房地产投资区位选择分析论文

摘要随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。下面是小编精心推荐的《房地产投资区位选择分析论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产投资区位选择分析论文 篇1：

论郊区化与郊区房地产开发的关系

[摘 要] 郊区化为郊区房地产开发开辟了广阔的市场，而郊区化的发展离不开郊区房地产所创造的物质空间，两者的关系日益密切，郊区化的空间扩展和外迁人口居住需求等影响着郊区房地产的区位选择和开发结构，而郊区房地产开发以其自身优势对郊区化也有着重要影响。城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业共同影响着郊区化与郊区房地产开发的关系，只有深入认识这些因素的影响作用，才能为郊区化与郊区房地产开发的协调发展创造所需的条件。

[关键词] 郊区化；郊区房地产开发；关系；动力机制

[作者简介] 贾育青，南京航空航天大学经济与管理学院04级区域经济学硕士生，研究方向为城市土地经济；

徐 强，南京航空航天大学经济与管理学院教授，研究方向为区域经济和金融。(江苏 南京 210016)

一、郊区化与郊区房地产开发关系的内容

(一)郊区化对郊区房地产开发的影响

1.郊区化的现实进程影响郊区房地产开发的目标市场。郊区房地产开发首先要了解城市发展是处在向心集中阶段、离心扩散阶段还是两者并存的阶段。如果是向心集中阶段，郊区房地产开发的目标市场便应以郊区的非农化人口为主，工作在城区寻找廉价住房的普通中产阶级为辅，开发中低档住宅；如果是离心扩散为主，郊区房地产开发的目标市场就应定位在城区中产阶级和富人阶层，开发高档住宅和别墅；如果是二者并存的阶段，郊区房地产的目标市场则应根据地块的特征进行细分[1]。我国在郊区化发展过程中并未出现空心化现象，城市中心区反而更繁荣，对人口和商业等经济活动的吸引力有增无减，这种离心扩散和向心集聚现象并存且以集聚为主的城市发展阶段，决定了我国郊区房地产开发应根据郊区地块的具体特征进行市场细分，主要开发中低档住宅以满足郊区非农人口和城区内工薪阶层的住宅需求，同时针对城区的富人阶层开发高档住宅和别墅。

郊区住宅和工业房地产开发应分别与人口郊区化和工业郊区化的速度相适应，郊区房地产过早地大量开发，容易造成大量物业的积压和空置，导致资源浪费。如果郊区房地产开发落后于郊区化的发展速度，就会限制郊区化的顺利发展，郊区房地产供给短缺会导致地价迅速上涨、房价大幅度上扬，容易造成郊区房地产投资过热。

2.郊区化的空间扩展方向影响郊区房地产开发的区位选择。郊区房地产开发应与郊区化的空间扩展方向相一致，充分利用交通轴线的区位优势，发展城市郊区组团住宅建设[2]。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路向郊区开发区进一步集中，因此，郊区住宅和工业厂房开发可以依托交通轴线，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发。

目前，我国人口郊区化中外迁居民大多是想增加住宅面积的普通工薪阶层，出行主要依赖于公交系统，人口外迁的距离不远，大多集中在城市近郊区，据此，郊区住宅开发可以选择近郊区建造价格相对较低的普通商品房。而城区富人阶层更多地追求优美的居住环境和设计、完善的配套设施，一般拥有私家轿车，对交通费用的承受力较强，郊区高档公寓和别墅可以选择在交通便捷、距离城区较远的地段进行开发。

3.郊区化中外迁人口的居住需求影响郊区住宅开发结构。人们对郊区住宅消费感兴趣，可分为四种类型:第一种是居住文化消费型，对郊区的环境、景观和休闲方式感兴趣；第二种是郊区度假型，作为生活方式的提升和补充；第三种是居住实用型，对郊区目前较低的价格感兴趣；第四种是住房投资型，看好郊区发展趋势[2]。人口居住通常具有同类人口聚集的倾向，即同类文化背景或同类收入层次的人往往偏好居住在一起[3]，而现实中由于人们在职业、收入、社会地位、生活观念等方面存在差异，由此导致对住宅偏好的不同。郊区化中的普通工薪阶层的住宅消费类型属于居住实用型，中产阶层通常是居住文化型，而富人阶层更偏好住宅的度假休闲或投资效用。所以，郊区住宅开发结构应与郊区化中外迁人口多样化的居住需求相适应，随着各类人口聚集在不同的郊区地段居住，人们社会阶层的分化在空间上就表现为郊区居住的分异。

