浅析“营改增”对房地产企业税负的影响

1“营改增”对房地产企业税负影响

自2016年5月1日起, 房地产开发行业全面实施营改增, 意味着房地产开发行业多年征收营业税的终结, 企业原有的税收筹划方案被完全颠覆。为简化问题, 笔者在本文分析过程中假设房地产企业只从事房地产开发并销售不动产, 在不考虑其他税费的情况下, 从财务核算角度分析“营改增”税收政策的改变对房地产企业税负产生的影响。

(1) 公式推导。假设某房地产企业为一般纳税人, 其营业收入总额为X万元, 销售额中可扣除土地价款Y万元, 可抵扣进项额Z万元, 不考虑其他税费的情况:

从表1可以看出对于选择简易计税法的项目, “营改增”前后税负减轻。对于一般计税法下计算的增值税, 令X*5%= (X-Y) / (1+11%) *11%-Z可以得出, 当X= (99Y+1000Z) /49时, “营改增”前后税负情况一致。由此可以看到“营改增”对房地产企业税负的影响, 与企业取得可扣除的土地价款与进项税额有关。当X< (99Y+1000Z) /49时, “营改增”后企业税负水平减轻。

(2) 实例分析。某市的一房地产公司某年销售不动产收入总额117万元。楼盘开发成本为:土地出让金及其他费用10万元;房地产开发成本40万元 (取得可抵扣税率17%的增值税专用发票40万元) 。在不考虑其他税费情况下, 税负=所得税+流转税, 分析企业税负情况:首先, “营改增”前税负;其中, 营业税=117*5%=5.85 (万元) , 企业所得税= (117-10-40-5.85) *25%=15.29 (万元) , 税负=5.85+15.29=21.14 (万元) , 税负率=21.14/117=18.07%;其次“营改增”后税负。增值税= (117-10) / (1+11%) *11%-40 (1+17%) *17%=4.78 (万元) , 企业所得税= (117-10-40-4.78) *25%=15.56 (万元) , 税负=4.78+15.56=20.34 (万元) , 税负率=20.34/117=17.38%。

对比 (1) (2) 分析可知X=117< (99Y+1000Z) /49=138.82满足前文公式推导结论, 此时房地产企业在“营改增”后税负相对降低。但同时可以看到, 税负水平还可能与企业取得可抵扣进项额的税率有关, 如果进项可抵扣税率为11%, 其他条件不变的情况下, 企业税负情况如下:

增值税= (117-10) / (1+11%) *11%-40 (1+11%) *11%=6.67 (万元) , 企业所得税= (117-10-40-6.67) *25%=15.08 (万元) , 税负=6.67+15.08=21.75 (万元) , 税负率=21.75/117=18.59%。X=117> (99Y+1000Z) /49=101.1。

由上述分析可以得出, “营改增”后虽然由征收5%的营业税率调增到征收11%增值税, 但是由于计税方式的不同, 在不同条件下企业税负受影响的情况不同。当可以扣除的土地价款以及可抵扣的进项税额和收入总额 (0.99Y+10Z) /X=49%时, 税负达到无差异平衡点, 不考虑其他税费的情况下, 政策更改前后企业税负水平一致。

2 房地产企业应对“营改增”税收筹划建议

由于增值税具有税负弹性大、筹划空间大的特点, “营改增”后房地产业通过新的关于增值税的税收筹划方案降低企业纳税的基础, 利用国家税收政策的优化做出相应的筹划对策减少自身的税负, 同时也能够企业合理安排其经营活动, 降低城建税、教育附加费等纳税数额, 增加企业利润。

2.1 重视进项税额可抵扣项目

(1) 在土地成本方面。如果企业通过市场转让等手段取得土地, 根据规定此项行为为增值税应税行为, 可以以11%税率进行进项抵扣;如果是通过政府出让取得的土地, 销售额中可以扣除取得土地成本支出。将财政专用土地收付款凭据作为增值税进项抵扣依据, 彻底减轻房地产投资企业的税负。

(2) 在建筑安装和材料供应成本方面, 假设一般纳税人和小规模纳税人提供的同等售价, 企业应该尽可能选择能够开具增值税专用发票的一般纳税人的上下游合作企业, 用以增加可抵扣的进项税额。如果小规模纳税人提供更优惠的价格, 则需要通过相应的计算来判断放弃可抵扣进项税额部分是否能被更优惠的价格弥补, 全面综合考虑减轻企业税负。

(3) 在财务成本方面, 加强各个纳税环节的财务监管, 细化企业财务分工, 提高企业内部增值税税收筹划减税意识, 重视增值税专用发票, 降低增值税缴纳风险, 从而帮助减轻税负。

2.2 加强企业内部财务管理

尤尼泰 (北京) 税务师事务所的房地产部经理赵杰称, “营改增”对房企影响最大的是分管模式上的差别。因为营业税算法比较简单, 增值税有一些具体财务核算的规定, 对财务管理水平要求更高。增值税中, 财务销项进项的算法不同, 最终需要纳税的结果可能就会有差别。企业应该着重于加强其内部的财务管理, 例如对增值税发票管理系统化, 建立专项的财务发票管理系统, 合理地扩大了增值税进项可抵扣的范围, 有效降低房地产税收改革的试点企业的税负。

2.3 合理利用过渡期税收政策

面对“营改增”税收制度改革带来的复杂性和不确定性, 房地产企业除了需要对其内部的管理控制以外, 对其外部的政策条件也应该加以重视和考量。财政补贴制度对“营改增”后短期内税负增加的企业能够起到一定减负作用, 企业利用好相关的补贴制度, 有利于帮助其适应税收改革的过渡期。

摘要：全面推行“营改增”, 房地产行业的税收征管面临重大变化。“营改增”的实行对于房地产企业的自身完善和调整起到了很大的作用, 当然也使得房地产行业的发展面临巨大的挑战。对于房地产企业来讲, 实行“营改增”究竟是增加税负, 还是减少税负。本文通过公式推导和结合实例, 浅析税制改革对房地产企业带来的影响, 并对其税收筹划提出一定建议。

关键词：“营改增”,房地产,税负,税收筹划