房地产公司成本控制论文

作者简介：周瑜，女，黑龙江鹤岗人，哈尔滨商业大学2014级硕士研究生，会计学院，研究方向：财务会计。摘要：成本控制是房地产开发企业在经营管理中的重点工作，贯穿于整个房地产项目运作的各个阶段。本文针对我国房地产项目开发成本控制方面存在的主要问题进行分析，提出了房地产公司在项目开发成本控制方面应采取的改进措施。下面是小编整理的《房地产公司成本控制论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房地产公司成本控制论文 篇1：

房地产公司项目成本控制探讨

摘 要：房地产企业属于高投资、高回报型企业，但同时也是高风险类企业，一项业务的开展涉及多个环节，涵盖政府机构、建筑公司等其他企业多个主体参与，项目开展较为复杂。在当前的政策环境以及市场走势下，房地产企业面临着严峻的发展形势，企业收益空间大幅缩水，行业行情低迷，居民投资倾向下降，甚至商业银行也提高了放贷要求，在这样的背景下，房地产企业若想要实现可持续发展，则必然要加强风险控制和成本管理，降本增效。基于此，本文首先阐述了房地产企业项目成本管理中存在的风险，并进一步对风险成因进行分析，最后针对性地提出了房地产企业提高项目成本控制效率的有效途径。

关键词：房地产企业 项目成本控制 成本管理风险

一、房地产企业项目成管本理中存在的风险

在企业经营中，风险的存在具有客观性，内外部因素的影响使得房地产企业既拥有外部风险，也存在内部风险。从实践来看，房地产企业在项目成本管理中主要面临的风险有以下几类：

（一）资金风险

房地产企业的主营项目为房地产开发，在项目建设中需要投入大量的资金，目前我国多数房地产企业主要通过银行贷款、股权融资等各类融资来实现杠杆操作，企业负债比例较高，而房地产企业主要依靠房产销售来回笼资金，再偿还负债。在过去几年，房地产行业发展迅速，投资回报率居高不下，给企业带来了巨大的收益。但近年来，“炒房”热情的高昂催生房地产企业的非理性繁荣，高昂的房产价格不但给普通居民带来较大的生存压力，而且同时也给国家经济的稳定发展带来不稳定因素，基于此，政府采取宏观手段来打压房地产行业的进一步非理性扩张发展，与此同时我国经济走势也逐渐平稳，在国家政策和市场变动双重影响下，商业银行加强了对贷款的管理，房地产企业借贷难度较大，再加上一直以来我国企业过于依赖银行贷款，其自有融资渠道单一，在银行加大贷款管辖后，企业融资难度和融资成本直线上升[1]。另外，“限售”、“房产税”等政策也增加了房产销售的难度，房地产企业资金回笼难度较大，同时房产管理周期加长、管理成本增加，进一步加大了企业资金回流难度，企业资金链断链风险较高，负债偿还压力较大，甚至面临破产危机。

（二）管理风险

经济改革的进一步深化增加了企业对成本管理的重视，但整体来看，房地产企业的成本管理并不全面，侧重于事中控制，而相对忽视事前预测，前期对材料市场价格、施工环境等考量不足，事前预测效果甚微，企业成本管理水平较为一般，管理重复和管理真空问题并存，成本管理效率低下，风险增加因素众多。

（三）税务风险

房地产企业项目的开发涉及多个主体，这也使得其税收管理较为复杂，而税率作为国家调控经济的宏观手段，变动性较强，比如从2016年营业税改增值税后，税率已经经过了多次的改动，几乎每年一遍，增加了企业税务管理的难度。而且房产项目施工周期较长，项目横跨多个纳税周期，进一步增加了企业的税务风险。另外，人员对政策制度解读的及时性、自身专业能力也给企业会计核算、应纳税额计算等带来了不确定性，给企业带来了税务风险。