(二)郊区房地产开发对郊区化的影响

1.郊区住宅开发有利于促进人口郊区化。郊区住宅开发是目前郊区房地产开发的主要方面，也是整个城市住宅开发的重要组成部分。住宅开发增加了住宅面积，提高了住宅建设质量，使居民的整体居住水平得到很大改进。住宅开发也使居住的地域模式发生了变化，各类郊区住宅开发可以满足城区拆迁户、想增加居住面积的城区居民、追求良好居住环境的高收入阶层的居住需要，促进人口郊区化的发展。同时，住宅开发还影响了人们的消费观念、价值观念，在住房商品化改革以后，住宅支出在城市居民消费结构中所占的比重逐年增加，住宅的保值、增值性使其成为重要的投资对象，随着郊区经济发展，郊区住宅的升值潜力越来越大，郊区住宅开发有利于满足城区居民追求投资回报的需要。

2.郊区房地产自身优势对人口和工业企业产生吸引力。郊区住宅一般布局在自然环境优越的地方，这些地带通常人口密度低，污染小，在规划设计上可充分尊重自然，注重自然与人的和谐，因此，郊区住宅以其安静幽雅的环境、清新的空气和贴近大自然的景观吸引城区的居民[4]。郊区通常处于城乡结合地带，其四通八达的道路交通系统把城市内部与外部地区联系起来，给企业产品和原材料集散提供了极大的便利，郊区工业厂房开发通常集中在高速公路沿线的工业园区内。

郊区房地产的价格优势表现为郊区地价和房价的优势。郊区相对便宜的地价使郊区房地产的土地取得成本较低，房地产开发商有较大的成本空间去进行精心的设计和建筑，以及根据房地产需求进行目标市场细分，促使自身开发产品的档次和价格多样化，对人口和企业更具有吸引力。

3.郊区房地产开发影响郊区化的区位条件。郊区房地产的成功开发能更好地满足外迁人口和企业对物质空间的需求，增强郊区招商引资和吸引人才的能力，促进投资和人口向郊区集聚。房地产具有产业关联性强、价值量大等特点，房地产业已经成为我国新的经济增长点和居民消费热点，房地产开发和销售为政府提供大量税费以及土地出让金，为郊区教育、医疗、商业和道路交通等各项配套设施建设提供了巨大的财力支持，优化了郊区的区位条件，有利于促进城区人口和工业企业向郊区迁移。

二、郊区化与郊区房地产开发关系的动力机制

(一)城市政府的作用

1.制度创新的推动。城市政府制度创新对郊区化与郊区房地产开发关系的作用表现在:(1)城市土地有偿使用制度。这使得城市土地使用权可以出租、转让，逐步形成了土地市场，城市中心地段的地价大大高于郊区同类用地，导致城市中心地段大量的工业用地逐渐被收益率更高的商贸和金融等第三产业所替代，而郊区通常具有土地资源较充裕、地价低廉、靠近市区、交通便捷等区位优势，对城区人口和经济要素产生了拉动作用，也为城市房地产开发提供了新的发展空间[5]。(2)城市住房制度改革。20世纪90年代后期，我国开始进行住房商品化改革，逐渐形成了国家、集体和个人三方投资建房的运行机制，加快了郊区新住宅开发的步伐[6]。城市居民只有用货币购买商品房才能满足居住需要，城区居民为了获得比较宽敞、价格适宜的住房开始在郊区买房，带动了郊区住宅的开发。(3)旧城改造和新区开发政策。旧城改造促使许多城区居民及工业企业迁移到郊区，郊区开发区建设与旧城改造相结合，成为外迁人口和企业新的集聚场所，同时外迁居民和工业企业的房地产需求也由城市中心区转移到郊区，为郊区房地产开发注入巨大活力。(4)户籍管理制度改革。自1984年开始，我国户籍管理放宽了对农村人口自由流动的限制，促使农村人口大量进入城市务工经商，这些外来人口大多数集中在城市郊区，针对外来人口流动性大、购买力有限等特点，郊区廉租房的开发可以解决这部分人的居住问题，使他们能够安居乐业，这也有利于增强郊区对人口的吸引力。

