房地产投资信托基金论文

2022-04-21

【摘要】新时期，我国经济迅猛发展，综合国力也显著增强。近年来，房地产行业蓬勃发展，是我国经济的重要组成部分。随着发展规模的不断扩大，需要大批资金融入是当下房地产行业亟待解决的问题。不少投资人看中了房地产行业的广阔发展前景，然而忽略了它潜在的风险，贸然投资，造成了大量资金损失。今天小编为大家推荐《房地产投资信托基金论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产投资信托基金论文篇1：

关于我国发展房地产投资信托基金的思考

我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险､丰富金融产品､改善房地产业投融资结构､促进房地产业的健康发展有着重要意义。但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍，本文从产权､法律､制度､管理和风险等方面进行分析，提出了发展房地产投资信托基金的对策建议。

[关键词]房地产；投资信托基金；障碍；对策

朱青(1974—)，江西乐平人，东华理工学院经济与管理学院讲师､硕士；罗志红(1976—)，湖南永州人，东华理工学院经济与管理学院助教､硕士。(江西抚州 344000)

近年来，我国房地产业高速发展，成为国民经济增长的重要推动力。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品又可作为抵押品的特性，更注定了其与金融千丝万缕的联系。目前，我国房地产融资主要依赖银行贷款，银行系统因此积累了较高风险。国家为了控制房地产业的局部过热和抑制可能的金融风险，相继出台了一系列针对土地､信贷和税收等方面的宏观调控政策，房地产融资更加困难。与此同时，巨额的社会闲散资金却找不到合适的通道投资于房地产。针对这些问题，现阶段如何完善房地产业的融资渠道､开发合适的金融产品及构建一个完整有效的房地产金融体系，是促进我国房地产业持续､健康发展的关键。

一､我国发展房地产投资信托基金的客观选择

要对房地产业的融资渠道进行调整，开发出能够适应我国房地产市场发展的金融产品，必须对现行的房地产融资格局进行认真分析，做出切合实际的客观选择。按融资方式划分，我国房地产融资包括银行贷款､上市融资､发行企业债券和房地产信托等。各种融资方式在不同的发展阶段占据的市场份额差异较大，受宏观政策的影响也较大。

1.银行贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发､经营､消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款､房地产开发贷款､个人住房贷款､商业用房贷款等。目前银行贷款仍是我国房地产业最主要的融资渠道，据统计分析我国房地产开发中使用银行贷款的比重在60%以上。房地产开发中使用银行贷款的比重如此之大，特别是房地产贷款占银行中长期贷款的份额逐步增加，资金来源的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。银行体系因此而积累较高的风险，房地产周期波动在所难免，一旦遇到房价向下大幅调整，房地产经营风险将转变为银行的金融风险，银行业将为之付出沉重的代价。由于房地产企业对银行的依存度过高，房地产企业的发展严重受限于银行的信贷政策，只要银行缩小信贷规模，房地产开发企业经营能力将萎缩甚至资金链将断裂。

2.上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。原《公司法》规定，IPO融资的条件为“连续三年盈利，净资产收益率每年不得低于10%，累计对外投资额不超过净资产的50%，总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万”，这样的要求对于一个房地产公司来说显然十分苛刻。上市后的再融资也有一系列的条件限制，由于难以达到再融资要求，大多数有融资需求的房地产上市企业也只好望洋兴叹。目前已经上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右，可见上市融资不是房地产企业有效的融资途径。寻求海外上市同样面临诸多条件限制，根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定，公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。

3.发行企业债券。房地产企业发行债券并不多见，最早的房地产债券是1992年海南推出的万国投资券､伯乐投资券和富岛投资券，金额共计1.5亿元，1993年至1998年上半年由于政策限制没有发行房地产债券，之后陆续有深振业债券､首创债券的发行，根据原《公司法》和《企业债券管理条例》，发债公司的条件､额度和审批等方面都有严格的规定，公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投身符合国家产业政策；利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。发行债券的房地产企业屈指可数，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。

