房地产企业审查要点

第一篇：房地产企业审查要点

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告;公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书(股份制企业)，贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件;经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件;公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

(一)对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照;如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

(二)对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。 对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告;建设用地规划许可证;建筑工程规划许可证;土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件;施工许可证;自筹资金比例;合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。 实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

(一)对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。 其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行(银发[2003]121号)文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

(二)商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

(三)对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入;立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商(借款人)不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中;同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商(借款人)变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体;对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。 银行可以从以下几个方面进行防范：

(1)审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

(2)要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

(3)依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人(原项目开发商)转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

(1)要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。 (2)与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。 《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金;以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

(一)商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。 实践中，银行应特别关注以下情况：

(1)应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的;

(2)注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票;对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

(3)对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等;

(4)在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等;

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。 根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产(如店面)为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权(光地)抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡(镇)、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押(或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积)，其土地如何办理抵押登记的问题。 对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：(1)对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记;(2)对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的;其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。 但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

(二)注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施: (1)注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

(2)在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产(尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押)的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

(3)要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。 第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

(一)借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

(1)承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。 (2)承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。 (3)承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

(4)承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

(二)借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司(股东公司)以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许?根据中国人民银行(银发[2003]121)号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效?就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有： 其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

(三)房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议;

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业;

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式 实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。 第

三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

根据《土地管理法》第56条规定，土地使用权人以土地使用权与他人合作开发房地产的，如要改变土地用途的，首先要取得规划局的同意，再报原批准的人民政府批准，否者合作开发可能因非法改变土地用途而无效。

第二篇：工程勘察设计企业资质审查要点

一、注册资本

（一）注册资本应以企业现具有的《企业法人营业执照》中标明的注册资金数量认定；

（二）新成立企业注册资金以取得《企业法人营业执照》中标明的注册资金数量认定；

（三）建筑设计事务所要求按照合伙企业法成立合伙企业，合伙企业无注册资本，要求的资金数量按事务所书面合伙协议确定的资金数量认定。

二、人员考核

(一)考核内容：

1、除建筑工程、专项资质外的工程设计行业资质：

（1）考核主要技术负责人工作经历及个人完成业绩：

考核要点：以企业资质申请附件资料中提供的技术负责人简历及任命文件、完成业绩进行考核。具体考核标准见资质分级标准中关于单位技术负责人的要求。

（2）考核主导工艺人员资格及个人完成业绩：

考核要点：人员以企业资质申请表二表所列人员为准，考核资质申请附件中对应提供的职称证书、毕业证书、身份证及个人完成业绩。职称要求为非返聘高级工程师，业绩是主持过与所申请资质对应的2项相应规模的项目。具体标准见资质分级标准中关于主导工艺人员的要求。

（3）考核注册执业人员资格：

考核要点：人员以申请表三表所列人员为准，考核资质申请附件材料中对应提供的注册执业人员的注册证书复印件并加盖执业印章、身份证复印件。注册人员不考核个人业绩。

（4）考核土建公用专业人员资格及个人完成业绩：

考核要点：人员以企业资质申请表四表所列人员为准，考核资质申请附件中对应提供的职称证书、毕业证书、身份证及个人完成业绩。职称要求为非返聘高级工程师，业绩为主持或参加过与所申请资质对应的2项相应规模的项目。

（5）考核企业技术骨干人员总数：

考核要点：首先考核对应资质申请表五表所列人员的职称证、身份证、毕业证，然后核算经考核认定的申请表二表、三表、四表、五表人员非重复人员总数。 “技术骨干人员”包括：A、一级注册建筑师、一级注册工程师（结构）和在国家实行其他专业注册工程师制度后的注册工程师；B、注册造价师；C、取得高级职称的技术人员；D、从事工程设计实践10年以上并取得中级职称的技术人员。

2、建筑工程、专项设计资质：

（1）资质分级标准中有技术负责人（主持人）要求的，按标准要求的条件考核。有些标准没有要求，则不考核此项内容。

考核要点：企业资质申请附件资料中提供的技术负责人简历及任命文件、完成业绩。

（2）考核注册执业人员：

考核要点：人员以申请表中三表所列人员为准，考核资质申请附件材料中对应提供的注册执业人员的注册证书复印件并加盖执业印章、身份证复印件。

（3）考核技术骨干人员：

考核要点：考核资质申请表中申报技术骨干人员对应的附件中的职称证书、毕业证书、身份证及个人业绩。个人业绩要求参加过与所申请资质对应规模的项目。如标准中没有规定技术骨干完成个人业绩的数量的，则按照要求2项认定。

注意：在考核技术骨干时，应将符合专业要求的一级注册执业人员计算在内。二级注册执业人员除非标准另有规定，一般不一定是技术骨干。应考核其技术职称和工作实践，如符合要求，可以认定为技术骨干。如考核建筑专业技术骨干，应考核申请表中技术骨干人员，同时将一级注册建筑师计算在内，并将符合10年以上设计实践的工程师要求的二级注册建筑师计算在内。

3、工程勘察资质：在实施注册岩土工程师注册制度前，考核技术骨干。在实施注册岩土工程师注册制度后，考察注册岩土工程师及技术骨干。

(二)人员考核中应注意的问题

1、注册执业人员认定

（1）注册执业人员印章是否齐全，对照注册期证章是否有效，且执业印章前六位是否与该企业资质证书的前六位一致。如执业印章前六位与企业资质证书的前六位不一致，或已超过注册期，其执业资格应不予认可。

（2）企业首次申请资质，如提供由省、自治区、直辖市执业资格注册管理部门盖章的注册变更表，可以按照该企业注册执业人员先予以认定。 （3）已有资质企业申请资质，如提供建设部执业资格注册中心出具的正在办理转注册证明材料的，可以按照该企业注册执业人员先予以认定。并在审查意见中注明“正在办理xxx转注册手续”。

