商品房销售的房地产投资论文

【摘要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；完善土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及相关企业的行为。下面是小编整理的《商品房销售的房地产投资论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

商品房销售的房地产投资论文 篇1：

内蒙古房地产业发展前景分析

“十五”以来，内蒙古房地产投资每年以41％的速度迅猛增长，占固定资产投资的比重已达到13.3％。2007年房地产业实现增加值148亿元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，对经济增长的贡献度明显增强。同时，内蒙古房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。

2008年，在全球金融危机的冲击下。我国的房地产市场进入了深度调整期，一线城市的降价风，给内蒙古的房地产市场也带来了一定的影响，造成商品房交易持续低迷。今后我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对近年来我区房地产业发展状况的分析，判断房地产业今后的发展趋势，以供大家参考。

一、内蒙古房地产业发展特征分析

近几年内蒙古房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因人手，通过对2004--2008年我区房地产业相关指标，进行泡沫测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的特征。

(一)房价与GDP增长弹性系数较低。反映出房地产业投资适中、扩张适度

房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时，说明房地产业存在泡沫现象。2004—2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落(见下表)。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。

(二)房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高。产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，2004--2008年，我区的房价收入比始终保持在5-6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长，但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对生活的影响，以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场存在着“消费不起”的问题。

(三)商品房空置率保持在合理范围，但部分城市的空置率过高

商品房空置率是反映一定时期房地产市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资规模及市场走势，可作为衡量房地产开发是否过热的重要依据。按照我国有关机构设计的计算方法，用年末商品房空置面积除以近3年商品房竣工面积之和，来计算该年度的商品房空置率，具体衡量标准为：空置率小于5％，为空置不足区，说明过去几年的房地产投资不足，房地产市场呈现供不应求的状况；空置率在5％～14％间，为空置合理区，说明过去的房地产投资和经济发展水平相适应；如果空置率在14％～20％之间，为空置过量区，超出20％为商品房积压区，以上两种情况，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了经济的发展水平。

根据测算，全區2007和2008年商品房空置率分别是9.8％和8.3％。处于空置合理区，反映出商品房供应充足、供需两旺。但是从首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面积之和为818.31万平方米，根据以上两项指标测算的商品房空置率为32％，属于商品房严重积压区。

通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近5年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，但是。局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显现了房地产泡沫才具有的特征。需引起高度重视。

二、内蒙古房地产业的发展前景分析

正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景。对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段，为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析。

(一)房地产市场供需双方的发展趋势分析

从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许。会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下。因为对房价的走势不明，可能就会持币待购：而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。

再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例，2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米，以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算，大约需要3年左右时间来消化空置房。因此，商品房的供应明显存在供大于求的现象。

　(二)房地产投资趋势分析

目前，我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3％，房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看，由于2008年下半年以来，楼市交易极度萎缩，房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止买地，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，投资收缩将成为主基调。从远期看，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头将得到遏制，房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时，开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。

(三)商品房价格的变化趋势分析

房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期

间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。近几年，我区土地成交价格明显上涨，加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨，这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为，土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去：随着消费者对住房质量要求的提高，建安成本也不可能下降：经营费用和税费一般来讲，维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。

(四)房地产企业的发展趋势分析

在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进人，但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被市场淘汰，房地产企业向规模化、品牌化方向发展。

(五)国家出台的政策对我区房地产业的影响分析

1　国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响

今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击，该类型的商品房价格将有所回落。

同时，由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产企业将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。

2　宽松的货币和税收政策对我区未来房地产的影响

2008年以来，大幅降息和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，将从三方面影响房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时间。

综合以上分析，我们认为，在短期内，我区房地产市场观望气氛仍将继续，消费者信心不会完全恢复，市场需求也不会迅速释放，2009年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张，房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台，将使部分楼盘的房价有所回落。

三、促进房地产稳定健康发展的对策建议

(一)充分认识房地产业的重要性，确保对房地产市场的有效调控

房地产业是一个与老百姓切身利益密切相关的民生产业，是国民经济中的支柱产业。据有关资料测算。房地产业每增加100元投资，可带动与之相关的十几个部门的170-220元投资：每增加100元消费，可拉动相关部门130-150元消费；每就业100人，可拉动其他部门就业200人。由此可见，房地产业的稳定健康发展，事关相关产业的发展、人民生活的改善和社会的和谐稳定。各级政府必须高度重视。协调解决影响房地产业发展的重大问题，正确引导地价、房价。必要时，政府可以通过控制地价、以成本核算和限制利润空间等方法。适度间接地干预房地产价格，避免房价脱离居民的购买力水平而影响市场景气。确保房地产业尽快度过危机，保持稳定健康发展。

