新型城镇化房地产投资的论文

2022-04-22

作者简介郁鸿胜，上海社会科学院城市与人口发展研究所所长、研究员、博士生导师。华东师范大学双聘教授、博士生导师。上海市人民政府规划委员会专家委员。主持承担了国家级重大课题、国家发展改革委、国家部委办、上海市政府等重大课题十多项，出版专著数十本。在《求是》等各类刊物发表论文、文章200余篇。下面小编整理了一些《新型城镇化房地产投资的论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

新型城镇化房地产投资的论文篇1：

房地产供给侧改革与农民工市民化*

摘要：房地产供给侧改革与农民工市民化存在着内在的互动关系，房地产供给侧改革有助于推进农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。当前我国房地产市场呈现出加速分化的态势，房地产供给侧改革与农民工市民化关系扭曲，影响着我国房地产去库存和农民工市民化。为此，亟须建立房地产供给侧改革与农民工市民化的协同联动机制，加快住宅建设用地出让制度、城镇住房保障制度、房地产税费制度、农村产权制度等改革，探索房地产去库存与农民工市民化一体化的解决途径。

关键词：房地产供给侧改革；农民工市民化；协同联动机制

房地产供给侧改革，不仅是要消化房地产库存，更重要的是为广大人民群众提供更好的住宅产品，更好地满足人民群众的居住需求。在当前城镇居民住房需求得到较大满足的情况下，农民工住房成为房地产需求新的增长点。未来一个时期，亟须通过房地产供给侧改革，在房地产去库存的同时，满足农民工家庭的居住需要，形成以农民工住房需求为重要支撑的房地产供需新模式。

一、房地产供给侧改革与农民工市民化的互动关系

房地产供给侧改革与农民工市民化实质上是供给与需求的关系，房地产供给侧改革有助于推动农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。

1.房地产供给侧改革为农民工市民化提供住房供给

改革开放以来，受工农业比较效益及城乡收入差距的驱使，农民进城打工成为一种常态，这部分人群被称为“农民工”。由于进城农民文化素质偏低，其从事的工作往往是低端劳动，收入水平长期以来居于较低的水平。相对于农民工较低的收入水平，城镇房价高高在上，在城镇买房安家成为农民工可望而不可即的事情。可以说，高房价已经成为农民工市民化的制约因素，也是我国进一步推进城镇化的重要障碍。针对房价上涨过快的问题，长期以来政府通过限购、限贷等措施抑制房价，但由于住房需求刚性的特征，房价往往陷入“边限边涨”的致命怪圈。房价一轮一轮的上涨，彻底浇灭了农民工城镇买房置业的希望。实践证明，仅仅靠临时性的政策调控已经难以解决高房价问题，问题的关键在于住房供给制度出现偏差，解决住房问题应该从住房供给侧改革入手。通过房地产供给侧改革，一方面可以矫正住房供给制度的偏差，完善住房供给机制；另一方面有利于提供适合农民工居住需求的住宅产品，促进农民工融入城市，加快我国城镇化进程。

2.农民工市民化为房地产供给侧改革提供市场需求

农业转移人口市民化，是我国新型城镇化的重要途径，也形成未来房地产的潜在支撑。根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年我国农民工总

收稿日期：2016-11-20

*基金项目：河南省哲学社会科学规划项目“河南房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制研究”（2016BJJ025）。

作者簡介：唐晓旺，男，河南省社会科学院经济研究所副研究员（郑州450002）。

数为2.7亿人，在城镇自购房住的仅占1%，回农村住的占13.3%，租房住的占36.8%，住工棚的占17.2%，住单位宿舍的占28.3%。按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的农民工在城镇购房（人均33.3平方米），未来5年农民工新增购房总共有可能达到23.1亿平方米。①事实上，支持农民工购房具有“一石多鸟”的效应。首先，农民工是楼市的“救市主”，农民工购房可以化解房地产库存；其次，农民工购房可带动投资和消费从而稳定增长和促进转型；最后，鼓励农民工购房将可以倒逼改革。②推进农民工在城镇购房，是农民工市民化的内在要求，其内生地包含着对房地产供给侧改革的需求。可以说，农民工市民化的稳步推进，为房地产供给侧改革提供了内在需求和动力。

3.房地产供给侧改革与农民工市民化具有内在的耦合性

房地产供给侧改革与农民工市民化本质上是供求关系，按照经济学的一般规律，市场供求关系的均衡需要一定的条件，即总供给等于总需求。房地产供给侧改革与农民工市民化的均衡，需要建立一种平衡机制，让农民工既愿意买房又能买得起房。这里的关键是农民工的收入与房价的匹配。如果房价远远高过农民工的收入水平，也就形不成对房地产的有效需求，即房地产的供给曲线与农民工对住房的需求曲线没有交叉，房地产市场也就无法达到均衡。事实上，在房地产供给侧改革与农民工市民化之间存在着一种内在的互促互动关系，房地产供给侧改革有助于推进农民工市民化，反过来农民工市民化也会促进房地产市场健康发展。构建房地产供给侧改革与农民市民化协同联动机制，一方面有利于推动房地产去库存，矫正房地产市场结构性失衡；另一方面也有利于推进农民工市民化，加快我国城镇化进程。

二、我国房地产供给侧改革与农民工市民化

存在的问题当前，我国房地产市场总体上供过于求，但在区域上呈现出加速分化的特征，各地区“因城施策”，调控政策上出现“限购、促销并存”。在此背景下，我国房地产供给侧改革与农民工市民化关系扭曲，房地产总体过剩与农民工住宅缺乏并存，影响着我国房地产去库存和农民工市民化。