（4）建筑工程设计事务所申报材料中提供合伙人协议及原单位拟解聘协议的，注册执业人员资格可以先予认定。

2、对于新成立企业及企业因合并、分立申请资质的，注册执业人员及技术骨干人员按照其实际情况核定。对于其中合并申请资质的，原企业的注册执业人员可以作为合并后企业的注册执业人员认定。对于企业分立后，由分立企业申请资质的，应提供与原企业人员解除劳动合同的资料，及分立企业人员的劳动合同，注册执业人员及技术骨干人员可以认定。

其中合并指原2个及以上具有资质企业合并为一家企业申请资质核定或晋升资质等级、增项的情况。分立指原具有资质企业分为两家及以上企业，并以分立后的企业名义申请资质的情况。

3、关于申报人员专业与标准要求专业不一致的情况：

原则上技术骨干人员专业按照职称专业认定，并按下述原则处理：

（1）如申报人员所学专业与标准要求专业不一致，职称证书与标准要求专业一致的，可以按照其职称证书的专业认定。

（2）如申报人员所学专业与标准要求专业一致，职称证书与标准要求专业不一致的，应提供个人业绩的详细资料，包括完成的项目名称、规模、单位、从事的工作、证明人。经考核其个人业绩，个人业绩符合要求的可以认定符合条件，个人业绩不符的不予认定。

（3）如申报人员职称证书上未注明专业的，按照其所学专业认定其专业。

（4）如所学专业、职称证书专业均为申报专业的相近专业的，应提供个人业绩的详细资料，包括完成的项目名称、规模、单位、从事的工作、证明人。经考核其个人业绩，个人业绩符合要求的可以认定符合条件，个人业绩不符的不予认定。

（5）如所学专业、职称证书专业非申报专业的相近专业，但有所从事专业的脱产学习不低于一年，并取得相应结业证书的，应提供个人业绩的详细资料，包括完成的项目名称、规模、单位、从事的工作、证明人。经考核其个人业绩，个人业绩符合要求的可以认定符合条件，个人业绩不符的不予认定。

（6）如所学专业、职称证书专业非申报专业的相近专业，差异较大的，一般不予认定。

（7）除上述特殊情况，无法认定的，应报请评审委员会认定。

4、主导工艺人员数量及所对应的主要配备专业人员审查标准： 设计类型所对应的主导工艺人员按各行业专业配备表规定的专业种类和人员数量审核，其中，如申请的设计类型对应配备的专业只有1个专业时，该专业应至少配备2名主导工艺人员；如申请的设计类型对应配备的专业有2个专业时，该每个专业应至少配备1名主导工艺人员；如申请的设计类型对应配备的专业大于2个时，其中确定2个关键专业（应提前与行业沟通，并确定行业类型的关键专业）应至少各配备1名主导工艺人员，其余主要配备专业人员应每专业至少配备1名技术骨干。

5、市政行业及公路行业的交通工程设计类型执业人员数量按建设（2001）178号《工程勘察、工程设计资质分级标准补充规定》执行。

6、关于返聘人员问题

除建筑工程、专项资质外的工程设计行业资质，只有注册执业人员允许有返聘注册执业人员，具体要求见资质分级标准要求；建筑工程、专项设计资质、工程勘察资质允许有不超过技术骨干人员及注册执业人员总数三分之一的返聘技术骨干人员及注册执业人员。

属于国家有关规定范围内可以延期退休，并经有关劳动人事部门批准延期退休的情况，如享受国务院特殊津贴的专家按照国务院的有关文件规定可以延期退休，按照规定办理了延期退休手续的，可以按照国家有关规定确定其退休年龄。属于延期退休的技术人员申报资料中必须提供国家有关可以延期退休的文件规定和技术人员延期退休的证明材料，经核实无误后方可认定。

一般勘察、设计人员超过60周岁的均按照退休返聘人员对待。

三、企业业绩

（一）新成立、分立企业申请资质及企业申请资质增项： 对企业业绩不做要求。但个人业绩应按所申请资质个人业绩标准考核。

（二）资质升级企业

应具备标准规定数量的现有级别的企业业绩，不要求具有所申请级别企业业绩。但个人业绩应按所申请资质个人业绩标准考核。

（三）资质转正业绩

应具备标准要求数量的，与现申请转正资质级别、范围一致的企业业绩。

（四）企业应提供申报企业业绩的勘察设计合同主要内容的复印件，其中应包括扉页、项目名称、规模及设计范围的合同内容、双方法人签字页等。审查上述内容无误后，企业业绩方可认定。

四、其他要求

（一）其他办公场所、设备等要求，均应按照标准规定提供相应证明材料，并按下述原则办理：

办公场所要求的建筑面积为标准中规定的技术骨干人员总数乘以人均办公建筑面积，应提供证明办公场所面积的产权证或租赁证明等证明材料。

其中，岩土工程应具有钻机、原位测试仪、实验室的土工实验设备等主要设备，工程测量应具有经纬仪、水准仪、GPS卫星定位系统等主要设备；水文地质勘察应提供水井钻机、物探等主要设备，主要设备应提供购物发票。

（二）关于工程勘察资质标准中，技术人员级配合理的认定 综合甲级资质：除标准要求的人数以外每个专业中级不少于3人；专业甲级资质：除标准要求的人数以外每个专业中级不少于2人。

（三）新成立企业、晋升资质企业、资质增项企业申请的范围：

1、新成立企业申请资质最高不超过乙级（含乙级），如资质标准规定的资质不设级别，新成立企业可以申请该级别资质。

2、企业改制分立申请资质，可以根据实际情况核定其资质等级范围。但企业是否属于改制分立的情况，应经司里确认无误后方可认定。如在审查中发现企业属于改制分立申请资质的情况，但事先企业没有提出报告的，专家在审查中应及时向司里汇报，并详细记录有关情况，经司里研究确认后方可按照改制分立的政策处理。

