房地产投资工作计划（共8篇）
篇1：房地产投资工作计划
房地产投资计划书（贺军 20126475）一．宏观市场环境介绍
(一）宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向
宏观经济方面：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。
（二）市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低
从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
（三）政策环境
1.国家政策：2月20号，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为“国五条”。“国五条”包括完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房，并确定扩大个人住房房产税到20%;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管等五项措施。
2.地区政策：南昌市对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%； ●对个人销售或购买住房暂免征收印花税； ●对个人销售住房暂免征收土地增值税； ●对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%； ●对一户家庭中年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行； ●下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点； ●申请住房公积金贷款买房的，贷款的最高限额由25万元和30万元，相应上调为30万元和35万元。居民首次购买住房最低首付比例调整为20%，购买第二套住房也可比照享受首套住房优惠政策；住房公积金贷款最高额提高到35万元；市政府投入资金购买新建商品住房作为保障性住房。
国家出台国五条，限购等措施明确表明了国家打压房地产的决心，同时一线二线城市受国家政策影响比较大，房价暂时平缓前进。但是，就目前南昌政府对房地产作出的相关政策来看，南昌房价并没有受到很大影响，并且可以这样说，因为通货膨胀以及投资拉动需求的影响，房价还是在缓慢上升。
二．投资房产介绍（南昌市绿地香颂）
1基本信息
行政区域：红谷滩区
项目位置：红谷滩红角洲岭口路1188号（红角洲大学城）
交通状况：225路绿地香颂站。245路、512路、506路、504路
建筑类型：高层、小高层、低层
物业类别：普通住宅
主力户型：三居102平方米
开发商：江西绿地前湖置业有限公司
物业公司：上海绿地科瑞物业
物业费：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]
2价格信息
均价：5800 起价：5800 价格说明：均价5800元/平方米
付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次性付款 历史价格：[2] 价格时间 最高价 均价 最低价 2011年06月15日 12000--11500 2011年05月26日 12000--11500 2011年04月22日 12000--11500 3楼盘详情
容积率：1.20 绿化率：35 总户数：1700 建筑面积：230000平方米 占地面积：103529平方米[3]
4配套信息
周边商业：洪客隆超市（即将开业）；国际展览中心。
周边公园：摩天轮、赣江市民公园、红角洲渔舟湾湿地公园、傩文化园、秋水广场、市民公园、周边医院：中寰医院
周边学校：南昌市十九中，大学城、南昌五中、江西师大附中红谷中学、红谷一中、红谷实验小学、南昌航空工业学院、南昌大学；[4]
5售卖信息
开盘时间：2010年04月17日 入住时间：2011年12月31日 销售许可证：·B108#住宅楼[2010]17918,B109#住宅楼[2010]17878,A-1#住宅楼[2010]17880,A-5#住宅楼[2010]17881,B-5#住宅楼[2010]17882
销售情况：已售完
6项目介绍
绿地香颂其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理念完美结合，打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。绿地香颂蝶墅全部售罄。高层面积三房98-105平米全城唯一，紧凑、全能。最后一栋火热预约中。[
三．投资方案
（一）投资方式选择 1.投资金额：75万
2.投资品种：75万投资南昌绿地香颂房产 3.投资分析
一，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为 均价5800元/平方米 相比上个销售周期持平。
绿地香颂近35个月的销售价格持平；近9个月的销售价格上涨了300元，涨幅为5.5%； 与本项目2010年04月21日第一次对外报出的5500元相比，11个月以来，销售价格累计上涨了300元，涨幅为5.5%。
二，截止到12月11日为止，南昌地区在售住宅项目共72个。
近一个月内，共有1个项目的销售价格出现上涨，5个项目的销售价格出现下跌，另有66个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为10,018.7元/平方米，近半年来持平。
