房地产内部控制与成本控制论文

摘要：作为行业关联度高、供应链长的主导产业，完善供应链成本管理对优化房地产开发企业整体成本控制具有重要意义。传统的成本控制模式只关注企业的内部活动，特别是企业的生产活动，暴露了时代和形势发展中的诸多缺陷和弊端，导致房地产开发企业成本风险不断上升。供应链成本管理作为一种成熟而先进的管理理念，对房地产开发企业具有很强的适用性和实用性。下面是小编精心推荐的《房地产内部控制与成本控制论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产内部控制与成本控制论文 篇1：

新形势下房地产成本控制与管理新思考

【摘 要】房地产成本控制要使房地产项目建设符合目标成本的要求，符合目标成本的要求才能满足投资方以及各方的基本利益，成本控制的核心内容以及最基本的出发点也是确保各方最根本的利益，因此，房地产企业如何做好成本控制以及对开发项目的管理是房地产企业在新形势下持续发展重要的战略目标，因此，如何做好房地产成本控制以及管理是论文阐述的核心内容。

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【关键词】房地产；成本控制；管理

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1 引言

随着我国经济的高速发展，经济高速发展背景下，房地产行业的发展尤为迅速，但是，面对当下经济高速发展的趋势，房地产企业如何做好成本控制与管理是房地产行业持续发展的重要改进措施，房地产成本控制主要是将控制论应用在实际的项目成本控制中，在房地产项目实施的过程中对每一个环节都进行一定的管理措施，确保房地产项目的实际成本符合计划的管理工作。以控制阶段为依据，项目成本控制可以分为三个部分，事前控制、事中控制以及事后控制，其中，事前控制主要针对的是可能影响项目成本改变的相关因素；事中控制就是项目实施过程中对成本的控制；事后控制就是项目成本真正出现改变时采取的控制措施。房地产成本控制的核心思想皆是对项目的各项成本进行控制，从而确保房地产项目在保证质量的前提下能在最大程度上节省部分资源。

2 经济新形势房地产成本控制的意义

新形势下经济发展的趋势也发生一定的变化，传统的经济模式逐渐向经济新模式转变，经济新模式的转变最终形成的模式也称之为经济新形势，经济旧模式过于传统不适合我国的发展状况，所以转变为稳定、可持续发展的新经济模式是我国经济发展必然的趋势，在经济新形式的背景下，我国的经济特点主要分为两点：一点是产业结构方面，另一点是技术创新方面。产业结构方面所指的是，我国以往经济的高速增长转变为放下现有的中高速增长，经济增长有明显的提升，产业机构也变得更加趋于合理化，三大产业的增长也不再是利用环境作为增长的代价。所以，房地产行业新形势下得以生存就必须要转变企业经营的理念，从而面对经济产业结构对其提出的考验。技术方面的创新所指的是社会经济的高速发展，人口红利逐渐减少，企业无法利用劳动力的廉价获得企业发展的给予，所以，房地产企业想要得到一定的发展就要不断地对现有技术进行创新，提升企业的核心竞争力。

3 房地产成本控制与管理中存在的问题

3.1 房地产成本控制方法缺乏合理性

合理的房地产成本控制方案是企业实施内部控制的基础，所以，房地产开发项目的成功与否所要考虑到的因素是多方面的，例如，房地产项目在开发之前要考虑当地的房地产市场开发的规律而且还要对实际的项目进行细致的考察，房地产企业如果只是盲目的投資就会造成所开发的项目与当地地区实际的消费水平不成正比，导致楼盘出售困难的现象发生，最终企业无法经营导致经营失败。新形势下房地产行业的发展方向已经逐渐转变为分工明细化以及流程化发展，所以，合理的成本控制方案首先要考虑的方面是当地的房地产市场开发规律以及实际的情况考察，根据当地实际情况将项目成本控制在合理的范围内，从而实现房地产企业效益的最大化。