4.房地产信托。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营､管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，信托公司是受托代客户管理资产或经营资金的商业中介，信托融资既不同于银行以吸收短期存款和发放短期资金贷款为主的间接融资，也区别于资本市场的直接融资。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121号文件”之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。信托融资可根据每个项目实际需求设计专门的信托品种，形式也灵活多样。而且房地产信托的出现，在一定程度上打通了普通老百姓进入房地产行业､分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。使得普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获得房地产投资及经营的收益。但是我国目前的房地产信托并不能称为真正意义上的房地产投资信托基金，只能是为将来我国发展房地产投资信托基金奠定实践基础。

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是由基金公司向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。在国外REITs通过集合社会闲散资金，使用专业人士进行投资､经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一､融资成本高和融资难等问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的投融资渠道。根据海外成熟房地产市场的发展规律，房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整的市场，投资信托基金正是启动房地产投资市场的重要金融工具，也是资产证券化的一个主要品种。房地产投资信托基金等形式的房地产投融资工具的出现是发展趋势，也是以多样化金融工具分散银行体系风险的必然选择。

二､我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍

从以上分析可以看出，在我国发展REITs是必然的趋势，但从我国目前的各方面的条件来看，REITs在我国的发展还存在一些障碍，主要表现在产权､法律､制度､管理和风险控制等几个方面。

1.产权障碍。部分国内房地产项目的产权问题成为通过房地产投资信托基金融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未取得房地产权证，未能满足房地产投资信托基金对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过房地产投资信托基金上市融资。

2.法律障碍。在我国主要可以从信托法､公司法､证券法三个方面来探讨发展REITs存在的法律障碍。第一，《信托法》中的障碍，该法明确规定“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理､分别记账，并将不同委托人的财产分别管理､分别记账。”这与REITs须对受托资金进行集合管理､运用､处分的基本要求相不符。2002年颁布的《暂行办法》对这项限制提出了解决办法，但它毕竟只是部门规章；同时它也出台了新的限制，即信托合同不得超过200份，每份合同进额不得低于5万元。这就限制了集合投资的数量。第二，《公司法》中的障碍，该法强调“法定资本金制度”和“资本不变原则”。这与REITs产品应具有良好的流动性相矛盾，也就意味着在我国开展公司型REITs时，投资者的购买和撤回是有限制的，投资者所购买的REITs只能在二级市场进行交易，而不能要求公司赎回，公司也不能随时增发。第三，《证券法》中的障碍，我国证券法的适用范围包括:股票､公司债券和国务院认定的其他有价证券，并没有考虑REITs类产品。如果按照现行的证券法规定，REITs类产品无论在法律定位､公开发行和公开交易等方面都受到诸多限制。

3.制度障碍。从现行的会计制度来看，中国会计法则要求对房屋等房地产的折旧一般要求是在40年，而一般的房屋的寿命是80年，因此存在前40年收益率较低，后40年收益率较高的情况，根据测算，如果按照中国的会计法则对房屋进行折旧，前40年的收益率每年只能达到2%左右，这种会计制度造成收益率的低估，是房地产投资信托基金产品设计的制度性障碍。而在房地产投资信托基金发展相对成熟的地区，例如在香港和新加坡，他们的会计法则就允许房地产投资信托基金投资的房地产在其寿命的最后30年再进行折旧，而前期不用折旧。此外，证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需要配合国际会计准则，并全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。从现行的税收制度来看，据专业人士估计，房地产投资信托基金投资的房地产项目必须要过户，虽然所有权的转移或是真实销售现在还不能确定，但是过户缴纳的税收是确定的，大概是总资产的3%。另外，还需要缴纳物业税12%，营业税､投资者可能还要缴纳所得税，不可避免会造成双重赋税，并提高房地产投资信托基金的成本。美国､澳大利亚和其他部分亚洲国家地区对房地产投资信托基金的收入分配的要求与其税收条款相联系，尤其是美国的房地产投资信托基金发展基本上是税收优惠驱动，收入分配的要求避免了双重征税的需要。而香港的房地产投资信托基金面临公司资本利得和地产税的双重征税，因此香港采用的是比较谨慎而且限制性很强的模式。

