区域经济房地产投资论文

摘要：文章从四大功能区入手，利用2001年~2009年北京市18个区县的面板数据，分析了房地产投资对北京市经济增长的影响。以下是小编精心整理的《区域经济房地产投资论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

区域经济房地产投资论文 篇1：

房地产投资与区域经济可持续发展的探讨

[摘 要]在经济社会中，房地产属于经济发展的重要组成部分，房地产投资更是将土地资源和资金联系起来，实现对于稀缺资源的合理配置目标，就房地产投资对于区域经济的可持续发展影响来看，主要体现在生态环境可持续、经济发展可持续以及自然资源的可持续发展上，房地产投资对于地区经济发展以及社会可持续发展都具有重要影响和作用，文章主要介绍了房地产投资对于区域可持续发展产生的影响，并探究房地产投资工作现状，分析房地产投资和区域经济可持续发展的协调发展路径。

[关键词]房地产投资;区域经济;可持续发展

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.14.030

就房地产投资现象来看，这是促进国民经济快速发展的重要基础和核心，而往往新的消费热点的出现会带动相关产业的发展，房地产事业的发展会带动相关建材、五金等市场迎来发展的机遇，对于区域经济发展带来的影响众多。开发房地产还能够促进当地经济消费，可以说，房地产和区域经济之间是相互促进、协调发展的，把握两者之间的影响关系，对于进一步指导新时期的房地产投资和区域经济可持续发展具有重要意义。

1 房地产投资对于区域可持续发展的影响

顾名思义，可持续发展就是要实现某一事物能够长久地延续下去，可持续发展的宗旨就是在满足现代人生产和发展需要的前提下，也不会影响后代人使用相关资源。就房地产行业来看，可持续发展指的是当前的房地产行业产物能够满足当代人的居住需要，且对于后代子孙不会产生危害和不利影响，对于地区的经济、生态以及社会稳定不会造成威胁。

1.1 对于生态可持续发展的影响

生态环境是人类赖以生存的重要基础，其可持续发展是人类繁衍生存的前提条件，房地产行业发展需要用到的两大资源要素就是土地和空间，这些都是稀缺的社会资源，土地作为不可再生资源，其用途广泛，一旦使用后就没有办法再生，而随着城市化的不断发展，相关行业对于土地的需求量也在不断增长，基础的农业生产的土地面积是不能减少的，所以在资源配置中需要做好生态可持续发展的影响分析。

从房地产投资行为来看，目前城市房地產行业发展迅速，但是在实际的发展过程中，房地产工程建设中对于水资源、电能等的浪费现象比较普遍，资源消耗大，针对土地资源的合理规划和空间使用上也存在一定的问题，在一些住宅设计中，出现不必要的空间设计，这些一方面会导致房地产行业对于区域资源消耗增加，占据更多的宝贵空间;另一方面也会影响地区的生态发展，建筑施工中产生的建筑垃圾和废弃物的处理不到位，都会影响区域生态可持续发展。

1.2 对于经济可持续发展的影响

在区域可持续发展中，经济可持续发展是关键。在相应区域中，经济发展是社会发展的前提要素，这是实现社会可持续发展的重要基础。在房地产投资中，政策影响十分关键，这是政府发挥宏观调控职能的重要表现，政府的调控政策对于房地产投资的方向以及主要方式都会产生一定的影响。而反过来，房地产投资行为会进一步对于政府的宏观调控产生反作用力，促进国民经济增长及繁荣发展。在区域可持续发展中，房地产行业能否合理地进行投资开发是关键，相关的房地产开发上是否具备良好的环保意识和素养对于区域经济可持续发展具有重要影响，相关的融资渠道是否通畅，能否实现房地产投资和环境的融合发展是关键。此外，房地产投资过剩也会带来负面效应，如果只看到房地产投资带来的好处，而大量鼓励地区开发房地产项目，就可能导致地区的住房供大于求，这种情况下，房地产商品房卖不出去，不能及时回收资金，相关环节的发展就很可能出现脱节的情况，对于地区的经济可持续发展是非常不利，因此，如何把握房地产开发的这个度，促进房地产开发在区域经济发展中起到促进作用是关键。

