土地增值税改革论文

前段时间，任志强就土地增值税问题大骂央视是猪的新闻让“土地增值税”一跃成为公众关注焦点，其舆论余波蔓延至今仍未完全消退去年年底，央视就土地增值税问题直指多家房企欠缴土地增值税。任志强出面大骂央视：天下没有比其更蠢的猪。土地增值税引发舆论关注，引起了圈内一场口水战。其影响余波蔓延至今，各方众说纷纭，观点莫衷一是。下面是小编为大家整理的《土地增值税改革论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

土地增值税改革论文 篇1：

房地产行业土地增值税征管探究

【摘　要】 土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的稅收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益，抑制投资冲动具有重要作用，但土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，必须完善土地增值税政策，改变税收征管模式。文章以光泽县为例，阐述了土地增值税征收管理现状，分析了其中存在的问题并提出了改善征管模式的策略。

【关键词】 土地增值税；　征管模式；　实证研究

随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。

一、光泽县土地增值税征收管理现状

在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。

（一）注重规范管理，税收增长明显

随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。

（二）严格执行政策，预缴管理到位

目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。

（三）创新管理方法，清算初见成效

在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。

（四）加强部门协作，建立控管机制

2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。

二、土地增值税征管中存在的问题

（一）税收政策不完善

现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号）、《陕西省财政厅地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知〉的通知》（陕财税［2006］78号）文件精神，同时满足下列条件的住宅为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）文件精神，同级别土地上住房平均交易价格由房地产主管部门、房地产交易部门测算或定期统计，报县（市）级人民政府审核发布。当地县（市）人民政府没有发布住房平均交易价格，那么认定标准中的平均交易价格就失去意义，在现实工作中只能拿容积率、单套房建筑面积这两个标准去认定房地产开发的商品住宅项目是普通住宅还是非普通住宅。现实中房地产商有意避让这些“红线”，即使为了迎合部分人的消费需求，单套房面积超过144平方米的也非常少。因这一政策本身的原因，导致土地增值税无法管理，即使是地税机关严格执行土地增值税的预征管理，先预征税款，大部分房地产开发项目最终的决算，增值额占扣除项目金额的比例也不会超过20%，那么地税机关就面临先预征后退税的尴尬境地。

（二）土地增值税预征率太低

从税收管理实践和对辖区房地产开发项目的调查测算结果可以分析出土地增值稅的税负情况。笔者认为：目前执行的土地增值税预征率太低。辖区多层（8层以下）砖混结构商品房开发项目的土地增值税税负应该在5%~8%，小高层（15层以下）、高层商品房开发项目的土地增值税税负应该在10%~15%，营业性用房、别墅、写字楼开发项目的土地增值税税负应该在20%~25%。而现行政策规定，对位于县城地域的普通住宅按0.5%预征土地增值税，非普通住宅按1%预征土地增值税，营业性用房、别墅、写字楼按2%预征土地增值税，与应该承担的税负相差太大。

（三）土地增值税清算难

因政策的问题，导致普通住宅和非普通住宅无法认定，进行土地增值税清算就很难操作。按政策规定，增值额未超过扣除项目金额20%的非普通住宅依法应缴纳土地增值税，增值额超过20%的普通住宅也应缴纳土地增值税。但实际上，房地产开发企业早在项目建设中的每一个环节通过虚增建设成本、人工费用、其他费用等，人为把增值额调整到20%这根“红线”以下，即使地税机关、地税干部明知企业作假，也没有一个法律上认可的可以利用的成本、费用的标准参数，房地产企业虚增成本、费用的具体金额无法认定，所以地税机关进行土地增值税清算没有实际意义，只能是就预征率进行土地增值税清算，房地产企业自知占了税收的“大好处”，预缴的土地增值税不退也罢了。

（四）部门控管合力不足

房地产行业涉及管理部门多，虽然建立了由政府牵头的房地产税收一体化管理工作机制，也取得了较好的效果，但与税收管理的要求还有差距，部分职能管理部门在落实房地产税收一体化管理机制中，传递的信息不完整、不及时，控而不严，漏洞多，造成税收未能及时足额入库甚至流失。

（五）税源税种专业化管理水平不高

近两年，针对房地产行业的快速发展，各地都推行了房地产税收的专业化管理，成立了专业化管理机构，逐步规范了税源税种管理，但与快速发展的房地产市场相比，显得相对滞后，缺乏有效的征管手段，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值税操作技术难度大，清算过程复杂，懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。

