以现金流管理为核心提高房地产企业的内部管理水平

2022-09-12

房地产在我国整个国民经济中的作用毋庸置疑, 但是从2013年到2014年整个房地产行业的发展来看, 出现了诸如销量下滑、地方政府松绑、土地流拍等现象, 房地产行业呈现出了商品房价格回落、房地产开发投资增速回落、土地交易价位趋高、房地产企业资金短缺、区域性分化明显等特点。

因此从长期来看, 房地产企业极有可能进入重新洗牌阶段, 在建筑行业普遍低迷的大背景下, 房地产行业的利润空间越来越小, 房地产企业将不能再指望着靠暴利之下的粗放式管理存活, 必须及时提升企业的管理能力、研发能力和应变能力, 为企业转型做好各项准备。如果说过去的十年是房地产企业“赚钱”的黄金时代, 那么未来的十年就应该是房地产企业“厚积”的黄金时代, 房地产行业利润水平的降低要求房地产企业必须用更高效的内部管理水平提高企业的抗风险能力。我国的房地产行业未来仍然具有很大的发展空间, 但“打铁还需自身硬”, 企业必须从各方面提高管理水平才能在未来的洗牌阶段生存下来。本文仅从现金流管理一个方面对房地产企业的内部管理提出一些意见和建议。

1. 加强现金流管理对房地产企业的重要性

在现代企业的发展过程中, 现金流管理对企业生存和发展的影响越来越重要, 现金流管理成功与否直接决定企业的兴衰成败, 基于现金流的评价指标, 直接反映企业的内部管理水平。

加强现金流管理可以使房地产企业的筹资活动、投资活动及分配活动的运行状况通过现金流及时、全面地反映出来;可以对房地产企业的支付能力、偿还能力和运营能力及时进行评价;可以及时反映房地产企业的资金余缺情况, 从而有针对性的对资金进行调度, 并有效防范风险。

加强现金流管理可以为企业内部决策提供更有力的依据。企业的资产负债表和利润表是以权责发生制为基础编制的, 而现金流量表是以收付实现制为基础进行资金确认的, 现金流量表与资产负债表、利润表互相弥补, 使财务状况、经营成果和现金流量相配合, 提供给信息使用者更为准确的信息, 以便做出正确的决策。

加强现金流管理更有利于加强财务控制。企业的经营活动过程, 是从货币资金再到货币资金的循环周转过程, 通过对现金流的管理, 将企业的现金流动情况置于监控之下, 可以有效杜绝体外循环等情况的发生, 提高房地产企业的内部管理水平。

2. 房地产企业在现金流管理中存在的问题

尽管现金流管理对房地产企业极其重要, 但在实际的企业内部管理中仍存在很多问题。

2.1 对现金流管理重视不足

现金流管理在一些房地产企业中没有得到足够的重视, 这个问题突出表现在考核指标的设定上, 在企业内部管理中考核指标通常是与资产和收入有关的量化考核指标, 而没有结合现金流管理的质量考核指标。导致企业内部管理的各个环节均重视数量, 而轻视质量。另外, 在企业的往来账项的管理上力度不够, 不能对应收账款和应付账款进行有效管理, 最终导致不良现金流的产生。

2.2 对营运资金控制不力

营运资金在企业全部资金中所占比重比较大, 在房地产企业尤为突出, 而且营运资金周转期短, 形态变化频繁。对营运资金的控制力不足主要表现在计划和控制两方面。一些房地产企业在年初制定现金预算时缺乏全局观念, 对营运资金的需要量不能准确的判断, 导致现金流预算不全面、不准确、缺乏可执行性。另外, 在现金预算执行过程中, 由于资金的日常管理不规范, 控制力不足, 管理效率较低, 也会导致资金周转不灵的情况经常发生。

2.3 缺乏健全的现金预算管理制度

在粗放式的企业经营管理方式下, 一部分房地产企业尚未建立现金预算管理制度, 另一部分企业虽然建立了现金预算管理制度, 但在现金预算编制和执行过程中仍存在很多问题时。一方面, 在现金预算的编制过程中没有充分考虑企业自身的实际情况, 对现金流量的预测缺乏量化分析和充分论证。另一方面, 在预算执行过程中, 监督不严、控制不力, 致使预算成为一纸空文, 企业资金的使用依然混乱, 进而影响了企业现金流管理的质量。

3. 对房地产企业现金流管理的一些建议

虽然许多房地产企业已经开始认识到现金流管理的重要性, 但人们仍习惯用创收能力和盈利能力对企业的经营效果进行评价。然而, 随着房地产市场的整体回落, 房地产企业的生存压力日益增大, 甚至已经有许多房地产企业由于现金流的断裂而破产和倒闭。现金流管理已经引起了房地产企业的密切关注。然而, 房地产企业要做好现金流管理, 还有很多工作要做。

