房地产投资基金信托论文

2022-04-21

摘要:众所周知,房地产信托投资基金不同于一般的信托产品,一般的信托产品以高端金融产品为主,其资金的募集是针对少数投资人员实施,并且其主要构成是机构投资者。而房地产信托基金是集合投资基金,募集对象为特定的投资者,基金效益呈现为大众化。尤其是近些年我国房地产行业的急速崛起,使得房地产信托投资基金得到了一定的发展,但是相较于其他发达国家而言还存在一定的距离。下面是小编整理的《房地产投资基金信托论文(精选3篇)》,欢迎阅读,希望大家能够喜欢。

房地产投资基金信托论文 篇1:

我国房地产信托投资基金的发展模式与政策建议

摘 要:在西方发达国家,房地产信托投资基金的发展已相对较为成熟,目前我国在这一方面还比较落后,还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是,基于房地产具有的强大多元融资需求,我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展前景。当前我国房产信托投资基金的试点工作已逐步开始进行,但依旧存在各种各样的问题,要通过综合型人才的培养、监管机构的协调和法律政策的逐步完善等探索出一条适合我国国情的信托投资基金发展之路。

关键词:房地产信托投资基金;发展;模式

1、我国房地产信托投资基金的发展状况

1.1房地产信托投资基金概述

所谓房地产信托投资基金是指通过信托或公司的组织方式,将各种投资资金集合起来,为房地产进行融资或用以持有收购盈利性的房地产,且具有税收优惠享受权的投资机构。房地产信托投资基金的主要收入通常来源于对各类房地产心头投资基金股票的投资、房地产出租收入、房地产短期债务和抵押贷款利息收益。

作为一种证券化的房地产产品,房地产信托投资基金在国外已有很长时间的历史了,特别是在北美和欧洲已较为成熟,其已具有10%左右的覆盖率。房地产信托投资基金在亚洲发展相对较晚,但进入新世纪以来,亚洲四小龙和四小虎等逐渐注意到它的重要性,房地产信托投资基金的市场覆盖率逐年提升。在我国,由于法律政策方面的原因,当前还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是,我国正逐渐推进证券化资产,尤其是对房地产信托投资基金的重视程度也是历来所没有的。当前,我国主要有两种房地产信托投资基金的类似产品。

1.2海外上市的房地产信托投资基金

我国由于房地产信托投资基金上市途径和政策法律的缺少,使的少数房地产公司选择了通过海外上市房地产信托投资基金进行融资。信托投资基金的海外上市主要有两种模式:

第一,离岸模式。这种模式又叫“越秀”模式,在这种模式中国外公司持有内地物业,国外公司通过房地产信托投资基金的设定进行上市交易。这种模式结构简单,税费担负较小。越秀房地产投资信托基金是这种模式的代表性产品。

第二,“凯德”模式。这种模式中国内公司和物业分别由国外公司持有,国外公司通过房地产信托投资基金的设立使其在海外进行上市交易,凯德中国零售房地产信托基金是这种模式的代表性产品。

1.3房地产信托产品的特殊类型

一些特殊类型的房地产信托产品在我国取得了不错的发展成就,这种准房地产信托投资基金通常是指权益型的房地产信托产品。2005年联信宝利中国优质房地产信托投资计划作为第一只业内房地产信托产品正式发行。和之前的项目不同,该项目是先进行资金募集,而后在具有较好发展前景的地区进行房地产投资,且具有多样性的投资方式,主要包括投资股权、贷款、购买成熟物业产权等多种方式。和先前的房地产信托产品的发行期次不同,它采用分期发行的方式。此外,它还规定了投资人拥有超额利润分配权和基准年收益一定比例的优先享受权。总体而言,该计划在设计上基本采用了房地产信托投资基金的相关标准,尽管无法全部符合基金的有关条件,但是该信托计划基本上具有了契约型封闭式基金的相关特点。自该信托计划成功推出后,这种特殊类型的房地产信托产品发展很快,规模也不断扩大。到2011年年末,我国的房地产信托资产余额逼近7000亿元大关,尽管信托贷款类型占据了绝大部分,但权益型和股权型信托产品的比例也获得了显著提升。