三、加强土地增值税管理的建议

（一）完善土地增值税税收政策

1.修改部分土地增值税政策。建议将目前对普通住宅的认定标准进行修改，将普通住宅认定标准“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”修改为“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格比同级别土地上同期同类住房交易市场价格低20%以上”。这样既符合国家稳定住房价格、调整住房供应结构的调控精神，体现民生政策的落实，更能促进房地产市场的健康发展。

2.提高土地增值税的预征率。将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，项目所在地不再划分到县级，由各省、市（地区）地税机关在调查测算的基础上，统一并且提高土地增值税预征率，做到一个市或一个省对土地增值税预征率的统一。建议全市或全省对房地产不同项目类型，确定不同的预征率，对普通住宅项目执行2%的土地增值税预征率，对非普通住宅项目执行4%的土地增值税预征率，对别墅、写字楼、商业用房项目执行6%的土地增值税预征率。

（二）改变现行土地增值税先预征后清算的管理模式，实行定率征收

在上述“建议完善土地增值税税收政策”暂不能实现的情况下，建议省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理模式，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预（销）售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算，操作简单，也便于管理。笔者依据初步测算结果，建议全市或全省对多层（8层以下）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行5%的土地增值税征收率，对高层（含小高层、高层）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行10%的土地增值税征收率，对别墅、写字楼、营业性用房执行20%的土地增值税征收率。

（三）继续推行房地产税收一体化管理

在目前已经建立起房地产税收一体化管理工作机制的基础上，进一步强化与住建、房管、国土等部门的协调沟通，建立长效工作机制，将信息共享、联席会议制、经费保障落到实处，做到常态化，把土地增值税的控管作为“先税后证”审核把关的重点内容，对未足额申报缴纳土地增值税的房地产项目，不予办理有关的权属手续。

（四）深化征管改革，实行税源专业化管理

根据房地产市场发展速度和规模，适时对房地产行业实行专业化管理，成立房地产税收专业化管理机构，配备业务素质高、责任心强的干部，把房地产税收真正管精、管细，挖掘税源潜力，确保税收政策的执行到位和税收计划的全面完成。

（五）加大税务稽查打击力度，整顿和规范房地产市场秩序

把房地产行业、房地产企业作为税务稽查的重点对象，土地增值税作为稽查的重点，逐步规范房地产市场税收秩序。

（六）加强土地增值税政策宣传

鉴于土地增值税的征收管理相对薄弱，地税干部在加强学习提高业务水平的同时，要深入房地产开发企业进行认真讲解、辅导，送政策上门，特别是新成立的房地产企业，要重点辅导财务人员和办税人员，全面规范房地产企业涉税行为，提高纳税申报质量，增强纳税自觉性。●

【参考文献】

［1］ 谢金荣. 土地增值税征收管理中的问题与建议［J］. 税收经济研究，2011（2）.

［2］ 毕丽. 我国现行土地增值税清算政策存在的问题及建议［J］. 现代商业， 2010（35）.

［3］ 马伟红. 基于公共性视角下中国住房市场的财税政策初探［J］. 市场论坛，2010（8）.

［4］ 郭妍，应永胜. 我国现行增值税会计核算方法缺陷及校正［J］. 会计之友，2009（8）.

［5］ 陈爱中，李达. 土地增值税征管中存在的问题与建议［J］. 税务研究，2010（4）.

作者：张庆阁

土地增值税改革论文 篇2：

“土地增值税”引发的口水战

前段时间，任志强就土地增值税问题大骂央视是猪的新闻让“土地增值税”一跃成为公众关注焦点，其舆论余波蔓延至今仍未完全消退

去年年底，央视就土地增值税问题直指多家房企欠缴土地增值税。任志强出面大骂央视：天下没有比其更蠢的猪。土地增值税引发舆论关注，引起了圈内一场口水战。其影响余波蔓延至今，各方众说纷纭，观点莫衷一是。

反暴利的土地增值税

去年11月，央视《每周质量报告》报道称，多家知名房地产公司欠缴土地增值税。12月30日，央视《东方时空》在报道中称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。

