调查统计物业管理论文

随着房地产行业的迅猛发展，顾客对物业服务的要求越来越高，以运城市为代表的众多中西部地区的中小城市物业企业通过近十多年的发展取得了一定成绩，积累了一定的经验，但是仍然存在着一些问题，如从业人员素质不高、缺乏主动服务意识、服务质量普遍不高、配套设施不完善等。下面是小编整理的《调查统计物业管理论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

调查统计物业管理论文 篇1：

改进规下服务业抽样调查工作的探讨

【摘 要】规下服务业抽样调查是服务业统计工作的重要组成部分，笔者在基层一直从事此项工作，实践中也遇到一些问题，根据个人经验提出少许见解，仅供参考。

【关键词】规下服务业；抽样调查；配合程度

为反映我国规模以下服务业企业的发展状况，为政府宏观经济政策提供参考依据，依照《中华人民共和国统计法》的规定，对年末从业人员50人以下，且年营业收入1000万元以下的服务业样本法人单位开展调查。具体包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务、修理和其他服务业，教育，卫生和社会工作，文化、体育和娱乐业；以及物业管理、房地产中介服务等行业。自调查开展以来在组织实施过程中，笔者仍发现存在着一些不容忽视的问题。

一、规下服务业调查工作中存在的几个问题

一是样本企业统计基层工作不健全。规下服务业的调查对象均是小微企业，部分企业的财务资料比较完整，基本能够满足统计调查指标的需要；有些企业则没有完整的会计账务资料，仅有一些收支流水账，所提供的统计调查数据质量无法保证。尤其是一些“夫妻店”连最基本的流水账资料都没有，企业的采购原材料、销售货物全凭估计，所带来的统计误差更是无法控制。

二是调查对象对调查工作配合程度不高。在规下服务业调查中，瞒报现象经常出现。不少样本企业经营业主认为统计调查涉及到企业的许多商业秘密。害怕“露富”，害怕自己的相关数据和资料被同行业企业所模仿；害怕“纳税”，担心企业所提供的统计调查数据被税务部门作为审计企业的处罚依据。此外，不少调查对象的配合程度不高、调查对象的统计业务素质不高，对规下服务业抽样调查工作认识不到位，存在应付的心态。

三是调查对象统计法制意识有待加强。《中华人民共和国统计法》明确规定样本企业有如实提供统计资料的义务，不得虚报、瞒报、伪造、篡改和迟报统计资料，对违反统计法律法规的行为要进行处罚。然而，在实际的调查工作中，许多企业不了解统计法具体内容，认为统计法律权威不足；而且基层的统计调查人员在核定企业真实数据存在诸多困难，对调查对象的违法行为处罚力度不够。

四是样本企业多种业务并存，相关行业变动较大。一是规下服务业样本企业往往是多种业务并存，主营业务活动不明显，行业划分难度较大。二是数据质量问题。部分样本企业的业务订单以及产品销售时间难以确定，且季节性销售情况较多，造成数据的连贯性和衔接性、规律性很差，一定程度上影响了样本数据质量。

五是样本企业存活率不高，影响样本代表性。小微企业尤其是规下服务业企业，每季甚至每月都有关、停等现象发生，难以做到连续统计报表，因此就会造成企业总户数与实际情况难以相符，总量推断结果也会受到一定影响。

六是样本企业统计人员业务素质不高。规下服务业调查需要联网直报，而服务业样本企业填报人员的素质高低不一，部分企业会计年龄较大，电脑操作无法达到要求；另一部分年轻的企业填报人员，联网直报操作程序熟悉，但是对于统计数据来源把握不好，工作态度不认真。这些都给基层统计人员的工作带来较大压力，一要及时培训程序操作，又要经常讲解数据指标，三是及时细心审核已上报数据。几项工作需要同时在短时间内完成，工作强度、难度均较大。

二、改进规下服务业调查工作的建议

一是加大统计普法宣传力度，提高广大基层调查對象对统计调查的工作认知度和配合度。在形式上可以采用由省级以上统计调查部门向每位调查对象致一封公开信，使调查对象明确理解规下服务业抽样调查的意义、调查目的、对调查对象所在行业的政策影响，让调查对象明确其承担的义务和责任，打消其思想顾虑。