3、企业合并申请资质，原合并企业具有的资质都可以作为其原有资质认定，并在该资质范围内确定晋升资质的范围。

4、对于原有丙级资质企业晋升乙级资质的，不受其已取得丙级资质的时间及范围限制，可以申请晋升或增加乙级资质。

5、工程设计企业申请资质增项（增加经营范围）最高增乙级，不能直接增项甲级。但如果资质只设一个级别的，可以申请该资质增项。如申请建筑智能化系统集成资质。

6、工程勘察乙级行业资质企业（具有全部工程勘察专业乙级资质）可以申请晋升工程勘察综合类甲级、工程勘察专业类甲级资质；工程勘察乙级行业部分资质企业，已具有的乙级资质可按照晋升资质的规定晋升甲级，其他专业应按照增项的要求最高增项乙级，不得直接增项甲级。

（四）高等院校教学系列职称技术人员认定 院校所属建设工程勘察、设计企业聘请在职教师从事勘察设计业务的，应当实行定期聘任制。教师定期聘用人数不得超过企业技术骨干人员总数的30%，聘期不少于二年，是指院校企业中教学人员为了进行实践，定期到设计院工作的人员作为技术骨干人员认定时的有关政策。

对于院校企业中申报的固定勘察、设计人员中，只具有教学系列职称（教授、副教授、讲师等），而不具有工程系列职称的人员，如专业及个人业绩能够符合标准要求，可以按照相应专业技术骨干人员认定，且不受此1/3政策的限制。

（五）外商投资建设工程设计企业审查按建设部、外经贸部114号令执行。注意：对合资企业应要求外籍人员不少于标准要求注册执业人员和技术骨干人员的1/8，外商独资企业应要求外籍人员不少于标准要求注册执业人员和技术骨干人员的1/4。

（六）申请晋升资质和资质转正的年检问题

按照《关于工程勘察、设计、施工、监理企业及招标代理机构资质申请及年检有关问题的通知》（建办市函[2005]456）的文件规定，自2005年开始，不再开展资质年检工作。审查中，对企业资质年检情况不做要求。

（七）劳动合同、社会保险及企业工程勘察、设计合同问题 企业的人员劳动合同、社会保险及企业工程勘察、设计合同由审核部门核定，经审核部门审查合格的材料，专家审查时不再考核这部分材料。

第三篇：企业流动资金授信及贷款审查要点

为指导和规范信贷业务审查，提高审查质量，有效防控信贷风险，根据《中国XX银行信贷管理基本制度》、《中国XX银行法人客户授信管理办法》和《中国XX银行流动资金贷款管理办法》等相关文件，特编定本审查要点。

一、前臵审查

(一)客户类别审查

区分客户为集团性客户还是单一客户。集团性客户原则上对集团进行统一授信，不单独对集团内单个企业授信。单一客户应进一步区分是小企业客户还是非小企业客户。

集团性客户识别执行《中国XX银行集团客户授信业务风险管理办法》的规定;小企业客户的识别执行《中国XX银行小企业信贷管理办法(试行)》的规定。

(二)业务审批流程及权限审查

确认客户管理行，目前我行客户包括总行管理客户、分行管理客户及支行管理客户三类。

按照本级行转授权文件，确定该客户申请的业务是否为本级行审批权限，属本级行权限的业务应进一步确定是否需要向上级行报备或备案，超本级行权限的业务应进一步确认有权审批行，并确定业务上报审批流程，具体业务审批流程执行《中国XX银行关于规范信贷决策行为的若干规定》。

(三)内部运作资料审查 企业基本情况调查表(用信时除涉及要素变更需重新提供外可不提供)、统一授信审议表(授信时需提供)、借款申请书(或流动资金借款申请表)和流动资金贷款调查表(这两项申请贷款时提供)、调查报告、主责任人员名单及材料清单填写是否齐全并合乎要求，应注意各资料在时间顺序上是否衔接一致。

(四) 存量客户附加审查情况

1、存量业务评价报告

要素是否齐全;存量业务中是否存在风险点。

2、检查底稿

是否有总分行历次检查和风险排查中的工作底稿及整改意见，如有，则应了解落实进度及具体情况。

3、存量批复

1 是否存在限制性条款未落实及贷后管理未到位情况。

4、会审情况

会审结果及信贷策略是否与本次业务操作一致。

二、客户主体审查

(一)主体资格的合法有效性审查

1、企业是否具有独立的法人资格，如属分支机构，应了解所属企业的详细情况及对分支机构的授权。

2、企业证照是否年检有效，各证照反映的企业要素是否一致。

3、注册资本是否与现行章程相符;实收资本与验资报告及财务报表入帐是否一致。

4、企业法人经营期限是否覆盖办理业务期限;经营范围是否与办理业务的用途一致。

5、章程及有关修正案是否齐全，是否有股东签章，对公司办理融资业务是否有限制。

6、验资报告中股东是否与现行公司章程一致;股东出资方式、出资额及占比;实物出资是否已办理权属变更。

7、涉及的资质证书及行业许可证书，应查看其是否在有效期内

8、审核工商局打印的户卡是否与上述情况一致，不一致的原因。

(二)与金融机构合作情况审查

1、基本户、一般户、专户及临时帐户开立情况，主要流水结算行。

2、综合查询中是否存在不良的信用记录及对外担保记录;了解企业整体融资(含直接融资)额度、用信品种、担保方式及对外担保情况。

3、重点审查企业与农行的合作情况：建立合作关系的时间，合作过程中信誉如何，在我行流水结算情况，当年信用等级是否已评定，是否满足本次授信中用信品种准入要求。

(三)客户的股东、法定代表人及实际控制人情况审查

1、特别要关注民营企业的法定代表人、主要个人股东及实际控制人的资质、任职经历、从业经验、社会信誉及地位;是否有兼职情况，兼职企业是否有不良记录，如有不良记录，不良形成原因及解决情况;个人股东之间的关系;人行查询情况中是否有不良，不良形成原因;个人财产调查是否详细，财产权属是否清晰，是否存在可供抵质押的财产及担保意向。