2、我国房地产信托投资基金的发展策略

2006年,我国颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,《意见》中明确规定禁止国内物业直接由离岸控股公司所持有,然后将离岸公司进行上市交易。该《意见》的颁布使得越秀模式的海外房地产信托投资基金上市模式基本不具有现实操作性,而两级结构的凯德模式又需要更多的承受成本,仅对那些资产优良、规模较大的房地产比较适用。针对这些问题,我们应进行如下方面的完善。

2.1复合型人才的培养

房地产信托投资基金在管理人才方面具有很高的要求,不但需要管理人员掌握良好的金融产品和金融市场理论知识,具备较好的理财能力,还需要他们了解房地产专业知识,具备一定的房地产实际管理经验。在上世纪70年代以前,美国的产业投资发展不理想在很大程度上与它没能很好的利用和吸收管理人才有关。由于我国的房地产信托投资基金还处于起步阶段,过渡性的房地产信托投资基金产品同国外的房地产信托投资基金尚有不小的差距,因此,我国非常缺乏专业的投资型人才,精通房地产信托投资的复合型人才更是少之又少。所以国家要加快复合型人才的培养,这需要学术界和地产界的共同努力。

2.2相关政策和法律的完善

房地产信托投资基金由于具有较多的参与方、较为复杂的运营方式和多样性的组织模式,因此需要法律法规在设立机制、运营机制和退出机制等相关方面都要进行细致详细的规范。

我国的封闭式产业基金模式、信托产品模式等现存集资投资模式,都是通过《信托法》进行规范的。《信托法》由于只和信托有关,对信托的投向产业并没有过多的涉及,因而具有很大的局限性。当前在房地产投资信托基金法规、政策方面,尤其是其具体怎样运作和如何实施产权变更和转移等,我国还没有相关的实施细则,这都是房地产信托投资基金在实际运转中需要解决和探讨的关键性问题。因此,为给房地产信托投资基金提供支持与便利,我国应尽快完善房地产信托投资基金在交易、设立等方面的法律法规。

2.3健全监管机制

在金融监管方面,当前我国实现的是分业监管的方式,这种监管具有专业化不高、立法监管层次低的特点。各金融行业的互相协作是房地产信托投资基金发展的必要前提,而在现行的监管上,它的运作、设立和上市等各环节又分属不同的监管机构进行管理。因此,房地产信托投资基金固有的“混合”属性和当前我国的分业监管机制互相冲突。不同行业自成监管,各司其职的工作,很难做到信息共享和有效沟通。想要房地产信托投资基金获得良好的发展,就必须强化各监管机构的交流沟通,厘清他们的责任,为信托投资基金提供良好的监管环境。

结语:基于我国当前时期强劲的多元融资需求、房地产金融领域的投资需要和监管方面的政策支持,我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展空间,但是当前依旧存在管理人才、法律法规、结构和税制等多方面因素的约束。我国要想实现房地产信托投资基金的快速发展,还要不断提升管理人员的业务技能、健全监管职能、完善法律政策,努力提升投资者对房产金融产品的认可度。(作者单位:中央财经大学)

参考文献:

[1] 龙云,傅颀.房地产信托——海外的发展状况及中国的实践[J]. 亚太经济. 2005(03)

[2] 李红立,张冬秀,刘金川.房地产信托业道德风险及对策分析[J]. 中国商贸. 2009(11)

[3] 孙维晨.工、农、中、建叫停房地产信托业务 房地产信托的“封喉”之痛[J]. 中国经济周刊. 2011(31)

作者:彭献辉

房地产投资基金信托论文 篇2:

解析房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制

摘要:众所周知,房地产信托投资基金不同于一般的信托产品,一般的信托产品以高端金融产品为主,其资金的募集是针对少数投资人员实施,并且其主要构成是机构投资者。而房地产信托基金是集合投资基金,募集对象为特定的投资者,基金效益呈现为大众化。尤其是近些年我国房地产行业的急速崛起,使得房地产信托投资基金得到了一定的发展,但是相较于其他发达国家而言还存在一定的距离。基于此,文章结合了当前我国房地产信托投资基金运作存在风险,明确了相关的运作模式选择,并在此基础上提出了有效的风险控制措施,希望能为我国房地产信托投资基金未来广阔的发展空间奠定基础,从而更好的为我国社会经济做出贡献。