1.一、二线城市房地产供不应求与三线及以下城市相对过剩并存

当前，房地产总体供过于求，不同城市房地产市场呈现加速分化的特征。一、二线城市房地产供给不足与三线及以下城市房地产相对过剩并存，成为我国房地产市场的新常态。③2015年下半年以来，我国房地产市场出现了冰火两重天的局面：一方面，一、二线城市如北上广深及部分省会城市、发达城市房地产量价齐升，火爆异常；另一方面，三线及以下城市房地产持续低迷，县级城市甚至出现房价普遍下跌的状况。2016年新年伊始，在降首付、降契税等利好政策的刺激下，全国范围内楼市大分化的趋势进一步加剧，一、二线城市出现房价“上不封顶”的涨势，但亟待去库存的三线及以下城市房价却仍“未见底”。与剧烈分化的房价相对应，房地产业的“源头”土地市场也加入大分化之中：房企蜂拥至一、二线城市抢地，三线及以下城市的土地则随着越来越疲软的房价继续下探，这些问题的根源在于房地产去库存与农民工市民化缺乏联动机制。

2.房地产限购限贷与刺激促销并存

当前，我国房地产市场呈现加速分化的态势，在此背景下，各地“因城施策”，呈现“限购、促销并存”的现象。一方面，一、二线城市房地产销售火爆，不得不出台收紧政策，如上海、深圳等城市推出了史上最为严厉的房地产限购限贷政策；另一方面，在高库存压力下，三线及以下城市销售起色不大，不得不出台更大力度的利好政策，鼓励农民工买房。例如，河南省南阳市规定，对进城购买普通商品住房的农民，每套房发放1万元的财政补贴。④在农民工市民化主阵地的三线及以下城市，房地产的刺激促销在一定程度上能缓解供需矛盾，但促进房地产去库存的根本途径还在于房地产供给侧改革。

3.房地产局部过剩与农民工住宅缺乏并存

当前，我国房地产总体上供过于求。国家统计局数据显示，2015年年末，全国商品房待售面积7.18亿平方米，但这一数据并未包括在建、待建及其他类型的房地产等潜在库存。北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，当前我国房地产库存面积可能超过80亿平方米。⑤从地域分布上看，这些高库存主要集中于三线及以下城市，特别是一些县级城市。同时，也应该看到，这些城市房地产的过剩实质上是一种相对过剩，就是相对于人们的购买力而言的过剩。在这些城市，仍然存在着众多的农民工，由于收入水平较低，无力购买住房，他们群居在租来的民房里，居住条件较差。房地產的高库存与农民工住宅缺乏并存，一方面影响着房地产业的健康发展，另一方面也影响着农民工市民化的进程，成为制约我国经济可持续发展的障碍。

4.农民工城市住房紧张与农村住宅闲置并存

农业转移人口进入城市，尽管得到的收入比在农村多，但是相对于城市的高房价，有限的收入往往是杯水车薪。于是，出现了一种现象，农民工把赚来的钱寄回农村老家，在老家盖房。这就出现了农民工工作与住房两地分离的问题，“老家的住房让老鼠住，自己在城里和老鼠住”。逢年过节，农民工像潮水一样在农村和城市之间迁移。事实上，在城市租房群居的农民工，本质上并不是没有房子，而是房子在农村老家闲置。这种闲置，一方面反映了农民工在城市确实买不起房，不得已在农村老家盖房；另一方面反映了农村产权制度改革的滞后，农村资产没有抵押机制，也没有退出机制，农民工在农村老家的资产被长期闲置。当前，在新型城镇化的背景下，迫切需要推动完善农村产权制度改革，让农民工留在农村的资产能够转让、流通，从而提高其在城镇购房置业的能力。

三、构建房地产供给侧改革与农民工市民化

协同联动机制房地产去库存与农民工市民化具有内在耦合的特征，房地产供给侧改革与农民工市民化存在着相互促进的关系。在房地产去库存化与农民工市民化的过程中，需要平衡政府、开发商与农民工的利益关系，构建房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制，探索房地产去库存化与农民工市民化一体化的解决方案。

1.住宅建设供地与转移就业量联动

在三线及以下城市，房地产高库存的根源，除了农民工支付能力较低以外，还有一个重要的原因是政府在土地财政的驱动下过量供给住房建设用地。要推动房地产去库存，就必须纠正政府在住宅用地供应上的非理性行为。具体的思路，就是建立住宅建设供地与转移就业量联动机制。具体来说，政府在确定年度住房建设用地计划时，把用地的总规模和年度转移人口就业数量挂钩，建立二者的联动机制。如果当年转移人口就业数量多，就相应地增加土地供应，反之亦然，具体的比例要视具体情况而定。同时，强化监督和约束机制，保证住宅建设供地与转移就业量联动的有效运转。

2.住宅价格与农民工收入联动

高房价是制约农民工在城镇买房置业的最大拦路虎。推动农民工在城镇愿意买房、买得起房，迫切需要抑制房价的过快增长。采取限购、限贷的办法抑制房价过快增长，实质上是一种从需求侧作用的策略。实践证明，这种方法效果并不明显，容易陷入“边限边涨，越限越涨”的怪圈。为此，从供给侧入手，建立住宅价格与农民工收入联动机制，是一个有效促进农民工在城镇买房的建议。实践上，可以采取两种思路：一是政府基于住房价格的变动幅度，来调整农民工的收入水平。政府可以通过提高农民工最低工资水平、对购房农民工进行补贴、减免农民工购房交易税费等方法，提高农民工的购房支付能力；二是政府基于农民工的收入水平变动情况，确定政府房价控制目标。政府通过减免开发商税费、对房地产企业进行补贴等办法，影响房地产企业的定价行为，引导开发商合理定价。

3.商品房供给与保障房需求联动

当前，我国的房地产市场存在着商品房和保障房之分，两种市场分别有着各自的供求调节运行机制。商品房的生产和分配主要依靠市场机制调节，而保障房的供给主要依靠政府的计划，其分配主要体现政府对城市低收入群体的住房保障。当前，我国三线及以下城市房地产过剩主要表现为商品房的相对过剩，即相对于居民的购房支付能力不足而言的过剩。事实上，我国当前价格较低的保障住房供给是严重不足的，远远不能满足农民工对住房的需求。打通商品房和保障房的通道，建立商品住房供给与保障住房需求的联动机制，是一条统筹解决商品房去库存和农民工住房不足问题的有效途径。基本思路是，政府拿出一部分土地出让金收入，收购过剩的商品房使之转变为保障房，然后低价出租给收入较低的农民工使用。这样，一方面，通过政府购买消化了商品房库存；另一方面，可以快速增加保障房供给量，有效解决农民工的住房需求。

