房地产开发企业的融资策略及操作

房地产开发企业的融资策略及操作（通用8篇）

篇1：房地产开发企业的融资策略及操作

房地产开发企业的融资策略及操作（转载）

摘 要 房地产开发企业有两大核心：资金和土地。而资金在其中更起决定性作用。文章就新形势下的融资策略及方法进行分析及介绍。

关键词 房地产开发 融资策略 融资操作 项目贷款

2005年房地产行业进入宏观调控以来，房地产商的经营环境日益艰难，先是不允许建筑商垫资建设，接着对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，且交的都是真金白银。而银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。这使得房地产开发企业的资金压力陡增，一些原本以自有资金运作的开发商也不得不与银行联络寻找资金支持。许多已拿到项目的开发商因贷款困难而被迫将优质项目转让他人，或与他人合作建设或缓建，有的被迫终止项目开发。

上海亿邦置业有限公司在此艰难环境下，仍成功地以基准利率贷到银行规定的开发贷款的最高限额。这一方面得益于项目优质，更重要的是得益于正确的融资策略及操作。下面将依次分析：定位银企关系，选择融资时间及融资行

1.1 建立合作互利的银企关系

现在，房地产开发商与银行之间不是一种简单的资金供求关系，更是一种紧密的唇齿相依的战略伙伴关系。在市场条件不断变化的情况下，两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。

融通资金的安全性、流动性、项目的盈利性是融资行关注的核心，房地产开发企业务必有切实的措施使此“三性”得到保证。如在贷款资金困难时期，可以追加自有资金或采取抵押加担保的方式保证等——因为银行通常只做“锦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。对没有效益和资金发展的企业，银行是不愿提供服务的。现各大银行及二线银行均在基准利率的基础上拥有较大的上下浮动空间，1

而且金融产品没有专利可言，可以说不存在垄断价格，所以银企之间同时存在博弈与合作的关系。

1.2 时间安排留有余地

正常的贷款周期为1~2个月，（当然，加急的15~20天也能办好）由于房地产开发贷款的影响因素较多，能否成功贷款充满了不确定性，如宏观政策、银行自身的贷款结构、资金成本等。为保险起见，应在用款前3~5个月开始联络办理。

1.3 挑选合适的合作银行

在银行市场化的今天，每家银行都有自身的优势及擅长的领域，同时受各自的政策及资金的限制，相同信贷品种的条款设置上均有差别，如整个贷款价格的设定，体现了银行长期利润最大化还是短期利润最大化的目标。故房地产开发企业选择基本户开户行时，应挑选对房地产开发项目贷款做得比较成熟的银行。他们熟悉房地产行业的开发过程，不仅无须企业花大力去讲解，而且还可让企业在与他们的合作中得到许多业内相关信息，学到许多知识和理念。同时，他们对行业动态及走势的判断比较恰当，一般以长期利润最大化作为其最终目标，经办人做起来会相对轻松顺利。选择融资行时，应先联络基本户开户行，一般基本户开户行觉得项目可行，会留下来积极地去做的。房地产开发企业除基本户外，还可根据需要另择银行开立1~2个一般账户。俗话说“货比三家”，融资行的选择也是同理的。一个项目上亿或数亿的贷款，实际利率差1%，每亿元的利息差则为100万元（不考虑货币时间价值及付息方式），还有贷款的手续费，如评估、公证、保险、抵押登记等费用。故融资成本是一个必须考虑的因素。明确融资途径及所在企业的优势条件

房地产开发是资金密集型产业，需内外部的大量资金支持。港资大型房地产商资金的重要来源是上市筹资和抵押融资，如新鸿基、和记黄浦。国内的房地产商大多使用自有资金及银行抵押融资，海外融资都还处于初试阶段，操作存在较大难度和不确定性。另外是目前在部分大城市出现的房地产信托投资项目。

我们选择的是常见方式——抵押融资，也称抵押贷款。那么，房地产开发企业人员操作开发贷款前要先准备哪些方面的资料呢？

（1）项目情况。房地产企业事先准备一份项目的可行性研究报告，主要内容包括项目的基本情况，招标书附件中计划、规划、住宅、环保等主管部门的复函文件中有相关指标及资料、市场分析、建设设计方案、主要财务效益分析指标等。不必写得细，择其要点写得有共性即可。这有利于银行对项目有一个整体的了解，激发银行兴趣和贷款意向。

（2）“四证”办理。“四证”依序指《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。现银行的操作方法是：二证受理、三证审批、四证放款。二证受理就是企业办理完毕第二个证《建设用地规划许可证》，银行可受理贷款申请，第三证《建设工程规划许可证》办理完毕可送银行贷审会审批；第四证《建设工程施工许可证》在第三证办理后一周内可办出，而贷审会审批完毕一周内即可放款，就是说贷款手续可与公司四证的办理同步。

（3）公司情况介绍。这些基础资料可由公司的相关证照、验资报告、公司合同章程、历年的审计报告等资料取得。另补充说明公司自有资金能力，开发历史，公司的诚信度，企业的文化、背景、理念等，以全面展示本企业的优势。如展示得充分，会得到银行的信任，增加融资的成功率。

（4）企业需求，即企业找银行的目的。包括需求的贷款额度、时间、使用方法及贷款成本范围等。根据国家的有关规定及银行的实际操作，项目贷款一般是自有资金占项目预算投资总额的35%（要求在使用贷款之前投入项目建设），银行贷款为35%，余下的投资由销售回款解决。贷款操作方法及操作步骤