2、客户股东为法人客户的，应了解股东的背景，重点包括其所有制性质、实力和在行业中的地位。

(四)集团客户审查

关联或集团的认定理由;集团股权及关联架构;业务关系如何;资金往来情况如何;整体融资情况及对外担保情况;在我行融资额度、业务品种及担保方式。

(五)涉及具体流动资金贷款的审查

1、是否存在法定代表人授权情况，存在授权时应审查：是否有合法的委托书，委托权限及期限如何;受托人身份证明;签定时是否有调查人员在场并核对身份。

2、法律文本签定时是否有调查人员在场并核对身份;签章的名称(姓名)是否与有关资料一致。

3、根据企业章程分析企业有权决定贷款的内部机构是股东会、董事会或执行董事;股东(董事)是否在工商局备案的注册及登记资料显示的范围之内;股东(董事)会决议出席及签字人数是否达到公司章程或法律规定要求，签字与预留签字样本有无明显偏离;授权代理股东(董事)是否履行了法律法规或公司章程规定的授权程序;决议内容是否与企业申请贷款的内容有偏差。

(六)客户的准入标准

1、授信主体准入

(1)增量授信(含核定特别授信额度)、存量续授信客户应同时具备以下条件：

①持有有权部门颁发并年检有效的营业执照(或事业单位法人证书)、组织机构代码证、贷款卡(银行、信用社等金融机构客户可不提供贷款卡)。

②生产经营合规合法，财务制度健全(小企业可适当放宽)，符合国家产业、行业政策和XX银行的信贷政策。

③有稳定的经营收入和良好的信用记录，五级分类无不良，能按期偿还贷款本息。

④授信用途符合国家法律法规及有关政策规定。 ⑤客户信用等级原则上应在A级以上(含);对办理出口信用保险项下的融资和保理业务的贸易型客户，客户信用等级可放宽至B级;办理注资盘活业务或低风险业务，可不受客户信用等级和五级分类限制。

3 (2)余额授信客户原则上应具备(1)规定的条件，并已制定详细的压缩退出计划。

2、流动资金贷款客户主体准入

(1)借款人申请流动资金贷款应具备以下基本条件： ①已经XX银行核定统一授信额度;

②生产经营合法合规，符合营业执照范围，符合国家产业政策和XX银行的信贷政策;

③在XX银行开立基本账户或一般存款账户(低风险业务品种可只要求开立临时存款账户)，自愿接受XX银行信贷监督和结算监督;

④持有有效的营业执照或事业单位登记证、组织机构代码证，人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，特殊行业或按规定应取得环保许可的，还应持有有权部门的相应批准文件;

⑤实行公司制的客户、合资合作客户或承包经营客户申请信用必须符合公司章程或合作各方的协议约定;

⑥管理、财务制度健全，生产经营情况正常，财务状况良好，具备到期还款付息的能力;

⑦无不良信用记录，或虽然有过不良信用记录，但不良信用记录的产生并非由于主观恶意且申请本次用信前已全部偿还了不良信用，信用状况已恢复正常的;

⑧贷款用途符合国家法律、法规及有关政策规定;

⑨不符合信用贷款条件，要提供合法、足值、有效的担保; ⑩申请外汇流动资金贷款，须符合有关外汇管理政策; 办理属总行规定的低风险业务品种的流动资金贷款业务，应具备以下条件：借款人具备借款主体资格;生产经营合法合规，符合营业执照范围;无主观恶意造成的不良信用记录;贷款用途合法且符合国家产业政策;第二还款来源真实合法、风险可控。

(2)可循环流动资金贷款的申请人除需满足上述基本条件规定的条件外，还应满足下列条件：

①XX银行信用评级在AA+级以上(含);

②财务结构合理，现金流量充足(经营未满两年的申请人或虽经营已满两年但根据经营计划尚未达产的，预计现金流量充足)，发展前景良好，预计具备到期还本付息能力;

③与XX银行合作关系良好，无不良信用记录。

(3)中期流动资金贷款申请人除需满足上述基本条件规定的条

4 件外，还应满足下列条件：

①XX银行信用评级在AA+级以上(含);

②居行业排名前列，财务结构合理，现金流量充足(经营未满两年的申请人或虽经营已满两年但根据经营计划尚未达产的，预计现金流量充足)，发展前景良好，预计具备到期还本付息能力;

③与XX银行合作关系良好，无不良信用记录;

④若不符合信用贷款条件，申请人能够提供合法、足值、有效的抵(质)押担保或由信用等级在AA级以上(含)客户提供的保证担保。

3、小企业信贷业务客户主体的准入

(1)具备企业法人资格，生产经营符合国家政策，设备先进，产品或服务具有较强的市场竞争力和成长性;

(2)有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资符合国家有关规定;实行公司制的企业法人申请信用符合公司章程，或具有董事会授权或决议;

(3)持有人民银行核准发放并经过年检的贷款卡，以及技术监督部门颁发的组织机构代码;

(4)经过工商行政管理机关办理营业执照年检手续，从事特殊行业的须持有有权机关颁发的营业许可证;

(5)在XX银行开立账户，自愿接受XX银行信贷监督和结算监督;

(6)销售回笼好，现金流量充足，还款意愿强，能够按期偿还本息;