2.城市规划的引导。城市规划确定城市的性质、职能、规模、城市用地结构和城市基础设施发展水平，从总体上决定城市郊区化建设和房地产开发的方向、规模和效益。在用地结构上，城市规划合理划分郊区开发土地的功能分区，为郊区化建设和郊区房地产开发用地指明方向，同时通过确定不同用途地块的合理规模，促进郊区化建设和郊区房地产开发用地结构保持合理比例；在用地规模上，合理控制郊区建设用地总规模，限制郊区化和郊区房地产开发无节制地向外延伸而造成郊区土地的低效使用[7]；在配套设施上，城市规划通过控制郊区各类用地的公共设施和市政设施建设的规模和水平，改善郊区经济发展硬件环境，优化郊区房地产开发的区位条件。城市规划通过两种手段发挥作用:一是控制公共投资，如交通、通讯等基础设施投资的权利；另一个是鼓励或限制私人投资对物质环境开发的权利，主要是进行环境容量控制，这对郊区房地产开发的影响尤其显著[8]。

3.城市基础设施条件的改善。城市交通设施的改善缩短了城区与郊区的距离，在一定程度上降低了城区对企业和居民的吸引力，促进城区企业和居民向郊区迁移。省际、城际和城乡各类铁路、公路和桥梁等道路成为人口、各类经济要素和工商企业向郊区集聚的重要网络，也是郊区房地产沿交通轴线进行组团式开发的重要依托。通讯技术的发展加快信息交流，使得企业获取信息在一定程度上不受时间和空间的限制，企业之间、企业经营部门与生产部门之间可以在空间上相分离。通讯技术拉近了郊区与城市中心区的距离，郊区生活也可以享受城市生活的乐趣，有利于促进人口郊区化[9]。

(二)城市人口和工业企业的区位选择

1.城市人口的住宅区位选择。我国目前的住宅消费主要是以家庭为单位的，家庭住宅区位选择通常受家庭收入和家庭结构等因素的影响。首先，家庭收入影响城市家庭住宅区位选择。一般而言，中低收入家庭住宅支付能力有限，通常主要依赖公共交通，区位选择受工作地点、公共交通和住宅价格影响较大。高收入家庭对高档住宅的支付能力较强，对住宅的空间、设计和周围环境都有更高要求，出行对公共交通工具的依赖很小，选择近郊区环境优美的高档公寓或城区配套设施一流的高档公寓。其次，家庭结构也是影响城市家庭住宅区位选择的重要因素。多人口的家庭在选择住宅时，受到工作地点、住宅面积和子女上学等因素的限制较多，选择房价适中、公共交通较方便的城区或近郊的普通住宅。两口之家等小型化家庭由于人口少经济负担较轻，对住宅面积要求不高，家务劳动少、闲暇多而追求发展机会和文化娱乐，通常选择便利上下班、生活设施较齐全的城区或近郊区面积中等的住宅。

2.城市工业企业的区位选择。城区工业企业外迁的数量和方向影响郊区厂房开发的规模和选址。随着城市经济的发展，城区内用地极其紧张、交通拥挤、城市政府“退二进三”的产业政策都迫使工业企业在城市外围寻找发展空间，由于工业企业只有有效集中才能形成积聚经济而节约成本，同时工业企业经常需要运输大量的原料和产品，所以，郊区大面积较为廉价的土地吸引外迁企业扩建和新建，四通八达的公路网络为企业产品和原材料的集散提供了极大的便利，外迁到郊区的工业企业常常沿高速公路分布，在高速公路沿线构成新的开发区或工业园区[3]。

