房地产企业税收筹划分析

2023-02-15

1 引言

在企业所参与的竞争越来越激烈的今天, 企业想要获得长久的收益和发展空间, 降低成本是企业可以采取的有效途径之一。在降低成本的方法中, 进行税收筹划来减少税收支出是企业所常用的一种方法。由于房地产企业的特殊性, 房地产企业所开发的产品一般周期都比较长, 而且产品的耗资也比较大, 同时由于存在很多的不确定性的因素, 导致企业资金的回收较慢, 严重影响了房地产企业的经营发展。所以对于房地产企业来说, 这样严峻的背景, 必须要想办法来增加自身的实力。由于房地产企业的外部竞争较为激烈, 因此想要通过增加收入的方法难以奏效, 所以房地产企业只能够想办法从自身来找到解决途径, 比如说压缩自身的总成本。在减少总成本方面, 企业偷工减料是不可能的, 而从作为占总成本重大比例的纳税成本上来进行考虑, 就理所应当。相对于其他的行业来说, 房地产行业所交的税款相对较多, 对房地产企业的成本影响较大。因此, 如果能通过合理的税收筹划降低房地产企业的税收成本, 就能够有效地提高房地产企业的竞争力。

企业进行合理的税收筹划, 能够为企业带来一定的成本的减少和节约。但是如果所实施的税收筹划方案不合理或者甚至是错误的, 则很有可能给企业带来一定的风险而出现损失。因此, 本文研究房地产开发企业的税收筹划及其风险的意义非常明确:第一, 通过分析, 提醒房地产开发企业在进行税收筹划的时候, 不能够非常简单地以减轻税负为目的, 同时也应该充分地考虑到风险问题。第二, 通过本文的研究, 可以为各个房地产开发企业进行税收筹划提供一个参考, 帮助他们识别可能存在的风险。第三, 有助于房地产开发企业进行有效的税收筹划。

2 税收筹划的意义与原则

2.1 税收筹划的含义

税收筹划指的是纳税人在不违反法律法规的前提下, 根据相关的法律和法规, 通过对企业的财务活动, 比如投资、管理和经营等活动进行一定的分析和决策, 并且运用各种手段, 充分利用国家的一些税收优惠政策, 选择最合适的方案来使企业的利益达到最大化的活动。 (1)

2.2 税收筹划的意义

(1) 税收筹划有助于提高纳税人的纳税意识, 抑制偷逃税等违法行为。企业进行税收筹划的主要目的就是为了减少一定的税收, 但是如果企业为了减少税收而进行了有违法律法规的行为, 是会受到法律惩处的。而税收筹划则是在法律允许的范围内进行的有意识的税收的节约, 对于企业来说, 可以有效提高他们的纳税的意识, 并且很大程度上能够减少偷税漏税等违法行为。目前, 一些大中型的企业是进行纳税筹划的主要主体, 这些企业经营相对来说较为规范, 而且税收意识较强, 所以这些企业能够有效利用税收筹划在法律框架的范围内合理的减少税收支出。也可以换一句话说, 那些进行税收筹划比较好的企业, 相对来说纳税的意识也会比较强一些。因此, 税收筹划与纳税意识两者之间的相互关系就可以体现如下:合理的税收筹划是一个企业的纳税意识提高之后的表现, 也是符合经济体制改革要求的体现。只有当企业的纳税意识较高的时候, 他们才不会通过偷税纳税去规避税收, 反而是通过税收筹划的形式来合理降低税收支出。相反, 对于那些企业纳税意识淡薄的企业, 他们无力通过税收筹划来降低成本, 只能够采用一些违法的手段, 必将受到法律的惩处。另外, 企业的纳税意识的强弱与企业进行税收筹划具有共同的要求, 即合乎税法规定或不违反税法规定, 企业税收筹划所安排的经济行为必须合乎税法条文和立法意图或不违反税法规定, 而依法纳税更是企业纳税意识强的题中应有之意。 (2)

(2) 有助于实现纳税人财务利益的最大化。税收筹划的最主要的目的就是帮助纳税人减少税收的成本, 同时还可以帮助他们避免陷入税法的陷阱当中。税法陷阱主要是指税法的漏洞, 很多纳税人为了减少税收很容易一不小心陷入税法陷阱当中, 从而被法律所制裁, 有可能需要交纳更多的税款, 影响了减少税收的最初的目标。而进行税收筹划, 则可以帮助纳税人避免进入税法陷阱, 同时还可以有效降低税收成本, 使得纳税人可以获得成本的最小化。