三，绿地香颂2011年03月25日的最新销售报价为均价5800元/平方米。根据此楼盘产品的最大面积及最小面积计算出房屋价格、税费、生活居住成本的价格区间供购房者参考，则绿地香颂购置成本大体如下（此数字仅作参考，最终购置成本以开发商实际销售价格为准
以上是绿地房产和南昌市地产的对比图，以及绿地房产价格明细，我的投资总额是75万，所以我选择投资绿地香颂房产，款项一次性付清。
四．风险控制
（一）房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。1.通货膨胀风险(购买力风险)
指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。投资周期较长，只要存在通货膨胀因素，就要面临通胀风险。2.市场供求风险
指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。从总体上来说，房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国家市场环境条件变化的影响要大得多。3.周期风险
指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。4.变现风险
指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，具有独一无
二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。5.利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。6.政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。7.政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险一旦发生，直接给建筑物造成损害，会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。
（二）风险控制
房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。1.计算风险价值
风险报酬额是投资风险价值的绝对数形式，指的是由于冒风险进行投资而取得的超过正常报酬的额外报酬。风险报酬率是投资环境的风险价值的相对数形式，指的是额外报酬占原投资额的比重。
2.选择风险较小的项目进行投资。这种策略大大降低了系统风险的存在。3.加强市场调查研。，综合分析国家政策，经济环境，地段，环境，建筑品质，产权状况，价值分析以及市场供需分析谨慎投资。
4.通过投资组合分散风险。鸡蛋不要放在一个篮子里，分散投资，分散风险。多种组合策略投资。5.转嫁风险。可以通过购买相应的保险来讲风险转嫁给保险公司。
6.通过“期权”加以控制风险。期权投资可以给投资者一种在一定时期内以双方商定的价格买入或卖出某种商品的权利。投资者可以通过购买土地期权，贷款期权，预售预租等期权方式，减少投资的不确定性。
（三）投资预期收益 1.房地产投资预期收益
我预期在2014年9月卖出，因为南昌地铁1号线有望在2015年开通。在地铁开通前9月份有正值开学月，交通因素和时间因素此刻是天时地利人和。我预计房价涨幅为15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考虑资金的时间价值以及购买债券和存入银行的利息收入，那么我收益是赚了1280元/平方米加上200元/平方米的差价，总收益为1480×91=134680元。
五．总结
房地产行业总来说只有发展前景的，并且在众多投资渠道里面，投资房地产是风险小收益大的一个投资措施，尽管现在中央在极力出台政策压制房价，但是短时间内房价不可能大幅度的下降，尤其是规模小的城市地方房价还有上涨的趋势。但是凡事投资都有风险，所以无论投资什么，都要谨慎分析思考后在行动。
篇2：房地产投资工作计划
任何一位求职者都知道工作简历在求职过程中的重要性，工作简历的书写不光要保证外观的美观，同时还需要注意内容的问题。下面提供房地产投资管理工作简历模板范文，欢迎阅读!
房地产投资管理工作简历模板范文
【基本信息】
姓名：
性别：女
出生年月：1979年6月
学历：硕士
籍贯：山东潍坊
民族：汉
政治面貌：党员
婚姻状况：未婚
手机：13xxxxxxxxx
Email：.com
【职业愿景】
成为卓越的房地产投资管理专家
【教育背景】
●XX年9月XX年7月 山东建筑大学商学院 技术经济及管理专业 硕士学位
研究方向：房地产经营与管理、投资评价 专业成绩排名：第一
主修课程：高级微观经济学、高级宏观经济学、高级管理学、高级市场营销、商业统计学、财务管理学、运筹学、高级项目管理、质量管理、经济法、建筑法规等。
●1998年9月XX年7月 山东建筑工程学院环工系 给水排水工程专业 学士学位
主修课程：给水工程、排水工程、建筑给排水工程等 专业成绩排名：前10%
【参与课题及实习经历】
●XX年——XX年 多次参与山东省注册造价师、监理师、建造师的阅卷工作;
●XX年2月XX年7月
山东建筑大学商学院
给商学院04级电子商务专业本科生讲授宏观经济学;指导06届本科毕业生毕业论文，其中一篇论文《商业银行个人住房贷款风险及防范措施》获山东省优秀毕业论文，参与06届本科生毕业答辩工作;代表学校参加06年高考咨询会;
●XX年11月XX年1月
山东建筑大学商学院
