房地产投资信托论文

下面小编整理了一些《房地产投资信托论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！【摘要】房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持,融资难成为困扰房地产企业的普遍问题。笔者简单阐述了我国房地产投资信托的产生和它的发展意义及融资模式,再通过对房地产投资信托的发展现状的研究,指出了其面临的问题,并给出了一些政策建议。

第一篇：房地产投资信托论文

房地产投资信托基金风险研究

【摘 要】新时期，我国经济迅猛发展，综合国力也显著增强。近年来，房地产行业蓬勃发展，是我国经济的重要组成部分。随着发展规模的不断扩大，需要大批资金融入是当下房地产行业亟待解决的问题。不少投资人看中了房地产行业的广阔发展前景，然而忽略了它潜在的风险，贸然投资，造成了大量资金损失。对此，本文简要分析了房地产投资信托基金的风险类型，并相应的提出了一些针对性的规避风险对策，望对我国房地产投资安全具有一定的借鉴作用。

【关键词】房地产；投资信托基金；风险研究

一、房地产投资的具体方式

房地产行业作为我国经济发展的龙头，未来必定拥有广阔的发展前景。涌现了大批的房地产投资商，他们主要通过两种投资方式来实现对房地产的融资，具体的分为直接投资和间接投资。直接投资方式指的是房屋销售方以及房屋购买方他们个人的投资，这种的只限于这两种群体；而间接投资方式的应用范围则比较广泛，可以是房地产企业股票证券投资，也可以是住房抵押证券购买，同时2008年我国开始推行的房地产投资信托基金等。其中房地产投资信托基金已经逐渐成为我国房地产融资的主要来源之一。

二、房地产投资信托基金的内涵

我国房地产投资信托基金具体含义表现为，对投资者承诺发放收益凭证，以此种方式来吸引投资人，最终的投资收益由房地产信托基金公司发放给投资人。这是我国近几年推行的新型投资方式，因为其简单灵活的特性收到投资人的大力追捧。不过，因为这种投资方式还在初期的发展阶段，还没有建立完善的风险规避机制，导致投资人承担着一定的资金流失风险。对此，我国还需要继续加强对房地产行业的监管力度，保障房地产投资人的资金安全性。

三、房地产投资信托基金的风险种类

1.房地产投资信托客观因素风险

（1）国家政策风险

房地产投资信托基金的具体收益是随着国家政策的变动而产生波动的。当国家政策对于房地产投资信托基金实行严格控制管理的政策，此时投资收益就会大幅度缩减，从而影响到投资人的利益；当国家政策对于房屋开发进行限制管理时，房地产的开发与发展也会相应的受到一定程度的打击，投资收益也不尽人意。此外，我国对于房屋价格也会进行相应的调整，当房屋价格被调低时，对房地产商也会使房地产商的盈利极大程度的降低，投资人的收益也就得不到切实的保障。

（2）国家法律法规风险

目前，房地产投资信托基金的投资方式还在初期的完善发展阶段，有很多的地方需要进行改进，然而我国当前对于房屋投资信托并没有严格明确的法律规章制度，去规范它的发展，久而久之，便出现了一些鱼龙混珠的房屋信托投资企业，打着为房地产融资的旗号，私吞人们的财产，对我国人们的资金财产安全造成了严重的损害。为此，我国对于房地产投资信托企业应该严格规范，切实保证投资人的收益，规避投资风险。

（3）国家经济发展不稳定

房地产行业的发展与我国经济的发展水平是密切相关的。当我国经济发展处于不稳定状态时，国民消费水平也会相应的降低，对房屋的销售也会产生很大的影响。房屋的销售滞后，房地产商的盈利水平无法提升，那么投资风险就随之产生了，导致房产投资信托基金的收益受到重创。

2.房地产投资项目内部因素风险

（1）房地产业本身缺少灵活性

房地产业的主体是房屋，而房屋属于一种固有的资产，不具备一定的灵活性和流通性，这本身就存在着一定的投资隐患。投资注重投资对象的灵活性，这样所需要承担的风险会降低。而对房地产投资的过程中，如果在建造房屋时出现了问题，那么之前投进去的资金就没有安全保障，房屋建造方已经将资金全部应用于施工过程，无法再归还投资的本金，这就造成了投资上的资金损失。

（2）建筑施工过程監管不善

在房屋建造的过程中，每一个环节都应该得到严格的监管，确保房屋的质量。如果因为管理人员的监管不善，造成了施工过程的差错，那么就会对房屋质量产生直接的影响。在后来的房屋销售过程中，房屋的质量问题很有可能导致房屋销售量降低，此时，房地产投资信托基金的收益也无法得到切实有效的保障了。