4.税费减免与农民工购房交易量联动

目前，我国对房地产企业征收的税费主要有增值税、企业所得税以及其他一些税费。政府可以通过房地产税费政策的调整，来改变房地产开发商的行为，从而实现政府的意图。就鼓励房地产企业开发适合农民工需要的住房而言，政府可以按照房地产开发商卖给农民工住房的数量，相应减免开发商的税费。按照这一思路，可以考虑构建税费减免与农民工购房交易量的联动机制，推动开发商积极开发适合农民工需要的住宅产品。从供给侧改革的角度看，开发适合农民工需要的住房贡献度大小，应该成为政府对开发商进行税费减免或者给予特殊补贴的重要依据。一般来说，农民工需要的房子特征是总价低、小户型、功能齐全、经济适用。政府可以采用降低、减免房地产开发税费甚至给予奖励等方式，引导房地产企业开发适合农民工需求的住房。

5.农民工购房与农村产权制度改革联动

制约农民工购房需求的因素，除房价过高之外，还与农民工的支付能力不足有关。农民工的购房资金来源主要表现为以下几项：一是工资收入，二是财产性收入，三是银行贷款等。财产性收入的多少主要取决于农民工资产的多少以及资产的变现能力。宅基地、承包地是农民的财产，目前这些资产不能抵押和转让，影响着农民工财产性收入的多少。银行贷款的取得通常需要有抵押物，农民的住房属于产权不全的资产，无法抵押和交易，因此农民工也很难取得贷款。银行发放住房抵押贷款时通常考察申请人的工作、收入状况，农民工往往从事城市低端工作，也影响着银行贷款的发放。从房地产供给侧出发，需要推进农村产权制度改革，明晰农民占有集体资产权限。为此，需要加快推进农村宅基地、承包地、山地、林地等的登记颁证，为这些资产的流通交易创造条件。同时，要积极创新对农民工贷款购房的信贷支持，放宽贷款条件，提高农民工信贷资金的可得性。四、推进房地产供给侧改革与农民工市民化

协同联动的对策房地产供给侧改革和农民工市民化是一项复杂的系统工程，需要多方面制度改革的积极配合。就目前来看，推动房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动发展，需要加快推动现代住房制度、房地产税费制度以及农村产权制度等综合配套改革，完善农民工城镇购房的扶持机制，为协同推进房地产去库存和农民工市民化提供制度保障。

1.重构住宅建设用地出让制度

当前，我国政府垄断了土地一级市场，卖地是政府收入的重要来源之一。政府为了取得更多的卖地收入，往往对房价上涨行为“睁一只眼、闭一只眼”，客观上导致了房价不受限制的疯涨，不符合解决农民工购房需求的思路。从房地产供给侧入手，需要重构我国建设用地出让制度，重新调整土地出让金的归属和分配关系，斩断政府收入与土地供应利益纽带。具体思路是：取消政府对一级土地市场的垄断，确立农民在土地市场上直接交易主体的地位，让农民成为土地出让金的直接受益者。通过切断政府收入与土地供应利益纽带，一方面，可以阻断政府推高房价的动机，为房价的理性回归探索出路；另一方面，土地出让金归属农民，可以大大提高农民工在城镇购房的支付能力，有利于房地产去库存，也有利于推动农民工市民化进程。

2.健全和完善城镇住房保障制度

当前，我国的城镇住房保障制度，将住房保障的对象集中在城鎮中低收入群体，包括低收入职工、城市贫民、下岗工人等。在很多地方，广大农民工被排除在保障房供给对象之外。有一些地方尽管对农民工放开了保障房的限制，但又设置了很多歧视性条件。基于此，构建房地产供给侧改革与农民工市民化协同联动机制，需要进一步健全和完善城镇住房保障制度。一是真正把农民工纳入城镇住房保障体系。结合城镇居住证制度改革，推动持居住证农民工与户籍人口同等享受住房保障服务，尽快清除保障房分配中对农民工的歧视性规定。二是切断保障房转换为商品房的通道。建立保障房只租不售制度，让保障房真正发挥对低收入群体的居住保障功能，从制度上防止保障房成为特权阶层倒卖牟利的工具。三是健全保障房的退出机制。探索建立保障房阶差租金制度，如前五年实行固定的最低租金，五年后每年租金按照一定比例递增。鼓励低收入群体经济条件改善后退出保障房，对于退出保障房购买商品房的家庭，可以按照一定比例给予补贴。

3.建立农民工城镇购房扶持机制

农民工是城市中的弱势群体，相对于城镇较高的住房价格，农民工支付能力不足是制约其购房的首要因素。因此，推动农民工在城镇买房置业，需要建立相应的扶持机制。一是对农民工城镇买房实施差别化的支持政策。可以通过降低农民工购房的首付款比例，或者实施首付款分期等政策，降低农民工城镇购房的门槛。二是完善对农民工购房的税收减免政策。建议对农民工购买新房实行契税减免政策或者先征后返，对农民工购买二手住房实行增值税和契税双减免政策，切实减轻农民工城镇购房的负担。三是建立对农民工购房进行补贴的长效机制。建议设立农民工城镇购房扶持基金，制定并实施对农民工购房进行财政补贴的政策，切实提高农民工的购房支付能力。在具体的操作上，可以采用定额补贴或者按面积补贴两种方法。四是创新金融机构对农民工购房的信贷支持政策。针对农民工在城镇购买商品房，金融机构可以实行差别化的信贷政策，适当放松对购房农民工贷款条件的限制，支持农民工购买住房的信贷需求。

