浅谈货币、税制与温州房价的关系

2023-01-10

1 引言

房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一, 对于关联产业例如钢铁、建材、装潢产业的拉动作用明显以及对于我国金融业的稳定也带有重要影响。我国的房地产行业在近10年持续得火热, 即使政府陆续采取宏观调控、去房市库存等措施试图稳定我国房地产行业过热的投资状况, 但由于市场的需求过大, 整体房价仍居高不下, 温州作为中国城市中的特殊存在, 其房地产行业的发展也颇具有“温州模式”的特色。温州的旧城改造与新城开发是温州政府一直坚决执行的项目之一, 这也为温州房地产发展提供了良好的空间和活力。民间资本的活跃给房地产行业的发展施加了强大的推进。从近几年房价宏观数据的观察和统计来看, 温州的房地产市场火爆异常, 在众多二线城市中处于一个绝对优势的地位。如何去评价温州的房地产业可谓是“众说纷纭”, 支持和反对的声音此起彼伏。但是无论如何温州的房地市场对于全国范围内的房地产业都具有不错的借鉴意义。

现如今国民经济正处于腾飞阶段, 而房地产仍在这其中属于支柱行业, 对GDP的贡献巨大, 房地产开发投资的比重接近15%, 在“十三五”的规划建议中明确指出:到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入将比2010年翻一番, 在此目标下, 房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势, 为未来五年经济发展提供重要动力。每个地区都有不同的特点, 需求根据自身的特点解决当地市场的问题。就比如一线城市, 在大多数的情况下还是供不应求的状态, 所以扩大土地的供应规模, 灵活化现有的存量, 而对于三四线城市来说, 就应该控制土地的规模。就以温州是而言, 2012年至2014年温州市全市房地产开发完成投资额分别增长了1.0%、6.8%、10.1%。产业发展稳健上升, 但房市炒热的背景下也隐藏了很多的不安稳因素, 影响房产交易价格的因素有很多, 除却了政治经济社会因素等大环境作用 (如政府政策、经济景气、人口增长) 外, 影响房价过于高的关键因素金融杠杆过高, 房价问题与民生、社会发展密切相关, 历来是社会各界和学者们关注的焦点, 若房地产市场出现较大的波动, 可能会影响整个国民经济出现较大的波动。

2 研究综述

本文将以浙江省温州市的房地产市场和房价为例, 以上述为背景, 尝试对相关国内外研究者的观点进行归纳, 并梳理其逻辑理论, 力求从不同角度来分析影响温州房地产业发展的关联因子周江 (2012) 研究指出, 房地产市场呈现结构性、差异性的特点, 在政府限购政策的影响下, 温州住宅商品房市场受到其政策的影响较大, 而投资商铺等商业的地产所受到的影响较为小。从户型结构来看, 以90平方米以下的小户型更受顾客欢迎, 而大户豪宅型受到政策的影响而遭到冷遇。从成交的区域来看的话, 温州市区的交易量大大小于下属县市的交易量。作者认为由于温州人十分善于利用金融杠杆, 除去自有资金外, 其余资金大多来于民间资本和民间借贷, 而当地政府出台有关政策使得温州房地产市场出现下调时, 与其相关联的民间借贷和银行信贷也受到了严重影响。杨刚、姚玲珍、谢永康在 (2014) 也提到了我国的货币政策、银行的贷款担保制度、民间借贷的监管等对于温州房地产房地产金融风险的形成有着重要影响, 他们主要分析了前几年扩张的信贷政策使得开发商更容易获得银行授信用于房地产开发, 大量的贷款投入利润高的房地产市场, 又由于楼盘的大量开市使之竞争更加的激烈, 地价竞标持续地走高而推动了房价的持续上涨, 在这样的环境下有着敏锐嗅觉的温州投机者大量进入房地产市场, 使之购房的需求订单猛增。扩张型的货币政策使得住房按揭贷款的利率下降, 各大银行将住房消费按揭贷款作为主要的业务进行推广, 居民更加容易获得住房贷款。在投机者和普通居民群众的双重作用下, 房地产的需求量不断地上升, 带动了火热的购房风潮。而政府出台相关的限购政策以后, 住宅商铺投机的情况大大地减少了, 金融杠杆的过度使用, 民间借贷民间资本的进入, 使得投资风险不断地放大, 在信贷规模收紧的情况下导致资金链断裂, 这也是近几年温州房价出现大幅波动和下跌的原因。