对于具体的区域来说，其经济发展水平、地区的经济发展特点以及功能等对于房地产的投资力度和方向都会产生较大的影响，例如，在经济发达的一线城市上海，投资房地产一般都是建设高层建筑，也要有一些地区的特色建筑，但是，目前大多城市都是以高层为主，因此，地区的经济发展基础决定上层建筑，也决定了地区的建筑形式和特点，只有把握好房地产的投资结构，才能够保证房地产投资和地区宏观经济发展相适应。

1.3 对于社会可持续发展的影响

社会是一个大系统，而其中，社会中的人就是生产和消费的主体，也是社会系统的核心要素。在区域经济发展的过程中，房地产投资对于社会可持续发展产生的影响一般不易被察觉。在很多地区的城市建设中，忽视人文环境建设，导致很多具有历史特色和特点的建筑被拆除，而用大量的现代化城市建筑取而代之，这里建设的城市住房和地区的实际文化环境显得比较怪异，这种短期性的城市规划实际上对于区域的可持续发展是非常不利的。房地产是人类社会环境中的有机组成部分之一，在进行投资建设的过程中，注重对于社会环境和文化的尊重和思考，也是实现社会可持续发展的重要因素。

2 房地产投资发展现状

就目前的房地产投资发展现状来看，相关统计数据显示，2018年房地产开发投资额虽然继续增长，但增幅仅与2017年同期持平。2014—2015年，开发投资跟随新开工出现了一定的增速下滑，但基本还是保持了增长。2016年开始，开发投资增幅回升，2017年和2018年1—4月保持了16年的增势。2017年全国房地产开发投资额为10.98万亿元，同比增长7%，与2016年增幅相仿;2018年1—4月全国房地产开发投资额为3.06万亿元，同比增长10.31%，仅略高于去年同期9.28%的增幅水平。从土地投资来看，近年来也是城乡不断增长的态势，但是在2018年后增长的形势开始放缓。整体来看，房地产投资行业的形势都是一片大好的，房地产投资量不断逐年增长，这和我国城市化建设发展是同步的，而投资增速放缓一定程度上是和经济发展形势以及政府政策相关的。

3 房地产投资和区域可持续发展的有效实现路径

3.1 进一步提升房地产市场的环保规划，促进区域生态可持续发展

区域生态环境质量直接影响区域的可持续发展，在具体的区域房地产投资中，区域要针对房地产行业制定相应的环保要求，促进房地产向着低碳、绿色、环保的建筑方向发展，将环保作为房地产开发中的重要基础和要求，严格制定相应的环保规范文件，强化环保监督和检查，对于其中违背环保条例的行为进行严厉处罚，不断提升整个房地产投资的环保意识，让房地产行业规划环保建筑方案，促进区域建筑向着环保方向发展，为区域生态可持续发展奠定有效基础。

2019年7月2日，太原市生态环境局发布公告，山西荣兴伟业房地产开发有限公司因建筑工地内渣土露天堆放，未达到苫盖要求等问题被处罚，罚款金额两万元。据悉，太原市生态环境局于2019年4月6日对山西荣兴伟业房地产开发有限公司进行调查，发现该单位建筑工地施工过程中，工地内渣土露天堆放，长约50米，宽约30米，未达到苫盖要求。违反了《中华人民共和国大气污染防治法》第六十九条规定。太原市生态环境局依据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十五条的规定，对山西荣兴伟业房地产开发有限公司处以两万元罚款。这就是针对房地产行业开展环保监督和行政处罚工作的具体表现，相关区域在房地产投资项目中，也需要参照执行，尽快完善相关的建筑环保规范文件，保证房地产建筑市场在具体的环保建筑方案执行中有法可依。

