浅析房地产公司施工阶段的造价控制

2022-11-19

工程程造价管理是一种在拟定的规划、设计方案下, 预测、计算、确定和监控工程造价及其变动, 最终达到预期目标的系统活动, 它包含了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般情况下, 房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段, 但是在项目正式开工后, 由于受施工各方人员、材料设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响, 施工阶段的造价管理极易出现偏差, 动态的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。本文笔者将结合实际工作经验, 对房地产公司施工阶段如何控制工程造价进行探讨。

1 加强合同管理, 控制工程造价

1.1 贯彻合同法, 严谨地签订建设工程施工合同

建筑工程施工合同, 是建设工程合同中非常重要、非常典型的一种常见合同方式, 它是为完成建筑安装工程项目, 明确甲、乙双方权利和义务的协议。它一经签订, 是严格受到国家法律保护的。所以, 我们必须增强对合同的法律意识, 把握合同条款的内涵, 精心推敲合同文字的措词, 增强合同条款的严密性。在承包合同中, 要明确合同的内容和范围以及合同文本界限, 做到资料齐全、文字严密、避免含糊其词, 这样才能保证合同的顺利履行。完善的、有效的合同也可以预防纠纷的发生, 有效地减少、避免施工索赔, 减少工程费用的发生。

1.2 严格合同管理, 控制合同变更

工程造价是建设工程合同的重要内容之一, 加强合同管理是提高工程造价管理水平的重要方法和手段。要加强合同的备案审查, 审查其内容是否符合有关的法律、法规和规章, 与招标投标过程中的要约和承诺是否一致。部分建设单位和施工单位企业对招标投标中的要约和承诺任意变更, 私下签订价款结算办法、施工工期、供应材料范围等条款。这些行为所引发的后果就是产生违约责任。所以在合同实施过程中建立健全的合同履约跟踪检查制度, 加强监督, 提高合同履约率, 发现问题及时纠正, 巩固招标投标的成果, 从而更有效地控制工程造价。

2 加强图纸会审

在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中, 开发商与设计公司已经进行了多次的图纸审查, 待建项目的功能定位、建设标准和某些特殊要求都已经体现在施工图纸上了, 而这里所说的图纸会审, 是在招标完成并确定总包方后, 由开发商牵头, 承包商、设计公司、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审查会议, 虽然, 此次图纸会审是在招标完成后进行的, 大多数问题的解决只能增加工程造价, 但是能够在正式施工前解决, 可以减少签证, 减少返工费用及承包商的施工索赔, 而且随着承包商和监理公司的介入, 可以从施工及监理的角度审核核图纸, 发现错误和不合理因素。

引申开来, 作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点, 在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际, 控制工程变更, 使造价控制的主动性掌握在开发商手中, 为造价控制的稳定性提供保证。

3 加强施工现场管理工作

3.1 优化施工组织设计, 选择技术先进、经济合理的施工方案

施工方案是否先进、合理不仅直接关系到施工质量, 也常常会影响工程造价。在工程实施过程中, 除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外, 还应对施工过程中的专题施工方案进行审查, 运用价值工程法等方法通过不断地对项目做多方案的技术经济比较分析, 努力挖掘节约工程投资的潜力, 从而达到节约投资, 创造更高效益的目的。

3.2 尽可能减少设计变更

在建设工程施工过程中, 设计变更会引起工程造价的上升。引起设计变更的原因很多, 如:工程设计粗糙, 工程实际与发包时提供的图纸不符;当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。要减少设计变更, 首先应严禁通过设计变更擅自扩大建设规模, 提高设计标准, 增加建设内容, 一般情况下不允许设计变更, 除非不变更会影响项目功能的正常发挥。其次, 认真对待必须发生的设计变更, 及时核算有关设计变更的造价, 对于有问题或者费用偏高的项目可重新考虑, 进行多方案比较, 不能一味求快, 而应求精。

3.3 加强现场工程量签证的监督和管理工作

现场签证是工程建设过程中一项经常性的工作, 许多工程由于现场签证的不严肃, 引起工程造价失控, 这方面的教训是非常多的。据统计, 由于工程量签证问题所引起的工程结算价的上升幅度可达15%～25%, 个别的甚至更高, 如果不慎重对待工程量签证, 工程造价控制极易出现漏洞, 造成资金的大量浪费。

4 做好设备、材料的认质认价工作

房地产公司为了追求利益的最大化, 肯定会把一些材料设备确定为甲方供应, 其实, 甲供材料设备的价格控制包含了以下两层意思。

第一是对于开发商自身的管理。设备材料的采购必须经过招标, 只有竞争才能得到性价比高的产品。招标前, 甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等, 其次, 编制招标文件时要制定完整的技术规格, 合理的付款方式, 明确的服务内容, 因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据, 更是合同签定的依据。只有这样, 才能切实做到为公司采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数, 就会发生供应不周全、不及时, 从而影响施工进度。比如, 一般情况下, 水泵等设备的隔震垫作为附件, 供应商往往会免费赠送的, 但招标采购时如果未予提及, 供应商不供, 施工单位就会提出索赔, 此时, 要么增加费用, 要么就拖延设备的安装。

第二是对于供应商及工程承包商的管理。开发商应督促承包商及时反馈施工进度, 及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中, 必须考虑与工程承包的衔接, 比如卸货、接货、搬运等, 供货时间必须与承包商充分协商。签定合同后又要随时掌握供应商的设备材料质量和到货情况, 以减少施工阶段承包商的工期和费用索赔的机会。总之, 开发商要保证采购信息的公开顺通, 让承包商、监理方及项目的其他参与者都知道设备材料的供应计划、实施状况, 这样才能调动起大家的积极性和主动性, 避免带来额外的费用开支。

但是, 甲供材料设备有利有弊, 开发商应再三权衡。

首先, 材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。

其次, 从浙江省新的计价依据中可以看出, 主管部门也并不赞成材料设备的甲供。因为, 它规定若材料设备甲供, 则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有。过多的甲供材料设备, 势必会压缩承包商合理的利润空间, 影响承包商的施工积极性和重视程度。另外, 甲供的材料设备往往价值较大, 而甲方并无专门的仓储地方, 此时, 即使采保费全部给了施工承包方, 也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的索赔。