4.管理障碍。由于纳入房地产投资信托基金的物业并非是业主100%拥有，项目还需要物业管理和资产管理等方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作。目前，国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理的配套，例如物业管理､设施管理､租户组合管理､租金管理等。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司也非常少，物业业主及基金管理人需聘任具有专业水平的专业管理公司参与运作。

三､我国发展房地产投资信托基金的对策建议

1.完善和发展相关理论研究。我国的房地产投资信托基金在理论上目前主要是引进和借鉴国外的一些理论及方法，针对我国实际情况的研究还很少，必须加强对我国房地产投资信托理论的研究和探索。我国的现状与日本20世纪80年代后期比较相似，房地产市场总量不足，结构失衡，局部地区发展过热，房地产业的结构性泡沫客观存在。由于融资渠道单一，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套完整的房地产市场及其金融产品的预警系统，大力发展房地产投资信托基金和其他的不动产证券化产品，促进我国房地产经济的健康发展。

2.明晰产权，界定权属。首先，在投资之前要明确物业的土地使用权性质､使用年限及其利用规划，以便在投资前对物业的总体价值有一个客观的把握。该项工作最好由专业的资产评估公司去完成。其次，规范和完善房地产产权的监督与管理工作，坚决杜绝房地产开发商的不规范操作和由于设租､寻租而导致产权模糊的现象。最后，要进一步加强和完善房地产产权信息的公布､披露､查询等相关机制，便于投资者在交易之前及时､准确地掌握相关信息，对即将投资的物业进行判断和选择。

3.完善相关法律､法规构架。房地产投资信托基金的正常运作必须要有一套完善的法律体系做保障，保证和维持整个市场的公平､公正､公开和透明，来推进房地产投资信托业健康､理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》､《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化､完备化，必须配备一些其他的相关法规。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》､《投资顾问法》等法规。其次，要修订现行的《信托法》同时出台新的《房地产信托投资管理办法》，调整目前的相关规定，如取消200份合同数和5万元金额的限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业，并制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道､物业的选择､投资比例的限制等等。再次，充实现行的《证券法》，对REITs类产品在法律定位､公开发行和公开交易等方面作出相应规范。此外，可以出台一部《产业投资基金法》，以建立一个完备的满足房地产投资信托基金运行条件的金融环境。鼓励信托投资公司和房地产开发企业按照合法的市场规则建立更广泛的合作关系，使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。

4.加强相关配套制度建设。首先，进一步完善现行的会计准则，对不动产折旧方法的选择上应该提供更多种可能，同时配套相关的规范措施。在坚持稳健性原则的基础上，提供更有利于吸引投资者的规则。此外，随着房地产投资信托基金的进一步发展，一些海外的专业投资机构也会关注和投资大陆的房地产投资信托基金项目，同时一些大陆的项目也会选择在海外上市，这就要求我们在财务和会计方面要尽快地与国际会计准则接轨。其次，要进一步完善公司的信息披露制度，提高企业信息的透明度､真实性。第三，在税收方面，由于国内税种较多，税率较高，税后的投资回报不一定能达到境外投资者的预期收益率。其中有一些是属于双重征税，不利于对投资者形成有效激励。应按照统一税法､拓宽税基､公平税负､加强管理的原则改革相关税法，为广大投资者创造良好的税收环境。

5.加快培养大量的专业管理人才和机构投资者。根据房地产投资信托基金的特色，大力培养一批既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，以适应发展房地产投资信托基金业务的需要。此外应该注意到机构投资者的作用，在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金､养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通､投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者也是势在必行。

[参考文献]

[1]布鲁格曼.地产融资与投资[M].北京:机械工业出版社，2003.

[2]张红，陈洁.房地产市场与资本市场结合的房地产投资信托[J].中国房地产金融，2002，(03).

[3]张雪宁.发展我国房地产投资信托基金的可行性分析[J].中国房地产，2005，(10).

[4]王诚庆.房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济，2005，(11).

[5]卢颖.我国发展房地产投资信托基金对策研究[J].中国流通经济，2006，(5).

[6]林峰.适度放宽限制，以多元化融资分散地产金融风险[N].中国经营报，2005-02-27.

