土地增值税论文

2022-04-15

摘要土地增值税作为我国地区差异最大的税种，是长三角稅收一体化进程中的难点。本文阐述了长三角地区土地增值税税收一体化的现状，分析其存在的问题和原因，在此基础上提出了长三角地区土地增值税税收一体化的政策建议，以期为长三角一体化发展建言献策。下面是小编整理的《土地增值税论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

土地增值税论文篇1：

房地产企业土地增值税清算及税收风险

摘要：近些年，随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业给我国经济的增长带来很大的助力。然而房地产企业在税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，受其制度设计的影响，房地产企业面临一些税务风险。例如，企业对涉税业务处理和现行的相关税务规定和政策脱节，纳税不及时时需要多付滞纳金或是罚款等问题，在加上房地产企业对我国的相关政策的理解不够精准，没有科学合理的利用税收优惠政策，缴纳过多的税款，致使企业经营成本增加，这些都严重的影响到房地产企业的经营发展。另外，房地产开发过的周期很长，在施工的过程中所涉及的业务和内容也非常多，同时受征缴清算工作比较复杂等因素的影响，在进行土地增值税清算过程中，房地产企业势必会遇到税务风险问题。基于此，本文以房地产企业土地增值税清算和税收风险为主题进行了分析和讨论，希望可以对促进房地产企业的发展提供一些参考和建议，从而实现我国房地产行业健康、可持续发展。

关键词：房地产;企业;土地增值税;清算;税收风险

近些年，随着房地产行业的快速发展，房地产企业的税收收入占据了我国税收收入的重要比重，也可以说房地产企业成为了我国经济支柱型产业。而对于房地产企业来说，土地增值税成为了控制房地产市场的重要方式之一，并且土地增税也成为了房地产企业税负中重要的一部分。由于房地产项目开发中包括非常多的业务，周期比较长，所以在进行土地增值税清算的过程中会遇到很多税务风险问题。所以，对房地产企业的土地增值税清算和税务风险分析和研究对房地产企业减少土地增值税清算过程中的风险，完善我国土地增值税的管理制度有着非常重要的作用和价值，对完善我国房地产行业的健康发展也有着非常重要的指导意义。

一、相关概念

（一）房地产企业税务风险

房地产企业税务风险，是房地产企业为了保障企业自身经营运转，在这个过程因为多种因素的影响，对企业的税收情况产生了一些关联性的影响，导致企业税负出现比较大的波动，导致房地产企业经济利益受损的情况。房地产在经营和发展的过程中，为了更好的让利益达到最大化，会采用一些不正规的方式来进行经营，这样势必会给企业带来很大的不良影响，严重的还会让企业陷入到一些违法的纠纷中，因此，房地产企业在日常经营过程中会遇到各种税务风险。而因为造成税务风险的原因比较多，一般情况下，可以把其分为主观性原因和客观环境原因，因此，在对方资产企业税务风险进行分析的时候，需要从税收违法风险和税务负担风险两个方面来进行分析。

（二）土地增值税概述

土地增值税主是对那些国有土地使用权，地上建筑物和相关的附着物等一同纳入到收入的单位和个人，对转让过程中所取得了一些增值额征收的一种税收业务。在我国，土地增值税的征收是可以纳入到政府的财政收入中的，此外，对于房地产行业来说，还可以进行市场的规范。在我国，土地增值税执行方式是以四级超率累进税率，这种方式最为突出的优势就是随着土地增值税的不断增大，相关的税率也就越高，这样企业需要交纳的税款额度也会比较高，通过这种方式来对增值收益的分配进行调节。而在进行土地增值税計算的时候，要先去除收入除去扣除的数额，然后把结果差额除以所扣除的数额，之后，按照相关的比率要求来确定相关的税率，再进行常规性的测算。通常情况下，具体的土地增值税四级超率累进税率计算可以按照下表来进行计算。

（三）土地增值税清算流程

土地增值税的清算是纳税人按照相关的清算制度和标准，纳税人先自己对房地产开发项目的土地增值税税收额度进行交纳，在对土地增值税清算办理的过程中，要对房地产项目需要交纳的土地增值税税款进行结清。而现阶段，我国对土地增值税的征收主要是先进行预征最后进行清算的模式。

第一，房地产企业需要对所开发的项目情况进行整理和分析，确定其是否符合相关的清算标准，如果符合清算标准，就需要开展相关的清算前准备工作。而此时，也需要对其中所包含的各种费用进行整理和计算，例如相关的项目票据、成本费用所需要的发票和合同、付款凭证等进行整理和归类，并保障这些合同、票据、付款凭证等的有效性和完整性，另外对于那些滚动开发，如分期、分区开发的项目，需要对各个期段、各期区的成本费用进行梳理和归集、分摊。

第二，对清算项目的收入及扣除金额进行确认。土地增值税的计税收入有房屋价款和其他方面的收益。而为了提高房地产企业收入的精准性，相关的部门需要对房地产企业会计核算工作和开发过程中包含的所有合同的执行情况进行审核和明确，此外，还需要对会计准则、土地增值税条例对收入认定中的差别进行从新调整。扣除费用的确认是土地增值税清算时中的一部分，是对房地产开发过程中的成本费用和一系列的税金抵扣进行分析，对其中不能计算为发生的费用是不允许作为抵扣成本费用的。

