优化居民小区停车的策略研究——基于蚌埠文明城市创建的视角

2022-10-06

私家车的便捷代步, 是城市物质文明的一种表现;私家车的有序停放, 则是城市精神文明的一种展现。私家车在小区内乱停乱放, 直接造成道路拥堵, 居民出行不便;居民之间纠纷不断, 破坏邻里和谐;甚至会堵塞消防通道, 带来公共安全隐患。居民小区停车问题降低了居民的生活质量, 制约了经济的发展, 是社会各界关注的焦点问题。私家车停放问题的优化, 则将在一定程度上推动城市的文明建设, 对促进社会和谐发展具有重要意义。

一、蚌埠市典型居民小区的停车问题和原因

随着城市生活节奏的加快, 居民收入水平的提高和消费观念的转变, 近年来蚌埠市私家车保有量以每年20%左右的速度增长。不同类型的小区私家车保有量增长趋势有所区别, 其对停车设施和物业管理的要求也相应不同。

老旧小区在规划设计时, 对私家车未来发展趋势预测不足, 停车泊位设置不充分。新建小区配建的停车泊位虽有所改善, 但仍无法满足日益增长的私家车保有量。商住混用小区目前停车资源相对充分, 但尚未充分发觉小区停车的潜力。本文以蚌埠市典型居民小区为例, 具体分析其在停车方面存在的问题和带来的危害, 为提出解决停车问题的合理措施提供现实依据。

(一) 老旧小区缺乏停车规划

老旧小区建设年代普遍较为久远, 基础设施落后[1], 大部门老旧小区没有物业公司对车辆进行专项管理。即便在近年来有部分物业公司接管老旧小区, 也只负责一些比较单一的工作, 如清理垃圾、打扫公共区域卫生, 对于停车管理方面仍处于空白。以禹会区纬四路的秀水新村小区为例, 该小区建设之初没有考虑停车位的规划, 目前车主们只能在小区门口有限的空地停车, 他们主要采取“先到先得, 后到也得停车”的态度, 经常发生争抢车位、机动车剐蹭尾气和噪音污染纠纷。部分车主只能在周边道路停车, 使得原本狭窄的通行道路更加容易出现交通拥堵, 影响居民的正常生活。

(二) 新建小区停车位利用率不高

新建小区的停车泊位目前比较充足, 设施相对比较完善, 但规划与收费管理与实际居民需求还是有所差距, 小区内的停车位利用率不高, 侵占小区道路, 绿地的乱停车行为十分常见, 出现了“有位无车停、有车无位停”的现象。以龙子湖区的湖光小区为例, 停车场地便利性不足, 卫生环境较差, 设施养护不到位等因素使得许多车主不愿购买车位, 很多停车位长期闲置甚至报废。龙湖春天小区是一个入住率较高, 周边设施较完备的小区。该小区物业对于停车收费主要分为两种, 露天专用停车泊位70元/月, 露天临时停车位40元/月, 由于小区业主和物业在停车位划分上存在分歧, 物业管理不到位, 许多购买临时车位的车主停在专用车位上, 造成车主与物业管理员以及车主之间的矛盾不断升级, 乱停乱放现象也日益严重。

(三) 商住混用小区停车潜力未被充分发掘

商住混用小区是车辆往来最频繁的一类小区, 对于小区停车能力的要求更加严格。目前蚌埠市的部分商住混用小区在停车管理方面采取只收钱不管理方式, 外来车辆随意进车, 这些都限制了小区停车潜力的挖掘。以海亮小区为例, 民用为主的海亮明珠小区白天大部分车位是空闲的, 晚上却十分紧张, 只能占用周边道路。

反之, 商用的海亮广场白天外来车辆较多, 停车紧张, 晚上则空置很多。面对各自的停车难题, 小区物业采用放任不管的方针, 造成了小区无序的停车状态。

二、居民小区车辆乱停乱放的主要原因

(一) 停车位与私家车的配比不平衡

在停车设施规划建设方面, 蚌埠市一般商品房小区的最高配建比例为1辆/户, 整体标准较低。除了供需矛盾, 蚌埠市的居民小区停车位还存在着明显的结构失衡问题, 老城区的泊位不足问题更加严重, 淮河路和朝阳路周边小区泊位仅为3.5万个, 占私家车保有总数的12.6%。随着时间的推移, 汽车产业和停车产业发展不平衡将使停车问题将变得越来越显著。

(二) 居民小区停车泊位规划不科学

蚌埠市老旧居民小区在设计之初没有规划停车位, 由于先天不足[1], 加之管理没有形成合力, 居民常把车停在小区绿地、周边道路甚至是消防通道上。由于资金与用地方面的限制, 老旧小区新增停车泊位的工程实施难度较大, 并且后期维护的成本十分高。新建小区和商住混用小区泊位设计普遍整体考虑的不足, 在规划上缺少前瞻性, 没有对居住小区停车状况进行深入了解, 做出合理的预期和调整方案, 导致小区用地紧张, 地面停车场和地下停车库使用率低。

