房地产经营模式论文

摘要：2011年初以来的房地产调控，通过限贷、限购，迫使开发企业主动降价以缓解现金压力，同时通过保障房和体制建设实现房地产长期稳定发展。调控是利益重新分配的反复博弈过程。从博弈论视角看，中央政府、地方政府、开发企业及购房个体具有不同的行为集合与支付函数。今天小编为大家推荐《房地产经营模式论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产经营模式论文 篇1：

房地产企业经营模式转型趋势探析

[摘要]在过去的数年时间里，我国房地产行业得到了前所未有的蓬勃发展。如今，随着房地产市场的发展与政府政策的推动，房地产企业也面临着产业转型的挑战。纵观当今房地产行业，许多房地产企业呈现出由传统重资产运营模式向轻资产运营模式转型的趋势。因此，文章通过分析当前房地产行业现状，探究房地产企业转型原因，展现转型途径，为进一步完善房地产企业经营提出合理化建议。

[关键词]房地产企业；重资产经营模式；轻资产经营模式；转型趋势

[DOI]1013939/jcnkizgsc201917087

随着房地产市场的快速发展，房价急速攀升成为人们关注的焦点。我国政府对房地产行业的调控力度也不断增大，致使房地产企业在融资方面困难增大，利润空间逐步缩小，房地产企业的重资产经营模式面临着巨大挑战。重资产指的是企业自身所持有的厂房、原材料、机械设备等有形的固定资产。轻资产是指企业紧紧抓住自身核心业务，而将非核心业务进行外包，也是一种以价值为驱动的资本战略。轻资产的核心是充分利用外界资源和平台，将自有资源集中在优势区域，降低经营风险，提高企业的盈利能力。

1房地产行业经营现状

11政府调控持续保持高压态势

为了控制炒房现象，各地政府不断加大房地产市场调控力度。全国多个城市先后出台了房地产调控政策，防止房价急速攀升。调控政策中明确规定，要求加强对购房人的资格审查，对于不符合政策规定的不予以办理相关购房手续，坚决遏制投机炒房。对于利用炒房获取自身利益的行为，应坚决抵制。此外，仍需加大住房库存紧张地区的土地供应，做好房地产市场的开发、建设工作，确保房地产市场稳定供应。在没有积极实施“去库存”政策的城市，一旦市场出现供需不平衡的情况，极易引发房价上涨风险。因此，我国政府在宏观调控方面持续保持高压态势。

12行业竞争激烈

在近几年房地产行业蓬勃发展的过程中，房地产企业如雨后春笋般涌现。房地产市场集中度骤升，而多数市场份额被巨头企业牢牢占据。房地产行业的巨额利润，受到了关注，但行业内部的并购程度也愈发激烈。随着房地产企业资产规模的迅速扩张，单个企业收购金额也逐步上升。随着越来越多的土地被开发利用，土地资源的稀缺性进一步突显。巨头企业为保持竞争优势，抢占行业资源，不断“以大吃小”，掀起收购风潮，使房地产企业面临着巨大的生存压力。

13存在金融风险

研究发现，当前多数房地产企业拥有大量银行贷款，并且银行贷款在房地产开发中占有较大比重。同时，购房者在缴付房款时银行贷款也占据了一定比例。无论是市场供给者还是需求者，都出现了依赖信贷资金的状况，部分地产企业拥有自由资金较少，而总投资中银行贷款、占用建筑商和购买者的资金比重过高，这就等于把开发商自己应承担的经营风险转移到了银行、建筑商和购买者身上。如此一来，房地产过量供应或房地产泡沫破灭则会使房地产价格大幅度下跌，而有关商业银行的不良贷款比例也会迅速上升。

14呈现合作并购的趋势

近年来，土地资源的稀缺性日益突出。随着土地价格不断攀升，有关土地的招标、拍卖竞争日趋激烈。联合取地、合作开发也成为房地产企业扩大销售规模、分散经营风险，实现优势互补、合作共赢的重要方式。除合作开发外，房地产巨头企业还利用自身在资金和规模上的优势，在二级市场中积极寻找并购标的，以獲取价格相对低廉的土地资源，而并购在机制较为灵活的房地产民企中应用更为普遍。

