养老地产投资计划书（精选6篇）
篇1：养老地产投资计划书
保险资金投资养老地产
中国的城镇化浪潮已成为一股不可阻挡的历史洪流。对于保险业，特别是保险资金运用而言，城镇化大潮中充满了各种需求和众多机会，抓住机遇，乘势而上，是摆在保险资金当家人面前的一道大题目。
中国人保资产管理股份有限公司总裁周立群向记者表示：“城镇化会对整个保险业带来积极影响，我们可以通过保险资金的运用，为城镇公共产品的建设提供长期性的融资支持。”
行业人士普遍认为，城镇化为保险业带来了诸多发展机遇，除了有效提高居民对保险保障的需求水平、拉动保险业务快速增长之外，通过投资于城镇化建设项目，保险资金投资收益率持续低增长的困境有可能得以改善。特别是金融市场进入“大资管”时代以来，保险资金正逐步放开手脚，不仅在积极进军地产行业，同时也纷纷向债权计划、私募股权、风险投资、矿业等投资领域进军。
助力城镇化正是时机
其实从历史上看，保险资金与城镇化的渊源之深恐怕超出很多人的想象。早在1680年，英美第一家保险企业诞生之时，其资金就是全额用于伦敦的城镇化建设。可见，保险资金与城镇化或房地产业“门当户对”不是什么新发现，300多年前就已经出现并被多次运用了。
在国内，自从太平资产管理公司推出了酝酿已久的“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”之后，总部设在上海的其他几家保险资产管理公司也都在各地密集调研，准备推出与城镇化建设相关的债权项目。几乎与此同步，中国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了保险公司投资基础设施建设和不动产的各项要求，一定程度上顺应了城镇化建设过程对保险资金的需求。西南证券（600369）保险行业分析师认为，保险资金在2012年累计发行的基础设施债权投资计划规模持续增加，仅基础设施和不动产两项，就能为城镇化建设提供约1.2万亿元的资金。
太平资产的有关负责人表示，按照保监会规定，在保险机构发起的基础设施债权投资计划中，其自身认购额度不能超过该计划的50%。因此，“太平资产-苏州工业园区镇一体化项目债权投资计划”除自身认购外，行业内外的一些金融机构也都参与进来，目前已超额认购。
据介绍，太平资产这一债权计划规模为11亿元，通过债权形式融资给苏州工业园区地产经营管理公司，用于投资苏州工业园金鸡湖景区城乡接合部区域的道路维修管理、管线铺设、河流清淤等市政工程项目建设，同时采用银行借款的担保方式预防风险，以苏州工业园区政府财政收入作为还款来源。
数据显示，欧、美、日、韩等国家的城镇化水平已经达到80%-90%，而中国的城镇化率只有51%。新型城镇化的目标是节能、绿色环保、低碳，其中可发展的空间还非常大。此外，中国城镇化区域差别大，东部城镇化率60%，中西部连50%都不到，机构的投资空间也很大。
有关金融机构专家认为，太平资产的债权项目以苏州工业园区的财政收入作为还款来源，收益率有望达到6%-7%。除了债权计划，保险资金也同样热衷于通过专门的信托计划投资到地方市政工程项目建设中，这些投资的收益率可能达到8%-9%。
采访中，多家保险公司的高管向记者明确表示，中央经济工作会议已经提出要积极稳妥推进城镇化，国家政策明确，从而推动保险资金在投资方向上倾向于城镇化建设项目。一方面，保险资金在瞄准城镇化中的投资商机和市场空间；另一方面，项目的地方政府背景、地方政府的投资环境也成为保险资金最终决定投资的关键指标。
投资养老地产
在谈到保险资金为城镇公共产品的建设提供长期融资支持的时候，周立群特别提出，在城镇化过程中的老龄化方面，保险资金也能够提供很大的支持。这一点与泰康人寿董事长陈东升不谋而合，保险资金投资养老地产绝不在少数。
近期，“泰康之家·燕园”养老生活体验馆揭幕。记者了解到，这是由保险企业投资管理的第一家养老社区，以此为序幕，泰康之家将建成国内第一个大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区。
陈东升告诉记者：“保监会对保险资金进行投资有比例要求，我们这样的项目大致在10%左右。经过调研，我们计划将这个投资额用来投资养老社区，目前泰康的总资产大约是5000亿元，以后还会增长，所以700亿元的投资额一定是符合监管要求的，也一定是在偿付能力范围之内的。”
陈东升以“泰康之家·燕园”养老社区项目为例算了一笔账：“从拿地到房子盖起来，需要5年的时间，这个阶段投资的30亿-50亿元无法产生收益。然后下一步是客户入住，当入住率达到70%左右的时候，将实现盈亏平衡，这大致需要3年的时间。当入住率达到95%的时候，这个养老社区的项目才能称得上成功。但另外还需要算上25年的折旧，这样前后算下来，一个养老社区的项目需要30年-40年的长周期才有可能成功，而且这还不包括前期的筹划。”他补充说：“从泰康诞生养老社区的创意到现在，已经走了7年的时间。而在泰康养老战略版图中，北京是第一步，上海、广州的布局也已全面启动。未来，我们将在全国各个地方建起来10到15所养老社区，形成超过5万户的连锁网络。”
值得注意的是，目前保险公司开发养老地产主要选择“持有”作为其经营模式，即在养老社区建成后，其住宅不予出售，仅用于长期经营。在“泰康之家·燕园”，陈东升告诉记者，泰康看好险资投资城镇化，愿意长期持有养老地产，即“只出租不出售”。
而保险公司的利润主要来自于社区的入住费与配套的物业管理服务，例如，医疗、娱乐和护理服务等一系列费用。这种“持有”的经营模式可以有效地将寿险产业链拉长，并且能很好地与医疗保险、养老保险等产品连接起来。
“为什么一定要卖出去？我觉得没有必要，我看好这个项目出租的稳定收益，那么就长期持有它。”陈东升相信，养老社区稳定的出租率能够带来相对稳定的回报率，可以满足保险资金安全性、长期性、稳定性、流动性的需求。
除泰康之外，中国太平先后与广西、山东、成都和青岛等地方政府签约，内容均提到养老社区建设。中国人寿（601628）与中冶置业合作，在河北廊坊开发首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城，总投资约100亿元；中国平安（601318）启动了投资170亿元的“桐乡平安养生养老综合服务社区”，同时还计划在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛开发养生养老综合服务社区；合众人寿在养老地产领域投资80亿元打造“合众健康社区”后，又在地产领域投下223.7亿元，其中大部分为养老地产。
投资收益有望提升
城镇化过程中，投资必然大幅上升。在采访中，人保资产董事长吴焰向记者表示，随着我国新型城镇化进程加快推进，一些制约城镇化发展的深层次问题越来越多地显现出来，比如，城镇化的综合承载能力不足、城乡二元结构差距拉大、社保体系碎片化以及公共服务的城乡差异问题等。解决这些问题不仅需要政府的行政手段，还需要通过机制和制度创新，作为长周期运作的保险资金，正好是高效的市场化辅助机制之一，可弥补城镇化过程中的资金缺口。
去年，保监会发布多项投资新政，按照投资新政的规定，保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，账面余额不高于公司上季末总资产的20%；投资同一基础设施债权投资计划或不动产投资计划的账面余额，不高于发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于发行规模的20%，保险集团（控股）公司及其保险子公司投资同一基础设施债权投资计划或不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于发行规模的60%。
国际经验表明，城镇化同时还为保险资金提供了稳定的配置标的。在美国城市化建设加速的过程中，其债券市场得以迅猛发展，保险资产配置也从之前的以国债为主逐步转为以企业债券为主。并且，随着城镇化不断向纵深推进，集体土地流转或征用后，不动产等更多要素资源的增值，将有利于提升保险资金投资收益。
在中国，中资保险公司基本都是通过投资基础设施债券参与城镇化，随后保险资金逐步进入基础设施投资领域。2007年，中国平安牵头保险团队以股权投资计划的方式投资京沪高速铁路项目。2011年，中国太保（601601）等7家保险资产管理公司以债权投资方式参与北京“蓝德计划”保障房项目。
统计显示，2012年保险资金运用余额6.85万亿元，其中在23个省市投资基础设施3240亿元。投资新政下发后，越来越多的保险资金开始更多地关注城镇化建设项目投资。华创证券研究报告显示，随着投资新政改革开启以及国家多项基础投资加码，保险资金新增债权投资计划资金约500亿元，广泛涵盖公路、铁路、核电、风电、火电、水电、水利、煤炭等重大民生行业。
正如全国政协委员、原中国人寿总裁杨超在今年两会提案中所言，建议国家发改委会同有关方面出台相应政策，大力支持有实力的商业保险企业投资城镇化重点建设项目，允许保险企业根据保险资金特点，创新股权投资产品，发展夹层基金和FOFs（基金的基金）等，这样一方面可以缓解城镇化基础设施建设的资金缺口；另一方面，也可以提升保险资金投资收益率水平。
热潮下的冷思考
值得注意的是，在城镇化炙手可热、保险资金怀着高度热情积极参与其中之际，对外经济贸易大学保险学院副教授徐高林发出了冷静的声音。
徐高林向记者分析，应该对我国城镇化发展过程中可能出现的房地产投资泡沫有所警惕。他说：“我们对中国的未来充满信心，但是房地产的估值和股票一样很容易透支未来。房地产市场中确实有无数的造富神话，但投机性的暴富不是保险公司的追求。土地是稀缺资源，终将升值，这固然没错，但房地产熊市持续20年以上也不罕见。今天或者若干年后重新泛起的房地产泡沫是否就比当年低，或者保险投资者追涨杀跌的本领就高强到可以战胜市场，这些都是不可预知的！”
从国外的情况看，保险资金投在不动产行业的结果并不是很令人满意。在英美等国的历史上，开始，各国政府担心包括保险公司在内的金融机构控制房地产业，因而限制各种机构持有房地产的比例；后来，保险资金在房地产行业的投资亏损和管理乱象，又使得保险监管者和保险公司自身产生恐惧。总之，直到今天，美国很多州的法律都对保险公司投资不动产规定了诸多限制，而且保险公司的平均投资比例大大低于法定上限。在美国建国之
初，投机者对首都华盛顿周边土地的估值到200多年后的今天也没有达到；日本的房地产泡沫同样应引起我们的警惕。在我国，1993年前后，保险资金在房地产投资上也出现过令人记忆深刻的教训。
