学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会（精选9篇）

篇1：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

通过学习项目经理操作手册，如何管理好一个项目，根据我学习之后和多年工作体会主要有以下几方面。

1、项目要进行整改管理，善始善终：

整个项目开始要做好项目整体计划，在项目的整个过程中，始终要按照项目计划执行，如若遇到项目发生变更，要进行分析，得到批准后制定变更计划，并按计划执行。

项目首尾工作也是项目管理中得一项重要工作。需要将项目过程中产生的文件资料进行整理，归档。对项目的费用和进度进行审计审核，对项目的质量进行检验和验收，对项目的整个过程的利弊的得失进行整理总结和交流。

所以项目从一开始就要做好计划，搞清目标，只有项目的目标明确，合理安排时间、费用、人力和其他资源，控制好一项目变更，这些是保证项目能够顺利完成的基本条件。

2、质量管理是项目成败的关键：

此次学习后，感觉到我们的质量管理的要求还差很远，有距离。

质量控制要深入到每个人与项目相关的人，要深入到项目的每个过程中，从一开始，就要树立质量第一的理念，每个过程都要进行质量的控制，而不足到最好的测试时，才想到质量，采取衡量是否符合标准。为提高项目的质量、降低成本，必须从项目的开始就要做好质量的控制工作。

3、项目管理要不断创新：

管理创新是优秀项目经理的灵魂。项目经理有经验固然重要，但不能墨守成规，只有创新，才能与建筑市场环境的变化相适应，才能保证做到与时俱进，在建筑施工内外市场快速变化中不被淘汰。

其次是技术创新，技术创新是保持项目管理长久不变的法宝。建筑施工的发展要靠技术的进步，新材料、新工艺的不断出现与使用，逐步替代传统的落后的施工技术，使施工劳动强度降低，施工速度更快，质量更好，成本更低。项目经理要做好新技术开发与使用的带头人，要不断加强技术学习，不断更新知识，要加强与同行业的观摩与交流，取长补短：要善于舍弃，对现状不满足，做到人无我有，人有我先，靠技术创新实现经济节约，降低成本，赢得更大的利润空洞。

4、项目管理要善于沟通：

做项目就需要与客户接触，就会出现正式和非正式的谈判，双方都会为自己的利益而进行讨价还价，与客户之间搞好沟通是项目是否胜利的一个重要条件。沟通中有许多的策略在平时的实际工作中可以使用，目的不是坑害别人，而是为了更好的完成项目，达到双方事先确定的目标，而采用的一些艺术手段而已。

5、房地产管理核心：

房地产管理的核心影视模块化，看板管理，房地产不是靠 个人在管理，而是靠一个组织，一个流程，一个规范在管理，房地产管理方面的每个人，都是这台机器上的一个部件，如果这个人离开了，就如同换一个零件一样，机器照样运转。

体会还有很多，我不再多谈，总之通过这次学习自己对项目的管理又有了新的认识，我会将这些理论知识运用到实际工作中去。以提高项目的管理水平，提高项目的质量，降低项目的成本，降低项目的风险，最终提高企业的效益。

篇2：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

一、前期工作

1.根据发展需求、确定土地及资金需求计划

2.负责新增用地的指标申请及用地审批手续

3.实施新增建设用地批后补偿拆迁工作

4.经营性用地招拍挂实施

5.工业用地招拍挂实施

6.按土地交接条件，实施清表及场平，办理移交手续

7.配合土地证、房产证两证办理

8.临时用地的协调和补偿实施

9.搬迁及地面（下）附着物的补偿

10.收集、整理、保存有关土地合同、协议、技术资料及其他工作资料

11.办理规划和施工许可证等相关证件

12.电力,供水,供气,有线电视,通信,宽带,智能化,消防,城管,环保等等手续的办理.二、工程设计

1.根据公司的发展意图编制建设计划

2.负责各类建设工程项目的单体设计、方案招标，进行建筑总图、单体方案等方案初审和组织报批

3.根据年度建设计划，开展建设项目的设计招标和编制管理

4.进行建筑总图、单体方案等方案初审和组织报批

5.与设计单位进行规划设计的沟通，组织方案论证

6.组织施工图纸会审和重大设计变更

7.对设计单位进行监督，并根据工程建设情况掌握设计进度

8.审查各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行把关

9.收集、整理、保存有关规划设计合同、工程技术资料及其他工作资料

三、工程概预算

1.贯彻国家、地区有关定额、预算、价格、合同等方面的规定，制定概预算规章制度，经批准后，组织实施并监督执行

2.负责工程概(预)算的审查工作

3.负责工程概算、预算，控制建筑安装工程成本，进行建筑安装工程成本水平的分析

4.核定工程交付前期、后期开发配套费用及取费标准、费率和工程取费以及实际预决算工程量，包括材料、设备的单项、总项报价等

5.负责现场签证的工程量的审核和价值量的计算

6.审核与项目施工阶段相关费用的支出

7.负责对发生的经济洽商进行核实和签认

8.编制工程量清单，配合做好设备、材料和工程等各项招标工作

9.办理工程重大合同变更，及时审查、调整工程价款

10.提供编制计划和统计报表所需的有关资料，包括工程结算价、结算日期及工程预算各项取费调价、各类工程单方造价等

11.收集、整理、保存有关合同、工程概预算资料及其他工作资料

四、工程招标

1.编制招标公告、组织资格预审和编制招标文件及有关商务条款，准备其他与招标工作有关的文件和资料

2.组织建设项目的开标、评标

3.对招标公告、资格预审和招标文件进行审核、批准

4.对工程建设等招标结果予以审核、上报

5.负责勘探工程和建设工程的施工图审查申报

6.提供编制计划和统计报表所需的有关资料，包括工程招投标、中标主要情况等

7.收集与招投标有关的法律法规、取费变化等信息，并及时沟通

8.收集、整理、保存有关招标文件、评标报告及其他工作资料

五、工程管理

1.制定工程建设的进度、质量、安全目标和标准，并进行严格控制

2.勘察施工现场，组织实施施工前准备工作，向施工单位 办理移交手续

3.制定施工总进度计划，并根据实际情况予以适当调整

4.审查施工单位的施工组织设计和施工技术方案，提出修改意见，下达单位工程施工开工令

5.审查施工单位提出的建筑材料、建筑物配件和设备的采购清单，并检查进场材料、构件、设备的规格和质量，对施工单位采购的物资进行质量监督和控制

6.审核施工单位的施工组织设计和质量计划、安全计划，检查施工技术措施和安全防护设施

7.组织工程项目图纸交底、施工图纸会审、竣工图的审定等工作

8.负责图纸变更的审定工作

9.根据工程进度和工作量完成情况拨付工程款

10.审核施工单位上报的月度工程量，作为工程进度款的支付依据

11.配合招商部门做好在建项目、改造项目的服务

12.进行质量巡查和抽查，并督促监理公司监督施工质量、日常巡检

13.参加工程质量、安全、进度等会议，分析研究存在的问题，提出改进措施，并协助解决需协调解决的问题

14.组织召开施工阶段工作协调会，对施工过程中出现的问题进行协商

15.施工现场进行安全生产和消防的监督检查，协助组织消防验收

16.对重大质量事故、安全事故进行调查、鉴定处理

17.在工程结算中核实工程量并签署意见

18.按照工程质量要点，组织施工过程的分阶段验收和竣工验收，监督检查施工、安装质量

19.办理竣工手续

20.收集、整理、保存有关工程管理、工程技术资料及其他工作资料

六、部门管理

1.制定本部门年度发展计划和预算，并贯彻执行

2.制定和维护本部门相关的管理制度和作业流程

3.对本部门员工进行管理（任用、绩效考核、配置、奖惩和培训等）

4.协调本部门内部成员之间及与其他相关部门之间的合作关系

篇3：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

在课改教学中, 药用微生物技术课的教学目的是使学生学习完这门课后, 学生在理论水平上, 和项目实践操作技术上都达到中级技工对药用微生物技术的要求标准, 成为一名合格的药物检验工, 为企业所需。

根据课改教学的目标、要求, 我们拟定了一套培养学生适应并掌握课改教材, 掌握项目引领目标的新型教学手段, 掌握项目实训操作技术, 提高学生学习能力、理解能力、创新能力、操作能力的教学手段和方法。下面就是我们总结的课改教学方法, 供大家讨论。