3.1 接触

房地产开发企业融资人带上前述四方面的资料就可以与银行接触了。双方先面谈

了解，对利率、还本付息方法、资金运作方式、贷款的限制条款等有个初步的印象后，再进行综合权衡比较，选择确定合适的一家银行进行融资。

3.2 提供银行需要的资料

确定融资意向后，房地产开发企业就可按融资行的要求准备并递交相关的资料，如营业执照、组织机构代码证、国地税登记证、法人代表证明书、房地产企业的资质证等。一般房地产开发企业会指定专人负责办理及跟催，银行方面也有专门的信贷人员专案负责本项目。房地产开发企业在资料提供完毕后，就可以协助或跟催客户经理写银行内部要求的贷款评估报告。

房地产开发企业的融资人如果了解贷款评估报告构成的主要内容，就能在融资活动中更快更准地找到工作的切入点。贷款评估报告一般由以下几个部分构成：

（1）借款人的资信调查。包括借款人的基本情况，如营业执照、验资报告等证照上的主要内容，房地产商的开发资质，以往的开发成绩和现在的开发能力，借款人的财务状况，股东的基本情况，企业的组织结构，文化背景理念等。企业简介上就有大部分资料。

（2）项目概况及报批情况。包括项目的具体地理位置和规划等。数据及资料大部分来源于招标书或项目可行性研究报告，而项目总投资及资金来源，项目进度和用款计划则根据以往经验或公司要求由相关部门列出。报批情况如实列出即可。

（3）项目的分析评价，包括市场分析评价及财务分析评价。市场分析具体包括周边已建或潜在楼市情况，项目周围的交通、市政配套等，同时结合拟建楼盘的品质结构房型分析及定位，再对目标客户群进行分析及考察。房地产开发企业与银行的经办人可到项目所在地周边进行实地考察，也可到政府的网上房地产查找相关资料。用这些第一手资料，对项目的竞争优劣进行分析评价，确定市场目前最高或最低的可售单价及销售状况。

财务分析评价一般包括如下内容：在市场分析评价的基础上进行销售收入测算，然后根据项目预算投资成本测算出投资回收期来评定项目的流动性（如不考虑货币时间价值，投资回收期就是货币资金流入额累计到等于原始投资的年数），另用投资利润率、销售利润率、成本利润率来评定项目的盈利性，还可用盈亏平衡点、安全边际和安全边际率来评定项目的安全性（盈亏平衡点的销量=总成本/（预计总销售收入-销售税金），安全边际=预计总销售收入-盈亏平衡点的销售收入，安全边际率=安全边际/预计总销售收入）等。

例：A项目的预算投资总额3亿元，第一年投资期无货币资金流入，第二年开始预销售，货币资金流入2.6亿元，第三年流入2.1亿元，则：

回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年

预计综合税率：营业税及附加5.5%+所得税为预计税前利润15%×所得税率33%+土地增值税3.3%=13.75%.项目投资利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投资利润率12%。销售利润率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，盈亏平衡点的销售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈亏平衡点时无所得税。安全边际率1-70%=30%，安全边际为 4.7×（1-70%）=1.41亿元

3.3 跟踪沟通与配合贷款评估报告写好送到基层贷审会约10天左右。上会之前，房地产开发企业与银行还需对贷款融资的主要条款进行确认，同时，经办人还需再做一次了解分析，检验容易在贷审会上遇到质疑的问题是否采取了切实并行之有效的应对措施，如最近有传取消商品房预售制度，对此我公司的准备是追加初期股东投入。除会前准备外，银行经办人的临场应变能力也是重要的。基层贷审会后可能有修改及补充的要求，按要求操作完毕约3~5天。

一般而言，银行对房地产开发商的贷款，不论金额大小，皆做项目贷款处理，基

层贷审会后还需上级贷审会审批。上级贷审会的业内资深专业人士再对项目进行质疑评审，一般修改及补充总是有的，关键是看项目本身是否优质，还有银行经办人对政策的理解对项目贷款资金安全性、流动性、盈利性的预测是否准确把握到位，措施是否得当。如果基本通过或补充资料后基本通过，拿到贷款批件，开发商和银行经办人前阶段的工作得到了肯定，汗没白流。现在可以进行下一步也就是放款前的操作了。

请专业评估机构对房地产项目进行价值评估（抵押贷款额以评估价值为基础计算），贷款合同公证（看是否有必要），购买抵押物的财产保险，到房地产交易中心进行抵押登记备案是接下来的工作，按办事机构告知书上的条款操作即可。要说明的一点是，房地产开发企业的经办人先对当地同类收费行情进行了解后操作，节省数万元是很轻松的事。

做到这里，再确认融资行是否已经有贷款账户，如有，就去贷款账户里数钱吧。4 结语

（1）知己知彼，百战不殆。房地产开发企业的融资经办人必须先清楚融资项目的概况及报批情况，市场分析及财务分析，融资规模，当地的融资环境，银行的办事流程及其对项目关注的核心等。这是融资成功的基础。

（2）讲求效益，达成目标。因房地产开发贷款数额大——以亿计数，时间长——1年以上，故时间成本效益应综合考虑，在保证时间性的基础上，每年少花费数十万至数百万是平常事。

（3）要有恒心、耐心、信心。做房地产开发融资工作忙碌近1个月后，被银行拒贷是常有的，这就是本文前面选择2～3家银行开户的原因之一。此时应检讨调整贷款策略后立即换融资银行。这与做生意失败一样，只说明经营眼光有限，并不说明经营能力差。试想，当初花费数亿买土地，不就是看到它能产生效益吗？十足的信心也是成功的保证。