徐高林指出，城镇化投资过程中所涉及的交易复杂性“需要我们有足够的心理准备和技术防范措施”。不动产作为一种非标准化的交易工具，交易条款设计和执行本身都充满了操作风险。除了警惕交易对手的风险外，公司内控风险也是不容忽视。保险业在股票交易中已经出现了一些违规行为，透明度更低的城镇化投资更需要引以为戒。
杨超同样直言提醒：“城镇化建设的投资规模和工期长度远在这两年投资保障房之上，但吸引保险资金参与城镇化建设一定要吸取保障房投资经验，顶层设计应当更加周详。”杨超表示：“保险资金参与保障房建设的效果并不理想，这两年参与保障房投资的项目屈指可数，其原因一是在于我们参与惠民工程的投资指引细则迟迟未出；二是因为盈利模式不清晰、投资回报不可控。”
杨超认为，惠民工程通常有政府担保，地价有优惠政策，是非常好的投资项目。即便是薄利，保险资金也愿意进入，但问题是现在没有完备的规划，看不到长期的盈利点。监管层在关于城镇化的顶层设计中，应该把总体规划、实施步骤、退出机制等问题都考虑到，对保险等社会资金进入形成一套清晰完备的方案，这样才能顺利引导和调配社会资源。
以保障房建设为例，在其财政前期投入后，后续的医疗、教育、物业等配套设施投入也相继带来新的财政压力和投资风险，都需要决策部门通过顶层设计来提早规划、合理规避。
另外，此前保险公司参与保障房投资，多以债权计划为主，其募集成本较高且投资收益不明确，若将其换成股权投资方式，地方政府将产权转让给投资方，长远投资的回报是可预见的。您是否还在被保险理解难、信任难、理赔难的“三难”问题所困扰，放心保平台，打通线上线下沟通环节，有效解决“三难”，开辟保险购买新模式。
篇2：养老地产投资计划书
从网友算账养老要花300万元，到人社部提出弹性延迟领取基本养老金年龄政策，“养老话题”引起了广泛关注。随着中国老年化进程的加快，截至2015年，全国60岁以上人口达到多少万人。近几年，保险基金投资养老地产热情高涨，投资形式多样，合作形式丰富，或通过自有平台，如泰康人寿通过旗下的泰康置地公司，中国平安通过其平安信托平台投资养老地产，或通过股权投资，成立养老地产基金，集合多方力量和资金进行养老地产投资。
一、经营形式
目前，养老地产的经营模式分为自营和外包。外包即地块自己开发建设、持有、把服务租赁给第三方养老服务商；或者获得土地后，把项目直接包给服务商开发建设和后续服务，服务商去评估是否能够盈利。
（一）自营
通过土地划拨的形式，获得政府支持的土地用地，价格较住宅用地和商业用地要低得多。早在2009年11月，保监会就批准了泰康人寿养老社区股权投资计划，2012年4月，泰康人寿推出了国内第一款保险与养老社区相结合的“幸福有约”综合养老计划。同年6月，养老社区在北京昌平奠基。
事实上，作为布局养老社区最早的寿险公司，目前泰康人寿第二家社区上海松江店也在建设中，广州、三亚也已经选址完成。“在完成北京、上海、广州三地布局后，也将在成都、武汉考虑选址”，泰康人寿董事长陈东升日前在成都财富论坛向网易财经如此表示，“这次来成都开会的一个重要内容就是在成都和武汉选择建立养老社区的地址。”他介绍，泰康养老社区的定位在2000户至3000户，针对群体主要在企业主、高管、高级知识分子等中高收入群体，同时计划将云南、山东、辽宁等全国20至30个核心大中城市作为二期重点开发的城市。
“保险资金投资不动产有一个监管比例限制，我们拿着这个额度不做别的，就做养老社区和医院”，陈东升曾对媒体称。
很显然，“养老”事业已经成为泰康人寿最核心的产业和重要的战略，不过，看上养老市场这块蛋糕的并非泰康一家保险公司。目前，除泰康人寿外，布局养老地产市场的险企还有新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司。
（二）购买
通过购买现成的写字楼。
（三）与地方政府合作
与泰康人寿自建养老社区的渠道不同的是，个别险企在布局养老地产时选择与地方政府合作，就在今年5月29日，中国太平就曾与山东省人民政府在香港签署战略合作协议，探索在养老社区建设以及其他投资领域的合作创新。
而之前，中国太平已先后与广西壮族自治区、成都市和青岛市等政府签署战略合作协议，其中均提到养老社区建设。
此外，中国人寿与中冶置业合作开发的首个养老养生基地——国寿（廊坊）生态健康城也已在河北廊坊开工，投资规模约100亿元；中国平安的“桐乡平安养生养老综合服务社区”也于去年9月正式启动，总投资170亿元；而合众人寿此前亦曾投资80亿元在蔡甸区打造“合众健康社区”。
二、保险企业投资养老地产的实施可能性
高洋亦表示，目前险资进入的方式主要是通过设立子公司全资进入。而理论上，险资投资养老地产的模式可以包括全资、股权合作、股权投资、购买房地产投资信托基金、发行类不动产投资基金产品的投资计划模式等。
1.与保险业务紧密联系
业内人士认为，保险公司进军养老地产的优势在于，一是可以将保险产品与养老社区挂钩，直接满足客户的保障要求；二是在产品预售方面可以将项目未来的居住权打包成保险产品，解决了回收期长的问题。险资金的久期长，对资产的流动性要求不高；保险公司有大量高端消费客户，是养老地产项目天然的市场资源，这些在久期匹配和高端定位方面具备一定的优势。从国外的经验看，养老社区已经是一种成熟的体系。
在美国，入住率可以达到95%，而且平均居住年限超过10年，“相当于签了一份10年的酒店式公寓支票”，陈东升此前曾如此表示，老人养老不受经济周期的波动,可以为保险公司带来持续稳定的现金流。
2.与客户群息息相关
目前启动的养老社区主要面向的都还是高端客户。而保险公司掌握了大量的高端客户，具备大量的高端客户的养老保险资金和信息。目前国内的高档养老地
产运营模式尚在摸索之中，普遍采用的是会费制，像泰康人寿通过设计养老保险产品来锁定高档客户群，也算是一种新型模式。
3.租售搭配，回避政策风险
在某险企投资负责人看来，平安养老产业股权投资基金的形式或许可以带给业内启发。“除险企自有资金外，按照险资股权投资的相关规定，险资可以投资养老产业基金，或者按照投资不动产的相关规定，可以投资不动产金融产品，如果通过这些产品的形式投资，可以规避‘只租不售’的限制，也可以使无能力全资投养老地产的险企通过认购分得一杯羹。”
媒体报道，中国人保投资控股有限公司(简称“人保投控”)也计划与中信医疗健康产业集团有限公司(简称“中信医疗”)设立规模300亿元的不动产投资基金，专投养老项目。是否涉及保险资金尚不得知。
中国平安进军养老地产将采用租售搭配模式，即租赁部分进行持有经营，而出售部分则可短期内回笼资金和成本。其规划的养生养老地产项目运作模式分三条主线，有目前保险公司主推的“租赁型养老公寓”，还包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。业内人士分析，平安投资养老地产的资金来源可能不仅限于保险资金，因此可供销售，这样销售部分则能否实现资金较快回流。
三、保险基金投资养老地产的困境
1.前期成本高，无成熟盈利模式借鉴
某险企董事长曾表示，养老社区的主要特点是投资规模巨大、投资周期长，经营收入偏低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此需长期经营。
目前，外界较为乐观的估计认为，养老地产的收益率至少在15%左右。较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。
由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。目前险企参与养老地产走得都是高端路线，但是也意味着投资大、风险高，保险公司必须面对土地、建筑、运营等成本的挑战。
2.思想观念转变问题
目前我国养老观念尚处在转变过程中，老年群体是否接受离家养老的方式，尚值得观察”，孙婷认为，养老社区在短时期内的市场规模也存在不确定性。
3.政策模糊
另一大风险因素在于目前没有可供复制的成熟的养老地产商业模式，“养老产业归属多个部门管理，产业政策实施过程中部门之间的协调难度大，这也是险企在发展养老社区过程中需要面对的困难。”在养老产业的政策支持方面，目前也仅仅是停留在研究阶段。
从中央到地方对险企发展养老地产给予了一定支持，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》对于投资不动产的限制，细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。并规定，投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%。而北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策。
某保险公司不动产投资的人士称，“养老地产投资土地成本是很重要的因素。虽然险资投资不动产已有政策明确，但从目前来看还没有放松审批监管的迹象。项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”
今年两会期间，全国政协委员、合众人寿董事长戴皓提出，建议相关部门应明确用于养老产业的土地性质归属，这样可单独对该类产业推出政策以促进养老产业的发展。
对此，市场人士认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样作为长期性经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。
首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱指出，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定的困难的。
对于相关政策完善，刘冬娇曾表示，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区建设管理试行办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业市场的环境。
4.回报周期长
申银万国报告显示，养老地产的盈利来源主要有五个方面，开发收入、租金收入、服务收入、管理收入和增至收入，其中，最主要的收入来源是开发收入和租金收入，即通过销售或者出租的方式获得回报。
作为养老社区最早试点公司掌门人，陈东升也坦诚，养老社区的盈利周期是一个很缓慢的过程。他曾多次公开表示，“这个周期大约是30年，其中前10年是不赚钱的，像我们拿地盖养老社区用了5年，泰康之家•燕园这个养老社区在2015年入住，如果入住率要达到70%~90%可能又要三年。”