(7)主要管理人员具有1年以上从业经验;企业盈利，评定的信用等级在A+级(含)以上;

(8)信用记录良好，无不良贷款和欠息;企业主要投资人和管理人员遵纪守法、信誉良好;

(9)能够提供合法、足值、有效的担保，符合信用贷款条件的除外。

(10)只办理低风险信贷业务的小企业可不受第(7)款的限制。 (11)禁止对以下小企业办理信贷业务：

①法人代表以及主要投资人、管理人员有恶意逃废银行债务、信用卡恶意透支、以及涉黑、涉赌、涉毒等不良行为的;

②财务管理混乱、有严重偷漏税行为的;

5 ③生产技术落后、严重污染环境等不符合国家产业政策、环境保护政策的;

④大中型企业由于生产经营恶化、规模缩小而符合小企业标准的。

(12)以下客户不作为小企业准入： ①房地产企业; ②集团成员企业。

三、客户经营情况审查

(一)国家行业政策审查

企业所处行业的确定是否合理;是否为《产业结构调整目录》中限制或淘汰行业、工业设备及产品，外资企业投资行业是否为《外商投资产业指导目录》中限制或禁止的投资项目;国家当前对行业的基本政策。

(二)农行行业政策审查

是否为本年总分行明确的高风险行业;经营方面是否符合特定行业或相关业务品种的准入条件。

(三)经营条件审查

1、硬件情况

经营场所(位臵、面积、权属);人员配备情况及结构;涉及生产及加工的，应提供其机器装备情况及产能且是否有符合环保政策的证明材料;产品保管情况。

2、软件情况

企业在该行业的积累;经营及管理模式;技术装备情况，产品质量检测及保障。

(四)市场情况审查

企业上下游客户情况及稳定与否;产品采购情况及资金结算情况;产品的市场销售情况及回款情况;产品的平均利润情况。

(五)企业发展情况审查

企业发展潜力和软硬件改造提升情况;发展预测是否明显偏离企业的经营和市场情况。

(六)集团客户经营审查

除对集团内各企业进行上述第

(一)至第

(五)审查外，还应掌握集团经营模式、资金管理和财务核算情况、交易运做情况和集团内经营实体和非经营实体。

(七)小企业经营审查

除对企业进行上述第

(一)至第

(五)审查外，要特别对企业上年度及本年纳税申报表或有效汇总纳税申报资料和近二年及近期电费、水费缴纳清单或有效汇总缴纳凭证(新建企业可不提供)进行审查。

(八)授信期内办理流动资金贷款业务的审查

应重点关注与授信时相比，国家政策调整、市场环境变化、企业经营策略调整、关键管理及技术人员更迭、软硬件升级改造、上下游合作客户变更及授信时发展预测的实际落实程度等情况，把握相关变化对企业经营及还款风险程度的影响情况。

四、财务情况审查

(一)审计情况审查

是否为需要审计的财务报表，未经审计的是否有调查核实认定;审计的会计师事所是否为我行不予认可的事务所;审计是否有专门目的;审计报告的签章是否符合要求;审计范围是否包括资产负债表、损益表及现金流量表并附有报表附注;是否为标准无保留意见，有保留意见的，是否有调查说明。

(二)报表勾稽关系审查

各张报表内部各项目之间勾稽关系是否平衡;资产负债表、损益表及损益表表间勾稽关系是否平衡;本期与上期报表之间勾稽关系是否平衡。

(三)财务数据及比率准确性审查

核对财务数据调查报告中的财务数据与企业财务报表中的数据是否一致、财务报表数据是否与CMS录入一致、财务比率的计算是否准确(需要采用有效数值和平均数值进行测算的是否已进行了相应的测算)

(四)重点科目关注

对于报表中余额较大的科目应关注其形成原因、构成及帐龄;是否存在关联单位往来资金，存在往来资金的形成原因。

(五)财务数据有无异常变化

连续年度财务报表及近期财务报表中有无异常变动科目，财务比率有无异常变动，如有，是否有相应的调查说明及可明显推知的理由。

(六)财务状况评价

财务核算规范是否;连续年度的对比，反映企业自身发展变化情

7 况;同行业企业绩效评价标准值对比，反映企业在行业中盈利能力、资产质量状况、债务风险状况及经营增长状况的优劣;从保证授信安全性的角度，是否需要对企业某些财务科目或财务指标进行规范或限制及应采取的相应措施。

另外，授信期内办理流动资金贷款业务的，应着重审查财务指标变动状况，特别注重财务异动情况，深入了解并分析其变动的深层原因及合理性，判断对用信偿还能力的影响程度，充分揭示企业风险变化情况，并结合业务实际提出有针对性风险防范措施。

财务情况的分析应注意以下几个问题：

1、财务分析时应以剔除待处理损失、待摊费用、递延资产等无效资产后的有效资产作为审查、评价客户财务状况的数据。

2、对财务审查中发现的问题，应根据会计政策和制度，对相关数据作相应调整，并以调整后的数据作为财务分析的依据。如难以估计或作出相应调整，则应在财务分析中予以揭示，并分析判断该因素对财务评价的影响程度。

3、分析现金流量时应注意与资产负债表和损益表相结合。如经营活动中的现金净流量明显低于报告期内实现的净利润与计提的折旧、摊销、坏帐准备、减值准备之和，往往说明企业经营活动中的现金大量被应收帐款、存货所占用，经营质量较差;如造成当期经营活动中现金净流量偏低的主要原因是季节性大额原料采购所引起，则应区别对待。具体审查时应注意剔除季节性收购等偶然因素对现金流量的影响。

