基于精细化规划策略的老港区城市化改造探索

2022-09-12

精细化管理是现代管理理论的范畴。1911年科学管理之父泰勒在其著作《科学管理原理》首次进行系统论述与研究, 至20世纪50年代日本企业率先引入精细化管理的理念和技术, 随后精细化概念被推广应用于各行各业。2015年我国中央城市工作会议也明确提出了“加强城市精细化管理”的要求, 以确保每一个规划步骤都精益求精;每一个规划环节都严谨细致;每一项规划成果都是精品范例。老港区的城市化改造, 牵涉问题繁多复杂, 影响城市的风貌特色的打造与城市品牌的营销, 更需要从精细化规划的角度, 切中要点以解决老港区改造的难题;提升细节以体现老港区改造的精髓。

1 精细化策略对老港区改造的意义

1.1 精细化是促进港城共生的重要策略

具有几十年历史的港口港区, 大都经历了从港区推动城市发展, 到相互适应相互推动发展, 再到相互制约的不适应发展三个阶段, 迫使港口在生产布局上从以老港区为主逐渐向以深水港区为特征的新港区转移。因此, 迫切需要进行改造的老港区, 大多位于或接近城市中心区, 并与城市共享市政、交通等公共设施, 与城市的各项功能也互相渗透交叉。在进行港口改造的过程中, 从精细化的角度进行规划研究, 才能确保港区遗留功能与城市功能的互动, 才能统筹管理新旧港区产业的顺利承接与转移, 才能妥善协调城市内部复杂的空间结构与功能, 保持老港区地块的城市活力与凝聚力。

1.2 精细化是凸显港城特色的重要策略

进行老港区的城市化改造, 既不能盲目的求大求洋, 也不能简单的亦步亦趋, 更不能落入千城一面的尴尬局面, 因而在港区改造过程中, 更应将精细化的规划理念渗透其中。通过对港区的山体、岸线、建筑、设施等饱含城市独特魅力的资源进行分析研究, 避免全盘推翻重建的盲目方式, 而采取保护、修缮、改造等不同的措施, 既保持港区与周边环境的协调性与整体性, 又传承城市记忆, 反映时代特征, 营造出港城独特文化氛围。

1.3 精细化是提升宜居品质的重要策略

城市的宜居度, 不仅仅体现在优美的城市风貌, 引以自豪的建筑景观等方面, 更体现在城市所提供的各项服务中。迫切需要进行城市化改造的老港区往往都存在交通拥堵、基础设施不完善、服务设施不健全等多种问题, 宜居度较低。利用精细化的规划方式, 从细微处入手, 将港区的每一块土地、每一个角落、每一个细节都纳入规划之中, 才能解决港区面临的真正问题, 才能真正完善港城的生产功能、消费功能、就业功能、服务功能, 才能实现“以人为本”, 创造更好的人居环境。

1.4 精细化是保障港区改造运作的重要策略

由于老港区改造开发的综合性强, 不确定因素多, 开发周期长, 投资主体多样, 面临的经济社会环境的变化和市场的变化难以预测, 因而开发改造的项目选择往往更加慎重, 其规划与设计必然是层层推进, 动态更新的。从国内老港区改造的成功案例来看, 大多经历了战略定位与功能定位研究、概念规划、专题研究、控制性详细规划或片区规划、项目可行性研究、修建性详细规划或城市设计等一系列过程。因此, 充分发挥精细化的规划理念, 适时开展不同层级的规划设计以提高港区改造的前瞻性与战略性, 妥善协调政府引导与企业参与, 才能切实保障港区改造的可操作性。

2 芝罘湾港区的现状概况

芝罘湾港区东接黄海、北依我国最大的陆连岛——芝罘岛, 南部紧邻烟台开埠老城区, 面积约10平方公里, 地势平坦。区内既有秀丽宜人的山海景观, 也有烟台山近代建筑群等历史文化遗产。但由于烟台港、火车站、客滚中心等重要的交通枢纽密布于此, 港务集团、保税港区、来福士船厂、北方造船厂、中交环保疏浚公司、打捞局等企事业单位也星罗棋布, 不仅造成港区用地性质复杂且腹地空间紧缺, 路网系统不完善且客-货运混杂、交通拥堵, 并进一步造成港-城融合度低、城市环境品质日益恶化、滨海资源优势逐渐消失等问题, 老港区的城市化改造已迫在眉睫, 亟需通过更新改造恢复当地的城市活力。