4.加快推进房地产税费制度综合改革

当前，我国房地产征税主要在开发和交易环节，在房地产持有环节则不征税，这就出现了部分居民囤积住房炒作牟利的问题，客观上导致了房价过快增长。为此，从供给侧入手，需要调整优化房地产税费政策。具体思路是，降低房地产开发环节的税费，开征房地产持有环节的税费。事实上，房地产开发环节税费较重是导致房价过快增长的一个重要原因。开发商在住宅定价时，通常要把税费成本加上，无形中拉高了住房价格。降低房地产开发环节的税费，能够降低开发商的开发成本，为开发商合理定价提供空间。开征房地产持有环节税费，不仅能够抑制房地产投资炒作行为，而且是防止房价过快增长的重要手段。同时，考虑到农民工收入较低的现实，对农民工首套房交易环节税费予以减免优惠，有利于降低农民工购房的税费负担，对于提高农民工的购房支付能力有积极意义。

5.进一步推进农村集体产权制度改革

由于农村集体资产产权不清，责权不明，农村的土地、房产等资产无法抵押、转让和交易。尽管农民工已经离开了农村进入城市就业，但是其在农村的资产却无法从农村退出。这就导致农民工在农村的住房长期闲置，而在城市由于缺钱却买不起房，陷入“农村有房不住、城市无房可住”的窘境。基于此，亟须进一步推动农村产权制度改革，让农民工在农村的资产能够变现，提高农民工在城镇购买商品住房的能力。实践中，要加快推进农民承包地、宅基地等集体资产确权颁证，推动农村集体资产流转制度改革，健全和完善集体资产流转流通体制机制，完善农村集体资产交易平台，构建畅通高效的农民工集体资产退出机制，从而提高农民工在城市购买商品房的能力。

注释

①倪鹏飞：《去库存如何让农民工买得起房安得起家》，中国智库网，http：//www.chinathinktanks.org.cn/content/detail/id/3006150，2016年11月28日。②倪鹏飞：《农民工市民化与化解房地产库存》，《经济日报》2015年12月21日。③这里的一、二线城市及三线及以下城市，是按照2016年4月《第一财经周刊》发布的《2016中国城市商业魅力排行榜》确定的。④南阳市房地产管理局：《关于市中心城区进城农民购买普通商品住房补贴发放通告》，南阳市房产管理局网站，http：//www.nyfdc.gov.cn/tzgg/203178.htm，2016年3月14日。⑤《中国楼市库存知多少：7亿㎡？50亿㎡？140亿㎡？》，中国经济网，http：//www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201602/16/t20160216_8864344.shtml，2016年2月16日。

责任编辑：澍文

Research on the Coordination Mechanism Between the Real Estate Supply Side Reform

and the Peasant Workers′ Citizenization

Tang Xiaowang

Key words：the real estate supply side reform； peasant workers′ citizenization； collaborative linkage mechanism中州學刊2017年第2期扩大农村中等收入群体的比较研究2017年2月中州学刊Feb.，2017

第2期（总第242期）Academic Journal of ZhongzhouNo.2

作者：唐晓旺

新型城镇化房地产投资的论文篇2：

中国新型城镇化的内涵、演绎和作用

作者简介

郁鸿胜，上海社会科学院城市与人口发展研究所所长、研究员、博士生导师。华东师范大学双聘教授、博士生导师。上海市人民政府规划委员会专家委员。主持承担了国家级重大课题、国家发展改革委、国家部委办、上海市政府等重大课题十多项，出版专著数十本。在《求是》等各类刊物发表论文、文章200余篇。

中央、国务院高度重视新型城镇化。党的“十八大”报告提出，要走一条中国新型城镇化发展的道路。美国经济学家，诺贝尔奖金获得者斯蒂格列茨（J. E .Sti sli tz ）教授把中国的城镇化和美国的高科技并列为影响21 世纪人类发展进程的两大关键因素，并认为城镇化是新世纪对中国的第一大挑战。

一、是该称“城市化”还是“城镇化”？

在我们很多的用词里，常常有时称城市化，也有时称城镇化，到底是应该用那个词呢？城市化和城镇化，在英文中表述是同一个词：urbanization。所谓城市化，是一个学理的概念，国内外学者对城市化的概念分别可以从人口学、地理学、社会学、经济学等角度予以了阐述。其最本质的内涵是：城市化就是一个国家或地区的人口由农村向城市转移、农村地区逐步演变成城市地区、城市人口不断增长的过程。

所谓城镇化，这是中国学者创造的一个新词汇。这一词的出现显然要晚于“城市化”。据粗略统计，近年来，关于城镇化的概念，至少有20种以上。城镇化是一个历史范畴，它是一个发展中的概念。中共第十五届四中全会通过的《关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》正式采用了“城镇化”一词。

“城镇化”的定义：指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程，它主要表现为，随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其农村人口居住地点向城镇的迁移和农村劳动力从事职业向城镇二、三产业的转移。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历的社会变迁的一种反映。城镇化的核心是：人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。城镇化的本质特征主要体现在三个方面：一是农村人口在空间上的转换；二是非农产业向城镇聚集；三是农业劳动力向非农业劳动力转移。

从目前使用城市化和城镇化的范围来看，学术理论界从学理的角度出发更愿意提“城市化”。从实践和政策设计上，更多的提“城镇化”。

从我国的现实发展的进程中，用城镇化概念更为现实些。比如，我国设市的城市有655个，其中，人口超过100万以上城市有122个，50—100万人的城市有118个，50万以下城市就有400多个，还有19239个建制镇。目前，我国的城市化率已经超过50%.也就是说，我国13.5亿人就有50%的人生活在城市（镇）。由于我国的城市是处于一个人口承载力与资源供给都比较弱势的环境之下，中国有400多个城市是缺水型城市，其中200多个城市是严重缺水的城市，中国的城市就根本无法容纳近7亿多人口的生活空间。我国实行的是以大城市为中心，以中小城市为骨干，以小城镇为基础的城镇化方针。因此，我国的城镇是中国人口转移的主战场，不是人口向大中城市转移。