篇2：房地产开发企业的融资策略及操作

一、研究意义

2002年，国家产业分类体系中将房地产纳入国民经济分类中的第三产业（GB/T4752-2002），并将其下属的行业分为开发经营、物业管理、中介服务和其他房地产活动四小类，房地产作为国民经济支柱产业的地位逐渐确立下来，中国房地产市场经过20年多的发展，因此对房地产相关问题进行研究，具有重要的现实意义。特别是我国房地产行业经过近二十年的快速发展，目前进入了调整期，更需要加深对其研究。其中，房地产投资和融资是房地产企业最基本的经济活动方式，其他活动都是直接或间接围绕投融资活动展开的。房地产投融资策略是实现房地产企业正确投资、融资的基本条件，因此在房地产企业投融资决策之前，进行投融资策略研究将十分必要。

1.房地产业是我国经济发展的重要支柱产业和新的经济增长点，是各级政府和百姓群众最为关心的行业。

2.房地产向理性投资转变，需要加强投资策略的研究。

3.中国房地产金融市场的发育不完善，需要进一步加强研究。

二、研究现状

投资方面：通过查阅现有文献资料看，我国对房地产企业投融资特别是策略的研究并不多，大部分集中在融资渠道的分析上。这主要是由于我国房地产市场起步较晚，房地产市场尚

不规范，初期投资房地产行业，绝大部分都有巨额收益，因此很少有人去研究房地产的投资策略及风险防范问题。近几年，国家加大对房地产行业的调控力度，房地产企业融资出现了困境，因此人们开始研究房地产企业的融资问题，但由于我国房地产金融市场不完善，房地产融资主要依靠银行贷款，到目前还没有找到好的融资渠道。

目前房地产企业投资非理性投资。初略计算毛利率。深入一点的采用NPV法。

房地产企业投资是为了商业目的而直接投资开发房地产项目的投资行为。目前，房地产企业在投资开发房地产项目时通常采用的是传统的投资决策方法，既净现值法（NPV）用数学模型表示即：

针对房地产项目投资，传统的投资决策NPV方法认为：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，则项目投资可行，应该立即投资；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，则项目投资不可行，不应该立即投资。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表该投资项目在T 期值；而

V , I则分别代表执行该投资项目所

带来的现金流入量以及现金流出量的折现值，NPV即为房地产开发项目投资净收

益净现值，因此，在传统的NPV法则下房地产企业在投资开发项目时决策标准为：

V >V=I

融资方面：的价

 国外房地产市场起步较早，发育比较成熟，对房地

产投融资的研究也比较早，特别是在房地产融资方面，创新了很多融资渠道，值得我们去借鉴。尤其是在美国，房地产融资已经由以银行为主的间接信贷融资模式转向以证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行融资体制向多元化、多层次的市场融资体制转变。

同时，国外对房地产金融创新的研究已经超越定性的层面，通过收集大量相关数据，建立数学模型，从定量角度对金融产品的分红收益率、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。比如，对房地产投资信托基金（REITs）的组织结构、规模、分红和证券的发行及绩效等进行了深入的研究，值得借鉴。



（三）国内外研究综述。综合国内

外研究情况，房地产企业投融资受一个国家或地区的社会、经济、技术、自然、人文、金融、法制和市场等诸多因素的影响和制约。不同国家、不同地域、不同时期，房地产

企业投融资的方式方法各不相同；既使是同一国家、同一地域、同一时期，由于房地产企业的规模、比较优势各不相同，投融资的方式方法也将不同。因此，国内外关于房地产企业投融资的研究，只能是借鉴，不能照抄照搬，还要结合企业自身，探索符合实际的房地产投融资策略。

三、研究目标

达到的目的，房地产投资策略、融资渠道、风险控制、成本控制

四、研究内容

包括哪些内容

五、研究方法

调查研究、案例研究、六、可能创新之处

融资方式的创新

七、研究计划安排

时间

八、预期科研成果

篇3：完善我国房地产企业融资的策略

作为经营风险程度本身就比较高的行业, 房地产企业, 其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险, 于企业的持续稳定的发展十分不利。因此, 房地产企业有必要重新审视其现行融资方式, 以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。

1 房地产企业融资的特点

由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征, 其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有:

1.1 开发资金需求量大, 对外源性融资依赖性高

房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿, 甚至数十亿, 仅仅依靠企业自有资金, 是不可能完成项目开发的, 房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看, 我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和, 但外部融资比例不减, 只是在结构上多元化。

1.2 资金周转慢, 投资回收期长

因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约, 房地产从开发到交付使用, 其生产周期短则一年, 长则数年, 才能进入流通和消费领域, 因此投资回收期较长, 如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。

1.3 投资风险较大

因为房地产开发占用资金多, 资金周期长, 其投资风险也较大, 主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。

1.4 房地产资金的增值性

由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高, 房地产的需要也不断增大, 造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧, 从长期来看, 房地产的价格呈上扬趋势, 房地产资金的增值性也愈发明显。

1.5 资金运作受地域影响大

房地产属于不动产, 其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成, 加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制, 使得房地产的流通和消费有一定的地域性, 从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。

1.6 土地和房产的抵押是重要条件

房地产属于不动产, 它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源, 随着经济的发展, 对土地的需求不断增加, 房地产的价值随之增大, 土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。

2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析

对于我国的房地产企业来说, 主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析, 可得出下面的比较结果汇总表如下:

通过表1的比较分析, 可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限, 主要为信托。这主要是因为:对于与证券市场结合的融资方式来说, 一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资 (IPO、REITS) , 买壳上市与房地产基金 (私募) 的要求略低, 中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式, 只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲, 由于自身规模的局限性, 只能通过信托等方式进行融资。

当然除了以上的融资方式, 房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资, 这里不再一一进行论述了。