一、选用合适的实用的课改教材

现在各种版本、各个出版社的药用微生物的课改教材, 种类繁多, 各有其特点, 我校是高职院校, 在选用教材时要根据本校学生的学习基础, 学习能力, 企业对学生的能力要求来选定教材, 合适的教材对提高学生的学习能力大有帮助。在选用教材时, 我们认为应从下列几个方面着手。

1. 选用的教材涵盖的理论基础知识要广、泛而简单明了, 教学重点、难点要突出, 易学易懂, 总结性, 归纳性, 针对性较强的教材。

2. 选用的教材, 每章节前面都应有本节教学目标, 明确规定同学在学习这节内容需要重点掌握的内容, 一般了解、理解的概念及内容, 要了解的应用性、拓展性的知识, 这样的教材使学生对本节的重点, 要掌握的概念、结构、特点、应用性知识一目了然, 增加同学们在学习过程中的目标性, 针对性, 减少以往在学习过程中学完一节、一章后不知道要掌握什么内容的盲目性。

3.选用的教材, 在每学完一节后, 有目标检测题, 题的形式多样, 可以有选择题 (单选和多选) , 名词解释题、填空题、问答题, 前三项题型都是比较细致。我们应而泛地、有针对性地帮助同学了解、掌握基本理论知识, 如概念、特点、区别等, 使学生对学到的知识消化、吸收、强化, 而问答题, 可以在学完一章内容后, 选择性地做, 可增加学生的学习能力、归纳能力、分析问题和解决问题的能力。

二、教学内容切合专业的需要

在高职院校的教学工作中, 我们特别强调对理论知识要精挑细选, 不同的专业, 对微生物这门课的需求不一样, 要尽量选择和专业相关连的专业基础知识。

对于生物制药专业, 主要是普通细菌、病原性细菌、霉菌、放线菌和药用真菌形态、结构、特点、应用知识的学习, 并了解细菌, 病毒的致病性、干扰素、抗体、免疫疫苗等相关医学知识。我们还根据高职生的学习能力, 理解水平, 专业特点和综合素质能力的特点, 选择一些拓展性强、应用性强, 先进的技术手段, 使学生认识到微生物技术在生物高新技术中的应用。如柠檬酸, 谷氨酸的生产原理, 基因工作的基本操作步骤, 原理及其特点, 基因工程药品, 转基因食品, 糖尿病、痛风、高脂症、脂肪肝的病理及症状, 微生物在有机废水处理, 探矿、探油方面的应用。这样的教学内容, 强调了理论学习的重点, 加深了学生对重点的掌握和理解, 拓展了其知识面, 提高了其理论知识方面的素质, 做到了有的放矢, 将专业基础课的理论知识和专业课内容有机地结合起来, 并且拓展了相关连的应用性知识。

三、项目操作技能的培训

药用微生物技术是一门理论和实验实训结合紧密的一门应用性学科, 在重视理论基础知识学习的同时, 还要重视项目操作技术的培训, 二者有机结合, 才能真正地学好这门课, 我们认为可从下列两方面培训学生的操作技能。

(一) 平时实验实训

在平时的实验实训中要着重培养学生的基本操作技能。在实验中发现, 学生在很多操作重点和细节上, 不能完全领会老师的示范操作, 步骤混乱, 操作不得要领, 不注意操作步骤的严谨性, 不在乎安全性, 导致实验结果失败的情况常有发生, 而且不会分析失败的原因。因此, 我们在课改教学中采用下列较为有效的方法有助于提高学生的操作技能。

1.实验前播放相关实验视频, 使学生对整个实验用的材料、仪器、正确的操作步骤、实验可能出现的结果, 有一个大概的了解。

2. 在实验课堂上, 教师再简短讲解实验的原理、目的、材料、操作要领、要点。教师自己再实操一遍实验中的重点步骤, 如接种、移液的方法, 高温高压灭菌锅的使用步骤, 等等, 使学生对实验操作步骤和重点有深入而客观的认识, 操作起来更加容易。

3. 学生边自己动手, 教师在旁边观察每个学生的操作状态, 及时纠正学生在操作过程中出现的错误。

4. 结果分析。在学生做完每个实验后, 要求其书写实验报告, 报告要切合实际, 要对结果进行分析、总结, 如结果有失败, 要对失败的原因加以分析, 以避免下次的错误, 使学生对实验及操作程序有更加深刻的认识。

(二) 专题实验培训周

在平时实验实训后, 还要专门用一周来培训学生在应用性方面的操作技能, 培训的内容是: (1) 药品或食品中细菌菌落总数的测定; (2) 药品、食品中大肠菌群的测定, (3) 空气、水中微生物种类的测定。

这三门实训项目是在有基本的微生物操作技能后才能开展的拓展性、应用性的综合大实验, 是以中华人民共和国国家标准作为准则, 可以帮助同学提高创新思维, 提高综合技能素质, 提高实验操作的熟练度, 达到学生考核中级药物检验工的要求。

通过这样的教学和实验手段, 学生的理论基础水平学习能力和实操水平都大大提高了, 既掌握了重点要求的理论基础知识内容, 又了解了拓展性的应用性知识, 还初步学会了对问题的研究, 项目实验实训的操作技术得到了很大的提高。学生的实践能力、理论水平、发现问题、分析问题、解决问题的能力加强了, 学习的自信心增强了, 勇于挑战的创新精神得到了发挥, 观察力、想象力、独立思考力得到了加强。在劳动局组织的技工证考核中同学们达到了98%的合格证。这种新型的教学手段受到了同学、企业的好评, 就业率大大增加了, 符合了社会、企业的需求。

参考文献

[1]药用微生物学.中国医药科技出版社, 2007.

[2]微生物.中国医药科技出版社, 2007.

[3]中药炮制.中国医药呼技出版社, 2006.

篇4：借鉴项目学习 实施队会六步操作

主题队会是少先队活动中最常见的形式，为了有效发挥主题队会的教育效果，充分发挥少先队集体的智慧和力量，让每一位队员都在集体活动中受到教育，刘民尝试通过课题研究的方式，实施新型主题队会的探索，即借鉴项目学习的方式组织主题队会。

一、什么是项目学习

项目学习是美国教育管理者罗宾·福格蒂以多元智能理论为依据提出的一种创新的课程设计。

项目学习的学习方式是指学生以项目（组）形式完成一项或多项任务（作品、设计、工艺、模型、装置、软件等），并以书面或口头形式总结表达其过程及产出物。这是一种真实性学习，可以提供诱人的和富有成果性的学习经验，最大的闪光点就是实践性。其组织过程围绕着创造、执行、完成某物的生产进行，通常产生在一个合理的时间框架内，从一周到一个学期变化不等，鼓励勤奋、合作、创造性。

作为课程框架的五种项目分别是：结构项目、主题项目、相关类型的项目、开放性的项目和模板项目。结构项目：在一个典型的时间框架内实施并完成，有包含产品的大小、材料和功能的具体限制；主题项目：从一个学习单元发展而来，经常整合个体或者小组的任务。学生从教师提供的主题清单中选择一个感兴趣的主题，或者通过大脑风暴法形成主题；相关类型的项目：伴随特定的类型，如主题演讲、冰雕比赛、棋盘游戏等；开放性的项目：没有指导、标准和结构，目的是鼓励学生的冒险和创新性的思维；模板项目：材料事先决定，但需要适当的修改，比如校报，学生自由地在规定的框架内尽可能地发挥创造性和智慧。

依据项目发展的三级智力模型：事实收集者属于一级智力者，他们的目标就只是收集数据；二级智力者会把事实收集者的劳动成果当成自己的来使用，进行比较、推理和概括；三级智力者则能够基于前两者的劳动，进行概念化、想象、提高效能，以获得最佳的启发。项目学习的运作即：在活动的初级阶段，收集信息和其他的材料；在活动的第二阶段，学生开始从信息中形成想法；在第三阶段，完成和评价项目。

二、主题队会对于项目学习的借鉴

从项目学习的“三阶段”可以衍生出主题队会组织与开展的六步基本程序：选定项目——制定计划——行动探究——作品制作——成果交流——活动评价。选定项目、制定计划就是项目学习活动中尝试发现焦点的环节；行动探究就是收集信息的环节；作品制作就是加工信息的环节；成果交流、活动评价就是完成和评价环节。