二、房地产企业成本管理中存在的问题

从当前来看，《造价管理办法》、《成本管理制度》等政策制度给房地产企业成本管理建设提供了较为全面的参考数据，企业也逐渐从重静态转移为重动态管理[2]。但整体而言，企业成本管理依旧较为粗放，效果不显著。在深入研究中可以发现，房地产企业在成本管理过程中还存在诸多问题，给成本管理风险提供了滋生地。其中存在的问题具体可以归纳为以下几点：第一，成本管理未能全面开展。受传统财务管理模式、管理理念、人员综合能力等的影响，房地产企业经营发展中依旧以短期利益的获取为主，实践中企业的成本核算也多侧重于项目实施环节，在设计阶段的成本管理效力较弱。设计环节主要用来规划招投标工作，在加上房地产行业激烈的竞争环境，为得到施工资格，存在企业过度压缩工程款的问题，设计环节所制定的成本并不具有太多的参考价值，进一步加剧了管理者对设计阶段成本管控的忽视，无法从事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏准确性。企业业务系统和财务系统在应用过程中各自为营，系统信息编码不一致，各部门本位思想严重，彼此缺乏沟通，数据难共享。第三，成本管理制度不不健全。多数企业成本管理制度的核心并未改变，再加上监督机制的缺乏，制度有效性无法得到准确评估，成本管理效率也难以提升。

三、房地产企业优化项目成本控制的途径

（一）识别项目各环节风险点，实施全成本管理

1.项目投资决策阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括政策、土地获取等外部因素以及企业融资能力因素。因而，在此环节，房地产企业应提高投资可行性分析效率。具体可以借助全面预算管理机制，通过制定和强化项目各环节资金预算指标来确定科学合理的资金定额。为确保预算指标的科学性和适宜性，财务人员除提高自身专业能力外，还应深入业务前线，了解材料、人工、政策等市场因素，尽可能将主要影响因素纳入预算编制中。

2.项目开发设计阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点包括建筑设计、建筑环境等，为避免中途修改设计、增加不必要的成本问题，主要面临的风险为税务风险和管理风险，房地产企业应先提高设计部门和施工部门、销售部门的沟通，通过和销售部门沟通来了解当前受欢迎的房型结构，了解影响房产价格的主要因素;通过和施工部门沟通来提高对施工环境的理解，同时为施工难题提供指导。在充分了解各类信息后，设计施工方案，并由财务部门对比各方案投入成本比，从中选出性价比更高的方案。其次，对施工中涉及税务的环节进行详细规划，由专业税务人员提前制定税务筹划方案。

3.项目施工阶段。

房地产企业在此阶段主要面临的风险点是材料供应商、建筑商的信誉度以及资料价格波动、工程质量、工程周期等，同时面临资金风险、管理风险以及税务风险。因而，首先，在材料采购环节，房地产企业应在设计阶段选择材料供应商，并签订购货合同，既能规避价格涨价问题，也能为税务筹划提供较为准确的数据。所需要注意的一点是，在考虑供货商资质的同时，还需要考虑其是否可以提供专用增值税发票，对一般纳税供应商和小规模纳税人供应商所提供的价格进行合理对比，选择最优的价格。同时，做好供应商信誉调查，并严格制定违约条款，确保施工阶段货物的质量和供货的及时，控制采购成本[3]。其次，完善监督机制，对整个项目施工进行动态监管，实时对比实际工程进度和计划进度，并及时采取措施调整进度，确保工程可以按期竣工。另外，加强内部控制，规范各人员行为，避免贪污腐败、损害公司利益的现象发生。

4.项目销售阶段。

此阶段主要存在的风险为资金回笼风险，主要受政策和购买欲的影响，因而房地产企业应重视市场行情、政策行情分析，并根据淡旺季制定合理的价格，同时对购房者的资信情况、购买能力等进行详细的调查，减少中途毁约、房产滞销现象，加快资金回笼。