5.拿地成本高
养老地产发展之困除了反映在经营管理模式尚未成熟，另一方面，由于养老地产用地性质的相关政未不明确，导致拿地成本高是养老地产难盈利的重要原因之一。
目前各地养老产业用地基本为住宅、旅游和综合用地，因为不同性质土地成本、使用年限、政策等区别较大。养老地产与普通的商业用地产相比较为特殊，虽然也是商业化运作，但若拿地成本和普通地产一样，将大大提高养老社区的成本。
6.对资金量要求大、期限要求长
与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。
篇3：养老地产投资机会与风险探讨
(一) 我国人口构成
根据2010年第六次全国人口普查详细汇总资料计算, 我国人口平均预期寿命达到74.83岁, 比2000年的71.40岁提高3.43岁。
(二) 我国人口特点
根据1982年维也纳世界老龄问题大会决议的国际通用标准规定:如果60岁及60岁以上人口占总人口比例的10%以上, 就标志着这一国家、地区开始进入老龄化社会。
据了解, 早在1999年中国就提前进入老龄化社会, 目前中国60岁以上老年人以达1.3亿, 同发达国家不同, 中国的人口老龄化属于未富先老。发达国家进入老龄社会时, 人均国内生产总值一般都在5000至1万美元以上。而中国目前人均国内生产总值刚超过1000美元, 应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。
1. 老年人口基数大。我国60岁以上老年人口已达1.77亿, 是世界老年人口总量的1/5, 是亚洲老年人口的1/2。
2. 老年人口增长速度快。到2045年左右, 中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。全国老龄工作委员会办公室预测, 到2030年中国将迎来人口老龄化高峰。全国老龄委办公室公布数据显示, 截至2011年底, 中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人, 占总人口的13.7%。预计到2025年, 老年人口总数将超过3亿, 2033年超过4亿, 平均每年增加1000万老年人口。
3. 高龄化趋势明显。目前80岁以上老年人口达1300万, 约占全国老年总人口的9.7%, 而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
二、我国目前的养老现状
(一) 养老设施总量供不应求, 服务差
进不去、住不起、不愿去。而目前我国的机构养老, 主要以国办为主, 民办为辅。由政府包办的养老机构, 不仅数量不足, 而且高投入、低产出、高消耗、低效能, 不仅浪费了国家大量资源, 且管理服务欠佳, 缺乏内在动力, 甚至成了权力腐败的滋生之地。公立养老院尽管收费便宜, 但一床难求。“一个床位千人等”的北京市第一福利院, 一名不愿透露姓名的业内人士告诉记者, 住进来的老人一般都要托关系、批条子, 住“一福”已经变成了身份地位的象征。
2011年我国老年服务机构拥有床位396万张, 平均1000名老人仅拥有17张床位。而在西方发达国家, 平均1000名老人拥有的床位数为50~70张。
(二) 养老模式转变
中国传统思想影响下的居家养老模式, 在社会理念与文化思想发生深刻变化的大环境下, 已日益显现出不适应。自1979年开始实行独生子女政策至今, 我国第一代独生子女的父母已经开始步入老年。他们与自己多儿多女的父母不同, 唯一的子女将承担赡养他们的重任。现在, 越来越多的家庭将出现4个老年人、1对夫妇和1个孩子的“四二一”结构。大约二十年后, 待第三代独生子女长大成人, 有可能面临的是一对夫妇上面有12位老人。别说养活, 恐怕连见孩子一面都成了奢望。
就目前而言, 在市场经济体制下追求自我生活的价值取向和开放的现代社会里, 竞争又赋予了人们只争朝夕的使命感, 极端追求个人利益促使亲情淡化, 自私冷漠, 客观上导致家庭为老年人提供养老照料的能力越来越脆弱, 家庭养老功能日益萎缩。
(三) 现有养老制度的缺陷
现有养老服务制度基本上还是“补缺型”的制度框架, 主要保障“三无”和困难老人的基本生存, 服务面相对狭窄, 尚未形成系统化的、惠及全体老年人的服务体系。
养老床位供给数量严重匮乏, 供需矛盾突出。据调查, 目前住在各种养老设施中的老年人不足100万人。在全国1.3亿老年人中, 如只有3%左右需要社会养老服务, 将需要360万张床位。但是目前的养老服务远远没有满足老年人的需要。
在养老服务供给不足的同时, 又表现为供给相对过剩, 有些养老机构设施落后, 生活缺乏情趣;有些又过于奢华, 收费过高, 致使许多老年人望而却步。结果是本来为数不多的养老机构利用率不高。
三、养老地产现状
养老恐怕是未来社会中一个为数不多的朝阳产业。养老市场供需更是严重失衡, 有的公办养老院排队等候期已超过20年。北京的公办养老院据统计, 要排队等候100年, 才能等到一个床位。由于人口结构的原因以及人均寿命逐年提高, 未来数十年老年人口比例还将不断攀升。可以毫不夸张地说, 养老产业将会是未来最大的产业之一, 养老地产也将在房地产市场中占据重要的一席之地。
据中国社科院老年研究所测算, 目前我国养老市场的商机大约为4万亿元, 到2030年有望增至13万亿元。在总量巨大的老年人口中, 只要有10%入住养老社区, 就有可能在未来三年产生至少4500个养老地产项目需求, 市场空间可谓巨大。随着房地产调控不断深入, 传统的单一住宅开发模式已经面临经营困境, 房企开始谋求在养老地产等新型地产业务上的突破。养老地产的概念不断升温加码, 业界预测未来十年养老地产将呈几何级数增长。对此全国房地产投资基金联盟会长张民耕认为, 资本的蜂拥而入虽有它潜在的因素, 但养老地产真正要成熟, 尚需时日。养老地产是个特殊行业, 既有营利性, 又有福利性, 回报率低, 投资回收周期长, 管理比较复杂。
当前养老地产项目成为各大房企相互抢食的领域, 不仅绿城、万科、保利、金地、世茂、碧桂园、绿地、远洋等大牌一线房企纷纷进入, 以泰康、新华、国寿、太保、合众为代表的险资也在积极囤地, 加之和谐基金、红杉资本、云锋基金等嗅觉灵敏的产业资本也在积极涌入。
目前市场上可供选择的养老地产产品基本分为“房企系”和“险企系”两大类型, 但无论是哪一类, 门槛都高得离谱。昂贵的入住门槛将许多有养老需求的老人挡在门外。
目前中国的养老地产主要有两种运营模式, 一种为产权出售型, 服务费和管理费较贵;另一种是租赁型, 由开发商持有产权, 老人租住后, 可以享受配套的医疗服务和各种养生休闲的培训服务等。大部分房地产开发商都选择了销售型养老地产, 比如万科在房山的养老地产项目万科幸福汇, 再比如著名的养老地产太阳城项目, 绿城集团旗下的养老地产项目绿城蓝庭, 也已向市场推出了70年产权的颐养公寓。另一种就是租赁型, 这种类型的养老项目大多会收取一定金额的押金, 用于老人紧急就医时使用, 时代周报记者曾致电几家著名的租赁型的养老机构, 发现押金的金额一般在10万元左右, 也有押金数额较高的, 但会在约定期限内, 比如三年后返还。
以下为几个比较典型的养老地产模式与案例。
(一) 乌镇国际健康生态产业园
绿城、雅达国际联合打造, 产业园整体定位为复合型休闲健康养老主题园区, 在德中卫生组织与中国国家发改委联合推动中德两国在医疗健康领域合作的精神指引及德中卫生组织的全力支持下, 引进德国高端康复医疗品牌Medical park先进技术和理念, 吸取国际先进的养老经验, 积极探索实践“健康医疗+养生养老+休闲度假”模式, 引领中国健康养老产业发展新趋势。为2012年浙江省重点建设项目和服务业重大项目。
(二) 万科模式
万科集团目前共有4个养老地产项目。早在2010年, 万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”, 采用租售并举的养老地产开发模式, 为万科集团的养老地产开发铺路。此外, 万科集团还在北京的欢庆城和青岛的万科城试水养老地产项目, 之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目, 但规模都较小。
(三) 紫荆园老年养生公寓
紫荆园老年养生公寓位于杭州市萧山区蜀山街道, 这个尚未“开盘销售”的楼盘, 却吸引了2000多组老年人排队预约登记。紫荆园社区占地约194亩, 总建筑面积27万平方米, 计划投资近14亿元。根据规划, 这是一个以物业为载体, 以服务为主导的老年社区, 在园区规划、建筑设计、精装修、硬件配套和专业服务等方面, 都充分考虑了老年人的特殊性。分为以下几种模式:1.产权不出售;2.老年人缴纳入户保证金入住;3.入户权可转让;4.住满规定年限或特殊条件下全额还款, 并以房产作为抵押;5.居住期间, 老人按照享受服务的不同支付不同的育养费。
(四) 中外合作模式
目前, 房企对养老地产的介入已颇具规模, 甚至出现中外合作模式。2013年4月19日, 远洋地产与美国最大的养老运营商Emeritus、投资商“哥伦比亚太平洋”签署战略合作框架协议, 在北京共同开发及运营养老设施, 并将涵盖远洋地产旗下诸多项目。远洋地产椿萱茂。凯健的商业模式不同以往, 远洋地产和哥伦比亚太平洋将各投资注册资本的50%, 并共同监督项目的运作。
(五) 民办养老机构
各类社会资本“抢滩”进入养老市场后, 一些民办养老机构却陷入空床率高、经营亏损的困境。此前曾有北京汇晨老年公寓700多个床位仅收住了100多位老人, 大量床位闲置。南京市浦口区泰山街道斥资5000万新建一座高档养老院, 可建成一年多来一直闲置。湖南的君孝天下湖南养老服务股份公司于2012年3月在长沙市赤马湖畔投资3000多万元改建了一家养老山庄, 目前基本闲置。
四、目前养老地产存在的问题与机会
(一) 目前养老地产存在的问题
1. 养老地产正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道, 然而, 由于目前城市规划中尚无养老产业用地这一土地用途, 目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地, 土地成本高昂, 这也使得不少房地产企业却步不前;同时, 由于缺乏产业标准与制度支持, 也使房地产企业陷入迷茫与困惑之中。