(三)城市房地产开发企业的区位选择。房地产开发企业要综合考虑区位因素、土地利用方式、土地价格和升值潜力等选择开发地段。对于住宅开发用地而言，往往看重交通便利、空间条件和环境因素，通常人们总是偏好住在靠近工作地点、市场、公共设施和价格低廉的区域。工业用地则更看重道路交通等区位条件、经济发展形势、产业集中和协作、人力资源和资金支持等因素。由于郊区化过程中城区人口的外迁是沿着主要的交通线路，在配套设施相对完善的区域购房，而城区工业企业也沿着主要的交通线路，向郊区开发区进一步集中。因此，郊区住宅和工业厂房开发的区位选择要与城区人口和工业企业外迁的方向相一致，可以充分利用交通轴线的区位优势，选择在郊区的开发区和重点城镇进行房地产开发，采用“(交通轴线)辐射+开发区”的布局模式。

三、结论

总之，郊区化是城市扩散效应的表现，郊区化使外迁人口和企业的房地产需求从城区转移到郊区，这将扩大郊区房地产市场需求。郊区房地产开发可以为郊区化提供物质条件，满足城区外迁人口和工业企业对空间和服务的需求，影响郊区化的进程。郊区化与郊区房地产开发关系的形成既是宏观上政府制度规范、政策引导的过程，又是微观上在市场机制调节下个人和企业自主的区位选择过程，只有综合考虑城市政府、城市人口和工业企业以及城市房地产开发企业的影响作用，并且协调好这些因素之间的关系，才能促进郊区化与郊区房地产开发的协调发展。

参考文献:

[1]轩明飞.郊区房地产的开发定位[J].中国房地产，2006，(5).

[2]陈章喜，方亮.城市郊区化过程中市郊房地产业适度开发[J].经济前沿，2002，(3).

[3]郝寿义，安虎森.区域经济学[M].北京:经济科学出版社，2004.

[4]姜石良.居住郊区化与大都市郊区住宅开发——以南京市为例[D].南京:南京师范大学地理科学学院，2005.

[5]宋杨.城市郊区化的理论分析与作用机制探讨[D].南京:南京航空航天大学经济系，2005.

[6]纪贵红.上海郊区化对房地产市场影响的研究[D].上海:华东师范大学商学院，2005.

[7]王益澄.城市规划与房地产开发的关联与协调[J].宁波大学学报(理工版)，1998，(9).

[8]谢晖.城市规划与房地产开发的协调机制研究[J].经济地理，2003，(5).

[9]刘秉镰，郑立波.中国城市郊区化的特点及动力机制[J].理论学刊，2004，(10).

[责任编辑:李小玉]

作者：贾育青　徐　强

房地产投资区位选择分析论文 篇2：

房地产投资环境的评价方法研究

摘 要 随着房价连续几年的高歌猛进以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。然而,不同的项目给投资者带来的收益水平可能相差甚远,甚至可能带来较大的损失。因此,在房地产投资决策前,应该对拟投资项目进行科学、有效、详细的投资分析、评价和比选,选择合适的投资形式和投资项目,使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

关键词 房地产投资 投资分析 投资决策

一、房地产投资

由于房地产具有抗通货膨胀、保值、增值性,房地产投资逐渐成为世界最有吸引力的投资方式之一。而在我国,随着各地房价的高歌猛进,以及股市的飘摇不定,房地产投资已成为广大投资者和投资机构获取高额利润和实现资产增值的重要渠道。同时,鉴于房地产投资巨额性、风险性、外部性和政策影响性,以及投资资金或资源的有限性,投资者必须在确定的即期支出与不确定的未来收益之间做出抉择,选择适合自己的投资形式和投资产品。因此,房地产投资决策应基于对目标项目科学、公正的投资分析之上,只有这样才在一定程度上保证决策的正确性和资产的增值性。