2经营模式转型原因分析

21资金占用量大

房地产企业在重资产经营模式下需要运用大量资金进行项目的开发和建设，这不但形成了沉重的融资压力，也带来了巨大的经营风险。在重资产经营模式下一般房地产企业擅长用债务融资的方式获取资金支持，这种方式会导致企业资产负债率的提升，不利于企业规避财务风险。

22土地依赖程度高

土地是房地产企业重资产运营模式的根本，如今土地的稀缺性与不可替代性成为制约重资产经营模式下房地产企业发展的重要因素。由于对土地的依赖程度之高，当土地供需不平衡时，会使企业的土地购置成本迅速上升，而房产库存数量居高不下又让其销售价格提高受到制约，导致土地增值空间和溢价水平受到限制。然而，在轻资产的经营模式下，可以使企业在不持有土地的情况下，通过其他方式参与地产项目开发，减轻了企业对于土地资源的依赖。

23库存积压

近年来，随着我国政府对房地产行业的调控力度不断加大，持续出台相关政策，保持高压态势。因此，我国房地产市场也渐渐从供不应求的状态转变为供大于求的状态，从而形成了部分的商品房库存积压。由于房地产产品具有成本投入大、周期性长等特点，当前在建的房地产项目数量巨大，致使我国房地产行业面临着库存积压的困境。

24融资难度变大

在传统的重资产经营模式下，房地产企业主要以银行贷款和部分预收款作为主要融资来源，融资结构单一、融资风险较大。随着政府部门对房地产行业调控力度的加大，限贷限购政策中提高了房地产企业的贷款要求，致使房地产企业贷款审核越来越严格，融资难度不断增大。

25巨大的税收压力

税收作为国家宏观调控的基本手段之一，在房地产行业中发挥着重要作用。据调查发现，与其他行业相比，房地产行业面临着巨大税负压力。当前我国税法中与房地产行业相关的税种有十多种，其中包括企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、城市建设维护税与城镇土地使用税等。沉重的税收压力不仅形成了企业的成本压力，也为企业的经营模式产生重要影响。

26盈利模式过于简单

在以往的重资产的经营模式下，多数企业过于依赖资产增值取得收益，而土地与房产始终是房地产企业的主要利润来源。在这种经营模式下，单一的盈利模式会面临风险，持续经营能力较差，受市场波动与宏观调控的影响较大。由于当前房价增速放缓以及国家对土地资源的进一步把控，传统的盈利模式已无法再为房地产企业带来巨大的利润。

3经营模式转型的途径

31售后回租

售后回租是房地产企业常用的一种融资方式，与房地产企业通过质押、分期贷款、抵押贷款等方式与银行进行交易，到期时偿还本金的方式相类似，只不过对象是租赁公司而不是银行。通过售后回租的方式，企业可以将持有的固定资产变成流动资金，也无须再计提折旧等费用，极大增强了企业的资产流动性。而且通过售后回租的方式也可将固定资产移出资产负债表外，把资产变“轻”。

32商业信托

从融资角度而言，商业信托是一种理想的金融工具，具有很高的灵活性。商业信托可以帮助房地产企业完成从重资产经营模式到轻资产经营模式的转型，并协助企业以轻资产的方式扩大规模。对于当前缺乏资金、发展尚未成熟的地产企业来说，可以通过商业信托的方式获取资金支持，实现规模扩张。一方面，商业信托对利润分配没有强制规定，对投资人的要求相对较小。另一方面，商业信托允许开发中的物业与待开发的物业相结合，灵活度更高。商业信托面临着法律监管的问题，目前我国还未有明确的法律表示商业信托从法律角度而言是否可行，但随着法律体系的日趋完善与监管力度的加大，也会为商业信托方式带来新的挑战与机遇。