2. 中国目前正处在养老观念转变期, 市场仍具有不确定性, 养老地产商业模式有待研发, 相关产业政策规范也需完善。在我国, 虽然民政部已正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划, 很多地方政府也都在积极鼓励支持养老产业, 但目前大多停留在口号上。
3. 养老地产的难点在于前期投资额度大, 无障碍适老化设计需要投入更多的资金, 同时医疗、保健运动、饮食、娱乐等配套设施建设需要耗费人力物力;投资回报周期在10-15年, 对企业资本和综合运营能力有较高的要求。不是大的地产企业, 则很难有实力进行养老地产开发。
4. 我们没有专业的养老地产设计机构, 没有专门的为养老地产提供养老服务的机构, 还是照传统的房地产模式来运营, 经营有难度。
5. 建民办医院比建养老地产更迫切, 只是开发商建医院隔着行, 不懂得如何运作。真正的养老地产需要配套的医院, 并且是需要具备像三甲医院那样条件的医院。
6. 社会消费水平。收入制约了消费的水平。而养老地产前期投入比较大。财务成本高。
7. 对从事养老地产的开发商而言, 最大的难处是, 土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利, 甚至可能长期面临亏损。一个不争的事实是, 如果养老地产的土地获取途径与商业地产一样, 那么两者的成本也就相当。但养老地产的投资回报周期却要长很多, 一般都要7到10年。
(二) 目前养老地产存在的机会
1.2013年1月, 湖南省政府常务会议决定, 将投资300亿元, 以长株潭地区为核心建设集医、产、教、研、养功能于一体的湖南健康产业集团。实施国有资本控股、社会资本参与的合作模式。计划总投资300亿元, 分三期实施, 预计5年将初具规模, 10年基本建成。
2. 从目前比较成功的案例看, 在经济发达地区, 该地区由于收入高, 计划生育早, 空巢家庭多, 占主导地位的“四二一”家庭结构模式, 也使得原有的家庭养老模式无法持续依存, 比较愿意送老人去养老院。
3. 湖南目前真正意义上的民营养老院较少, 很多是打着养老地产的牌子进行商业地产开发。
五、投资养老地产应注意的若干问题
养老地产项目不同于其他项目的特点在于其多元性、复杂性和变化性。养老社区在国内尚属起步阶段, 有很多不确定性以及市场的风险性。拟进入养老地产行业的企业, 应从下面几个方面考虑。
1.资金问题。办个养老院, 别说5年, 甚至10年以上都有可能收不回成本。养老院如果没有别的产业做支撑, 很难运营下去。开办养老院一般前6年可能都在赔本。养老院是微利产业, 前期投入大, 房子、设施、人员等都要一步到位, 但成本收回来很慢。即使收回一些成本, 还需要继续投入。而民营养老院不像公立养老院, 很多补贴可能无法落实。
2.如何定价。民营养老院收费是公立养老院的好几倍, 会令许多家庭望而却步。
3.如何选址。多数公立养老院就在城区, 老人离子女近, 目前一床难求, 若远离市中心, 如何吸引老人入住。
4.产品品质。普通住宅解决的是大众居住需求, 而养老地产则需要专项的产品设计, 从内部户型到小区硬件再到后期运营, 与老年人生活需求紧密对接。
5.开发的定位。养老市场的高端群体当然值得去开发, 但是, 一方面该群体的规模本身相当有限, 另一方面, 高知、高收入群体大多具备居家养老的优势条件。
6.开发模式。可考虑进行土地置换或合作开发。一是土地置换, 可考虑将一些闲置的国有资产盘活, 改造为老年设施, 例如城里的旧医院、办公楼、小学、幼儿园、私人物业用房等。这些国有资产所在区位较好, 在城市中的分布相对均匀, 比较适合进行改建。随着我国的人口结构逐渐向高龄化、少子化发展, 幼儿园或小学很有可能空置下来, 将这些建筑部分改造为老年公寓的情况将会逐渐多起来。上海就有许多先例。二是合作开发引进投资商和运营商。自己做开发商。减少风险。
参考文献
篇4：养老地产投资新模式
以三亚“海棠湾国际养生社区”项目为例，作为保险资企业投资建设综合养生养老社区的第一单，该项目位于三亚海棠湾国家海岸的核心位置，依托“国际旅游岛”的政策优势，力求推动海棠湾原有旅游产业的升级与多元化发展，实现从休闲度假向养生养老度假的扩展和提升。
从项目策划与规划角度来看，三亚“海棠湾国际养生社区”项目的最大创新在于以下三个方面：
第一是养老产业链上下游的拓展、升级与共赢。该项目将养老产业进行适当的延展，将单纯的老年居住需求扩展到健康管理、修身养性、医疗保健、修复保健、生活方式体验和养生文化体验等方面；将养生养老产业、休闲产业和健康产业作为项目的三个基本产业定位，在规划中设置了与之相匹配的CCRC（Continuing Care Retirement Community，持续照料退休社区）养老社区、湖岸养生主题酒店组团和养生文化创意街区三个主体团组。这些产业以空间为依托，提供从基本养老居住到不同特色的养生养老体验，并实现国际养生文化交流。这一模式，无疑为多方共赢打造了良好的平台。
第二，该项目是能满足老人多种需求的生活空间。稀缺的景观环境和良好的田园氛围能够让养生养老人群回归自然，满足他们普遍的心理需求。项目对基地内的大小龙江塘进行岸线和水体的生态化改造，形成项目的核心水体景观。除了水体景观以及建设用地之外，项目中还包括生态花田、园艺学校、药用种植园等多种绿地景观，形成了泛养生生态公园，与各团组的公共庭院和家庭私人院落共同构成层次分明的绿化体系。机动车交通全部在团组外部解决，而遍及各团组之间的绿道，为使用者提供了安静、便捷的养生路径。
在“海棠湾国际养生社区”项目中，独立生活区以独立、双拼或联排的低密度住宅为主，每户有私人庭院，与CCRC综合服务中心的步行距离很近。协助生活区则以半围合的住宅形式为主，具有半私密、半公共的活动空间，从这里能够很快到达CCRC综合服务中心。专业护理区以围合院落为核心，几个院落共用一个专业护理中心，主要为身体机能缺失但精神健康的老人提供日常照护。记忆生活区的照护目标是患有老年痴呆症且生活不能自理的老人，呈现几组住宅围绕一个公共院落的布局。院落中心是护理中心，为老人提供24小时的专业护理服务。这些服务配套和康体医疗设施为养生养老提供了最重要的保障。
在社区外部是大量的公共活动空间，可以进行多种健身运动，未来必将成为老人社交活动的场所之一。
第三，该项目通过调节物业配比，实现CCRC可滚动的盈利模式。CCRC通常会根据老年人的健康、经济、信用记录等情况与人住者签署入住协议。其中，入住费协议运营模式是最普遍的，其性质类似于保险金，保障老年人可在CCRC获得居住权以及辅助生活或医疗照护。但入住费协议模式无法在短期内回款，因此项目必然有前期资金压力。但CCRC社区中可售可租的灵活性产品占到可建设用地的68%，从而将目标客户群拓宽到有健康养生需求的更大范围的群体。
篇5：养老地产投资计划书
【报告目录】
第一部分 养老地产行业发展环境 第一章 养老地产行业发展环境分析 第一节 养老地产行业相关概述
一、养老地产行业基本定义
二、养老地产行业内涵分析
三、养老地产行业分类情况
第二节 养老地产发展的多主体博弈分析
一、养老地产各主体角色定位分析
二、养老地产多主体间的相关关系 第三节 养老地产行业发展环境分析
一、养老地产行业政策环境分析
二、养老地产行业经济环境分析
三、养老地产行业社会环境分析
四、养老地产行业技术环境分析
第二部分 养老地产行业发展现状 第二章 全球养老地产行业发展现状分析 第一节 国外养老地产特点分析
一、美国养老地产发展特点分析
二、英国养老地产发展特点分析
三、日本养老地产发展特点分析 第二节 国外养老地产发展状况
一、美国养老地产发展状况分析
二、日本养老地产发展状况分析
三、德国养老地产发展状况分析
四、新加坡养老地产发展状况分析
五、国外养老地产发展经验借鉴 第三节 国外养老地产模式分析
一、国外养老地产模式分析
1、国外养老地产发展背景分析
2、国外老年住宅模式划分情况
3、国外养老地产模式分类情况
4、国外养老地产模式经验借鉴
二、美国养老地产模式分析
1、美国养老地产发展背景分析
2、美国养老地产开发模式分析
三、日本养老地产模式分析
1、日本养老地产发展背景分析
2、日本养老地产开发模式分析
四、其他国家养老地产模式
1、新加坡养老地产开发模式分析
2、北欧养老地产开发模式分析
第三章 中国养老地产行业发展现状分析 第一节 养老地产行业发展阶段分析
一、养老地产行业起步阶段分析
二、养老地产行业成长阶段分析
三、养老地产行业成熟阶段分析
四、养老地产行业分化阶段分析 第二节 养老地产行业发展状况分析
一、养老地产行业发展状况分析
二、养老地产行业发展特点分析
三、养老地产行业需求调研分析
四、养老地产行业供给调研分析
五、养老地产行业发展问题分析
六、养老地产行业发展对策建议 第三节 养老地产行业创新表现分析
一、养老地产与险资全面合作分析
二、养老地产搭建互联网平台分析
三、养老地产销售模式上创新分析
四、养老地产组建专业的公司分析 第四节 养老地产行业市场变化分析
一、养老地产行业发展方向分析
二、养老地产行业发展方式分析
三、养老地产行业项目创新分析 第五节 养老地产行业发展主要模式
一、按建设经营者划分的发展模式
二、按开发模式划分的发展模式
三、按赢利模式划分的发展模式 第六节 互联网时代养老地产策略分析
一、养老地产中的互联网思维分析
二、互联网时代养老地产对策建议
三、互联网时代养老地产众筹分析
第四章 中国养老地产行业典型案例分析 第一节 康疗型养老地产案例分析
一、台湾•长庚养生文化村（变相出售+持有经营）
二、上海•亲和源（变相出售+持有经营，专业养老服务提供商）
三、北京•太申祥和山庄（持有经营）
四、北京•燕达国际健康城（持有经营）
五、天津•泰达国际养老院（持有运营）第二节 居家型（出售）养老地产案例分析
一、绿地•21城孝贤坊
二、万科•幸福汇
三、保利•西塘越
第三节 综合型养老地产案例分析
一、北京•太阳城（出售+持有经营）
二、北京•东方太阳城（出售+持有经营）
三、北京•将府庄园（出售+持有经营）
四、杭州•金色年华
五、南浔•中国第一老年城
第四节 农家休闲型（变相出售+持有经营）
一、浙江•城仙居
二、太仓•艳阳乡村度假公寓
第五节 异地购房型（出售+持有经营）
一、海口•太阳谷（养老、度假）二、三亚•海棠湾（休闲﹢养生﹢健康体验）
三、万宁•兴隆爱晚中心（温泉度假、旅游养老）
四、琼海•天来泉（温泉、养生）
五、海口•恭和苑（专业养老服务提供商）
第三部分 养老地产市场领航调研
第五章 中国养老地产行业主要产品发展分析 第一节 养老社区发展状况分析
一、国内外养老社区发展状况分析
1、国外养老社区发展状况分析
2、我国养老社区发展现状分析
3、我国养老社区发展问题分析