（二）做好基础准备

基础准备主要是指企业管理思想以及人员综合能力，这两个因素是支撑成本管理在企业内部顺利运行的基础前提。因此，首先，树立正确的成本管理理念，促使管理者将成本管理提高到战略层面，做好顶层设计。其次，加强人员能力培养。房地产企业组织全体人员学习成本管理知识、解读相关政策内容，提高其对现阶段房地产企业成本管理建设的重视，并积极参与其中。同时，加快财务人员转型，促进财务人员从核算等低附加值工作向管理、决策分析等高附加值工作的转变，为房地产企业项目成本管理提供高效支持。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本管理的不善必然会增加企业所面临的风险，进而为企业带来破产威胁，不利于企业实现价值最大化。从房地产企业经营特点出发，企业在实践中可以从项目决策、设计、施工以及销售等全过程出发，识别项目各环节风险点，实施全成本管理，并通过基础准备的优化，进一步提高企业成本管理效率，从而促进企业的稳健发展。

参考文献：

[1]佟风华.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].中小企业管理与科技，2018（11）：45-47.

[2]辛書成.房地产开发项目的风险管理[J].现代物业（中旬刊），2018（05）：112.

[3]李瑞华.房地产企业开发项目成本控制的探讨[J].会计师，2018， 295（16）：46-47.

作者：姚红芬

房地产公司成本控制论文 篇2：

房地产公司项目开发成本控制探究

作者简介：周瑜，女，黑龙江鹤岗人，哈尔滨商业大学2014级硕士研究生，会计学院，研究方向：财务会计。

摘要：成本控制是房地产开发企业在经营管理中的重点工作，贯穿于整个房地产项目运作的各个阶段。本文针对我国房地产项目开发成本控制方面存在的主要问题进行分析，提出了房地产公司在项目开发成本控制方面应采取的改进措施。

关键词：房地产项目；开发成本；成本控制

近年来，随着政府对房地产行业实行了一系列调控政策和房地产行业自身成熟度的提高，房地产行业的暴利时代已成为过去，房地产行业正逐渐步入微利时代。在此发展趋势下，如果房地产企业想要保持强而有力的市场竞争优势，则必须加强对幵发项目的成本控制，降低开发成本，做到对开发项目各个阶段进行有效的成本控制，将开发项目的成本在合理的范畴内降到最低的水平，以保障企业最终达到利润最大化。

一、房地产项目开发成本及成本控制概述

房地产项目开发是房地产企业的主要经营活动之一。房地产项目开发成本为房地产开发商为开发项目所支出的全部费用，包括：土地费用、前期工程费、配套设施费、建筑安装费、管理费用、财务费用、税费等。

房地产项目开发成本主要构成

成本项目内容

土地费用城镇土地出让金、土地征用费、安置费、拆迁补偿费

前期工程费规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用

配套设施费基础设施、公共配套建设费

建筑安装费建筑工程、设备及安装等费用

管理费用管理人员工资、办公费等

财务费用项目贷款利息等

开发期间税费税金和行政性费用

二、房地产开发项目成本控制上存在的问题

1、成本控制核算不准确

由于明确房地产企业开发项目建设成本的细化预估的可操作性难度较大，加上行业管理水平和相关技术人员、财务人员的专业水平有限等原因，往往容易忽视有效的成本管理和科学的成本控制在建设过程的重要性，会导致财务指标数据不准确，财务信息失真，企业的成本费用支出和利润空间都模糊不清，最终企业财务状况难以考核。

2、成本控制缺乏科学性

有部分房地产开发企业忽视了成本费用控制全过程的时效性。开发项目成本费用核算通常是在项目完工核算后进行，虽然这样在财务上具有一定的合理性，但却容易掩盖了企业经营管理中存在的漏洞，不符合项目开发过程的动态性，特别是对于大规模项目较多的开发企业，难以反映出开发项目的实际成本，使得成本与收益分辨不清晰。