3.2 成本控制意识不强

任何企业中财务管理都是企业资金控制以及风险防控最为基本的部门，房地产企业也不例外，财务部门是房地产企业内部成本控制最为关键的部分，财务部门的财务报告是企业运营以及发展的依据，企业在运营过程中，都会依据财务部门所提供的财务报告从而制定符合房地产企业实际发展的成本方案，但是房地产企业中财务报告存在一定的延后性，导致房地产企业构建的成本方案与实际的发展情况脱节，造成房地产投资加大，为企业造成一些不必要的损失，因此，财务部门的财务报告要符合当地市场的发展并且生成报告的时间一定要和企业的发展契合，让房地产企业认识到项目开发中成本控制的重要性，制定科学合理的成本控制方案。

3.3 成本控制机制不完善

房地产企业内部组织机构的不断完善，能够提升企业人员整体的工作效率，以符合实际的发展为基础，建立健全的审计机构、执行机构以及决策机构，令这些机构之间有一定的联系与合作，从而更好地帮助房地产成本控制目标尽早实现。强化部门审计机构的作用，提升审计部门工作的执行力度，将审计工作贯彻到房地产项目工程整体中，确保成本控制的完善性，但是部分房地产企业形式多半是家族企业形式，对当下企业责权分离制度的应用没有合理的引用，没有真正的与现代企业接轨，因此，构建合理且符合实际的企业制度是房地产企业成本控制的重要部分。

4 房地产企业成本控制和管理的有效途径

房地产企业成本控制的有效途径主要分为四个阶段：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及竣工阶段，合理的对这四个阶段进行成本控制是房地产企业在新形勢背景下持续发展的核心内容。

4.1 房地产项目的决策阶段

房地产项目的决策阶段是房地产项目开发的基础阶段，科学合理的构建基础阶段的项目计划，才能确保整体的工程成本不会出现较大的偏差，如果房地产项目在决策的阶段就出现失误，那么都会为后期的设计阶段、施工阶段以及竣工阶段造成严重的影响，因此。房地产项目在开发之前要仔细地考虑当地的房地产市场开发的规律以及市场的实际情况，杜绝房地产企业盲目投资的现象出现，对决策阶段的方案构建一定要考虑多方面的因素，将环境、材料以及风险防控都要进行考虑，完善基础阶段的方案构建从保证房地产企业能够根据风险评估从而制定相应的措施，保证房地产企实现成本控制以及企业效益的最大化。

4.2 房地产项目的设计阶段

房地产项目设计主要分为三个方面：方案设计、初设以及施工图设计。也就是说要按照土地的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面[1]。项目在初设之前确保投资估算以及可行性报告得到相关部门的批准，在施工图设计之前保证投资概算以及所涉及到的文件得到相应的批准，施工图在设计完成后要移交给相应部门进行审查并且给予一定的建议，设计单位根据给予的建议进行修改从而保证施工图设计的合理性，避免因施工图设计的不合理造成的成本损失。

4.3 房地产项目的施工阶段以及结算阶段

施工阶段是房地产企业成本控制最难以掌控的阶段，施工可能会受到天气以及外界因素所造成的成本上涨，例如施工环境差所造成的施工材料价格上涨。所以项目施工在资金策划方面一定要考虑周全，造价部门以及财务部门对施工项目资金的策划要切合施工的实际情况，避免造成工程项目实际利润低于预期利润，结算阶段是房地产项目最后的环节，主要是对项目的审查以及核对，避免因计算问题造成的成本误差，在最后的审查阶段，相关人员要将审查细化，确保施工项目的质量，避免因质量造成成本问题。

5 结论

我国当前的经济市场还存在不稳定性，房地产行业的发展速度虽然较快，但是其存在的不稳定性是房地产行业发展过程中必须要注意的一项，因此，减少成本从而提高企业的利润是房地产行业共同追求的目标，房地产企业对内部的成本控制是提升企业利润提高企业在市场核心竞争力的重要措施。房地产企业对内部成本控制进行深入研究，从而提升管理水平，对企业内部成本有效地进行控制，强化企业成本的核算能力从而促进经济效益的提升，保障房地产企业健康稳定的发展。

【参考文献】

【1】周丽萍，李紫豪，高建，等.基于合约规划的房地产成本管理研究[J].工程经济，2017，27（11）：36-40.