组织团队参加万科集团与建设部住宅产业司共同举办的“万科·中低收入人群住房解决方案”征集活动，与清华大学博士团队、董藩教授团队、中原物业等同台竞争;
●XX年10月XX年1月
山东海蔚置业有限公司
编辑获得“XX年地产著名楼盘”“商业地产国际大奖”奖项的“海蔚广场”项目资料成书，参与楼盘开盘的策划与实施工作，参与该楼盘的投资评价及项目后评价，使自己对房地产开发流程有了更深的认识，同时积累了项目投资评价和策划的经验。
【工作经历】
●002年12月—XX年1月 济南英迈特科技发展有限公司 总经理助理
工作职责与主要业绩：
1.负责总经理日常行程、会议等行政事务的安排;
2.协调公司内外重要部门的顺畅沟通;协助总经理组织市场拓展等关键项目执行。
公司属于创业型公司，任职期间，协助总经理系统制定了公司的各项规章制度并执行，并成功组织策划实施“在职研究生考前培训”项目，内部建设与市场拓展工作也都取得了很大的成绩，受到公司董事会以及各部门同事的高度赞赏，同时自己的管理能力、组织协调能力得到进一步的锻炼和提升。
●XX年7月XX年12月 山东世通房地产开发有限公司
预算员兼合同管理
工作职责与主要业绩：
山东世通房地产开发公司作为济南一家知名的房地产公司，开发了“莱茵小镇”“悉尼花乡”“世通·尚层E墅”等项目;任职期间，负责公司工程水暖安装部分的预结算，主持山东大学齐鲁软件学院六个教学楼的水暖安装预算;同时兼任合同预算部的合同管理，负责公司工程合同的起草与管理。
【能力与证书】
●文字功底较强，曾任校报主编
●英语CET六级，大二通过考试;日语初级
●熟练掌握office办公软件、SPSS、AUTOCAD
●通过注册房地产估价师考试
●大学期间多次获二等奖学金、三好学生、优秀学生干部等称号
【自我评价】
●正直、稳重、诚实、自信、学习创新能力强
●一流的职业道德操守与较高的个人素养
●工作认真负责，具有强烈的责任感
●较强的领导能力、组织协调能力和沟通能力
●强烈的事业心和良好的团队协作精神
拓展阅读：精致中文简历写作
1、在创作简历之前，预先确定谁是阅读者。然后根据界定的阅读者创作简历。比如给广告公司的简历与其它公司的简历创作就不一样。
篇3：房地产开发的投资计划管理
1 投资计划管理是实现投资目标利润的基本保证
作为管理的一项基本职能,计划是实现目标的基本保证。房地产开发项目投资所具有的投资额大、建设周期长、影响因素多、投资风险和收益大等特点,决定了房地产开发投资行为的复杂性,使计划管理工作显得尤为重要[1]。在房地产项目投资中必须强化计划管理工作,确立计划的龙头作用,将计划工作贯穿项目投资建设和售后服务的始终。
投资项目是计划管理的对象。确立投资项目是实现投资计划管理的前提条件。如果投资失误,再好的计划都只是无本之源。所以,企业应当遵循市场规律,深刻研究市场风险,准确地确立投资项目。在项目投资机会研究中要重点考虑产品的市场供求状况、产品的定位及其市场竞争力、项目的投资成本预测、企业投资的能力等;其次,应当编制完整的项目投资可行性报告,作详细的风险分析以研究项目承受风险的能力和项目的操作空间。在此基础上确立项目,即投资目标[2] 。
2 制订项目开发经营计划是实施投资计划管理的重要措施
投资项目一经确立,投资计划管理工作即进入实施阶段,应通过编制项目开发经营计划书,将土地购置、规划设计、工程建设、房屋销售、物业管理等过程纳入计划管理范畴,明确各阶段工作的目标、投资数额和工作进度安排。项目开发经营计划主要包括项目投资的计划成本、项目建设的进度安排、项目投资的资金平衡计划三大内容[3]。
编制项目开发经营实施计划,首先要充分体现项目投资可行性研究报告中的策划思想、市场定位和投资目标,确保前期工作的延续性;其次要充分考虑投资决策的时效性,尤其是那些早已决定投资,但拖了一段时间才付诸实施的项目,要注意重新研究市场,贴近市场,适应市场变化,使计划更具操作性。
2.1 编制项目投资的计划成本
在市场经济条件下,要确保投资获利,产品的市场定位非常重要。唯有正确的定位,才能实现有效销售和目标效益。产品的市场定位来源于翔实的市场调查分析和销售的反馈信息,要避免投资认识上的误区,即片面地认为使用最好的材料设备中建设最大型的配套项目,就能获得最好的收益。应当把市场需求、城市发展的取向、地块区位、配套设施、消费层次、消费特点、市场售价等因素紧密结合起来,以确定产品定位及成本控制线。产品质量和生产成本、项目区位是影响房屋产品竞争力的重要因素。市场定位准确了,产品就有顾客,有市场的优势。
编制计划成本的目的在于控制各分项工程的成本和客观反映企业的经营效果。由于房地产项目建设包含的专业分工较细,牵涉的业务部门较多,各部门在建设过程中往往容易从本位主义出发,造成投资成本膨胀,进而影响投资效益。壁如,销售部门希望通过完善的配套和强势的广告宣传促进销售,设计部门希望通过采用新材料以增强楼宇观感效果,监理部门则希望尽量少用新材料和新工艺,以避免出现质量问题等。此外,大型项目和综合开发小区由于建设周期长,常常需要分期投入使用,加上房屋预售政策的影响,不可避免地存在预提费用和待摊费用,使开发成本不能即期反映,利润也只是预结利润。在这种情况下,计划成本的编制能够准确及时和均衡地反映房地产企业的经营成果。
编制计划成本要以项目投资可行性研究报告的测算数据作为参考,并与财务成本核算的口径吻合,数据来源可以是经验数据、定额数据和政府有关税费的计缴规定,但在确定具体成本划分时应比可行性报告更详细,要将地价、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、经营管理费用(含利息)、不可预见费、税金等几大类纳入测算范围[4],这样才能保证计划的科学性和严密性。