第三，对房地产项目的增值额度进行明确，同时还要计算出所需要缴纳的土地增税税额，并和预交的税额进行对比，实施多退少补。

二、房地产企业土地增值税清算工作的注意要点

在对房地产企业土地增值税进行清算的时候，工作人员需要对开发费用和开发间接费用两种税种进行区分和注意，避免出现清算错误的情况，此外，工作人员还需要对房地产开发项目各个阶段的成本费用进行明确，而针对分期开发的房地产项目，在开发前，房地产企业要根据具体的情况进行规划，而房地产企业内部的财务管理人员还要和工程项目部门进行及时的沟通和协调，保障房地产开发期间各种成本数据的准确性。另外在对土地增值税进行核算的时候，房地产企业的开发人员比较容易把开发费用和开发间接费用混淆，所以在进行清算的时候需要重视这一点问题。而开发费用和开发间接费用相混淆的主要原因包括了三点，第一是税务管理人员的专业素养不足，在这一方面的经验不足;第二是一些有经验的税务人员故意为之，因此需要注意开发费用和开发间接费用混淆的问题;第三是还需要注意成本的分摊原则和公共配套设施的移交等问题。

三、房地产企业土地增值税税务风险

（一）财务人员对政策理解不全面

在我国营改增政策实施的过程中，我国也对此制定和实施了一些关于税收法律条文，由于营业税的取消，房地产企业在土地增值税计算和缴纳的过程中也会面临一些新的困难，但是如果财务人员对营改增后的土地增值税政策理解不够详细和深入的时候，在进行相关计算的时候就会出现一些问题，税务风险也就会出现。比如，土地增值税预缴的计征标准和增值税两者之间有着很大的区别;另外，从房地产企业的角度来说，在进行房产预售的时候，需要先教授一部分的土地增值税，在项目彻底结束，进行清算之后，需要进行土地增值税的彻底性清算工作，和前期交纳的税费实施多退少补的方式。但是因为土地增值税和增值税两者之间又所不同，两者税款的计征标准是不一样的，在执行的时候，财务工作人员很容易把两者混为一谈，造成预缴税额的错误，出现一些税务风险。目前，所实施的土地增值税预征的计算标准是预缴增值税税款。预交增值税的计算是预收款除以1+适用税率或者是征收率，之后再除以3%，可以应用于一般计税方法计税的项目的税率是11%;而可以进行简单计税方法计税项目所使用的税率是5%。在这种计算方法中就可以发现房地产企业在预售的过程中所预缴税务的计算标准是不一样的，如果财务人员没有把这两种计算标准进行区分，就会出现税款多缴或者是少缴的问题，出现税务风险。

（二）房地产企业对销售收入认定不明确

房地产企业在交纳税务的时候，房地产企业如果对销售收入认定不清楚，在进行交纳土地增值税计算的时候就会出现问题。现阶段，房地产销售的收入主要是指纳税人转让房地产所得后获取的一些收入，在我国相关的条例中也对其进行了明确的规定，如果要进行房地产项目转让，就需要对所获取的价款和相关的经济利益计算到收入的内容中。即便如此，在实际执行的过程中仍然有很多房地产企业没有严格的按照相关的规定要求自己的行为，这样就会增加税务风险。比如，在房地产企业销售精装房屋的时候，房地产企业会和消费者之间签订相关的合同，通过这种方式，房地产企业可以把收入纳入到装修的内容中，从而减少房地产企业所要交纳的相关税务，而且把装修费用计算到增值税中也是按照装修行业相关税率进行计算的，这样税率就从9%降低到了3%，房地产企业交纳的税务也就会减少很多。此外，在执行的过程中，装修服务并没有计算到房地产企业所提供的相关服务中，这样以来，采用装修的方式来取得相关的收入就可以计算成是转让房地产项目相关的收益，需要计算到销售收入中。

（三）未按照规定进行项目扣除

房地产企业土地增值税税务风险中扣除项目的处理也非常容易引发一些税务风险，项目能否扣除，以及通过怎样的方式进行扣除等都会对企业的税务造成风险。一般情况下，房地产企业的以下这几种行为都会引发税务风险。第一，虚增开发成本，一些企业为了提高建设的支出，会把一些原本不能进行扣除的费用纳入到开发成本中，这样就会增加房地产企业的开发建设费用，这样就可以实现增加扣除成本的目的。其次，房地产企业在进行项目销售的时候，会把20%左右的费用纳入到扣除技术中，提高需要扣除部分的费用。此外，房地产开发企业还会把车库纳入到公共配套设施的相关费用中来作为抵扣费用，但是在进行项目扣除的过程中忽略了相关的规定，采用了一些不符合规定和标准的行为，导致土地增值税的少缴，增加了税务风险。