[7]中国人民银行房地产金融分析小组.2004中国房地产金融报告[R].2005-03.

【责任编辑:莉茹】

作者：朱　青　罗志红

房地产投资信托基金论文篇2：

房地产投资信托基金风险研究

【摘要】新时期，我国经济迅猛发展，综合国力也显著增强。近年来，房地产行业蓬勃发展，是我国经济的重要组成部分。随着发展规模的不断扩大，需要大批资金融入是当下房地产行业亟待解决的问题。不少投资人看中了房地产行业的广阔发展前景，然而忽略了它潜在的风险，贸然投资，造成了大量资金损失。对此，本文简要分析了房地产投资信托基金的风险类型，并相应的提出了一些针对性的规避风险对策，望对我国房地产投资安全具有一定的借鉴作用。

【关键词】房地产；投资信托基金；风险研究

一、房地产投资的具体方式

房地产行业作为我国经济发展的龙头，未来必定拥有广阔的发展前景。涌现了大批的房地产投资商，他们主要通过两种投资方式来实现对房地产的融资，具体的分为直接投资和间接投资。直接投资方式指的是房屋销售方以及房屋购买方他们个人的投资，这种的只限于这两种群体；而间接投资方式的应用范围则比较广泛，可以是房地产企业股票证券投资，也可以是住房抵押证券购买，同时2008年我国开始推行的房地产投资信托基金等。其中房地产投资信托基金已经逐渐成为我国房地产融资的主要来源之一。

二、房地产投资信托基金的内涵

我国房地产投资信托基金具体含义表现为，对投资者承诺发放收益凭证，以此种方式来吸引投资人，最终的投资收益由房地产信托基金公司发放给投资人。这是我国近几年推行的新型投资方式，因为其简单灵活的特性收到投资人的大力追捧。不过，因为这种投资方式还在初期的发展阶段，还没有建立完善的风险规避机制，导致投资人承担着一定的资金流失风险。对此，我国还需要继续加强对房地产行业的监管力度，保障房地产投资人的资金安全性。

三、房地产投资信托基金的风险种类

1.房地产投资信托客观因素风险

（1）国家政策风险

房地产投资信托基金的具体收益是随着国家政策的变动而产生波动的。当国家政策对于房地产投资信托基金实行严格控制管理的政策，此时投资收益就会大幅度缩减，从而影响到投资人的利益；当国家政策对于房屋开发进行限制管理时，房地产的开发与发展也会相应的受到一定程度的打击，投资收益也不尽人意。此外，我国对于房屋价格也会进行相应的调整，当房屋价格被调低时，对房地产商也会使房地产商的盈利极大程度的降低，投资人的收益也就得不到切实的保障。

（2）国家法律法规风险

目前，房地产投资信托基金的投资方式还在初期的完善发展阶段，有很多的地方需要进行改进，然而我国当前对于房屋投资信托并没有严格明确的法律规章制度，去规范它的发展，久而久之，便出现了一些鱼龙混珠的房屋信托投资企业，打着为房地产融资的旗号，私吞人们的财产，对我国人们的资金财产安全造成了严重的损害。为此，我国对于房地产投资信托企业应该严格规范，切实保证投资人的收益，规避投资风险。

（3）国家经济发展不稳定

房地产行业的发展与我国经济的发展水平是密切相关的。当我国经济发展处于不稳定状态时，国民消费水平也会相应的降低，对房屋的销售也会产生很大的影响。房屋的销售滞后，房地产商的盈利水平无法提升，那么投资风险就随之产生了，导致房产投资信托基金的收益受到重创。

2.房地产投资项目内部因素风险

（1）房地产业本身缺少灵活性

房地产业的主体是房屋，而房屋属于一种固有的资产，不具备一定的灵活性和流通性，这本身就存在着一定的投资隐患。投资注重投资对象的灵活性，这样所需要承担的风险会降低。而对房地产投资的过程中，如果在建造房屋时出现了问题，那么之前投进去的资金就没有安全保障，房屋建造方已经将资金全部应用于施工过程，无法再归还投资的本金，这就造成了投资上的资金损失。