1.关于主题队会的“选定项目”——把握“三性”

项目哪里来？项目由队会的主题而来。主题队会的主人是少先队员，因此主题队会的主题应该让队员们自己提出最感兴趣的问题来讨论研究，让队员们共同出主意，订计划，想办法，搞活动，当然其中也需要辅导员的有效引导。从辅导员的角度来看，主题的确定应该从队员的实际需要出发，从队员亟需解决的问题出发，从班、队集体建设的需要出发。

对于小学阶段的主题队会，辅导员可结合全国与各省市的少先队活动课指导纲要及学校育人目标等，为儿童团员、少先队员提供一份主题清单，让他们选择一个有兴趣的主题开展活动；中学阶段的主题队会，更多的应该放手让少先队员通过头脑风暴法集思广益，在迅速获得大量的新思想与信息的基础上形成主题，引导队员关注身边的问题、关注同伴的需要、关注集体的成长，甚至国家的发展。

在主题设定过程中，辅导员需要把握“三性”：驱动性、情境性、开放性。驱动性就是辅导员要按照事先设计好的主题清单或者近期集中呈现的主要现象，提出问题，以驱动性的问题，引发队员展开讨论形成主题；情境性，即创设一定的情境，如述说一个最近发生的事件、讲一个有针对性的故事、读一段有意思的文字等，引发队员进入到事件、故事、文字的情境中发现问题，并进行筛选和提炼，呈现主题；开放性，指的是具有开放性质的措施和形式，主题的设定允许队员自由发表意见，给予他们充分思考拓展的权利，头脑风暴，智慧碰撞，聚焦主题。

2.关于主题队会的“制定计划”——具备“三有”

这个环节是将经过辅导员和少先队员共同探讨的主题向项目化运作转化的过程，商量后决定给予全体队员一个完成该项目的时间限定，比如一个星期、半个月、一个月，甚至一学期；将项目分解成若干个任务，请队员们根据自己的特长、兴趣、爱好进行认领。

笔者曾经设计过一个队会活动：

活动名称：我们的纪念日

活动启示：1.一起选一个对我们集体有纪念意义的日子；2.一起为这个集体过一个纪念日；3.以后每年的这个日子都聚一聚。

认领任务：活动主持、媒体制作、节目编排、请柬分发、会场布置、摄影摄像……

活动名称“我们的纪念日”，顾名思义就是中队成员之间共同约定一个一起纪念的日子，在这个约定的日子里，通过相关的活动来纪念队员之间的友谊，提取相聚岁月的瞬间，回忆集体成长的快乐，是中队集体凝聚力的体现及延续。活动主题可以由全体队员商量决定，活动对象为小学五年级的少先队员以及中学九年级的少先队员。活动启示的三条内容由每个队员充分讨论，并发表创建“纪念日”理由，当时在课堂中，有的队员提出“每年的6月1日国际儿童节，因为是一个欢乐的日子”；有的队员提出“每年的9月10日，因为是教师节，感恩老师的日子”；有的队员提出“每年的5月2日，因为我们是五（2）中队”……这个纪念日由中队的所有成员共同选择并最终约定。

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将“我们的纪念日”作为一个项目，将队员们最后达成约定的纪念日作为完成项目的日子，凭“认领任务”中的各项内容自由申报并组成项目小组，共同实现纪念日的庆祝活动。这样的计划“有目标——为纪念日而准备；有时间——由队员自己设定的准备时间；有任务——由全体队员共同认领并完成任务”。“三有”的计划，使“纪念日活动”成为一个切实可行、全体参与、充分实践、共同追求的活动，预期的活动效果可想而知。

3.关于主题队会的“行动探究”——共同任务的合作探究

行动探究环节，少先队员根据任务收集信息，探究的内容主要围绕自己认领的任务充分实践。

以“每年10月13日的中国少年先锋队建队节”主题为例：

项目：少先队建队节

任务：建队节的来历；建队节的节目；建队节的礼仪；建队节的歌曲；建队节的倡议；建队节的庆祝……

探究内容：队员根据自己认领的任务，通过阅读相关资料、采访专家、网上搜索等方式了解建队节的来历，建队节上呈现的礼仪，建队节里出现的节目，适合建队节演唱的歌曲，各省市、各区县少先队的倡议以及各地建队节的庆祝方式、庆祝地点等；各小队长召集队员汇总资料，及时调整队内成员的分工。

由于任务单中的任务是由队员自己申报，以共同任务内容而形成的小队具有共同的活动目标，这样的行动探究具有明确的目标，共同的目标又使成员之间“利益捆绑”，产生共鸣，人人都要承担其中的探究内容，并认真负责；队员之间还要分工明确、各尽所能，尽心尽责地合作探究。

4.关于主题队会的“作品制作”——鼓励创作

作品包括无形作品与有形作品两大类。无形作品表现为少先队员新知识的获得、科学探究能力、问题解决能力、协作交流能力、制订计划能力以及自我评价能力的提高；有形作品在一定程度上可看作是无形作品的外显，包括活动实施中的阶段性产品，如图片、视频、观察日记、访谈记录，以及通过汇总、形象化阶段性产品最终呈现出来的学习成果。

作品可以分为文学作品、手工作品、音像作品、艺术作品、美术作品，课件作品等。这些真实又带有创作水准的作品，是队员行动探究、实践创新的成果，能充分调动他们参与的热情和积极性，促使他们从身边问题出发，发现问题，解决问题，并参与到整个过程中；这些作品，既培养了少先队员再创作的能力，又培养了观察事物的能力和审美情趣。文学作品，如可以自编中队“苏河湾，可爱的家”童谣，为社区、学校制作文明标语，整理日常生活的感悟形成诗稿，将少先队员的好习惯养成行动编成“三句半”，创作表现校园生活的小美文等。这样基于探究呈现的作品，是一个自然流露、文化积淀的过程。艺术作品，少先队员可以利用自己美术、绘画、音乐、体育、劳技等方面的特长，将丰富多彩的主题内容用艺术的方式呈现出来，比如将收集而来的废旧物品进行第二次利用，将扔弃的废旧物品重新制作成为精美的工艺品，体现环保的主题；将流行歌曲的歌词进行创编，变成少先队员朗朗上口的“美丽新世界”；将反映队员互相帮助的小故事演绎成课本剧等，这样的收集、整理、创作，其过程本身就是一种很好的教育，调动了少先队员的积极性和创造力。音像作品，主要呈现为课件类和摄影、录像类。具备较强电脑制作能力和操作能力的队员，可以将静态的方案用动态的画面呈现出来，如北京、湖南、广州、上海等各所学校自己创作的电子版《校园style》。具备摄影及录像制作技能的队员，可以将自己根据任务拍摄的照片和视频，进行再加工，编排以后制作成音像作品，这样的作品因其贴近时代脉搏，反映真实生活，深受队员们的喜爱，特别吸引他们的眼球。

5.关于主题队会的“成果交流”——释放“创造”

成果交流面向全体队员，主要完成队员个人或小队合作成果的分享。这个环节采取抓住一个核心，即本次主题队会的主题，由各小队根据项目任务的完成情况在作品制作的基础上合作完成汇报交流，交流方式采取成果发布会的形式。

表演类成果有模拟演唱、现场扣篮、经典场景演绎等形式；电子类作品有PPT、相关视频、FLASH作品，队员采用现场解说的方式发布成果；表达类作品采用演讲、现场辩论、竞赛演示、论坛跟帖等方式进行成果发布。

这种交流方式建构了一种新型的活动，它把活动过程还原为生活过程，把活动情境还原为生活情境，把整个活动还原为队员的生命活动，能使队员对素材进行全方位展示和充分的体验；活动只是一个载体，完成任务是一种驱动，然而主题队会的核心目标是队员们的自我探索、自我追求、自我思考、自我创造，以及相互倾听、相互分享、相互欣赏、共同成长。