3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率

融资成本是影响融资效率的重要因素, 对于我国房地产企业而言, 当前其资金来源普遍是银行贷款, 房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时, 通常面临着“信贷配给”问题, 主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度, 以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点, 就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息, 增强企业信息的透明度, 以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持, 顺利获得贷款, 信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度, 定期提供全面、准确的财务信息, 做到规范发展, 产权清晰, 提高自身资信等级, 创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件;另一方面, 房地产企业经营者要加强金融法规的学习, 充分尊重银行的债权, 真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。

4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施

我国房地产企业融资方式有限, 资金来源主要是内部积累以及银行信贷, 但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称, 再加之房地产企业高资本、高风险的特征, 企业融资成本较高, 影响企业融资效率, 因此, 优化企业资本结构, 提高房地产企业融资效率, 就要发展多样化的融资渠道, 以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外, 多元化的融资方式有利于资金优化配置, 提高资金的使用效率, 从而降低企业的资本成本。

改变以贷款为主的传统债权融资方式, 培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场, 如票据融资, 使资金流转加快, 减少了企业资金占用, 通过背书转让就可完成结算, 在资金紧张时, 可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资, 灵活调剂子公司之间的资金余缺, 提高了企业内部资金的利用效率, 节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易, 是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离, 使有需要的企业以较低的成本获得所需资产, 来达到融资的目的;还可以尝试项目融资, 利用其多元融资和风险分担优势使得某些财力有限的公司参与更多的投资, 以最低的成本和风险来获得项目的收益, 提高自身融资能力。

总之, 多元化的融资工具之间可以功能互补, 有利于优化资金的配置。如民间融资、内部调资、异地融资等方式具有信息灵、速度快、手续简便的优势, 在捕捉商机方面优于正规金融机构, 弥补了正规金融灵活性不足的缺憾。这些优势都有利于房地产企业降低资本成本并提高融资效率。

5 结语

随着我国房地产业很大的发展, 但随着国家系列宏观调控政策的出台, 其资金问题日益凸现, 房地产企业通过银行贷款获得足够资金的融资方式已成过去。因此, 应突破传统思维, 借鉴国外成熟的融资方式经验, 探索出适合我国房地产企业的新的融资方式, 以促进房地产企业的发展。

摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来, 国家加大宏观调控力度, 对房地产行业进行重点规范与调控, 严控流向房地产行业的银行贷款, 使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲, 如何解决资金瓶颈问题, 把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。

关键词：房地产企业,融资,特点,方式比较,完善措施

参考文献

[1]唐黎标.《我国房地产投融资现状与发展探讨》[J].中国房地信息, 2009 (11) .

[2]李素红, 周维升, 陈立文.《房地产开发企业融资风险的研究现状与展望》[J].企业经济, 2010 (1) .

篇4：浅议房地产企业的融资风险及对策

关键词：房地产企业融资风险风险防范对策

1.国内外房地产企业的发展现状

1.1国内房地产企业的发展现状

1.1.1企业众多，市场竞争日益激烈，且尚未建立起现代化企业制度

随着我国房地产业的飞速发展，我国房地产开发企业队伍也在此期间不断的壮大着。1986年我国房地产开发企业只有3000，1999年底全国房地产开发企业达25600家，房地产企业市场竞争日趋激烈。在全国房地产开发商中，国有企业占据了绝大多数，以多种经济形式并存，但民营企业或股份制企业的发展趋势是远比国有企业快。随着企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比例在未来也会变的越来越多。

1.1.2多数企业实力弱小，没有足够的市场竞争力

中国的房地产企业普遍规模小，1996以来中国房地产开发商的资金约1732亿元，然而，企业的平均资产总额仅为41亿元，在只有约10亿元的净资产规模最大的房地产开发商，与国外房地产开发商相比相差甚远。房地产行业是一个资金密集型行业，但中国房地产企业规模较小，绝大多数小企业融资能力差，其中大部分在70%的资产负债率，有的甚至超过90%，企业的发展速度受到严重影响。商品房积压日益严重，自2001以来，全国空置房的增长已经放缓，但空置房的数量仍然很高，全国积压商品房已达8百万平方米，每平方米平均价格按1800元计算，约144亿的总的占压资金。

1.1.3融资渠道存在较为严重的问题

融资渠道的单一，银行贷款在房地产企业的融资结构中占绝对的比例，远远超过了国际通行的标准，银行贷款最多不超过房地产总投资的40%；土地购置融资渠道缺失，资本金比列很难合规，直接融资成本较高；房地产市场波动较大。这样，房地产企业的经营风险就很容易转化为银行的金融风险。

1.2不同融资方式下的案例分析

1.3国外房地产企业发展现状

自上个世纪90年代初，伴随着经济的快速发展，货币政策宽松

企业名称融资方式概要劣势优势

远洋地产债权融资远洋公司在2011年四月宣称公司拟进行国际发售永久性次级债券，但是并未发布具体金额及利率。公司计划将此次发债所得款项用作新项目及现有项目的资金以及用作一般公司用途。我国债券融资来源狭窄，仅限于银行贷款，企业债券市场不发达等。加强公司治理、提高权益报酬率、传递公司信息等。

恒大地产私募股权基金融资2008年3月，恒大地产计划通过IPO在资本市场进行融资，由于市场不景气暂时搁置了，然而由于恒大在当时有着95%的负债率，恒大选择了一跳特殊的方式—私募融资。我国起步较晚，投资期限较长，大量资金来源于海外。拓宽新的融资渠道，提升企业内在价值获得较大投资回报。

保利地产上市融资2006年7月公司股票在上海证券交易所上市。2010年底总资产达1514.61萬元，实现销售661.68万元。并增发预案，计划募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。上市融资成本较高，新股发行会稀释股权，承受较高的监管和运营压力。融资能力强，预期收益高，改善企业财务结构，提升公司知名度和品牌。