4、财务分析应结合行业、产业、企业特点及历史作具体分析。如新建企业由于处于投入期和业务拓展期，财务指标不尽理想;受季节性影响较大的XX、规模较小的房地产企业，财务状况波幅较大;产品处于导入期企业往往销售增长较快，成熟期企业主要财务指标较为稳定，衰退期企业，则出现销售收入下降、财务指标持续恶化等。

5、注意揭示并分析或有负债、对外借款、关联交易、涉诉案件等重大事项对客户生产经营和财务状况的影响。

6、对集团母公司的财务审查，一般应以集团公司本部财务报告为依据，合并财务报告为参考，汇总财务报告不能作为财务分析的依据;对集团合并财务报告的分析，应当注意合并财务报表的范围，审查是否存在应合并而未并，不应合并而合并以及应抵冲而未抵冲等情况，防止申请人通过报表合并虚增资产或少计负债、虚增收入或少计

8 成本。

7、对不具备独立法人资格的分公司申请信用的，应结合分公司财务报告以总公司财务报告审查为主。

五、授信及贷款额度核定

(一)授信额度理论值

以公式法测算的，采用的行业可接受值是否准确，授信理论值测算表中各项数值填写是否正确;采用担保法测算理论值的是否符合相应条件。在测算企业授信额度理论值时应注意以下几点：

1、确定客户对应行业可接受值时，要对照行业目录，尽量选择较细分的行业级别所对应的行业可接受值，无法找到对应目录的，可选择尽量接近的行业可接受值。

2、能够提供合并报表的集团性客户，应根据集团合并报表，结合所属行业和集团整体信用等级测算整体授信额度理论值;对于单一成员企业，根据各自财务报表，结合各自所属行业和信用等级测算授信额度理论值。

3、对于多元化经营的客户，客户在某一行业营业(销售)收入占营业(销售)总收入的比例60%(含)以上的，采用该行业的可接受值测算授信额度理论值;否则(或其他难以归并类别的客户)采用综合类行业的可接受值测算授信额度理论值。

4、测算公式中的De(客户报告期负债总额)不得剔除企业银行承兑汇票中保证金占用的相应额度;C(客户报告期在农行信用余额)中如包含企业在农行办理的低风险信用额度，则在得出的T(授信额度理论值)中应剔除相应部分额度才是企业非低风险业务的授信额度理论值。

(二)授信及贷款额度核定的理由

企业正常的流动资金需求及使用安排;企业资金周转情况;整体流动资金使用包括的企业自有资金及融资的相应比例;授信额度是否考虑了企业对整体授信的偿还能力。

授信期内办理流动资金贷款业务的，应着重审查其贸易背景的真实性。贸易背景真实性一般以交易合同为依据，但非唯一依据，审查人员还应结合企业的结算流水、交易特点及通常的交易规模分析判断贸易背景的合理性，要重点关注关联企业交易，应结合市场交易情况分析其对价的合理性及实际履行的可能性，必要时应要求调查部门补充调查过程及调查方法并结合分析。

六、担保情况审查

(一)存在受信企业的物的担保及第三人的担保组合情况

是否有其他担保人就XX银行实现担保权的先后顺序承诺放弃抗辩权的材料。

(二)保证担保(上市公司及关联企业担保应在对其他保证担保审查要点的基础上进行，不含自然人担保)

1、上市公司保证担保

是否符合《关于规范上市公司对外担保行为的通知》(证监发[2005]120号)的要求。

2、关联企业保证担保

保证担保授信额度比例是否超过规定。

3、其他保证担保(分支机构担保应有所属企业授权并了解其详细情况)

主体审查及财务审查参照受信主体审查进行，另外，应重点关注以下内容：

经营期限是否覆盖保证期限;是否存在互保及循环保证;信用等级是否评定且符合要求;信用担保机构作为保证人的，实缴的资本金是否符合要求以及担保额度是否符合要求;是否存在需要一级分行以上审批方可担保的情形;是否存在我行禁止接受保证的情况;是否属于中短期信贷业务且担保期限符合规定;可担保额度测算是否准确。

(三)抵押担保(应对抵押人主体资格及信用情况进行审查)

1、权属及权证

权属是否清晰;权属证书是否齐全;房产权属是否经过了房管局网站的查询并核定是否一致，是否存在查封情况。

2、抵押可行性及价值

是否属于我行不得接受的财产抵押八种类型;抵押人经营期限是否覆盖抵押期限;抵押物是否进行了评估并经有关调查人员确认抵押的价值，应当予以扣除的款项是否已经扣除;抵押比率是否符合规定;抵押物是否存在在先抵押情况;抵押登记是否需要有权机关批准;抵押权属证书记载是否有有效期限制。

3、抵押物变现能力

国家法律法规或有权机关对抵押物处臵是否有限制政策;抵押物使用情况，如存在出租，租赁人是否出具放弃抗辩权的书面材料;在建工程是否已有建设施工单位出具放弃抗辩抵押权的证明材料;是否能够办理以我行为第一受益人的财产保险。

(四)质押担保(应对质押人主体资格及信用情况进行审查)

1、质押权属

是否为出质人所有或出质人依法可设定质押。

2、质押可行性及价值

是否属于法律规定的可出质的动产或权利的范围;是否存在农行不接受的动产或权利质押的六种情形;质押物是否进行了评估认定并扣除了应扣除的款项;质押物价值波动是否较大，估值及保管的难易程度如何;金钱、商业汇票、保单、仓单、非上市公司股权、非上市且无银行担保的企业债权及以外币计价的质物是否能够落实农行制度的具体条件或要求;质押比率是否符合规定;是否存在已质押的债权;农行规定需要办理质押登记的是否能够落实有效的质押登记手续;第三方保管的质物是否已取得保管人的资质等级证书(或证明保管人保管能力的证明材料)、保管合同、记载保管事项的书面文件及财产保险单