二是加大与样本企业的沟通力度，提高样本配合度。可以给予调查对象一定的实物或者货币补贴，关心企业在经营过程中遇到的困难和问题，并积极替他们排忧解难，才能得到企业业主的信任，才会“讲真话报真数”。可以充分利用各种关系来沟通，如上级主管部门、单位同事、亲朋好友，让他们发挥桥梁纽带作用，更好地与调查对象沟通。

三是加强统计执法力度，提高依法统计的意识和能力。通过广播、电视、报纸等媒体和悬挂条幅、实地走访等方式，广泛进行统计普法宣传工作，以增强调查对象的法制意识，提高样本企业的主动性和积极性。二是违反统计法和调查制度的样本企业，要严格按照《统计法》的规定，充分发挥统计执法的威慑作用，为规下服务业抽样调查正常开展营造良好法治环境。

四是完善调查访户技巧，提高现场调查成功率。在入户访问调查时，要事先做足准备工作，既要态度友善，又要简明扼要地讲入户调查工作重要意义向调查对象讲述清楚，使现场调查能够快速进入状态，提高入户成功率和访谈效率。此外，在现场调查过程中，要充分运用“旁敲侧击”的方法，从多个侧面去印证企业经营业主所提供的信息，防止前后矛盾，数据资料失真。

五是提高审核评估能力，确保源头数据质量。对于填报数据不全或者数据变动异常的样本企业，要在样本库内寻找同行业、同规模的企业进行比对，以行业平均情况评估比对。充分利用好成本费用反推技巧。例如，有的样本企业负责人对于收入、利润等敏感指标遮遮掩掩，则可以诱导其成本费用支出方面入手，“倾听”企业经营业主对于成本上涨、利润微薄的“诉苦”，继而科学合理地去反推其营业收入，并且也能够得到调查对象的好感和信任，确保了源头数据质量。

作者：蔡媛媛

调查统计物业管理论文 篇2：

中西部地区中小城市物业服务问题研究

随着房地产行业的迅猛发展，顾客对物业服务的要求越来越高，以运城市为代表的众多中西部地区的中小城市物业企业通过近十多年的发展取得了一定成绩，积累了一定的经验，但是仍然存在着一些问题，如从业人员素质不高、缺乏主动服务意识、服务质量普遍不高、配套设施不完善等。随着业主认识水平的提高，对物业服务的要求也在不断提高，地方性的物业企业要拥有核心竞争力，就必须运用科学的方法，有计划地收集所在地业主的普遍意见，进行针对性的分析，从而改善其物业服务水平，提高业主满意度，进而提升企业的竞争力、盈利水平和知名度。

一、物业服务分类

目前我国的物业管理工作根据其服务内容，可分为公共服务、专项服务、特约服务3个项目。公共服务是基本的物业管理服务工作，是物业管理企业为业主和住户提供最基本的管理和服务。专项服务是指物业企业为改善和提高业主的生活质量，满足其特定需求而提供的服务，其实质是代理业务服务。通过事先设立服务项目，并将服务内容、质量标准、收费标准公布，住户可自行选择，费用在公共服务费外单另收取。特约服务是根据业主的需要，物业服务企业受其委托而提供的服务，属于物业服务合同之外的特约服务，通常为有偿服务，服务报酬由双方约定。

二、物业服务现状调查及统计分析

根据目前我国中小城市物业发展状况，结合运城市物业服务的普遍发展情况，在调查运城市盐湖区物业管理服务满意度时，从公共服务、专项服务、特约服务三方面出发，有针对性地制定了调查问卷表。调查选取运城市盐湖区三个大型的有代表性的成熟小区：盐湖城小区、杏林嘉园小区、学府嘉园小区。调查采用问卷与访问相结合的方法，面对面地对小区住户进行调查和访问。问卷部分采取随机抽样的方法发放并当场收回，调查问卷共发放100份，回收了100份，实际有效的调查问卷为82份，有效的回收率为82%。