计划成本一经审定实施,则要维护其执行的严肃性,保证成本控制工作的落实。具体的做法是:由计划部门编制计划成本并下达到各业务部门,用以指导、规范各执行部门的用款计划和财务部门的拨款计划。计划成本规定了各执行部门的资金使用额度,执行部门必须严格按照计划将成本控制在指标限定内,凡属计划外的超标用款,须另行报批,由计划部门在计划成本许可范围内进行调整。
2.2 编制项目建设进度计划
编制进度计划的目的主要是指导项目建设工作的开展,提高工作效率,同时实现对资金的动态平衡[5]。房地产项目由于投资额大、建设周期长,资金使用的成本控制十分重要,尤其是通过拍卖转让取得的地块,土地成本比重大,必须通过编制进度计划保证建设进度,加快资金周转,提高资金的使用率。此外,编制进度计划对销售工作影响重大。企业开展销售工作,特别是商品房预售工作,需要通过编制进度计划,掌握、控制房屋交付使用期限,在销售合同中明确交楼期,以便销售部门组织销售。同时,形象进度有助于坚定顾客信心和购买欲望,促进销售。
2.3 编制项目投资的资金平衡计划
资金平衡计划由资金使用计划和资金来源计划构成。资金使用计划可直接通过计划成本和进度计划来编制,资金来源主要是房屋预售收入、银行贷款、企业借款或企业自有资金等[6]。由于商品房允许预售,一些企业在项目开发落实时便投入建设,根本不结合企业的实际情况,不考虑资金来源和资金平衡问题,超出企业自身的经营能力,致使大量楼盘烂尾,企业抵御风险的能力减弱,效益低下。随着市场消费和房地产发展的日渐成熟,影响产品生命力的重要因素已不是产品的生产问题,而是产品的质量问题,它直接决定着产品的市场竞争力。作为一种资金密集型的特殊商品,住宅产品的销售尤显重要,资金的回笼是每个房地产投资项目的重点,也是影响资金平衡的关键因素。因此,合理控制土地资产、房屋资产和流动资金的比例是每个房地产开发企业必须重视的问题,而这些问题有待通过资金平衡计划去实现。
3 计划的控制和调整是实现投资计划管理目标的必要手段
3.1 计划的控制作用
计划编制完毕,只有在实施阶段加强控制,才能保证计划的可行性和权威性,使计划收到预期目标。计划的控制过程就是对计划的监督、检查过程,主要通过投入产出报表即资金的流量来反映。房地产项目的投入产出报表(统计报表)可按季编制,用以反映每个项目的运作状况,指导工作的进行[7]。在编制过程中,管理费用、经营费用和财务费用的摊销办法可按会计核算方法执行。
3.2 计划的调整作用
计划在实施过程中,需要根据项目环境的变化,定期进行调整,使之与实际不断协调发展,始终保持正确的方向来指导工作。一般项目投资计划每年调整一次,项目投资成本每年调整一次(报上级审批)。计划调整的过程,就是实现计划成本与最终的实际成本的渐近过程[8]。
4 项目经营效果评价是检测投资计划管理效果的重要方法
房地产开发项目的经营效果分析工作,是计划管理工作的重要组成部分,也是总结、反馈和提高投资计划管理水平的重要方法。通过项目分析,可提取项目成本构成的经验数据,用以指导和编制同类项目的计划成本;通过项目分析,可以比照项目投资可行性研究报告的差异,提高有关项目策划人员的水平;通过项目分析,可以吸取成功和失败的经验,加深对市场和竞争对手的了解。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地拍卖方式的推行,房地产行业的投资回报逐步趋于合理,增强全局观念,保证每个项目投资成功率的做法将是房地产企业的致胜法宝,追求自有资金利润率的不断提高仍将是每个企业管理者的奋斗目标,投资计划管理作为科学管理的重要内容,在企业发展中将发挥日益重要的作用。
参考文献
[1]轩明飞.房地产的开发定位[J].中国房地产,2007,(4):23-27.
[2]陈章喜,方亮.投资分析[J].经济前沿,2004,(3):54-57.
[3]k k奇特克勒.工程建设项目管理(计划、进度与控制)[M].北京:知识产权出版社,2005.
[4]郝寿义,安虎森.区域经济学[M].北京:经济科学出版社,2004.
[5]丁士昭.建设工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[6]何伯森.房屋建筑工程管理与实务[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.
[7]李中富.建筑施工组织与管理[M].北京:机械工业出版社,2005.
篇4：房地产投资工作计划
创立普凯投资基金之前，姚继平曾担任德派克集团董事和执行副总裁，自1989年起负责该集团在中国大陆、印度尼西亚、中国台湾和印度的运营管理。之前，他曾在美国无线电公司(RCA)和台湾通用电气获得了15年的运营和管理经验。
在2010ChinaVenture中国投资年会上，普凯投资基金主管合伙人姚继平在接受记者采访时透露，普凯投资计划在未来3-4个月里，开始募集下一个人民币房地产基金。在投资步调上，2010年将保持1～2亿美元的进度进行投资。
去年在浦东第一批落户了人民币基金，而成长型基金等在天津注册，在谈到这个问题时，姚继平表示，上海在外资建人民币基金的政策和法律方面还有不清楚的地方，而天津这方面阻力较小，所以很多机构才会选择去天津注册。
对于GP同时建立人民币和美元基金可能会与LP产生冲突的方面，姚继平指出可能会涉及到LP的诚信以及与被投企业的资金选择问题。“整个投资过程，投资分析，整个记录，要很完整地呈现给美元LP，让他们了解到确实是这样的情况，否则我不能投出去，在这样的情况下借助投资案例表达我们确实是遵守当初的规定。”姚继平说。
以下为采访实录：
记者：普凯投资2010年的投资规模和计划是什么?