3、质押物变现能力

质押变现的操作程序难易程度;质物属性及变现中的潜在受众如何;质押期间产生风险时的处臵措施如何;是否需要且能够办理相应的保险手续。

第四篇：房地产企业稽查要点

一、营业税

1、销售不动产、转让无形资产的营业额确认是否正确，收取的价外费用是否并入营业额申报纳税。

2、采用预收款方式销售不动产或转让土地使用权的，是否按预收款(包括预收定金)申报纳税，其纳税义务发生时间是否为收到预收款的当天。

3、银行按揭款收入有否申报纳税。

4、以房换地、以地换房或其他合作建房行为的是否按规定申报纳税。

5、拍卖、被拍卖不动产、土地使用权，是否申报纳税。

6、以房产作为利润分配给投资方是否申报纳税。

7、采用“还本”方式销售不动产时，是否是按减除“还本”支出后的收入申报纳税。

8、将不动产或无形资产抵债转让给其他单位，是否按销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否并入营业额中申报纳税。

10、单位将不动产无偿赠与他人是否视同销售不动产申报纳税，价格是否明显偏低，有无正当理由。

11、纳税人转让在建项目是否按销售不动产或转让土地使用权申报纳税。

12、是否与包销商签订包销合同，是否按规定申报纳税。有无将包销、代销商品房手续费支出直接从营业额中抵减的情况。

13、是否存在“代建房”行为，是否同时具备“代建房”的三个条件。

14、关联企业间销售不动产或转让无形资产价格是否合理。

15、有无将折扣额另开发票，而在营业额中扣除的问题。

16、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

17、以不动产或土地使用权投资入股取得固定收入，不参与被投资企业的利润分配，不承担风险的，是否按“租赁业”申报纳税。

18、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

19、涉及营业税的其他问题。

二、企业所得税

(一)收入检查要点：

1、房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等是否根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

(1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时，确认收入的实现。

(2)采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(3)采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

③采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

(5)将开发产品先出租再出售的，是否按以下原则确认收入的实现：

①将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

②将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

(6)以非货币性资产分成形式取得收入的，是否在分得开发产品时确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;

(2)将开发产品转作经营性资产;

(3)将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者;

(4)以开发产品抵偿债务;

(5)以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、因受让方违约而从受让方取得的赔偿金是否计收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入是否作其他业务收入。

7、有无将折扣额另开发票，而在收入中扣除的问题。有无将收入长期挂往来账不入账现象。

8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入是否按规定的利润率计算出预计营业利润额，并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。

9、是否按税务机关确定的征收方式(预)缴纳企业所得税。

10、涉及企业所得税收入确认的其他问题。

(二)税前扣除项目检查要点：

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，是否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无其他未结转收入项目的成本、费用;有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转销售收入的预收款所涉及到的营业税等一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐准备金”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为扩大扣除比例而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费。

10、按会计制度计提的各项准备金是否作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资标准进行税前扣除;工资实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合“两低于”原则，是否实际发放，未实际发放部分是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前年度应提未提、应计未计的费用及补缴以前年度的税金是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定。接受的捐赠是否已调增应纳税所得额。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

16、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

17、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入账户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

18、税前扣除项目的各项凭证是否合法，是否有虚列成本现象。

19、成本、费用能否准确核算，与税务机关已确定的征收方式是否相符合。

20、其他税前扣除项目是否符合《企业所得税税前扣除办法》的规定。

三、土地增值税

1、房地产开发项目竣工结算前取得的房地产转让收入(包括采取分期收款销售方法取得的预收款项)是否按规定预缴土地增值税，竣工结算后是否按规定期限到地方主管税务机关清算。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、涉及土地增值税的其他问题

四、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、自用的房产是否缴纳房产税。

3、自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”账，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施(如暖气、下水管、电梯等)从房产原值剥离出来，少缴房产税。

4、闲置未用的房产是否缴纳房产税。

5、对原有房屋进行改建、扩建后，作为固定资产核算的部分是否按规定增加房屋原值，缴纳了房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否按租金缴纳房产税。

7、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

8、涉及房产税的其他问题。

五、土地使用税

1、在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是否缴纳城镇土地使用税。

2、在项目完工后，对未出售部分的商品房占用的土地是否缴纳了城镇土地使用税。

3、对已取得土地使用权但尚未开发的土地是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

4、涉及城镇土地使用税的其他问题。

六、印花税

1、各类建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据、账簿等是否按规定贴花。

2、购销合同是否按税务机关确定的征收方式足额缴纳。

3、实收资本(股本)和资本公积增加，是否按规定贴花。

4、各类未履行的合同，是否按规定贴花。

5、涉及印花税的其他问题。

七、个人所得税

1、对支付给个人的现金、实物、有价证券是否未按规定代扣代缴个人所得税。

2、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

3、对从“盈余公积”、“利润分配”、“管理费用”、“经营费用”等账户中提取支付的工资、奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

4、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

5、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，代扣代缴个人所得税的计算方法是否正确。

6、支付给董事的董事费，是否代扣代缴个人所得税。

7、企业向职工或其他个人集资，支付股息、红利、利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。

8、单位为职工负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

9、个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出是否按规定缴纳(代扣)个人所得税。

10、纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资、合伙企业除外)借款，在该纳税年度内既未归还，又未用于生产经营的是否按规定扣缴个人所得税。

11、有无奖励职工汽车、住房未扣缴个人所得税。

12、有无在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券未按“其他所得”项目扣缴个人所得税。

13、将代扣代缴税款长期挂账而不申报缴纳。

14、涉及个人所得税的其他问题。

第五篇：中国房地产企业财务报表解读要点20091129

中国房地产企业财务报表解读要点(香港上市公司)

近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文，通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。本人认为，房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。为避免错误解读，本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例，就其中的重点项目和内容进行解读。不足之处，请各位博友补充! 本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报，重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。

