浅谈“营改增”对物业管理企业的影响及应对策略

2023-02-12

1 引言

“营改增”是指纳税人从缴纳营业税改为缴纳增值税。由于我国原有税制存在反复征税、出口劳务无法退税等问题, 因而逐步扩大增值税的征收范围不仅符合国际惯例, 也有利于相关行业的发展。近年来我国房地产业如火如荼, 由此带动物业管理企业的成长壮大。面对“营改增”的推行, 企业必须认真分析税制改革所带来的各方面影响, 并制定科学的应对策略。

2 物业管理企业实施“营改增”的背景

我国原税制自1993年开始是营增两税并行。随着经济的发展, 原税制造成重复征税、出口劳务无法退税等问题日益突出。同时从国际范围来看, 多数实行增值税的国家都是对商品和服务共同征收增值税。将增值税逐步扩大到全部的商品和服务范畴, 以增值税取代营业税不仅符合国际惯例, 也有助于我国的税制改革和经济结构调整。为此, 我国自2011年开始在部分试点开展“营改增”。经过几年的发展, “营改增”覆盖的范围和地区都在进一步扩大, 建筑业、金融保险业、房地产业、生活服务业最后四个行业也在2016年5月1日前纳入到“营改增”的范畴中。由此物业管理企业开始实行“营改增”。

3“营改增”对物业管理企业的影响

3.1 对财务管理的影响

实施“营改增”以后, 征收营业税改为增值税, 相应的财务管理制度也会发生根本性的变化, 传统的财务制度已经不再适用, 物业管理企业必须根据“营改增”的制度要求进行财务管理改革。尽管营业税取消后, 企业财务管理工作会面临巨大的压力, 特别是新的财务管理制度如何能够与税务制度相匹配, 都需要财务部门投入精力研究。但是从积极方面来看, “营改增”本身是为了避免重复征税现象的发生, 减少税收漏洞。物业管理企业通过财务管理制度的改进和更新, 有助于推动财务管理工作的完善, 规范财务核算行为, 保证财务信息的真实性和准确性, 所以这一改革工作也是一种深层次的蜕变[1]。

3.2 对企业利润的影响

利润是企业生存的前提, 企业利润持续增长, 未来才能具备更广阔的上升空间。税负对企业利润有重大影响, 企业税负降低、收益增加, 才能实现利润的增长。但是“营改增”政策中对小规模纳税人和一般纳税人的税率有着不同的规定, 由此也对企业利润形成影响。物业管理行业在我国兴起至今, 行业内也在不断进行分化, 其中既有小规模纳税人, 也有不断成长并壮大的一般纳税人。对小规模纳税人而言, 按照“营改增”政策的要求, 企业税率下降, 相应的利润会增加。但对于更多的一般纳税人而言, 其利润结果会有很大的不同, 受企业获取增值税专用发票进行进项抵扣的影响。

3.3 对企业税负的影响

我国实行“营改增”以前, 增值税税率分为17%和13%, “营改增”后又增加了11%和6%的税率。由于增值税较营业税税率要高, 需要取得真实且合法的进项税抵扣凭证才能降低税负。物业管理企业的成本主要包括人工成本、物料成本、外委维护保养成本、工程成本、能源费, 其中人工成本比重较高。目前的税收政策下, 企业人工成本不能作为进项税额抵扣, 所以税务制度的改革对劳动密集型的物业管理企业税负有重大影响。我国“营改增”的推行还处于起步阶段, 今后会不断完善和深入, 企业所能享受的抵扣项会随之增加, 特别是在财政专项资金补贴的支持下, 企业税负问题将得到缓解。

3.4 对企业发展的影响

“营改增”是我国税制的一次重大改革, 对于推动国家经济结构调整具有重要意义。同样在物业管理领域, “营改增”也对物业管理企业未来的发展产生深远影响。物业管理行业在我国兴起的历史还较为短暂, 至今仍有待进一步规范, 如现有的物业管理收费尚未形成良性循环的价格机制, 而且原有的营业税税率并不低, 企业税负较重, 加之通货膨胀, 物价上涨, 物业收费涨价常面临阻力。另外从深层次看, 物业管理企业服务质量不高还会影响房地产企业的品牌形象。而“营改增”制度推行后, 物业管理企业原有的抵扣链条被彻底打通, 进项抵扣税额能够为企业带来税收优惠, 从而促进企业的持续健康经营, 使企业获得继续扩大经营规模和范围的动力, 同时也使整个行业迎来崭新的发展契机[2]。