（四）票据使用不规范

相关票据的使用不规范也会引发房地产企业土地增值税清算过程中的税务风险问题。一般情况下会因为票据不规范无法进行抵扣，这样就造成了税负的提升。例如，没有好好保管没有使用过的票据原件出现丢失的情况。出现一些因为没有发票来用其他票据进行代替的情况，这些行为都不是正规的进行费用扣除的正规行为，而在进行清算的时候，这些票据中的费用是不能进行抵扣的。这样就在无形中增加了房地产企业所需要承担的税额。其次，发票摘要不相符，也会造成无法对相关的费用进行划分和抵扣的问题，而这些费用也只能算作是公共费用来进行处理。在这几种情况下，势必要增加房地产企业的税务风险问题。此外，在票据不规范方面，还会出现票据抬头、内容、营改增后建安类发票需要备注项目名称及地址等、付款凭证不齐、合同方与发票开具方或付款方不一致等三流不合一且无证明等情况，这些在无形中都会增加房地产企业土地增值税税务风险。

四、房地产企业土地增值税税务风险应对措施

（一）提高企業财务人员专业素养

房地产企业需要加强企业财务人员的专业素养，提高会计核算工作效率，这样在进行土地增值税清算的过程中，才可以顺利的进行下去。房地产企业要定期对财务人员进行相关的培训工作，并对土地增值税相关的政策条例加强学习，尤其是土地增值税清算方面的内容。另外，在土地增值税清算过程中，扣除项目中并不包括预提费用，只能对开发过程中的成本费用进行实施抵扣，因此，房地产企业在处理相关的公共配套设施建设中财务人员需要对已经预提但是还没有支付的费用进行扣除。而对于所产生的建造成本是否纳入到开发费用也需要进行明确。因为房地产的营销部门是对房屋进行售卖的，并不是项目的开发建造，因此这些费用成本在清算的过程中需要剔除出去等等，而这些知识都需要房地产企业的财务人员进行熟知和掌握，因此需要提高企业财务人员的专业素养，提高财务人员对相关政策，以及房地产企业应对相关政策和条例的专业能力，从而减少土地增值税清算过程中发生的税务风险问题。

（二）加强对土地增值税的税收筹划

房地产企业在其项目开发的过程中需要大量的资金作为支持，所以很多房地产企业为了保障企业运行的资金需求，会向银行或者是金融机构进行贷款或筹资，而这个过程需要房地产企业支付大量的利息成本，这部分利息成本是可以纳入到土地增值税清算中用作抵扣成本费用的，但是费用扣除的方式不同，可以进行抵扣的数额也是不同的。因此，房地产惬意需要对这些利息成本进行科学有效的筹划，从而减少企业的税负问题。另外，在对开发过程中产生的一些间接费用和组织管理费等，这些费用不属于间接开发费用，也不属于期间费用，在两者之间，房地产企业需要根据相关的政策来对这些费用进行筹划，通过合理地方式让其转为开发间接费用，并把这些费用转化成开发成本，从而用作20%的抵扣费用，而房地产企业就可以获得比较多的税前扣除费用，减少税费负担。

（三）规范对扣除项目的认定

房地产企业项目扣除的认定可以帮助房地产企业顺利的完成土地增值税的清算工作。但是因为房地产行业的扣除项目种类非常多，并且不同的项目扣除类型也有不同的标准，所以，地方政府部门需要针对相关的扣除项目种类制定出针对性的政策和文件，对实际中遇到的扣除项目问题进行明确。现阶段，房地产行业作为我国国民经济发展中的支柱型产业，为更好的保障土地增值税清算工作的顺利进行，我国的税务机关部门可以对扣除项目的认定标准进行统一，比如在房地产企业项目成本项目扣除方面，可以根据成本比例来进行扣除，这样的话不仅可以规范土地增值税清算工作，同时还可以减少房地产企业一些不合规的操作行为，减少房地产企业为了减少纳税而造成的一些税务风险。

（四）规范票据使用和合同管理

税务总局要求房地产企业的土地增值税清算中用于扣除金额的相关票据，是科学和真实的，这就对房地产企业发票的取得和审核提出了更为严格的要求。因为土地增值税清算工作是非常复杂、繁琐的，所需要的相关凭证和资料也非常多，为了减少一些房地产企业重复性使用相关票据，采用一些不法的手段偷税漏税，在进行成本费用扣除的过程中，要求房地产企业必须要提供真实的票据资料，同时相关的部门只认定票据的原件，对于那些复印件和其他类型的发票不予承认，所以，房地产企业需要对企业所有的票据真实性进行保证，同时还要在建造合同中放入审计确认书，通过这种方式才可以更好的保障企业所列的成本费用在土地增值税清算项目中，在进行土地增值税清算的过程中可以全部扣除掉，减少房地产企业土地增值税清算税务中的风险。

五、结束语

一直以来房地产企业都是我国税收专项重点检查的对象，随着稽查力度的不断增加，土地增值税即将立法的趋势，房地产企业对税务风险管理越来越重视，对税务风险的管理能力越来越强。但是在其税务风险管理的过程中仍然存在着很多的不足和问题，在各个环节和流程中都有可能面对税务风险问题，给房地产企业带来了非常严重的影响。基于此本文主要针对房地产企业土地增值税清算税务风险情况进行分析和讨论，在介绍了房地产企业土地增值稅相关理论知识的基础上，对房地产企业土地增值税清算过程中常见的税务风险进行了分析，并在此基础上提出了控制房地产企业土地增值税清算中税务风险的相关建议，希望可以为减少房地产企业土地增值税清算工作的税务风险提供一些参考建议。

参考文献：

[1]范刘珊，魏远竹.房地产企业土地增值税税务风险评估探析[J].市场研究，2016（11）：54-55.

