昆山市整体市场分析

第一篇：昆山市整体市场分析

昆山市商业综合体发展现状分析

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”

城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。

随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。

一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统

商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。

2.优化城市产业结构

商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质

综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。

二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快

国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。

根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。

2.零售餐饮为主，其他行业为辅

我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。

图1 我市商业综合体基本经营情况

3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显

通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。

4.商户规模较小，交易分散

就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。

5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网

随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。

三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划

空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。

2.配套环境不够成熟

作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。

3.综合体品质不高

普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。

四、促进措施

1.合理规划，明确自身定位

随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。

2.完善配套设施建设

要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。

3.加大招商引资力度

商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。

4.创新经营管理制度

随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。

商业综合体发展的成功要素

选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。

选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。

城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。

城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。

二、城市商业综合体开发的关键原则

城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：

符合“刚性规划”的原则：

城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。

2、符合“以商定产”的原则：

城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。

符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。

符合“投资共赢”的原则：

城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。

三、把项目开发的程序做对

城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。

由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。

项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。

二三线城市商业综合体开发运营的要点

1、做对投资运营的程序。

土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。

2、做对开发运营的程序。

城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。

做对商业运营的程序。

城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!

我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，

三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。

商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。

一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。

二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。

三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。

商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。

也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。

第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是

住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。

第二篇：IPad的整体概念层次分析

iPad作为一款平板电脑。其定位介于苹果的智能手机iPhone和笔记本电脑产品之间，通体只有四个按键，与iPhone布局一样，提供浏览互联网、收发电子邮件、观看电子书、播放音频或视频等功能。以下是对iPad在网络营销中，产品的整体概念的五个层次的分析：

1)核心利益层次。iPad提高浏览互联网、收发电子邮件、观看电子书、游戏、图片、播放音频或视频等功能，并支持简单的办公。这是都是消费者日常生活中经常而且也比较喜欢的消遣方式。

2)基本产品层次。iPad是一款电子产品。样式新颖，采用了极高水平的工业艺术设计，这对消费者是一个很有力的卖点，满足了消费者的审美的心理需求。

3)期望产品层次。iPad具有很强大的硬件配置，同时采用了苹果的ios操作系统，屏幕尺寸9.7寸，机身也比较薄，具有很好的便携性和易操作性;同时电池的续航能力也比较强，能达10小时;提供wifi和3G的网路连接方式，是Ipad的实用性大大提高。苹果采用了全球顶尖的生产制造工艺，很好地保证了iPad的产品质量······这些都很大地满足了消费者的期望。

4) 附加产品层次。消费者可以通过itunes到App Store苹果应用程序商店中购买和下载应用程序，当然有些应用程序是免费的。iPad的主屏幕上显示了各种应用图标，点击一下便可直接进入到相应应用。此外，主屏幕菜单也可支持定制，你可以把喜欢的程序或网页显示在上面，可以用自己的图片作为背景，也可进行各个图标的位置安排，具有很强的个性化设置。同时还提供了各种配件，大大地丰富了iPad的可玩性。