（一）公共服务情况统计与分析

在公共服务情况调查问卷中，主要分为三部分统计分析，分别是小区秩序维护服务情况、公共设施维护情况、保洁绿化服务情况。具体各方面的调查情况如下。

从表1中可以看出，此次调查问卷的这3个小区有56.1%的业主对严格控制外来车辆及外来人员方面是满意的，有61%的业主对车辆停放的秩序是满意的。有50%的业主对保安夜间巡逻的密度及线路持一般态度。有业主反映夜间很少碰到过保安巡逻，而且安保人员素质参差不齐，年龄普遍过大，素质不高，安全防范措施不到位。有51.2%的业主反映小区有失窃现象，物业公司在安保方面还有待加强。

表2 业主对小区内公共设施维护的满意度情况

据调查，有51.2%的业主对小区内公共设施的维护持满意态度，36.6%的业主持一般的态度，部分业主认为物业提供的公共服务设施与他们所期望的有所差异，有7.3%的业主不满意，主要是小区的电梯维护不到位，经常出现各种问题，影响正常使用。

表3 业主对保洁服务的满意度情况

部分业主不满意主要是保洁人员对公共区域的卫生打扫不及时及保洁工作时间安排不合理，与业主上班或运动娱乐时间相冲突，影响业主正常生活秩序。垃圾清运时间间隔不定，造成垃圾清运不及时。个别保洁人员在垃圾未外运之前对垃圾进行翻检进而影响垃圾桶周边卫生。

表4 业主对绿化服务的满意度情况

通过调查业主满意度不高，主要集中在小区的绿化养护管理不到位；对绿化植被没有及时定期进行浇水、施肥、修剪；树的品种和大小不适合三方面。运城地区地下水盐碱度较高且年降雨量稀少，造成移栽的树木成活率低，如不认真维护就很难保持优美宜人的园林景观及绿化。

（二）专项服务情况统计与分析

在调查小区专项服务情况时，主要采取问卷与访谈相结合的方式进行调查，发现各小区都有一些物业零星专项服务但没有真正开展，均未形成规模、形成制度。

日常生活类专项服务都是只有自行车及机动车停放保管服务，汽车清洗与保养维修服务、衣物送洗等服务因社区周边有各种成熟专业网点，所以现均未展开。商务服务包含餐饮、理发、美容、超市等服务，基本全采用小区内部所建商品房出租给相应独立服务商户来满足业主特定需求。房产经纪代理、中介等服务类项目因中小城市房屋交易的渠道及难易程度造成很少有业主需要此类服务，因此物业企业很少去申请此类资质。综上分析可知，由于地方经济发展水平及民众生活习惯，造成此三类专项服务在中西部地区的中小城市很难开展，物业企业在目前的条件下也没有必要提供此类服务。

文化、教育、卫生、体育活动类专项服务，经过调查发现老年业主更注重医疗、陪护等专项服务，年轻群体则喜欢休闲娱乐、健身等服务及设施，而儿童更依赖于游乐设施等。考虑地方生活习惯，目前运城市盐湖区住宅小区中基本都开设有棋牌室，但其他社区活动项目较单一。经访问调查，有近60%的业主希望社区能够拥有丰富多彩的社区文化活动场所及娱乐休闲会所，26.7%的业主希望增添幼儿活动中心、儿童游乐场及幼儿园等场所，13.3%的业主觉得应该增设大型健身场所如兵乓球场、室内羽毛球场、游泳池等，这样可以丰富社区生活还能增进业主间的交流。

（三）特约服务情况统计与分析

通过调查发现，运城市的绝大多数小区物业服务基本还是以为业主提供保安、保洁、绿化、维修等基本型的公共服务为主，个性化的综合性特约服务基本没有展开。

各物业企业的特约维修服务种类相对较少且与房屋质量维修混在一起不加区分，物业关于此类业务既未制定专门的规章制度也不进行宣传，只有业主来咨询才提供相应服务。通过对现有的维修业务进行问卷，发现业主对目前所在小区维修服务工作总体满意。46.4%的业主态度较矛盾是因为在业主提出要求后维修人员会及时到达，但经常是先交费才维修，而维修项目费用标准则不透明，有随意要价现象，甚至出现同一项目维修费不一致，业主难以接受。房屋质量问题虽很少出现，但一旦出现物业则会与开发商相互推脱责任，致使业主很难解决问题，最终只能自己联系维修人员自掏腰包进行维修。而当因短时大雨或其他原因造成同时出现大量维修服务要求时，物业通常准备不及时且维修顺序标准不透明，甚至出现部分业主很早通知物业，维修却被推后很晚，从而产生抱怨进而引发纠纷。