3. 芝罘湾港区改造的实施策略

3.1 基于精细化策略的差异式发展

3.1.1 突出优势、复合交融的产业功能布局

功能定位和产业配置是港口再开发成功与否的关键。在改造和更新老港区时, 最重要的就是要保证经济效益的可持续发展。烟台市是组团型的城市空间结构, 以芝罘老城区为中心的城市功能日趋弱化, 而且由于城市功能外溢和港区大面积土地的封闭管理, 芝罘湾地区迫切需要“退二进三”, 进行产业优化与功能置换。在老港区的城市化改造过程中, 应以港城联动发展为前景, 以历史与现实考量为依据, 以错位发展、强势发展、优化发展为差异式发展的具体手段, 将港区内现有产业有选择的转化为城市的优势产业, 避免将老港区产业全部清空而导致城市的原生态活力消失的盲目做法, 促进城市产业及功能的合理配置。芝罘湾南部应充分承接现有交通枢纽的运输优势, 呼应东部烟台山景区, 发展为以交通客运、旅游集散、邮轮经济为主的枢纽门户区;芝罘湾北部 (除来福士船厂) 及中部腹地, 应充分结合芝罘岛北部山体资源与原生态渔村特色, 发展以避暑旅游、养生休闲为主的旅游度假区;芝罘湾中部保税港区及北部来福士船厂应结合其外迁的进程, 逐步由工业产业功能主导转型至总部商务和创新服务业主导, 并对接周边商住板块, 发展以商务办公、健康创意为主的国际商务区, 充分融入城市空间 (图1) 。

3.1.2 确保底线、鼓励兼容的用地弹性布局

传统城市规划中的用地兼容性, 在一定程度上体现了弹性化发展的思想。但老港区的城市化改造, 因其所处的地理位置、涉及的非理性因素和不确定因素都更加复杂, 因此不能单纯以兼容性来解决用地的弹性问题。而且由于芝罘湾港区面积近10平方公里, 更无法就具体地块做出细致而准确的判断。但根据差异式的发展方式, 芝罘湾港区的改造可采取先反控制, 再区别对待的规划方法, 首先落实空间地域中必须确保的用地 (如道路、基础设施、公共服务设施等) , 经核算统计, 港区应首先保障涉及民生的用地608公顷, 占总用地面积的51%, 主要包括公共管理与公共服务设施约80公顷、道路与交通设施用地约282公顷、公用设施用地8公顷、绿地与广场用地236公顷;其余用地留作居住、商业服务设施和弹性使用。其次, 针对约230公顷的弹性用地, 可根据区片内功能及产业布局, 设置禁止兼容的用地类型, 并强调复合利用, 对其用地类型最佳组合、可替代用地性质等给出指导意见, 将无尖锐矛盾的用地兼容选择权留给市场进行决策, 以更加灵活的适应地块开发建设的具体需求 (图2) 。

3.2 基于精细化策略的城市特色营造

3.2.1 打造串联山海的自然生态格局

老港区往往是海陆景观的交汇之所, 是城市起源并拓展的原点。芝罘湾城市化改造的重点之一就是滨海优美景观的重塑。根据精细化的规划策略, 改造应从空间的延续性与平衡性入手, 由海至滨海至内城, 再延续到腹地山体, 以连续的滨海绿地、中心带状绿地、街头绿地, 以及沿路绿带, 有机串联周围山体, 通过烟台山至老爷山视线通廊、环海路交通景观轴线、滨海步行景观轴线等呼应自然海湾, 并点缀以太平湾、湿地公园、长生广场等十二处精品景观节点, 形成山-城-海-廊-湾的网络布局以及“蓝绿相间”的山水格局 (图3) 。此外, 结合精细化的理念, 对标志性地段与地标建筑进行控制, 形成由国际商务CBD区域、海滨假日半岛、跨海大桥以及特色低层建筑等共同构成烟台海滨特色天际线和门户景观 (图4) 。

3.2.2凸显传承文化的历史人文印记

老港区多是滨水城市发展的起源, 港区内的岸线、建筑、设施等资源饱含着城市发展的历史, 具有城市独特的风格魅力, 是城市文化的重要遗产。芝罘湾港区目前现存的具有保护价值的建筑或设施主要有三处:一是我国第1条超过百公里的海上铁路轮渡——烟大铁路轮渡;二是对造船工业具有划时代历史意义的来福士船厂龙门吊及大型船坞;三是1915年建成的近海防波堤。因此在芝罘湾港区的城市化改造进程中, 广泛应用精细化的规划理念, 结合游憩休闲空间的设置, 对上述设施进行保留或改建, 形成铁路轮渡遗迹公园、船坞博物馆、一突堤码头遗址公园等独具烟台城市特色的滨水节点, 丰富公众的亲水活动, 提高滨水空间的共享性, 打造满载开埠历史的城市海岸 (图5) 。

3.3 基于精细化策略的宜居环境打造

3.3.1 建立内外畅通、强调绿色出行的交通网络

交通问题是芝罘湾港区城市化改造的首要难题, 一是缓解地形条件导致的对外交通需求;二是疏散港区内交通枢纽密布所带来的大量过境交通。因此港区的城市化改造应通过对现状交通问题的精细化研究, 首先以国际邮轮母港为核心, 以客滚中心为基础, 发展海上航线网络;以航空、铁路、高铁、轨道交通、高速公路为纽带紧密联系周边及区域, 建立铁路-港口-地铁综合换乘枢纽, 便捷人流换乘与集散;并通过客流分析, 增加港区与沈海高速、环海路、福源路、幸福南路、建设路、青年路、海港路的联系通道, 畅通港区内外交通联系。其次, 通过完善现状路网, 优化路网密度, 调整现状道路等级等手段改善现状城市交通环境, 形成“方格网+十字街”的路网结构, 打造以地铁站为核心, 以公共交通为衔接, 小汽车交通为补充的快速交通体系, 缓解港区内部交通压力 (图6) 。此外, 还应充分利用滨水开敞空间及城市支路, 结合天桥、过街通道, 构建以滨海步行道、核心二层步行廊、地下商业步行街为基础, 以自行车道、水上巴士为特色的慢行交通体系, 强调绿色出行。