(二)加大金融支持力度。减少金融机构风险

协调银行支持信誉好、还贷能力强、有实力的房地产企业和有市場前景的房地产开发项目。规范土地、房屋等资产评估市场，确保对房产抵押价值的评估严格、真实、安全，避免呆坏账损失和信用膨胀，减少金融机构风险。积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务，增加对居民住房消费的有效需求，降低金融机构风险。强化政府监管和政策支持，以更好地发挥市场的作用，避免诱发金融风险。

(三)构建多层次的住房保障制度，加快解决中低收入和困难家庭住房问题

根据不同阶层、不同需求建立多层次的住房保障体系，拓展保障性住房供应的渠道，尽可能满足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给与项目审批优先考虑。二是尽快出台相应的政策，采取公开招标的方式，以低于同类普通商品住房的价格收购符合条件的小户型空置房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，出售给符合条件的销售对象。政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时政府从开发商手中大量购房，也可以平抑商品住宅销售价格。三是推行经济适用住房分配货币化。经济适用住房在实物分配的基础上，推行货币补贴方式，即具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。

(四)促进房地产企业做大做强，提高行业的抗风险能力

鼓励房地产的大型骨干企业通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。同时要加强房地产开发企业诚信体系建设。进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业，并切实落实奖励措施，树立诚信体系的权威性，营造良好的产业发展环境。

(五)推进住房公积金制度改革，提高使用效率

通过对现行住房公积金制度的改革，弥补制度缺陷，更好地发挥其住房保障作用。一是进一步扩大公积金覆盖面。针对我区的特点，因地制宜，探索建立合理的操作办法，力争把住房公积金制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体，支持这部分人群的住房消费能力；二是扩大住房公积金使用范围。除了通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件外，还可以把住房公积金的使用范围扩大到住房租金、物业管理费、维修、装修改造支出等相关住房消费。三是不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间。提高贷款效率。对于中低收入家庭首次购买以自住为主的一定面积以内的住房，实行低息、低首付、贴息政策。

(六)建立房地产开发预警监测系统，增强市场调控力度

建立全区房地产开发预警监测系统，根据居民收入水平、市场供求等经济因素，对住房的合理价格水平进行分析。采用经济合理房价、房价收入比等多种政策工具和分析指标，对房地产市场及住房价格的风险程度进行跟踪和预警，定期及时准确地发布反映房地产业运行状况的景气分析指数，使之成为经济决策系统的重要组成部分。

作者：曹永萍

商品房销售的房地产投资论文 篇2：

浅谈我国房地产市场发展现状

【摘 要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；完善土地供应制度；建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控；完善住房供应体系和住房保障体系；规范房地产开发企业及相关企业的行为。

【关键词】房地产市场；发展现状

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。

1.房地产业的重要作用

房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。

2.我国房地产业的发展现状

随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。

商品房价上涨是综合因素导致的，这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年，属于新兴起的产业，存在较高的利润，同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性，形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性，加强了房地产商的市场力量，提高了他们进行垄断定价的能力，这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。

3.房地产存在的主要问题

3.1房地产地区差异

地区发展不平衡，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致；中部的增长速度基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。

3.2房地产需求与供给之间矛盾

目前，我国正处于城市化快速发展期，快速城市化为城市带来大量的新增人口。城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策。

3.3中低收入居民的住房问题

住房市场化改革之后，政府为了解决低收入人口的住房问题，也采取了廉租房制度和经济适用住房等公共住房保障政策。在改善中低收入居民的住房问题上，一些住房政策也发挥了积极的作用，但仍存在一些问题。其中经济适用房政策和实践是当前问题的焦点，我国现阶段中低收入居民购房能力处于较低水平，因此，完全通过市场化解决这部分居民住房问题是行不通的。实践证明，解决住房问题的政策不是面向全体国民的福利政策，大多数国家住房政策的主要针对对象是中低收入和无力自己解决住房问题的特殊困难阶层，住房保障只是住房市场机制的补充。