如有关建队节的项目，建队节的“来历”，可通过制作的PPT加上配音生动说明；建队节的“节目”，可通过调查每年建队节的节目类型做一个研究报告，由此探寻深受队员喜爱的节目到底是什么；建队节的“礼仪”，可以通过演一演的方式来进行，这样的方式既让队员了解建队节是一个重温誓言、感悟责任的节日，同时又让队员在队仪式的操练中进一步规范了少先队的礼仪；建队节的“歌曲”，可以让队员在收集资料的基础上，小队合作唱一唱；建队节的“倡议”，由队员收集若干少先队的倡议，通过分析会议内容，得出类似“倡议与时代同步”的结论等，让他们通过图表式的分析来说明；建队节的庆祝，可通过队员探究各省市、各区建队节庆祝的地点来分析说明建队节活动必须利用好各种资源，要放在具有教育意义的场所进行等。

这样的成果交流始终挑战着队员的知识储备和理解深度，进而带给队员一个高度刺激和有趣的体验，激发他们探索的热情和展示自我的勇气；在队员的脑力劳动中，摆在第一位的不是死记硬背，不是仅仅记住别人的思想，而是让队员本人进行思考，让队员之间充分合作，进行的是生动的创造。

6.关于主题队会的“活动评价”——强调“对话”

活动评价是主题队会的最终环节，在成果交流后的评价部分要突出对话。对话是基于师生、生生间相互尊重、信任和平等的立场，通过言谈和倾听进行双向沟通、共同学习的方式。对话是一种分享，同时，对话也是一种互动的过程，它体现沟通与合作的本质。活动评价中强调对话，就是创设民主、理性、宽容、平等的教育环境，让师生、生生间畅所欲言，为活动注入无限生机和活力，满足少年儿童讨人喜欢和受人重视的需求。

活动评价采取类似“微型讲坛”的方式进行，有一个发起者，通常是主题队会的主持人，发出“接下来，我们大家对于今天主题队会中进行成果发布的队员或者小队进行评价”，队员们纷纷“我顶我踩”，发表自己的意见和观点，交流自己的收获和感悟，有观点，有例证，有议论，有抒情，话题涉及到的队员可以与主讲人进行充分的对话，可以是观点的碰撞，也可以是好感的表达；主持人更可以将对话抛给辅导员，自然完成“辅导员讲话”这一少先队仪式必须有 的环节，真正使主题队会成为一个洋溢自主、全员参与、意义丰富、生动创造、兴趣盎然的活动。

主题队会是一种集会活动，它隶属于少先队活动课程；项目学习是一种创新的课程设计，它将外面世界中的真实问题带到课堂。因此，主题队会运用这样一种课程设计的模式来推进有其可能性和现实意义。

篇5：项目经理培训学习心得体会

武汉市健泰物业服务有限公司

总经理

施小君

转眼间培训班的课程已经结束，经过四天的学习，我想我们每一位学员都有不同程度的收获。对于我个人，我认为这次培训班举办得非常有意义，非常有必要，因为它不仅让我充实了更多的理论知识，更让我开阔了视野，解放了思想，打动了内心。无论是从工作岗位到课堂学习，从听课到交谈，每时每刻，每一堂课，都让我有所感动，有许多不可言语表达的收获。加之与来自同行不同工作小区的同仁们欢聚一堂，相互交流借鉴工作经验、思路方法，较全面的提高了自己的理论水平和工作能力。以下是这些天的几点体会：

一、通过培训学习，提高了理论水平。

作为一名年轻的物业工作人员，我虽有了一点工作经验，但既不够系统也不够丰富。通过老师深入浅出的讲授，感觉豁然开朗，许多问题从理论上找到了依据，对原来在工作实践中觉得不好解决的棘手问题找到了切入点，感觉收获很大。通过老师的点拨让我强化了服务的意识，同时让我更清晰更全面地看到了自身不足之处。老师们以朴实无华的语言为我们授课解惑，对我们来说是一次难得的学习机会，更是一次书本知识与具体工作相结合的锻炼机会。

二、不同工作经历的老师授课，开阔了我们的视野。

这一次培训给了我们接受物业专业教育的机会，让我们开阔了眼界，丰富了知识，打开了思路，不仅对本地本土有了更加深入的认识，也对开放先进的城市物业服务理念有了进一步的了解。

程鹏老师的授课，让我们站在了更高的台阶上重新地认识、学习物业理论知识，让我们站在更高的层次上看待我们的工作，看待我们的缺点和不足。

福星惠誉的总经理张咏梅老师，从物业管理的实际工作出发，注重实际问题的处理，强调了物业服务中的工作流程，让我们更加清晰地知道了工作中的一些方式方法，对重点部位的监控，重点环节的坚持。

刘明慧老师对《物业服务的合约》、《档案管理》和《品牌管理》的讲课，用朴实幽默的语言并穿插动画一一道来，让我们能轻松的接受所学知识，掌握重点。

三、通过对案例的分析，提升了自我。

培训第四天黄光宇老师把枯燥、干涩的《物业管理法律法规基础知识》通过一个个物业纠纷案例活灵活现地展现在我们面前，给了我们一个具体的吻合我们当前身份的背景，极大地调动了我们的学习热情，使我们明白了在处理各种纠纷时要有理、有据、有节。

结合这几天老师所讲的内容，我总结出作为一个物业工作者应具备的五种能力：一是要有专业的物业管理知识;二是要捋“以人为本”的服务意识运用到协调处理小区业主的人际关系中；三是要具备相应的经营管理和法律知识；四是要具备娴熟的沟通能力和洞察业主心理的技巧；五是要具备建立、管理、带领好一个优秀团队的能力。要想把物业服务工作干的有声有色那么必须具备这五个能力，物业服务作为一个新兴的行业，要顺应时代的发展、跟上时代的步伐，我们必须不断地学习、进步。只有这样才能把物业服务工作做好、做实。

今后，我捋尽自己所能把所学到的物业知识用于物业服务实际工作中，用一份做人的真诚和爱心、把物业服务工作搞好，为构建平安、和谐小区做自己的贡献！

以上是我对这次培训学习的一点肤浅的心得，如有不当请领导批评改正。

篇6：项目经理手册

每个工程项目上，项目经理是最直接的组织者、领导者和指挥者，项目经理的管理方法将直接影响工程的质量、工期和成本。项目经理是每一个工程的核心人物，那么怎样才能做好一名项目经理呢？

一、做好施工前的准备工作

万事开头难，但要必须开好这个头，所以要做好每项工作，都必须在工作前对这项工作进行全面了解，这样才利于更好地开展工作。对于建筑施工工程，也要做好施工前的准备，了解工程概况。不了解工程情况，盲目工作，等于赤手空拳去打仗。要顺利开展工作，必须有备而战。

那么怎样做施工前的准备工作呢？

首先要熟悉施工图纸、有关技术规范和操作规程，了解设计要求及细部、节点做法，弄清有关技术资料对工程质量的要求。

其次要熟悉施工组织设计及有关技术经济文件对施工顺序、施工方法、技术措施、施工进度及现场施工总平面布置的要求；弄清完成施工任务中的薄弱环节和关键部位。

最后对施工现场进行勘察和了解，熟悉施工图纸，只是对工程的纸上了解，这是不够的。要清楚、全面了解工程，掌握工程概况，必须亲自到现场进行勘察、了解。这样认真了解工程的基本情况，有利于更好地实施管理，落实施工方法，更好地完善工作。

二、实施目标管理

目标管理是国家提倡的一种科学管理办法，实行有目标的组织协调控制也是基层施工管理的一项十分关键的工作。做好施工准备，向施工人员交代清楚施工任务要求和施工方法，是为完成施工任务，实现建筑施工整体目标创造了一良好的施工条件。尤其重要的是在施工全过程中按照施工组织设计和有关技术、经济文件的要求，围绕着质量、工期、成本等制定施工目标，在每个阶段、每个工序、每项施工任务中积极组织平衡，严格协调控制，使施工中人、财、物和各种关系能够保持最好的结合，确保工程的顺利进行。当然，在施工的不同阶段、不同部位，对不同班组，甚至不同操作人员或在不同事物中，基层施工技术员的组织协调控制方式不能千篇一律。根据轻重缓急，把主要精力用在影响实现施工整体目标最薄弱的环节上去，发现偏离目标的倾向就应在施工过程中及时采取措施，加以补救。关键部位要组织有关人员加强检查，预防事故的发生，凡属关键部位施工的主要操作人员，必须强调其应有相应的技术操作水平。俗话说：“尺有所短，寸有所长。”在一个施工队伍中，要化小核算单位，责权利到班组，与经济效益挂勾。施工管理当然离不开“管”和“理”。要管好人手的分配，也要“理”顺施工的程序。要随时纠正现场施工各种违章、违反施工操作规程及现场施工规定的倾向性问题。

