房地产金融业研究管理论文

摘要：房地产金融业稳定健康发展对提高宏观调控效果，确保国家金融体系安全具有十分重要的意义。但受各种因素制约，目前影响我国房地产金融业稳健运行的一些问题尚未得到根本解决，基层房地产金融业仍然面临诸多风险隐患。准确、全面把握基层房地产金融现状，健全完善科学高教的住房金融体系，有效防范、规避房地产风险向金融领域转化，已经成为提高国民经济运行质量的关键。下面是小编为大家整理的《房地产金融业研究管理论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产金融业研究管理论文 篇1：

入世后我国房地产金融业应对措施

[摘要]入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇：

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%，与发达国家20%的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。

3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。加入WTO后，国外机构将为房地产开发项目提供贷款，为个人办理抵押贷款业务，并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说，更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司，特别是上市公司，因为他们的融资能力相对较强，在从事大项目时具备资金规模的优势，从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销，抢占市场。

作者：孟如刚

房地产金融业研究管理论文 篇2：

基层房地产金融风险及防范对策

摘要：房地产金融业稳定健康发展对提高宏观调控效果，确保国家金融体系安全具有十分重要的意义。但受各种因素制约，目前影响我国房地产金融业稳健运行的一些问题尚未得到根本解决，基层房地产金融业仍然面临诸多风险隐患。准确、全面把握基层房地产金融现状，健全完善科学高教的住房金融体系，有效防范、规避房地产风险向金融领域转化，已经成为提高国民经济运行质量的关键。

关键词：房地产投资；金融风险；问题研究

一、基层房地产金融的主要风险隐患

(一)房价波：功引发的风险

在正常合理改善需求、城市拆迁被动需求、长期投资需求和短期投机炒作等因素共同作用下，我国房地产价格波动幅度较大，部分地区房价上涨偏快。以唐山为例，“十五”期间，唐山市商品房价格年均增长12.8％，2006年上半年同比涨幅7．35％，分别比同期全省和全国高1．6和1．75个百分点。房地产价格是引导投资和消费的重要市场信号，房价偏高或波动幅度过大，会给经济金融带来诸多不利影响：一是房价虚高带来的高额垄断利润，会诱发盲目投资行为。二是房价大幅上涨，加重居民购房负担。据调查，目前唐山市收入房价比在10：1到12：1之间，房价租金比在300：1到400：1之间，大大超过国际公认合理水平。三是房价租金持续上涨，容易诱发抵押物价值虚高评估，银行存量房地产贷款而临较大贬值风险。

(二)供求不协调引发的市场经营风险

受利益趋使，大多数开发商热衷于高价化、大户型商品房开发，低价位、普通商品房供应偏少，过剩与小足并存，高档、别墅类住房大量空置，增大银行信贷资金安全风险。2006年3月末，全国40个重点城市可售商品住房中，24个城市户型面积120平方米以上住房超过50％，17个城市户型面积80平方米以下住房不到10％。而需求抽样问卷调查结果表明，在全部计划购买新房的家庭中，计划选购100平方米以下住房的占53．2％，计划选购100平方米以上的占46．1％，其中计划选购120平方米以上的权占13．6％，住房供需错位严重。住房供求不合理，一方面高档大户型住房相对积压，高层、高档商品房空置率升高，银行存量贷款风险相应增大；另一方面中低价位、中小户型商品住房供应相对不足，部分合理住房需求得不到满足，房价居高不下，进一步诱发房地产投资冲动，增量信贷资金更加集中到房地产领域，形成恶性循环。

(三)资金来源过于集中引发的风险

目前我国房地产融资渠道单一，房地产开发企业资金以银行贷款为主，房地产开发取得土地前期准备阶段、施工建设阶段以及房产销售阶段，都离小开银行信贷资金支持，包括土地储备和购置贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、施丁企业贷款、住房按揭贷款等，真正开发商自有资金占比较低。据专家推算，我国房地产开发资金约有60％来自银行贷款，个别地区更高。统计数据显示，2005年唐山市房地产开发企业直接来自银行贷款的资金量是2002年的3．05倍，年均增长45％，银行贷款占开发企业全部资金来源比例比2002年提高8．1个百分点，全市房地产开发企业直接和间接来自银行信贷资金的比例在52％左右，大大超过银行贷款最多不超过房地产总投资40％的国际通行标准。房地产开发企业对银行信贷资金依存度过高，在房地产市场总体繁荣的形势下，金融部门和房地产开发企业双方投资扩张冲动将在一定程度上互相强化，房地产信贷资金风险小断积聚，而一旦房地产市场经营形势发生变化，商品房滞销，开发商资金不能正常周转，房地产开发贷款将难以收回，开发企业的经营风险很容易转变为银行信贷资金风险，如果出现市场恐慌局部风险被放大的连锁反应，甚至可能影响整个金融体系的安全。