3.2 合理进行房地产市场调控，做好房地产市场监督

要确保区域房地产市场的健康发展，实现房地产市场和区域经济协调发展，区域政府必须要加强房地产市场调控。积极调动各方积极性，加快新区等重点地区库存消化，确保房地产去化周期控制在合理区间。协同规划、国土、税收等部门，实施住宅用地分类供应管理，落实差别化税收、信贷政策，合理引导市场预期和购房行为。进一步完善“商品房+保障房+棚改房”的多元化供应格局，满足首套刚需、支持改善需求。此外，还要不断强化房地产市场监管。坚决遏制投机炒作，确保商品房价格不出现大起落，市场稳定。建立健全已有的动态监测与信用管理相结合的市场监管模式，推动企业诚实守信、依法经营，确保信息全面准确真实公开。全面开展房地产市场秩序整顿，强化执法力度，严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、投机炒作、无证销售等违规行为。坚决对违规企业采取黑名单、暂停网签、约谈通报等措施，规范经营行为，净化市场环境。通过营造一个健康的房地产市场环境，促进区域房地产行业健康发展。

3.3 合理规划住房结构，促进人地和谐发展

房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。2018年以来，房地产市场进入调整期，交易量下降，开发投资增速回落，区域性差异加劇。2019年的《政府工作报告》要求，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。目前我国城市化进程还在不断加速中，房地产行业要实现稳步发展，需要结合现阶段的社会发展经济水平，以及人民对于住房功能的需要，为人们提供区域住房保障，构建完善的住房体系，相关政府也要加快出台相关的政策措施，保证房地产投资能够区域理性化发展。此外，相关政府还可以发挥财政的宏观调控职能，针对地区房地产市场的过度投资现象进行控制，同时针对房地产低迷的现象进行宏观调控，刺激消费，促进区域经济持续健康发展目标实现。

4 总结

房地产在国民经济发展中具有重要作用，对于区域可持续发展也具有重要影响，要想促进房地产投资和区域经济发展的协调共赢，需要相关政府、房地产企业以及个人等，对房地产投资对于区域经济的影响作用有一个客观的认识，认识到区域可持续发展中需要解决的问题，并努力构建生态宜居的城市区域生存环境，不断促进房地产和地区经济发展相适应，发挥房地产在区域可持续发展中的积极作用。

参考文献：

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[作者简介]李尤健（1995—），男，汉族，山东菏泽人，硕士研究生在读，研究方向：区域经济学。

作者：李尤健

区域经济房地产投资论文 篇2：

房地产投资对北京市经济增长的影响

摘要：文章从四大功能区入手，利用2001年~2009年北京市18个区县的面板数据，分析了房地产投资对北京市经济增长的影响。结果表明，在城市功能拓展区和城市发展新区，房地产投资对经济增长具有积极促进作用，房地产投资每增加1%，会引起相应区域经济分别增长0.50%和0.57%；在首都功能核心区和生态涵养区，房地产投资对经济增长则具有负面抑制作用，房地产投资每增加1%，会引起相应区域经济水平下降1%和0.20%。因此，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，在制定经济政策时，要正视房地产投资对经济增长作用的“两面性”，实施差异性的区域调控政策。

关键词：经济增长；房地产投资；面板数据模型

一、 引言

近年来，随着住房改革的深化，房地产业已成为全社会最主要的投资渠道之一。房地产业所具有的产业链长，对上下游相关产业的影响、拉动作用大，资金密集、能够有效吸收流动性等特点，使其对经济增长的作用显得日益重要。1986年~2009年间，北京市房地产开发投资额由最初的8.8亿元迅速增至2 337.7亿元，24年增长近265倍；房地产开发投资占固定资产投资的比重由8.3%增至48.1%；房地产开发投资占GDP的比重由3.1%增至19.2%①。随着房地产业在国民经济中的地位不断提高，房地产投资逐渐成为影响经济增长和波动的重要因素，有关房地产投资与区域经济增长两者之间的关系也成为学界关注的重点。