关键词:房地产信托投资基金 运作模式选择 风险控制

当前我国的房地产投资信托基金还处于初期阶段,对房地产投资信托基金的基金化产品也处于尝试阶段,故此,必须重视房地产信托投资基金运作模式的选择以及风险的控制,只有在此基础上才能更好的促进我国房地产信息投资基金健康稳定的发展下去。

一、开展房地产信托投资基金运作的必要性

近段时间,我国央行多次加息,同时也多次上调存款准备金率,由于这一政策的影响,我国商业银行的贷款规模大大下降,使得我国各行各业的贷款都收紧了。银行开放贷款的门槛增加,意味着房地产在银行方面的信贷规模会随之而减少,在这种房地产政策不断更新、融资贷款渠道不断减少的情况下,我国房地产行业的资金供给成为了影响房地产行业发展的重要因素。要改善这一问题,房地产信托投资基金的选择和运用就成为必然趋势。相较于银行贷款,房地产信托投资基金成本更高,所获得的收益也会高出很多。但同时,高收益往往伴随着高风险,由此可知,展开对房地产信托投资基金运用模式的选择分析以及风险控制十分有必要,且具有重要的意义。

二、我国房地产信息投资基金运作风险分析

一般来说,房地产信息投资基金面临的系统性风险主要与宏观经济环境、政策、法律等有关,非系统性风险主要来自各个参与方和项目本身,与REITs的运作模式紧密相关。可以简要从行业、融资方、风险控制、项目本身四个方面进行风险因素的分析,具体如下:

从行业角度看,REITs从设计到发行,以及后续运营都受到宏观政策以及法律法规的影响,作为物业资产的房地产项目能否顺利得到偿还本息的现金流也要考虑整体宏观环境以及市场供需情况。

从融资方角度看,房地产项目需要大量的资金投入,如果房地产项目受到市场风险的影响,或者经营不善,很容易导致资金链的断裂,从而难以按时还本付息,这会产生运营风险、流动性风险等,也受到融资方实力、资质的影响。

从风险控制角度看,REITs在设计上是否存在严重缺陷将直接影响项目的后续运营,管理人的专业水平以及和委托人直接的委托代理关系也会影响项目的风险。

从项目本身的角度来看,该REITs能否产生预期的现金流,受到房地产项目所处地理位置、设计是否满足大众需求、质量等因素的影响。

三、我国房地产信托投资基金运作模式的选择分析

(一)组织形式方面

房地产信托投资基金主要有两种组织形式,公司型和契约型。公司型基金的资产是投资者的,董事会选举由投资者完成,董事会再对基金管理公司进行选择,最后由基金管理公司完成基金业务的管理。在公司型组织形式中,投资者拥有对基金运作的各大事项进行发言与表决的权利;契约型组织形式是根据国家信托法而成立的。这种形式的基金需要基金管理公司、托管人及投资者三方签订信托契约,所以,契约型组织形式的基金中,投资者不具备管理基金的权利。

通过对比两者来说,公司型组织形式的基金更有效于保障投资人权益,当前国外的金融市场多选择此组织形式。不过根据我国房地产的发展情况来看,我国在进行房地产信托投資基金运作模式的选择时应侧重于契约型基金,这是因为当前我国投资基金的法律并不完善,但房地产信托投资基金的运用对法律要求较高。我国目前基金投资主要存在于证券行业,且并没有公司型基金,因此,公司型基金对于房地产行业而言,也没有成熟的运用条件,所以契约型的运用受到的法律约束相对较小。同时,我国房地产行业的内部管理能力与公司型基金的要求不符,信息的不对称会导致经理人做出逆向选择,影响股东利益,因此,公司型基金的运用带来的风险会更大。