(四)个人住房贷款的潜在风险

一是个人住房贷款与住房开发贷款增长不同步。在2005年3月取消住房贷款优惠利率政策并先后三次提高个人住房贷款利率后，普通购房户贷款利息支出明显增加，目前5年以上期个人住房贷款年利率下浮15％后仍达5．8l％，比2004年10月前提高1．76个百分点，在住房价格未明显下降的情况下，相当部分居民住房贷款承受能力降低，提前还贷倾向增强。二是个人住房贷款流动性敞口风险突出。对全市个人住房贷款剩余期限情况调查表明，2006年6月末，唐山市全部个人住房贷款剩余期限在10年以上的占46．5％，剩余期限在5年以下的只有13．7％，由于商业银行资金来源的大部分为活期和短期定期存款，银行个人住房贷款资产负债期限结构不匹配问题突出，给银行造成的利率及资金头寸敞口风险应予关注。三是个人住房贷款日常管理难度大。由于个人住房信贷业务涉及户数多，日常管理工作量大，而县以下基层网点随着管理权限上收，一方面个人消费信贷业务成为业务发展重点，增长很快，另一方面机构人员大量裁撤，个人住房贷款管理人员明显不足，业务管理难度加大。

(五)期房销售引发的相关风险

我国现行的商品房预售制度对拉动内需，促进普通居民购房消费发挥了重要作用，但期房销售带来的抵押物悬空、甚至虚假按揭风险突出。期房销售占比偏高，宏观上会造成商品房销售面积大于商品房竣工面积，需求大于供给，掩盖部分已竣工商品房长期空置现象，微观上会造成房地产开发企在取得预售资格前，违规提前预收房款，提前占用购房户资金，如果未达到标准提前办理按揭贷款还会增加购房户利息负担。一些开发商甚至通过重复抵押或虚假抵押方式，骗取银行贷款，使银行信贷资金蒙受巨大损失。

(六)土地开发购置贷款引发的相关风险

一是土地储备和购置贷款操作风险较高。由于相当部分地方政府存在土地非饱和供应，保持土地卖方市场的心理偏好，平抑和稳定土地价格的动力不足，加之实际操作过程中土地开发储备贷款承贷主体资格、有效担保大多不太完善，基层金融部门对土地储备开发资金控制和监管存在较多困难。二是存量土地炒作相应增大土地储备和购置贷款风险。调查表明，2004年市待开发土地面积是2002年的2．57倍，2005年土地购置面积足当年土地开发面积的1．86倍，存量土地转手交易特征明显，地价虚增推动房价上涨，增大银行存量房地产贷款贬值风险。

二、有效规避房地产金融风险的对策

(一)切实加强监管，控制房地产投资过热势头

一是严厉打击擅自变更房地产项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价等不正当行为，严格房地产市场准入制度，从源头上控制房地产市场炒作行为；二是鼓励普通住房和经济适用房建设，加强对国家政策落实情况的检查力度，切实将九部委调控政策精神落到实处，加大中低价位、中小套型

普通住房、经济适用住房和廉租住房建设力度，在土地使用、资金等方面控制高层、高档住房的过度开发；三是加强土地市场监管，采取有效措施盘活存量土地，进一步发挥税收、信贷、土地使用登记等政策的调节作用，科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用情况动态监测监管，打击囤积土地人为炒作抬高地价行为；四是落实税费减免、资金支持等方面优惠政策，引导和调节住房需求，鼓励居民合理住房消费，切实解决低收入家庭住房困难。五是细化完善差别首付、利率优惠、住房性质认定等方面具体实施细则，增强政策的有效性和可操作性，杜绝钻政策空子，将税费负担转嫁普通购房户，变相助推房价上涨行为，确保国家每项政策都真正收到实效。