33房地产信托投资基金

房地产信托投资基金是一种利用发行收益凭证筹集资金，之后将资金交给专门的投资机构统一管理并进行房地产投资，最后将投资收益按照投资比例在投资者间进行利润分配的方式。房地产升值溢价与租金是房地产信托投资基金方式的主要收益来源，多数资金用于购买可以带来稳定现金流入的物业资产。由于房地产信托资金具有税负轻、流动性强等优势，许多中小型投资者利用这种方式提高资金使用率的同时降低风险。

34合作开发

为了尽快实现经营模式的转型，许多房地产企业选择通过与专业投资机构合作的方式来实现。通过合作开发，双方可以实现优势互补，提高资金使用率，缩短项目周期，加快企业运转，降低经营风险。利用这种途径，房地产企业可迅速解决资金困难，拓宽融资渠道，提高资金灵活度，实现轻资产运营模式的转型。

4完善经营模式建议

41实现多元化经营

房地产企业在打造核心业务的同时，也可以进一步向服务增值业务拓展，扩展增值业务范围。实施多元化经营战略：一方面可以分散经营风险，依托现有项目，精心打造多个产品系；另一方面，可以创造新的盈利增长模式，提高经营业绩。进而持续提升品牌价值，加快项目周轉。从房地产开发价值链的设计、采购和施工等关键环节实施绿色化、智能化产品战略，同时进一步提高物业服务品质和附加值。

42提高资源整合能力

在轻资产经营模式下，企业把一些不再具有高附加值的业务进行外包，将高附加值的业务留在企业自身。通过这种方式，企业既可以把握更多的发展机会，也可以进一步提升资源整合的能力，选择理想且适合自身发展的外包商和良好的供应链企业，合理分配各方利益。

43提升持续运营能力，实现良好资产收益

房地产企业是涵盖科技、人才、管理等多方面的综合性企业，核心竞争力包含软硬实力两方面的体现。通过由重资产经营模式到轻资产经营模式的转型，所以持续运营能力逐步成为企业必备的核心，这其中包括管理组织、创新能力、运作资本、品牌经营等。通过转型轻资产经营模式，使企业逐步金融化，调整资金配置，加快资金周转率，提高企业应对财务风险的能力。但企业仍需进一步提升持有型项目的运营能力，完善地产业务产品体系。不断提高存量资产的租金收入水平，充分发挥其融资功能，平衡现金流和利润贡献。同时，企业要根据资金持有状况，稳步增加优质持有项目，实现良好资产收益。

参考文献：

[1]滕皋明当前房地产经营管理模式的转型研究[J].中国市场，2018（20）：114-115，121

[2]赵伯廷房地产企业转型财务战略研究——基于轻资产盈利模式[J].财会通讯，2018（11）：75-78

[3]侯军房地产企业转型资产运营模式的研究[J].现代经济信息，2018（16）：123

[4]赵奎伟 我国房地产企业转型轻资产模式研究[A] 《工业建筑》编委会、工业建筑杂志社有限公司《工业建筑》2018年全国学术年会论文集（上册）[C].《工业建筑》编委会、工业建筑杂志社有限公司：工业建筑杂志社，2018：3

作者：刘旭原 王顺和

房地产经营模式论文 篇2：

房地产调控力促房地产经营模式转型

摘要：2011年初以来的房地产调控，通过限贷、限购，迫使开发企业主动降价以缓解现金压力，同时通过保障房和体制建设实现房地产长期稳定发展。调控是利益重新分配的反复博弈过程。从博弈论视角看，中央政府、地方政府、开发企业及购房个体具有不同的行为集合与支付函数。本文认为，中央政府的房地产调控存在常态化趋势，而随着博弈的深入，各开发企业之间的博弈将经历不同的阶段，体现为不同的博弈型态，最终是否走快速周转策略、走刚需路线，将成为开发企业生存与发展的关键。

关键词：房地产调控，博弈，常态化，快速周转策略，刚性需求

1 调控背景及主要逻辑

自1998年我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

2 从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在GDP考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。