4 物业管理企业的应对策略

4.1 加强市场调研

我国房地产业的兴旺是物业管理企业发展壮大不可或缺的动力, 但是房地产业本身的历史短暂, 物业管理企业也必然有待成熟和完善。所以“营改增”制度的推行对企业来说无疑是一项巨大的挑战, 无论是财务管理制度的变化, 还是利润核算、税收筹划以及未来发展, 都需要企业在掌握充分的信息后, 才能制定科学的决策。这就要求物业管理企业能够紧跟时代步伐, 对“营改增”给予高度的重视, 积极开展相关的市场调研工作, 全面了解我国“营改增”制度实施的要求。而且在深入的市场调研基础上, 企业还应结合近年来营业税上缴情况、未来的中长期发展计划、物业管理行业的走势等, 对“营改增”给企业带来的影响作出分析和预测, 然后制定出有针对性的工作改革流程。

4.2 提高内部管理水平

“营改增”对物业管理企业来说是一个新的起点, 不仅意味着缴纳税种的变化, 更对企业内部的管理水平提出较高要求。“营改增”与企业各方面的业务都有着紧密的关联, 除财务核算工作会发生深刻的变化以外, 相关的物资采购、合同签署、供应商选择等也需要从原先的营业税思维模式下转变出来。所以面对当前的发展形势, 物业管理企业为实现可持续发展, 必须具备先进的管理理念, 及时根据经济环境、政策环境的改变, 加强内部管理改革, 纠正财务管理漏洞, 提升综合管理水平。企业应重视吸收国外的先进经验, 明确自身所处的位置, 完善各部门的管理, 提高服务质量, 树立品牌形象, 同时组织财务人员参加专业培训, 引导财务人员紧跟形势, 树立前瞻意识, 切实将“营改增”的各项工作深入推进。

4.3 开展税收筹划

物业管理企业在推进“营改增”工作的过程中, 应当认真研究国家相关的改革政策, 提前做好相应的风险应对措施, 并积极开展税收筹划, 切实为企业减轻税务压力。企业应结合自身的性质, 选择适合的纳税人身份和结算方式, 在国家法律允许的范围内控制税费成本。例如小规模纳税人可直接聘请保洁人员、安保人员, 其工资计入企业人工成本中。而一般纳税人可筹划企业保洁、安保工作外包给专业公司, 节约培训费, 获取增值税专票降低税负的方式。同时, 物业管理企业应当主动与地方政府进行沟通, 反映其在“营改增”中遇到的问题, 争取获得相应的税收政策支持, 以减轻企业负担。而且物业管理企业划分为不同类型, “营改增”实施以前, 企业应当根据自身的经营内容、经济状况等向税务部门争取相应的优惠政策。如果企业原先已享受一定的优惠政策, 也可申请继续保留。

4.4 严格增值税专用发票管理

按照《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国税收征收管理法》的规定, 增值税发票属于专用发票, 因而不同于其他发票, 必须实现对专用发票的管理。一方面, 从增值税发票的管理流程入手, 物业管理企业不仅在获得发票时要认真辨别真伪, 更要制定严谨的发票使用流程, 对发票传递、作废等问题予以明确的流程规定, 防止增值税发票的管理疏漏。另一方面, 对于应使用增值税发票的环节也应当进行严格的管理。例如, 我国物业管理企业长期以来都是采用收据的方式来取代水电气的费用, 并未开具发票, 但“营改增”后物业管理企业代收代付水电气费可以开具增值税发票, 这一改革势必对物业公司发票管理体系有更高的要求, 所以物业管理企业应当进一步规范增值税发票的开具和使用。