与抵押贷款市场管制放松，欧洲房地产亦经历了长达10余年的繁荣阶段。根据国际清算银行（BIS）的数据，从90年代初至2005年，英国、荷兰、挪威、西班牙等国的实际房价增长均超过100%，其中爱尔兰的实际房价增长超过240%。而根据房价收入比指数，不少欧洲国家房价泡沫超过美国。

次贷危机的爆发触动了欧洲摇摇欲坠的房市。到目前位置，欧洲大部分国家的房地产市场仍处于深刻的调整之中。例如，丹麦房地产泡沫破灭以后，经济仍非常疲软。丹麦统计局最新公布的数据显示，2011年丹麦的别墅价格下降了8.5%，公寓价格下降3.5%，与2007年5月房价高峰时期相比，总体房价已下跌了21.4%，而目前丹麦的房价只是维持在2003年的水平。

在美国，通过观察美国房地产市场以及美国联邦住房金融（FHFA）房屋价格数据发现，目前美国房价已经比2008年4月时下降了14.5%，比2007年高点时下降了超过20%，房地产市场的调整基本到位。

2.房地产企业融资风险分析及防范措施

2.1外部风险

2.1.1政策风险

政策风险是指相关的政策和法律在一些国家（如住房制度的改革，调整土地使用制度改革，L的货币政策和财政政策的变化）的变化和国际、国内政治环境（如社会动荡，罢工，战争），经济损失因素的金融政策货币政策的影响，房地产开发商的财政政策最直接的房地产开发商包括：政府在房地产投资中，住宅是在福利政策的实施，或采取有限的补贴低收入群体，房地产税收政策，宽松的财政政策和从紧的财政政策。金融政策的影响因素是：实施紧缩的货币政策直接影响到宽松的货币政策，房地产开发商和购房者的融资成本，从而影响了房地产开发和销售。

2.1.2经济风险

经济上的风险是由于汇率，税率，利率，购买力，导致市场需求和其他市场因素，房地产开发商的经济利益的损失，利率的变化是导致经济风险的重要因素，当利率上升时，投资者需要对贷款增加支付利息。房地产开发是一个资本密集型行业，一般不完全依靠自己的资金，通常需要使用各种形式的外部资金，如预售和银行贷款，提高了预售房屋发展基金，必须与预售协议日期的其他规定，否则你要支付巨额的赔偿金。房地产开发商的房地产开发项目，在项目投资作为贷款的抵押，如果不按照规定的期限的贷款协议支付利息，必须转换为房地产项目的贷款，由于房地产开发周期长，从可行性研究到销售，这当时的市场需求可能出现较大的波动，也可能会出现消费者偏好对单位面积和户型结构的变化，在某些细分市场中的属性可能发展的需求，开发上市后立即大量积压，在供应和需求情况发生了很大的变化，投资收益远远低于预期，此外，由市场供求形势的变化，由于市场竞争，竞争的变化，对房地产市场的竞争和发展，市场结构，市场自然会导致相应的风险。自然风险是自然因素的影响，房地产开发的地震，火灾，洪水，使房地产开发商所造成的经济损失，风险的概率性质难以确定，但一旦发生，造成的经济损失将是巨大的。

2.2内部风险

2.2.1房地产过度依赖银行信贷

我国房地产的基本情况，国内房地产开发商很多质量低，规模小，缺乏资金，通过一部分的数据，我们可以得出结论：在2007年房地产的信贷占了银行信贷的50%，房地产开发商的资金来源，累积的风险，这样的融资结构不是很大但如果一旦释放，就会造成市场风险，不仅是房地产企业将面临巨大的挑战，而且银行会在房地产行业的信贷变化面临巨大的风险。作为商业银行之间的竞争，管理人员的工作压力会增加银行的收入，现在对银行业的主要来源是仍在蔓延，为了争夺对商业银行信贷市场份额，和其他房地产融资机制是市场的形成是容易冲动，房地产信贷政策的更为激进的，但也是道德风险和不良行为的内部控制，完善操作风险。

2.2.2房地产金融市场结构失衡

近年来，房地产投资的高风险，高回报，这增强了投资者的投资理性的趋势，间接地导致了银行贷款，品种结构不合理的区域，一旦房地产市场销售不畅，积压，提高价格的下降，将导致投资者资产缩水，投资损失，除了资本链的断裂，通货膨胀或通货紧缩使购房的可支配收入是不确定的，从而容易导致违约金，容易导致银行的信贷风险，因此，在银行和其他金融机构的危机，造成市场经济秩序的混乱，如美国2008由于次贷危机引发对一些金融机构破产。

2.2.3转让房地产宏观调控政策对行业和房地产融资不畅

中央政府的宏观调控政策要求地方政府执行，但地方政府改善他们的长期性能，都倾向于从事政治工程，形象工程，甚至盲目促进房地产业的发展来解决财政困难，一些地方政府，从供给和需求的土地价格的基础上的平衡，导致房地产开发成本；房地产开发商将消费者的转移成本高，导致价格和财产性收入，住房，结构性矛盾的实际价值，商品房空置面积增加，有效需求，抑制土地供应，国家宏观调控房价，包括投资，整顿和规范市场秩序。政策和措施的实施是在传输过程中的扭曲，冲击波所造成的不稳定的宏观调控经济转轨进程中的政策，通常通过金融机构的市场前沿，所以房地产金融机构蔓延的风险，房地产融资风险放大。