3.3.2 注重民生需求, 完善配套设施布局

城市建设的终极取向, 是以人为本, 服务市民。芝罘湾老港区的城市化改造更应把精细化理念落实到整体规划和配套设施建设的每个环节。结合芝罘湾未来的功能布局, 港区内公共服务设施主要包括四种类型:公共交通枢纽、片区级公共服务中心、商业服务设施、旅游康体服务设施。其中, 片区公共服务中心主要为市级的大型公共设施, 如文化中心、博物馆、大型商务服务中心和商业休闲区等;生活商业服务设施主要布局在沿地铁线及重要生活干道两侧, 包括商业设施、娱乐、健身、家政服务等;旅游康体服务设施主要分布在芝罘岛及滨海岸线附近, 设置旅游集散中心、星级酒店、度假别墅、游船码头等。此外, 还应结合周边基础设施的布局, 统筹设置给水排水、电力电讯、热力燃气、抗震防灾等设施, 提高港区的宜居度与舒适度。

3.4 基于精细化策略的实施步骤

3.4.1 推行统一规划、滚动开发的分期实施

由于芝罘湾老港区改造工作的复杂性、过程的持久性、问题的多样性等特点, 以单调功能为主的“大型社区”或大规模宗地的垄断型开发, 不利于地区的持续经营和发展。因此芝罘湾老港区的改造应以交通 (TOD) 、生态绿地 (EOD) 、公共中心 (SOD) 建设引导具体开发, 近期以客滚中心、高端商住、大疃旅游综合体、阜民街海岸商业中心建设为重点, 在滨海地带布置低多层的、富有开埠特色的文化、商业、餐饮区, 形成富有活力的公共休闲空间, 形成港区改造的启动点;中期在保持保税港区相对稳定的同时, 持续展开一突堤城市化改造和芝罘岛旅游综合体的建设, 积极推进客滚中心北部的国际创意中心、旅游接待中心和度假休闲中心的开发改造, 实现基地用地功能的城市化调整, 带动基地土地的升值, 加快与中心城区整合发展的步伐;远期启动保税港区、烟——大铁路码头、来福士船厂的整体外迁, 腾挪用地展开相应的城市化改造, 塑造富有活力的国际海岸, 达到港区更新改造的最终目的。

3.4.2 采取并行管理系统, 形成政企互补机制

老港区改造的推进与实施过程在前期以政府的大型公共设施投入和规划统筹为基础, 而后期则日益依赖于市场资本和开发项目的跟进。因此在改造初期就充分发挥精细化规划的要求, 引导利益相关者或开发企业提出项目需求, 适度参与规划设计, 才能与政府达成合作共赢的伙伴关系和协作分工模式, 充分发挥社会企业的资金、管理、人才和效率优势。芝罘湾港区的改造可采取“行政管理+开发管理”并行的体系:一方面强化组织领导的层次和机构设置, 成立市级领导挂帅, 市发改、财政、国土、规划、住建、交通、港航、海洋渔业、芝罘区政府、保税港区管委、烟台港集团等相关部门和单位为成员的领导小组或指挥部, 负责进行重大问题的研究和论证、改造计划的制定、改造政策的确定、改造过程中各方利益的协调等。另一方面成立市属开发建设管理公司, 统一进行市场化的运营, 负责湾区开发建设与经营管理、项目投融资, 对外推介招商、品牌经营、分期实施等方面, 并对湾区内的各类经济组织依法综合监管, 形成宏观战略与微观运作的有效互补机制。

4. 结语

老港区改造, 对于活化滨海地区的经济和产业功能, 促进城市的持续提升有着重要的意义。在改造过程中, 要充分体现精细化的规划策略, 从产业功能差异化发展、用地布局弹性化、景观格局特色化、操作实施具体化等方面, 充分挖掘地区发展潜力, 促进城市更新, 打造鲜明的、具有活力的滨海城市形象。烟台芝罘湾港区的改造, 即是对上述原则与策略的探索, 意在通过城市更新活动, 塑造“山-海-岛-城”的开埠城市形象, 并为老港区的城市化改造提供借鉴。

摘要：老港区城市化改造是优化空间结构, 提升城市形象的重要手段。本文从精细化规划策略对老港区城市化改造的意义出发, 对港城协调、产业功能、特色塑造、民生服务、改造过程等进行了分析, 结合芝罘湾港区的改造, 在差异式发展、特色营造、宜居环境、实施步骤等方面提出了策略与措施, 为老港区更新改造提供了借鉴和建议。

关键词：老港区,城市化改造,精细化策略