姚继平：今年人民币基金和美金基金合起来，预汁原则上在法律允许和可掌控情况之下，同时间投资是1亿～2亿美金投资速度。
记者：项目的进程如何?
姚继平：项目将维持既定的目标。我个人的背景是企业出身的，我们偏向于对先进制造业特别感兴趣，在以往的投资里一半在制造业，一半在消费品服务里。我们已经琢磨了7年，有很多经验和知识，所以在这两块花很多时间。
除此之外，政府非常注意的版块，比如先进的农业项日。要有效的，把某一个地方的物品传送到另外一个地方，最终让农民享受最大的利益。
对于TMT行业我们会保持距离，也许机会来丁也会注意。房地产行业方面，目前美元基金已经投完了，还有一个就快投完了，人民币刚刚募集完成，人民币基金也用掉了一半、在未来3～4个月，普凯可能开始要募集下一个人民币房地产基金今年房地产投资10个亿人民币左右。
记者：去年在浦东第一批落户人民币基金。而成长型基金和注册型基金注册在天津，从您的角度看这个趋势是什么?
姚继平：上海在推人民币基金，但是政策和法律还有不清楚的地方，到底作为外资背景的GP，投资到人民币里面的GP，是否能够被认定是一个人民币基金，上海市政府希望我们能够再等等。
我们人民币基金来源都是个人，钱给了你，连合伙制公司都不能成立。对我们有一定的压力，在没有办法取得上海市政府明确的说法时，我们去了天津，因为在天津有很多经验，在时间上比较能够掌控，我们因为时间被迫到天津注册。
记者：QFII制度怎么样?
姚继平：有美金GP组成了有限合伙人制，到底算本土人民币基金还是所谓的中外合资?到目前为止仍然是一个疑问。是不是说将来在任何投资不必经过适当的审批，如果说这个问题解决了。至少在上海地区解决，那么我们新的基金可能在上海注册。
在天津注册没有这个疑问的，跟本土基金是一样的。他们那边允许登记成立了。在上海要会很多部门，每个部门要有不同的意见出来，没有办法整合。比如说工商局没有问题了，可能到了外汇局有问题。
记者：比如投资一家公司，要在上海上市，这个问题主要会出现在什么环节?
姚继平：在上海IPO通过证监会没有问题，现在最太的问题是外汇管理的问题，GP本身的身份到底是什么?这个问题不是很清楚，到底一个外国背景的管理公司，在中国成立一个基金管理公司，这个层级是否代表本地公司?但是在天津所有的局处都达成一致的共识，他们认为没有问题，只要有两层的架构，法律上没有很清楚的规定。
记者：您说的两层架构是哪两层?
姚继平：比如在国外注册的管理公司，在中国先成立一个基金管理公司，再拿这个基金管理公司当做GP跟LP合组一个，变成第三层，第三层理论上被认定为本地公司。
记者：成立基金后也去其他地方投资吗?
姚继平：这个没有问题，在哪里成立都是中国的公司。不让你成立不是中国的公司。
记者：天津那边不在乎投资钱来源?
姚继平：我们用人民币进去的。
记者：投资人募集的钱从国外募集转换成人民币吗?
姚继平：不行的，一个国外的GP，无论GP来源到底是黄金还是人民币，GP只有1％，为什么还要认定国外背景?上海市政府提出，是否允许20％以内都认定成一个本土的基金。当时在这么谈，后来还是没有答案。我的理解是20％。天津也有这个问题，为了避免争议，最后的GP用人民币方式体现出来，我们用人民币给他，不是用美金，美金进来我们知道有案例也是没有问题的，1％是允许的，天津是没有顾虑的。
记者：您做人民币比较早，大家谈国内国外的LP,有没有新的做法?
姚继平：我觉得人民币是趋势和潮流，是不可避免，作为外资背景必须要正视这样的现象，我们在中国投资，怎么可以忽略本地的货币?从趋势来说，很多人都会考量，到底怎么解决?