表5 业主对小区维修服务的满意度情况

关于特约维修服务，调查发现有31.7%的业主希望物业企业能够增加电器维修服务，有30.5%的业主希望增加钟点服务，12.2%的业主希望增加儿童代管及照顾老人的服务，这样既方便业主的日常生活，也可以使物业获得一定得利润。6.1%和8.5%的业主觉得物业管理公司应该给业主们提供雨伞的租借、快递及物品的暂时存放等一些应急的服务。所以，物业管理企业今后应该在特约服务这方面多增加些服务项目，尽可能地满足业主们的需求。

表6 业主们希望物业管理公司还应增加的服务项目

三、物业企业管理现状分析

（一）物业服务理念及人员方面

物业公司提供的服务主要属于无形的产品服务，如果不主动告知业主所包含的服务项目，业主自身很难感觉到这些产品的存在，进而降低对物业服务的满意度。而且运城市处于中西部欠发达地区，居民的思想观念相对落后，很多人习惯了过去命令管辖式的服务模式，造成物业企业思想上以管理者自居，凡事自作主张，很少主动沟通和服务。在小区的调查中，也发现物业公司把业主看成了被管理者，工作中缺乏主动沟通，业主的建议不积极采纳，造成物业服务满意度相对较差，公共服务满意度调查中满意以上的业主比例均在50%-60%左右。

物业管理专业性和实践性很强，专业跨度大，需要各类人才。通过对运城市各物业企业的初步调查发现，其专业管理人员缺乏，业务素质较低，在职员工很少接受正规培训。物业工作人员的素质低也导致服务意识差、公关及协调能力低、服务内容解释不清，对业主投诉不及时处理，对市政建设造成的物业问题不作为，都导致了业主对物业服务的不满。

（二）企业经营管理方面

物业管理企业以传统的单一经营方式，很容易造成运营资金的短缺。要实现企业自身的良性发展，就需要不断地创新，开展多种经营方式降低经营成本，增加收益。运城市因地方发展相对缓慢造成物业企业经营理念相对保守，各自画地为牢，市场竞争不激烈，企业很难做大。所调查的物业公司提供的服务基本仅限于为小区提供秩序维护、保洁绿化、安全消防、公共设施的日常维修维护等一些基本的公共服务，很少发掘深层次的多种经营方式。这样一方面使部分业主对物业服务种类过少产生抱怨，另一方面使物业企业收入渠道单一，盈利较少。

四、提升物业管理服务的对策建议

（一）物业企业管理层面

与其他服务业不同，物业管理服务的对象多为长期用户。物业企业要想提高服务质量增强市场竞争力，就必须调整服务理念，摆正自己的位置，加强与业主的沟通交流，进而提供相应的专项服务和特约服务来满足其各方面的合理需求。如开辟多种宣传栏，宣传物业知识，减少业主对物业管理的片面认识；通过定期的家访，更好地了解到业主的需求，为业主排忧解难，办实事；另外还可以举办业主座谈会，向广大业主报告物业工作的近况，得到业主的支持和理解。各物业企业还应建立人才培养机制，积极吸纳物业相关专业毕业生，对职工进行业务能力强化，建立员工激励机制，提高员工的上进心，进而提高服务素质。对物业管理企业来说，专项服务和特约服务还可以增强业主的亲和力、满足感和认同感，同时能够获得一定的经济利益。

（二）公共服务方面

小区秩序维护服务工作应及时加强封闭性管理，配备充足的合格人员、选择合理巡逻线路、加强夜间巡逻密度、加强安全知识的宣传、保证消防设备处于良好待用状态，将保安工作与社区联防工作、住户自救教育紧密结合。