二、房地产投资分析

房地产投资分析指在房地产投资活动之前,投资者运用自己或投资分析人员的知识和能力,全面调查拟投资项目的各方面制约因素,对所有可能的投资方案进行比较论证,从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。房地产投资分析的内容包括市场分析、区位条件分析、基础数据估算分析、经济分析、不确定性分析、风险分析、方案比选分析等方面。本文主要从市场分析、经济分析和风险分析三方面做简要介绍。

1.市场分析

房地产投资项目在投资决策前,调查市场状况,辨识投资风险,选择投资机会的过程,称为房地产投资项目的市场分析。房地产市场分析是理性投资者所做的必不可少的一项工作。房地产市场分析主要以市场调查和市场预测为手段,在获取市场信息的基础上,对投资项目的现金流量及市场价值的变化科学预测,为投资项目的经济分析、风险和不确定性分析奠定基础,为投资者、决策者把握市场机会和正确进行决策提供依据,以使投资者在开发结束或持有期内获得最大利润,实现增值的最大化。

2.经济分析

经济分析是房地产投资分析的核心部分,主要通过经济分析指标的计算定量分析目标项目在经济上的可行性。经济分析指标根据是否考虑资金的时间价值可分为静态分析指标与动态分析指标两大类。由于资金本身就具有时间价值,而且将一定资金投入到某一项目后也会产生一定的机会成本,因此,笔者认为财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等动态分析指标更为科学、合理,更有利于辅助投资者做出正确的决策。

3.风险分析

房地产投资与其他投资一样,可能带来较高收益的同时也伴随着较大的风险存在。房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。由于房地产投资具有价值量大、周期长、不可移动性、变现能力差等特点,使得房地产投资的风险程度更高,在投资过程中可能会面临自然风险、意外风险、财务风险、市场风险、政策风险、利率风险等诸多风险。

风险分析是风险评价的主要手段,其方法就是根据不确定性因素在一定范围内的随机变动,分析确定这种变动的概率分布和他们的期望值、标准差、变异系数和置信区间,并由此说明拟投资项目在特定收益状态下的风险程度。以市场风险的分析为例,在开发期或持有期内,市场可能会出现繁荣、正常和衰退三种情况。为此,投资人应通过深入的市场调查和数据分析,预测各个状况发生的可能性和该状况下可能的收益水平,并通过计算期望收益标准差、变异系数、置信区间等对市场风险进行评价。

三、房地产投资决策

房地产投资分析的最终目的是服务投资决策。在房地产投资活动中,一般都会有多个不同的投资方案可供选择,能否利用有效、准确的方法做出正确的抉择将直接关系到未来的收益与否。对于置业投资者,其投资决策的内容不同于开发投资,如需要对置业对象目前物质状况、运营与收益状况进行全面了解,对置业对象市场前景作出判断,对其收益值较合理的价值估计。在此基础上,他们是否购买、购买时间、购买方式做出正确的决策,这类投资面对的风险也相对较直观些。而对于房地产开发投资者,投资决策的内容非常广泛,既包括投资项目的比选、投资项目类型、开发条件、经营方式,也包括投资时间、投资规模、筹资方式等的决策。该类投资任何一个决策内容的失误都可能会带来收益减少甚至发生损失。因此,我认为对于这一类投资,投资者在决策时应紧紧围绕事先确定的经营目标,在占有有限信息资源的情况下,借助于现代分析方法和手段,通过定性的推理判断和定量的分析计算与比较,做出正确的决策。只有这样才能使房地产投资者在开发结束或持有期内获得最大利润和实现增值的最大化。

参考文献:

[1]刘秋雁.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007.9.

[2]刘宁.房地产投资分析.大连:大连理工大学出版社.2009.2.

[3]谭善勇.房地产投资分析.北京:机械工业出版社.2008.3.

[4]武献华,宋维佳,屈哲.工程经济学.大连:东北财经大学出版社.2005.2.

[5]黄渝祥,邢爱芳.工程经济学.上海:同济大学出版社.2005.2.