还有，如遇设计修改或施工条件变化，应组织有关人员修改补充原有施工方案，并随时进行补充交底，同时办理工程增量或减量记录，并办理相应手续。并且要在图纸上标识修改的内容，有便于施工的顺利进行。

不但要做好以上工作，还要严格质量自检、互检、交接检的制度，即进行工程隐检、预检，并督促有关人员做好分部分项工程质量评定。

三、安全就是效益

向安全管理要效益，不论何时何地都要把安全放在首要位置。安全管理工作，在建筑行业上，是一项重点工作，安全工作的好坏是直接影响某一个企业名誉和这个单位的管理工作的素质。因此，在施工管理工作上，一定要把安全教育工作放在施工管理工作中的首位，若忽视了施工安全的管理，那是最大的隐患，是最大的危险，是施工管理工作中最大的错误。而且安全管理的好坏是牵连到人的生命，所以安全是企业中的命脉。作为施工管理人员必须要做足安全措施，对所有的进场人员要做好安全教育与宣传工作。要以预防为主，安全第一。让他们自觉遵守安全规则，执行安全措施，这样才能保障企业生存和工程的效益。

四、增加队伍凝聚力

管理项目最主要的是要以人为本。在管理某一项建筑工地时，要确保这工程能够安全、按质、按量地完成，不但要有一定的技术水平，而且还要有科学的管理队伍的能力。人是主要生产力量，首先注重良好集体的建设。各项工作能否顺利开展，很大程度上取决于这个集体的凝聚力，这一个集体有没有动力，有没有良好的集体观念。一滴水只有放进大海里，才永远不会干涸。好比一个施工班，集体的凝聚力越强，班组管理工作的开展就越顺利，越有效果。因此，必须加强集体的管理有目的、有计划地开展工作，使集体的凝聚力越来越强。有了凝聚力自然就有战斗力，常言道团结就是力量，让人发挥最大的潜力。

五、严于律已

篇7：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

V1.0 本手册针对项目经理日常所接收、管理、输出、交付的一个建设项目为例，结合项目计划管理、流程管理、平台管理、财务管理和资料管理五个方面细化单个项目从需求接收至交付验收、决算付款、资料归档完成的全流程实操的指导手册。旨在明确项目经理在单项目管理中的常态化动作及输出结果，以单项目为颗粒度固化相关规范，确保全省所有项目经理在项目管理中做到目标一致、动作一致、输出一致，进而确保全省所有项目在计划管理、流程管理、平台管理、财务管理和资料管理上规范统一、语言统一、结果统一。同时，结合专业条线的稽核督导，培养项目经理养成日结日清的工作习惯。

本手册针对新址新建场景进行编制，存量改造项目如部分环节不涉及，可简化或略过。

本手册仅规定各环节日结日清的事项，对具体在各环节各系统的操作方法和稽核方法按照各节点的系统操作手册和管理要求执行，本手册不具体展开。

一、项目可研阶段

(一)需求整合：客户经理将所接收的运营商需求传递至 项目经理，由项目经理分配相关力量完成现场勘察、反馈勘察结果，并输出整合方案。

具体操作步骤：

1.客户经理在收到运营商新的项目需求并完成初步整合后，以邮件形式通知项目经理，同时在IT系统及CRM系统中录入需求相关数据；

2.项目经理在收到新的项目需求后，第一时间通过IT系统完成勘察计划排定和设计、监理单位指派，并以邮件或业务单形式将指派任务及时间计划传递至设计单位及监理单位；

3.项目经理根据IT系统内的勘察计划及时组织现场勘查并填报勘察结果，对无法按时完成的项目需按实际情况循环调整计划；

4.客户经理根据筛查结果及时完成站址筛查初步确认表，并在IT系统完成填报；

5.市公司稽核人员（注1）每周通过IT系统取数分析对勘察计划及进度落实情况进行稽核，对超期未反馈勘察结果项目，分发给项目经理负责具体落实。

(二)选址：需求整合完成后，项目经理参照《中国铁塔股份有限公司浙江省分公司谈站管理办法V2.0》要求分配并完成选址任务。

具体操作步骤： 1.项目经理查看IT系统对完成站址筛查的项目，参照《谈点管理办法》完成选址任务的分配，并通过指派、认领、回收、再指派、再认领的方式提升选址完成率，计划完成日期和选址主体信息第一时间在IT系统完成填报；

2.站址落实后项目经理要及时完成IT系统站址落实相关信息的填报，完成CRM系统选址报表填报。产生协调费站点需签订《委托选址服务合同》；

3.二次分配、疑难站点、选址费等相关信息均在明确后及时在IT系统完成填报；

4.市公司稽核人员每周通过IT系统取数分析对站址落实的计划及执行情况进行稽核，对超期未落实项目，分发给项目经理负责具体落实，同时稽核IT系统内站址落实相关数据填报的准确性。

(三)立项：选址任务完成后，项目经理安排完成建设方案的编制并提交至客户经理，由客户经理与运营商确认建设方案后完成订单签订并完成项目立项。

具体操作步骤：

1.项目经理对完成选址的项目，完成建设方案的编制并提交至客户经理，同时在IT系统中完成填报；

2.客户经理根据项目经理提交的建设方案和IT系统中的选址进展信息，及时完成运营商确认、订单签订及立项，并同步在CRM和PMS系统中完成流转并及时在IT系统中更 新进度；

3.项目经理每日关注PMS系统中待办事项，对立项完成项目，及时在物业系统发起《站址租赁合同》的审批流程，签订完成后及时发起付款流程；

4.项目经理实时通过PMS系统掌握所属站点的立项情况，项目立项完成后，项目经理同步建立站点档案盒，并在档案盒正、反面分别贴附《基站建设项目归档资料清单》、《单站费用核对表》用于项目档案及费用的全流程管理；

5.市公司稽核人员每周通过IT和PMS系统对选址完成项目的立项进度进行稽核，并对IT系统与PMS系统的重要数据（如项目编码、站点编号、项目名称）等进行同步核对，对进度异常或数据不匹配项目，分发给项目经理负责具体落实；

6.市公司物业管理员定期通过PMS和IT系统取数稽核物业系统录入的及时性、完整性和准确性。

二、项目设计阶段

立项批复后，项目经理根据计划跟踪及落实设计准备、设计编制、设计审核及设计批复四个环节的及时准确完成。

具体操作步骤：

1.项目经理每日取得PMS项目立项信息，稽核与查看与实际站址落实项目的同步情况；

2.在PMS 系统中完成设计、监理、地勘单位的指派，并同步完成线下订单；（外市电单位线下指派，线下订单，系统操作由设计单位统一汇总完成）

3.根据PMS系统中的设计指派时间，在IT系统上同步设计指派时间，并填写设计计划完成时间，以IT系统设计计划完成时间为依据，按照约定时间，每日跟踪设计编制进度；

4.设计单位完成设计编制后，项目经理联合客户经理及时组织运营商及相关人员完成设计会审，并及时要求设计单位在PMS系统中上传设计文件和相关资料，项目经理及时在PMS系统中完成设计审核及设计批复环节的流转；

5.设计批复完成后，设计单位在IT系统内及时更新项目预算和相关信息。并在设计批复完成后，项目经理收集设计订单和设计批复，编制工程项目费用导入清单，将此三份文档提交当地财务部，进行设计费用入账；

6.设计批复完成后，项目经理安排在资源系统进行资源信息的预录入；

7.市公司稽核人员每2-3天通过PMS系统取数分析对已立项未完成设计批复项目进行一次核查，明确具体责任主体（以PMS系统各环节责任主体为依据）后，分发给项目经理负责具体落实；