第一个会牵涉到诚信的问题。
第二个牵涉到我们跟LP之间的问题。有的时候告诉你我会这样做，但是实际上不是这样做，就产生了诚信问题。我们通常会怎么做?很清楚，法律允许架构下，只要是红筹的。人民币是不能去海外投资，这个时候要美金投，还有一些限制性的行业，是中国政府规定，只能够人民币进来，这两块很清楚。
第三块是被投公司说，我坚决不要美金，我只愿意拿人民币，否则不要投了。这一块是灰色地带，因为LP说我怎么知道?他坚持诚信问题，整个投资过程，投资分析，整个记录，要很完整地呈现给美元LP，让他们了解到确实是这样的情况，否则我不能投出去，在这样的情况下借助投资案例表达我们确实是遵守当初的规定。
篇5：房地产投资工作计划
一、企业须知：
1、申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。
2、项目总投资应包括土地费用、前期费用、建安工程费、配套费及其它费用。
3、具备开发建设的项目资本金要求。
4、分期实施的项目，要按照规划注重项目的整体性，且每期规模原则不小于4万平方米。
5、建设投资计划审批时限为15个工作日。
二、各区县建委须知：
1、各区县建委要保证商品房投资计划审批工作依法进行，作到公开、公平、公正。下达的商品房投资计划应统一项目编号、统一计划格式，不得随意增加申报要件，并按照行政许可规定的期限办理。
2、各区县建委下达投资计划的地块要以土地出让合同规定的地界范围和批复的规划方案相对应，不得擅自拆解分期下达。
3、各区县建委正当在商品房项目投资计划下达三日内，将投资计划审批文件报市建委备案。
篇6：房地产投资工作计划
（一）工作目的：
投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。
（二）主管部门：
区建委投资计划科（总投资3000万以下）；市建委投资计划处窗口（总投资3000万以上）
（三）工作内容：
提出年度投资计划书面报告；
填写《房地产开发投资计划申请表》。
（四）要件：
1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；
2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；
3、银行出具的资金证明。总规模5万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的35%，总规模5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的35％；
4、现状地形图；
5、项目所在地属城乡结合部的，需提供配套管理部门出具的配套论证意见。
（五）时限：
篇7：房地产投资工作计划
（作者单位：中国社会科学院工业经济研究所）
近年来，理论界的论战越来越多，除了在是非观上存在争议，或者理论水平虽有高下但一时难以区分；另外一个重要的原因，就是在基本概念上不一致。在我看来，概念错误是目前我国经济理论界存在的最大的问题。这里我举一个长期以来非常“权威”的概念性错误，就是房地产开发投资是全社会固定资产投资的一个分类。以国家统计局发言人、国民经济综合统计司司长郑京平先生5月12日发表在《21世纪经济报道》上的一篇题为《我国的投资率为何居高难下》的文章为例。该文中写到：“从1998年到2005年，房地产开发投资由3614亿元增加到15759亿元，平均年增长率达到22．7％，比同期全社会固定资产投资平均增速高7．9个百分点；房地产开发投资占全社会投资的比重由1998年的12．7％提高到2005年的17．8％。”对于这段话，我想所有人应该感觉非常熟悉，因为几乎在我们每年的《政府工作报告》中都有类似的论述。翻开《中国统计年鉴》固定资产投资部分，“房地产开发投资”被当成是我国城镇固定资产投资总额下的一个重要统计分类。这是一个错误的概念导致的错误分类。事实上，正是这个统计分类的错误误导了我们对“投资率”是高还是低的判断，更误导了我们大家对房地产开发投资主体——“房地产开发经营企业”在国民经济增长中的地位和作用的认识，同时也误导了中央对当前经济进行宏观调控的取向和手段。
那么，究竟什么是固定资产投资？我认为首先需要搞清楚投资的概念。根据一般的生活常识，我们知道，投资是一种通过资金或物质财富垫支以最终获利的途径。但投资最重要的概念在于直接投资和间接投资的区分，这是我们大部分人对投资概念了解不足的地方。
什么是直接投资？就是经济单位（含个人）从事三次产业范围内的物质生产活动所必须预付的资产。这些资产根据资金周转速度的不同可以分为固定资产投资和流动资产投资。从这里，我们引出了固定资产投资的概念，它是经济单位通过直接建设或者购买获得物质生产活动所需要的、经过较长的时期才能消耗完毕的耐用经营性资产。例如，从事三次产业活动的农业水利设施、机器、厂房、营业场所、仓库、办公楼、道路、运输工具等。这些资产有四个特点：其一，它们属于直接投资活动，是现代产业活动（含机关、事业单位）从事国民收入创造活动中必不可少的资产；其二，投资这些资产的目的是为了从事三次产业范围内的物质生产活动，而不是为了通过转换资产形态保值增值；其三，这些资产在一定时间内难以消耗完毕，需要以折旧等方式逐步收回，因而存在较高的固定成本，也是短期制约经济单位生产能力或服务能力的重要因素；其四，这些资产虽然从性能上也可以成为消费品，但它们与消费品不同的是，后者直接用于消费者衣食住行的消费，属于直接的消费需求，而固定资产的需求是在消费需求的拉动下，经济单位为了获得一定利益而使用的一项资产。