3、成本控制缺乏全面性

大多中小型房地产开发企业只是把开发项目成本管理局限于配套设施费、土地成本、建安成本、规划设计费等的单项控制工作，而每审核拨付一笔款项记一笔款项，这样的做法导致虽控制了在某一方面的成本，但是项目在选址、规划设计等其他方面却不能达标，将会在随后建造过程中不断地显现，也会为房产销售埋下隐患。最后企业只能不断地去堵塞成本漏洞，不能在漏洞发生之前做好事前控制，单单的事后弥补成本工作，说明应将成本控制和成本管理结合起来贯彻于全过程中。

三、房地产开发项目加强成本控制的措施

强化房地产开发成本控制，首先要在企业内部给员工培养成本控制意识的养成，让成本观念从始至终地贯彻；其次要贯彻全过程成本控制观念与成本管理的相结合，健全完善成本控制体系。通过实行从对以下几个方面的改进措施，以获取对房地产企业开发项目全过程的成本控制。

1、树立全员成本控制意识

企业的成本控制是全过程的、相对的控制，更是可以根据开发项目的不同阶段特点、性价比择优选取的。成本控制不仅仅是核算、审核这么简单，它已经上升到经营管理的层面，而每一个员工都能拥有积极良好的成本控制意识才是确保成本控制全面落实的先决条件。房地产企业必须从这个角度出发，大力倡导全体人员从观念上加强对成本控制的意识，营造良好的企业氛围，落实执行全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的重中之重。因为房地产开发项目需要加强企业内各部门专业人员在成本控制流程中的信息交流和沟通协作，保证实行共同控制成本的有效性。在全员成本控制下，人员之间形成互相监督、约束、激励的机制，有效配合与制约，提高成本控制管理在企业经营的各阶段环节的效率，最终形成健全的管理链。

2、健全完善各阶段的全过程成本控制

房地产开发项目立项阶段，项目的可行性研究分析报告及时完成并保证其准确可靠。投资预算项目立项阶段，企业首先应充分做好市场调查，多方面收集信息，了解市场行业情况。依照房地产价格的影响因素数据来选择目标定价，主要包括位置、价格、配套、户型、市场竞争力、市场购买力等。此外，企业还应将政府相关部门近期出台的政策及金融机构的贷款利率变化也作为考虑范畴之内。在目标选择、定位及预算上，企业要充分考虑市场因素及可能发生的情况，对整个项目的运作作出合计精确的成本估算，对成本和费用明细划分，并进行合理的盈利分析，为盈利预留适当的弹性空间。

在房地产开发阶段，要加强对工程现场的管理，减少项目建设过程中的材料成本支出，针对项目开发过程中出现的波动，应遵循先算账后实施的原则，在现场必须先对项目执行数据实时跟踪全动态成本控制，对工程成本做到事前主动控制。除此之外，施工队伍的优劣影响着工程成本控制的质量。因此，在招标过程中，选择有足够的技术实力的施工和监理公司，才能项目开发的生产和经营达到高效优质的效果，更可以让房地产企业有给施工队伍的优惠空间，形成共赢的局面。对于施工材料供应单位的选择也可采用同样的方法，根据投标单位所报的价格及质量选择适合本项目的具有合理性价比的产品。

房地产开发项目竣工结算阶段，要组织专门人员进行验收工作责任转移，杜绝未来不必要费用发生的可能性，工程建设完成对项目进行竣工验收。房地产开发商要组织各相关部门和单位按照工程签订的合同检查工程进度情况，依据施工图纸严把工程质量关口，审判各项使用功能试验，检查是否存在未完工疏漏发生，及时督促承包商对未达到标准指标的质量缺陷进行修复，防止在结算交付使用后再出现扯皮现象，产生不必要的支出。房地产企业负责房地产项目的销售，企业必须密切注意房地产市场价格、供需变动，制定相应的营销方案，在提高销售增长率和扩大销售的市场份额的前提下，同时增强项目的回款能力，确保资金及时回笼。此外，对于已完成竣工结算的项目，要对该项目过程中的所有数据进行分析总结，将这些数据进行对比、综合、分析，得出开发项目的盈利率，从而能获得项目真实的评估信息，对比开发项目各环节的计划预算和实际发生数的差异，总结经验和教训，对相关人员做到奖罚分明，完善激励机制。