目前，国内外学者对房地产投资和经济增长关系进行了较多探讨，从方法和内容来看，主要分为以下三类：（1）利用Granger因果关系检验来分析房地产投资与经济增长两者间如何相互影响。Green（1997），Coulson & Kim（2000），以及Wen（2001）研究了不同时期美国住宅投资、非住宅投资和GDP之间的关系，结果发现对GDP影响更大的是住宅投资。Liu，Park & Zheng（2002）研究了中国的经济增长、住宅投资和非住宅投资之间的关系，认为对短期经济增长波动影响更大的是住宅投资。陆菊春，贾自武，田洪芬（2008）研究发现，在中国东部地区和全国层面房地产投资和经济增长间存在双向因果关系，在中部和西部地区房地产投资是经济增长的单向Granger原因。（2）利用投资的贡献率分析来研究房地产投资对经济增长的贡献。解兵，路世昌（2008）通过贡献率测算公式得出，2003年~2006年间辽宁省房地产投资对GDP增长的贡献率平均值为19.9%。（3）利用面板数据模型进行房地产投资与经济增长的关系分析。黄忠华，吴次芳，杜雪君（2008）采用1997年~2006年我国31个省市的面板数据研究发现，无论在全国还是东、中和西部，房地产投资都能引起经济增长，二者存在双向因果关系，但房地产投资对经济增长的拉动作用在东部最大、中部次之、西部最小。

本文利用2001年~2009年北京市18个区县的面板数据，把全市划分为首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养区，从四大功能区②入手对房地产开发投资对经济增长的影响进行实证分析，以期了解房地产投资对北京市不同区域经济增长影响的差异。

二、 数据选取和模型设定

1. 变量选取和数据处理。本文选取地区生产总值和房地产开发投资额分别作为经济增长和房地产投资水平的衡量指标。根据2002年~2010年《北京区域统计年鉴》提供的数据，选用2001年~2009年北京市18③个区县的数据进行分析。为剔除物价水平变动的影响，本文分别用地区生产总值指数和居民消费价格指数对数据进行了调整，折算为以2001年为基期的不变价格。

2. 模型设定。单纯利用截面数据或时间序列数据无法有效达到本文的研究目的，考虑到面板数据包含了若干截面在一段时间内的相关信息，且解决了样本容量不足的问题，能改进模型估计的有效性，故采用面板数据模型。

面板数据模型的一般形式为：

yit=?琢i+?茁ixit+uit， i=1，2，…，nt=1，2，…，t （1）

其中，yit为因变量，xit为解释变量，?琢i为截距项，?茁i为解释变量的系数，n是截面成员的个数，t表示每个截面成员的样本观测时期数。通常假定随机误差项uit之间相互独立，且满足均值为零、方差同为?滓2u的假定。

建立面板数据模型的第一步就是检验样本数据符合上述三种模型中的哪一种。具体方法为协方差检验，检验提出如下两个原假设：

其中，n是截面成员个数，t是每个截面成员的样本观测时期数，k是非常数项解释变量的个数，S1、S2、S3分别是变系数模型、变截距模型和混合回归模型的回归残差平方和。

模型形式检验的过程是：先检验原假设H1，若统计量 F2小于某个检验水平（比如5%）下的F分布临界值，则不能拒绝H1，无需进一步检验，采用混合回归模型。否则，拒绝原假设H1，继续检验H0，若统计量F1小于某个检验水平（比如5%）下F分布临界值，则不能拒绝原假设H0，采用变截距模型。否则拒绝原假设H0，采用变系数模型。

结合本文具体研究内容，设定模型的一般形式为：

ln（gdp）=?琢i+?茁iln（rei）it+uit（4）

其中，gdp表示地区生产总值，rei表示房地产开发投资额，?琢i表示截距项，?茁i表示系数，i=1，2，3，4，5，分别代表首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区、生态涵养区和全市，t表示时间。为消除可能存在的异方差，对（4）中的变量取自然对数，记为ln（gdp）和ln（rei）。此时，系数?茁i表示弹性，即房地产投资变动1%所引起的GDP变化的百分比。