3.1 以现金流量表为起点, 提高现金流管理意识

房地产企业的经营管理人员应认真学习和理解企业会计准则现金流量表, 重视现金流量表的编制工作, 重视对现金流量表所反映信息的分析和使用。

解决这一问题的关键在于提高财务人员的业务水平。首先, 要为在职的财务人员制定全方位、立体的培训体系, 使其可以从经济、社会、法律、技术等多方面对现金流进行分析, 对现金流量表所反映出来的信息加以利用。其次, 促进财务人员的“传帮带”, 由企业中有经验的财务人员帮助经验不足的财务人员, 使其尽快进入角色, 并在对现金流量表的分析和使用过程中, 不断发现问题、分析问题、解决问题, 提高业务水平。第三, 可以通过多种方式, 鼓励财务人员通过业务学习提高技能水平, 对取得初级、中级、高级职称的财务人员给予经济上的奖励或提高其晋升的机会。

3.2 以企业价值创造为导向, 提高现金流预算水平

房地产企业要实现企业价值最大化, 必须在现金流的安排上长短期相结合, 通过预测、决策、计划、控制和分析, 对企业筹资活动、投资活动和经营活动的现金流量进行全面、系统的管理。

3.2.1 在现金预算的编制上, 要以价值创造为依据

以价值创造为依据进行现金预算的编制, 使房地产企业各项财务计划综合化, 有利于房地产企业从全局的角度对开发经营过程进行有效控制。以价值创造为依据的现金预算主要包括现金总预算和日常预算两部分。总预算的编制和日常预算的安排, 不是简单预测企业现金流量, 而是围绕着企业的价值创造这一总体目标进行的具体财务工作的展开、分解和落实, 包含反馈指标、价值测评和考核等体系等内容的切实可行的实施方案。

3.2.2 在现金预算的执行上, 要加强预算的管理与控制

房地产企业战略目标的实现依赖于其日常的开发经营活动, 因此, 除了现金预算的编制以外, 企业还应该加强对现金预算的管理和控制。现金预算管理主要包括流量管理和流速管理两个方面, 它们都与企业价值最大化的战略目标有关系, 所以, 在对现金预算的管理和控制过程中, 必须以是否有利于企业价值的创造为标准, 来对现金流管理方案进行评价和取舍。

流量管理要求房地产企业既要持有足够的现金, 以满足企业支付、投机和预防的需要, 又要考虑现金持有成本, 以确定最佳现金持有量。企业可以根据以往经营过程中积累的历史经验, 结合当下开发经营需要, 测算出最佳现金持有量, 当持有现金超过最佳现金持有量时, 就用现金购入有价证券, 反之当持有现金低于最佳现金持有量时, 则抛售有价证券以换回现金, 从而实现对现金流量的有效管理。

流速管理是对现金使用效率的管理, 现金流量的流速可以通过周转期来衡量。房地产企业的现金周转期包括应收账款回收期、应付账款递延期和存货周转期。因此, 提高现金流量流速, 可以通过缩短应收账款回收期、缩短存货周转期以及延长应付账款递延期来实现。

3.3 以风险预警机制为落脚点, 提高现金流抗风险能力

为了避免现金短缺、现金周转不灵等情况的发生, 防止房地产企业因缺乏营运资金而陷入财务危机, 企业应根据自身开发经营的状况需求建立相应的现金流量风险预警机制。设立专门机构, 配备专业人员, 从事风险预警指标体系的构建和分析处理等工作。当现金流量偏离正常状态时, 要对对风险事件的概率和可能造成的后果进行评估, 分析风险的原因, 了解企业可能面临的危机, 追踪和识别企业在开发经营过程中忽视的现金流量风险, 以便企业经营者据此提前采取的防范措施, 防范现金流量风险。

良好的现金流量管理是房地产企业高效率、低成本、可持续发展的前提, 而企业管理决策者进行决策的依据在很大程度上也是根据现金流量所反映的信息来做的。因此为了企业能够实现可持续性的经营, 使企业能够在竞争激烈、复杂多变的环境中生存和不断地进步发展, 企业管理者应当对现金流量的管理引起足够的重视, 并以此为核心的做好内部管理工作, 管好、用好企业的现金, 使其成为企业生存发展道路上的推动力量, 从而达到提高企业经济效益的目的。

摘要：受房地产市场的影响, 房地产企业将不能再指望着靠暴利之下的粗放式管理存活, 企业必须靠提高自身内部管理水平生存。本文主要从现金流管理对房地产企业的重要性以及房地产企业在现金流管理中存在的问题进行了阐述, 并对房地产企业在现金流管理方面提出了一些建议。

关键词：房地产企业,现金流管理,内部管理