央视称，仅万科一家企业应缴未缴的土地增值税就已达到44.34亿元人民币。2013年12月31日，万科强势回应央视指责，明确表示不存在应缴未缴情况。并披露，近三年万科计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税144亿，而其2010-2012三年来净利润不过294.53亿。任志强力挺万科，转发相关微博，直言“天下找不到比央视更蠢的猪！”一时间引发了业内一场关于“土地增值税”的轰轰烈烈大讨论。

首先，我们应该知道这场论战的核心——“土地增值税”到底是什么？据了解，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。实际上，土地增值税就是反房地产暴利税，房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

征税成本转嫁消费者？

土地、房地产等关键词总是能够刺激市场上刚需购房者最敏感的神经。市民担忧，如果税务部门加强对土地增值税清算，会导致房企转嫁税负，房价涨得更高。到时，土地增值税的征税成本将直接转嫁到他们这些刚需购房者身上。

对于刚需购房者们的担忧，上海财经大学教授胡怡建在接受媒体采访时也提出了自己的见解。胡教授表示，征收土地增值税的本意，是为防止房地产业产生暴利现象。但问题在于，在过去10年时间里，房地产市场一直处于供不应求局面，因此房企很轻易地便把土地增值税转嫁给了消费者。

知名房地产财税专家樊剑英指出，税金是构成房价的成本之一，房企会把它加进房价中，这种转嫁行为符合市场规律，只要市场能够接受涨价就行。

胡怡建同时表示，征收土地增值税存在重复征税嫌疑。税务部门已向开发商征收企业所得税，所以征收土地增值税存在重复征税嫌疑，间接助推了房价上涨。因此从这点来说，该税种是不合理的。此外，也有专家认为，税务部门容忍开发商在土地增值税清算上“大做文章”，这本身也说明该税种在制度设计方面存在不足。

有分析指出，未来土地增值税很有可能会并入房产税。胡怡建表示，海外有些国家在房地产开发环节已经把税负成本降了下来，这有利于控制房价。因此，我们国家也有必要作出这样的改变，在开发、转让环节作出调整。

改革方向在何方

1994年施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中明确规定，土地增值税实行四级超率累进税率：土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

四级超率累进税率扣除项目太多，操作过于复杂，又分为预征与清算两个时间节点。绝大部分项目清算的主动权握在税务部门手中，它们不要求开发商清算，难道奢望开发商当活雷锋？

而从税制改革的高度观察，十八届三中全会的决定提出：“要按照统一税制、公平税负、促进公平竞争的原则，加强对税收优惠特别是区域税收优惠政策的规范管理。”具体落实到房地产领域，财政部长楼继伟的解读是：加快房地产税立法和改革步伐，减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有环节的税收。

现阶段，我国房地产业的税负重、税种多，改革方向应是减轻税负、优化结构。土地增值税是近些年房地产交易环节增速最快、金额较高的税种，2012年全国土地增值税为2719亿元，比2000年的8.4亿元暴增323倍。而作为保有环节的税种，2012年房产税为1373亿元，比2000年的210亿元仅增长5.5倍。另外，由于与所得税在功能上有重叠之处，因此将来弱化或取消土地增值税，才应当是改革的方向。

作者：黄欢

土地增值税改革论文 篇3：

现行税收政策实施现状及改革措施研究

[摘 要] 土地增值税的主要作用是提高土地资源利用率、降低房地产开发利润、抑制投资、稳定房价等。但是目前却出现了围绕土地增值税“欠税”、“清算”问题展开的“舆论大战”。由此可见土地增值税尚存在一定的问题。为此本文提出了3项改革措施：一是建议将土地增值税从地方税改为地方中央共享税或者是中央税；二是将土地增值税从累进税率改为定额税率；三是适当降低征收比率。

[关键词] 土地；增值税；改革

0 引 言

我国土地增值税在清算、征收等方面存在着诸多问题，这一税种是否应该被取缔引起极大的争议。一部分专家认为土地增值税的作用完全可以由其他房产税来代替；另一部分专家认为土地增值税对于调整房价仍然具有一定的积极作用，只是现在尚存在一定的问题。

1 土地增值税内容

土地增值税最早是由德国在19世纪80年代开始征收的，之后英、意、日等国相继开始征收。创设土地增值税是为了进一步提高土地资源利用率、降低房地产企业销售利润、收敛一部分人的行为、巩固房价。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。转让房地产取得的收入减去规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额就是土地价格增值额。但是房地产企业的纳税期限不像增值税那样可以用一个月，一个季度，或者是一段固定间隔的时间来衡量。其制造期限与销售期限过长导致土地增值税一直在“预缴”时期并未达到清算水平。而且房地产买卖机制不完善，市场行为不规范，炒房之风过盛直接影响了其功用。