(三) 物业管理效率低, 停车收费不合理

依据《蚌埠市普通住宅小区停车服务收费实施细则》的规定, 蚌埠市住宅小区的停车收费标准是在蚌埠市政府指导下, 由小区业主委员会和物业管理企业在物业合同中约定形成, 并最终向市物价局备案。普通住宅小区的停车服务成本包括:管理服务人员的工资福利、停车场及公共设备的日常维护、卫生清洁、绿化养护和秩序维护等费用。目前, 很多物业公司将大部门精力用于监管小区内的主要道路, 既没有在停车场卫生清洁和设施保护作出基本的保障, 也没有应对小区内私家车乱停乱放情况的有效方案。尚不明确自身的停车管理职责、对外来车辆占用小区业主车位处理不及时等导致业主对物业对停车管理失去信心。

(四) 违章惩罚力度不够

居民小区内大部分路段都标有禁止停车的指示牌, 但几乎没有专门人员进行监督管理, 也没有明确的惩罚措施, 即使有详细的惩罚细则, 落实力度也尚不到位[2]。目前物业公司对违停车辆大多采取劝阻或张贴告示的提醒方式, 但这些措施对于车主往往收效甚微, 反而会遭到当事人的抵抗, 甚至出现对物业服务进行投诉的恶性局面。

(五) 驾驶员文明停车意识不强

部分驾驶员自身素质不高, 规范停车意识不够, 文明停车认识不强, 他们尚未形成“停车付费”的理念。为了免费停车或者减少停车支出, 常常抱着侥幸心理违章停车, 占用他人停车位或人行道, 对于交警的正常执法行为不理解、不配合和不支持。

三、解决私家车乱停乱放问题的优化措施

(一) 规划层面

城市规划要有合理性, 小区布局要有前瞻性, 规划在决策之前, 全面分析目前停车问题的现状, 科学预测居民小区未来的停车需求, 将停车设施规划融入整个小区和城市规划之中, 以发展的眼光建成停车场, 增加停车泊位供应量, 最终充分利用有限的停车资源, 实现科学的动态停车规划体系, 使城市停车布局规划更为合理。对于老旧小区, 利用闲置土地因地制宜规划临时停车位;对于新建小区的改造停车场项目, 应尽量保持原有绿化面积的基础上, 提高车位数量;对于商住混用小区, 应积极整合协调小区物业和商场超市的停车资源, 利用两者的停车时间差, 实现双方共赢。

(二) 治理层面

相关部门应当加强宣传, 依法依规, 实现违停必罚。政府立法部门应当加强诸如《道路法》和《停车场管理法》等法律的立法建设, 为解决违停问题提供法律保障[3];城管和交管部门可以联合执法, 加强对居民区周边道路的日常检查, 提高对违停车主的惩罚力度;城市规划部门应当配合交管部门, 在居民区周围次干道规划增设一批夜间临时停车位, 缓解居民夜间停车压力, 以减少违章停车的行为的发生。

(三) 技术层面

在一些设施比较齐全的小区试验使用先进的停车技术, 推动平面向立体停车转型[4], 最大化利用场地资源。同时充分运用互联网技术和大数据、云计算的背景, 打造智慧停车, 车主可以共享停车位闲时时段, 错时停车, 充分利用停车资源, 增加收益, 降低自身的停车成本。此外, 政府应提升公共交通的便利程度, 吸引居民换乘公共交通工具, 优化出行结构, 如推行共享单车, 倡导绿色出行。

(四) 管理层面

小区车位租售价格要标准化、合理化, 逐步完善停车收费政策, 规范管理收益, 发挥价格引导作用, 使收费停车发挥服务居民的主要功能, 引导居民自觉将车辆停入指定车位。完善停车管理培训制度, 定期对小区停车管理人员进行管理制度和规范的培训, 提高管理服务水平;有效引导车辆停放, 增设停车引导标志, 引导车辆有序进入停车场或地下车库, 提高停车效率。

(五) 小区居民自身素质层面

倡导私家车车主学会维护自身的合法权益, 自觉抵制“黑收费”、违规打折等行为, 纠正错误的停车观念, 强化“停车收费”的理念, 鼓励车主养成良好的停车习惯。同时, 业主委员会应当积极宣传文明停车, 理解和支持小区物业停车管理工作, 居民之间相互监督, 共同形成文明停车的良好社区氛围。

摘要：随着城市经济的稳步增长和物质文明的进步, 越来越多的人选择以私家车作为代步工具。居民在享受私家车便捷舒适的同时, 不得不面临停车难题。本文以蚌埠市创建全国文明城市为契机, 实地调查典型的老旧小区、新建小区和商住混用小区, 针对性地分析不同小区停车问题的主要原因, 从提高城市文明程度出发, 系统提出解决私家车乱停乱放问题的优化措施。

关键词：城市文明,居民小区,停车问题