5) 潜在产品层次。消费者可以通过网络对iPad的操作系统进行升级，同时每年还对iPad进行更新换代，满足消费者的更高层次的需求。

第三篇：苏教版初中语文教材整体分析

教研室杨文龙

教材体系

七、八年级教材每册设有六个单元，名著推荐与阅读，专题。

九年级教材分为三大块：整合优化单元、专题、名著推荐与阅读。

写作、口语交际

全套课本，安排写作指导短文24篇，作文选做题88题，修改文章练习题19题。

一学年安排课内作文16次，其他练笔20次左右，总量近两万字。

口语交际前四册设计活动12次，每册3次，每次一般有两道训练题。 综合实践活动

全套书共设计了12个活动：

七年级(上)：我爱文学、走进图书馆、模拟科技新闻发布会。

七年级(下)：保护野生动物的一次活动、网上读写与交流、赛诗会。

八年级(上)：访问爱国主义教育基地、一次有意义的集体视听活动、师生自行设计综合实践活动。

八年级(下)：如果我主办校刊、市场新商品调查、社会热点问题研讨会。九年级(上)和九年级(下)：融入“综合学习与探究”不再单独安排。 专题

全套书共安排了10个专题。

七年级(上)：狼

七年级(下)：荷

八年级(上)：长城、汉字

八年级(下)：鸟、叶

九年级(上)：气象、物候

九年级(下)：系统思想与统筹方法、我心中的语文

名著推荐与阅读

七年级(上)：《汤姆索亚立险记》

七年级(下)：《西游记》

八年级(上)：《钢铁是怎样炼成的》

八年级(下)：《水浒传》

九年级(上)：《格列佛游记》

九年级(下)：《朝花夕拾》

第四篇：健身俱乐部整体分析和决策方案

健身俱乐部整体分析和决策方案健身俱乐部整体分析和决策方案目前，随着社会经济的快速发展，人们生活水平的不断提高。全民健身已经成为一种时尚。在这种趋势下，健身俱乐部、健身会所犹如潮水般的兴起。在我们生活的上海，这个国际化的大都市，一夜之间涌现出一家又一家的健身会所，好似天女散花。然而从健身行业的初始经营管理到今天，有很多家会所都先后出现了不同程度的业绩下降、会员流失、教练流失、恶性竞争等现象。导致此行业产生低迷状况。然而健身市场的低迷并非是行业本身的缺陷，而是因为经营和管理的直接原因。健身房的经营其实就是吸引会员并留住会员的过程，而影响这一过程的因素包括健身房选址是否准确，收费是否合理，环境是否舒适，设施是否齐全，经营项目是否具有诱惑力，健身指导是否专业，服务是否周到。其中健身会所的营销和宣传手

1、俱乐部要认识到会籍顾问在俱乐部的重要性，要给他们一个很好的定位，建立一套完整、有激励的薪金制度。

2、要培养会籍顾问的专业性、健身常识、服务技巧、沟通能力、销售技巧、心态培训以及对企业的忠诚度。

3、俱乐部要建立一套完整的销售体系，让会籍顾问知道做什么，该怎么做，并系统化管理。

4、培养一个合格的会籍顾问不是一天两天的事情，要不断发现问题，不断培训，提高他们的综合能力，而不是业绩不好就要吵他们的鱿鱼，这样会让他们在担惊受怕中工作，会导致跳槽，我要让他们不断的学到新的知识，要不断鼓励他们，让他们有归属感和使命感。

5、俱乐部要给优秀的会籍顾问提供发展的空间，能在俱乐部找到收获感、成就感以及对俱乐部的忠诚度。这是对他们付出成绩的肯定。

6、“不想当将军的士兵不是好士兵”所以好的苗子我们要提拔，要让他们觉得俱乐部是重视他们的。

7、发扬亮剑精神，“狭路相逢，勇者胜”“做到逢敌必亮剑，不是敌死就是我亡”把这支队伍培养成“野狼团”的气势，个个都是嗷嗷叫的，“没有业绩，但精神在”。并使这种精神成为销售团队的一种文化传程下去。对于会籍顾问，我觉得以下几点是他们必须做到的：

1、对企业要有忠诚度。

2、不断提高自身素质，让你的客户从第一次与你握手开始，就给客户有良好的感觉，让他们喜欢你，信任你。

3、要有很强的企图心和挑战心态，不怕挫折，要有很强的目的性，要做到“我一定要”的决心。

4、做到“帮助你的客户得到他所想得到的东西”要用自己的专业性、热情来打动你的客户，有针对性的介绍俱乐部的健身项目和服务，帮助他们下决心，告诉他们你能帮助他们坚持锻炼，这时候价格已经不是最重要的。