（3）资金来源渠道单一

我国房地产业的发展蒸蒸日上，近些年致力于中高层建筑物的构建，需要大量资金的融入，才能够从根本上确保施工的顺利以及工程的质量。尽管房地产投资信托基金是我国房地产业主要的融资来源渠道，但是筹建大型的工程，仅仅凭借一种资金来源是远不能解决问题的。因此资金来源渠道单一也是房地产业融资的一项难题，我国仍需要开发出更多的融资渠道，并且将投资的风险降到最低，确保房地产业发展拥有稳定的资金来源。

四、降低房地产投资信托基金风险的具体对策

1.政府机关完善有关房地产投资信托政策

为了严格规整房地产投资信托基金的市场，我国的政府机关需要完善有关房地产的管理政策，对房地产业进行合理的控制，例如根据当地的实际经济水平适时调整合理的房屋价格，既能满足消费者的需要，同时也能促进我国房地产业保持健康稳步的发展，进而在一定程度上保证了房地产投资信托基金的正常收益。

2.投资信托企业增强与金融机构的合作

为了避免房地产投资信托基金遭遇风险，切实保障投资人的有关利益，信托公司可以加强与银行等金融机构的合作，为投资人提供担保服务，一方面让投资人放心；另一方面也降低了风险发生率。

3.投资信托企业加强对员工管理培训

信托公司的工作任务即是对投资人的资金进行合理的分配和管理，并将相关的投资收益发放到投资人的手中，因此整个工作过程都涉及到资金的管理，稍有不慎，便会造成投资人以及房地产业双方的损失。所以，投资信托公司内部应该加强对员工的培训和管理工作，首先应该规整员工的工作态度，严格按照认真负责的标准来开展工作，不容许有一点的疏忽；其次，要培养员工的职业素养，不仅要有认真负责的工作态度，还要有一定的素养，不得私自挪用资金，导致资金的流失；最后，管理人员要做到时刻监督，保证资金管理工作的顺利进行。

4.实行多元化组合投资方式

在进行房地产信托基金投资的过程中，为了将投资的风险降到最低，投资人可摒弃传统单一化的投资方式，选择多种房地产项目进行投资，将资金分散开来，避免因一种房地产项目的风险而影响大量的资金损失。实行多元化的组合投资方式一方面保证了投资资金的有效利用；另一方面也将资金损失率降到了最低。

5.投资信托企业建立一体化的规避风险系统

建立一体化的规避风险机制，虽然不能消除所有的风险，但是可以帮助信托公司以及投资人避免一些可预计的风险。房地产投资信托基金管理企业可以结合某个房地产机构历年的运营管理以及具有的消费情况，来对此机构进行大致的评估，是否具有投资的价值，可以获得的收益比率大约是多次。据此，在投资人选择相关的房产投资项目时，信托公司可以给出一定的建议，帮助投资人选择真正可靠的房地产建造项目，保证资金的安全性，从而也能够获取一定的投资收益。

6.房地产企业要严控建筑质量

房地产业项目筹建资金来之不易，为了确保资金的最大利用率，房地产商定要严控施工质量。在房屋构建的过程中，管理人员要加强内部管理，严肃工作人员工作态度，对每一个施工环节都不能疏忽，从开始的打地基到最后的建筑落成，都要用心去控制施工的质量。房屋的质量有保证，销售量才会随之增长，房地产商，信托公司以及投资人等三方也能得到可观的收益。

五、总结

房地产投资信托基金等投资方式的出现，为我国重大房地产项目的筹建提供了必要的经济来源。为了切实保障投资人以及各方的利益，我国政府机关需要完善相关房地产管理的政策，企业内部也需要加强对员工的管理，多方共同努力，保证资金的有效利用，降低投资的风险，为我国房地产业迈上更高层次发展贡献一份力量。

参考文献：

[1]冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究[J].南方金融， 2009（07）.

[2]吕文斌.我国房地产投资信托基金的风险研究[J].商业文化（学术版）， 2009（06）.

[3]沈香.试论我国房地产投资信托基金的风险[J].商场现代化， 2009（17）.