综上所述，控制成本是促进房地产企业提高经营能力，提升利润空间，繁荣房地产市场的重要手段。房地产企业在开发项目过程中发生的成本费用直接决定销售价格，房地产开发的成本控制不应仅局限在工程和财务等部门，更应当在企业内部各个部门技术、经营、销售等部门全面贯彻，形成各部门通力合作的局面，而在这个过程中全方位、高效率整合企业的盈利水平，达到企业的利润最大化。（作者单位：哈尔滨商业大学）

参考文献：

[1]张玮，现代房地产企业成本控制探析，[J]，《现代商业》，2008，（23）：99.

[2]向成干，浅析房地产项目开发的成本控制，[J]，《大众科技》，2007，（95）：15-17.

[3]陈素清，陈凤云，我国房地产开发经营企业的成本管理弊端及对策，[J]，《吉林农业科技学院学报》，2006，（1）：27-28.

作者：周瑜

房地产公司成本控制论文 篇3：

房地产公司的项目管理和成本控制探究

【摘要】随着国家宏观调控对房地产行业调控力度进一步增加，越来越多的大型房地产企业正面临着前所未有的压力。房地产企业要在国家严格的宏观调控以及激烈的市场竞争生存和发展，除了雄厚的资金，先进的管理理念，而且还非常必须重视项目的成本控制，成本控制度必须在计划内，有效控制成本，才能最终获得较高的企业利润及回报。

【关键词】房地产；成本管理控制；方法

近几十年来，房地产业的发展十分迅速，房价也有较大幅度的上升。政府部门虽然颁布了一些调控政策以抑制房价，但是由于该行业的利润比较可观，这就使得房地产的开发商间有十分激烈的竞争。在相同的条件下，在工程项目建设中，工程质量及其进度能同时确保，又兼顾项目开发成本的有效方法与途径：将工程建设项目的各阶段与各环节都控制好。能做到这一点的企业获胜的几率较大。所以对房地产业的成本控制和管理水平要不断完善。这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的社会需求。因此要注意以下几点。

1 抓好源头，加强对工程项目的投资和设计环节的控制

1.1 投资决策阶段的管理与投资控制

提高科学合理的制度安排，在成本控制的体系、标准和流程等方面要逐渐完善。 成本控制的底线明确。要形成企业的标准成本控制指标，加强成本控制硬约束，项目时时处处警惕超支风险。 让成本控制效果更佳，实际成本和费用调控到最适宜。 要做好项目成本的有效管控，实现利润最大化目标，就必须推动企业成本管理向規范化、流程化和精细化的方向发展。首先需要针对包括《工程招标管理办法》、《工程预结算管理办法》、《工程合同管理办法》、《材料设备采购办法》、《成本控制指导意见》等在内的相关管理制度进行全面梳理，建立起以目标成本为核心的，以目标成本管理、责任成本考核、关键环节优化、全过程成本监控和成本管理后评价为主线的新型管理模式

1.2 设计阶段的管理与投资控制

针对新开工项目应加大对前期方案的研究力度，在规划设计阶段引入成本控制和成本优化机制。根据项目定位和目标成本准确把握规划设计方案。推行设计招标，择优选择设计单位。开展限额设计，有效控制造价。强化对设计合同的管理，以经济手段引导设计人员主动关注工程成本。通过优化设计等手段，切实解决含钢量偏高、产品定位与造价和售价不相匹配的问题。要严格的审查设计图纸及其图纸质量，对于专业间的图纸矛盾要及时提出并修改，避免返工和浪费的现象。还要考虑图纸的合理性、造价经济性、施工可行性，从而达到提高设计质量的目的。