这样看来，所谓的固定资产投资就是经济单位通过购买或者自建方式获得的，用于三次产业生产经营，经过较长时间才能消耗完毕的，以厂房、机器、交通工具、设施、办公场所等形态存在的物质资产。这里的关键之处在于，固定资产投资对资产的最终使用者而言才具有意义。如果把固定资产的开发建设者在土地和房屋开发建设过程中垫支的资金也算作固定资产投资，不仅会有二次计算的问题，更主要的是造成固定资产投资概念上的重大错位。
我举一个例子，甲外国投资公司在北京投资24亿元开发了一座大厦，卖给乙跨国公司作为中国总部，甲公司回收40亿元。在这里，某跨国公司在中国用于办公楼的直接投资是40亿元。如果我们把甲公司投资的24亿也统计为直接投资的话，那么两家交易公司合起来的直接投资就是64亿了！这就如售酒小姐卖给我一瓶啤酒，最后把卖的和买的都统计在内，变成销售两瓶酒了。所以，在这里，作为开发商的甲公司的投资就不能算作直接投资，它投资写字楼的目的不是为了自己使用，而是为了获得预期现金回报，这属于一种典型意义上的理财性投资，也就是学术意义上的间接投资。不管甲公司是直接购买现成的楼盘用于出租、保值增值，还是以所谓“房地产开发经营”方式获得现金回报，在本质上是没有区别的。
值得关注的是，在这里，甲公司委托开发后的销售利润率达到了40％，这在国外是不可能的，因为国外这种委托性开发的获利来源是资金的报酬，通常都不可能超过5％。为什么在中国这么高呢？因为在中国经常有政府拍卖土地，作为标杆类比，外国房地产开发商和国内开发商一样可以坐地涨价——你这块地拍到每亩1000万了，旁边的地也值1000万了。如果原来获得土地的价格是每亩100万元，开发商就会从住房销售中每亩额外获利900万元。所以，现在中国房价涨了，真正涨的是地价，而土地拍卖以后除了已经售出的房地产，大部分掌握在开发商手上。北师大董藩教授有一个观点说中国房价飞涨与土地无关，这是极其荒谬的，我已在5月8日的《中国经济时报》上全面驳斥了他的十个观点。
所以，中国的房地产开发投资根本不是直接投资。而购买了房地产的人，对于他来讲，如果这个房子是用来居住的，就属于消费品，也跟投资无关。当然有的是用来出租，这又分两种情况：如果你的劳动只是用来收租，只能说你的房屋收入全部来自于房屋的折旧和提供居住或经营劳务，对于购房者而言，只能是一种理财性投资，属于间接投资；但如果你买了100套住房，99套住房开了旅馆，你雇用了大量服务人员，通过租赁服务获得经营性收入，并且在服务性收入中房租只是一个较小的部分，那么这99套住房的投资就属于你从事旅馆服务业的固定资产投资，属于直接投资。还有一种情况是空置房屋等待升值，就属于一种典型的投机性理财投资，属于间接投资。间接投资的部分是应当归入消费还是投资大类呢？我看应当归入消费范畴，因为这部分不创造物质财富，属于消费者另外一种形式的“消费”。
如果房地产商开发的房屋被工业企业或服务行业的企业买走用于经营活动，对于购买者而言就属于固定资产投资，但是对于开发商而言根本不能算是固定资产投资。如果我们能统计一下我国房地产开发投资形成的房屋当中有多少是被消费者当消费品买走的，有多少被消费者用于理财投资了，还有多少是用来从事物质生产活动的经营性资产（包括国家机关、事业单位购买的用于提供行政服务和非营利性服务的资产，也可以算作固定资产投资），我们就会惊醒，我们的固定资产投资，特别是房地产开发投资当中有多少根本不属于固定资产投资？过高地估计投资率，或者该统计进来的没有统计，会给我们的宏观经济政策判断带来什么影响呢？
中国的开发商一直以来认为他们为中国的经济增长做出了重大贡献，其中的一个重要依据就是他们在中国固定资产投资当中创造了重要的国内生产总值。在我看来，中国的房地产开发经营企业从事的是一种间接投资活动，他们的全部工作就是“资产管理”，也就是运用他们的眼光、见识对土地、资金、建筑活动进行“资产组合”，基本上不创造什么国民财富。但是为什么开发商几乎什么都没有干，而他们所经营和控制的房地产实现增值了呢？关键是有建筑设计企业从事的物质生产劳动，建筑企业才是房地产领域物质财富的实际创造者。
中国房地产业是一个畸形的行业。什么是合理的行业？合理的行业一定要给消费者提供比消费者自己做还要便宜、质量还要好的产品或服务，而中国房地产开发经营业只是一个以倒卖土地、资金和建筑活动为载体的迄今为止最大的皮包商、倒卖商，是一个没有任何社会意义的商业模式。合理的房地产是什么？欧美的房地产业是什么样子？欧美的房地产业是建设者和服务者构成的，建设者就是建筑商，他们的房地产商都是建筑开发商，更多的是工程承包商，因为美国土地是私有的，你不可能随意买地，很多是土地拥有者作为业主委托开发的。我们知道美国房地产业实际上就是为建筑业和消费者服务的行业，包括建筑管理、房地产策划、信托投资、抵押银行、房屋中介、租赁经营、物业管理、ＩＴ服务等等，他们是纯粹的服务业，是靠服务挣钱的，没有服务，一分钱拿不到。中国模式是什么？中国建筑业纯粹是做承包，一部分是专业承包商，一部分是开发商下面的包工商。在我们的房地产服务业里面，大量的是开发商，数量占到45％，利润和销售额占到90％。这在国外是不存在的，在国外的房地产业里面不存在这样的业态，在我们这里销售收入和利润却占了90％；国外房地产服务业是100％的，我们是10％。所以中国房地产是一个畸形行业。那么房地产商干什么？借钱，购地，委托规划设计，工程发包，销售，几乎不做什么服务。中国的开发商有两级，一级就是土地储备中心，二级开发商就是政府或开发区直接拥有的房地产开发公司，还有私人开发商、外资开发商，这四类开发商都在以掠夺的方式获取财富，获取暴利，这是中国房价飞涨的根源。