三、 模型估计与结果分析

本文运用Eviews6.0软件，针对北京市18个区县组成的面板数据，分别以混合回归模型、变截距模型和变系数模型对数据进行拟合，求得S1=1.409 69，S2=3.632 9， S3=7.147 52。根据公式（2）和（3），计算可得：F2=17.807 44，F1=13.799 52，其中n=5，t=9，k=1。查表可知临界值为：F0.05（8.35）=2.216 68，F0.05（4.35）=2.641 47。由于模型的F统计量的值均大于相应的临界值，故比较合适的是变系数模型。

按照个体影响的不同，变系数模型分为固定效应变系数模型和随机效应变系数模型。由于截面成员个数没达到随机效应模型估计的要求，因此只能采用固定效应变系数模型。考虑到可能存在截面异方差和同期相关，因此采用SUR截面加权的GLS方法进行估计，估计结果如表1所示。

由表1的估计结果可以看出，回归模型拟合优度高达0.998 26，拟合效果较好。同样采用变系数模型，可以得到18个区县经济增长的房地产投资弹性系数的估计结果，见表2。

综合表1和表2的模型统计结果，可以看出：

1. 房地产开发投资对经济增长的影响存在区域差异

1.在城市功能拓展区和城市发展新区，房地产投资对经济增长具有正面促进作用。城市发展新区房地产开发投资对经济增长的促进作用较城市功能拓展区大，其经济增长的房地产投资弹性系数约为0.57，高于城市功能拓展区的0.50。其中，通州、昌平、朝阳和顺义的房地产投资在拉动经济增长方面表现尤为突出，位列全市前四名。

城市发展新区是北京市未来疏散中心城区产业与人口的重要地区，客观上需要基础设施、产业等区域配套设施的不断完善，这就为房地产开发提供了契机和有利条件。通过房地产开发，该区域的价值得到提升，有利于实现经济的快速增长。相比之下，在城市功能拓展区，自住房改革开始以来，尽管房地产开发对拉动经济增长起到了巨大推动作用，然而，土地供给量的有限性、土地资源的稀缺性和不可再生性决定了房地产业在该区域内不具备可持续发展的长远意义。2005年以来，该区域房地产投资规模占全市的比重开始下降。今后，强化国际性知识、金融、商务服务、科技和文化中心功能，弱化人口主要居住区功能是才是其合理的发展思路。

2. 在首都功能核心区和生态涵养区，房地产开发投资对经济增长具有负面抑制作用。从经济增长的房地产投资弹性系数来看，首都功能核心区和生态涵养区的房地产开发投资每增长1个百分点，会使两区域GDP分别下降1.01和0.23个百分点。其中，东城、宣武和西城的房地产投资对经济增长的负面影响最为明显。

首都功能核心区既是全市城市化水平最高的地区，又是老城区，目前已经几乎不存在预留土地。多种功能在狭小的地域内高度聚集，从战略意义上讲，发展房地产业得不偿失，不仅不会促进经济增长，反而会对经济产生负面影响，引发各种“城市病”。生态涵养区是北京市的生态屏障和水源保护地，工业基础薄弱，产业发展空间相对较小，在该区域进行房地产开发，既要实现基础设施、产业、文化和社会配套从无到有的同步建设，又要注重生态环境保护，相对而言开发难度大、成本高，加之距离市区较远，该区域的开发商普遍实力弱、素质低，从而使得房地产开发对当地环境、资源造成的负面影响超过了对经济增长的贡献。