8.市公司资源管理员每周稽核设计批复完成项目的资源预录入情况，对录入异常项目，分发给项目经理负责具体 落实。

三、项目实施阶段

(一)开工准备：项目设计批复后，项目经理根据计划安排及时完成所有施工环节的合作单位分配，签署项目所需各项协议，做好项目开工准备。

具体操作步骤：

1.项目经理每日获取PMS设计批复信息，完成项目所需的施工、监理、采购等所有相关合同（订单）签订并在PMS系统开工准备环节同步上传相关资料，并安排物流单位人员根据设计单位提供的物料清单完成K3订单的录入，并及时根据合同与订单完成土建施工的预付款支付；

2.根据本区域合作单位资源配置情况，合理安排项目实施工期，并在PMS系统和IT系统同步填写相关进度信息；

3.每日核对项目工程计划，根据实际工程进度，在IT系统中动态调整工程施工整体计划及八个子环节的具体计划时间；

4.设计费用以10个及以上项目为颗粒度，在开工准备环节即可协同财务人员进行付款操作；

5.市公司稽核人员通过PMS和IT系统每周对项目经理工程进度的制定及调整情况进行核对，特别对逾期未实施环节及时通知项目经理进行计划调整，同时，根据《基站建设项目归档资料清单》每周稽核监理单位PMS系统中相关资料 的录入情况。

(二)项目施工、完工：开工准备完成后，项目经理根据计划安排，与监理单位协同管理相关施工单位，共同推进项目建设，确保施工周期可控，并保障施工全过程的质量和安全。

具体操作步骤：

1.监理单位根据省内IT系统单项目八个子项的计划时间安排，合理分配各项目各施工单位的进场计划，并以日报形式向项目经理反馈当日工程开展情况。在IT系统中及时填报完成情况，并对计划调整及时进行更新；

2.项目经理在项目定位放线、施工过程中、内部验收、交付验收4个重要节点务必到场（其中施工过程中环节检查前期各环节相关安全、组织、实施规范；内部验收环节检查前期所有施工环节安全、组织、实施规范）；

3.监理单位根据监理基本要求，在项目施工的14个重要节点务必进行现场旁站监理；

4.实施过程中需产生变更的项目，项目经理应及时组织设计、监理、施工等各相关方对变更理由和变更方案进行会商确认，其中对可能会涉及到商务定价变化的重大变更必须通知客户经理和需求运营商联合会商确认，对各方共同确认的变更结果要及时完成设计变更、施工变更、交付变更等事项的审批和责任人落实，并在PMS、IT、CRM、资源、物业 等可能涉及的相关系统中上传相关资料，完成变更流程；

5.监理单位根据《基站建设项目归档资料清单》要求，及时在PMS系统中上传对应项目资料并将纸质资料归档至站点档案盒，同时在纸质《清单》中勾选相关项目表示完成归档；

6.项目经理每日稽核完工项目在PMS系统和IT系统中填报数据的及时性和准确性，同时，根据监理单位整理的资料，定期核对《单站费用核对表》进行勾选，确保项目完工时各项费用协议均已完成签订和入账，具备付款条件的及时进行付款（注2）；

7.项目经理组织资源系统的完整录入，并完成物业系统电表信息的录入；

8.市公司稽核人员通过PMS系统和IT系统每周对开工、完工周期异常项目进行稽核并及时传递至项目经理反馈原因并跟踪后续进度。

9.市公司物业、资源管理员每周对完工项目的物业及资源信息录入完整性和准确性进行稽核。

四、项目验收阶段

项目施工完成后，项目经理组织代维等相关单位及时开展项目内部验收，对内部验收通过项目及时通知客户经理，并配合客户经理组织安排完成项目交付验收。

具体操作步骤： 1.项目经理根据PMS系统的项目完工情况组织代维人员、维护经理、工程财务、设计单位、施工单位和监理单位等相关人员开展内部验收，项目经理应确认项目各项费用均已签订合同订单并入账。项目经理在内部验收通过后应要求监理单位完成站点竣工所需资料的收集并在PMS系统中完成上传后进行系统内部验收批复工作，对未通过内部验收项目做好整改计划和并跟踪整改进度；

2.对内部验收通过项目及时完成PMS系统、资源管理系统（包括资源预占）、物业、动环等系统相关数据更新，并在IT系统中做好数据同步；

3.项目经理在项目内部验收完成后，安排监理单位根据项目档案盒上纸质《基站建设项目归档资料清单》、《单站费用核对表》内容对项目资料进行统一核对完善，做好项目送审工作；

4.客户经理每日取得PMS系统内部验收通过项目数据，联系运营商做好交付验收计划并以邮件形式传达项目经理安排交付验收现场配合；

5.交付验收完成后，客户经理及时做好PMS系统交付验收相关数据填报；财务人员每周取得PMS系统内部验收通过项目数据，督促项目经理限期完成入账及转资工作；

6.市公司稽核人员每周对验收周期异常项目进行稽核并及时传递至项目经理反馈原因并跟踪后续进度； 7.市公司资源管理员每周对已内部验收项目资源录入的及时性和完整性进行稽核。

五、运营商主设备安装阶段

项目交付验收后，客户经理与运营商确认主设备安装时间，项目经理根据客户经理约定时间安排代维人员配合运营商按方案标准完成主设备安装。

具体操作步骤：

1.项目交付验收后，客户经理与运营商确认主设备安装日期，并取得运营商设备安装图纸；

2.客户经理将运营商设备安装计划和设备安装图纸以邮件形式传递至项目经理，项目经理根据运营商进场计划第一时间安排设计单位对运营商设备安装图纸与铁塔设计图纸进行一致性比对，并将方案不一致站点提交至客户经理；

3.客户经理牵头组织运营商及项目经理通过会议纪要或会审记录形式对需求方案与最终安装方案不一致站点明确解决方案；

4.确认主设备安装方案后，项目经理安排代维人员根据运营商主设备施工计划做好随工配合，并严格做好按图施工把关；

5.运营商主设备安装完成后，项目经理将设计方案入档归口（如有变更，原稿及终稿一并入档），在PMS和IT系统中更新主设备安装时间，同时在资源系统中根据最终方案 做好相关资源信息核对及补录工作；

6.客户经理根据PMS和IT系统中主设备安装进度数据做好相关项目需求订单与安装结果确认，并做好PMS和IT系统更新；

7.市公司建维部稽核人员每周对运营商主设备安装异常项目进行稽核并及时传递至项目经理反馈原因并跟踪后续进度；

8.市公司运发部稽核人员对需求安装方案与最终安装方案变化项目的需求订单调整情况进行稽核，对未调整站点及时传递至客户经理并限期完成修订及相关系统更新；

9.市公司资源管理员对主设备安装完成项目的资源系统录入及修订情况进行稽核，对与实际不符的项目及时传递至项目经理并限期完成修订。

篇8：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

关键词：房地产,项目经理,能力,全寿命周期

0前言

房地产行业是一个学科资源和社会资源共同整合的行业, 涉及面众多, 具有很强的综合性。房地产项目经理作为特殊行业的骨干力量, 同样面临着巨大的挑战。他们不仅要横跨专业知识面, 对项目各方进行协调, 而且还要关注进度、成本等关键环节, 这些都对房地产领域项目经理的能力提出了不一样的要求。

1 房地产项目经理不同阶段的工作分析

本研究以房地产项目全寿命周期为主线, 主要分为前期准备阶段、中期施工阶段和后期营销阶段, 展开论述项目经理在不同阶段的工作任务以及工作特点。

(一) 前期准备阶段

房地产项目全寿命周期的前期准备阶段是从项目启动前的投资分析开始至进场施工前的项目前期工作。项目经理在这个阶段的主要工作内容是:正确选址, 对项目所在区域及周边环境进行实地勘察、调研分析, 进行可行性研究;主导策划项目, 将房地产项目的开发蓝图转化成可操作性强的策划方案;多方、多部门协调工作, 从审批立项到筹集资金都需要项目经理交际公关;项目前期宣传, 包括现场宣传、文案宣传等。

工作特征分析如下:是一种高度集中于脑力劳动的系统活动;地域环境多变、不稳定, 多在室外工作;工作群体为高素质的知识分子, 工作客体多为图表和数据;建立关系网, 获取各方资源;交流方式多为纸上谈兵;工作成果以书面为主, 不是实体。