作者：张心怡

第二篇：浅析我国的房地产投资信托

【摘 要】房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持,融资难成为困扰房地产企业的普遍问题。笔者简单阐述了我国房地产投资信托的产生和它的发展意义及融资模式,再通过对房地产投资信托的发展现状的研究,指出了其面临的问题,并给出了一些政策建议。

【关键词】房地产融资;投资信托;融资方式;道德风险

我国房地产业始于80年代初,经过20多年的发展,房地产业规模和市场不断扩大,成为推动我国国民经济发展的支柱产业。房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持。我国现阶段房地产融资的主要途径是通过银行贷款,房地产资金的70%以上来自于银行。虽然我国从90年代初就出现了投资基金,且发展很快。到1994年,全国共发行了70多只基金。但这些投资基金都是综合的,既投资房地产,也投资实业和证券,基本处于无序状态。

1 房地产投资信托的产生

在这种情况下,央行又收紧房地产信贷政策,限制银行业向房地产过度倾斜,使得房地产融资开始向信托转移,为房地产信托融资提供了难得的机遇。同时,信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目,设计个性化的资金信托产品,以多种方式提升房地产业绩,从而增加了市场供需双方的选择空间。在此背景下,房地产投资信托产生了,而它的出现恰好可以满足双方的需求。

2 房地产投资信托的发展意义

由近几年来我国房地产业的迅速发展可以看出,引入房地产投资信托基金有着非常重要的意义。首先,引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将使得房地产金融当期的化解系统风险的能力得到一定程度提高,并且能提高金融体系的安全性。最后,房地产信托融资方式有自身突出的制度优势和创新特质。

3 房地产信托存在的融资方式

房地产产权信托投资 它是指直接投资并拥有房地产,以所持有的房地产的经营收入为主要收益来源,作为信托标的物———土地和房屋,不论是保管目的、管理目的或处理目的,委托人均应把它们的产权在设立信托期间转移给信托投资机构所有。这种融资方式收益稳定、持续,风险较低,可以通过多地区、多类型物业的投资组合来降低市场的系统风险,比较能为中小投资者所接受。

房地产抵押信托投资 是指将信托资金以金融中介的角色发放抵押贷款或者购买抵押贷款债权,收益来源主要是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。随着我国抵押贷款证券化的发展,购买抵押贷款债权的投资模式还可以通过购买抵押贷款证券的方式实现。

混合型房地产信托投资 混合型房地产信托投资是由以上几种投资模式的组合,是一种相当灵活的投资模式,它可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险,调整各种资金投向的比例。

4 我国房地产信托投资存在的问题及政策建议

虽然房地产投资信托在我国发展迅速并且具有良好的前景,但是仍然存在本身的缺陷与不足。目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两个方面:一是决策管理出现战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等的问题;二是业务经营中出现挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等种种弊端。

面对这样的现状,政府提出了多种政策建议,希望以此来完善房地产投资信托。

4.1 为我国房地产投资信托的实施运作创造必要的法律环境

加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的法制环境和有利的税收政策。我们首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定出房地产投资信托基金的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。

4.2 建立发达的房地产投资信托的二级市场

建立和发展房地产信托产品的二级市场非常重要。《信托法》规定信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,致使该产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资、基金都要差,如果转让,成本会非常高。可以通过调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。

4.3 完善人才培养和信息公开化制度

加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。从国外基金市场发展看,信息越公开,基金市场越发达。因此,信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。并且要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者,促使大家在信息公开情况下,从事房地产投资信托基金的运作,促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。

我国房地产企业如果想要有进一步的发展,决不是在简单地重复堆积,而必须借鉴国际经验,实现房地产金融投资和创新房地产金融工具的组合,结合资本市场资源,通过专业的投资手段,实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合,从而实现房地产投资大众化和融资社会化。

参考文献:

[1] 刘静岩.房地产投资基金主体的发展对策[J].中国房地产金融,2002(08).

[2] 特瑞斯• M•克劳瑞特.房地產金融:原理和实践[M].经济科学出版社, 2004.

[3] 刘峰.浅析房地产投资信托基金[J].经济论坛,2006(12).

[4] 丁健,孙玉波.建立和培育房地产金融市场[J].中国房地产,1995(05).

[5] 丁秀英.我国房地产产业投资基金探析[J].中国房地产金融,2002(10).