二、党的“十六大”以来“城镇化”的内涵演绎

党的“十六大”报告第一次明确提出“走中国特色的城镇化道路”，首次提出，中国的城镇化就是“农村富余劳动力向非农产业和城镇转移，是工业化和现代化的必然趋势。”这是根据我国的土地资源少，耕地更少。城市用地与耕地、水资源之间的矛盾突出的国情，迫使我们要走一条健康的、可持续发展的城镇化道路而提出的战略设想。在城镇化的道路发展上不要那种初级工业化阶段的城镇化，而是城镇化必须要与科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路相适应。决不步西方发达国家对资源破坏的后尘，避免走先污染后治理、先蔓延后整治的弯路，必须走城市与生态、城市与农村、城镇化与新型工业化协调发展的路子。十六大报告还提出要坚持大中小城市和小城镇协调发展。这也是党的文件第一次对“走中国特色的城镇化道路”完整的表达。

党的“十七大”报告补充提出了“走中国特色的城镇化道路”。的重要内涵：“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。这是第一次将小城镇建设提到了重要位置。具体来说，“走中国特色的城镇化道路”就是要走好三条具体的道路，即“中国特色自主创新道路”、“中国特色新兴工业化道路”和“中国特色农业现代化道路”。这个提法为党的“十八大”报告提出的“新四化”即新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化，奠定了重要的战略基础。

党的“十八大”报告对中国特色的新型城镇化提出了新要求。在“十六大”和“十七大”的基础上，党的“十八大”报告在新型城镇化内涵表述上，我们可以来这样理解新内涵：新型城镇化发展途径就是相联工业化良性互动，相融合农业现代化协调发展。新型城镇化建设的目的就是解决制约持续健康发展的重大结构性问题。新型城镇化道路的方法就是科学规划城市群规模和城市布局，增强中小城市和小城镇发展能力。新型城镇化道路的政策重点就是公共服务、户籍和土地，农业转移人口市民化。新型城镇化道路的目标就是形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。

三、我国城镇化道路发展的阶段与特点

新中国成立以后，中国走过的城镇化道路大致上可以归结为三个阶段和三个基本特点。

第一个阶段是以建立国家工业化为主体的发展阶段。特点是城镇土地、产业和人口有计划按比例地计划经济稳步增长。从第一个五年计划时期的1953一1958年，国家开始进行入了工业化发展阶段。中国在国民经济有计划按比例的计划经济体制下，中国大规模的重化工业项目建设纷纷上马，重化工业建设需要占用大量的农村土地、需要大量的农村劳动力成为工厂的劳动者、需要一定规模的城市和城镇人口规模。这个时期中国拉开了城镇化的帷幕。

第二个阶段是逆城镇化的徘徊阶段，特点是工业化停止不前，城市人口向农村转移。从1958一1978年是城镇化徘徊、停滞的阶段，由于“ 大跃进” 和“ 文化大革命” 等影响中国经济发展的重大政治运动干扰，中国一度出现了曾试图走“非城市化的工业化道路”思潮，在城市生活和工作的工人被动员返乡支援农业，全国千百万广大知识青年上山下乡，工业经济大幅度下降，逆城市化的政治运动比比皆是。国民经济到了崩溃的边缘。

第三阶段是城镇化快速发展阶段，特点是产业投资主体多元化催生了工业化迅猛发展，全国出现了数亿流动人口大迁移的壮观景象。从改革开放的1978 年至今，我国城镇化进入了一个快速发展期，这个时期是市场经济体制的形成和完善时期，外商直接投资大规模的向我国转移，产业投资的多元主体，突破了按计划经济控制生产要素流动的体制，打破了行政区划的管理模式，全国的流动就业规模迅速扩大，统计意义上的城镇化水平增长较快。

四、新型城镇化对我国未来发展的重大影响

新型城镇化对我国国民经济和社会发展的作用，需要作定量的分析，这样才能准确的判断城镇化对发展带动的影响。根据国家官方的数据，在2011年中国总人口为13.474亿，其中城镇人口为6.908亿，中国的城镇化率在2011年达到了51.3%，首次超过了总人口的一半。从2010年的世界平均城市化率为55%的对照基数来看，以及参照欧美等先进国家的高城市化率，如美国82%，德国74%，日本的66%，应该说，中国的城市化道路看来还有很长的路要走，对国民经济的发展会带来无限的商机。这主要表现在以下几个方面。

一是新型城镇化对我国未来经济发展的重大影响。有专家测算，中国城镇化率每提高1个百分点，对经济增长的直接和间接贡献为3 个百分点左右。就可以有1500多万人口从农村转入城镇，平均每年至少创造出1500万个非农就业岗位。城镇化的发展通过增加投资和拉动消费，成为推动内需的持久动力和中国经济发展的重要引擎。

根据专家初步推算，2010年，农民工的年均消费支出在6000元左右，相当于城镇人口年均消费水平的50%。农民工占城镇人口的37%，但只占城市社会消费品零售总额的20%左右。因为农民工收入主要不在城里消费，消费只占收入的40%。而在城里的消费又以食品消费为主，只能占到50%。有资料表明，目前在城镇打工的2.6亿的农民工中，真正在城市购房的还不足1%；大约有1.59亿在城市工作半年以上的农民工及其家属，是处于“半市民化”状态。如果是举家迁移，并且恩格尔系数能降到40%左右，那么农民工家庭的人均消费就可能增加到7000元左右，相当于城镇水平的75%。因此，从根本上解决在城镇流动就业的农村人口举家定居问题，有可能带动城镇低端房地产市场以及工业制成品市场的消费，并带动农产品的商品消费。

二是新型城镇化对我国未来社会事业的重大影响。新型城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积的扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。根据哈佛大学德怀特·铂金斯的估计，未来二三十年内，中国将会有2-3亿人甚至5亿农民进城，按每人20平方米居住面积计算，就会产生40-120亿平方米的潜在住房需求。这对住房的需求又将派生出对住房装修、家具、家电等消费品的需求。