5、不断培养自身的沟通能力，学习更多的知识，这样可以在与客户沟通时产生话题，才能与客户找到共同点，他们才会更加喜欢你，信任你。要定期打电话回访、问候你的客户，提醒他们坚持锻炼，让你的会员感觉到你在真正的关心他们。跟进会员要有计划、有安排性的进行，而不是想起来了就给某某会员一个电话、短信。随着天气的逐渐转冷，很多行业都慢慢进入销售淡季，对于我们健身行业来讲当然也不利外。针对这一客观特定的行业规律。我们要做到淡季不淡，首先要打消所有员工对习惯性“淡季”这两个字在他们心中的阴影，不能把这两字当顺口溜说。要把心态和气势调整到旺季的状态，就当它旺季做。下面我就来淡一下战斗策略：

1、让会籍顾问主动走出去做宣传工作(外场)。我们通常认为年底要过冬了，人们健身意识淡了，

人也懒惰不想动了，健身卡不好销售了等潜在因素。直接影响到业绩下降。快速发展销售人员数量是硬道理，扩大宣传范围、力度。不能只在家守株待兔，一定要让他们主动出击。

2、对我个人来说，在保证销售人员打好每一天的仗之外，主动走出去开发一些附近优质企业的团体客户。争取他们领导用团购的方式为职工提供作为福利的健身卡。既然是团购，在价格上我们要有足够的吸引力，让这些单位的决定者或部门能尽早拍板。

3、提高销售员工的业绩指标，要求每月15日之前就要将业绩指标的65%完成。并且落实到主管，每天对所属组员的业绩进行跟踪和评估。

4、做好圣诞节、春节等假期的酬宾活动。其实每个节日都是健身俱乐部可以大做文章的时候。简单地一个操作就是节日聚会，比方圣诞会员联欢就是可以利用的节日营销手段。通过聚会开展现场优惠办卡、续新年卡、抽奖、送礼券、会员优惠转介绍等方式促进销售。通过节日营销把整个冬季划分几个阶段，每个阶段进行不同主题的活动，会使健身俱乐部冬季有足够的热力维持人气，保持好的销售。(具体实施方案等大家商议后再决定)

5、把降价现象改为送月或送礼品，避开降价陷阱。降价是销售的双刃剑，其实伤害自己也越大。所以，我们必须避开降价的陷阱，哪怕我们的竞争对手把价格降得再厉害，我们都不要轻易去玩“价格战”。尽可能把“降”改为“送”，增加竞争力同时使俱乐部健身卡的价格尽量不受影响。

6、尽快扩大会员卡的功能，准备去联系周边愿意和我们合作的商家，越多越好，并把合作的商家名单做成广告牌。使会员认识到他们手中的卡不是普通的健身卡，而是一张功能多元化的消费卡。做到我们俱乐部、合作商家、会员之间“三得利”的效果。

