从房产租售比探讨抵押不破租赁

2022-10-29

抵押权先于租赁权存在于同一不动产上时, 当债务人 (出租人) 无力清偿债务而致使抵押标的物被拍卖、变卖或以其他方式实现抵押权时, 从房产租售比及信息不对称两方面探讨如何保护承租人利益成为研究的重点。

一、房产租售比影响权益保护政策导向

房产租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上一般认为, 一个区域房产运行状况良好的租售比应该在1:300至1:200之间。也就是说, 发展良好的房产市场, 出租至多25年, 至少17年能收回购房款。如果租售比低于1:300, 那么房产投资价值很小, 泡沫已经显现;如果高于1:200, 则表明房产投资还有潜力。

根据中大恒基市场部公布的数据, 今年上半年北京二手房平均租售比突破了1:400, 达到了1:402。在上海普陀区, 9月份100平米左右的二手房成交价在每平方米3.5万元, 而平均租金只有每平方米每月70元, 租售比1:500。北京、上海等一线城市尚且如此, 其他二、三线城市由于出租条件差、房内设施不齐全等原因, 极少有人放弃买房而选择租房, 其租售比更低。因而, 整体上来看, 中国的房产租售比是普遍低于国际警戒线的, 那么除非选择短期房地产贱买贵卖, 欲通过出租购买房地产进行投资获利的价值很小。反之, 在这种情况下, 租房实际上是更明确的选择。鉴于社会中的理性人占较大比例, 我们应当可以预测到未来中国租房人数会不断增加。

从社会心理需求来讲, 我国虽然受到经济危机的冲击不大, 但是至今并未完全恢复, 公民普遍反映通货膨胀速度快于工资增长的速度。随着我国经济的不断发展, 经济产业链会越来越开放。根据经济学上观点, 开放的经济产业链都会有一个长长尾巴 (1) , 人们在有限的选择中, 会有对比和优劣之分, 但如果给予足够多的选择, 那么不论该种选择在一般人看来是另类, 都会占领一定的市场。由此可见, 不仅仅在上海、北京等经济发展好的一、二线城市, 由于在供过于求的情况下, 水涨船高, 房价高且上涨迅速, 在其他较小城市, 房地产仍有市场。

经济学上的第一个基础假设是:「个人」 (individual) 是所有经济分析的基本单位。个人的决策都是通过对成本与利益比较以后作出的, 所以当成本或利益变动时, 人们的行为也会改变。

公共决策者在做出宏观调控决策的时候, 必须要综合各方因素做出政策变动, 尤其要考虑到决策的内容会影响甚至改变人们面临的成本或者利益, 进而改变他们的行为。因为一个政策的出台处理的不仅仅是短期的国内危机, 而是长远的国家经济社会发展。

二、信息不对称影响权益保护政策导向

房地产消费者在市场中得到的非对称信息, 致使有能力买房者从居住或者投资方面考虑, 都意愿购买房地产。不动产上权利实现牵涉到的利益主体很多, 尤其是不动产上附有抵押关系、租赁关系的情况下, 要平衡好抵押权人、抵押人、债务人以及房屋承租人之间的利益。鉴于承租人在信息对称方面处于劣势, 其有权充分了解租赁物上的权利变动情况, 以便于及时主张和行使自己的权利, 预先做出危机处理方案, 以最低限度的减少损失。

有鉴于此, 对于房价及整个社会的持续和谐发展, 法律维护承租人的利益都是必须的。何况, 在有租赁关系负担的租赁物买卖中适用“买卖不破租赁”原则, 同理应当在抵押物实现过程中适用此原则。

三、抵押权先于租赁权的两种法律后果分析

抵押权先于租赁权存在于同一不动产上时, 当债务人无力清偿债务而致使抵押标的物被拍卖、变卖或以其他方式实现抵押权时, 学理上有以下两种不同的法律后果:

(一) 租赁关系无效

该学说情况下, 以抵押物为标的成立的租赁合同, 因为抵押权人行使抵押权而变价抵押物, 对于抵押物的受让人不继续有效。租赁关系在抵押权人实现抵押权时归于消灭, 可以及时、充分地变现抵押物的价款, 有利于维护抵押权人的利益。但是, 这一学说的缺陷也很明显:

首先, 在登记制度不完善的情况下, 很多承租人在承租房屋的时候并不知晓房屋上是否有第三人权利的存在, 一概而论的将租赁关系定为无效, 很难起到平衡当事人利益的效果。若出租人在与承租人订立租赁合同时, 书面告知其抵押情况, 承租人应当承担因抵押权实现而使自己可能受损失的风险, 此时若抵押人实现抵押权而造成承租人的损失, 由承租人自己承担不利后果。

其次, 在租赁合同无效消灭后, 承租人有很大风险难以得到违约责任下的补偿。因为在实践中, 往往是债务人 (出租人) 的偿债能力已出现危机时, 才会通过变价折抵抵押物清偿, 此时, 债务人已经没有偿还能力。

(二) 租赁关系有效, 并且抵押不破租赁

如果抵押权先于租赁权而设定, 则租赁关系在抵押权人行使权利时并不消灭, 在行使抵押权时, 需要充分考虑承租人的利益。笔者在本文中支持这一观点, 即使抵押权先于租赁而设定, 也要适用“抵押不破租赁”的原则。

这一观点符合了法律对于承租的倾向性保护, 充分保护承租人的利益, 但是任何权利的设定都应当给予限制, 否则就会发生“任何有权力的人都会滥用权力”的局面。

鉴于实践当中, 抵押人往往会出于故意的目的, 与他人串通订立形式上符合法定条件的短期租赁合同, 实质意在降低抵押物的价值损害抵押权人利益, 如合同的租金过低。在这种情况下, 抵押人有明显的欺诈故意, 对此抵押权人有权要求抵押人与承租人解除租赁合同, 以维护自己的利益。

(三) 抵押不破租赁制度完善

笔者通过上文的论述, 提出以下几点完善建议:

1. 租赁合同应当登记, 不登记不影响租赁合同的效力, 也不影响承租人对出租人的权利, 但租赁合同不登记承租人不得以其租赁权对抗第三人。登记的意义集中体现在房地产买卖或设定其他负担上, 如果缺乏优先权公示, 则既与不动产公示制度相抵触, 也导致第三人无法由外部知悉该标的物上是否存在其他权利, 从而给第三人和权利人带来不利。

2. 保障承租人的信息知情权。信息知情权不仅存在于租赁合同订立时, 尤其应当存在于抵押权实现过程中。出租人、抵押权人有义务将有关事项告知承租人。抵押权的实现其实是抵押权人通过司法或非司法程序处分抵押财产, 抵押权人在抵押权实现过程中居于主导地位, 他们对于抵押权实现过程的具体进展也最为了解, 因而在基于保护承租人利益的基础上, 应当及时将承租人有权知悉的事项告知承租人。

3. 在偏重保护承租人的原则下, 做出一定的限制。租赁对抵押权人发生损害时, 法院得因抵押权人的请求, 解除租赁合同。鉴于法律偏重保护承租人的利益, 会使得在不动产实现抵押的过程中, 买受人因租赁权的存在而压低价格, 进而影响到抵押权人的利益。尤其是实践中, 一些人通过签订虚假的租赁合同并办理抵押登记或取得对抵押物的形式上的占有与使用, 致使抵押权人实现其抵押权时, 没有高价的买受人出现, 于是该名义上的“承租人”或者其关系人就可以低廉的价格买得抵押物, 若抵押权人希望高价卖出抵押物而请求“承租人”撤销租赁登记, 则“承租人”可以各种名义向抵押权人索取金钱。在这种情况下, 法院可以抵押权人的请求, 解除租赁关系。

摘要：抵押权与租赁权并存有两种情况:抵押权先于租赁权存在与租赁权先于抵押权存在。在理论和实务中, 租赁权先于抵押权存在的情况当然适用抵押不破租赁规则无可厚非, 而在抵押权先于租赁权存在的情况, 承租人在承租标的物时确已知晓标的物上有抵押权。此时偏向保护承租人是否有失公允?若要保护承租人, 应做怎样的限制?

关键词：抵押不破租赁,租售比,平等,效率