(二)规范房地产信贷操作规程

一是严格控制对不具备房地产开发资质企业发放房地产贷款，严格资本金，落实房地产开发项日“四证”真实性审核，对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，坚决不于贷款；二是认真进行项目可行性评估，从严控制对商用房开发项目信贷支持；二是适当控制土地储备购置贷款发放，禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金贷款；四是充分利用个人征信系统，从严控制对高档住房以及个人购买第二套以上住房按揭贷款业务；五是加强对住房开发贷款贷后管理，从规范操作、加强审查、落实责任等方面做好对贷款实行全过程动态监控，确保房地产金融持续健康发展。

(三)健全体制、机制，为房地产金融发展创造良好外部环境

一是完善相关法律法规。在《商业银行法》、《合同法》等法律法规中增加规范房地产金融业务的具体条款，增强房地产开发企业法律意识，约束规范房地产开发企业经营行为。二是严格落实相关制度规定。对于提供假资料、假资信骗取贷款的企业和个人，严格按照法律追究当事人责任。三是健全完善个人信用登记管理制度。以个人征信系统建设为契机，完善信用等级评估体系，构筑信息共享交流机制，为金融机构全面、连续掌握借款人信用记录，及时发现和预警贷款风险提供高效服务。四是完善房地产统计信息披露制。将房地开发、销售以及中介机构二手房信息适当集中，建立信息共享平台，有效解决房地产信息不对称问题，为居民选房、购房提供最大方便。建立房地产信息中心，为金融机构信贷决策提供最大方便。五是建立科学、规范、高效的房地产市场监测体系，及时进行风险预警提示，防止房地产企业的炒作行为。

(四)拓宽融资渠道，分散房地产金融风险

一是大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，扩大融资渠道；建立房地产投资基金，吸收长期资金投资房地产业。二是鼓励发行公司债券，吸引社会资金投资房地产业，分散房地产资金集中风险。三是积极稳妥发展住房公积金贷款，满足低收入居民购房需要。

作者简介： 毕金泉 (1969－)工商管理硕士，经济师，现供职于中国人民银行唐山市中心支行。

(责任编辑 刘 洋)

作者：毕金泉

房地产金融业研究管理论文 篇3：

浅析我国房地产金融创新

【摘要】 随着我国房地产市场改革的逐步推进，金融业在其中的作用显得愈加重要。其关键在于二者有效结合，协调发展。文章试图从我国目前房地产金融业的现状问题入手，来探讨房地产金融创新所面临的问题和相应解决办法。

【关键词】 房地产 金融市场 房地产创新 房地产金融 资产证券化

房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动。房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。从形式上看，它包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房地产资金融通活动，也包括地产融资活动。

房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有作为服务与房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特殊性，可以归纳为以下几点：房地产贷款金额大，偿还期长；房地产抵押贷款相对其他抵押贷款安全性高，债权可靠；抵押贷款是房地产贷款的重要形式；房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密关系，也称之为良性互动的关系，这是由于双方的特性所决定的；房地产业发展离不开金融业的支持；金融业的发展需要房地产业与其相结合。

一、房地产金融基本情况

房地产市场的发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资绝对值所占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融体系而言，自1998年来，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。

二、我国房地产金融存在的风险

依上所诉，我国房地产业发展除了银行信贷资金支持外，几乎还没有找到其他的融资方式。房地产业本身也没有成立属于本行业的专业金融机构，行业内用于房地产开发的资金长期严重不足，开发商过于依赖商业银行的贷款支持。另一方面，在中国的房地产市场上还存在严重的信息不充分的问题，这样就容易形成金融风险。

1、风险过于集中于商业银行体系

由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2、个人住房信贷的发展可能存在违约风险

自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3、房地产金融在创新中存在部分问题

我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4、商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题

自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着住房市场化以后，国家鼓励商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、房地产金融创新方向