7、目前这时段，老会员是我们最快捷的业绩来源。维护好老会员，会给俱乐部带来无穷的新会员，更能在会员心中树立良好的口碑。然而，很多老会员续卡时处理不当，得罪老会员，其实得罪的不是那几个少数会员，很可能得罪的是一大批会员。我们在处理老会员续卡时要多考虑他们的感受，因为他们是俱乐部的老朋友了，应该要比新会员有优惠，所以我们要给予他们优惠续卡。续卡时在原时间的基础上再赠送月，转介绍新会员再反利给老会员。这样做的好处是留住了一批忠实的会员，他们是我们俱乐部重要的财富，建立俱乐部7大赢利模式：卖“形象”卖“气氛” 卖“人”卖“服务”卖“情报”卖“技术”卖“产品”总之健身俱乐部的经营就是不断创造更高、更好的“服务价值”吸引会员并留住会员的过程，而影响这一过程的因素包括健身俱乐部选址是否准确，收费是否标准，环境是否舒适，设施是否齐全，经营“品种”是否具有诱惑力，健身指导是否周到，俱乐部的推销和宣传手段是否到位等方面。推出健身是一种文化的新消费理念和人们生活的一部分，使俱乐部面积、设施、管理日益完善。 会籍顾问专业销售技巧及谈单方法一.会籍顾问的基本素质1.强烈的推销意识：强烈的推销意识是会籍顾问对工作，对企业，对顾客以及对事业的热情，责任心，勤奋精神和忠诚度的结果，能使会籍顾问发现和创造更多的机会.2.热情友好的服务：服务首先是态度问题，会籍顾问要用热情来打动对方，热情所散发出来的自信和活力会引起顾客的共鸣.其次，服务是方法的问题，包括：正确的礼仪和亲切而专业的建议或提供有价值的信息及对顾客的优惠等等。3.熟练的推销技巧：首先了解顾客：顾客购买的心理变化a)俱乐部(产品本身)，这是购买过程的第一阶段，也是最重要的阶段，如果会籍顾问能够引起顾客对俱乐部的注意，就意味着成功了一半;b)兴趣，顾客的兴趣来源于两个方面：俱乐部(品牌，广告，促销，POP等)和会籍顾问(服务时顾客愉悦);c)联想，顾客进一步想象俱乐部将会给自己带来什么好处，能解决什么问题，对自己会有什么帮助，联想决定顾客是否需要，是否喜欢;d)欲望，当顾客询问某一种卡种并仔细加以考虑的时候，就已经表现出他非常感兴趣，想买;e)比较，也许有的顾客在这时会犹豫不决，拿不定注意，会籍顾问就要适时向顾客提供有价值的建议，帮助顾客下决心;f)信任，影响信任感的因素有2个：相信会籍顾问(优秀服务和专业素质)，俱乐部信誉g)行动，顾客觉得购买并付诸行动;h)满足顾客对俱乐部和会籍顾问服务满意，顾客在付款的过程中还可能发生不愉快的事情，如交款时，送客时会籍顾问若有不周到之处可能会引起顾客不满意，甚至当场推卡，因此会籍顾问要至始至终对顾客热情，诚恳，耐心。二.会籍顾问专业销售技巧：1.想客人推销自己：在销售活动中，人和俱乐部一样重要，71%的人之所以会从你那里购买，是因为他们喜欢你，信任你;会籍顾问要做到以下几点：微笑：微笑能传达真情，密人的微笑是长期苦练出来的;赞美顾客：一句赞美的话可能留住一名顾客，可能会促成一笔销售，

也可以改变顾客的坏心情;注重礼仪：礼仪是对顾客的尊重;注重形象：会籍顾问以专业的形象出现在顾客的面前，不但可以改进工作气氛，更可以获得顾客的信赖;所谓专业形象，是指会籍顾问的服饰，举止姿态，个人卫生等外观表现，给顾客带来良好的感觉。倾听顾客说话：缺乏经验的会籍顾问常犯的一个毛病就是一接触顾客就滔滔不绝的做卡的介绍，直到顾客厌倦，认真倾听顾客的意见是会籍顾问与顾客建立信任关系的最重要的方法之一。2.消除顾客疑议几大方法：a)“对，但是”处理法：如果顾客的意见是错误的，会籍顾问首先要承认顾客的说法是有道理的，在给顾客留住面子后再提出与顾客不同的意见，这种方法是间接的否定顾客的意见，有利于保持良好的推销气氛，会籍顾问的意见也容易被顾客接受。b)同意和补偿处理法(详情略)c)利用处理法(详情略)d)询问处理法等(详情略)3.成交3原则：主动，自信，坚持。。。。。。4.怎样识别顾客的购买信号：语言信号，引为信号，表情信号。。。。。

5.成交方法：在成交的最后时刻，顾客常常下不了决心，会籍顾问就必须巧妙地给顾客以恰当的建议，帮助顾客下决心;a)直接要求成交法b)假议成交法c)选择成交法d)推荐法e)消除法f)动作诉求法g)感性诉求法h)最后机会成交法