据专家测算，在城镇化进程中，每增加1万城镇人口，可以直接带动基础设施和住房建设投资8亿至10亿元。如果按我国每年增加1500万的农村劳动人口进城务工，可直接带动基础设施和住房建设投资1.5万亿元。城镇化需要大量的生产性投资，以创造就业岗位并满足不断增加的消费品需求。城镇化需要大量的基础设施和公共服务投资，要对供电、供水、道路、通信、燃气、热力、垃圾污水处理等设施规划建设，要对教育、卫生等公共服务设施进行建设，要对商贸、金融等各类服务业的设施进行建设；城镇化需要大量房地产投资，满足住房需求和工商业生产经营需要。从全国来说，城镇居民每年将多增加近20万亿的国内消费需求，将会快速拉动我国内需。

三是新型城镇化对我国未来城市发展的重大影响。城镇化带来的人口和产业集聚，推动了以金融、保险、物流等为主的生产性服务业和推动了以商贸、餐饮、旅游等为主的生活性服务业。城镇化有利于城市结构的转型升级，提升了城市的发展质量，城镇化也扩展了城市空间，增加了城市的数量。2011年，我国共有655个城市，比1978年增长了2.4倍。小城镇数量达19249个，比1978年增长了8倍。其中，200万以上城镇人口城市达36个，增长2.6倍；100万—200万城镇人口城市达83个，增长3.4倍。各类城市人口3.4亿，占城镇总人口的57.6%；县城城镇人口1.2亿，占城镇总人口的20.3%；小城镇镇区人口1.3亿，占城镇总人口的22.1%。

从目前全国2.2亿的进城农民工来看，在总体布局上是向沿海省市迁移。主要集中在我国的广东、福建、浙江、江苏、上海和北京。这六省市承接了我国流动人口总量的85%。新型城镇化就是要实施战略布局，规划全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇体系，在东部地区，优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，在中西部，培育壮大若干城市群。如果将一些中等城市的平均人口规模增加到100万人，对全国的上百个城市来讲，则可容纳6.55亿人，超过了现有城镇人口的总和。我国目前县城城镇人口平均为7万人，建制镇镇区人口平均为7845人。如果每个县城平均人口增加到10万人，那么对全国来讲，就可以容纳1.6亿城镇人口；如果每个小城镇平均人口达到1.5万人，那么对全国来讲，就可以容纳近3亿城镇人口。

四是新型城镇化对我国可持续发展的重大影响。实现节约农业土地资源，保护生态环境的可持续性，成为新型城镇化的核心价值体系。

我国人均国土面积只有世界平均水平的三分之一，节约土地，保护耕地是我国经济增长和基本建设的重要方针。目前，我国农村宅基地面积户均高达2.42亩，人均约180平方米，是城镇人口人均占有建设用地面积的2倍多。如果按照每年从农村转移出1000万人口计算，可为国家节约1800平方公里土地，

新型城镇化将有利于乡镇企业（转制企业）的土地资源节约有效利用。据统计90% 的乡镇企业（转制企业）分布在自然村， 7%的乡镇企业（转制企业）分布在建制镇，仅有1%乡镇企业（转制企业）在县或县以上城市。分散的乡镇企业（转制企业）使占地规模增加了约30%左右。新型城镇化就是要实施产业向工业园区集中的原则，提高土地产出率。

据前两年的全国乡镇工业（转制企业）污染源调查显示：全国乡镇工业（转制企业）污染源为120万个之多，乡镇工业（转制企业）废水排放量超过了60亿吨，占当年全国工业废水排放量的20%；烟尘排放量1000万吨，占全国工业烟尘排放总量的50%左右；固定废弃物排放量2亿吨。乡镇企业（转制企业）的分散布局使能源利用率降低了30% ，资金利用率降低了20%左右，行政管理费用增加了80% 。新型城镇化发展，可以使乡镇企业（转制企业）尽可能地集中布局，真正做到节约资源，保护环境，促进社会经济持续发展。

作者：郁鸿胜

新型城镇化房地产投资的论文篇3：

新型城镇化与房地产业耦合协调发展研究

摘要：以天津市1999-2014年数据为研究样本，构建新型城镇化与房地产业发展指标体系，进行综合发展水平测度。在此基础上利用耦合协调模型，分析了天津市新型城镇化与房地产业发展的整体水平以及耦合协调发展的时序特征。结果发现，天津市城镇化与房地产业综合发展水平耦合关系较好，但在发展的不同阶段，二者综合发展水平之间存在差异，同时二者之间的协调度整体呈现上升趋势，并据此提出相应对策建议。

关键词：新型城镇化，房地产业，耦合协调关系

新型城镇化与房地产业协调发展是两个系统中各部分或要素相互依存、相互协调、共同发展的状态，并由低级共生逐渐走向高级协调发展的过程。为了进一步探究二者之间关系，可以借鉴物理学上的耦合协调关系来进行量化分析。通过耦合协调度不仅可以对新型城镇化与房地产业发展之间的关系进行实证量化分析，而且能够反映二者之间相互关系的阶段性特征。鉴于此，本文基于耦合协调度模型，选取天津市1999-2014年城镇化、经济社会发展与房地产业发展等相关数据，构建新型城镇化与房地產业发展综合指标体系，通过耦合协调度模型对两者的耦合协调关系进行量化分析，根据耦合协调度划分城镇化与房地产业发展关系的不同阶段，进一步考察每个阶段的不同特征与演变规律，最后提出天津市新型城镇化与房地产业协调发展优化策略，为企业和政府部门制定相关政策提供科学依据和现实指导。

1 模型的设定

1.1 耦合度模型

耦合度的概念最初来源于物理学，主要是指多个系统或因素之间通过各种相互作用而彼此影响，从而达到协调稳定发展状态的现象，目前在研究生态环境、经济社会发展等变量之间相互关系方面应用广泛。耦合度理论模型表达式如下：