房地产金融创新是市场的需求，一方面房地产贷款在银行所累积的风险已使银行金融不堪重负，政府需要多种金融创新。据深交所的研究报告显示：我国房地产业已经成为与银行业高度依存的行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中比重呈上升的趋势，从2001年的39%，到2005年的54%，再到2010年的67%，这将对银行产生很大的压力。房地产企业正在急切地寻找除银行之外更好的融资渠道。另一方面，政府很清楚，没有房地产金融，在中国目前的市场情况下，就不可能有较好较快的房地产行业的发展。但是一个过度的金融，就会有一个过度失控的房地产市场，关键要在适度发展和风险控制中取得平衡。我国房地产金融未来可以从以下方面进行创新。

1、大力推动房地产证券化

有关证券监管部门须尽快制定促进房地产公司上市的规章制度，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会投资者。目前，我国的二板市场还未真正形成，上市对于大多数房地产企业而言是可望不可及的事，那么，发行融资期限较长、利率比银行贷款低的公司债券，将成为企业融资的更好途径。这种债券可以由房地产企业发行，在资本市场上直接融资，也可以由类似于房地产投资信托机构在资本市场上发行，将分散的资金集中到房地产建设中来。

房地产信托（REITs），就是房地产开发商借助权威信托责任公司专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，获得既定的收益。

2、建立长期投资基金组织

建立长期投资基金组织，吸收长期资金来投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，建立房地产基金一方面可以分散投资，降低风险，丰富了融资品种；另一方面也可以吸收社会上的分散资金，为迅速增长的个人金融资金提供新的投资渠道，同时也满足了房地产业发展对资金的巨额需求。国外多年的实践经验和基金融资的运作机理也一再地告诉我们，投资基金是加速发展阶段中行之有效的房地产融资方式。特别是在我国目前微观基础发展现状下，它可以与信托联合，使有一定基础的房地产企业形成较稳定的资金来源。因此，我国应借鉴市场较为发达的国家，特别是美国发展房地产基金的成功经验，在法规方面尽快消除障碍我国投资基金发展的瓶颈，颁布符合我国国情的投资基金法。

3、将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业融资渠道

保险资金比较稳定，数额巨大，运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，而且有利于提高投资规模。保险资金投入房地产是一个十分有效的途径，应大力借鉴海外经验，推进保险业尤其是寿险业和房地产业的结合。

4、引导国外资金进入

2002年，我国房地产开发资金来源中，境外投资仅为1996年的32%。面对境外资金对我国房地产业投资的持续下降，我国有必要加大力度引进外资来提高房地产的投资。同时，外资金融机构进入我国市场将带来先进的运作模式和管理方法，有助于金融体系的发展和完善，为吸引外资进入房地产金融市场提供了机会。

5、推行融资租赁方式

融资租赁主要是通过所有权的转变获取相关投资者的资金，完成项目后可通过销售收入收回所有权。建立抵押资产管理公司主要是对抵押物的所有权进行处理，对留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投资者经营等处置方式，可以快捷有效地解决房地产企业的资金问题，从而加速房地产业资金的迅速转移和回收。

6、完善个人消费融资体系

为了配合启动住房消费，调动居民购房的积极性，活跃国内消费市场，就有必要完善和发展住宅消费个人融资体系。个人住房贷款是现在银行最优良的贷款品种之一。但目前国内各专业银行发放个人抵押贷款的额度只占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的不到1%（远远低于国际上20%—40%的水平）。个人消费贷款虽属“零售”业务，金额数目不大，但其人数很多，所以银行应扩大相关业务，推出更多的新项目，简化程序来完善和发展住房信贷业务。公积金贷款是发展较成熟的项目，较受消费者欢迎，要积极推进住房公积金体系的建设。

总之，在现阶段，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资体系，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新融资工具，大力发展房地产信托业务，推行房地产证券化，构建房地产业多元化融资体系。同时，房地产业作为国民经济的新增长点，政府应在制度和机制上给予足够的保障，不断健全规章制度和法规体系，为房地产融资市场的健康稳定发展提供良好的环境和政策支持。

【参考文献】

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[2] 王诚庆：我国房地产融资模式的改进与制度创新[J].财贸经济，2005（11）.

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[4] 颜哲、任波：房地产与泡沫经济[A].房地产经济与管理[C].中国人民大学出版社，1997.

[5] 杨凌云：对防范和化解我国金融风险的若干对策分析[J].财经问题研究，1998（2）.

[6] 周亮华、施建刚：房地产信托：融资新方向[J].房地产金融，2005（10）.

作者：汪春燕