市场交易信息流通性也是影响温州房价波动的重要因素之一, 产业经济研究中, Reed (1991) 最早指出由于住房市场产品交易成本高、流动性低等特征, 以致消费者在购屋的行为上常会因自身搜寻成本高低不同造成价格离散 (price dispersion) 的现象出现。该研究进一步推论出了房价的波动很可能是受价值离散影响, 而影响价格离散主因又与市场交易信息流通性不足有关。黄凯 (2010) 、杨大为 (2012) 、王吓忠 (2013) 指出中国住宅市场信息不对称严重, 拥有信息优势的开发企业与拥有住宅品质与交易信息相对不足的购房者之间存在着房价博弈的问题。且因为这样的博弈问题形成市场中卖方房价定价过高, 买方非理性预期行为, 最终变成住宅价格快速增长的现象。而这样的增长是不健康的, 任峻, 王燕, 谢松在《信息不对称对房地产市场的影响及解决策略》中分析称在开发商掌握产品开发的全部信息, 会利用自身信息优势及一切资源来损害消费者的利益, 在我国房地产市场人处于发展阶段, 在制度不够完善, 监管不够严密的时候, 由于市场交易信息的不对称而引起的逆向选择、道德风险、交易率低下等问题将会严重影响温州乃至全国的房地产市场, 甚至如若长此以往将进一步影响区域经济发展的大趋势。

3 温州市房地产市场发展与货币市场概况

本文数据来源取自2016年温州市统计局公布的温州统计年鉴, 温州统计年鉴是一部全方面从各个角度反映温州市社会经济开展情况和国民经济状况的历史性的, 材料性的年刊。年鉴收录了温州市经济和社会各方面的具体统计数据, 重大历史年份和近年主要统计数据, 各县 (市、区) 主要目标数据。温州市统计年鉴集中反映了自1949年中华人民共和国成立以来特别是二十世纪七八十年代以来的发展情况、涵盖社会综合发展、人口和就业人员;农业、工业和动力;固定资产投资和建筑业;国内贸易和对外经济;交通运输和邮电通信业;财政、金融和保险;社会;价钱指数以及温州市人民生存指标等经济主要指数。本研究主要欲讨论温州市分县经济活动的绩效, 在数据选取上以社会综合发展、就业人员、第一至第三产业产值以及各市、县国民经济主要指标作为主要数据检索来源。

温州市房地产业一直处于高速发展的阶段, 根据温州统计年鉴数据揭示, 2000年至2015年16年间, 温州全市的房地产开发金额从55亿元快速增长至766亿元的规模。若從2010年至2015年來看, 2010年至2011年间, 全市的开发金额更从270亿元规模一下跃升至680亿元, 年增率达151.60%;但自2010年后温州市房地产业房产开发金年增率开始出现减缓的趋势, 2014年至2015年间开发金额更从808亿元小幅下跌至766亿元。