2. 个别区县房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区并不同步。在城市发展新区，房山区的房地产开发投资对经济增长有负面抑制作用，经济增长的房地产投资弹性系数为-0.01。在首都功能核心区和生态涵养区，崇文和怀柔两个区的房地产投资对经济增长具有正面促进作用，弹性系数分别为0.35和0.20。这表明：尽管城市发展新区的房地产开发投资对经济增长有重要贡献，但这种效果却不能在房山区得到体现；虽然首都功能核心区和生态涵养区总体上不适合发展房地产业，但其中的崇文和怀柔在一定程度上还可以进行房地产业的适度开发。

四、 结论和建议

本文利用面板数据模型，研究了房地产开发投资对北京市经济增长的影响。结果表明：房地产投资对北京市经济增长的影响存在区域差异，在城市功能拓展区和城市发展新区，房地产开发有利于推动经济增长，房地产投资每增加1%分别引起相应区域GDP增长0.5%和0.57%；在首都功能核心区和生态涵养区，房地产业不仅不能推动当地经济增长，反而会对经济增长起到负面抑制作用，房地产投资每增加1%将分别引起相应区域GDP下降1%和0.2%。此外，个别区县（如崇文、怀柔和房山）房地产投资对经济增长的影响与其所在功能区并不同步。

针对上文的分析结果，为合理发挥房地产投资对经济增长的作用，提出如下建议：

1. 正确认识房地产开发投资对经济增长作用的“两面性”。一方面，应看到房地产投资对经济增长能产生有效拉动，要积极发挥其正面促进作用；另一方面，应看到房地产投资对经济增长也可能存在不利影响，避免其对经济增长的负面抑制作用。

2. 实施区域性房地产调控政策。由于房地产投资对经济增长的影响存在区域差异，因此，应避免“一刀切”的政策，要实施区域性的房地产调控政策。具体来说，对首都功能核心区，应尽量限制房地产业发展；对城市功能拓展区，应合理控制房地产投资的规模和增速；对城市发展新区，应积极发挥房地产投资对经济增长的拉动作用；对生态涵养区，应鼓励实力强、素质高的开发商进行科学规划，完善配套工程、协调交通和就业问题，实现复合开发。

注释：

①本文数据来源于2002～2010年的《北京区域统计年鉴》、《北京市房地产年鉴》，以及《2010北京统计年鉴》。

②划分依据来自2005年5月30日发布的《中共北京市委北京市人民政府关于区县功能定位及评价指标的指导意见》。其中，首都功能核心区包括东城、西城、崇文、宣武4个区；城市功能拓展区包括朝阳、海淀、丰台和石景山4个区；城市发展新区包括房山、通州、大兴、顺义和昌平5个区；生态涵养区包括门头沟、平谷、怀柔、密云和延庆5个区。

③2010年，东城区和崇文区合并为“新东城区”，西城区和宣武区合并为“新西城区”，北京市18个区县也因此调整为16个。然而，本文研究的时间范围截至2009年，故仍采取18个区县的划分方法。

参考文献：

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基金项目：北京工业大学“11学科与研究生教育-重点学科—国际贸易学”项目（项目号：011000541211020）。

作者简介：宗刚，产业经济学博士、应用经济学博士后，北京工业大学经济与管理学院常务副院长、教授、博士生导师；刘喆，北京工业大学经济与管理学院硕士生；程连元，中共北京市朝阳区委副书记、北京市朝阳区人民政府区长，北京工业大学经济与管理学院博士生。

收稿日期：2011-10-08。

作者：宗刚 刘喆 程连元

区域经济房地产投资论文 篇3：

家庭房地产投资决策决定因素及过程

目前国内房地产市场持续火热，高额的利润不仅吸引了企业纷纷投入到房地产行业中，而且许多家庭也投入其中。而以家庭为单位的投资者在进行房地产投资时具有投资规模小、资金实力弱、信息不完全和专业知识匮乏等特点，这些决定了家庭房地产投资会有更高的风险性，所以本文对家庭房地产投资过程、需要考虑的因素等提出了初步的建议。