（2）建筑施工过程監管不善

在房屋建造的过程中，每一个环节都应该得到严格的监管，确保房屋的质量。如果因为管理人员的监管不善，造成了施工过程的差错，那么就会对房屋质量产生直接的影响。在后来的房屋销售过程中，房屋的质量问题很有可能导致房屋销售量降低，此时，房地产投资信托基金的收益也无法得到切实有效的保障了。

（3）资金来源渠道单一

我国房地产业的发展蒸蒸日上，近些年致力于中高层建筑物的构建，需要大量资金的融入，才能够从根本上确保施工的顺利以及工程的质量。尽管房地产投资信托基金是我国房地产业主要的融资来源渠道，但是筹建大型的工程，仅仅凭借一种资金来源是远不能解决问题的。因此资金来源渠道单一也是房地产业融资的一项难题，我国仍需要开发出更多的融资渠道，并且将投资的风险降到最低，确保房地产业发展拥有稳定的资金来源。

四、降低房地产投资信托基金风险的具体对策

1.政府机关完善有关房地产投资信托政策

为了严格规整房地产投资信托基金的市场，我国的政府机关需要完善有关房地产的管理政策，对房地产业进行合理的控制，例如根据当地的实际经济水平适时调整合理的房屋价格，既能满足消费者的需要，同时也能促进我国房地产业保持健康稳步的发展，进而在一定程度上保证了房地产投资信托基金的正常收益。

2.投资信托企业增强与金融机构的合作

为了避免房地产投资信托基金遭遇风险，切实保障投资人的有关利益，信托公司可以加强与银行等金融机构的合作，为投资人提供担保服务，一方面让投资人放心；另一方面也降低了风险发生率。

3.投资信托企业加强对员工管理培训

信托公司的工作任务即是对投资人的资金进行合理的分配和管理，并将相关的投资收益发放到投资人的手中，因此整个工作过程都涉及到资金的管理，稍有不慎，便会造成投资人以及房地产业双方的损失。所以，投资信托公司内部应该加强对员工的培训和管理工作，首先应该规整员工的工作态度，严格按照认真负责的标准来开展工作，不容许有一点的疏忽；其次，要培养员工的职业素养，不仅要有认真负责的工作态度，还要有一定的素养，不得私自挪用资金，导致资金的流失；最后，管理人员要做到时刻监督，保证资金管理工作的顺利进行。

4.实行多元化组合投资方式

在进行房地产信托基金投资的过程中，为了将投资的风险降到最低，投资人可摒弃传统单一化的投资方式，选择多种房地产项目进行投资，将资金分散开来，避免因一种房地产项目的风险而影响大量的资金损失。实行多元化的组合投资方式一方面保证了投资资金的有效利用；另一方面也将资金损失率降到了最低。

5.投资信托企业建立一体化的规避风险系统

建立一体化的规避风险机制，虽然不能消除所有的风险，但是可以帮助信托公司以及投资人避免一些可预计的风险。房地产投资信托基金管理企业可以结合某个房地产机构历年的运营管理以及具有的消费情况，来对此机构进行大致的评估，是否具有投资的价值，可以获得的收益比率大约是多次。据此，在投资人选择相关的房产投资项目时，信托公司可以给出一定的建议，帮助投资人选择真正可靠的房地产建造项目，保证资金的安全性，从而也能够获取一定的投资收益。

6.房地产企业要严控建筑质量

房地产业项目筹建资金来之不易，为了确保资金的最大利用率，房地产商定要严控施工质量。在房屋构建的过程中，管理人员要加强内部管理，严肃工作人员工作态度，对每一个施工环节都不能疏忽，从开始的打地基到最后的建筑落成，都要用心去控制施工的质量。房屋的质量有保证，销售量才会随之增长，房地产商，信托公司以及投资人等三方也能得到可观的收益。

五、总结

房地产投资信托基金等投资方式的出现，为我国重大房地产项目的筹建提供了必要的经济来源。为了切实保障投资人以及各方的利益，我国政府机关需要完善相关房地产管理的政策，企业内部也需要加强对员工的管理，多方共同努力，保证资金的有效利用，降低投资的风险，为我国房地产业迈上更高层次发展贡献一份力量。

参考文献：

[1]冯晓明.我国发展房地产投资信托基金的风险防范探究[J].南方金融， 2009（07）.