3 房地产调控成效研判

房地产调控下的各种博弈中，中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位，贯穿始终。而随着博弈的不断深入，开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。

3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降

前已述及，调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流，从而迫使其降价，但开发企业的现金流具有较大自主性，政府对其维持时间难以准确估计；同样，开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的，双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此，这是一种典型的不完全信息动态博弈，均衡解为精炼贝叶斯均衡，即：参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念，即调整预期，并据此选择自己的行为。由于信息不完全，参与者需要采取行动，实现“信号传递”。就本轮调控看，中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施，并不惜承受GDP增速下降的代价，逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心，开发企业经历了怀疑、观望、动摇，最终相信降价为大势所趋，从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解，即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。

调控过程中也存在变数，比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是，中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，在房地产调控博弈中必然处于强势地位，有能力将调控不断向前推进，即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控，但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大，房地产调控就持续存在，因此，房地产调控存在常态化趋势。而且，在宏观经济环境允许的空间内，房地产调控的力度会越来越大，并最终促使房价出现下降。

3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰

开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段，这一过程是各开发企业之间的博弈过程，其结果是优胜劣汰，大致情境或可做如下素描。

第一阶段：囚徒困境，个体理性群体不理性。

调控初期，开发企业基于房地产长期走势仍然看好，且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止，因此普遍预期调控时间不长，颇有抱团取暖，等待政策放松之意。实际上，若回顾本轮调控，这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召，迅速降价”，这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是，开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价，付出利润下降的代价换来调控放松，而由自己“搭顺风车”，因此，“个体理性群体不理性”的典型现象出现了，开发企业陷入“囚徒困境”，都坐等别人降价，自己不降价。

第二阶段：智猪博弈，快速周转型企业率先降价跑量。

智猪博弈是指，同样的行为，给一部分人带来的好处比其他人多，这样收益多的人会首先采取行动。例如，村里的富人因家里来往客人多，往往有积极性修路，而穷人则因客人少而兴趣不大。

就本轮调控来说，当成交量出现立竿见影式的下滑时，不同开发企业的现金流压力也不同，一般开发企业只要不存在土地款支付压力，则现金流压力尚可控制，而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性，同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到，由于不降价导致的低迷成交问题，对自身没有任何好处，也不可能指望其他开发企业一同降价，因此便率先降价，而此时大部分开发企业并未降价。

第三阶段：求爱博弈，刚需项目普遍降价，非刚需项目骑虎难下。

求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣，被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱，求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果，品德优良者提出求爱，而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈，是指博弈参与者不了解他人的行为，仅了解其行为的概率分布，双方均据此计算自己的期望效用，最终的贝叶斯纳什均衡，即参与者的最优决策行为，取决于参与者自身的特征。

就本轮调控来说，随着调控逐步深入，开发企业逐步认识到政府决心、力度空前，潜在市场日益缩小，只有降价抢市场，才能回笼现金流，度过严冬。此时，所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度，因为购房者“买涨不买跌”，因此小规模降价不但无益于扩大销售，反而降低项目口碑，部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”，因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时，刚需项目的优势凸显出来，刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性，一定程度的降价能换来较大成交量，而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时，大型企业的刚需项目优势更加明显，因为大型企业产品美誉度高，对市场研究也更为透彻，因此对“以价换量”更有信心，操作上也更有优势；而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻，因此对降价效果疑虑较大，担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。

正如求爱博弈模型所指出的，尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量，但最终结果是，刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势，这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大，因此不如通过缩减成本或多方融资，以解决现金流问题。

第四阶段：不完全信息动态博弈，竞相降价与并购盛行。

随着调控的继续深入，未采取降价策略的企业现金流极为紧张，外部融资空间亦所剩无几，企业陷入财务困境，断臂求生成为不得已的选择，但由于目标顾客范围已经很小，因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺，具体表现是开发企业经常采取突然袭击的手段，狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中，各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”，争相出货，以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏，形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时，之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流，居于优势地位，进可攻退可守。

