职工工资、税制与房价指数——基于温州的观察

2022-09-11

1 绪论

在过去十年中全球房价均在上涨, 且与实际房价周期表现出高度的同步性, 虽然房价膨胀与经济发展周期相悖论, 但是大多数国家的房价的上涨仍处于合理的范围内。导致全球房价膨胀的可能因素为全球利率的持续走低和流动性过剩。

在我国, 房价居高不下一直是近几年经济发展的诟病之一, 即使在全球金融危机的情况下, 我国房价也只是在危机头半年稍稍降价, 便又迅速恢复到了危机之前的水平。造成我国房价居高不下的原因很多, 其中土地成本高, 建材价格上升, 征地拆迁成本高, 市政配套等行政事业收费高, 经济适用房供应量不足, 市场极大的需求量都助长了房价的攀升之风。在市场经济中, 价格是一个灵敏的经济信号, 商品价格的上涨或下跌往往给生产经营者带来一定的影响, 而房地产作为社会上一个特殊的商品, 房价的变动不仅影响房地产商的经济利益, 也影响着人民群众的生活, 同时也代表着一个城市的发展水平和经济水平, 虚高的房价不仅会加重城市居民的经济负担, 更会在社会上形成房价的泡沫经济, 并给银行带来巨大隐患。而一个城市的发展规模以及居民的收入水平都会影响着这个城市的房价, 例如上海、北京等一线大城市, 房价增长速度十分迅速。

而近年来我国房价的非理性上涨, 已经严重影响宏观经济稳定运行, 引起党和政府的高度重视。据国家统计局的数据, 2004年全国新建商品房平均销售价格上涨14.4%, 其中商品住宅上涨15.2%, 首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数, 房价丈夫为2000年以来最高。2005年一季度, 35个大中城市房价持续上涨, 房屋销售价格上涨9.8%。其中, 商品住宅销售价格上涨10.5%。Reed (1991) 最早指出住房市场产品具有交易成本高, 流动性低等特征, 使消费者在购房的行为上常会因自身搜寻成本高低不同造成价格离散 (price dispersion) 的现象出现。该研究进一步研究房地产市场中, 消费者所处城市和自身条件的变化与房价之间的关联。赵玉琪 (2009) 从法律规范的角度, 分析政府信息公开与商业秘密保护关系。该研究指出, 房屋建造的过程中其房价成本信息其实具备了秘密性, 释放相关信息对于房地产业者的商业营运机密却有影响。王吓忠 (2013) 指出中国住宅市场中存在着卖方房价定价过高、买方非理性预期行为, 最终变成住宅价格快速增长的现象。赵玉琪 (2009) 从法律规范的角度, 分析政府信息公开与商业秘密保护关系。该研究指出, 房屋建造的过程中其房价成本信息其实具备了秘密性, 释放相关信息对于房地产业者的商业营运机密却有影响。现房地产交易中, 大部分研究者更倾向于关注宏观层面及相关大数据并以此分析房价变化, 鲜少有研究者注意到该产业中的微观因素对房价的影响。

2 温州市房地产业发展、职工工资及房屋销售价格指数概況

温州城市居民的收入变化与温州市商品住房价格的波动之间的相互联系是本文研究的重点。本研究主要研究数据来源取自2016年温州市统计局公布的温州统计年鉴, 温州统计年鉴是一部全方面从各个角度反映温州市社会经济开展情况和国民经济状况的历史性的, 材料性的年刊。年鉴收录了温州市经济和社会各方面的具体统计数据, 重大历史年份和近年主要统计数据, 各县 (市、区) 主要目标数据。本文欲分析温州近年居民的收入变化以及房价变化, 观察居民收入的变化与房价之间是否呈现正向变化或反向发展。