作者：肖明霞

房地产内部控制与成本控制论文 篇2：

房地产开发企业成本管控探析

摘 要：作为行业关联度高、供应链长的主导产业，完善供应链成本管理对优化房地产开发企业整体成本控制具有重要意义。传统的成本控制模式只关注企业的内部活动，特别是企业的生产活动，暴露了时代和形势发展中的诸多缺陷和弊端，导致房地产开发企业成本风险不断上升。供应链成本管理作为一种成熟而先进的管理理念，对房地产开发企业具有很强的适用性和实用性。本文就通过谈房地产开发企业成本管理控制现存问题切入，引出其中的重要性，最后给出相应地解决建议方法。

关键词：房地产;企业;成本管控

通过成本控制，房地产开发企业降低了成本，对挤压市场泡沫发挥了重要作用。房地产开发企业必须有效控制成本，以减少不必要的费用，使企业获得更多的经济效益。本文将紧密结合实际情况进行研究，主要研究内容是房地产开发企业在成本控制方面存在的问题，以及解决这些问题的有效方法。本研究旨在帮助房地产开发企业对成本控制有一个清晰的认识，希望能有效地提高房地产开发企业的成本控制水平。

一、房地产开发企业成本管控漏洞弊端分析

（一）企业管理者对成本控制缺乏认识

在企业内部管理中，没有完整的成本控制体系，成本管理只是解决企业所遇到的问题。没有对未知事件的科学预测，没有成熟的治疗方法和科学体系，只能盲目应对，暂时抱“脚”。组织不了解所有员工、整个流程和整体管理成本。大多数人认为成本只是几个部门或个人的问题。企业管理者不控制项目开发的各个阶段、部门和人员。我们还没有调动和充分发挥大家的积极性。我们还没有将成本控制的理念渗透到企业管理的每一个环节和项目建设的每一个阶段。

（二）成本控制和管理目标是相互分离的

在企业发展的过程中，无论它是无效的或低级的控制方法，他们倾向于单方面追求成本最小化和利润最大化，没有设定相应的目标成本根据企业的发展目标，而不自然，盲目和拆分组合的企业发展战略和目标成本。企业的成本控制只会使企业的成本控制离目标越来越远，最终无法达到预期的目标。

（三）企业管理者对市场和发展过程缺乏足够的了解

我们不能全面把握市场动态和发展的全过程，也不能分析和解决市场和环境变化带来的问题，成本控制只是纸上谈兵。面对环境和市场的变化，我们不是无能为力，就是随波逐流，成为市场的“受害者”。

（四）成本控制人员专业水平不高

一些房地产开发企业在项目开发过程中设置临时施工人员，缺乏专业技能培训和文化培训，缺乏施工知识，人员素质参差不齐，可能影响项目进度。同时，一些企业在招聘和引进人才时，没有对企业未来的发展愿景和实际工作能力进行评估，导致人才安排存在不合理性从而影响了企业全体员工的工作积极性，未能及时改变成本控制人员的低专业水平。

（五）方法比较陈旧，缺乏创新。

房地产是一个传统行业。由于传统的惯性，房地产开发企业的成本管理手段和方法有着严重的历史积淀。成本控制对象主要是土地成本（購买价格、土地取得成本、土地形成成本等）、建筑安装工程成本、配套设施成本。从成本管理手段上看，大多数企业都试图降低绝对成本，包括加快开发速度，缩短建设周期，降低资金成本;偷工减料，更换立柱，降低材料成本;加班、节省人工、降低人工成本、改变设计、减少工作量、节约资金等。

从成本控制方法来看，房地产开发企业主要采用传统的固定成本法、标准成本法、计划成本法进行成本核算和控制。但在房地产开发企业中，作业成本法、环境成本法、成本计划法等现代成本管理和控制方法较为少见。

二、房地产成本管控的重要性

2018年，我们强调“坚定不放松”，实行差异化监管。许多房地产公司对征用土地持谨慎态度，但房价不降反升。然而，政府规定了成品房的价格。在政府制定土地出让金价格的条件下，企业要想生存和发展，获得更多的利润，就必须加强内部控制。对于房地产项目，开发成本包括土地成本和建设成本，土地成本占开发成本的比重很大。特别是在中心城区，土地非常稀缺，现在的底价相当高。因此，控制工程造价显得尤为重要。随着经济的不断发展，房地产企业的数量已经不胜枚举，它们之间的竞争也逐渐加剧。只有尽可能控制成本，才能增加企业利润，增强企业竞争力，实现房地产企业的健康长期发展。具体表现在：