(3) 有助于提高企业的经营管理水平和会计管理水平。资金、成本 (费用) 、利润是企业进行经营和管理的主要的要素。企业在进行税收筹划的时需要综合考虑这三大要素。因此, 税收筹划可以帮助一个企业提高经营管理的水平, 并且也可以提高会计管理的水平。这就要求企业的财务人员熟悉企业的各项经营活动, 熟悉法律法规, 熟悉会计实务要求。通过正确的税收筹划, 提高整体的经营管理的水平和财务管理的水平。

2.3 税收筹划的基本原则

(1) 合法性原则。税收筹划的第一个基本的原则就是合法性的原则, 主要指的就是税收筹划必须是在法律允许的范围内进行, 不能够跨越法律的红线, 不能够违法犯法。企业在进行税收筹划的过程中, 任何一个环节都需要以合法性作为前提, 才能够保证最终的税收筹划的方案能够通过法律部门的检查和税务部门的认可, 如果不能遵循合法性的原则, 很有可能受到制裁, 而使企业损失更多。因此, 合法原则是区别税收酬和其他偷税漏税等违法行为的一个最基本的原则。 (3)

(2) 成本效益原则。税收筹划是一项可以减少税收成本的行为, 但是并不是每一个企业都需要纳税筹划, 因为并不是每个企业进行税收筹划都能够获益。是否需要税收筹划, 主要取决于这个企业的规模和效益。因为进行税收筹划需要付出一定的成本, 成本包括聘请税收专家的支出、制定筹划方案的支出等等。如果税收筹划所支付的成本大于税收筹划可以为企业带来的效益, 那么企业无须进行税收筹划。相反, 如果税收筹划的成本低于可能带来的成本, 那么进行税收筹划是合理的。因此, 成本效益原则也是企业应当考虑的一个原则之一。

(3) 综合利益最大化原则。企业在进行税收筹划时, 还需要考虑综合效益最大化原则。其主要指企业应当站在一个整体企业财务管理目标的高度, 尽量从全局出发, 把企业的全部的经营活动联系起来, 制定出一个最佳的税收筹划的方案。这是因为税收筹划它是企业进行财务管理的一个重要的组成部分之一, 因此它应当与其他企业的财务管理活动是相互影响, 并且是相互制约的。如果想要通过税收筹划一味地去追求降低税收成本, 很有可能会导致整体经营效益的减少。所以, 在进行税收筹划的时候, 应当去选择整体利益。

3 税收筹划应注意的问题

3.1 税收筹划方案错误的风险

方案风险主要是指企业税收筹划方案的设计者可能因为存在一些自身的素质和所掌握到的信息存在的局限性, 他所设计出来的税收筹划方案到底是不是非常科学和合理合法, 存在着一定的不确定性。假如所提出的税收筹划方案设计不合理或者是不科学, 将可能导致企业整体税收筹划的失败, 进而造成经济损失。因此, 可以看出企业的税收筹划相对来说是一项具有相当强技术性的工作, 它具有一定的专业性, 也是有着极高政策性的工作。所以, 企业负责税收筹划方案的这些设计者应当具有很高的专业素养, 来保障税收筹划方案的正确合理。如果设计者无法获得充足的信息, 或者是其专业知识不足, 很有可能设计出不合适的方案, 比如出现脱离企业实际, 缺乏全局观念, 需要企业短时间进行大幅调整组织架构等不合适的方案。 (4)

3.2 政策选择和改变的风险

政策性风险是指国家的税收政策可能发生变化的风险。因为税收筹划需要利用国家的相关政策, 当这些政策发生调整的时候, 对企业的税收筹划也会造成一定的影响。同时, 企业在进行税收政策选择时, 也面临着一定的风险。因为税收政策的选择就决定了企业所实施的税收筹划方案的政策支持, 很有可能使他们出现不同的税收筹划的方案。因此, 企业想要进行合适的税收筹划, 就需要不断地去关注最新的政策动态, 及时根据政策的变化来调整他们的税收筹划行为。

3.3 与财务管理目标偏离的风险

企业的税收筹划可能存在的风险之一, 就是可能与企业的财务管理的目标相偏离。当出现这种情况时, 对企业的纳税行为也会造成一定的影响。比如说, 企业在进行经营时很有可能出现过度借贷、负债结构不合理等的情况, 导致企业承担着的负担过重, 给企业的经营造成一定的压力, 也影响企业的再融资。因此, 企业所选择的融资方思的不同对企业的纳税筹划也会产生一定的影响。如果出现了不合理的债务结构, 将会导致融资过多而出现融资成本过高或企业没有偿债能力而引发企业的债务危机。