公共服务设施对小区业主的日常生活非常重要，一旦出现问题影响面巨大，会降低业主的物业服务满意度，所以对公共设施的损坏应及时上报并维修。

物业保洁工作应及时联系做好垃圾清运，做到日产日清；合理安排保洁时间并加强日常保洁巡查。对业主的不良行为及时制止，对生产、生活和建筑垃圾严格分类及时引导，并且做好宣传引导工作，增强业主环保意识。配备专业园林绿化人员，做好日常绿化养护工作，形成长效机制。

（三）专项服务和特约服务

随着业主对物业品质和服务追求的提升，就要求服务种类多样性和贴心化。所以要提高物业服务满意度就要求物业工作人员充分了解业主的需求；注重服务细节，用心服务，不断向管家式服务靠近；关注小区文化活动的主要参与群体，并切合实际地考虑各类专项服务开展的现实性，从而有针对性地加强和完善小区的物业服务工作。

维修服务是关系到居民正常生活的一项重要内容。物业公司应加强维修人员的专业技能培训和服务理念、态度培训；加强维修工作的过程管理，制定严格的工作程序、回访制度及透明、公正的维修费用标准，便于业主监督。物业企业还应针对于中西部中小城市的经济发展及居民生活习惯等因素，根据问卷调查结果，建议多开展一些适合地方特点的专项和特约服务项目，开展多种经营拓展专项服务范围和影响力并增加物业收入。

（作者单位：运城学院经济管理系）

作者：武宇琼 赵媛 赵雪妮

调查统计物业管理论文 篇3：

对我国物业管理企业经济效益的思考

中国物业管理协会近期组织了行业生存状况调查,调查统计显示,在全国接受调查的4600家物业管理企业中,仅有40.07%的企业盈利,平均盈利额81.28万元/年;有40.76%的企业亏损,平均亏损额为37.22万元/年;另有20%左右的企业持平或未予披露。

物业管理行业作为我国的新生行业,一贯被冠以“朝阳产业”之称。但是为何作为朝阳产业的物业管理行业,其经济效益却并不令人满意呢?下面我们通过对物业管理的定义和内容及物业管理企业的现状进行分析并提出相关的建议。

一、物业管理的定义、内容及收入来源

《物业管理条例》对物业管理所作的定义为“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

根据定义我们得知,物业管理可分为对物进行的管理和对人进行的管理,这种管理须在法定或合同约定的范围之内。物业管理企业根据物业服务合同对小区进行管理、服务、经营,并收取相关费用。这些费用主要有三类:公共性服务收费、特约服务收费、代收代缴费用。根据费用性质的不同,其定价也分为政府定价或指导价及经营者定价。

二、物业管理企业经济效益的现状及出现的问题

近年来,我国物业管理企业发展迅速,到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但是,据第一次全国经济普查数据,全国物业管理企业资产负债率为62.46%,经济效益低下。出现这钟情况有着深刻的原因:

(一)物业管理企业竞争激烈,为争取客户非理性的降低物业收费

近年来,随着相关法律制度的完善,特别是《物业管理条例》的出台,我国物业管理企业迅猛增加。数量虽然增加了,但是整体来看,物业管理企业经营规模小、经营分散。特别是在我国物业管理企业中85%是开发商的子公司,10%是由房管站转制,独立的专业物业服务公司只有5%左右。随着我国房地产业的逐步规范,大的物业服务市场被具有强大开发能力的房地产开发企业所垄断。那些小的物业管理公司着眼于传统的服务,缺乏独有的核心竞争力,只有通过价格竞争取得一小部分市场。并且使得现有的物业管理市场价格混乱。

(二)物业管理企业收入来源单一,多元服务经营能力差

我国绝大部分物业管理企业的收入依赖于传统的服务业务,而对于针对性服务开发不够,致使物业管理企业收入来源单一。即使是有些企业开展相关的针对性服务,也由于人员素质跟不上而效益低下。而物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占15%左右,为业主提供广泛的多元化的经营服务项目,经营性收入占85%左右。而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80%以上。