作者：孙徐亚　石愫愫

第三篇：我国房地产投资信托现状分析

[摘要] 本文介绍了REITs起源及概念,对其在我国的发展现状及发展的可行性进行了分析，并在此基础上提出了我国发展REITs的建议。

[关键词] REITs融资信托

一、房地产投资信托的起源及概念

1.房地产投资信托的概念

房地产投资信托(Real Estate Investment Trust)简称REITs，指由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证，向投资大众募集资金，之后将资金委托房地产开发公司负责投资管理及未来的出售，所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。

2.REITs的起源与发展

REITs的基本理念起源于19世纪中叶美国马萨塞州波士顿市设立的商业信托，经过几十年的发展到1961年才出现第一家REITs公司。REITs经历了高速发展的繁荣期和停滞不前的低靡期，直到20世纪90年代随着《综合预算调整法》、《REIT精简法》、《REIT现代化法》等法律的相继出台，才极大的促进了REITs的发展，实现了传统REITs向现代REITs的转变。

二、我国REITs的产生及现状

1.我国REITs产生的背景

20世纪80年代，我国房地产业在各种有利因素拉动下得以复苏和迅速发展，至今已发展为国民经济的重要支柱产业。但是长期以来我国房地产开发资金的惟一来源是银行贷款，据中国人民银行研究局课题组调查，80%左右的房地产开发资金都直接或间接来自商业银行贷款，为防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，中行在2003年6月发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等方面提高了信贷门槛。

2.我国REITs的发展现状

我国REITs起步较晚，自1992年有了萌芽以来经历了初兴繁荣、低调发展、再次兴起的发展过程。

随着121号文件发布，房地产信托开始成为企业追逐的热点。2003年9月，精瑞基金宣告成立，此后信托基金得到迅速发展。2003年底房地产信托计划的发行额增至60亿元，2005年初，按照REITs的标准设计，被誉为国内首支准REITs的“联信·宝利”顺利推出，2005年房地产信托计划的发行额突破了200亿元。REITs已逐渐被国内开发商所认识和接受。

3.我国发展REITs的可行性分析

(1)政策与相关法律可行性分析

首先，我们可以借鉴丰富的国外经验，REITs在国外已成为成熟的房地产融资模式，尤其在美国、英国、日本等国家。其次，REITs上市流程和交易规则与我国现行法律在原则上保持一致，以现有的《公司法》、《证券法》、《证券投资基金法》为依据设立，并符合《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暫行办法》的规定，在我国法律障碍较少，特别是2006年1月1日起施行的《公司法》、《证券法》放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件，有利于在法律层面上保障REITs的推出。

(2)实际运作可行性分析

首先,我国发展REITs的资源广阔，按照各国城市发展的一般规律，一个国家的城市化水平达到30%后，便出现房地产业的一个快速发展阶段。到2005年末，我国的城市化水平已达到42.99%，按过去5年城镇人口年均0.63%的增长率计算，我国每年将新增城市人口830万左右，人均建筑面积按2005年末26m2计算，每年将新增住宅需求2.15亿m2。因此，城市化水平的提高带动房地产业的快速发展，为REITs提供众多可供选择的房地产项目。

其次，我国发展REITs有充足的资金来源。中行的金融统计显示:到2006年2月末我国城乡居民人民币储蓄存款余额达15.12万亿元，且呈连年上长的趋势。REITs设立后以其风险较低、回报稳定的特点必会吸引一部分居民投资。

再次，我国房地产业快速发展吸引一部分国外的REITs企业，这些企业拥有成熟的REITs管理经验，我们可以通过与国外房地产公司合作，提高REITs经营效率，获得巨大的规模经济。

三、发展REITs的建议

1.借鉴国外先进经验建立完善的法律体系

从国外REITs的发展经验看，均将法规建设作为其发展的首要条件。我国应借鉴国外的先进经验来制定一些REITs的专项管理措施和发展REITs相配套的法律法规，以求我国的REITs一开始就有一个规范的发展环境，并能够与国际接轨。

2.建立适合REITs发展的市场环境

首先，要建立严格的信息披露制度和监管体系，从国外基金市场发展看，信息越公开基金市场越发达，因此要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时准确地传递给信息需求者。其次，培育房地产信托产品中介市场，信托产品要加强流动性要借助第三方履行“做市商”职能，促进信托产品流通，为现有信托产品的流动提供一个交易平台。

3.培养专业化人才

从国外REITs的发展经验看，其成功运作需要一支专业化的团队来管理和操作，REITs的运作和管理需要懂房地产的经营管理和资本市场运作的复合型人才，科学合理地选择基金项目，以降低基金风险。目前可以考虑运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，为我国发展REITs储备人才。

参考文献:

[1][美]陈淑贤约翰·埃里克森:房地产投资信托——结构、绩效与机会[M].北京:经济科学出版社.2004-05

[2]易振宁:对我国发展房地产投资信托的理性思考[J].技术经济与管理研究.2005-03

[3]中国人民银行课题组. 2004中国房地产金融报告[E].中国人民银行网站.2005-08-15

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。

作者：罗福周　田俊杰　刘　鑫