4 万科房地产税收筹划的具体实施

4.1 深圳万科房地产开发企业的概况

深圳万科房地产开发企业是我国房地产企业的龙头性企业, 总部设在深圳, 成立于1993年, 目前来说是我国业内数一数二的企业, 并且也是深圳地区成立时间最长, 标准化程度最高, 品牌和企业声誉最好的一家房地产企业。深圳万科房地产开发企业所涉及的业务非常广泛, 下辖深圳万科房地产深圳公司以及各地区的子公司等共计21个。深圳万科房地产开发企业是主要从事房地产的开发与经营、管理与服务的综合性的公司。万科拥有自己的施工队伍和装修公司, 并且还有一支专业的广告队伍以及各种管理公司。

深圳万科房地产企业的经营内容决定了它应该缴纳的税款, 包括房地产行业所应该缴纳的各种税收:其中主要有不动产销售增值税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等。由于万科集团的经营规模较大, 收入较大, 因此万科集团每年所花费的税收支出比例较高, 基本上占到了其收入的百分之十左右。所以, 为了能够降低税收成本, 万科集团可以进行合理的税收筹划。本文将对万科集团不同的业务阶段的税收筹划进行一定的分析, 并且分析各种方案可能存在的风险性。

4.2 深圳万科房地产开发企业税收筹划的具体分析

(1) 销售阶段税收筹划分析。在本文的分析中, 我们将会引入深圳万科房地产开发企业所实施的具体的项目。在销售阶段, 引入2010年万科开发的普通住宅项目来进行分析。这个项目的总的销售面积为20000平方米, 按照税法规定的可扣除项目的金额为8000万元 (不含销售税金及附加) , 通过一定的市场分析, 万科初步确定住宅的价格销售区间为5000~5500元/平方米之间。现有两种定价方案可供万科来进行选择。

数据来源:深圳万科房地产开发有限公司2014年年报

方案一:一是价格为5000元/平方米, 享受普通住宅的土地增值税优惠。该项目销售需缴纳的营业税金及附加税费为550万元 (2×5000×5.5%) 。土地增值税计算具体见上表1。

假定销售单价为5000元/平方米, 共计销售20000平方米, 因此销售收入为20000平方米*5000元/平方米=10, 000万元, 按照5.5%的税率缴纳营业税金及附加税率, 则需要缴纳的营业税为10000万元*5.5%=550万元, 又由于企业在税收法定范围内的可扣除项目有8000万元, 因此, 营业收入中, 增值额部分为10000-8000-550=1450万元。根据增值额计算增值率, 可计算出增值率为1450/8550=16.96%, 根据税法规定, 增值率不超过20%时, 免征土地增值税, 因此土地增值税为0。那么通过方案一, 深圳万科企业该项目销售收益为1450万元 (10000-8, 000-550-0) 。

方案二:价格为5200元/平方米, 不享受普通标准住宅的土地增值税优惠。该项目销售营业税金及附加为572万元 (2×5200×5.5%) 。土地增值税计算具体见表2。

数据来源:深圳万科房地产开发有限公司2014年年报

按照与方案一相同的方法来进行计算, 销售单价为5200元/平方米, 销售面积为20000平方米, 销售收入为10400万元。那么按照5.5%的税率缴纳营业税和其他附加税, 共计572万元。又由于企业有8000万元的可扣除项目金额, 因此税前可扣除金额为8572万元, 那么该方案下企业的增值额为1828万元 (10400-8572) , 通过计算增值率发现, 该方案下增值率为21.33% (1828/8572) , 按照税法规定当增值税率大于20%小于50%时, 需要缴纳土地增值税, 增值税税率为30%, 因此, 在此情况下, 万科需要缴纳548.4万元的增值税。总体来看, 在此方案下, 深圳万科企业该项目销售收益为1, 279.60万元 (计算方法为10400-8, 000-572-548.40) 。

从以上分析可以看出, 虽然方案二比方案一单价提高了200元/平方米, 总收入增加了400万元 (200×2) , 但企业收益却减少了170.40万元 (1, 450-1, 279.60) 。原因是因为提高了售价之后, 导致增值额超过了增值税临界点, 需要交纳30%的增值税, 从而导致总的收益反而减少。从综合纳税成本以及最终收益来看, 万科房地产开发企业选择方案一的定价是最有利的。