4、我国养老社区发展对策建议
二、养老社区项目规划设计分析
1、养老社区项目选址条件分析
2、养老社区项目布局方法分析
3、养老社区项目建筑设计分析
4、养老社区项目环境设计分析
5、养老社区项目设计内容分析
6、养老社区项目设计定位分析
7、养老社区设计的功能创新点
8、养老社区环境技术核心分析
9、养老社区项目具备条件分析
10、养老社区项目开发建设分析
三、我国养老社区经营管理分析
1、我国养老社区提供服务分析
2、我国养老社区运营模式分析
3、我国养老社区治理策略分析
四、养老社区运营管理模式分析
1、国外养老社区运营管理模式启示
2、我国养老社区项目融资模式分析
3、我国养老社区项目盈利模式分析
4、我国养老社区项目管理模式分析
5、养老社区项目运营管理模式问题
6、养老社区运营管理模式发展对策
五、养老社区机构投资模式分析
1、中央财政收入
2、老年福利彩票公益金投入
3、老年产业基金投入
4、养老产品与服务供给企业投入
5、房地产商投入
6、总资金投入
7、个人缴费
六、养老社区未来发展趋势分析
1、养老社区未来发展前景分析
2、养老社区未来发展趋势分析 第二节 老年公寓发展状况分析
一、老年公寓相关概述分析
1、老年公寓基本概念情况
2、老年公寓发展主要类型
3、老年公寓出现的必然性
4、老年公寓的性质与角色
5、老年公寓基本特征分析
6、老年公寓发展意义分析
二、国外老年公寓发展状况分析
1、美国老年公寓发展状况分析
2、日本老年公寓发展状况分析
3、加拿大老年公寓发展状况分析
4、新加坡老年公寓发展状况分析
5、国外老年公寓发展经验借鉴
三、我国老年公寓发展状况分析
1、我国老年公寓市场发展现状分析
2、我国老年公寓市场发展问题分析
3、我国老年公寓市场发展对策建议
四、我国老年公寓市场供求分析
1、我国老年公寓市场需求状况分析
2、我国老年公寓市场供给状况分析
3、我国老年公寓市场供求关系分析
五、老年公寓的开发与经营模式
1、老年公寓的开发与经营理念分析
2、我国老年公寓开发模式选择分析
3、我国老年公寓运营模式选择分析
4、老年公寓开发与经营的提升路径
五、老年公寓的规划设计与扩展
1、老年公寓居住功能元素设计分析
2、老年公寓公共服务功能元素设计
3、老年公寓交通功能元素设计分析
4、我国老年公寓套型组合设计分析
5、我国老年公寓建筑组合设计分析
6、我国老年公寓的总平面设计分析
7、我国老年公寓的智能化设计分析
8、我国老年公寓的互换性设计分析
六、新型老年公寓发展路径分析
1、会员制和产权式老年公寓的基本概念
2、会员制和产权式老年公寓的理论基础
3、会员制和产权式老年公寓的适用对象
4、会员制和产权式老年公寓优点和风险
5、新型老年公寓运行模式实践探索分析
6、国外会员制和产权式老年公寓盈利模式
7、以住房换会员制和产权式老年公寓模式
8、新型老年公寓存在的问题及对策分析
9、新型老年公寓发展公共政策优化分析
七、老年公寓市场发展策略分析
1、我国老年公寓市场投资机会分析
2、我国老年公寓创新发展策略分析
3、我国老年公寓企业发展战略分析 第三节 老年住宅发展状况分析
一、老年住宅发展相关概述
1、老年住宅基本概念界定情况
2、老年住宅的演进过程及分类
3、老年住宅的可行性参考指标
4、老年住宅市场准入条件分析
二、老年住宅发展状况分析
1、国外老年住宅经验模式分析
2、我国老年住宅发展现状分析
3、我国老年住宅市场需求分析
三、老年住宅项目经营状况
1、我国老年住宅经营模式分析
2、当前国内老年设施状况分析
3、老年住宅开发经营融资方式
4、老年住宅开发经营盈利模式
5、老年住宅投资开发方式选择
6、老年住宅商业模式选择分析
四、老年住宅开发经营策略
1、老年住宅项目市场细分分析
2、老年住宅项目市场开发定位
3、老年住宅项目产品策略分析
4、国内老年住宅项目案例分析
五、老年住宅发展趋势分析
1、老年住宅市场发展趋势分析
2、老年住宅产品发展趋势分析
3、老年住宅消费发展趋势分析
六、老年住宅投资策略分析
1、老年住宅产业发展前景分析
2、老年住宅产业战略构想分析
3、老年住宅融资方式选择分析
4、老年住宅商业模式选择分析
5、老年住宅产品定位选择分析
6、老年住宅产品设计策略分析
第六章 中国养老地产行业投资开发模式分析 第一节 养老地产开发模式分析
一、养老地产的类别及模式分析
1、与社区共同建
（1）专门建设综合型养老社区（2）新建大型社区的同时开发养老组团（3）普通社区中配建各类养老产品（4）成熟社区周边插建多功能老年服务设施
2、与相关设施并设
（1）与医疗机构结合，就近设置养老设施（2）养老设施与幼儿园并设（3）与教育设施结合，建设养老公寓
3、与旅游或商业地产结合
（1）在旅游风景区中开发养老居住产品（2）与商业地产结合，开发老年公寓
4、与国际品牌接轨
（1）引入外资，建世界型连锁老年设施
（2）与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式
5、以其他方式转型
（1）与保险业结合，利用险资投资养老地产（2）与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产（3）利用自身独特资源转型开发养老地产（4）将旧的国有资产盘活，改造为老年设施
二、养老地产现有开发模式分析
1、社区养老地产模式
2、会籍制的社区模式
3、持续照料退休（CCRC）
4、社区居家养老模式
5、医养结合模式
6、养老旅游地产开发模式
三、养老地产开发模式特点分析
1、养老地产开发中的房产以租售为主
2、养老地产开发高端化
3、养老地产开发融资渠道多样化
4、养老地产开发集约化
四、养老地产项目开发策略思考
1、从养老地产租售模式向“ 产业链模式”延伸
2、养老地产开发以市场细分为基础，不能盲目高端化
3、整合养老地产上下游资源
4、养老地产的后期经营管理方式分析
5、积极引入外资开发养老地产项目
五、养老地产项目开发对策建议
1、项目类型及经营方式的确定
2、养老地产项目规划设计分析
3、养老地产项目配套设施建设
4、养老地产项目养老服务分析
5、养老地产项目品牌建设分析 第二节 养老地产运营模式分析
一、养老地产运营模式发展状况
1、养老地产运营模式相关界定
2、养老地产项目销售模式分析
3、养老地产项目租赁模式分析
4、养老地产项目租售结合模式
5、养老地产运营模式影响因素
二、养老地产运营模式及代表分析
1、本地出售型社区模式
2、异地出售型社区模式
3、租售组合型综合社区模式
4、养老房产金融组合型社区模式
5、会籍制社区模式
6、床位出租型养老机构模式
三、养老地产运营模式评价分析
1、养老地产项目运营模式目标定位分析
2、养老地产运营模式指标体系设计原则
3、养老地产运营模式评价指标构成分析
4、养老地产运营模式评价指标体现构建
5、养老地产项目运营模式评价总结情况
四、养老地产运营模式优化分析
1、养老地产优化原型SWOT分析
2、养老地产其他运营模式借鉴
3、项目优化原型功能模块演进
4、项目优化重构运营模式解析
五、养老地产运营模式优化对策
1、增加政府政策支持分析
2、拓宽融资渠道分析
3、健全养老服务体系分析
4、完善市场体系分析
第三节 养老地产盈利模式分析
一、养老地产利益相关者模型分析
1、养老地产主要利益相关者分析
2、养老地产利益相关者关系分析
3、养老地产利益相关者模式建立
二、养老地产盈利关键因素识别分析
1、养老地产商业盈利对象分析
2、养老地产商业盈利点分析
3、养老地产商业盈利杠杆分析
4、养老地产商业盈利源分析
5、养老地产商业盈利屏障分析
三、养老地产盈利模式分析
1、养老地产盈利模式结构图
2、养老地产盈利模式类型分析 第四节 养老地产融资模式分析
一、典型地区养老地产融资模式分析
1、美国养老地产融资模式分析
2、日本养老地产融资模式分析
3、台湾养老地产融资模式分析
二、养老地产融资模式发展状况分析
1、养老地产融资主要特征分析
2、养老地产融资存在问题分析
3、养老地产主要融资渠道分析
4、养老地产不同阶段融资策略
三、养老地产融资模式优化设计分析
1、养老地产项目供给模式分析
2、养老地产内源融资模式设计
3、养老地产外源融资模式设计
四、养老地产REITs融资模式分析
1、REITs在养老地产的必要性分析
2、REITs在养老地产的可行性分析
3、养老地产REITs框架设计分析
4、养老地产REITs运作模式选择
5、养老地产REITs发展对策建议 第七章 中国养老地产行业建筑规划设计分析 第一节 老年人对居住环境的特殊需求分析
一、因生活时间结构变化而产生的特殊要求
二、因生活空间结构变化而产生的特殊要求
三、因个人生理和心理变化产生的特殊需求 第二节 老年人的生理和心理设计原则分析
一、针对体力的衰退
二、针对智力的衰退
三、针对视力、听力的衰退
四、针对易发生突然性的病变
五、针对心理上的失落感、孤独感
六、针对生理上存在缺陷与残疾的老年人 第三节 养老地产的规划应采取的原则分析
一、地理位置
二、建筑形式
三、社区空间结构
四、社区道路系统
五、室外社交空间规划
六、低层居住单元的组合形式
第四节 养老地产项目选址关键要点分析
一、地形要求
二、周边环境
三、商业设施
四、公共设施
五、公共交通
六、场地要求
七、场地面积
八、土地利用模式分析
九、地块规模选择
十、地块区域选择
第五节 养老设施建筑设计模式分析
一、起居空间的构成与设计模式分析
二、卧室空间的构成与设计模式分析
三、卫生空间的构成与设计模式分析
四、楼梯无障碍设计模式分析
五、厨房设计模式分析
六、阳台设计模式分析 第六节 养老建筑设计要点分析
一、国外养老建筑设计理念
二、国内养老建筑设计特点
1、细化设计是关键
2、卫生间设计要点
3、厨房设计要点
4、采光设计的意义
5、储藏室的设计
6、公共走廊的设计
7、内部墙体角度位设计
8、装饰色彩的设计
9、家具的设计
10、照明布置及灯具造型设计
11、户外环境空间设计要点 第七节 养老地产项目配套分析
一、智能化配置
二、会所配置
三、电梯配置
1、电梯配置基本要求
2、配置电梯的设计
四、商业配置
五、配套设施
六、老年医院及护理院
七、生活机能配备
第四部分 养老地产行业竞争格局 第八章 中国养老地产行业竞争格局分析 第一节 养老地产行业竞争结构分析
一、养老地产行业现有企业间竞争
二、养老地产行业潜在进入者分析
三、养老地产行业替代品威胁分析
四、养老地产行业供应商议价能力
五、养老地产行业客户的议价能力 第二节 养老地产行业竞争格局分析
一、地产企业介入养老地产状况分析