[2]吕文斌.我国房地产投资信托基金的风险研究[J].商业文化（学术版）， 2009（06）.

[3]沈香.试论我国房地产投资信托基金的风险[J].商场现代化， 2009（17）.

作者：张心怡

房地产投资信托基金论文篇3：

发展天津房地产投资信托基金的制度障碍及其改进措施

摘要:REITs是一种全新的房地产金融产品,它可以部分缓解房地产行业资金紧张的局面｡天津作为沿海经济发达城市,已基本具备推出房地产投资信托基金的条件｡但是目前在制度层面仍有许多需要改进的地方,国内首只REITs的雏形在天津推出,这将有助于相关制度的完善｡

关键词:房地产投资信托基金;制度障碍;房地产融资

房地产投资信托基金以其赋税优惠､税务透明､可以提供高于一般证券的收益以及方便套现房地产等优势在欧美房地产金融市场稳步发展,亚太地区的市场开拓也在积极展开｡中国的不动产业由于受到国家宏观调控的影响,融资渠道单一､融资困难的局面一直没能得以改变｡虽然房地产行业本身对于房地产投资信托的前景较为乐观,但由于受到相关制度方面的约束,使得我国房地产信托业的发展相对于其他金融部门的发展大大滞后｡本文试图分析天津房地产金融市场的基本状况,就房地产信托基金业务开展的制度障碍展开讨论,并提出改进建议｡

一､天津房地产金融市场的整体分析

目前,房地产开发投资资金仍以银行贷款､自有资金和其他资金为主,其中银行贷款占绝对比例｡虽然资金结构发生了一些变化,但其固有模式并未改变｡就开发企业而言,约有70%的资金来自于银行贷款,这不仅使得房地产企业直接融资比例过小,而且还使企业被动依赖于银行,一旦出现国家金融政策的调整,融资渠道狭窄的房地产企业就将面临资金危机｡资料显示,从1997年-2005年,天津市商业银行投向房地产行业的贷款逐年增加,自2002年起,增幅明显加快,年增额近20亿元人民币,增幅均在四分之一强,这一方面说明银行对房地产行业发展的大力支持,另一方面也显示出房地产业对资金的强烈需求(见表一)｡

如表二所示,与银行贷款额的持续增加相对应的是,天津市的房地产投资额占全市固定资产投资额的比重维持在一个相对稳定的水平上,约在20%左右｡(表二)

二､发展房地产投资信托基金的制度障碍

影响房地产信托业发展的因素有很多,但其中最为核心的是制度因素,或者称为相关立法｡任何好的金融产品,如果没有相关立法予以约束,健康的发展几乎是不可能的｡考察欧美房地产金融市场发展的历程不难发现,立法先行几乎是一个普遍的特征,尤其是对于房地产投资信托基金这种对税收优惠要求较高的金融产品而言,完善的法律规章无疑是产品顺利推向市场的有利保障｡目前,在天津发展房地产投资信托基金的主要制度障碍表现在以下几方面:

(一)信托产品的规模限制

我国目前尚未出台《产业基金法》,而按照现行的《信托法》规定,信托投资公司发行的信托计划每项不得超过200份信托合同,每份信托合同的最低金额不得低于5万元人民币｡就房地产投资所需资金而言,200份的规模显然是太低了｡天津市房地产市场的投资规模占整个固定资产投资规模的比重居高不下,房地产投资对于资金量的需求是巨大的,受到信托规模的限制,实际上每份信托合同要求的最低金额往往超出5万元的几十倍,在上市房地产公司方面,又有对外投资不得超过公司净资产50%的规定｡而对于普通投资者而言,即便可以看到这是一项非常好的投资品种,由于受到个人可支配资金的制约,可投资的选择余地非常之小,这也直接导致了相关信托产品在发行方面出现困难｡