作者：张煜浛

房地产投资区位选择分析论文 篇3：

房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究

摘要：房地产投资信托(REITS)的试点工作正在内地城市紧锣密鼓地进行，与房地产直接投资比较而言，虽然在投资目的和受到监管等方面有共同点，但是房地产投资信托则具有流动性更高、投资风险较小、收益稳定性较高等优势，并且房地产投资信托由于购买门槛低，使得普通投资者可以享受到房地产业的收益和成果。

关键词：房地产投资信托；房地产直接投资；制度

房地产投资信托制度(REITS)在美国产生以来，很快被西欧各国以及亚洲新兴国家所运用，并根据各自不同的国情加以调整。这说明这种制度具有一定的可复制性，而从当今的趋势来看，越来越多的国家有实施这种制度的意向，这说明这种制度有着独特的制度优势，这种优势又是与其他投资方式比较得出的。相对于房地产直接投资这种产生较早、应用较广泛的投资方式而言，房地产投资信托制度(REITS)有一些制度上的优势。

一、房地产直接投资与房地产投资信托(REITS)

房地产直接投资是指将资金直接投资于一定的房地产物业，委托专业人士或自行经营的一种投资方式；是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润的过程。

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)是由基金公司和其他发起人向投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的金融机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。我国目前香港地区发行了7只房地产投资信托基金，而内地正在紧锣密鼓地进行试点的准备工作。

二、二者的比较分析

（一）二者相同点

1.目的都是进行房地产投资。无论是房地产直接投资还是房地产信托投资基金，其最终目的都是进行房地产的相关投资，无论是直接经营还是间接经营，其投资对象都是房地产，包括住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等。投资者都可以享受投资收益和回报。房地产是一种不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅空间上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。

2.二者都需要融资。房地产业是一种占用资金数额巨大的行业，所以无论是直接投资还是信托基金，都需要进行融资。只是融资的渠道会有所不同，前者以银行贷款为主，民间资本为辅，而后者则全部来源于民间资本，充分发挥社会资本的优势。随着社会经济的发展，民间资本在房地产融资中的地位将会越来越重要。

3.二者都受到相关法律的约束和相关部门的监管。中国人民银行关于《清理专业银行房地产开发公司有关政策问题的通知》，对于房地产直接投资阶段银行贷款政策作了规定。2003年7月30日，香港证监会正式公布了《房地产投资信托基金守则》，对于房地产投资信托(REITS)市场作了详尽的法律规定。内地虽然目前还没有房地产投资信托基金产品，但是从其他国家和地区实施房地产投资信托(REITS)的监管来看，都受到了法律的严格约束。其目的都是防范金融风险。

（二）二者的不同点

房地产投资信托与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异。

1.投资主体的差异

房地产是资金密集型行业，房地产直接投资的特点是投资规模大且周期长，这使得普通投资者望而却步，不敢问津。相比较而言，房地产投资信托制度以一种集合投资的方式使一般大众投资者跨过了房地产投资的“高资金门槛”和“高专业化门槛”，使大额的房地产投资划分成了小额的证券投资，分散开的资金使得大众投资者投资房地产业成为可能，使得中小投资者都可以享受房地产业带来的收益，也赋予了所有想投资于房地产业的投资者的投资机会。主体的差异体现了房地产投资信托的优势，一方面可以聚集社会资产，另一方面又可以调动中小投资者参与到房地产业中来，对于整个房地产业的发展都有着积极作用。

2.风险的差异

房地产投资信托是以受益凭证或股票的方式募集公众资金，通过专业化的管理，从事多样化的投资，除可通过不同的不动产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险外，也可以在法令允许范围内从事公债、股票等有价证券投资以分散投资风险。而房地产直接投资由于是直接投资于物业，受房地产市场变化的影响很大，占用资金较多，往往还要通过出售的方式盈利，因而投资风险大，而且在投资期间遇到政策风险或者利率风险时，则将面临更大的挑战。