Cn为各系统之间的耦合度，n一般为系统个数。本文所构建耦合协调模型，主要是用以分析天津市新型城镇化与房地产业发展之间互动关系，从而揭示二者之间的协调性、平稳性以及相互作用关系，故定义二维耦合度模型为：

C为两个系统之间的耦合度，f（x）、g（x）分别代表天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平的函数，由数学运算规则和实际意义可知，一般情况下，C越接近0，表示两系统处于低度耦合状态；C趋近于1，则表明两系统耦合程度较好。为了便于直观、准确地评价城镇化与房地产业综合发展水平的耦合协调关系，对耦合度值进行划分，如表1所示。

1.2 协调度模型

耦合度仅能判断城市房地产业发展和公共服务相互作用的强弱程度，但是不能反映二者的协调发展程度。例如，当房地产业发展缓慢同时公共服务滞后，虽然耦合度很高，但是发展度却很低。为了弥补耦合度评价的片面性，选用协调度模型评判房地产业发展与公共服务的协调发展水平：

T为新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数，D为新型城镇化与房地产业发展的协调度。α，β表示相应函数的调整系数，为了便于统计和比较分析，取α=β=0.5，且设定，如表2所示。

2 指标体系与评价方法

2.1 指标体系的构建与数据来源

新型城镇化和房地产业发展水平均为综合性指标，为了尽可能客观地反映两系统的整体发展状况，指标的选取必须遵循综合性、全面性和重要性的原则，才能对二者进行有效评价。同时，基于指标数据的相关性、可行性与操作性，本文根据新型城镇化内涵选取六大类型城镇化二级指标，即人口、产业、空间、生活、资源环境和城乡一体化，各二级指标下属三级指标共21个，如表3所示；选取房地产业发展二级指标为3个，分别是房地产投资与建设、销售情况和房地产企业情况，各二级指标下属三级指标共9个，如表4所示。

本文所有原始数据均来源于2000-2014年《天津市统计年鉴》《中国统计年鉴》《中国城市统计年鉴》和《中国房地产统计年鉴》。

2.2 变量的标准化处理与综合指数测度

为了消除数据数量级与量纲的影响，在测度综合指数前需要对数据进行标准化处理，本文在综合考虑前人研究成果与地区数据特殊性的基础上，运用非零变换的极差标准化方法进行计算，即对标准化指标平移处理，并不改变和影响变量的标准化及最终实证结果，其公式为：

式中，i=1，2，3……，j代表年份，Xij为研究样本期1999-2014年间第j年的第i个指标值；max xj和min xj分别代表某一个指标在研究样本期内的最大值和最小值。

通过上式对指标原始数据标准化之后可得到天津市新型城镇化与房地产业发展评价指标的标准化数据。基于新型城镇化和房地产业发展的分析建立了多维指标评价体系后，为了更加直接观察两个变量的时间变化趋势，需要将多个指标“合成”一个综合指数。为避免主观随意性，本文借助变异系数法确定综合指数各指标的指标权重，并利用标准化后的数据计算新型城镇化综合发展指数（f（x））和房地产业综合发展指数（g（x））。由于各项评价指标量纲的不同可能会降低差异性比较的准确度，因此需首先借助各项评价指标的变异系数来测算其取值的差异程度。各项评价指标的变异系数公式为：

上式中，表示第i项评价指标的变异系数，即标准差系数；代表第i项评价指标的标准差；表示第i项评价指标的样本平均值。然后，可通过如下公式计算各项评价指标的权重：

最后，用指标权重乘以相应标准化指标加总分别得到两系统的综合指数。

3 实证结果与分析

3.1 综合发展水平变化情况及分析

通过对相应指标标准化之后，运用变异系数法得到指标权重，加总之后得到天津市新型城镇化与房地产业发展水平的综合评价指数。如表5所示。

从表5可以看出，天津市城镇化与房地产业发展综合指数都逐年提高，呈动态上升趋势。从不同发展阶段来看，城镇化与房地产业发展水平则呈现出差异性。在1999-2003年，天津市城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，且二者都处于相对较低水平的发展状态。在1999年之前，天津市房地产业发展仍处于萌芽阶段，房价处于平稳阶段，投资规模较小，竣工出售面积有限，市场发育并不完善，整个行业蓄势待发。相比之下，天津市城镇化进程经过改革开放之后20年的积累，城市发展已初具规模。由于城市规划具有前瞻性，城市基础设施、教育、养老、医疗等重要公共服务已基本成型，从1999年到2003年城镇化发展综合水平呈上升态势。2006年国务院批复《天津市城市总体规划（2005-2020年）》，确定将天津市全部行政区域作为城市规划区范围，在城市规划区范围内实行城乡统筹规划，加强统一规划管理，根据市域内不同地区的条件，按照统筹城乡发展、调整产业结构、合理安排基础设施、改善生态环境的要求，形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构；强化集约和节约用地，防止城市规模盲目扩大；建立健全基础设施体系，坚持公交优先的原则，加快轨道交通建设；切实改善城市人居环境，满足人民群众的生产生活需求，做好教育、医疗等公共服务设施的规划布局，将普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标纳入建设规划。与此同时，城镇化水平的快速发展也带来了一系列经济社会问题。特别是近年来流动人口的大量涌入，使得天津市城市基础设施和公共服务压力不断加大，交通、住房、教育和医疗等方面难以满足日益增长的人口需求，例如每千人口床位数和每千人口卫生技术人员数近年来呈现下降趋势，这都将成为天津市新型城镇化发展进程中亟待解决的问题。