一、基本情况 1.业务范围

通常，上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。例如，碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分，其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94%)，建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90%的建筑装修及装饰收入来自于集团内部)，酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。 2.土地储备情况 净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。由于NAV方法的广泛流行，扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值，直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度，这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。当然，随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，土地储备过大则成为了巨大的开发风险，如恒大IPO夭折即是明证。但不管怎样，土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。

按照香港的会计准则规定，土地储备的列示分以下几种情况进行处理：

(1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的，或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的，相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。具体数额需要查找报表附注项目，如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。

(2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的，相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。但需要指出的是，该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。

(3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的，相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。同样，该项目也是扣除摊销后的净额。 因此，一家公司的土地储备状况需要综合考虑上述三个项目。(关于相关会计准则下土地使用权摊销的处理见本文注2。) 3.物业建造状况

对于住宅类房地产企业而言，产成品就是已经建造好的房屋，在报表上列示为“持作销售已落成物业”(Property Held for Sale, PHS);在产品就是正在建造的房屋，在报表上列示为流动资产项下的“在建物业”(Property Under Development, PUD);原材料就是储存的尚未使用的材料，在报表上列示为流动资产项下的“存货”(Inventory)。 对于商业类房地产企业而言，由于建造的物业通常持有用作未来经营，故在建物业通常在报表中的非流动资产项下列示为“在建物业”(Property Under Development, PUD);已经建造完成的商业物业则体现在非流动资产项下的“物业、厂房和设备”(Property,Plant and Equipment, PPE)。

故通过上述项目，我们可以评估特定房地产企业的工程进展状况。 4.物业销售状况

在中国现行实施的物业预售制度下，物业的销售通常涉及三类收入： (1)合同销售收入，该收入是指物业预售时与业主签署的合同金额; (2)现金回笼，该项收入是业主实际支付的合同款项;

(3)会计销售收入，该项收入是以物业交收为标志进行确认的，即如果交楼的话，那么相应的销售过程才算完成，才能按照会计准确确认收入。 通过公开的财务报表，我们非常容易得到会计销售收入数据，即损益表中的“销售收入”项目。对于预售收到现金但尚未交付物业的情形，通常列示为流动负债下的“贸易及其他应付款”。该项目在一定程度上反映了公司所造物业在市场上受欢迎的程度，是公司竞争力的一种体现。

5.现金水平和结构

房地产企业本质上属于类金融企业，对资金存在着持续的需求，但另一方面，房地产企业的资金使用存在着诸多限制，例如：预售楼款收到现金的一定比例(通常由各地方政府确定)限制用于特定项目的工程款支出，银行开发贷款限制用于特定项目的工程款支出，部分资金可能被用于发放现金股利，被作为银行贷款质押，用作增资注资而被暂时冻结，等等。因此，财务报表通常能够反映公司的资金存量，并不能反映出实际可以自由调动的程度，后者将直接决定着资金链条的紧绷状况，而这也正是投资者真正关心的。

为评价房地产企业资金的实际状况，可以从以下方面加以综合测算： 1.根据开工面积、开发进度以及开发成本测算整体现金需求; 2.短期偿还债务的需求;

3.需要交纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费; 4.物业销售的预计面积和平均销售价格(适用于住宅类地产企业); 5.现有资金存量;

通过上述5个方面基本上可以评价房地产企业的资金状况。需要特别指出的是，房地产企业的经营活动现金流大多为负数，这主要是由于地产企业向外扩张而且开发周期相对较长所致，并不能作为资金状况紧张的直接证据。

二、偿债能力

评价房地产企业的偿债能力，通常会使用资产负债率这一指标。需要提醒注意的是，由于房地产企业收到的预售款项也体现为流动负债，故本人建议使用剔除该类预售款项后的负债数额来评价房地产企业的偿债能力。

三、盈利能力

按照香港的相关规定，住宅产品的开发成本构成包括四部分，即土地成本、建安成本、营业税、土地增值税。各家企业这四类成本的水平和结构不尽相同，如碧桂园(2007.HK)的土地成本就比富力地产(2777.HK)要来得低。

衡量房地产企业盈利能力的常用指标是毛利率和净利率，只是需要注意的是，这里的盈利能力重点是考察其可持续的正常经营活动的盈利能力。如进行比较时，富力地产(2777.HK)损益表中的其他收益主要来自于公平值收益(即公允价值评估)，该项收益就不能算作是可持续的收益。关于盈利能力的具体分析以及相关指标的涵义，在此就不再此赘述了。

四、营运能力 营运能力主要是反映企业经营的效率水平，通常采用总资产周转率等指标衡量，其评价方法与其他行业企业相似。对于房地产企业而言，一般有以下特点：住宅类房产的周转率高于商业类地产，别墅类房产的周转率高于普通商品房，南部城市的周转率高于北方城市(北方气候比较寒冷，在封冻期间无法施工)。

注：

1.NAV方法的基本思路可以归纳为：在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值(NAV)。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

2.根据香港准则，由于中国地产企业取得的是土地使用权而非所有权，故土地使用权不应作为开发成本的一部分，而是相当于一项无形资产，需要进行摊销，并单独列示。通常，土地使用权的摊销分为3部分：拿到国有土地使用证到开始施工(以施工许可证的时间作为开始施工时间)这段时间，土地使用权按尚可使用年限摊销进入管理费用;开始施工到施工完毕并出售前，土地使用权摊销转入在建开发物业;已完工楼房确认收入(即已经出售并交楼)后，将相应的未摊销土地使用权余额按照当期销售面积占剩余可销售面积的比例结转至主营业务成本;剩余已完工但未出售房产的土地成本，按可使用年限摊销进入管理费用，直到该物业出售为止。