（一）成本控制是企业在同行业中获得竞争优势的关键

随着经济全球化，信息技术的进步，商业模式和管理模式的转变，企业成功的关键在于为客户创造价值。通过对企业内部价值链的分析，抓住企业自身的优势，在市场细分中赢得一席之地。

（二）成本控制可以为企业带来利润空间和现金流

在房地产企业的总成本预算中，期间费用一般占5.5%（财务费用计入施工成本），施工成本占94.5%，成本控制成为企业利润和现金流增长的主要来源。成本控制是企业提高管理水平的重要手段之一。企业成本控制的水平决定了企业利润空间的大小和企业现金流的多少，影响着企业的发展。成本控制好的企业更容易进入良性循环，管理水平也逐渐提高。

三、房地产成本管控的措施

（一）强化全生命周期成本意识实施全过程成本管理

在实践中，大多数企业在产品设计完成后，通过加强对生产过程中的材料、劳动力和成本的管理和控制来降低成本。但一旦产品设计成型，70%的成本必然会产生，在生产过程中很难降低成本。因此，降低原材料和工资已成为大多数企业降低生产成本的主要手段。结果不仅影响产品质量，增加售后成本，而且影响员工的积极性和创造性。成本管理效果不明显。

在设计阶段，优化土地布局、设计模式、建筑材料、科学规划、园林绿化及配套设施等对整个工程的造价控制起着重要作用。二是在建设项目成本控制方面，要建立严格的招投标制度，防止“交叉招标”、“围攻”，树立质量成本意识，鼓励使用新型建筑材料和替代产品，确定消费定额，加强现场管理，在保证工程质量的前提下，禁止施工计划的频繁变更。如有变化，应在美观、实用性、工程结构等方面局部变化，防止工程变更，增加工程造价。三是注重后期成本管理，特别是竣工验收阶段的成本控制，防止设计成本和施工成本得到有效控制，防止后期维修、维护和质量保证成本上升。

（二）成本控制专业人员的管理培训

有效且迅速的提升房地产企业在市场竞争中的生存能力，关键在于提高专业管理水平，大力培养专业管理人才。建立房地产企业人才库，根据个人经营能力和综合素质的双重评价，选拔合格和有潜力的人才，定期制定培训计划，聘请资深专家进行专业培训。一方面，有利于做好成本控制工作，为企业创造更多价值。另一方面，有利于增强企业的归属感，提高工作积极性，为企业提供更好的服务。

（三）加强部门间沟通与合作

提高沟通意识，提高沟通效率。在日常工作中，许多员工认为做好工作是件好事。他们习惯于自己解决问题，不想依靠部门的配合。这实际上是缺乏沟通与合作。有鉴于此，各部门在工作中遇到问题，要主动沟通协调，及时反映问题，尽快解决问题，提高沟通效率。

四、结束语

综上所述，房地产企业成本控制问题的根本原因在于内部控制制度不完善、管理意识不强、专业技术人员缺乏、领导意识和对成本控制的重视不够。因此，企业必须完善内部控制制度，注重专业人才的培养，从思想上讲，每个人都要自下而上强化成本控制意识，做到企业成本控制科学、合理、有效降低成本，以良好的管理模式为企业创造更多的价值，使企业的生存更加长久。

参考文献：

[1]程志刚，邓晓纯.房地产开发企业全过程成本控制探讨[J].科技资讯，2017，15（31）：129-130+132.

[2]周飞.加强房地产开发企业成本控制的现时思考[J].行政事业资产与财务，2017（30）：53-54.