从土地增值税本身来说其采用的是四级超率累进税率。有关土地增值税征收依据及比例如表1所示。

2 土地增值税实施现状

由土地增值税的税率可以看出土地增值税的可征税比率很高而且计税的方式比较繁琐。土地增值税的改革，以带动土地市场的演变，可以弥补地方政府的收入，改变房地产商业模式，继续抑制猖獗的房地产市场。但是现在繁琐的计税方式导致土地增值税的清算成了一个大难题。清算不及时加上营业期限不定导致土地增值税的清缴难上加难。因此，因住房价格而发生的“媒体战”也就不足为奇了。

由于土地增值税征收的弹性过大，有的地方政府有意将土地增值税作为税收的“银行”。 中国税务网站2013年7月发表的《土地增值税开征20年》一文也明确指出，在基层税务机关看来，土地增值税的清算实施难度大，征收所需的成本较一般税种高。在一些地方政府的眼中，土地增值税可以作为调节税收收入的重要途径，也有助于巩固与房地产企业的利益关系，因而态度模棱两可，不愿积极主动清算。土地增值税税收系统繁复，清算时间跨度大，这两点加大了房企逃税的可能性。也有相关人士指出，对于地方政府部门而言，涉及土地方面的税种繁多，最重要的税种是土地出让金，如果在土地增值税等其他方面对开发商纳税金额上要求过多，势必增加地方土地财政收入，并且第一年税费收入的增加，会导致第二年的税收任务的提高。因此政府在平时对土地增值税之类的有关土地的税种并不进入到清算这一步骤，一旦到了地区财政出现赤字或者年底税收金额与税收任务差额过大时，地方政府就开始催促各个房企缴纳土地增值税等税种以完成税收任务。地方政府这种暧昧的态度，对于房地产企业来说是件好事，他们可以降低成本并且可以把本应该缴纳的资金用于新工程的开发以加快资金的流动，缓解资金的紧张状况。这样，一个本来规定严肃、明确的税收政策便成了地方政府和房地产开发企业的缓冲区，土地增值税成为可选择是否支付的税种，大多数土地开发商都只是交纳预缴的那一部分。政府长时间不对房地产企业进行清算，即使清算房企也是隐瞒真正的销售收入，虚增开发成本。由此看来，土地增值税的改革势在必行，降低土地增值税的征收弹性是改革的一个有效的途径。

3 对于现行土地增值税改革的建议

中国政法大学财税研究所教授施正文认为，土地增值税的改革应在土地增值税整体的税收结构的布局规划上来斟酌改革，它涉及相关政策的调整和一个税种存废。在房地产应缴纳的税种综合性改革的框架内，土地增值税应该与土地出让金、房地产税等税种的改革联系起来，使土地增值税的税收成为支撑国民经济健康发展的顶梁柱。有关现行土地增值税的改革途径主要有两种观点：其一是取缔土地增值税，由其他税种代为发挥其作用。其二是改革现行的土地增值税。“取消伦”是由张天犁在2000年提出的，其观点很简单，就是废除土地增值税。“改革论”主要是由邓弘乾和雷根强提出的，其主要的观点有3条：①扩张土地增值税的增税范围，增设两个税目“土地租赁增值税”和“定期土地增值税”；②合理的判断计税依据将“自然原因导致的增值”与“人为原因导致的增值”区别开来；③适量降低税收比率，同时对长期持有的不动产进行的交易给予优惠。

“取消论”并不是一个好的办法，土地增值税在国外有很多的成功案例，例如意大利现在实行的是单一的对不动产增值额进行纳税，由中央财政机关和地方财政机关联合区别事权和产权的不同进行征收，事权税率为23%，产权则为33%，对调节房地产企业的土地收益和抑制房屋类资产价格上涨打破房产泡沫产生很好的作用。韩国把土地增值所产生的增值额应纳的税费按环节的差距划分为特别增值税、估计取得税、超额利得税和开发负担税，实施效果也非常好，降低了计算的繁琐度。与内陆一海之隔的台湾，其土地增值税更为简单，也是分为3类税种：典权土地增值税、转移增值税和定期增值税。由此可见土地增值税并不是一个无用的税种，它可以有效地抑制房价的增长，打破房产泡沫。