(二)交易方式方面

相较于国外的开放型交易方式而言,我国在交易方式的选择上,应侧重于选择封闭型,因为我国管理水平和资本市场都还不够成熟。首先,我国基金管理人才不足,管理水平也不够完善,管理人需要对金融、商业运作、房地产行业等方面有足够的了解,这对于我国房地产信托投资基金的发展情况而言,还存在着很多问题,因此,应选择对管理要求较低的封闭型交易方式;其次,我国房地产、证券市场的发展还不够,投资者可以随时虽会,因此开放型交易方式要求基金管理人有大量的资金在房地产中进行投资。而我国证券市场的不成熟,限制了投资对象的流动,不利于投资人的赎回,封闭型交易方式对投资者的赎回要求较低,可以随时赎回,因此资金使用率更高,所以,经营效果会大概率高于开放式交易方式。

四、房地产信托投资基金运作风险控制措施

(一)房地产行业的风险控制措施

当前我国城市化进程不断加快,对房地产的需求不断增加,而当前房地产行业存在的主要问题在于,局部过热以及房地产行业存在着结构性过剩两方面。信托公司可以通过选择、改变投资区域、投资项目类型、投资金额、投资时长等方式,灵活地预防和规避房地产行业波动所带来的风险,以此保障投资者的权益。同时,信托公司在进行投资的时候需要对以往单一的投资计划加以改变,充分坚持分散投资的原则,但是保守的选择低风险或接近无风险的项目也并不值得运营,低风险也就预示着较低的收益,说明资金运行效率比较低,信托公司需要实施多样化的组合投资,促使比较高风险但是收益也相对更高的项目与低风险项目有效组合在一起,充分降低信托公司面临的平均风险,形成更加有效的风险管理策略。

(二)项目本身的风险控制措施

由于市场销售前景、内部纠纷、资金短缺等客观因素对于房地产项目的影响是不可避免的。故此,在投资项目及市场方面风险的控制方面,信托公司需要在项目选择之前,委托具有市场信誉的房地产专业机构,对项目的可行性、风险等内容进行全面分析和评估,以此提高信托公司对项目的市场地位、销售前景等多方面的了解程度,有效规避项目本身的风险。此外,信托公司还可以对开发商的实力、资金、信誉等多方面进行调查,选择在开发经验、实力、信誉等各方面都更为优秀的开发商进行投资;还可以通过增加土地房产抵押、三方保证等措施提高安全性,在项目开展的过程中,重视对资金的监控等。通过以上多种方式,对投资项目及市场风险进行控制,信托公司就能够在一定程度上有效降低风险,最大限度地保障信托基金的安全性及保障各方利益。

(三)不断完善法律及监督管理体系

信托投资公司应严格按照相关法律法规进行基金管理,并应接受银监会等部门的监督管理。同时,还应重视产品架构设计,在设计过程中,信托公司应结合商业银行、律师、房地产服务机构等多种机构的意见,从资金、法律、收益等多方面,对信托计划进行监督,提高对受托人的约束。此外,要建立健全的市场风险预警系统,通过对风险量化处理,有效预测且计算风险值,从而保障受托方的经济效益。

五、结语

总之,通过房地产对于我国整体的经济作用来说,重视房地产投资信托基金运作的研究与分析十分重要且必要。好的房地产投资信托基金能够扩大房地产企业的融资渠道,能有效解决资金不足等问题,与此同时重视其中存在风险因素,并加以控制,不仅能更好的保障受托方的收益,同时也是促进我国社会经济发展的重要举措。

参考文献:

[1]胡洪琴.房地产信托投资基金产品结构及风险控制研究[D].华中科技大学,2018.

[2]张健.怎样投资房地产投资信托基金[J].商讯,2018(14):50-52.

[3]张大龙.我国房地产信托投资基金发展的现状及对策[J].金融会计,2018(04):60-66.