4 结论及相关建议

当前我国的房地产市场，特别是政策力度较大、执行较严的一线城市，可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位，即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控，但只要宏观经济面允许，房地产调控的空间就存在，这是 “房地产调控常态化”的根本原因。

对于开发企业来说，进入调控常态化时代，能否转变房地产经营模式，走快速周转策略，走刚需路线，转变之前的囤地策略、豪宅路线，成为生存与发展的关键；对于各类金融机构来说，优先支持快速周转性企业、刚需项目，也成为题中应有之义，当前我国恰好处在城市化率达到50%的城市化新阶段，如何吃透刚需内涵，将金融资源向刚需项目倾斜，并引导房地产企业优化经营理念和管理方式，加快周转，是当前的重要任务。

参考文献：

1.张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社.1996

2.冯邦彦.香港地产业百年.东方出版中心.2007

作者简介：

王彬，中国人民大学财政金融学院金融学博士生，供职于中国民生银行总行风险管理部。

The Impact of Real Estate Regulation on the Adjustment of Developers’ Cooperation Module

——from the perspective of Game Theory

Wang Bin

王春敏/责任编辑

作者：王彬

房地产经营模式论文 篇3：

房地产企业轻资产经营模式分析

在过去的20多年里，中国房地产行业飞速发展，国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式，房地产开发总揽全包，获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入，房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。

一、资产重型化模式盈利方式及面临的挑战

内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润，通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后，我们可以把重资产经营模式分为四大基础盈利方式。

土地增值：土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限，造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾，根据市场经济规律，需求大于供给的时候，土地的出让金价格就会逐步攀升（见图1）。自2000年以来，由于房地产需求的增加，带动房价高速上涨，房地产开发企业储备的土地资源大幅增值，轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间，由于没有严格实施，从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期，随着时间推移，赚取土地增值带来的“土地红利”。

产品增值：对于房地产企业来说，市场是企业不可控的因素，而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润，产品升值是重要的途径，尤其是2008年之后，包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度，通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下，获得比其他企业更高的收益回报。如中信地产自2007年底整合以来，以购房者购买中信地产的房屋为前提，围绕地产业务，为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务，特别是打造了拥有4万多个家庭客户，总业主客户人数超过10万人的“中信会”，以会员形式提供系列增值服务，使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

资本增值：房地产企业资本增值具体可分为以下两个方面。一方面表现为房地产企业低成本的融资。主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本，普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。对于房地产企业而言，主要融资方式是负债资本，主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式，其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益。房地产企业利用资本运营调整资本的结构，具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等，企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定，高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

周转增值：2011年以来，房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高，在这样的环境下，高周转成为众房企追求利润的主要手段，高周转的好处在于，能给房企带来大规模、高市场占有率以及投资的快速回收。该模式的代表是行业标杆企业万科，万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模，促进了万科“逆势扩张”，用337天实现了1000亿的销售规模，成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。高周转加快了单位资本的盈利效率，成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前，国家对地产行业的调控进一步加大，限购限价政策深入实施，土地升值减缓、利润率上升空间降低，地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战。

市场竞争压力：地产行业跑马圈地的时代已经过去，现在从一线城市到二三线城市，都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争，特别是同质化竞争非常激烈。以旅游地产为例，央企华侨城是旅游地产行业的龙头，其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润的吸引下，其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发，在准一线城市的武汉，上海世茂集团投资400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目，在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市，宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下，华侨城负债率明显上升，2012年超过72%，已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”，而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力：传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金，而这些投资主要由企业独自承担。2011年以来，各大银行先后收紧房地产开发贷款，证监会也暂停房地产上市公司再融资，地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托，甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高，使企业的财务杠杆率大幅下滑，盈利水平随之下降。重资产模式下的地产企业运营核心是资金链，在没有外部资金支持的情况下，企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目，企业运营受到严重制约。