[2]陆中华.房地产企业土地增值税的筹划分析[J].财会学习，2017（13）：8+26.

[3]张小敏.房地产企业土地增值税纳税筹划及清算技巧探究[J].会计师，2019（14）：40-41.

作者：陈朝春

土地增值税论文篇2：

长三角地区土地增值税税收一体化研究

摘要土地增值税作为我国地区差异最大的税种，是长三角稅收一体化进程中的难点。本文阐述了长三角地区土地增值税税收一体化的现状，分析其存在的问题和原因，在此基础上提出了长三角地区土地增值税税收一体化的政策建议，以期为长三角一体化发展建言献策。

关键词长三角；土地增值税；税收一体化；税收政策

DOI： 10.19840/j.cnki.FA.2021.02.012

长江三角洲区域（以下简称“长三角”）是我国最具经济社会活力的区域之一。2019年12月，中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，提出了推进税收征管一体化的要求。随后，国家税务总局推出了16项征管服务措施，长三角三省两市税务机关召开联席会议，构建税收合作机制。在我国税务部门负责征收的16个税种当中，土地增值税具有税制设计简单、法规授权较多、实际操作复杂的特点。当前，房地产行业税收已成为地方政府财政收入的重要来源，而作为房地产行业实施宏观调控的特定税种，土地增值税税收管理被各地赋予了较多“地方特色”，成为了我国地区差异最大的税种，是长三角地区税收一体化进程中的难点。推进长三角土地增值税税收一体化，对于降低税法遵从成本，推动生产要素自由流动，推进区域新型城镇化建设，促进长三角高质量一体化发展具有十分重要的意义。

一、文献回顾

基于本文研究需要，仅对国内有关长三角税收一体化相关文献进行回顾。车明辉认为税收一体化是指有关国家和地区在税收上结合起来形成一个税收联合体的过程，在社会再生产的某些领域内实行税收联合调节的手段[1]。靳东升通过对20世纪80年代中期世界范围内的税制改革进行分析后认为“各国税制的趋同”是税收全球化的趋势不断发展的主要表现[2]。祝遵宏认为税收一体化是指世界范围内税收制度趋同的一种发展态势，它包括税收原则、税收政策、税制结构、税收征收管理、税种等各个方面的一致性，具有层次性、区域性、动态性和渐进性的特征[3]。其他文献在对税收一体化进行论述的时候都是从税收竞争或者是经济全球化的角度出发引申出税收全球化或者是税收一体化的概念。

对于区域税收一体化的研究，有关粤港澳大湾区、京津冀一体化等税收领域研究文献较多。由于国家层面的长三角一体化战略于2019年12月出台，故而对于长三角税收一体化，尤其是单个税种税收一体化研究文献相对较少。许蒙亚认为在税收政策和税收执法方面距离长三角一体化还有较大差距，建议建立工作机制、加强税收政策、推动标准统一、加强信息互通、优化利益格局，把长三角区域打造成税收规则的“平地”[4]。韩曙认为目前长三角地区地方税收协商机制、涉税案件处理、区域间税源等事项有待改进，建议建立长三角一体化税收管理协调管理机制及地区涉税争议协调机制，实现税收风险管理一体化[5]。

通过对国内研究文献进行回顾后发现，税收一体化概念研究主要以国际间制度和宏观政策为主，长三角税收一体化研究多结合税收征管问题而提出总体政策建议，对土地增值税单一税种区域内税收一体化，目前研究还比较稀少。本文对土地增值税这一地区间最大的税种进行区域税收一体化研究，对于推进长三角税收一体化具有示范和标杆作用。

二、长三角地区土地增值税税收一体化存在的问题

我国土地增值税税制简单，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《暂行条例》、《实施细则》）及相关规范性文件中就税制要素对各地做了诸多授权，最终形成了包括长三角在内的较大的地区差异。

（一）土地增值税税收政策不统一

税收政策也即税收实体要素，主要指具体规定或影响土地增值税课税对象和税基的要素差异，表现为在税收征管中形成的政策依据或执法标准，从而影响纳税人的涉税权益和税负负担。