深圳万科在销售阶段进行税收筹划时, 有可能由于税务人员的税收筹划意识不强或者能力不够, 做出了错误的方案选择, 选择了方案二来进行, 那么将会使万科的最终收益减少, 这很明显不是正确的决策, 因此这是房地产企业在进行税收筹划时所面临的方案错误风险

(2) 经营阶段税收筹划分析。在本部分, 选取深圳万科房地产开发企业开发的一项写字楼项目的出租业务作为分析对象。公司计划年租金收入为2, 000万元。该公司可通过合理分解租金进行纳税筹划。深圳万科企业需成立一个物业公司, 收取租金中的500万元作为水电费和物业物业管理费。筹划前后税费的比较见表3。

数据来源:深圳万科房地产开发有限公司2014年年报

因此, 根据表3, 我们可以看出, 深圳万科在该税收筹划中的总收入 (2000万元) 并没有减少, 相应的营业税金及附加 (110万元) 自然也不会减少;不过由于租金减少了500万元, 房产税会自然的减少60万元 (500*12%) 。

(3) 利润分配中的税收筹划。在利润分配的方案当中, 万科地产子公司邦才有限公司应向集团母公司支付股息4000万元, 该公司选择以价值为4000万元的生产原材料代替股利支付。如果直接以现金方式支付, 则应缴纳预提税=4000×10%=400万, 但是如果换一种方式, 换做实物交付, 少缴这部分税款, 这样就可以实现利润分配中的税收筹划, 达到减少税收的目的。

4.3 深圳万科房地产税收筹划执行中反映的问题

万科是我国房地产行业的龙头企业, 发展的规模大、速度快, 是很多其他企业争相模仿的代表。但是即使是万科这样的大型企业, 在利用税收筹划进行财务管理时仍然存在一定的问题和风险, 这与房地产行业的自身特点是紧密相关的。与房地产企业的经营特征相对应, 房地产企业税收筹划具有以下几个问题。

(1) 复杂性。房地产企业对资金的需求较高, 是一种高投入、高产出的资本密集型产业, 除了自有资金外, 一般大部分都是从银行融资。因此, 对于每个房地产开发项目, 如何利用资金, 以什么价格进行出售, 如何纳税, 企业都需要进行计划。在这个过程中, 税收筹划可以起到重要的作用。房地产企业税收筹划的复杂性主要体现在房地产行业涉及生产和流通领域, 经营多元化、投资主体复杂化、筹资渠道众多、资金流复杂、成本结构复杂、涉及的税种多、相关税收规则复杂。因此, 在房地产企业进行税收筹划, 要比其他企业更为复杂, 在此基础上它要求房地产行业税务人员应更好地掌握基本的税收筹划的方法和基本的法律和法规, 因此对房地产企业税务人员有着更严格的要求。

(2) 长期性。由于房地产开发和建设周期长, 完成竣工的时间长, 资金回收缓慢, 这决定了房地产企业税收筹划将是一个长期的行为, 必须考虑到在税收筹划规划方案在未来一定时期内, 经济形势, 政策和法规以及企业自身的经营状况可能改变。由于房地产企业的经营周期长的特点, 因此不可避免地导致风险较大, 税收筹划的难度增加。考虑到房地产企业财务管理活动的长期性, 需要全面、系统地考虑房地产企业的经营管理, 充分考虑税收筹划的长期税收筹划方案, 制定一个备用方案, 一旦出现由于时间较长而可能与税收筹划目标相偏离的现象, 可以尽早给出解决方法。

(3) 风险性。一方面, 税收筹划工作是带有政策性的工作, 由于房地产企业税收额较大, 是税务部门重点的审核对象, 所以企业的税收风险也逐步提升。如果企业经营不正确或不能得到税务部门的批准, 规划不仅不能达到企业税收的目的, 它还将遭受税务机关的制裁和惩罚, 造成企业更大的损失。因此, 企业在税收筹划中, 不仅要看到税收筹划可能带来的收益, 更要找出其风险, 并做好风险的防范措施。另一方面, 房地产经营的长期性的特点, 又意味着经营过程中风险性较大, 财务收支活动所面临的不确定性也同样会增加, 这就有可能使得真实发生的财务收支与最开始所做的税收筹划造成偏差。一旦出现偏差, 就可能使税收筹划失败。