二、产业资本介入养老地产状况分析
三、保险企业介入养老地产状况分析
四、政府、外资机构介入养老地产分析 第三节 养老地产行业区域格局分析
一、养老地产项目区域分布状况分析
二、养老地产项目区域市场特点分析
三、养老地产项目重点区域发展分析
第九章 中国养老地产行业区域市场分析 第一节 北京市养老地产行业发展潜力分析
一、北京市养老地产行业发展环境分析
二、北京市养老地产行业发展现状分析
三、北京市养老地产行业发展问题分析
四、北京市养老地产行业发展对策建议
五、北京市养老地产行业发展潜力分析 第二节 上海市养老地产行业发展潜力分析
一、上海市养老地产行业发展环境分析
二、上海市养老地产行业发展现状分析
三、上海市养老地产行业发展问题分析
四、上海市养老地产行业发展对策建议
五、上海市养老地产行业发展潜力分析 第三节 重庆市养老地产行业发展潜力分析
一、重庆市养老地产行业发展环境分析
二、重庆市养老地产行业发展现状分析
三、重庆市养老地产行业发展问题分析
四、重庆市养老地产行业发展对策建议
五、重庆市养老地产行业发展潜力分析 第四节 深圳市养老地产行业发展潜力分析
一、深圳市养老地产行业发展环境分析
二、深圳市养老地产行业发展现状分析
三、深圳市养老地产行业发展问题分析
四、深圳市养老地产行业发展对策建议
五、深圳市养老地产行业发展潜力分析 第五节 广州市养老地产行业发展潜力分析
一、广州市养老地产行业发展环境分析
二、广州市养老地产行业发展现状分析
三、广州市养老地产行业发展问题分析
四、广州市养老地产行业发展对策建议
五、广州市养老地产行业发展潜力分析 第六节 杭州市养老地产行业发展潜力分析
一、杭州市养老地产行业发展环境分析
二、杭州市养老地产行业发展现状分析
三、杭州市养老地产行业发展问题分析
四、杭州市养老地产行业发展对策建议
五、杭州市养老地产行业发展潜力分析 第七节 武汉市养老地产行业发展潜力分析
一、武汉市养老地产行业发展环境分析
二、武汉市养老地产行业发展现状分析
三、武汉市养老地产行业发展问题分析
四、武汉市养老地产行业发展对策建议
五、武汉市养老地产行业发展潜力分析 第八节 南京市养老地产行业发展潜力分析
一、南京市养老地产行业发展环境分析
二、南京市养老地产行业发展现状分析
三、南京市养老地产行业发展问题分析
四、南京市养老地产行业发展对策建议
五、南京市养老地产行业发展潜力分析 第九节 成都市养老地产行业发展潜力分析
一、成都市养老地产行业发展环境分析
二、成都市养老地产行业发展现状分析
三、成都市养老地产行业发展问题分析
四、成都市养老地产行业发展对策建议
五、成都市养老地产行业发展潜力分析 第十节 天津市养老地产行业发展潜力分析
一、天津市养老地产行业发展环境分析
二、天津市养老地产行业发展现状分析
三、天津市养老地产行业发展问题分析
四、天津市养老地产行业发展对策建议
五、天津市养老地产行业发展潜力分析
第十章 中国养老地产行业重点企业经营分析（排名不分先后）
第一节 地产企业投资养老地产经营分析
一、万科企业股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——万科幸福汇（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
二、保利房地产（集团）股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——保利西塘越（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
三、华润置地有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——华润置地橡树湾（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
四、北京太阳城房地产开发有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——北京太阳城国际老年公寓（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
五、绿城房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——杭州绿城蓝庭（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
六、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——东方太阳城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
七、绿地控股股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——上海绿地21城孝贤坊（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
八、荣禾投资（集团）有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——西安楼观公社（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
九、世纪爱晚投资有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——爱晚大爱城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十、首创置业股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
十一、浙江云天房地产开发有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——金色年华（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十二、广州家和企业集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——家和十里水湾（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十三、卓达房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——卓达太阳城（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十四、远洋集团控股有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——椿萱茂（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
十五、金成房地产集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、重点养老地产项目——小古城慢谷（1）项目基本情况分析（2）项目发展特色分析（3）项目规划设计分析
第二节 产业资本投资养老地产经营分析
一、亲和源集团有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
二、乐成老年事业投资有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
三、北京太申祥和山庄有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
四、北京爱暮家投资咨询有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
五、北京寿山福海投资发展有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
第三节 保险公司投资养老地产经营分析
一、泰康人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
二、中国人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
三、合众人寿保险股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
四、中国太平保险集团有限责任公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
五、中国平安保险（集团）股份有限公司
1、企业发展简况分析
2、企业经营情况分析
3、企业养老地产分析
4、企业养老地产模式
5、企业养老地产战略
6、企业养老地产动向
第五部分 养老地产行业发展趋势
第十一章 中国养老地产行业发展趋势预测 第一节 2017-2022年养老地产行业发展驱动因素
一、养老地产行业发展有利因素
二、养老地产行业发展不利因素
第二节 2017-2022年养老地产行业发展前景预测
一、养老地产行业相关规划分析
二、养老地产行业发展前景展望
第三节 2017-2022年养老地产行业发展趋势预测
一、养老地产行业政策趋势分析
二、养老地产行业发展趋势分析
三、养老地产行业发展方向分析
第四节 2017-2022年养老地产市场发展趋势分析
一、养老地产市场需求趋势分析
二、养老地产市场供给趋势分析
三、养老地产行业金融创新趋势
四、养老地产行业战略选择趋势
五、养老地产行业项目发展趋势
六、养老地产行业发展模式趋势
第六部分 养老地产行业投资战略规划 第十二章 中国养老地产行业投资战略规划 第一节 2017-2022年养老地产行业投资风险分析
一、养老地产项目投资决策阶段风险因素分析
1、养老地产项目政策风险分析
2、养老地产项目区位风险分析
3、养老地产项目产品类型风险
4、养老地产项目融资风险分析
二、养老地产项目设计施工阶段风险因素分析
1、养老地产项目设计风险分析
2、养老地产项目施工风险分析
三、养老地产项目销售运营阶段风险因素分析
1、养老地产项目营销宣传风险
2、养老地产项目运营风险分析
3、养老地产项目管理风险分析
四、养老地产项目开发风险应采取的对策建议 第二节 2017-2022年养老地产行业投资机会分析
一、养老地产行业投资环境分析
二、养老地产行业投资价值分析
三、养老地产行业投资机会分析
第三节 2017-2022年养老地产行业投资战略规划