经过修改的《信托投资公司房地产投资信托管理暂行办法》已经有条件地突破了200份的限制,并且扩大了信托资金的使用范围｡

(二)产权登记制度的制约

按照现行政策,对抵押或证券化的不动产产权进行转移时,在产权登记机关只能以备案的形式出现,这意味着所谓的产权转移并不具有相应的法律效力,一旦发生纠纷,投资者的权益难以得到保护｡房地产投资信托基金更倾向于解决已建成物业投资资金迅速变现的问题,投资的对象大多为有稳定现金流的物业,并非建设期的物业,前期投入资金依然需要开发商自己解决,以在建物业作为抵押取得银行贷款是较为常见的做法,而基金的操作要求投资物业产权干净明晰,以便更好的保护投资者的利益｡

(三)税收制度的制约

我国目前现行的法律尚未对信托投资基金收益的纳税做出明确规定,操作中存在双重征税的问题,这大大提高了信托公司的经营成本,压缩了投资者的收益空间,制度的缺失导致了发展的迟缓｡如果考虑国内物业海外上市,即海外基金通过境内公司持有物业,需要缴纳33%的企业所得税,而通过海外公司自己持有物业,则需要缴纳10%的预提税｡如果是以公司收购的方式发行REITs,双重征税将难以避免｡税收成本增加,要求的回报率也将有所增加,天津的物业目前还难以达到这一水平｡就基金较为青睐的商业物业而言,目前在天津市场上平均的收益率为8%,较之北京､上海､广州等一线城市略低一些｡一般的情形是,因为税收成本的增加,对REITs回报率要求将增加0.5%～0.6%,以前回报率达到7%就可以发行,但是税收成本增加后,收益率必须达到7.5%以上｡交易成本的大幅增加,对于开发商来说意味着融资时间加长,融资成本增大,而获利空间更为狭小｡

(四)流通机制的制约

如果采用信托的方式推出房地产投资基金,则由于目前我国在信托产品的转让方面缺乏交易细则,使得大额信托合同的转让难以操作｡信托合同只能整体转让,不能分割,对于房地产信托产品而言,单个信托合同本身的资金额居高不下(主要是受到总量200份的约束),搜寻交易对手的成本大大增加｡房地产投资信托计划所发行的信托受益权凭证是采用一对一签订信托合同的方式,未做到标准化,信托受益权凭证的证券属性不明,降低了流动性｡《信托法》第48条规定受益人可以依法转让和继承信托受益权,说明信托受益权可以流动｡但是,信托受益权的流动和转让只能通过相关当事人个别变更信托合同的方式实现,而缺乏公开的流通转让场所,也没有公开的交易场所,也无法形成市场化的交易价格,这大大增加了流通转让的成本,降低了转让效率｡

(五)评级体系缺乏的制约

完善的资本市场,成熟的金融中介机构,极具市场公信力的评级体系,这些是保证基金顺利运作的基础｡房地产投资信托基金为公募金融产品,要求产品具有较高的市场透明度,在信息披露､产品转让渠道､政府监管等方面都应完备而健全,目前国内的资本市场在这些方面还是较为欠缺的｡

(六)匹配物业市场的制约

实际上,发达国家的房地产投资信托基金大多选择建成后已经营3—5年,被市场检验已经具备稳定现金流的物业,因为基金投资收益的90%用作分配红利,因此市场的认可度较高｡对物业的选择也不仅仅局限于商业物业,其他如公寓､工业厂房等等也都有涉及｡但从市场的运行效率来看,集中投资于同一种物业类型有助于提升基金的市场价值｡而且基金的规模越大,规模经济效应越明显｡目前国内的开发商急于变现所持物业,不愿长期持有,而且在建设阶段就出现了资金方面的问题,在资金需求的时间上与基金投资的意愿是存在距离的,天津市场也不例外｡此外,基金选择的投资对象多为资源整合较好的整体物业,这与开发商零散出租或出售的模式也是不相匹配的｡

(七)团队组合机制的制约

成功的房地产投资信托基金要求基金管理与物业管理分工清晰,而目前正在运作的基金却出现了地产代理公司介入的现象,这与基金正常运作所要求的团队组合是矛盾的｡代理商无论是在资金实力还是角色利益冲突方面都存在不可回避的现实问题｡