4 房地产、货币放贷、税制的关联

上表是2011年至2015年间温州市房地产开发金额与金融机构对于房地产业的贷款数据。首先, 表1整理2011年至2015年间温州市房地产开发金额与金融机构对于房地产业的贷款数据, 从纵向来看2011年至2015年间温州市房地产开发金额, 2011年至2014年每年的数额都在逐年上升, 2011年至2012年略微上升, 增长率仅为1.02%, 2012年至2014年出现了巨幅的上升, 增长率分别为6.82%, 10.15%, 而到了2015年温州市房地产开发金额出现了明显的下降, 降幅达到5.27%, 但金额还是高于2013年的水平。而金融机构对于房地产业的贷款数据来看, 每年都在逐年增长, 尤其在2014年, 涨幅高达32.07%。贷款的增长率呈现出一个不规则的增长, 前期增长缓慢, 中期增长较快, 后期增长又变得缓慢了。从横向来看的话大致上来说金融机构的房贷数额和房产开发金额增长保持一致, 呈现正方向关系。由于温州市政府一改之前对于土地市场的把控, 于2012年、2013年推出了大量的土地, 仅仅在2013年就让出土地9698亩, 在这几年的楼市供应量持续放大, 导致房地产的开发额随之增加。但由于在温州房市极其低迷的情况下, 销量一直不容乐观, 去库存成了政府和房企的首要任务, 随之而来的是政府采取扩张性的信贷政策, 居民和企业商户获得的贷款数额持续上升。宽松的货币政策加之扩张性的信贷政策, 使得企业获得大量的投资房产的机会, 投机投资者则可以按揭买房。这样的情况导致了房地产市场的泡沫严重膨胀, 政府的调控使得趋向于更加稳健的货币政策, 银行信贷收紧, 而投资的企业由于受到政策影响资金链的供应和周转出现问题只能求助于民间借贷 (高利贷) , 而近几年房价的持续走低使得各个房企和投机投资者或者倒闭或者破产, 这一系列的连锁反应也导致了民间借贷的崩溃、银行贷款不良率持续地走高。多种综合因素的影响使得了温州市房地产市场的风险以及金融危机的发生。而要解决这个危机我觉得在于要缓和楼市的供求状况, 政府的调控显得十分的重要, 继续坚持和完善房地产调控。而温州的民间资本投资模式需要新的投资渠道, 改变原有的实业—民间资本—房地产的模式。

未来我国开征房產稅亦可能对房地产业带来的影响。税的制定与开征通常会对纳税人或相关经济活动造成反应。经济学理论认为课税将会产生收入效应或替代效应, 或同时产生两种效应。税收的收入效应, 是指课税减少了纳税人可自由支配的所得和改变了纳税人的相对所得状况。税收的替代效应是指当某种税影响相对价格或相对效益时, 人们就选择某种消费或活动来代替另一种消费或活动。換言之, 稅法的推行将会影响到物价、货币使用量, 进一步影响到消费购买数量, 进而对房地产业房价产生冲击, 而提高房产税, 对于房价的上涨有一定的限制作用, 但不能有效抑制房价的过快上涨, 为了防止房地产泡沫崩溃, 政府应该还是注重解决市场结构以及创新房产投资方式, 减少住房的垄断性, 增强住房的竞争性, 尽可能提供限价房和经济适用房。房产税既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源, 也是政府调控房地产市场的重要工具, 所以如何制定合理的房产税法体系将大大影响温州房地产市场今后的走向。

5 结语

综上所述, 房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一, 对于我国经济的发展与产业带动带有重要影响。本研究从温州金融放贷的层面讨论货币放贷、税制与温州房价的关系。研究发现, 温州的货币放贷增长率前期增长缓慢, 中期增长较快, 后期增长又变得缓慢;金融机构的房贷数额和房产开发金额增长保持一致, 呈现正向关系。在税法的影响上, 本研究认为税法的开征然会影响到消费者的消费行为或是生产者的供应、定价行为, 房屋税的施行将会影响到消费者的购买意愿。

摘要：房地产业作为我国国民经济的支柱产业之一, 对于我国经济的发展与产业带动带有重要影响。温州作为我国第一批经过国务院批准的开放城市, 房地产业房价的变化近年来出现急剧的波动、变化。本文从温州金融放贷的层面讨论货币放贷、税制与温州房价的关系。

关键词：房地产业,货币,温州房价