数据来源:2016年温州统计年鉴

首先, 表1整理了2010~2015温州市房地产和职工工资的情况及每年的增长变化。纵向来看, 2010至2015年间, 温州市房地产业生产总值逐年增加且是推动温州GDP的主要推力之一, 但是从其增长率可以看出, 温州市房产业的生产增加的速度在下降, 尤其是2013至2014年间, 增长率从30.15%下降到0.78%, 几乎趋于不变, 尽管其总值是增加的, 但每年的增长率表明了房地产市场的不景气。同时, 在2010至2015年间, 在岗职工平均工资也是逐年增加, 人民的生活水平提高, 但与房地产业相似, 在岗职工平均工资的增加率也是逐年递减, 且同样在2013至2014年。由此可以发现, 房地产业的发展与居民的工资水平有着密切的关系, 我们可以推测, 居民的工资水平的变化会影响并带动着房地产业的变化, 当居民工资的增长速度跟不上社会发展速度时, 随之也会引起房地产市场的动荡。除此之外, 我们还可以从表格中看到市区房屋价格指数虽然在2013年及2015年上升, 但总体趋势呈现下降, 与此相类似的是二手住房, 但与新建住房有所区别的是, 2012年是二手房市场的转折点, 在此之前, 二手房呈现下降趋势, 但过了2012年以后, 二手房市场开始回暖, 逐渐上升。

横向来看, 人们在岗平均工资的增加, 促进和刺激了房地产业的发展, 从总的看来, 人们收入的增加使得人们拥有更多的可支配收入, 因此人们可以使用多余的资金来投资和消费, 而房地产业作为我国的支柱产业以及其不动产的性质获得人们的青睐。而对于新建住房以及二手房, 大体上来看, 二手房市场的交易率高于新建住房, 这其中有诸多因素, 例如学区房政策, 使得二手房交易增加, 以及自2000年以后温州新建房屋数量不断增加, 但其实际入住数量却几乎保持不变甚至有下降趋势, 因此让人不禁猜想温州房价的逐年上升是大家炒房所导致。

总结来说, 温州市房地产业总体是逐年上升, 但在岗职工平均工资增长率的下降说明温州市经济开始陷于瓶颈, 在此情况下, 温州市房价的上升是一个与之相反的现象, 温州现房价处于虚高价位, 二手房交易的频繁表明了大部分居民手中并非只有一套房屋, 而新建房屋市场的不景气使得越来越多的房屋建好却销售不出去, 浪费资源且收不回成本, 从而导致温州经济陷入一个反复的恶循环中。根据这个情况, 温州政府应该介入以及公布相应政策来缓解目前的情况。

3 税制的效应

税的制定与开征通常会对纳税人或相关经济活动造成反应。如果这些反应与政府课征该税时所希望达到的目的、目标一致, 此类税收形成的效应又被称为正效应;反之, 若课税实际产生的经济效果与政府课税目的相违背, 或是政府制定的税法造成的结果与当初预拟的结果相反, 此类税收效应则另又称为负效应。从税收对纳税人的影响来看, 经济学理论认为课睡将会产生收入效应或替代效应, 或同时产生两种效应。其中, 税收的收入效应, 是指课税减少了纳税人可自由支配的所得和改变了纳税人的相对所得状况。税收的替代效应是指当某种税影响相对价格或相对效益时, 人们就选择某种消费或活动来代替另一种消费或活动。

以房地产来说, 房屋兴建与居住会对该土地形成相关地价、土地增值的影响, 欧美对据此进行相关地价税、土地增值税、土地税、房屋税等各项税责。以我国来看, 1986年9月15日, 国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》, 从1986年10月1日开始实施。然后, 政策的研拟至全面施行经历了漫长的时程, 主要原因在于全国推行难度大, 仅能从个别城市开始试点。2016年中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心公布了中国住房发展 (2016中期) 报告, 指出一线城市和部分热点二线城市需要增加供给, 在商改住的基础上实施工改住, 调整工业用地的功能, 总结和推广苏州等地经验, 实行房价涨停板和土地拍卖熔断制。同时, 在一线城市和热点二线城市开征房产税。如同前述, 税制的开征必然会影响到消费者的消费行为或是生产者的供应或定价行为。经济直觉来看, 房屋税的施行短期将会影响到消费者的购买意愿, 长期下会否应投机行为改变房价波动则待进一步观察。