2.2.4开发商主观判断误差

在目前的房地产市场火爆的国内房地产开发商，新开发项目的盲目发展，调查不细，或不准确的信息，会导致采购和项目的销售前景乐观，出现在原来的估计误差，不利的宏观经济形势的意想不到的变化，各种风险产生的，已充分反映在去年房地产市场：一是通货膨胀，近年来出现了房地产价格，土地价格上升，建筑材料价格的上涨，造成施工成本的增加；二是房地产市场供求形势的变化，在历史上的房地产供应短缺，抑制刚性需求的高价格，导致在短的过度积累，要求的情况下，国内房地产市场有许多外部和内部的风险。

3.房地产企业融资风险的防范与对策

3.1改善融资结构，控制融资规模，提高管理能力和资金利用率

房地产开发企业应当建立成本控制系统的准确和有效的，有严格的成本预算和审批制度，支出应遵循经济效益的原则，防止铺张浪费。在商品房的资金回笼联系以前的贷款，整个过程中提供的信息需求，多环节的银行审查，公证人，预售合同的备案登记的房地产交易中心，银行信贷部审批，贷款。企业可以参考目前的市场条件下，适当的优惠，如超过30%的首期付款，或一次性付款，这些企业应该鼓励各种方式促进，加快资金回流，改善了企业的现金流量。除了减少过度超前，严格控制成本开支。房地产项目开发周期长，但目前房地产开发企业往往有短借长贷更多的，不足的现象，融资结构不合理。在中期和长期债券提供一个更稳定的房地产公司的资金来源，有助于减少房地产企业融资的信用政策，减少对信贷融资的依赖性，从而提高房地产企业的融资结构。

3.2获得政府的支持，完善房地产金融市场。

政府的支持对企业来说也是十分重要的，一旦企业受到了政府企業的高度关注，第一次在这个链接购买比其他企业具有明显的优势，但要得到政府的支持在一定程度上并不是一件非常难的事情，比如，现在当地政府的都是以民生经济为中心。所以项目、企业自身的能力是非常重要的，因为对于民生，房地产企业可以给受灾人民一些免费的住房，以及一定的补贴和购房优惠政策，从而吸收社会媒体的关注，提高企业自身的品牌认知度，那么政府也就一定会对这个企业进行关注。逐步建立一个多元化的融资渠道，鼓励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高资本市场的效率。由于国外先进的金融工具的介绍和操作手段，国际化进程的加快房地产金融。加快房地产金融立法的完善，促进健康发展的房地产金融。

3.3企业联盟共同分担风险的建立

所谓企业联盟，是指从个体盟国战略考虑的企业，自主开展互补性资源的交流，他们的目标产品的阶段目标，在市场上获得长期的竞争优势，以及连续的和正式的关系形成。联盟的意义在于利益共享，减少企业风险，降低投入成本。近10年来，一个联盟越来越频繁的原因是由于企业所需的资金数额越来越大，投资风险也越来越高。单个企业的力量是有限的，如果几个企业一起，或在不同的区域分别进行探索，降低风险，而不是一个篮子鸡蛋，但超过一篮鸡蛋。这是一个双赢的局面。或者，不仅可以在房地产商的联盟有限公司，如设计公司和房地产公司，建筑公司和房地产公司等，从而可以减少初始投资，提高流动性和资本回报率。融资难的程度，用自己的实力有绝对的关系，所以房地产企业可以提高团队的规模和实力，提高核心竞争力。

参考文献：

[1]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融，2011，（10）.

[2]黄晓颖.新时期商业银行房地产融资风险控制策略分析[J].中国集体经济，2010.

[3]白建平.房地产企业融资渠道研究[J].金融研究，2010，（01）.

[4]刘大志.金融制度体系刚性与我国房地产融资模式的变迁[J].当代经济研究，2011，（07）.

篇5：房地产企业资本运作与投融资策略

主讲：宏皓

一、2013年房地产行业发展趋势1、2013年经济形势分析

2、房地产行业数据分析

3、房地产行业面临的市场环境

（1）政策调控

（2）房地产信息联网

（3）官员财产公示

（4）房产税的试点扩大

4、房地产行业可持续发展唯有转型升级

二、房地产企业融资策略

1、房地产企业融资9种方法：5种常规+4种独创

2、房地产企业成功融资案例

3、房地产企业如何转型升级

（1）中央契机：城镇化

A、城镇化会带来房地产行业的下个黄金十年，但不是过去的简单复制

B、城镇化与房地产行业如何相互促进共融

（2）产业基金

A、产业基金如何帮助房地产行业转型升级

B、城镇化要借力产业基金

4、房地产企业的投融资管理

（1）房地产企业如何在投融资管理上取得突破

（2）房地产企业投融资案例分析

三、房地产企业资本运作

1、什么是资本运作？

2、资本运作的最高境界

（1）如何成功地资本运作

（2）同样的资本运作结果却不一样

（3）可持续发展的资本运作

3、资本运作成功案例分析

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

篇6：房地产开发企业的融资策略及操作

摘要：2010年以来，为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策，紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业，对银行等金融机构的信贷依赖较大，也受到紧缩货币政策较大的影响，房地产企业融资难度加大。在这样的情况下，房地产企业应制定多元化融资发展战略，并对房地产融资方式进行创新，来确保房地产企业的持续发展。

关键词：宏观调控；房地产企业；融资；策略。

一、2010年以来房地产调控政策。

近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2010年中国经济增长达到10.3%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显。在此期间，我国房价不断上涨，2009年12月，全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元，同比增长33.2%，增幅创近十年新高，明显超过全社会固定资产投资增速。

为了确保我国经济持续健康、稳定的发展，国家采取了从紧的信贷政策，尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题，中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开，呈现“三波”推进形态：第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下，我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

然而，高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始，热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币，同比上升27%，全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，房地产投资额为4558亿元，同比增长37%。为此，2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，又出台了新一波房地产调控政策，提出八条调控措施，包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合，涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多