1.预征标准不一致。房地产行业土地增值税征收实行预征—清算机制，国税发〔2010〕53号文规定“东部、中部地区省份预征率不得低于2%、1.5%”。对此，上海税务部门根据房屋售价相对价格水平分为2%、3.5%、5%；江苏税务部门规定南京、苏州按房产类型分别为2%、3%、4%，其他地区均为2%，同时按照预计增值率分两档预征率5%、8%；宁波按房产类型分为2%、3%。上海相对价格水平、江苏预计增值率等预征依据操作性不强，给预征工作带来一定挑战。

2.清算对象有差异。确定土地增值税清算对象是开展清算审核工作的第一步，也是最关键的一步，很大程度上影响着土地增值税增值额的计算和税负水平的高低。国税发〔2006〕187号、国税发〔2009〕91号等文件中规定了土地增值税以国家有关部门审批的项目为单位进行清算，但未明确具体政府部门。对此，上海税务部门无细化规定，江苏、浙江税务部门亦未明确具体部门，安徽税务部门明确为发展改革部门，宁波税务部门则明确为“清算项目以规划部门审批的建设工程规划许可证中所列建设项目为准”。长三角地区中只有宁波以规划部门审批项目为准，但实践中一个开发项目可能存在多个建设工程规划许可证，加大了清算审核难度。其他地区多在指导口径或解读中明确具体审批部门，增加了税企争议的可能性。

3.清算范围有差异。《暂行条例》规定土地增值税应税对象为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（包括地上、地下的各种附属设施），清算范围主要为普通住宅、非普通住宅、其他类型房产。实践中涉税争议比较大的是地下非人防车库（车位、储藏室等）的涉税处理。江苏税务部门将能办理产证的地下非人防车库（车位、储藏室等）转让时，纳入清算范围；不能办理产证的，按照公共配套设施处理。安徽税务部门未区分产权情况，按照公共配套设施处理。浙江、宁波税务部门将通过转让长期使用权的形式有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室使用权的，列入土地增值税清算对象，属于长三角地区独特性规定。

4.房产类型认定不一致。在土地增值税清算中，应按照房产类型即普通住宅、非普通住宅、其他类型房产分别计算增值额。普通标准住宅的认定，主要依据国办发〔2005〕26号文有关标准认定，各省制定相应标准，允许单套面积和价格标准上浮20%以内。对此，上海除上浮面积、价格标准外，还规定了不同区域单套总价上限；江苏、安徽未对此制定细化标准，在执行中自行上浮认定标准，面临着执法依据不足的风险。

5.成本分摊计算方法大同小异。在计算清算对象中不同房产类型增值额时，成本分摊计算方法极大程度上影响着增值额的大小和税负水平的高低。相关法规文件中对分期开发的项目，列举了占地面积法、建筑面积法及其他合理方法；对于同一项目中不同房产类型，并未列明适用的分摊计算方法。总体来看，长三角各地基本都采用建筑面积法分摊土地成本、开发成本，以占地面积可区分或可单独归集成本费用。特殊之处在于，浙江税务部门规定超标准层高房产的建筑安装工程费按建筑面积法计算分摊时，采用层高系数法进行调整计算；宁波税务机关规定按照可售建筑面积进行分摊，允许商业用房分摊系数上浮10%计算，在长三角土地增值税清算中独具特色。

除上述外，在新旧房认定、人防工程、代收费用等方面，长三角三省两市税务机关相关规定也各有不同。

（二）土地增值税执法程序不一致

税收执法程序也即税收程序要素，主要指保障土地增值税征收的程序性规定。

1.清算管理机制差异。国家税务总局制定的土地增值税清算办法、规程，各省级税务部门以转发或指定本地实施细则的方式执行。浙江税务部门允许“尾盘补清算”：清算后取得合法有效凭证的，尾盘销售时可补计成本扣除；安徽税务部门规定了“二次清算”：清算后取得合法有效凭证或支出的，三年内可以向主管税务机关经核实退还多缴的税款。清算审核补缴的税款，自申报期届满之次日起加收滞纳金。如放弃普通标准住宅税收优惠的，应以整个开发项目为对象。安徽土地增值税“二次清算”、加收滞纳金、合并申报等规定对土地增值税清算管理产生较大影响，使企业有更多的自主选择权的同时，也增加了清算审核工作的复杂性。

2.核定征收标准不明确。《暂行条例》《实施细则》和国税发〔2009〕91号文中规定了在收入偏低、成本不实等情况下按照评估值核定征收，但却未明确价格偏低的适用标准。江苏税务部门规定收入低于同期同类房地产平均售价10%的，视为明显偏低；宁波规定对低于平均价格20%的，要重点核查。

除上述外，在审核机制、清算责任、行政处罚裁量权等方面，长三角三省两市相关规定也各有不同。

（三）土地增值税基础管理不协同

1.项目前期管理水平不一。国家税务总局国税发〔2006〕187号、国税发〔2009〕91号两个文件中规定了可清算、应清算的条件，这就要求税务机关要加强房地产开发项目的前期管理，掌握项目开发进度情况，及时进行项目清算。鉴于金税三期系统中土地增值税管理模块比较薄弱，实践中，各地税务机关主要通过开发辅助软件，甚至机外建立台账的方式，进行房地产开发项目前期管控，因此造成各地信息化水平不一，项目管理能力参差不齐，各地实质应清算、可清算标准和进度不一。