(三)物业管理企业客户管理能力欠佳,致使同业主关系紧张,业主拒交服务费

由于物业管理企业在承接验收时未做好相关的交接工作,致使问题出现时出现推诿现象;同时物业管理企业在代收一些款项,如水费、电费、煤气费等费用时,未做好相关的宣传工作,致使业主认为是物业管理企业是收费的主体;同时,责任边界不清, 混淆一些政府的义务和事业单位的义务,如应由水、电、气以及公交等公用事业企业承担的经营管理职能、都误认为是物业管理的事情。一旦出现问题时,业主就归咎于物业管理公司,致使物业费收取困难。

(四)物业管理企业成本控制不够,经营成本增加

物业管理企业的管理成本随着能源及劳动力成本的提高而大幅度增加,同时由于物业管理隐性成本较多,致使物业管理企业成本预算赤字频现。并且,一些突发性事件,如与业主的冲突、相关的责任的承担和赔偿等,也使得物业管理企业的成本增加。

除此之外,诸如物业管理公司经营规模小,难以发挥规模效应;信息化程度低,难以降低运营成本;忽视企业员工的培训,员工素质不高等因素均影响物业管理企业的经济效益。

三、对提高物业管理企业经济效益的几点思考

通过对物业管理企业现阶段的经济效益的分析,我们得知导致其经济效益偏低的因素可以归为两大类;收入来源单一,资源整合力度不够;经营成本增加,成本控制力度不够。下面将以“开源节流”为指导,就如何提高物业管理企业的经济效益进行思考。

(一)“开源”是提高物业管理企业效益的关键

如何从传统的物业服务过渡到以传统物业服务为基础,多种经营并存,努力挖掘新的收入来源是物业管理企业提高经济效益的关键。我们将以“稳定日常性管理服务,加强针对性服务,挖掘新的收入来源”为总纲,思考“开源”的几条途径。

1、 加强物业服务意识,提高物业服务质量,稳定日常性业务和收入

物业管理企业要获得日常性的收入,避免非理性的价格战,必须依靠自身的服务水平。服务水平的提高,业主的满意,将为物业服务企业的长久发展添砖加瓦。服务水平的提高取决于物业服务人员的服务意识。物业管理企业要转变观念,提高物业从业人员的服务意识,丢弃为节省成本请一些学历低、年龄大、服务意识薄弱的人员的做法,不断吸收一些综合素质高、服务意识强的年轻人进入企业,提高整体服务水平。

2、加强针对性服务,提高服务满意度

物业管理企业可以为某些业主提供针对性的服务,如代为购物、托管、代收等,以扩大收入来源。但是,如何实现差异化的服务,最大限度的方便业主是其争取到业务的关键。为此,物业管理企业应该充分利用好自身的优势,加强更具针对性的跟踪服务。在相关的服务中,物业管理企业可以利用对小区熟悉的优势及业主对物业管理企业的信任(这种信任是来自当出现相关的风险时,业主可以更好的找到相关的责任人),大力发展这些针对性的服务。

3、大力发展中介服务,尤其是房地产中介服务

物业管理企业可以利用自身对物业的熟悉及管理优势,大力发展中介服务。在这种服务中,由于有明确的责任人,业主将优先选择物业管理企业的中介服务。物业管理企业要充分的利用这种优势,同相关的服务公司,如家政服务公司签订相关的合同,明确双方的责任。同时为吸引业主,争取更多的业务,物业管理企业可以与提供相应的服务企业对在服务中对业主造成损失的赔偿承担连带责任。

关键的是,物业管理企业要利用自有的对物业进行管理的优势,为业主提供相关的物业租赁、物业代管和房屋买卖服务。物业管理企业要充分利用现阶段我国房地产中介公司的劣势,以及自身对物业管理的优势充分发展这方面的业务,以真正实现多元经营,实现高额利润。

4、加强同其他企业的合作,收取相关的费用

物业管理企业可以利用其自身的优势,代行一些政府的职能和事业单位的事务,如代收水费、电费、煤气费等。物业管理企业还可以联合相关的企业进行咨询服务,在保障业主隐私权的前提下参与相关的调查。