3.4房地产投资调控

针对近年来房价不断上涨的情况，国家也在不断地出台房地产调控政策，但始终监管机制不够完善，导致政策在具体实施的过程中，各地方政府不严格执行，并且各金融机构为了自身利益也有自己的应对方法，使得国家政策不能有效实施，进而不能有效阻碍房地产市场不健康的发展。

房地产在当前市场条件下，投资和投机只是一线之隔，不合理的投资很容易就转化为投机行为。理性的房地产投资的优势是活跃房地产交易，增加市场需求，促进房地产市场的发展，提供房地产租赁市场上的房源，满足市场上的租房需求。提供风险较小且回报较高的投资渠道，能够实现资产的保值、增值。但房地产投资的弊端要大于其优势，在房地产市场供不应求，房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，刺激房价非理性上涨，从而不利于房地产市场的持续健康发展。

4.促进房地产市场发展对策

4.1政府完善土地供应制度

在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需结构失衡的矛盾。建立地价调控体系。鉴于我国地产市场的现状，政府对地价进行调控，应着力建设地价的调控体系，增加土地市场的透明度和公平性。对于地价可通过国家定价和国家指导价来调控，如建立基准价、标定地价和土地出让价等。公示地价”是一种旨在调控土地价格的官方公开价格，它的作用是加强政府对土地价格调控与管理的能力，为合理制定土地价格政策，公平进行土地交易提供依据。

严厉遏制土地市场中的政府违法违规行为，加强政府行为的自我约束，土地政策才能达到预期的宏观调控效果。另外，土地管理监控职能的弱化也会阻碍城市土地市场和房地产市场的健康发展，只有加强土地管理的监控工作，才能防止区域性的房地产投机。

4.2建立房地产价格预警机制

建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公開化、透明化。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。

4.3规范房地产开发企业行为

当前，很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为，囤积好房源、隐藏房屋信息，欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频出现，因此要建立企业的信誉档案。加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度，将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容，在网上公布，建立企业信用管理信息系统。 （下转第278页）

（上接第201页）5.结语

近年来我国房地产业热度不断提高，房地产业得到迅速发展， 所以当经济发展面临需求不足或者其他困难时，通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策，以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。

【参考文献】

[1]周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究[J].2008.（7）

[2]施燕.基于SHTO理论对东西部房产发展水平的探讨[J].2008.（3）

[3]何元斌.关于房地产价格调控的政策与措施建议[J].2006.（55）

[4]魏博扬.我国房地产市场发展趋势及对策研究[D].2009.

作者：赵玲

商品房销售的房地产投资论文 篇3：

珠三角房地产与地区经济的互动关系研究

摘 要：本文运用stata11软件，基于2000—2014年珠三角9个城市的面板数据，建立面板VAR模型，通过脉冲响应函数考察房地产与地区经济之间的互动关系。研究表明：房地产投资完成额的提高对地区生产总值具有显著的促进作用，而地区生产总值的提高对房地产投资完成额同样具有显著的促进作用。商品房销售面积的提高对地区生产总值有一定的抑制作用，但抑制作用极为有限，而地区生产总值的提高会带动商品房销售面积的增长。商品房销售价格的提高对地区生产总值有显著的抑制作用，而地区生产总值的增长却会显著提高商品房的销售价格。

关键词：房地产；地区经济；面板VAR；脉冲响应

一、引言

珠三角地区的经济发展水平非常迅速，领先于国内大部分地区。珠三角地区的房地产经过十几年的发展，已经成为多个城市的支柱产业。房地产对珠三角地区经济的贡献率非常高，不仅为城镇居民提供了提供良好的居住环境，也为加速珠三角地区城镇化水平作出了巨大贡献。以2014年为例，珠三角9个城市的房地产投资完成额达到6293.6亿元，同比增长17.4%，而珠三角的房地产投资完成额占固定资产投资的比例由2013年的33.5%上升到2014年的35.9%；2014年，珠三角9个城市商品房销售面积达到6729.2万平方米，同比下降6.5%，而商品房销售额达到7228.3亿元，同比下降5.5%。