3.1 改变土地增值税的受益对象

现行土地增值税的受益者是地方政府，而地方政府在土地交易中也担当着交易者和主权持有者的角色，为了增加地方政府的财政收入，也为了从开发商那里获得一定的利益，地方政府会选择以牺牲税收为条件，在清算上采取暧昧的态度。总而言之，土地增值税应当从地方税种改成地方和中央共享税或是仅仅是中央税。这样土地增值税的受益方不仅是地方政府还有中央，由此间接地加大了征收的威慑力。所以如果受益不单单是由地方政府一手掌控，中央政府也参与其中，那么地方政府就不能把这一税种当作调节收入的“橡皮筋”。

3.2 降低税收过程的难度

现行土地增值税改革有一个重点，就是要降低税收制度的弹性。所谓的税收制度弹性是指税收制度在征收条件等方面的不足之处导致一些人利用这种不足来逃避征税。但是现在作为征税的法律依据，目的是调整地上建筑物及其附着物、国有土地使用权等的法律关系的物权法当前尚处于一个摸索的阶段，而土地增值税的清算涉及明确产权、估计价值等技术难题。土地增值税清算实际的操作难度大而且成本高昂使其成为一个征税难点。土地增值税清算必然要审核大时间跨度的收入、成本与费用的实际情况，这些加大了土地增值税征收的行政成本、服从成本，增加了执法的风险，致使纳税人与征税机关双方都望而却步。

土地增值税章程和细则规定，对进行房地产开发企业实行销售时预征土地增值税，项目结束时进行清算，多退少补的制度。看起来比较简单的过程实施起来却无比困难，因为土地增值税采用的是四级累进税制，是对销售的增值额进行征税。换句话说，就是要在销售所得中扣除包括各项借贷成本、土地使用权成本、营业税和物业发展开支相关各项的支出。如果进行土地增值税的清算，房地产企业必须提供相关地产开发各类项目的清算说明，说明内容涵盖房地产开发项目的立项、具体用地项目、开发内容、融资方向、销售明细、关系方交易内容、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他相关情况，以及项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款的原始凭证、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单等。这些资料无形中给清算添加了巨大的难度。而在土地增值税预征的环节中有时地方政府会以很低的征税比例来征收，造成了土地增值税征税额不够的情况。如果降低征收过程的难度，就不必要求企业提供那么多的数据，而且降低了企业和税务部门计算纳税金额的难度。

3.3 适当降低征收比率

现行的土地增值税由于征收比率过高导致征收困难重重，问题多多，所以应适当降低税率。按照一些相关人士的估计，假如真的按照规定征收土地增值税的话，正常的中小型房地产项目，土地增值税税费差不多占其房地产项目成本的3%～5%。这些税额最后的负担人还是普通的大众购房者，这就失去了土地增值税存在的意义。在降低征税金额方面日本是一个很成功的先例。19世纪80年代，日本的中央银行拓宽了相关金融政策的宽度，鼓励资金尽量流入房地产市场以及股票市场，导致房屋的价格飞升。美元汇率降低后，大量来自各国的资本进入日本的房地产业，加倍刺激了房价的上涨，导致日本出现房地产泡沫，而日本的房屋价格之所以能从1992年开始下降一个重要的原因就是减少了土地增值税的税费金额，在这件事上中国不妨效仿日本，改变房地产价格的现状。近年来人民币陷入贬值风暴之中，美元大量涌入中国市场，在进入股票市场之后下一个目标应该就是利润奇高的房地产市场，如果再不抑制房价的增长，那么房地产市场的泡沫会越来越大，后果不堪设想。

4 结束语

逐年飙升的房价，给普通民众的生活带来了很多的压力，政府出台了很多政策来抑制疯长的房价，本身税制就不完善的土地增值税也进入到政府的视野之中。土地增值税的税收制度复杂，清算不容易，导致现在的土地增值税一直停留在清算阶段，无法起到抑制房价的作用。由此可见，应对现行的土地增值税制度进行试点改革。

主要参考文献

[1]马国强.中国税收[M].第3版.大连： 东北财经大学出版社，2012：334-351.

[2]方燕，李冉.我国房地产税收与房价关系的实证分析[J].价格理论与实践，2013（9）：77-78.

作者：刘青 尚冰琦