口增长是否正常，是否有与其出口量相应的生产能力。

2.出口商品结构变动指标

(1)数据来源：根据出口货物报关单信息和出口商品代码，提取本期(当年)和以前年度(上年)不同商品代码的出口金额。

(2)指标关系：将本期(当年)和以前年度(上年)不同出口商品代码的出口金额进行金额汇总并计算出不同出口商品占总出口额的比重，以及本期不同商品代码的出口额与上年度(以前年度)同期进行比较。

(3)指标分析：通过企业出口不同商品的变动情况，可以分析企业生产和出口商品的结构变化情况，尤其对新出口的商品占总出口的比重，以及新出口商品与原出口商品的不同之处，分析企业生产工艺是否有变化，是否有外购商品出口。

3.出口商品贸易性质变动指标

(1)数据来源：在出口货物报关单信息，按照贸易性质提取本期(当年)和以前年度(上年)不同贸易性质的出口金额。

(2)指标关系：将本期(当年)和以前年度(上年)不同贸易性质的出口金额进行金额汇总并计算出不同贸易性质出口额占总出口额的比重，以及本期不同贸易性质的出口额与上年度(以前年度)同期进行比较。

(3)指标分析：通过企业不同贸易性质出口金额的变动情况，分析其原因，尤其是变动比较大的。

三、报关口岸评估

(一)目的：通过企业出口货物报关口岸所处的位置，分析其出口货物生产加工地点是否正常，报关出口是否正常，是否有非自产产品出口和虚假报关出口。

(二)评估指标：报关口岸指标

(三)评估指标来源：根据出口货物报关单信息和出口海关的关别码，提取本期(当年)和以前年度(上年)不同海关的出口金额。

(四)评估方法：将本期(当年)和以前年度(上年)不同海关出口金额进行金额汇总，计算出各海关出口额占总出口额的比重，并将本期各海关的出口额与上年度(以前年度)同期进行比较。分析企业通过不同海关出口金额的变动原因，尤其是舍近求远到离本地区(生产加工点)较远的海关报关出口的原因，分析其出口商品的生产加工情况和报关情况是否正常。

四、进料加工手册核销评估

(一)目的：该指标通过对进料加工手册核销情况的分析，找出可能存在的错误。

(二)评估指标：

手册分配率差异=本手册实际分配率-已核销手册平均实际分配率

(三)评估方法：

实际分配率小于0或者大于100%的原因：第一，进口料件申报不全;第二，申报补税边角余料过大;第三，结转至其他手册的金额过大;第

四、出口货物价格持续下跌;第五，其他。

手册分配率差异负偏差大的原因：第一，进口料件申报过小或不全;第二，补税边角余料过大;第三，结转至其他手册的料件金额过大;第四，出口货物价格上涨;第五，结转至其他手册的成品金额偏大;第

六、残次品金额偏大;第七，企业有意高估计划分配率;第八，

其他。

手册分配率差异正偏差大的原因：第

一、进口料件申报过大;第二，补税边角余料过小或者申报不全;第