2.地区间涉税业务未通办。当纳税人开展跨区域转让不动产项目时，区域间相关涉税业务通办或信息共享显得尤为重要。目前长三角地区不动产税源登记、跨区迁移、跨省报验、信用评定、涉税咨询、风险管理等基础管理工作还存在着彼此割裂的情况，不利于纳税人跨地区经营，也不利于税务部门征收管理。

3.地区间缺乏协同治税机制。土地增值税的征收管理，需要房地产基础信息如土地、规划、施工、造价、不动产登记、人防、评估等相关资料为依据，这就需要相关政府部门或机构构建协作治税机制。目前长三角区域内并未有效建立地区间涉税部门协作机制，在跨区域开展税收管理或协作时，将面临一定的困难和障碍。

三、长三角地区土地增值税税收一体化问题产生的原因及影响

（一）长三角地区土地增值税一体化问题产生的原因

长三角地区土地增值税一体化中的问题，其直接原因在于我国土地增值税《暂行条例》和《实施细则》税制简单，就诸多税制要素对各地区做了较多的授权。如《实施细则》中就“普通住宅”“开发费用扣除比例”授權给各省级人民政府；国家税务总局部分规范性文件中将相关“办法”“通知”由各省级税务机关具体细化执行，而实践中由于各省税务机关对相关问题规范不明或者没有规范，时常会造成省内各市、县（区）土地增值税执法标准口径不一致的情况。

深层次原因是长三角地区依然存在着经济发展不平衡、不充分的现象。如苏北、皖北和长三角其他地区在经济发展水平上存在着一定差异，因此在部分土地增值税要素中如“普通标准住房”认定、“预征率”设定上，确实不易采取“一刀切”的方式。

此外，地区间的税收竞争和利益分配也是产生地区差异的重要因素。目前，房地产行业税收逐渐成为地方政府财政收入的重要来源，基于培育税收源泉、推动房地产健康发展和城镇化建设需要，各地区在授权范围内对土地增值税管理做出自身最优税收决策，人为增加“地方特色”。

（二）长三角地区土地增值税一体化问题的影响

1.损害了土地增值税税法权威和管理秩序。我国土地增值税税制简单，但较多的法规授权和地方执行细则，使各地土地增值税税收管理中出现了较多税收政策、执法程序、基础管理的差异。随着国家税务总局提出的服务长三角一体化16项征管服务措施的贯彻落实，长三角土地增值税执法程序、基础管理差异未来将逐步缩小，但税收政策差异目前相对较大，造成了长三角地区土地增值税征收管理的割裂状态，损害了土地增值税相关行政法规的统一性、权威性、普遍适用性，与依法治税的初衷和结果背道而驰，成为在长三角土地增值税税收一体化进程中亟待解决的问题。

2.提高了纳税人税法遵从成本。随着社会经济的发展和市场竞争的加剧，房地产开发经营规模化、集中度不断提高。虽然房地产开发多以项目公司为主，但越来越多的企业跨地区设立多个项目公司进行项目开发活动。土地增值税较大的征管差异，大幅提高了税务人员的学习成本，一定程度上阻碍了人才流动。在个别情况下，可能造成由于政策不明或惯性思维而产生非主观的违规行为或税企争议，不仅浪费了行政资源，更加剧了纳税人的税法遵从成本。

3.不利于长三角一体化发展。长三角地区土地增值税地区差异，尤其是税收政策差异，可能造成地区间纳税人税负水平的差异，继而引发不合理的税收筹划，使税收“洼地”更加明显，进一步引发地区间的税收竞争，最终影响区域房地产行业的健康发展和新型城镇化建设的统筹推进，对长三角一体化有着负面作用。

四、推进长三角地区土地增值税税收一体化的政策建议

税收一体化是区域经济一体化发展到一定阶段的产物，长三角地区文化相近，经济社会水平总体差异不大，具有税收一体化的良好基础。2019年12月《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》出台后，国家税务总局随即推出了16项征管服务措施，重点推进跨省办税、优化服务，大力度推进征管一体化。同月，上海、江苏、浙江、安徽、宁波等三省两市税务部门召开了第一次联席会议，构建多层次合作机制，全面落实总局16项征管服务措施。在此基础上，长三角土地增值税税收一体化可从以下方面进一步完善。

（一）在征管服务一体化基础上推进税收政策一体化

税收一体化包括税收政策的趋同和征管服务的统一。单纯追求征管服务一体化而忽视税政政策差异，在降低税收摩擦成本的同时，会刺激资本的逐利寻租，加剧区域税收“洼地”，一定程度上会加剧税收竞争。目前长三角税收合作主要聚焦于落实国家税务总局提出的16项征管服务举措，对税收政策和执法程序涉及的较少。建议在目前多层合作架构中，设立相应的工作组，专题研究长三角地区土地增值税税收政策差异，消除不合理的“地方特色”。按照总体协同、分类实施的原则，根据长三角各地经济社会差异和房地产发展水平，对于一般性、基础性税制要素，如清算单位、土地费用分摊计算方法统一执法标准和相关政策；对特殊事项如预征率、普通标准住房等事项可以实施差别政策。通过分类和统一相结合的方法确定政策标准，实现土地增值税税收公平，真正促进生产要素的自由流动。