4 结论和对策

由于房地产兼具消费财与投资财特性, 房地产市场在大多数国家经济发展过程中扮演重要角色。本文以城市职工资水平和市区房屋销售价格指数, 采用温州市近年的统计数据, 讨论温州城市居民的收入变化与温州市商品住房价格的波动之间的相互联系;就所得、税制与近年温州房价指数的变化进行探析。我们发现温州市房地产业总体是逐年上升, 在岗职工平均工资增长率则略有下降。另外, 我们认为税制会影响到消费行为进一步对房价的变动造成影响。本文的主要结论和相关对策建议整理如下。

4.1 房产调控和市场经济

从近年来温州市区房屋销售价格指数与二手屋价格指数来看, 温州市的房地产市场存在供给过剩现象, 由于房产发展过程中投机投资现象同时并存。若仅简单将房地产业发展和经济发展的趋势相互牵制, 或对房地产的不景气会影响经济发展过分的担忧而不注意控制房价问题, 短期内也许可透过产业发展影响了GDP的提升速率, 但是从根本上来看, 对于长期存在的过剩问题起不到任何作用, 所以在房地产的调控问题上, 需要遵循市场的规律。这就要求政府进一步发挥宏观调控的作用, 在市场经济的发展过程中针对房地产业有专门的政策调控和支持, 最重要的是控制房地产业的房价上涨速率, 不是遏制其发展而是让其发展顺应市场经济扎实且稳步上升。

4.2 建构新的投资渠道, 引导民间投资方向

温州市房价早前几年的飙长一方面是经济发展的成果, 另一层面则是房地产投资炒作所致。未来如能鼓励和引导民间资本进入各行各业, 应可适度的降低投资炒作哄抬的房价, 并避免潜藏的房价泡沫。民间资本向来是中小企业等较弱势的企业融资的主要渠道, 中小企业遍布各行各业, 如果能引导民间投资通过正确渠道融入中小企业的融资中去, 那么民间资本可以进一步与各行业的资本融合, 一些中小企业 (主要是民营企业) 得以快速发展, 给投资者新的选择, 更多的投资者会将投资分散进入其他优势行业中去, 不再是一味往房地产业注入资金导致房地产泡沫化加剧, 控制房地产行业的房价涨幅, 是一个有效且长期的解决方案。

4.3 建构现代金融投资平台

温州的房地产市场曾经因为市场调整影响到了民间借贷, 甚至于产生了民间借贷的危机。建议可透过金融服务完善、金融平台的建立降低金融借贷风险, 从金融放贷层面强化金融与房地产业的联结。现代化的金融投资平台具有先进的投资分类, 可以给消费者提供更多的选择, 为投资者的投资提供更好的建议。优秀的金融服务为投资者提供良好的投资环境, 风险的降低为投资者的资产保驾护航。金融借贷的风险降低为企业等提供了一个优质的融资环境, 可以进一步改善其融资的效率, 让融资活动可以安全有效发展, 这将使得这些企业能够蓬勃发展, 企业的发展会调动经济的发展。

摘要：房地产市场在大多数国家经济发展过程中扮演重要角色。然而, 个人的消费行为与需求变化会影响到经济社会中产品的销售价值, 而相关个人所得税制的规范对于消费行为会形成抑制效应。现今, 在我国国民经济正处于高速发展阶段, 而房地产在这当中属于支柱产业。本文以城市职工资水平和市区房屋销售价格指数, 采用温州市近年的统计数据, 就职工工资、税制与近年温州房价指数的变化进行探析。

关键词：城市房价,居民工资,城市规模