3.资产的流动性差异

房地产属于不动产，由于其本身的固定性使得它的流动性较差，房地产直接投资于房地产物业，若想变现只能通过一种方式——出售物业，但出售物业的难度较大且占用时间较长，交易成本很高，而且在需要现金时往往还不得不打折扣，因此流动性较差；而房地产投资信托的投资者可以将受益凭证通过金融市场买卖，证券在发行后可以在次级市场上加以交易，投资者可以随时在集中市场上或店头市场上买卖证券，有助于资金的流通，方便快捷，耗用时间少且交易成本低，一定程度上消除了传统不动产不易脱手的顾虑，所以具有高度的流动性。

4.物业类型差异

房地产直接投资由于受投资资本规模的限制，相同或相近地理位置便于投资，同时也是为了规避投资风险和节省投资管理成本，其物业通常集中在一个或几个地区，而且资产类型通常具有单一性；而房地产投资信托由于有专门的机构进行投资，不受地域的限制，除了出售之外还可以采取出租的方式获利，所以物业所处的地区比较广泛，不局限于某一个城市或者某一个地区，物业的类型也可以多样化，同一种房地产投资信托可以同时投资于普通住宅、写字楼、商铺等不同类型的物业。

5.收益的稳定性差异

房地产直接投资由于受房地产总体市场的影响较大，收益起伏很大，在房地产市场上升时，可以获得收益，然而在房地产市场低迷时，往往收益较低，再加上直接投资要通过出售房地产物业的方式，总体收益的稳定性不高；而房地产投资信托则受房地产总体市场的影响较小，波动性较小，即便是在房地产市场低迷时也可以继续持有待市场好转再出售，且房地产投资信托有一部分是通过物业的租金获取收益而不必出售，所以其收益的稳定性较高。

6.管理方式差异

就房地产直接投资而言，投资者必须自己介入房地产的具体业务，这需要花费大量的时间和精力。投资者若聘请他人管理，又极易产生代理人的道德风险，并容易导致管理层与股东之间的利益冲突，且由于缺乏专业人士的介入，投资者难以获取便捷的融资渠道；而房地产投资信托一方面因由房地产专业人士管理，管理层在房地产投资信托又占有相当大的股份，管理层与股东之间的利益冲突能比较有效地防止；另一方面，REITs聘请高度专业化的团队对持有的商业地产组合进行管理，投资者能够借助专家和管理层的能力获得良好的融资渠道。

7.灵活性差异

房地产直接投资由于投资金额巨大，所以灵活性较差，而房地产投资信托的灵活性是一种新型的资产证券化的投资方式，所以灵活性较高。REITs有两方面的灵活性:一是投资者持股的灵活性。将房产划分为小额股份，每股金额较小，投资者能够负担且没有投资数量的限制；二是房地产投资信托本身的投资方式灵活性。REITS既可作为融资渠道，也可以作为一种证券工具，即把一些机构或面临困境的物业销售商持有的分散房产包装上市，或者将整个集团公司包装上市。

三、小结

房地产直接投资已经是我国房地产业的常规投资方式，而房地产投资信托基金虽然已经在香港地区开展多年，在中国内地却刚刚准备进行试点。房地产投资信托基金有其自身的制度优势，对中小企业及投资者提供了新的投融资渠道，让社会大众通过REITs这一渠道突破房地产业进入壁垒，能够参与到房地产业的投资中来，分享房地产业的收益和成果。房地产直接投资也仍然是房地产行业投资的主要方式之一，两者的并存与发展有助于房地产金融体系的完整，有利于房地产金融体系逐步走向成熟。

参考文献：

[1]黄平.我国发展房地产投资基金的路径选择[J].建筑管理现代化，2006,(2).

[2]苏多永.以美国为鉴发展中国房地产投资信托[J].中国房地信息，2005,(12).

[3]易洪涛.房地产信托——我国房地产金融发展的新动力[J].中国房地产金融，2005,(1).

[4]王仁涛.我国发展房地产投资信托的障碍及对策分析[J].中国房地信息，2005,(1).

[5]孙靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨[J].中国房地产金融，2005,(3).

作者：朱清