尽管障碍重重,天津市场还是做出了有力的探索,这将非常有助于标准房地产投资信托基金在天津市场的成长｡

三､试运行的天津“准房地产投资信托基金”

国内首只房地产投资信托基金(REITS)运作公司——天津市房地产基金管理公司已经成立并开始运作,同时也已报备银监会,正在等待最后的审批｡建立基金管理公司并将部分资产打包上市的融资模式在中国国内尚属首例｡若通过银监会的审批,基金管理公司会将资产的30%拿出来实现海外上市,以此来达到募集资金的目的｡由于缺乏产业基金法,现行法律又存在诸多限制,所以该公司首先在天津成立基金管理公司,然后辐射京津地区｡基金管理公司主要由十家地产公司投资成立,股本金在1亿元左右｡该基金的投资方可以是工商联､信托投资机构､非银行金融机构､企业商家,关注其发展计划的基金等｡同时,公司还会面向津京地区吸引一些信托公司投资,目前主要是天津的北方信托和北京的中诚信托｡信托计划方面主要面向津京地区,实行发行和股东非同一信托机构,以此避免发行上的关联交易｡从未来发展空间上来看,该公司将先成立一个区域性组织,然后再成立一个专门的管理公司,与国外的投资银行､会计事务所､审计所､律师行等实现嫁接,运作REITs部分基金实现海外上市,借此来达到募集资金的目的,并为资金募集开拓更大的空间｡对于上市资产,将优先选择优质资产,无论资产类型如何｡与以往房地产信托计划所不同的是,该基金在发行上没有具体项目,而是面对一个产业｡在具体操作模式上,公司谋求为资产寻找资金与为资金找项目同时进行｡但因为目前基金发行缺乏法律支持,因此,该公司利用的法律依据依然是信托所适用的一法两规,因此从外部看来,这依然只是一个房地产产业信托投资计划,但实质却是产业投资基金,其运作也是按照产业基金的模式推进的｡由于此信托计划依然属于私募基金,因此离真正意义上的产业基金尚存距离｡

四､改进路径

针对以上存在的制约因素,要在天津市场上尽快推进房地产投资信托基金的建设,主要应从以下几方面着手:

在国家现行税收制度框架下,尽可能地推出地方税收优惠及减免手段,鼓励基金的运作｡当然,市场都在等待国家的产业基金法尽快出台,有关税收方面的安排也在其中｡2006年3月财政部､国家税务总局联合发布通知,对外公布了针对信贷资产证券化产品的印花税､营业税和所得税等三项税收政策｡信贷资产证券化的全部环节暂免征收印花税,营业税较之以前没有增加规定,所得税方面,对在当年取得､向机构投资者分配的信托项目收益部分,在信托环节暂不征收企业所得税｡从总体来看,税收优惠的意图是较为显著的,作为参照,这将有助于针对房地产投资信托基金的税收改革｡

积极探求适合天津市场的房地产融资模式｡银行贷款是主流,这在相当长的一段时期内不会改变,但在今后,银行贷款的比例将会逐步下降,比较流行的说法是“银行+信托+REITs＂模式,这一模式是否适合天津房地产市场还有待检验｡作为沿海开放城市,天津房地产市场,尤其是商业不动产市场发展迅速,但在投资回报方面并不尽如人意,这也是海外基金迟迟不予动作的主要原因之一｡如何整合现有不动产资源,鼓励房地产开发企业持有物业并作长期规划,进一步推动天津市场的商业繁荣,这是发展REITs的前提｡

培育和扶植成熟型的物业｡前面已经提到,REITs的投资对象为具有稳定现金流的成熟物业,在物业建设阶段通常不会介入,这要求房地产开发企业在前期拥有较为雄厚的资金实力或者其他融资渠道,在短期可以应对资金方面的压力,这需要地方政府给予恰当的金融支持｡规范金融中介机构的行为｡对投资银行､信托公司､评级机构给予严格的执业监管,避免出现前期国内信托机构违规操作的混乱局面｡建立合乎规范的评级体系,并给予评级机构充分而独立的运行空间,以保证基金信息披露的完整和真实｡

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