作者简介：

陈润发（1998—），男，汉族，湖南岳阳，本科，研究方向：房地产开发与管理。

作者：陈润发

房地产内部控制与成本控制论文 篇3：

房地产项目成本控制问题研究综述

摘 要：随着我国社会经济发展步入新阶段，房地產企业之间竞争不断加剧，行业环境复杂恶劣，房企为实现企业经济效益，对其房地产项目进行成本控制迫在眉睫。通过梳理近年来房地产项目相关成本控制的相关文献，从房地产项目成本控制的理论研究、意义、影响因素归纳，以此为基础，提出房地产项目成本控制的对策。

关键词：房地产项目;成本控制;项目成本

随着房地产行业的急速发展，导致了企业出现集团化趋势，房地产企业之间的竞争日益激烈，同时国家政策的调控也极大影响着房企的生存环境。为此，房地产企业想要寻求发展，项目的成本控制是不可忽视的重要因素，其直接影响着房地产企业的发展。对于成本控制的研究起源于西方国家，经过上百年的发展，形成了整体化、系统化的理论体系，相关文献丰富，与房地产项目结合为其发展提出新思路。在参考大量文献前提下，重点梳理国内外专家学者关于房地产项目成本控制的相关研究，并提出有关研究的成本控制对策。

一、房地产开发项目成本控制的理论研究

房地产项目成本控制的相关研究，早在20世纪初就开始在国外诞生萌芽。Ahuja H.N学者指出，在20世纪50年代的杜邦公司制定将项目的费用与项目时间结合在一起的应用网络分析，从而达到重业务部的统一规划[1]。Frederick 指出，日本在项目成本管理中，突出强调人才的管理模式，通过加强员工自身的成本控制意识，形成自上而下自觉的成本控制模式[2]。随着我国国民经济的快速发展，房地产企业兴起，更多的业内人士及学者开始关注成本控制体系。习晓兰、兰茗提出，企业进行项目的成本控制，关键在于解决不同阶段成本控制，在项目成本控制中要明确各阶段成本控制的对象，从多角度加强控制，选择合适有效的控制策略;同时，要实施系统控制，正确管理成本控制与项目质量、时间的关系[3]。孙纬对房地产项目成本控制提出阶段性划分，将房地产项目成本控制分为投资决策、设计阶段、招投标和施工四个阶段[4]。刘承水、杜常俊指出，房地产建筑项目的成本是表现在项目建筑过程中的资源消耗，项目的成本高低，直接决定了企业的利润情况，企业经营者管理的重要方面就是如何有效的在项目建设过程中进行成本控制。强调要对财务成本核算与项目的成本控制进行区分，改变传统成本控制方法，提高项目成本控制水平，引入动态成本管理思想，运用高效的管理手段，建立以信息化计辅助的房地产项目成本控制系统[5]。李健生认为，在宏观调控的大环境下，房地产项目成本控制极其重要。房地产企业应加强项目的决策科学性，成本核算动态体系，将建筑控制与财务控制相结合，考虑隐性成本的发生，进行全面成本控[6]。

二、房地产开发项目成本控制的意义

詹小芹提出，在后金融危机时代，房地产在高速发展的同时，也将面临不断加剧的行业竞争、政府政策调控等问题，房企为保证自身的利润空间需要不断加强建设项目的成本控制，以此使企业在激烈的市场竞争中能够生存发展[7]。李力、郑正东认为，受政府综合调控政策，导致房地产市场成交量低迷，从事房地产开发的企业的资金紧张、利润被压缩。为此，要从房地产项目成本控制的角度出发，采取及时有效措施进行成本控制，才能使房地产企业渡过难关，更好地提高房企的经济效益[8]。

郑洪涛、张颖指出，项目成本控制是房地产企业成本管理的关键问题，项目成本控制能力直接影响项目的利润。需要在项目管理的基础上，进行内部控制项目全生命周期成本进行风险的分析与控制，从而实现房地产企业在竞争中占据有利地位，确保对项目成本的整体控制[9]。同时，钱宝山认为，当前房地产市场趋于饱和，国家宏观政策调控力度加大，行业环境不明朗，房源需求热度逐渐下降的时候，如何加强项目成本控制是房地产企业能够生存下去的关键[10]。

三、房地产开发项目成本控制的影响因素

（一）成本控制体系

Afonso认为，一个企业项目的利润的实现与否，是项目开发所用成本与项目价值之间的关系，而实现这种关系可以通过建立完整的成本控制体系来达成[11]。Vacharapoom Benjaora指出，针对市场上众多规模的建筑承包商建设规划，但在技术上往往无法支持其计划需求，为此要建立一种数据信息共享的成本管控体系[12]。