当然，珠三角房地产的过快发展也会产生一些经济问题。有些城市房地产市场存在过度投机行为，导致房价过高，出现房地产泡沫化，超出了普通居民的经济承受能力，一旦泡沫破裂，将会对地区经济产生长久的冲击。同时，房地产投资也会存在与政府购买行为类似的挤出效应，这会在一定程度上抑制地区经济的发展。

二、变量选择、数据来源和模型构建

（一）变量选择

房地产指标：房地产投资完成额记为REI，商品房销售面积记为SA，商品房销售价格记为P。

地区经济指标：本文自然地选取地区生产总值作为地区经济的代理变量，记为GDP。

（二）数据来源

本文选取的是珠三角的广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、江门、肇庆、惠州9个城市2000—2014年的关于房地产投资完成额、商品房销售面积、商品房销售价格和地区生产总值的面板数据，所有数据均来源《广东统计年鉴》或根据《广东统计年鉴》计算得出，数据真实完整。为了消除可能存在的异方差，本文对所有数据进行对数化处理。

（三）模型构建

在面板VAR模型中滞后阶数的选择上，如果滞后期选择过大，待估参数会较多，自由度就会减少。本文根据AIC准则确定面板VAR模型的最优滞后阶数为1，因此，构建的面板VAR模型的数学表达式为：

三、基于面板VAR模型的实证研究

（一）面板单位根检验

为了避免伪回归，需要对进入模型的变量进行面板单位根检验，以保证估计结果的有效性。常用的面板单位根检验方法有LLC检验、IPS检验、ADF-Fisher检验（基于ADF的费雪式检验），为了检验结果的可靠性，本文使用以上三种方法进行单位根检验，通过面板单位根检验结果，可以得出：变量lnGDP、lnREI、lnSA和lnP均不包含单位根。

（二）脉冲响应函数

本文使用蒙特卡罗法模拟200次来计算脉冲响应函数的标准差，面板VAR模型的脉冲响应函数见图1。

图1中第1行4个图分别表示地区生产总值对来自自身、房地产投资完成额、商品房销售面积和商品房销售价格的冲击的响应图。从图上可以看出，地区生产总值对来自自身的冲击表现为显著的正效应，但正效应不断减少。房地产投资完成额的冲击对地区生产总值的产生显著的正效应，且正效应不断增加，最后逐渐收敛在一个高的水平。商品房销售面积的冲击对地区生产总值的影响为负效应，但负效应比较微弱。商品房销售价格冲击对地区生产总值产生显著的负效应，前3期负效应不断增大，从第4期开始逐渐收敛。

图1中第2行第1列的图表示地区生产总值冲击对房地产投资完成额产生影响的响应图。从图中可以发现，面对来自地区生产总值的冲击，房地产投资完成额在开始时就产生显著的正效应，且正效应非常大，之后正效应逐渐减小。

因此，综合上述几个脉冲响应图可以得出，房地产投资完成额的冲击对地区生产总值产生显著的正效应，地区生产总值的冲击对房地产投资完成额也会产生显著的正效应。商品房销售面积的冲击对地区生产总值产生微弱的负效应，而地区生产总值冲击对商品房销售面积产生显著的正效应。商品房销售价格的冲击对地区生产总值产生显著的负效应，但反过来，地区生产总值冲击对商品房价格却会产生显著的正效应。

四、结论

本文基于2000—2014年珠江三角洲9个城市的面板数据，通过脉冲响应函数考察房地产与地区经济的互动关系，得出以下结论：

第一，房地产投资完成额与地区生产总值之间有非常强的互动关系，房地产投资完成额的提高对地区生产总值具有显著的促进作用，而地区生产总值的提高对房地产投资完成额同样具有显著的促进作用。

第二，商品房销售面积的提高对地区生产总值有一定的抑制作用，但抑制作用极为有限，而地区生产总值的提高会带动商品房销售面积的增长。

第三，商品房销售价格的提高对地区生产总值有显著的抑制作用，而地区生产总值的增长却会显著提高商品房的销售价格。（作者单位：广西大学商学院）

参考文献：

[1] 周春宇.房地产波动对经济增长的影响[J].金融与经济，2010，8：86-87.

[2] 王洋.房地产调控的宏观视角——基于与宏观经济关系的分析[J].上海经济研究，2005，10：3-14.

作者：刘运林