(二) 中期施工阶段

房地产开发项目全寿命周期的中期施工阶段是从进场施工后直至竣工验收前的所有工作阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是: (1) 施工现场管理, 主要是控制进度、成本和质量; (2) 组织协调项目参与各方主体; (3) 维持现场秩序及安全管理; (4) 组织竣工验收等。

工作特征分析如下: (1) 工作模式从纸上谈兵式转变为真枪实弹的实操; (2) 建设地点固定, 工作多为室外, 环境依然多变; (3) 工程品质会受到相关机构的监督管理; (4) 工作群体多为建筑工人, 理论知识相对缺乏, 实际经验丰富; (5) 外部协作性强, 管理复杂度高, 风险客观存在; (6) 工作成果为实际的建筑物。

(三) 后期营销阶段

房地产开发项目全寿命周期的后期营销阶段是从房地产竣工验收后交付使用开始销售直至物业管理售后服务的整个阶段。项目经理在这个阶段的主要工作内容是:进行市场调研;组织营销团队;制定定价策略和销售策略;营销推广和现场管理。

工作特征:工作主攻心理战, 摸透客户的需求竞争对手的心理;工作群体为市场客户, 覆盖面较广;市场变化迅速, 工作也具有动态性;既有室内的销售工作, 也有室外的宣传和调研。

2 房地产项目经理不同阶段的能力要素分析

(一) 前期准备阶段

前期准备阶段作为房地产项目的第一阶段, 项目经理必须有高度的热情, 激发项目成员的积极性。鉴于纸上谈兵的交流方式, 项目经理需运用想象力向人描绘蓝图, 并运用创新点引起参与方的关注。在这个阶段, 项目经理还要及时关注市场动态变化, 并对各种渠道搜集的信息进行筛选分辨, 准确定位。而且在项目初期, 涉及的项目干系人众多, 都需要项目经理良好的沟通和精湛的公关。

因此, 项目经理在前期准备阶段的能力要素为:工作积极性、创新力、市场洞察力、信息处理能力、谈判能力、社会交往能力、判断力、决策力和战略眼光。

(二) 中期施工阶段

中期施工阶段作为房地产项目全寿命周期最重要的一个阶段, 项目规模庞大, 参与人员多杂, 项目经理需要保证各方消息沟通畅通, 协调多个层面可能会出现的各种矛盾及冲突, 进行进度、成本、质量监控与调整。还要在现场管理中指导施工人员, 并适当运用激励手段, 鼓舞人心。项目经理在施工阶段还要承受计划延迟、成本超支、项目范围变更等一系列工作压力。

因此, 项目经理在中期施工阶段的能力要素为:非权力影响力、激励能力、指导与领导、沟通能力、控制力、抗压能力、组织协调能力、团队合作精神。

(三) 后期营销阶段

后期营销阶段作为最后一个阶段, 对项目的成功与否起着关键性作用。项目经理在这个阶段最多的工作就是不断地与领导、客户、销售员、媒体进行沟通, 有效地传达领导对楼盘销售的策略指示, 及时解决客户纠纷, 处理现场突发事件, 认真倾听客户的购房需求和业主意见, 善于捕捉客户的诉求点, 积极与各大媒体打交道, 打造良好的公众形象。同时, 还要策划有创意的销售方案, 制定定价策略和营销策略。

因此, 项目经理在后期营销阶段的能力要素为:沟通能力、倾听能力、应变能力、洞察力、创新力、社会公关能力、现场谈判能力、信息获取及处理能力。

3 总结

本文对房地产行业项目经理的能力要素进行了初步探讨, 但由于知识和水平有限, 难免存在不足和局限性, 需要在条件具备时, 进行更深一步的研究。并将继续深化完善指标体系, 应用于项目经理能力评价, 弥补当前房地产领域项目经理能力评价方法研究的不足。

参考文献

[1]吕萍.房地产开发与经营[M].中国人民大学出版社, 2002.

篇9：学习项目经理操作手册和房地产项目管理心得体会

厄威克的写作别具一格。他对每一位先驱者采用“成就”、“简历”、“个人特点”、“著作”四个方面展开介绍。这些先驱的成就、简历和著作,有不少已经广为流传,真正体现厄威克写作风格的,是对先驱者个人特点的介绍。它生动地刻画出一个个先驱者的人格肖像,带领读者去见识前辈先哲的独特个人魅力。诚如厄威克的搭档布雷克所言,这是“一本不同寻常的书”。

从献身精神这个角度来说,厄威克着墨较多的是泰罗和吉尔布雷斯。提起自己一直敬佩的泰罗,厄威克先从其性格着手,写道:“泰罗是一些对立冲力的结合。他的天才在内部冲突之中‘迸发出来’。他的父母都是教友会会员,在原则上独立而不妥协。他性格中的最强因素,就来自这种原则。他既不吸烟也不喝酒,甚至把茶和咖啡也看做是应予避免的刺激品。他喜欢说,在生活中,把职责看成是享乐比把享乐看成是职责更有意义。”泰罗的这种深受新教影响而具有“强烈的新英格兰良知”的个性,对他的工作态度影响深远。按照厄威克的判断,泰罗的超人之处是他的使命感。“他如果纯粹做一个发明家,可能会有一个辉煌的前程。但他把那看成是自我放纵。每当他发明出一种有用的东西或改进了一种新思想时,他的社会良知就会插足进来并坚持要他去说服他的同时代人采用这种发明。他有一次把他发明事物的爱好说成是‘一种诱惑’。从中我们可以看出泰罗的使命感之强。”

厄威克对泰罗的评价,不是立足于其成就,而是立足于其人格。在厄威克的笔下,泰罗是以人格取胜的。“尽管他为人严肃,但他却充满对人的同情和幽默感。他在米德维尔工厂是一位出色的实际经理人员。尽管他在早期同工人有过争斗,他的正直品格赢得了工人的尊敬,而他的极端热忱也感动了工人。他的一位同事说‘只要死人能听到他的讲话,死人也会充满热情’。带有悲剧性的是,在他的晚年,他失去了自己的朋友,他的工作也遭到别人的误解。认为他提出的管理方式是用来压制工人的,这对他是很不公正的。与他具有献身精神一样,他在性格上是民主的。他从早年到晚年,他极为勤奋的一生,是献身于为工人服务的。”以往的资料往往侧重于介绍泰罗的理论贡献,而这段文字却让我们了解到泰罗的人格力量。

谈起“动作研究专家”吉尔布雷斯,厄威克也别具一格。“由于他的孩子中的两个曾经写过当代美国文学中最有趣的一本书(即《便宜了的十二个》),该书后来拍成电影受到广大观众的欢迎,于是存在着一种真实的危险,即以后的世代会低估弗兰克·吉尔布雷斯成就的深度和价值。家庭和电影中都需要笑声。他思想的奇特性和他极怕难为情都使得他的家庭生活更显得欢乐,但千万不要因此而降低他为管理事业和社会提供服务的严肃性、勇气、力量和献身精神。一个44岁的男人,有着一个人口众多而且还在添丁的家庭,却放弃自己很赚钱也很成功的建筑承包业务而集中精力于新兴的管理科学工作,因为他认为管理科学对社会很重要,这件事本身就表明他性格的高尚以及对似乎同社会目标冲突的个人利益的不关心。他的确是具有‘献身精神’的。他赢得并保持着‘美国第一夫人’(即吉尔布雷斯的妻子莉莲,她有“管理学第一夫人”之誉)之一的忠诚爱情就表明他作为一个男人的品质。尽管他的孩子们可能常常同他一起笑和对他取笑,有时会感到他的直率的热情使人极为困惑,但一个小男孩由于‘失去了爹爹’而刻骨铭心地啜泣的镜头是他们父子之间关系的更为真实的记录。弗兰克·吉尔布雷斯是可爱而有趣的,但最重要的是在一个新颖的管理思想常常受到深刻怀疑的早期时代,使我们大量增加了管理的知识和理解的一个先驱者。”厄威克向人们提出了一个尖锐的问题:没有这种羞涩和可爱,不了解这种对事业的忠诚和献身,还能有“动作研究之父”的成就吗?管理学著作关注于吉尔布雷斯的成就而忽视这个人本身,或者只看到他的风趣而忘了他的成就,是不是也是一种偏失?