（二）以土地增值税立法为契机协同推进地方法规

2019年7月，财政部、国家税务总局公布了《中华人民共和国土地增值税法》（征求意见稿），未来土地增值税将由目前的行政法规上升为法律。在法律阶位提升的同时，土地增值税税收管理也将进一步完善。征求意见稿和目前的《暂行条例》相比，对各省级人民政府做了更多的立法授权：除了目前的预征-清算办法，还包括集体房地产土地增值税征收办法、普通标准住宅减免税优惠规定。未来随着配套的行政法规、税务部门规章的出台，土地增值税法规授权会有进一步增多的趋势，地区差异可能在一定时期还将加剧。在推进长三角土地增值税税收一体化的过程中，要充分利用现有合作机制，注重顶层设计和制度建设，协同制定地方法规或实施细则。建议由长三角地区三省两市人民政府或税务机关联合制定土地增值税征收管理实施办法或细则，结合地区差异分类指导推进，实质上统一税收政策和执法程序，避免重蹈过去土地增值税地区差异较大的老路。

（三）夯實基础工作，共同提升土地增值税管理水平

一是以建立长三角地区房地产税源信息共享机制为契机，加强房地产开发项目前期管理。统一开发辅助软件或完善金三系统相应模块，实现税收管理和项目管控同步推进，提高长三角地区房地产项目应清算、可清算管理水平。二是完善涉税部门或专业机构的支持合作。将各地区工程造价部门或涉税评估机构纳入税收一体化的重要参与方，统一地区间“四项成本”数据统计口径并定期发布，规范涉税评估机构标准和方法，为长三角地区税务机关判定收入偏低或者成本偏高提供充分依据，为核定征收提供科学保障。三是加强队伍建设和联合执法机制。探索建立土地增值税异地清算制度，定期举办长三角土地增值税清算审核案例交流，使税务机关清算审核人员互相学习借鉴各地的先进经验，提升业务能力水平。AFA

参考文献

[1]车明辉.税收一体化的发展趋势[J].涉外税务，1990（1）：33-34.

[2]靳东升.论国际税收竞争和竞争性的中国税制[J].财贸经济，2003（9）：73-80.

[3]祝遵宏.税收一体化：涵义解读和税制借鉴[J].宏观经济研究，2010（9）：36-43.

[4]许蒙亚.把长三角区域打造成税收规则的“平地”[N].中国财经报，2019-12-10（6）.

[5]韩曙.建立长三角一体化的税收合作机制[N].中国税务报，2019-10-30（8）.

（审稿：许国毅编辑：陈丽娟）

作者：崔占兵

土地增值税论文篇3：

浅析房地产企业土地增值税的税收筹划

【摘要】房地产行业税负重是众所周知的，而土地增值税作为房地产企业需缴纳的重要税种之一，其税负的高低直接影响企业经营利润。随着国家对房地产行业的调控力度与日俱增，房地产行业利润越来越薄，土地增值税的筹划对减轻房地产企业税收负担，释放资金压力起着举足轻重的作用。本文论述了土地增值税的概念，强调土地增值税筹划的重要意义，指出土地增值税筹划中存在的问题，提出加强土地增值税筹划的建议。

【关键词】房地产行业土地增值税税收筹划

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。土地增值税按30%～60%四级超率累进税率进行征收，由增值率确定相应税率。凡事预则立，不预则废。作为房地产企业最重要的税种之一，企业对土地增值税筹划的重视显得尤为重要。

一、房地产企业土地增值税税收筹划的意义

1.有利于提高房地产企业的利润空间及财务管理水平

土地增值税实质上是房地产企业的一项经营费用支出，直接影响企业的利润，企业通过对土地增值税进行合理筹划，可减少税费支出，提高房地产企业的税后利润空间，从而有效释放资金压力，实现企业税后利润最大化。

房地产企业财务人员在土地增值税筹划中起着至关重要的作用，财务人员既要熟知会计准则、会计制度，更要了解及学习时时变化的税收政策，并运用到现实工作中，做到知行合一。在土地增值税筹划过程中，房地产企业财务人员不断学习税收知识、积累工作经验、掌握更多的土地增值税筹划方法，为提高企业的财务管理水平奠定了基础。

2.有利于房地产企业更好适应纳税环境

由于税法规定形式大于实质，特别是目前我国现行税法具有税种繁多、纳税环节众多、计税复杂等特点，如果企业不对税法相关知识进行系统学习并合理纳税筹划，将产生无法预见的纳税支出和重复纳税的现象。进行合理的土地增值税筹划，能使房地产企业更好的适应纳税环境。