作者单位:人保投资控股有限公司

作者:巩龙

房地产投资基金信托论文 篇3:

房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制

摘要:近些年来,随着我国房地产的迅速发展和瞩目成绩的取得,吸引了一大批投资者前来投资。但是由于我国投资体制较为滞后,且房地产融资渠道单一,主要通过银行贷款无法满足房地产的发展需求。因此,作为横跨房地产行业和金融市场的新兴产业投资基金——房地产信托投资基金,对我国房地产行业和金融市场发展发挥着至关重要的作用。

关键词:房地产;信托投资基金;运作模式;风险管控

一、信托型房地产投资基金的运作模式

(一)贷款型信托基金

贷款型信托基金是通过信托方式来获取贷款金额,主要的方式是将设定的项目作为筹集信托资金的标的,并通过众多平台将项目进行发布,当获取到足够的贷款资金后,便按照贷款的流程进行贷款发放并获取相应的贷款利息,在扣除信托费用后,偿付信托的投资者。具体步骤分为三步:第一,融资方以房屋、车或固有资产作为抵押,发出融资需求;第二,在积攒一定的资金、人员和资源后,成立项目公司,并且信托公司对该项目公司拥有绝对的控制权,当然,信托公司必须对该项目设立相应的资产拍卖、财产担保等措施,保障项目融资的顺利开展;第三,项目公司运作直到开发商、资金、资源、人员和技术到位或银行贷款条件成熟后自行退出。由此可见,这种由信托产品的入出可以从一定程度上弥补银行等金融机构的业务空白,称为“过桥融资”。

(二)股权类信托基金

现有的股权类信托基金,存在的大多数原因都是开发商自由资金无法达到银行贷款对自有资金比例的标准。

从图1来看,在固定投资资金来源中,自筹资金占比超过50%,紧随其后的分别是其他资金和国内贷款。在其他资金中,房地产行业占比高达70%,国内贷款中房地产行业占比总体呈上升趋势,并且从2005年到2017年总体占比都高于自筹资金,而自筹资金的发展趋势略微下降。这说明,纵使自筹资金比重较大,我国房地产开发商自筹资金的主要来源多是贷款,而且信托基金多是实用股权增资和投资等方式,使得开发商自由资金达到银行贷款的标准。而基于此种方式下,信托公司在完成资金集合后,以增资的方式向房地产企业和开发商注资,并持有相应股权,房地产企业承诺到期后,以高价回购股权。

(三)不动产类信托基金

不动产信托基金的信托标的具备着稳定性和持久性的特点,与股权类信托基金较为类似。因此,不动产信托在到期偿还设计中,必须符合信托计划到期时的变现标准。一般可采用三种方式进行变现:第一,通过相同的信托计划下不同期限的方式进行接近,将信托计划进行适当的延期,用第二期信托资金来偿还第一期的信托本金,以固定资产作为信托标的;第二,由第三方购买信托资产,所购买的资金偿还信托计划到期后的本金;第三,设置信托资产,将信托资产进行变现后,所获得的资金偿还投资人。

(四)权益类信托基金

将房地产和信托在房地产开发的后期经营进行融合,并将房地产的租聘权或者收益权进行单独分离,以此作为资产来设立房地产信托投资基金,这便是权益类的信托基金。权益类信托的特点是以物权作为担保,可以从一定程度上减少风险发生的概率,起到相应的规避作用。收益权信托从本质上来看属于财产信托,通过将能够带来效益的权益作为担保,以此募集资金,待一定数额的资金筹备完成后,可以将权益进行转让或者将权益所获得的收益作为资金偿还。这类信托的优势在于可以实行房地产公司无形资产的变现,提高了企业资金的灵活度和周转率,可以实现不同性质的资产置换。

二、发展房地产信托投资基金的风险和控制

从房地产行业的未来发展趋势来看,中国房地产信托融资具备着巨大的进步空间。但是,由于房地产信托融资发展时间较短,并未达到一定的成熟阶段,需要提升和创新的地步较多,也存在着相应的风险,主要表现在以下三个方面:

(一)房地产行业风险

房地产行业作为一个资金密集型行业,发展规模大、资金占比大、时间周期长、收益高。并且房产本身属于耐用品,又是消费品和投资品,具有强大的投资价值,能够投资者和购买者带来巨大的经济效益。根据中国产业信息网2017年前十月房地产开发投资报告显示,在2017年1-10月,我国房地产开发投资额多达10万亿元,同比增长高达7.8%,增长势头一直处于延续状态。而随着越来越多的人将投资方向转移到房地产行业上,滋生投资风险的可能性也就越大,当房地产价格上涨幅度超过了居民消费水平,极有可能存在房地产资产泡沫。当房地产资产价格泡沫膨胀到一定程度,势必影响到房地产信托基金的发展。一般来看,房地产价格增长的主要原因在于土地成本和建筑成本的增加,也与房地产品自身质量提升密切相关。由于中国城市化进程在不断加快,并且大规模的县镇被改造,势必对房地产有着长期的需求,而目前的主要问题在于局部过热和房地产结构性过剩,存在局部的房地产资产泡沫。

为有效抑制房地产资产价格泡沫的膨胀,信托公司可在信托资金的使用过程中,对投资地域、投资金额、投资规模、投资期限和项目类别等方面实行灵活、科学的调整,可以有效防御潜在的房地产行业风波,对房地产行业风险进行有效的规避,以此保护投资者和自身的利益。

(二)项目和市场风险

对投资项目进行谨慎选择是房地产信托公司的首要任务,如果项目本身存在着建设资金短缺、内部法律纠纷、市场销售前景短暂、开发可行性不强等方面的问题,那么信托公司无论对项目进行怎样的风险控制设计,都无法弥补项目本身的缺陷。

因此,信托公司在对投资项目进行选择和判断时,可以聘请识别能力强、市场公信力高、专业能力强的房地产专业机构对项目展开详细的识别,识别的内容包括对项目的真实性、可行性、预计收益等各方面的分析,并对项目的市场定位和发展前景有着客观、清醒的认识;当然,深入了解开发商的经济实力、信用状况和规划能力也是减少项目和市场风险的一大举措。选择与开发经验丰富、信用状况良好、经济实力雄厚的优质开发商进行合作,可以减轻开发压力;落实土地房地产抵押、质押担保等措施,在项目开发过程中,必须对整个资金流向进行实时监管,做到“封闭运营,专款专用“,避免不良开发商将公用资金”收入囊中“。

(三)道德信用风险

由于房地產投资信托在我国尚未形成完整的运作机制,对受托人的有效约束和激励机制尚未完成,容易诱发道德信用风险。在我国投资基金中就发生众多诸如此类的问题,比如基金管理人擅自挪动基金资产,对资金资产进行房非法侵占,将资金所获得的所有利润进行转移等类似事件屡见不鲜。

作为专业从事经营性信托业务的非银行金融机构,信托投资公司必须接收国家金融监管机构的监管,并严格按照《信托公司管理办法》从事经济活动和项目,将法律作为约束自身的最后底线,将道德作为矫正不良行为的标杆。在信托产品框架的设计上,可以聘请专业的房地产信托基金设计和规划人员作为参谋,通过听取各方面的专业人士的实用建议,设计和创新实用性强、市场发展前景好的优质产品,以此获得客户的喜爱,提升对产品的满意度和对公司的信任度。在信托公司内部,必须建立和完善业务审核机制,设立专门的风险监控流程,对信托资金加以保管和审慎使用。通过各部门的高度协同合作,相互监督和激励,从最大限度上提升信托公司的风险规避和防范能力。

三、结束语

综上所述,我国房地产投资信托计划的委托人和实施人对项目能够顺利完成,发挥着不可替代的作用,这种作用也会影响着信托投资公司的信用程度、管理水平和最终成果。因此,相关人员必须强化投资公司的内部管控,规范信托公司的受托行为和开发商的建设行为,保障房地产信托投资基金的稳健发展。

参考文献:

[1]唐丽娟,张维.浅析我国房地产信托投资基金运行模式和风险管理[J].商,2014, 000(043):214-214.

[2]沈群芳."谈房地产投资信托基金运作模式."《中国经贸》.(2014):149-150.

[3]王京芳,陈喆."房地产投资信托基金的风险评价与控制."科技和产业 .(2013):193-199.

[4]王根兴,余茂辉."房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制."时代经贸 .(2012):209-210.

[5]张岚.中国信托型房地产投资基金运行模式及风险管理研究[D].同济大学.

作者:李学旺