如果说厄威克对泰罗和吉尔布雷斯的刻画采用的是白描手法,那么他对泰罗团队的两位人物—巴思和汤普森采用的则是例证手法,让事实本身说话。对于巴思,厄威克写到:“卡尔·巴思身材矮小纤弱,有着一副严肃的、教授似的容貌。他易于激动,并看起来有些傲慢。他虽然没有什么笑容,但富有生气的样子却足以对此弥补。”接下来,厄威克引用了科普利书上的例子。“卡尔·巴思曾经教过美国一些最大的企业家,但他对他们之中的任何一个都不去讨好。在他较为年轻和活跃的年代中,他会到一家工厂中去报告按泰罗制进行改组会产生什么后果。他会毫不犹豫地表示他被改革前后的对比强烈地震动了。他会说,‘我的天啊!这就是你们叫做一个机械厂的!’泰罗听到了这些,会恳求他不要对什么都找碴—会恳求他讲些策略。于是卡尔·巴思不得不经历着把一只壶叫做一只锅的那种感情折磨。当以后在泰罗的那伙人中只要一提到这种语言上的策略,就会引起一阵荷马式的哄笑。只要看一看泰罗和巴思在这个问题上争论不休,那才真有意思!”正是泰罗恳求巴思“讲策略”的调和,反衬出了巴思的正统。要知道,泰罗本人就已经够“认死理”了,比泰罗更甚的“认死理”,刻画出了巴思是多么倔犟。

与巴思的倔犟形成鲜明对比的是泰罗团队的另一位中坚份子汤普森的耐心。厄威克写道:“桑福德·汤普森中等身材,瘦削但肩膀宽阔。他的力量和丰富想象力有时掩盖在新英格兰式的缄默之中。他不是一个很好的演说家。使得泰罗赏识他的特殊品质是他那不知疲倦的耐心,这从下面的事实表现出来:他早年同泰罗在制造投资公司共事时,有一次他被委任连续48小时观察木浆的‘烹煮’过程,当结果不能令人满意时,汤普森立即愉快地自愿进行另一次48小时的观察。这种持续耐心工作的能力以及无限的彻底性,赢得了泰罗持久的友谊。”

关于人际关系大师梅奥的个人特点,厄威克着重描写他的谈话方法。“许多论述社会技术的作者在言辞方面并不太内行,他们在实际环境中要不断地进行刺激。埃尔顿·梅奥则不是这样。观察他如何对待一批陌生的、有时在开始时带有怀疑态度的听众,本身就是实用心理学的珍贵教益。他的瘦小身躯靠在桌子上,手指不停地玩着雪茄烟嘴,他谈着话,而并不作报告。很难正确地评价这些‘谈话’的性质。这些谈话随便、清晰、幽默,充分表现了其吸引人之处,而它们的说服力和人道精神正表明了他本人的特点。”“曾做过他多年助手的朋友(即怀特黑德)写道‘我的同事会理解我下面所讲的:如果没有埃尔顿·梅奥把工作群体的活动综合起来的天才,如果不是他慷慨大方地让他的追随者享用他的思想和智慧,我们之中的某些人,特别是我,将无法领悟一个首次进入连续不断的技术演变而需进行社会调整的文明的关键问题。’”

在介绍辛普森·金布尔时,厄威克直接引用了《机械工程》杂志上大段的描述,“……关于这位精力充沛的院长有着这样的记忆。他以迅捷、稳定的步伐走进来,愉快地同人打着招呼。他那细长而好动的身体坐在一张写字台或桌子的角上,一只脚搭下来摇来摇去。他好心情地嘻嘻笑着,头歪向一边。极为锐利的眼睛闪发出兴趣和幽默。他的言行简单纯朴。他是一个热情和蔼、善意友好的人,像荷马那样重复一些他感到珍贵的老故事。

“其中有一个故事要有一些演戏的本领。那是院长在一次教工会议上扮演严肃而枯燥乏味的学院教授。站在一张桌子后面并用右手撑着,院长开始了一场精心设计的学院式辩论,开头说‘从一个方面来看’在详尽论述了这个方面的各种观点以后,他改用左手来撑着身体并说‘从一个方面来看’而对问题作新的考察。这样,教授的客观分析详细论述了问题的两个方面的各种可能争执之点,却没有得出一个简单明确的结论……”

“在这些及其他一些故事中,平凡的故事包含着智慧,一位乐观主义者再现和复述着生活中最美好的事物,认为绝大多数事和人是好的,而使他的朋友忘记不好或不愉快的事件……他就这样说着故事道着别,用手迅速地在快秃的头上掠一下稀疏的头发,他就走了,使留下的人感到振奋和充实。”

社会生活中有一种现象,就是很多人除了在自己的专业领域作出杰出贡献之外,在人生的其他方面也同样精彩。在《管理备要》中就有两位以政论家身份活跃于当时国际舞台的德国犹太人。一位是工业心理学之父芒斯特伯格,另一位是德国管理运动的先驱者拉瑟瑙。

厄威克对芒斯特伯格是这样写的:“雨果·芒斯特伯格从各种意义上讲都是一个杰出人物。有人说,从他光辉生涯的一开始,他就是‘风暴的中心,既是恶毒攻击的对象,又是无限崇拜的对象’。他是一个伟大的政论家,并力图影响事物的发展。他的书籍和论文是以通俗的形式撰写的。由于他日益成为社会知名人士,他同自己的学生接触的时间就少了……学生们看到他的工作日程安排得太满了,不好去打扰他。当他在密室中同阿根廷大使交谈,宴请德国王子,同大都市的编辑谈话,为侦察局长作咨询,或款待一个可能资助拟议中的博物馆的富裕酒商时,肯定是不愿学生去打扰他的。”

拉瑟瑙曾于1922年任德国沃斯内阁的外交部长,并于当年不幸被一个极端民族主义者暗杀。厄威克写道:“奇怪的是,尽管拉瑟瑙在政治和经济方面强烈主张民主原则,但在民主人士中却不得人心。他可能是一个难以理解的人物—一个宣扬必须有一种精神的企业家;一个为自己建造了一所豪华别墅但却攻击奢侈的富人;一个政治观点比在他工厂中向工人作宣传鼓动的任何一个人更为社会主义的大工业家。他的家属说,从他内心来讲,他更像是一个哲学家和诗人,而不像一个实干家。他之所以从事工商业,主要是由于责任感而不是由于他真的想干。他后期政治生涯的顶点是他作为外交部长于1922年在热那亚会议上的演讲。当时他为德国争得了第一个外交上的让步,并于同年同俄国签定了和平条约。他的被暗杀悲惨地结束了一个对德国的工业和社会持有理想主义哲学的先驱者的生命。”

值得一提的是,《管理备要》记述对象不仅有管理学界比较知名的人物,另外还有一些不太知名的人物,例如由英国到美国的亚历山大·丘奇、波兰人卡雷尔·阿丹米斯基(Karel Adanmiecki)和巴西人罗伯托·西蒙森(Roberto Simonsen)等。尤其是丘奇,长期被学术界忽略,厄威克及时发现并记载了他对于管理学的重要贡献,写道:“由于美国机械工程师协会作了大量的耐心调查研究,对这位几乎被遗忘的管理运动的先驱者有了新的发现。丘奇是一位极为羞怯和孤独的人。虽然他是会计和管理方面的一位权威,他却从未加入任何公认的会计协会、泰罗协会、美国工程师协会或其他工程协会。他拒绝任何要他在公众场合讲话的邀请,因为他没有面对一群人的勇气。但是,那些了解他的人说,他是一个极为可爱的人,是一位人们愿意与之一起工作的人。他有着使共事的人作出有益贡献并找到大家感到满意的妥协方案的才能,而这种才能不是所有的早期‘效率专家’都拥有的。他在工作上要求尽善尽美,几乎是一个艺术家。他不能忍受日常的例行公事。有时他会一连失踪几个星期,然后带着一种新的建设性思想重新露面。他从未结婚。随着年龄的变老,他日益孤独。有种传说讲他有着一些有钱的亲戚,但没有迹象表明他们曾互相见过面。他孤独地死去了,在当地和大城市的报刊上都没有发讣告。但他对管理学作出的贡献同管理运动中许多有名人物一样大,甚至更大一些。这个羞怯、孤独和被遗忘的人赢得了在《管理备要》这本书中的地位。”