第五篇：纸箱印刷时整体走位原因分析

 纸箱印刷机印刷质量好坏，人们通常理解为两方面。一方面是印刷的清晰度，包括颜色深浅一致，图案无粘连，无重影，无漏底。另一方面是多色印刷的套印精度，一般应在±1mm之内，好的印刷机可达到±0.5mm甚至±0.3mm之内。实际上印刷机还有一项很重要的印刷质量指标---印刷整体走位，即几种颜色套色准确，但都与纸板基准边间距不一致，误差较大。因一般纸箱的此项质量指标要求不严，容易被人们忽视。若整体走位误差超过3mm或5mm时，问题就比较严重了。

无论链条送纸还是自动送纸(后推纸或前缘送纸)，印刷整体走位的基准边都是与纸板输送方向垂直，因另一方向(纸板输送方向)不易产生整体走位(除非纸板跑斜)。本文将分析后推纸方式自动送纸印刷机印刷整体走位的原因。

自动送纸印刷机纸板输送是由推纸板将码齐的纸板最下面的那张推向前送至上下输送辊间，并由上下输送辊往前传送至印刷部的，如此重复即完成自动送纸。分析纸板的输送过程可帮助我们找到印刷整体走位的原因。

首先在推纸过程中，推纸板的传动链不得有较大的积累间隙。自动送纸印刷机推纸板为往复式直线运动。绝大多数厂家采用的是曲柄(滑块)导杆机构加摇杆滑块机构。为了使机构轻便、磨损小，曲柄滑块导杆机构的滑块是轴承。因轴承与两滑板的间隙太大会造成推纸板运动的不确定性，从而产生送纸误差，引起印刷整体走位。所以如何保证轴承在导杆的两滑板间作纯滚动，又不使轴承与两滑块有较大的间隙是关键。采用双轴承结构，无论轴承沿滑板向下移动或向上移动，都可确保轴承在两滑板间作无间隙的纯滚动，从而使得机构既轻便磨损小又能消除间隙。

导杆和摇杆与轴连接处因受力为交变载荷易产生松动，也是产生间隙造成推纸板推纸误差的原因。推纸板传动链中其它机构均为齿轮传动，提高齿轮的加工精度(如采用磨齿、珩齿)，提高各对齿轮的中心距精度(如采用加工中心加工墙板)，减小传动的累积间隙，提高推纸板推纸的精确性，从而减小纸板印刷的整体走位。

第二，推纸板将纸板推入上下送纸辊的瞬间，实际上是纸板速度由推纸板的线速度提升为上下送纸辊的线速度的一个瞬时提速过程。此瞬时的推纸板线速度必须小于上下送纸辊线速度(否则，纸板会被推弯弓起)。而小多少，两者速度的比值、匹配关系是很重要的。直接影响到纸板提速的瞬间是否打滑，送纸是否准确，从而影响到印刷整体走位。而这一点恰恰是印刷机生产厂家注意不到的。

在主机速度不变的情况下，上下送纸辊的线速度是个定值，而推纸板的线速度却是个变数，从后极限位置的零到正向最大到前极限位置的零，从前极限位置的零再到反向最大到后极限位置的零，形成一个循环。

右图是推纸板的曲柄(滑块)导杆机构简图，用解析法可推演出推纸板的线速度公式。

V=nπcos(α-α2)cosα2cosα1①

图中：c1为导杆杆端的后极限点

c2为导杆杆端的前极限点

s为导杆杆端的行程(即推纸板的行程)

式中：V为导杆杆端的线速度(即推纸板的线速度)

n为曲柄OB的转速，是已知量

由式①可知V是个变量，随C点的位置不同(α2不同)而变化。通过计算可得出推纸板在不同位置的不同速度。根据推纸板线速度与送纸辊线速度的比例关系确定推纸板将纸板推入上下送纸辊瞬间的线速度后，可确定此时推纸板的最佳位置。

当然，影响纸板印刷整体走位的因素还有诸如纸板的弯曲度，纸板的表面粗糙度，纸板的含水量以及上下送纸辊的间隙是否合适等，但设备的因素主要表现在以上两方面。