当然,物业管理企业开展上述业务,除要有相关的配套设施外,更重要的是提高相关业务人员的素质,加强同其他企业的合作,实现信息共享,实现资源的整合与运用。

(二)“节流”是提高物业管理企业效益的基础

在保障物业服务质量的前提下,降低物业管理企业的运营成本,是提高物业管理企业经济效益的基础,甚至是物业管理企业保障生存的前提。为此,我们将以“专业化、全程成本控制”为指导,对 “节流”进行思考。

1、将一些非核心业务和不具备核心竞争力的业务外包出去

比较优势的原理使得当今专业化趋势不断加强,物业管理企业也要顺应这个趋势,以减少不必要的费用。我们看到,一些物业管理企业事无巨细、全程包揽,结果人员繁多、人浮于事。不但增加了人工成本和管理成本,同时也给业主要求降低物业费提供了理由。因此,物业管理企业可以把诸如清洁、绿化、设备维修的工作外包给其他的企业,保留客户服务等核心部门。

在这个外包过程中,物业管理企业要注意对承包企业的筛选和监督,明确双方责任,规避违约风险,以最大限度保护业主利益和自身业务的稳定。

2、整合资源,降低服务成本

物业管理企业在提供服务的过程中,要加强同其他企业的合作,实现信息共享,资源整合,减低运营成本。如在代购过程中,实现各小区信息的整合,批量采购,降低相关的成本,同时赢得业主的满意。

同时,在人员的配备上,要加强其培训,提高其服务意识和服务水平,同时使员工职位角色多元化,在做好本职工作时,尽力满足业主的合法合理要求,以减少人工成本;同时可提高人工个人工资,留住优秀员工,实现企业于员工的共同发展。

3、明确责任,加强宣传,赢得业主的理解,减少业主拒绝缴纳物业费的现象

首先,物业管理公司在承接验收时,要认真对待,明确开发商、建筑商、物业管理公司的责任,以免物业出现问题时,责任不清,相互扯皮,导致业主把所有责任都推到物业管理公司的身上,并以拒交物业费的方式反抗。

其次,在代理其他公司收费时,要加大宣传力度,明确自身的角色,以免造成误解。同时,要公布、宣传员工的职责并提高员工的素质,促使业主更加了解物业管理企业运营,加强彼此间的理解,以免造成关系紧张,甚至冲突,以免对员工或业主进行赔偿。

4、对物业小区的设备进行全程管理,降低维修成本

物业管理企业尤其是前期物业管理企业可以实现建管衔接、早期介入、明确责任。在房地产开发阶段,就可以对其规划提供意见和指导,以降低后期的维修难度和维修成本。同时,对相关的设备必须进行科学、严谨的检查,实现精细化管理。

在这过程中,我们除了要做好降低相关硬件的维护成本外,还要降低违约成本。加强同业主的沟通,加深彼此的理解。同时,可以加强同业主委员会的联系与协作,降低协调成本甚至是诉讼成本。

四、总结

本文通过对物业管理企业提高其经济效益的思考,提出物业管理企业需要“开源节流”。但是,“开源节流”仅仅是对如何提高我国物业管理企业的经济效益、增加收入、降低成本而言的,这一切都依赖于物业管理企业的规范运作。本文虽未对物业管理企业的发展环境、管理水平、管理规范化、企业的人员素质、企业的文化等进行分析,但并不意味着这些不重要。相反,这些是物业管理企业的基础,是物业管理企业提高经济效益的保障,更是物业管理企业需要打好的基础。只有这些做好了,物业管理企业的长远发展才有可能。

参考文献:

[1]黄伟.物业服务企业进行资产管理的优势[J].中国地产,2009.

[2]李春云.影响物业管理服务行业健康发展的“八大”瓶颈[J].中国房地信息,2008.

[3]赵可.论物业管理企业核心竞争力的培养[硕士研究生论文].武汉:华中师范大学经济学院,2007.

[4]符启林.房地产法[M].北京:法律出版社,2004.

[5]龙玉来.浅谈物业管理企业核心竞争力的塑造[J].商场现代化,2007.

(作者单位:华中师范大学经济学院)

作者：周 涛 黄玮林