政策税收压力：近几年，国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走，囤地模式行不通了；更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约，暴利时代难以再现，囤房模式也行不通了；日益深入的限购政策，二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少，整个地产市场的活跃度逐渐降低。而根据上证、深证上市公司的数据统计，房地产行业已经成为税负最高的行业，在统计的23个一级行业中，房地产行业整体税负约为15%左右，企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出，地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势，单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难，地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产模式”。

二、地产企业资产轻型化的优点及经营模式分析

地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小；高杠杆率、高回报率；标准化程度高，专业化程度高。具体而言，其主要优点有以下几点。

融资方式多样，有效打破资金瓶颈。在融资模式上，轻资产模式的资金来源方式众多，投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计，轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金，另外有15%左右的资金来源于银行资金，其他70%是社会大众的资金，主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全，有利于企业顺利运营。

市场风险分散，利于企业稳定经营。在“轻资产模式”下，地产企业自身投入的资本小，资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担，企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例，尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平，但其盈利的稳定性远高于国内企业，根据最近20年的数据统计，美国房地产的回报率长期稳定在9.5%～13%之间，其波动幅度远小于国内的房地产企业。

专业能力突出，竞争优势充分显现。“轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分，专业化非常高。房地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节，加以培育发展，形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业，这些企业在取得专业化优势后，往往会把规模做大，成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”，结合国内地产行业的现状，我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营，可以选取以下模式。

金融化——以小投入撬动大资本。这种模式下，地产企业是组织者，通过组建基金（如房地产基金、物业基金等）将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。如万通控股董事长冯仑“导演+制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台，发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金，投资标的为北京中服Z3地块。目前，万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成，因为有物业投资基金的资金支持，包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式，而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式，他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本，实现风险分散，获取相对较高的收益。

标准化——把单商品做成大规模。产业化的本质是规模经济，而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下，谁拥有标准化体系，谁就拥有行业的未来。标准化其实就是管理的专业化、精细化，其核心是产品的标准化。即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准，进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化，即从“客户细分—价值细分—居住要求—技术标准—设计模块—标准化产品”体系的整套标准流程。在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分，划分出不同客户的价值关注点，推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求，进而将居住要求转化为技术标准，落实到设计的模块，形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等，经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结，使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

专业化——由运营型转为服务型。地产行业向“轻型化”转型，由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资，做专业服务相当于是“没有本钱的生意”，但其利润率却相当可观。这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月，在经过精心策划之后，绿城成立绿城房产建设管理有限公司，专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速，不到半年，绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个，总规划建筑面积约500万平方米，已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金，但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主，同时，安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。通过经验积累和专业培育，绿城的代建业务水平和质量在不断提高，已成为其核心竞争力。

三、地产企业资产轻型化经营需要培育的基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”，这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟，成就了十几年的中国房地产业的奇迹。然而，随着行业的发展，这种模式越来越显露出它的局限性，而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责，这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变，地产公司应该着重培养以下能力。

一是卓越的组织管理能力。资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不再全部运作整个产业链，而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作，房地产企业自身只是一个组织者、统筹者，这就需要其具备卓越的组织管理能力，使各个环节能够衔接有序，充分发挥最大效应。

二是突出的资本运作能力。轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强，企业不但要以较低的成本融入社会资金，还要有较强地资本经营运作能力，加快资本周转速度，提高资金使用效率，同时要特别注意金融风险的防范，使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

三是强大的科研支撑能力。在轻资产运作模式中，由于分工进一步精细化，要在每一个细分市场中取得竞争优势，就需要企业具有独特的竞争优势，因此，每个细分市场中的企业都要在从事的领域具有强大的科技支撑实力，形成难以复制的核心技术优势。

四是专业的品牌经营能力。按照国外发达国家地产行业的发展规律，成熟的房地产市场往往只有3～5家品牌卓越、声誉良好的企业，对于轻资产模式来说，每个产业链环节上也只存在3～5家专业企业，因此企业品牌经营尤其重要，品牌经营与运作有望成为企业未来竞争中制胜的根本。

李求军/责任编辑

作者：张伟