1 房地产及其市场特征

家庭在进行房地产投资时需要清醒的认识房地产独有的特征：

1.1 位置的固定性与质量的差异性。位置的固定性，决定了房地产的自然、经济条件不同，从而造成它在质量上的差异性，即使它在建筑设计、结构及内外装饰上完全相同，也会在自然、经济区位环境上有所差异。

1.2 数量的有限性及供给的稀缺性。房屋可以根据需要生产，但由于受自然环境及技术水平的限制，尤其是土地有限性的制约，房屋的供给也必然会受到限制。

1.3 利用的永续性与报酬的递减性。房地产是一种重要的投资工具，只要正常使用，就可以持续地满足各个方面的需要。

1.4 产权的分割性与权益的流动性。房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配。房地产这些特有的特征决定了家庭在进行房地产投资决策时不能采用以往在购买其他一般商品时的决策方法，要结合以房地产的特征，从宏观和微观角度加以分析，从而在进行房地产投资时做出更加准确的决策，避免不必要的损失。

2 家庭房地产投资决策需考虑的因素

家庭房地产投资时需要考虑的因素非常复杂，归纳起来有如下几个因素：

2.1 宏观投资环境。房地产市场持续火热还是陷入低潮都与整个宏观环境息息相关，因此家庭房地产投资决策首先应考虑宏观投资环境，而人口统计因素、经济因素、房地产金融及产业政策是影响宏观投资环境的主要因素。通过对宏观环境的分析，有利于家庭选择投资时机、投资区域、投资规模及物业类型、档次等。

2.2 地区经济分析。地区经济是拟投资的房产的直接经济环境，在分析时要从下面五个方面分析区域性因素：①地区经济发展水平；②地区产业结构和发展政策；③地区发展战略；④人口因素；⑤自然环境因素。其中比较重要的因素是地区经济发展水平、人口和自然环境因素。

2.3 微观分析。家庭对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析来说非常重要，具体可以从以下几个因素分析：①地方政府的政策、法规直接影响不同类型的物业供给；②收入水平和税收政策直接影响不同物业的有效需求。收入水平的高低决定着市场对物业的档次；③国家住房政策和企业规定成为影响物业有效需求的直接原因。有些地方在旧区改造中实施货币化安置，亦加大了个人购房的比重；④拟投资项目地区规划、交通、环境及历史成因是影响物业供求的个性因素。对居住物业而言，完善的小区配套和优美的环境、便捷的交通设施、符合人性的个案设计、良好的建筑质量及到位的物业管理，都是影响供求关系的重要因素。对于办公楼项目而言，主要影响因素有交通通达程度、周边环境与周围商业设施的关系、大楼的风格、装饰的标准及大楼的智能化硬件设施和良好的物业管理；而对商业项目而言，则要充分考虑到其历史成因和集聚效应，分析其流动人口和常住人口的数量及其动态变化。可见，影响不同物业供求的个性因素是不尽相同的，必须按拟投资项目所属的类型进行分析。

2.4 拟投资的房地产的个体分析。可以从价格、安全性、适用性、耐久性、居住成本等角度进行分析。以上需要分析的因素及分析层次如图1。

图1家庭房地产投资决策因素层次图

作为家庭投资房地产，在进行宏观因素和区域经济因素分析时，会因为缺乏一定的专业知识而有一定的难度，在分析时可以看目前房产所在区域经济发展速度、人口中外来人口增长情况等几个简单的数据即可大致推断该区域投资价值。

3 家庭房地产投资决策过程

在根据前面的投资决策因素分析后，投资者可以依据图2的过程进行房地产投资，在图2中投资决策标准可以根据自身的一定判断提出标准，在给标准分配权重为非常重要的步骤，最好找多人进行评测。

图2 家庭房地产投资决策过程

总之，家庭投资房地产时能够合理的考虑宏观、微观等影响因素，按照科学的决策过程，进行投资决策，就可以实现规避风险，获得高额投资回报目的。

收稿日期：2007-11-25

作者：刘铁民　李延罡