5 防范万科房地产税收筹划风险的对策建议

5.1 加强涉税人员培训, 提高员工业务素质

税收筹划是一项要求较高, 专业素质要求较高的活动, 因此财务人员的业务素质的高低, 就直接决定了税收筹划的方式是否合理, 因此能够直接影响到税收筹划的效果。所以, 为了加强税收筹划, 就必须要加强员工的业务素质。一方面, 税收筹划的工作人员需要掌握完备的关于筹划的法务、税务、财务等方面的技能;另一方面, 还需要掌握有关经营和管理方面的技能。要求筹划人员必须兼具财务、税务、管理、法律等方面的业务素质, 这个税收筹划人员业务素质提出了相当高的要求。另外, 由于我国的税收制度经常会发生一些调整和变化, 所以税收筹划的工作人员也需要密切关注政策的变动。为此, 房地产开发企业应该为了实现有效的税收筹划, 加强涉税人员的培训, 并且不断去提高员工的业务素质。

5.2 加强与税务机关沟通, 及时把握政策动态

由于一些部分原因是因为我国税法水平较低, 而且税收法律相对来说具有一定的模糊性, 所以给我国的税收主管部门提供了一定的灵活性。实践表明, 企业如果不采取主动一些措施积极与主管税务机关练习, 不经常与税务机关进行沟通的话, 有的税收筹划的方案很难得到这些部门的认可。

因此, 对于房地产开发企业来说, 为了加强税收筹划的效果, 应加强与税务部门的联系和沟通, 建立起较为良好的税企之间的关系。并通过加大和税务机关的接触与沟通, 房地产开发企业还可以获得额外的一些消息, 比如一些有关最新的政策的变化等等, 这些消息对于企业来说也是非常重要的。另外一个层面上来说, 多和这些机关来往沟通, 也将给予税务机关一个良好的形象, 以帮助建立良好的税收抵免, 房地产开发企业获得的税务机关的信任和批准, 也可以得到税务机关的指导和批准, 减少风险的差异。

5.3 提高财务管理水平, 加强内部控制

从房地产开发企业通过设计、开发、施工和竣工销售多个环节, 范围广, 而且可以看出, 部分业务的房地产开发企业是一种建筑工程企业, 适用于建设项目的会计, 使得会计处理变得更为的复杂。此外, 房地产开发企业应当充分地了解企业的内部环境和外部环境, 在进行税收筹划之前, 要全方位地掌握相关的会计信息。因此, 为了更好地了解房地产开发企业内部的现状, 为了制定更合理的税收筹划方案, 房地产开发企业应加强对企业的内部控制, 制定出规范完善的各类规章制度, 并且着力提高财务管理的水平, 综合性的解决企业财务管理水平低下的问题, 使得税收筹划风险降低, 达到企业减少成本的目的。

6 结语

本文着手于企业税收筹划, 研究了房地产开发企业税收筹划风险, 并以深圳万科房地产开发企业作为研究主体, 指出深圳万科房地产企业在开发、销售、经营和利润分配阶段进行的税收筹划, 并分析了万科税收筹划可能存在的风险。本文最后针对前文分析, 给出了房地产企业税收筹划风险的防范与控制对策。从风险意识、人员培训、会计核算和税企关系等四个方面, 给出了三条税收筹划风险的防控对策。具体为: (1) 房地产开发企业通过给相关人员提供培训, 帮助他们增强业务素质, 有助于其设计、选择和执行更有效合理的税收筹划; (2) 切记加强与税务机关沟通协作, 减少认定差异风险; (3) 提高财务管理水平, 加强内部控制。

摘要：企业进行一定的税收筹划可以给企业带来一定的经济效益, 如减少税收的支出、减少企业费用的支出等。因此, 很多的企业都会使用税收筹划手段。对于房地产企业也不例外, 房地产企业资金使用量大, 涉及的税种多, 因此税收成本占总成本的比重较大。所以, 合适的税收筹划能够帮助房地产企业减少税收支出, 实现效益的增加。本文采用了理论分析及案例分析相结合的分析方法, 对我国的房地产开发企业的税收筹划进行了深入、系统的研究。本文首先介绍了税收筹划的相关理论, 分析了税收筹划的基本概念及特点, 以及税收筹划的基本原则。在此基础上分别分析了房地产开发企业在税收筹划时可能出现的问题, 并以万科房地产作为实例, 分析了万科房地产税收筹划的具体实施, 并根据万科房地产税收筹划的实施问题, 提出了防范税收筹划风险的主要对策和建议。

关键词：税收筹划,会计,风险,万科房地产