3.有利于企业降低税收风险。

有些企业的整体税收意识薄弱，误将偷税、漏税理解为合理避税，使企业面临较大的税收风险。通过对土地增值税的筹划，企业财务人员及高管势必会大量收集相关税收政策，认真阅读相关税法并运用到开发过程中，这将大大提高企业的整体税收意识，在整个开发过程中各个部门按筹划方案进行，正确有效的税收筹划像一个指南针，引导企业向正确的方向前行，有效避免误闯税收“红灯”的情况，从而大大降低企业的税收风险。

二、房地产企业土地增值税税收筹划存在的问题

1.缺乏土地增值税税收筹划意识

由于土地增值税清算时点一般在开发过程后期，税收筹划意识较弱的企业很难意识到土增税筹划的重要性。有的企业拿地时尚未配备财务人员，未进行合理的规划，开发中后期才意识到土地增值税带来的资金压力。而此时很多成本费用已生成或沿用一些不恰当的财务处理方法，财务人员也无力回天。房地产企业前期对土地增值税筹划的不重视，无疑对后续的财务工作产生不利的影响，造成土地增值税筹划存在不可估量的风险。

2.财务人员对土地增值税筹划不够专业

房地产企业财务人员对土地增值税筹划没有概念，对相关的税收政策理解得不够透彻，而且缺乏培训机会，财务人员只能摸着石头过河，走一步看一步，导致土地增值税税收筹划无从下手。

3.可扣除项目严重不足

房地产企业为能及时获得心仪的土地，往往疏于对相关土地进行详尽的了解，比如地块是否有合法发票，地块的青苗补偿以及拆迁补偿款是否有相关的凭证支撑等。房地产企业的上游供应商多为小企业或个人，没有专业的财务人员，加上房地產企业业务人员不具备良好的税收意识，经办人员对取得凭证持随意态度，往往先斩后奏，无法提供合法有效的抵扣凭证，导致企业的可扣除项目严重不足，严重缩小了土地增值税的筹划空间。

4.房地产企业缺乏与税务机关有效沟通

房地产企业在进行土地增值税税收筹划过程中，企业未积极与税务机关进行有效沟通，信息局限于自己的圈子或某些法规，无视地方政治及经济因素，房地产企业对土地增值税的筹划进行“闭门造车”。这样筹划出来的方案即使企业内部通过，税务机关也未必认可。

5.房地产企业对税收筹划方案执行效果差

房地产企业土地增值税税收筹划方案通过后，并未做到事中控制与及时跟踪。实际执行结果与税收筹划方案有较大的偏差，导致税务筹划只流于形式，难以落到实处，到最后不了了之。

三、加强房地产企业土地增值税税收筹划的建议

1.注重员工培训，加强企业全员税收筹划意识

（1）房地产企业的高管必须有良好的税收筹划意识，只有高管大力支持，土地增值税的筹划工作才能得以顺利展开。房地产企业应对全员进行前期税收相关培训工作，进一步树立全员的税收筹划意识。土地增值税的筹划是贯穿整个开发过程的，需要各个部门积极配合，特别是企业高层的大力支持。若没有企业高管支持，仅靠财务部门推行税收筹划工作是难以实现的。

（2）房地产企业应重视对财务人员的培训工作，对土地增值税相关税法进行系统学习。无论外部培训还是内部培训，企业都应给予无条件支持，不能因为节约培训成本而忽略土地增值税筹划不可小觑的效益。在知识经济时代，只有不断更新财务人员的知识库，不断吸收和积累更多更专业的土地增值税筹划知识和方法，才能为企业土地增值税筹划更好的出谋划策，争取更多的利润空间。

2.熟悉房地产企业土地增值税筹划的方法

（1）合理设置组织架构。列入开发间接费用科目的费用可加计扣除20%，开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费用应记入管理费用，管理费用无20%加计扣除的规定。企业在设立组织架构时应考虑这些因素，适当将公司本部人员编入现场管理部门，以提高开发间接费用，达到节税目的。

（2）利用精装修成本，增加可扣除项目。由于开发费用可以加计20%扣除，房地产企业在开发过程中可以选择带装修出售。例如：某房地产公司不带装修开发成本为10000万元，售价22500万元，不考虑其他因素，计算该房地产公司应缴纳土地增值税。

增值额=22500-（10000*120%）=10500万元

增值率=10500/10000=105%（適用50%税率，速算扣除数15%）

土地增值税=10500*50%-10000*15%=3750万元。

现对上述案例进行税收筹划，将不带装修的毛坯房改为精装房出售，还精装成本为12000万元，售价为22700万元，计算该房地产公司应缴纳土地增值税。

增值额=22700-（12000*120%）=8300万元

增值率=8300/12000=69.17%（适用40%税率，还算扣除数5%）

土地增值税=8300*40%-12000*5%=2720万元

节约土地增值税=8300-2720=5580万元

通过上述案例可知，利用好精装修成本，增加可扣除项目，节税效果是相当可观的。

（3）利用税收优惠政策

根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。房地产企业可利用增加扣除项目或降低售价的方法进行税收筹划，尽量将增值率控制在20%以内。当然企业需将综合利润与节税效果进行对比，择优选择方案。