一、养老地产行业城市选择分析
二、养老地产行业区位选择分析
三、养老地产行业开发模式选择
四、养老地产行业产品形态选择
五、养老地产行业功能结构选择
六、养老地产行业运营方式选择
第四节 2017-2022年养老地产行业投资策略分析
一、养老地产产品投资策略分析
二、养老地产投资区域选择分析
三、养老地产投资主题选择分析
第十三章 房地产企业投资养老地产项目策略分析 第一节 房地产企业开发养老地产项目影响因素分析
一、养老地产项目开发方式分析
二、养老地产项目融资方式分析
三、养老地产项目运营管理方式
四、养老地产项目盈利方式分析
第二节 房地产企业进驻养老地产行业竞争环境分析
一、养老地产项目新进入者威胁分析
二、养老地产项目替代品的威胁分析
三、养老地产项目供应商的议价能力
四、养老地产项目购买者的议价能力
五、养老地产同业竞争者的竞争强度
第三节 房地产企业开发养老地产项目的模式及问题
一、养老地产项目的开发方式及问题分析
二、养老地产项目的融资方式及问题分析
三、养老地产项目的运营管理方式及问题
四、养老地产项目的盈利方式及问题分析
五、我国养老地产项目面临其他问题分析
第四节 房地产企业开发养老地产项目发展战略分析
一、养老地产项目核心策略分析
二、养老地产项目的互联网思维
三、养老地产项目战略选择分析
第五节 房地产企业开发养老地产项目模式策略分析
一、房地产企业开发养老地产项目开发方式分析
二、房地产企业开发养老地产项目融资方式分析
三、房地产企业开发养老地产项目运营管理方式
四、房地产企业开发养老地产项目盈利方式分析 第六节 房地产企业开发养老地产项目社区养老服务
一、养老地产项目基本服务分析
二、养老地产项目医疗照护服务
三、养老地产项目休闲服务分析
四、居家、社区、医疗、机构一体化服务
第十四章 保险企业投资养老地产项目策略分析 第一节 保险公司投资养老地产发展概况
一、保险公司投资养老地产的可行性分析
二、保险公司投资养老地产的必要性分析
三、保险公司投资养老地产的SWOT分析 第二节 保险公司投资养老地产风险分析
一、利率风险分析
二、市场供求风险
三、流动性风险分析
四、经营性风险分析
五、财务风险分析
六、政策性风险分析
七、风险控制策略分析
第三节 保险公司投资养老地产方式分析
一、全资模式
二、股权合作模式
三、股权投资模式
四、不动产投资基金模式
五、REITs模式
第四节 保险公司投资养老地产策略分析
一、目标客户
二、产品设计
三、经营方式
四、盈利模式
五、养老地产与保险产品结合
六、养老地产与“以房养老”结合 第五节 保险公司投资养老地产案例分析
一、泰康养老社区概况
二、泰康养老社区与养老保险产品相结合
三、泰康人寿投资养老社区运营模式分析 图表目录
图表：养老地产与一般房地产开发模式不同点 图表：按功能划分养老地产种类 图表：按用地性质划分养老地产种类 图表：养老地产开发主要政策法律法规 图表：中国新增信贷规模变化情况 图表：世界各降息经济体 图表：世界各升息经济体
图表：老年养护机构重点实现的功能 图表：城市和农村社区养老各自发展特点 图表：国内引起较大关注的两种反向抵押贷款模式 图表：国际养老地产发展演进历程 图表：美国老年住宅模式 图表：英国老年人住宅类型 图表：日本老年人福祉设施历史沿革 图表：日本“机构设施”类型 图表：日本“住宅”类型 图表：日本养老地产三大特点 图表：淑德共生苑简介 图表：淑德共生苑五个精心构思 图表：志摩银色护理丰寿园简介 图表：志摩银色护理丰寿园点评 图表：威尔•马克香椎滨老年住宅区简介 图表：韩国养老设施类型
图表：韩国老年人专用居住政策变化 图表：老人福祉设施的总类及类型
图表：老年人住居福祉设施的入所对象及程序 图表：老年人住居设施供给的法律制度体系 图表：税制优惠方面的政策 图表：国外老年人居住模式 图表：反按揭入住方式对老年人的六大好处 图表：美国老年住宅四种类型管理模式分析 图表：美国和德国的养老地产管理模式借鉴 图表：我国当前房地产融资来源分析 图表：我国养老地产融资渠道分析 图表：我国养老地产融资方式分析 图表：老年社区的基本要素分析 图表：按功能区分老年公寓模式 图表：按投资主体区分老年公寓模式 图表：养老地产产业链
图表：养老地产租、售、反按揭组合入住模式 图表：亲和源各项指标分析 图表：北京东方太阳城各项指标分析 图表：万科幸福汇老年公寓各项指标分析 图表：泰康养老社区各项指标分析
图表：2010-2050年世界60岁以上及65岁以上人口占总人口的比例 图表：世界老年人口地区分布情况 图表：2020年世界超高龄国家分布情况 图表：2030年世界超高龄国家分布情况 图表：中国65岁及以上人口占总人口比重情况 图表：我国老年化将经历的三个阶段 图表：中国65岁及以上老年人口变化趋势图 图表：2010-2030年我国退休金支出金额预测 图表：我国老年人期望入住方式所占的比重）图表：我国老年住宅市场多元化表现 图表：养老服务结构
图表：老年人养老居住观念逐步变化 图表：老年人养老服务选择分析 图表：老年人养老环境选择分析 图表：老年人养老设施选择分析 图表：老年人养老需求细分 图表：社会资本纷纷进军养老地产
图表：“十三五”养老规划结构与目前养老规划结构比较 图表：老年人居住方式偏好 图表：进入或拟进入养老地产的发展商一览表 图表：部分养老度假地产项目分布 图表：2017年我国养老市场需求容量测算 图表：养老地产发展的关键要素
图表：我国养老市场由第二阶段向第三阶段的发展过程中 图表：我国地方公司投资养老地产运营模式比较 图表：老年人对居住地理位置环境的需求 图表：室外空间组合 图表：交往空间设计 图表：地块条件需求 图表：起居室尺寸 图表：卧室功能分区 图表：室内照度标准 图表：洗手池的尺寸设计 图表：扶手尺寸 图表：楼梯扶手设计 图表：楼梯细节设计 图表：厨房中的操作尺寸
图表：美国、日本、新加坡和欧洲国家老年住宅产品比较 图表：公共走廊的设计 图表：公共走廊空间的营造 图表：室外绿化空间设计 图表：室内观赏空间设计 图表：其他会所功能配置 图表：候梯厅的设计 图表：配套设施详细情况 图表：医疗设施
图表：某老年公寓生活机能配置的结构图 图表：地产企业介入养老地产状况分析 图表：产业资本介入养老地产状况分析 图表：保险企业介入养老地产状况分析 图表：政府、外资机构介入养老地产分析 图表：养老地产项目区域分布状况分析 图表：养老地产项目区域市场特点分析 图表：万科企业股份有限公司经营收入 图表：万科企业股份有限公司资产负债表 图表：万科企业股份有限公司利润表 图表：万科企业股份有限公司现金流量表 图表：万科企业股份有限公司成长能力 图表：万科企业股份有限公司盈利能力 图表：万科企业股份有限公司运营能力 图表：万科企业股份有限公司偿债能力
篇6：养老院创业投资计划书
中国农村乡镇普遍办了敬老院;城市街道也有兴办敬老院的。下面是网提供的2016养老院创业投资计划书，供参考借鉴!
敬老院的收养对象主要是五保老人，有条件的敬老院还接收享受退休金待遇的自费老人。坚持入院自愿、出院自由的原则。许多地区还为优抚对象的孤老兴办光荣院，吸收符合条件的对象入院。敬老院贯彻集体事业集体办的原则，入院老人的生活费、医疗费丧葬费等的供给，均由集体承担，统筹解决。
一、当前社会现状及前景展望：
首先，退休老人是养生养老度假村的主要目标群体。按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口的7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计增至4亿左右;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每三个人中就有一个老人。我国进入老龄化社会已是不争的事实。目前“421”模式家庭越来越多，即“4个老人、1对夫妻、1个孩子”。这些家庭引发的一个最主要的社会问题就是养老压力。据最近一项调查显示，35%的家庭要赡养4为老人，49%的家庭要赡养2到3为老人，养老压力相当大。就北京地区而言：2007年，北京市60岁以上老年人超过243万，是老龄化程度较高的地区之一。按照发达国家的标准，100名老人中，应有5至7 人能住进养老院。也就是说，北京市有12.15万至17.01万人能住进养老院。由此推算，北京的福利设施远远不能满足社会的需求，养老机构的发展空间非常大。
1.家庭因素催生老年人公寓的产生和发展
自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每队中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料4个老人和1个小孩，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。
2.养老观念发生转变
受传统观念的影响，以前人们认为养老院是那些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的转变，核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。
3.老年人市场潜力巨大
2000 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的30%;另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费每年约3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的不断转变，其消费数额还将进一步增长。老年人市场潜力非常大。而且，面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会关注。在2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事，中央领导对此十分重视
据国家民政部门预计，到2010年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右;全国老龄委提供的数据显示，预计到2010年我国老年人市场的年消费需求将达到1 万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机，而养老服务无疑是其中的一大亮点。养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力!