2 抓紧、抓实工程项目的具体实施阶段

2.1 招投标阶段

首先要严格的审查施工单位的资质，进行实地考察，这样可以有效的避免质量差、信誉差的施工单位进入投标单位。施工企业必须有足够的实力，从而保证它自身的生产、经营与效益。同时要对招标条件进行严格掌控，将工程标底与标书进行严格的编制，同时也要对评标定标的工作把握好，通常采取公开或邀请招标的方式进行工程招标。招标书的条款要保证准确和严谨，工程造价不外泄。还要将标底编制好，要保证工程标底的质量，控制合理的造价，还要对造价水平进行合理的审查，确保其在投资控制范围之内。合理的价位中标，业主方妥善选择中标单位。要随时掌控好项目的工程造价。中标之后，要严谨、细致的签订合同条款，工期也要合理，避免双方出现责任不清的现象。

2.2 合同管理

管理好合同，以防出现工程的索赔现象。将成本有效控制的方法是将工程变更控制好，所以业主方一定要把关好事前的工作、还要对过程进行严格监控、对工程的变更进行审核，从而将工程费用尽量的减少，以防出现投资失控的现象。除此之外，对于那些不履行合同的材料供应商及其施工单位应提出反索赔，从而有效的控制项目的成本。同时，要对施工现场进行管理，避免浪费投资。应该在施工的各个阶段和环节将造价控制及其工程管理的观念渗透进去，从而使项目的管理目标得以实现，工程的效益得到提高。

3 抓住关键，加强对工程竣工审计各个环节的管理和控制

3.1 实现过程中的动态成本监控与管理

动态成本的核心是实时性，动态指的是在项目整个生命周期的任一时间点，都能实时掌握项目最新的成本状态。只有“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，才能控制成本、辅助决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本的成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助。

在项目建设过程中，通过建立开发项目动态成本台帐和工程合同台帐，形成动态成本信息的传递及沟通平台，确保已发生成本得到及时、准确反映，所有设计变更和工程洽商获得及时处理。

3.2 做好财务费用及税务支出筹划

通过控制项目开发进度缩短开发周期，通过加快销售回款降低资金占用时间和占用量，实现对财务费用的控制。在项目前期就作好税务筹划，合理分摊公共成本，作好项目成本的归集。这样才能有效控制工程的所有造价合理化。

工程项目的整个施工过程中，都要对其进行审计，包括事前、事中、事后和竣工审计。事前审计能将一个项目的施工方案编制得更加合理，避免失误的出现；事中审计比较具有针对性和效益性，提高工程完成的效率。工程的投资效益要提高，企业应该重用工程管理与造价控制这两方面的人才，人才从某种意义上说能决定工程的效益和进度。除此之外还要对建设项目后的评估工作给予重视，在项目竣工后，对其进行结算审核，对项目造价资料、分析结果进行汇总，并建成数据库，这不仅可为以后的工程项目提供参考，也可用来考核公司的项目部绩效。

4 结束语

房地产企业实施的一系列成本控制措施，可以提高企业的管理效率，还可以增强房地产企业的核心竞争力，使得房地产企业在发展的同时与国家政府相统一，降低国家政策对房地产企业的影响。土地成本逐年增高，房地产的企业要对自身资金进行加强、同时要控制好项目管理和投资，从而有效的降低工程项目的成本，有效控制工程造价才能在竞争市场立足，创造更大的经济效益。成本的管理对于房地产而言是一个极其系统的工程，务必保证每一个环节都准确无误。在经济日益紧张的情况下，成本管理不仅关系到赢利的多少，更能决定企业是否能够继续生死，在竞争激烈的市场条件下，成本管理的重要性已不容忽视。

参考文献：

参考文献：

[1]沈艳.成本管理与控制 [M].北京教育科学出版社，2011（06）

[2]李宇椿.工程管理与成本控制[M].北京教育出版社，2011（02）

[3]陈荣.成本管理工程[M].人民教育出版社，2010（3）

[4]文艺.地产工程管理学[M].上海教育出版社，2009（5）

[5]项目管理协会.项目管理知识体系指南[M].卢有杰，王勇，译.3版.北京：电子工业出版社，2013

作者：陶国华