（二）项目阶段因素

孙志阳、齐梅提出，房地产开发项目若想有效地实施成本控制，应该建立完善的项目成本控制体系、进行全过程项目成本控制、定期成本偏差分析、综合分阶段进行成本控制，建立项目成本控制绩效考核制度[13]。尤佳指出，房地产项目具有投资大、周期长等特殊性，这些特质决定了房地产企业在成本控制时要对项目各阶段进行具体划分，细化到各阶段要素的成本，要对目标成本进行完整的预测，监督和考核[14]。胡风雨、吴翠花在研究的基础上构建了ISM模型，对影响影响房地产开发成本控制因素作半定量化的分析，把复杂关系分层使其结构化，明确各个12个因素之间的相互关系，针对不同因素提出不同措施[15]。杨■、陆戎认为，房地产开发项目在进行影响因素考虑时，要分阶段的充分考虑，按照项目的阶的影响因素进行划分和归纳[16]。

（三）物料及人员因素

原野提出，方案的设计规划、设备使用和建筑材料的质量标准、价格高低、材料用量等因素都影响房地产企业项目的成本[17]。王玉柱在此基础上提出了员工的业务能力素质以及对项目成本控制的自觉意识是房地产项目成本控制的重要影响因素。他认为，提高员工全员全程参与对项目成本控制的主观自觉性和积极性会对项目的成本控制产生深远影响[18]。

四、房地产开发项目成本控制对策

一是保证企业经济效益最大化原则。Cranfield最先提出经济效益是房地产项目成本控制的重要原则，房企要以这一原则目标来进行项目成本规划以及进行，对项目实施的过程进行考核监督，从而发现问题、解决问题，实现经济效益最大化[19]。Grimes Arthur，Aitken Andrew在此基础上指出，房地产项目的成本控制影响着企业的绩效，因此房地产企业要最大化的降低项目成本来保证经济效益的实现[20]。同时我国学者李改莲提出随着我国过渡向市场经济，追求企业利润最大化是企业的目标，而市场竞争的激烈，必须加强企业项目成本管理，在保证项目建设质量的前提下，科学地对项目成本预算实施降低成本，提高企业利润，使得企业在市场竞争中有一席之地[21]。

二是要进行项目成本全面控制。杨东认为，房地产项目成本控制贯穿于项目建设开始到竣工、销售的全部过程，实施房地产开发项目全过程成本的控制及其必要，必须在组织和控制措施上入手，通过进行开发项目全过程的成本的控制与跟踪式管理，在整个项目周期内监控其造价和营销成本，从而控制开发项目的成本，促进房产企业发展[22]。成昌明认为，房地产项目的成本控制要遵循以下两个原则：项目生命周期成本最优原则、成本控制科学性及全面性原则[23]。董文婧认为，房地产项目成本控制中权责一致的原则是具有重大影响的，权责一致原则使员工把成本控制同自身的利益相结合，可以充分调动员工自觉参与成本控制的主动性性，帮助实现企业成本控制的目标[24]。

三是保持房企发展动态平衡。Boness通过分析代币的发行，指出其发行对实际价格不会造成任何影响，只会影响名义上的资本价格。其通过对消费市场的深入研究，把CAPM动态理论应用到以消费为导向的资本资产定价模型中，在研究中引入效用的相对风险厌恶系数[25]。James P.Lewis 研究后发现，企业的资本结构和经营绩效二者间存在着明显的关联性，但这种关联性很大因素上受到当前企业所在宏观环境背景的影响，不具备定性。动态管理理论视角下，呈正相关关系，当企业所处的环境越相对稳定时，则企业的绩效水平也将越好，反之则亦然[26]。

四是加强精细化管理。杜子祥提出房地产开发项目成本控制主要为减少立项策划、建设阶段的成本，使用阶段开发策略，加快资金回收效率，与有前期预付能力的承包商合作，严格按工程拨款计划拨付资金，充分利用社会融资等[27]。汪丽提出，房地产项目可以通过精细化的项目成本管控，以确立研究对象，项目功能分析，项目功能评价，优化项目方案以及结构设计，推行限额设计，实施评价结果的工作流来实现项目成本控制，实现项目目标[28]。

参考文献：

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作者：刘哲