二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

2010年以来，央行4次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率，使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

2、房企再融资遭拒。

在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月，监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组；10月，房企重组正式叫停；11月，监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司，其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

根据Wind资讯统计，2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发，但两家公司再融资总额不到30亿元；发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科，总额仅29亿元。公开资料显示，2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家，其中60家涉及房地产业务，但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期，只能撤回。截至2010年12月6日，房地产一级市场融资额为不超过100亿元，相比2009年的1218.35亿元而言，显得很是寒酸。

3、房地产信托融资受限。

房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看，信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来，银行的银根不断抽紧，而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下，房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号，中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，该通知要求开发商具备二级资质，并且房地产开发项目“四证齐全”，项目资本金达到国家最低比例，不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求，无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

4、预售资金监管全国蔓延。

将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发，历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

而预售资金这一开发商历来的囊中之物，在2010年也被严格限制起来。10月25日，北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确，从12月1日开始，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划，并按此计划对商品房预售资金进行支取，而不能再像以往那样任由其随意支配。随后，深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一，但可以看出，对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋，而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管，有业内人士就对此表示“：从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现

‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”

三、面对融资困境的房地产企业的主要应对策略。

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略。

在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。

2、探索有效的民间融资方式。

随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。

3、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度。

可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。

4、寻求合作开发。

一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能

成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

5、积极进行房地产企业融资创新。

篇7：房地产开发企业的融资策略及操作

1.1 开发成本

1.1.1 土地使用权出让金

1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）

1.1.3 前期工程费

1.1.4 建安工程费

1.1.5 基础设施费

1.1.6 公共配套设施费

1.1.7 不可预见费

1.1.8 开发期间税费

1.1.9 其他费用

1.2 开发费用

1.2.1 管理费用1.2.2 销售费用1.2.3 财务费用

投资资金使用计划的编制

2.1 编制投资资金使用计划的依据

2.2 资金使用计划表的形式

2.3 资金使用计划编制方法

融资基本理论

3.1 资金投入方式与来源

3.2 项目的融资组织形式

3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资

3.3 资本金筹集

(1)公司融资方式下的项目资本金

(2)项目融资方式下的项目资本金

3.4 负债融资

对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。

(1)商业银行贷款

u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分

(2)非银行房地产金融机构

3.5 信用保证措施

3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物

(1)抵押贷款（2）质押贷款

3.7 筹资决策 房地产开发项目融资实务

4.1 短期资金筹措

(1)商业信用(2)商业票据－－本票与汇票(3)短期贷款

4.2 中长期资金筹措

（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款

4.3 开发各阶段融资方案

4.3.1 土地竞投与购地

（1）资金投入量（2）资金来源

4.3.2 规划设计与场地准备

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.3 ±0以下工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.4 主要结构工程

（1）资金需求（2）资金来源

4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)

（1）资金需求（2）资金来源

4.4 资金回笼与资金管理

4.4.1 资金回笼

4.4.2 资金运作管理

4.4.3 资金运作实战技巧

（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧

u短线投资的资金投入与回笼技巧

v长线投资的资金投入与回笼技巧

w长短结合投资的资金投入与回笼技巧

房地产项目融资现状与出路

传统融资方式:自有资金+银行贷款

现阶段融资方式:

（1）自有资金+信托计划

（2）股权融资+银行贷款

（3）自有资金+房地产投资基金

创新融资模式:

（1）开发商贴息委托贷款

篇8：房地产开发企业的融资策略及操作

目前,国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成,这一机制放在当下的房地产调控背景下,将使2010年房地产企业资本市场融资变得比较困难,今后几年,房地产企业融资困难也会成为常态。

一、目前我国房地产企业融资模式的主要特点

(一)银行贷款是房地产融资的主要渠道

1998-2006年,我国房地产开发企业的资金来源中,国内贷款、自筹资金、其他资金三项资金分别占资金总量的20.65%、30.14%、47.2%。其他资金来源中包含建筑企业垫资和预售款,这两种资金来源并不在银行贷款统计之列,但实质上主要也来源于银行贷款。还有各种变相挪用的银行贷款以自有资金或其他形式进入房地产开发领域的就更多了。据中国人民银行研究局的王小亚等推算,我国房地产开发企业从银行直接和间接融资的比例约为80%。

(二)股票融资和债券融资所占比重较小

目前,我国上市的房地产企业非常少,即使是已经上市的房地产公司,由于其业绩的波动性比较大,也只有很少一部分公司具备再融资的条件,从总体来看,房地产上市公司筹资占全部房地产企业的资金来源比例很小。同样,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,这主要是由于我国对发行企业债券限制较严,一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。

(三)外资所占比例呈上升趋势

1998-2006年,我国房地产开发企业利用外资占同期我国房地产开发累计资金总量的1.9%,尽管所占比例非常小,但在2002年后呈上升趋势。2006年以来,我国房地产企业利用外资增势强劲,一方面,从宏观层面看,国外资本在分享中国经济快速发展的成果;另一方面,随着人民币升值,伴随外资进入的还有大量热钱,尽管国家先后出台了一系列限制外资进入的文件,但还有继续扩大流入量的发展趋势。

(四)房地产资金信托近期最为活跃

房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。虽然目前房地产资金信托计划的融资额在房地产资金总量中仅占0.5%,但所表现出的创造性、灵活性与适应能力已显示出资金信托计划具有广阔的发展空间。

二、完善我国房地产企业的融资模式

银行信贷之外的其他资金来源尽管占开发资金总量的比例不到10%,但是它们对房地产融资市场的意义却是不容小觑的,成为拓宽融资渠道,完善我国房地产企业融资模式的重要方式。