其次，随着人们生活水平的不断提高，回归自然、追求绿色已是大多数城里人迫不及待的需求。“绿色”“有机”“无公害”这些热门词汇就足以证明了这一点。
二、北京天德神路养生养老度假村与普通养老院的区别：
1，北京天德神路养生养老度假村适合不同年龄的人群，而普通养老院只适合老年人;2，入住北京天德神路养生养老度假村的目的是休闲、度假和养生、养老，而入住普通养老院则只是为了获得护理服务;
3，北京天德神路养生养老度假村是商业性消费场所，而普通养老院属于公益性社会福利机构。
三、北京天德神路养生养老度假村的竞争优势：
纵观北京市内各个养老院，基本上都是一床难求!想入院的老人需要排队等候，通知入住。在这种供不应求的情况下，将养老服务办出特色，更能显示出其超强的竞争力。城里的老人，一生辛劳，身心从不曾真正放松过。回归自然，在空气新鲜、环境清幽的风景区里疗养，一定是每位都市老人梦寐以求的愿望!下面就具体优势作详细分析：
1，这里远离喧嚣，没有污染，吃、住、玩都是天然的。这些都是市内养老院所无法提供的，却是老年人最喜爱的户外活动!
2，建设费用较低，不受城市化瓶颈制约。在寸土寸金的现代城市里，建一个设施齐全的养老院，最小规模也要数千万元的投资。何况在北京这样的大都会城市里投资会更大，而北京昌平十三陵风景区在目前，不仅具备相对廉价开发的优势，同时它就是老人们的最爱!3，北京天德神路养生养老度假村的功能已不仅仅是养老，同时也是在疗养和度假!而市内的养老院基本上只是给老人提供了住宿和一日三餐。打麻将几乎是唯一的活动内容!
4，运营成本大幅降低。北京天德神路养生养老度假村除提供护理服务，客房服务员等可廉价在全国。
5，收费可高可低，入住率基本不受价格影响。成本低自然支撑了低价格，这是最具竞争力的杀手锏，可使北京天德神路养生养老度假村永远立于老年服务业的不败之地!况且为了给老人安置一个舒心快乐的环境，子女一般都会忽略价格因素!
6，打破了传统观念的束缚。入住“养生养老度假村”与入住“养老院”是两个截然不同的概念。受中国传统社会观念的影响，做子女的如果把父母送进养老院，往往会引来非议，使得亲戚朋友不理解，甚至留下“不孝”的骂名;而将父母送进“养生养老度假村”则正好相反，子女不但不会招来非议，而且面上有光，绝对会得到亲朋好友的认可!
7，经营过程简单，容易起步。一个正规的养老院，对老人的人身安全保障是很重要的，所以除了需要大量的护理人员外，还必须建立医务室，聘请专门的医生。一旦发生事故，院方还要付赔偿责任，经营风险可想而知。而北京天德神路养生养老度假村的目标客户是生活自理的健康人为主，不存在护理不当和事故赔偿的问题几乎很小。整个经营过程，说白了就是把房子出租给客人，为他们提供客房和餐饮服务、一般性的护理、休闲、观光、度假、娱乐等。而收入，甚至会比市内养老院高出数倍！
四、北京天德神路养生养老度假村的其它优势：
1，随着餐饮娱乐形式不断的花样翻新，“农家乐”正在席卷全国，它以其低廉的成本和实惠的服务赢得了市场的认可。而与农家乐相比，北京天德神路养生养老度假村更加贴近自然。由城市到农村，这个返璞归真的全过程，还是让游客自己慢慢去体会吧。
2，“情人旅馆”在现代社会已经不再陌生，它为那些收入并不高的年轻情侣们提供了一个释放激情的场所。在北京城市里，每天200---1000元的情人旅馆，只是提供了一个房间，三餐要另觅餐厅，经常出入公共场所还容易碰见“熟人”，甚至弄出离婚悲剧。而把情人旅馆建度假村里会怎样呢?每人每天只要 100--200元，一日三餐免费供应;果园追逐、草地上拥吻，绝不会被打扰……
3。这就意味着“北京天德神路养生养老度假村”这种经营模式很难被复制!
五、转化劣势，多种经营;
北京天德神路养生养老度假村不但拥有市内养老院无可比拟的竞争优势，还可兼做“农家乐”和“情人旅馆”等，市场潜力非常巨大!但也有其劣势，就是距离市区较远，坐公交转车不便，经常探望老人的家属会感到不便。为此，“农家乐”的经营模式就成为了将劣势转变为优势的绝好方法。只需几辆中巴车，每天往返于七孔桥和德胜门市区一次，接送来此度假短租的游客和探望老人的子女，每位只要花上100--200元/天，吃住玩全包。这样一来，老人
家属不但探望了老人，还体验了一次实实在在的“农家乐”。面包车的车身还可以涂广告，招揽客源。
北京天德神路养生养老度假村本身就是是一座天然的生态园。通过互联网来宣传我们的养生养老度假村，可以节省相当一部分广告投入。因为“北京天德神路养生养老度假村”与其它相关行业相比，非常的与众不同，在网上发布将会倍受关注，从而代替了广告。
六、、建设规模：总投资15.8亿元
该项目作为中国养老产业的示范项目准备分三个阶段完成：
1，投资1.8亿元以北京神路旅游发展有限公司的“神路庄园”为基础，进行改造升级。
2，投资6亿元以北京龙圣博农业科技开发有限公司“龙圣博生特园”为基础，进行规划建设开发。
3，投资8亿元以北京燕山口高尔夫场为基础，进行规划建设开发。
七、就一期工程为例详细计划建设方案情况是：
第一章 总论
1.1 项目名称及承办单位概况
1.1.1 项目名称
北京“神路庄园”旅游度假村项目。
1.1.2 承办单位
本项目由北京神路旅游发展有限公司承建。
法定地址：北京市海淀区清河水木天成2号楼
法定代表人：贺冰 职务：董事长
1.1.3 企业概况;北京神路旅游发展有限公司成立于2004年，以舒缓;1.1.4项目建设地址;北京神路旅游发展有限公司建设的“神路庄园”旅游度;1.2项目背景;随着北京旅游事业的不断发展和2008年奥运会在北;十三陵风景区已被列为世界文化遗产，是中国主要的世;十三陵是明朝十三个封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平;第二章项目开发条件;2.1地理位置优越，交通便利;
1.1.3 企业概况
北京神路旅游发展有限公司成立于 2004年，以舒缓亚健康和自然生态休闲为主题，充分发展户外休闲，旅游业，形成特色﹑现代﹑以自然生态、绿色环保为主题的旅游度假村。
1.1.4 项目建设地址
北京神路旅游发展有限公司建设的“神路庄园”旅游度假村位于北京市昌平区十三陵旅游风景区内，七孔桥畔，紧靠十三陵水库，距长陵四华里，距神道四华里，地理位置极佳。
1.2 项目背景
随着北京旅游事业的不断发展和2008年奥运会在北京的成功举办，北京旅游产业呈现出前所未有的大好趋势。大力发展旅游业已经成为地方经济中不可或缺的重要组成部分。北京神路旅游发展有限公司正是在这种大好形势下建设“神路庄园”旅游度假村的，公司愿在发展昌平区旅游事业中发挥自己优势，愿在发展地方经济的事业中贡献自己的力量。
十三陵风景区已被列为世界文化遗产，是中国主要的世界级旅游风景区，北京神路旅游发展有限公司建设的“神路庄园”旅游度假村置身于这一风景区内，在建设之初即考虑到其建筑风格一定要和周边环境及风景旅游点相协调。为此，北京神路旅游发展有限公司建设的“神路庄园”旅游度假村时特意采用了鹅卵石墙面，并将客房、会议室建在槐树林中，力求使建筑与自然风景融为一体，使其在建设完成后既有经营的实际功效，建筑风格在与周边环境协调的基础上又有醒目鲜明的特点，为良好的经济效益创造条件。
十三陵是明朝十三个封建帝王的陵墓，坐落在北京昌平区境内的燕山山麓距离北京约50公里。1961年，十三陵被国务院公布为全国第一批重点文物保护单位，是世界上保存最完整，埋葬皇帝最多的墓葬群。同时十三陵风景区已被列为世界文化遗产，是我国主要的世界级旅游风景区。其影响和知名度不仅在国内而且在国际上也愈来愈大，吸引众多的国内外游客观光。北京作为我国的首都，每年吸引国内外数以百万计的游客和学者，大体上每年来北京旅游的游客已达800余万人，尤其是成功举办了奥运会后，北京作为世界知名城市之一，它的吸引力将会发挥到最大极致。然而，神路庄园就置身在这个得天独厚的环境里不断地成长和发展。
第二章 项目开发条件
2.1 地理位置优越，交通便利
北京“神路庄园”旅游度假村项目地址在昌平区，该区处北京市西北部，距紫禁城三十公里，总面积1352平方公里，常住人口62万人，是一座历史文化名城，中国北方著名的旅游胜地，2004年荣获《中国十大最好玩的地方》。该区东临顺义区，南与朝阳﹑海淀﹑门头沟区接壤，西部接河北怀来县，北靠延庆﹑怀柔县。卫星城市距市区33公里，地理位置优越。本项目实施地处在北京市昌平区十三陵水库，距神道四华里西侧，交通十分便利。另外，该区是北京去往八达岭的必经之地，对旅游来讲具有很强的区位优势。在该区邮电局拥有现代化的通讯设施，可为用户提供电话﹑传真﹑无线电﹑计算机分组交换﹑国际特快专递等服务。
2.2 自然资源优越
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