从2004年开始天津市房地产业发展综合指数超越城镇化发展综合指数，并且上升趋势明显加快。2004年天津市房地产开发投资额达到263.92亿元，占当年全社会固定资产投资总额的21.2%，是1999年的2.3倍；房地产企业施工与竣工面积分别达到2865.55万平方米和1108.13万平方米，与1999年相比分别增长了79.47%和143.65%；商品房平均销售价格较1999年上涨863.61元/平方米，新房销售面积则从1999年的258.31万平方米上涨到2004年的847.03万平方米，这一数字到2005年增长至1408.37万平方米，天津市房地产业由此进入了快速发展通道。2014年房地产企业开发投资额达到1699.65亿元，比2004年增长了1435.73亿元，年均增长5.44%，房地产企业施工与竣工面积、商品房销售面积、商品房销售均价等较之前均有大幅度增长，天津市房地产行业加快发展，房地产市场渐趋成熟。从表5可以看出，2004年以后，天津市房地产业综合发展水平一直高于城镇化综合发展水平。

3.2 耦合协调情况分析

本文在天津市新型城镇化与房地产业发展综合指数基础上，利用Excel软件借助耦合度和协调度公式，计算得到1999-2014年天津市新型城镇化与房地产业发展耦合协调度，如表5所示。

从表5可以看出，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平耦合度较好，从1999年到2014年耦合度指数一直在1附近波动，协调度指数从0.4387逐渐波动上升至0.9643。二者存在稳定的、较强的耦合关系，并且在研究样本期内，二者的耦合关系处于最优状态。这也进一步证实了前文中对城镇与房地产业发展关系的论述。房地产业是城镇化进程的重要物质载体，为城镇化发展提供生产和生活空间，促进了城市基础设施的进一步完善。同时，城镇化进程的有序推进也为房地产业的持续快速发展提供了巨大的人口、产业和空间支撑，二者之间存在相互促进、相互依赖的关系。

从协调度来看，在不同的发展阶段，天津市新型城镇化综合发展水平与房地产业综合发展水平存在不同，但协调度整体呈现出上升趋势。1999-2003年期间，天津市城镇化与房地产业发展处于低度协调发展状态，且房地产业综合发展水平滞后于城镇化进程。在城市发展早期，城镇化与房地产业关系虽然密切，但是二者发展阶段存在较大差异。早期城市基础设施和公共服务体系已基本成型，服务能力相对较强，而房地产业仍处于刚刚兴起、稳步发展阶段。相应的，城镇化与房地产业发展协调度指数也在逐步提高，从0.4387波动上涨到0.5598。2004年以后，房地产市场逐渐步入繁荣发展时期，房地产投资额、施工竣工面积、销售面积、商品房销售均价等都快速增长，房地产业综合发展水平已逐步超过城镇化综合发展水平，二者之间呈现中度协调发展状态。2010-2014年间，为适应大量流动人口的快速涌入，天津市进一步加大了基础设施建设投入，大规模修建城际、地铁等轨道交通，一方面缓解了人口快速增长带来的交通问题，另一方面也客觀上推动了城市周边地区房地产开发投资的快速增长和房地产价值的提升。同时，房地产业发展在城市空间结构上的转变，也在教育、医疗、卫生等方面对生活城镇化和资源环境城镇化提出了新的客观要求，从而推动了天津市新型城镇化进程的推进。总之，随着新型城镇化战略的逐步推进和多年来房地产市场的蓬勃发展，天津市新型城镇化与房地产业综合发展水平均获得较大程度的提升，且二者协调发展已经达到了良好协调状态。

4 结论与对策建议

本文以天津市1999-2014年数据为研究样本，选择多维指标分别构建了天津市新型城镇化与房地产业发展水平指标体系，利用变异系数法计算指标权重，加权后得到天津市新型城镇化与房地产业综合发展指数。在此基础上利用耦合协调度模型，分析了天津市新型城镇化与房地产业耦合协调互动发展特征，主要得出以下结论：（1）在不同阶段，天津市城镇化与房地产业发展存在显著差异，并且这种差异随时间而变化。在1999-2003年天津市城镇化综合水平优于房地产业发展综合水平，在之后房地产业发展综合水平反超；（2）天津市城镇化水平与房地产业发展之间存在最优耦合关系，理论分析得到了实证支撑。天津市城镇化发展与房地产业发展相辅相成，耦合度表现良好，耦合度值基本保持在0.9到1之间；（3）在研究样本期内，在不同发展阶段，天津市城镇化与房地产业综合发展水平存在差异，从1999年到2003年，城镇化综合发展水平高于房地产业综合发展水平，此后房地产业发展程度略优于城镇化进程，二者协调度值从0.4387不断上升至0.9643。

据此，本文就天津市新型城镇化与房地产业协调发展问题提出以下对策建议：（1）统筹协调人口城镇化与房地产业发展。改革与完善户籍制度，释放潜在住房需求。鼓励放宽落户条件，全面放开对城镇建设人才的落户限制，加快制定公开、公平、公正的落户标准和明确可实行的落户政策，制定实施推动1亿非户籍人口在城市落户方案。（2）以产业为主导，以科技为引领，推动房地产业创新发展。以高科技、养老、文化创意、生态农业、旅游度假等新型产业为先导，结合房地产企业自身情况进行转型创新。把握“互联网+”时代机遇，将互联网思维融入各个领域，促进房地产业转型升级。同时，借助京津冀协同发展、自贸区建设等政策优势，促进港、城、产互动发展，优化城市产业布局，促进产城融合。（3）合理开发利用土地，促进空间城镇化与房地产业协调发展。通过土地的集约利用、合理开发，优化城市空间结构，以实现最优经济与社会效益目标。进一步加强城市交通网络建设，可采用与房地产企业联合开发模式，共担成本共享收益，激发城市综合交通溢出外部收益。（4）积极推进公共服务均等化，保障生活城镇化与房地产业协调发展。实现常住人口公共服务全覆盖，制定合理的公共服务转移政策，倡导公共服务跨地区转移，实现优质公共服务资源共享。进一步加大保障房建设力度，以适应新型城镇化过程中农业转移人口的需求。（5）鼓励房地产业建筑开发经营模式转型，提升城镇化资源环境质量。大力发展循环经济，积极引导开发绿色住宅。根据建筑节能标准进行设计与施工，使用新型节能环保建筑材料，采用节能设计，倡导开发和使用低碳排放的照明、供暖等系统。

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