(一)股权融资

上市融资虽然门槛较高,而且上市后要接受较严格的监管,但是从规范经营管理,实现企业长远发展战略规划的角度看,走上市的道路是一个必然的选择。由于现阶段我国股票市场正处于变革的攻坚期,国内企业通过证券市场直接融资的难度较大而且不稳定因素较多,因而纷纷寻求海外上市融资。

内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡,而房地产公司几乎全部选择在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好,华裔和亚洲投资者比欧美投资者更认同中国的房地产行业,更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。国际资本市场有大量资金,他们十分看好中国的高增长性和增长空间,非常愿意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者,即战略投资者。当地产公司上市计划受阻时,私募基金对地产企业而言将充满诱惑。2007年12月,亚洲最大的一笔私募基金落户大连,这笔7亿美元私募投资属于打包投资,其中包括多家机构投资者。

(二)公司债券融资

公司债融资成为融资途径的有效补充,受政策等因素的影响,房地产上市公司一直以股权融资为主,在政策层面放开公司债融资后,众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的,争相计划发行公司债。相比股权融资来说,债权融资程序上更快捷,相对于银行贷款,债券融资成本更低,公司债所融资金应用灵活,限制较少,可供企业借债的对象众多,市场化操作更为规范。

当前央行为控制银行信贷风险,推出公司债能够在一定程度上降低房地产行业对银行信贷的依赖,为房地产企业开拓了一条符合当前宏观政策导向的融资渠道。但另一方面,虽然公司债融资的种种优势对于房地产企业而言是极具吸引力的,但能真正获益的房地产企业仍然是少数。这是由于目前公司债发行试点将发行对象锁定在上市公司,许多非上市房企被排除在外。再有,房地产企业由于现金流不稳定,通常信用评级并不很高。真正有可能分享公司债便利的也只有万科、金地、保利等一线地产企业,多数中小房企目前还很难分享公司债带来的融资便利。

(三)房地产投资信托基金(REITs)

通过REITs方式融资,对商业地产开发商而言优势明显:可用以融资的物业范围宽广;可融资金额巨大,资金来源丰富;通过境外REITs融资,将房地产行业金融风险分散到国际投资者中,符合政府政策;融资方式灵活;具有节税优势等。REITs模式融资的局限性在于所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查,符合在境外上市的条件才能确定。从国外经验看,大多数国家都要求REITs提供的融资以(房地产开发)后期阶段为主,前期阶段有严格的投资比例限制,这一点决定了在资金最为紧张的前期建设阶段,房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。

房地产投资信托基金的推广和实施是一项复杂的系统工程,涉及到金融、证券、法律、税收、监管、专业人才等多方面,尽管有关房地产投资基金的探索已多年,目前REITs在中国更多的表现为一种期待和呼唤,但一些准REITs在中国的出现表明市场已具雏形,比如“夹层融资”。

在房地产开发整个链条中,从拿地到开发、销售,到最后退出,都应该有相应的金融工具去支持。REITs是解决退出问题,“夹层融资”则是解决“四证齐全”之前的融资问题。

“夹层融资”是指风险和收益介于股权与优先债权之间的投资形式,期限一般较长。从资金费用角度来分析,“夹层融资”低于股权融资,如可以采取债权的固定利率方式,对股权人体现出债权的优点;从权益角度来分析,其高于优先债权,所以对于优先债权人来讲,可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。我国资本市场中出现的可转换公司债券就属于“夹层融资”范畴。

“夹层融资”对房地产开发商来说有非常大的优势:第一,资金回报的要求比较适中;第二,融资手续要求比较低,不要求四证齐全;第三,资金的使用效率比较高,股权进去后还可以向银行申请贷款;第四,对控制权的要求会相对股权投资低。夹层投资对公司的控制权要求比债权要高,个人投资者是很难参与的,所以说机构投资者是夹层投资的主体。

“夹层融资”可创新的金融产品很多,一部分可以转让成股份,一部分可以转让成债券;在结构上,可以是本金和利息按月付给投资人,也可以在前期急需资金的时候只支付利息,最后才归还本金。通过融合不同的债权及股权特征,“夹层融资”可以产生无数的组合,以满足投资人及借款者的各种需求。

(四)住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化(MBS),是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款,出售给特殊目的机构,对贷款产生的现金流进行结构性重组后,在金融市场上发行证券并据此融资的过程。

发起银行通过中间的利差赢得一定的利润,而投资者因为购买产品,定期会获得收益。更重要的是,银行通过卖掉已经发放贷款的债权,引入了新的资金,转移了贷款的风险,提高了资本充足率。

历经7年的房地产市场繁荣之后,房地产市场可能蕴藏的危机对银行而言至关重要,信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。与此同时,房价持续高企及贷款利率不断上升,使贷款人的信用风险正逐步加大。美国次贷危机正是美国利率大幅调升使部分贷款人无力偿还房贷而引发的连锁反应。

对银行而言,化解这一风险的有效途径之一正是资产证券化,即将中长期贷款打包证券化后出售给投资者,这样既转移了信用风险,又解决了流动性风险。回顾美国次贷危机发生至今,遭受损失的都是那些持有次级债的银行或投行,将这些次级贷款证券化并对外发行的银行,到目前为止,并没有相关报道指称这些银行是否因此遭受巨大损失。显然,住房抵押贷款证券化是化解监管层对银行系统风险担忧的有效方式之一。关键是,国内各银行在设计相关产品时,如何在借鉴美国次贷危机的基础上,在化解银行风险的同时,也尽量降低社会风险。

(五)典当

对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言,宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出,此时,房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点,积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当等不动产项目的解禁,房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策,天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。由于成本太高,典当融资的非主流地位难以改变,但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。