一个在国外几乎不存在的行业，在我国被当成了国民经济支柱产业大力发展，这是一个根本的错误！什么样的行业能成为支柱产业？在邓小平看来是汽车业、建筑业，而在我们当前看来居然是房地产开发经营业。什么样的产业才符合支柱产业标准？大致同时符合劳动生产率上升基准、产品收入弹性基准、产业关联基准三个特征的产业才是。房地产开发业不是生产部门，它们有生产率吗？而且可怕的是，在现有的银行贷款、建筑企业垫款和房屋预售制下，开发商的开发能力可以说是有无限弹性，如果我有一家公司可以把中国全部开发了，因为我不需要花一分钱，我可以空手套白狼。所以，这是对中国国民经济有重大危害的一个行业，它已经成为中国的肿瘤了。建设部前部长杨慎说房地产是支柱产业，挣钱越多，贡献越大。而我的说法完全相反，开发商挣钱越多证明他们对社会的掠夺就越严重，对社会危害越大。
篇8：房地产投资工作计划
1 投资房地产的初始计量
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资房地产的范围包括:①已出租的土地使用权;②持有并准备增值后转让的土地使用权;③已出租的建筑物。《企业会计准则第3号-投资性房地产》第四条明确规定, 下列各项不属于投资性房地产:①自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。②作为存货的房地产。在会计实务处理中, 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同, 例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等, 但两者又有明显区别:投资性房地产是为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 而固定资产或无形资产是为了生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。所以, 一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产, 关键在于确认其持有房地产的目的。
2 投资房地产的后续计量
投资性房地产与普通房地产在会计处理上最大的不同, 表现在对投资性房地产的后续计量上。《企业会计准则第3号-投资性房地产》第九条规定, 企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。《企业会计准则第3号-投资性房地产》第十条规定, 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的, 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。①企业采用成本模式对建筑物和无形资产进行后续计量的, 应比照《企业会计准则第4号-固定资产》和《企业会计准则第6号-无形资产》进行会计处理。②企业采用公允价值模式对建筑物和无形资产进行后续计量的, 不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值, 公允价值与帐面价值之间的差额计入当期损益。③企业对投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更, 即同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量, 不得同时采用两种计量模式。成本模式可以转为公允价值模式, 但已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。
3 投资性房地产公允价值的选择
投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值, 是指在公平交易中, 熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。在实际工作中, 由于房地产的独特性, 不同的地理位置、结构、用途的房地产价值差别很大, 使得公允价值的确定成了一个无法回避的难点问题。采用公允价值作为计量属性, 是由财务会计目的决定的, 相对于历史成本信息, 公允价值更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价, 大大提高了会计信息的相关性, 为报表的使用者提供了决策有用的信息。但由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性和高成本, 使少数企业有机会利用公允价值进行利润操纵, 而这反过来损害了公允价值的相关性和可比性。目前, 我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入, 当务之急, 我们需要加强公允价值计量的理论研究, 借鉴国外公允价值计量先进的研究成果, 结合我国实际情况, 制定符合我国国情的公允价值准则框架, 在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则, 另外, 我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则, 这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。针对以上情况, 企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 只有在满足特定条件的情况下, 即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的, 也可以采用公允价值模式进行后续计量。可见, 我国限定了投资性房地产公允价值的使用范围, 这在一定程度上避免了利用投资性房地产公允价值操纵利润的情况。
4 投资性房地产对企业财务的影响
(1) 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 将不再计提折旧或摊销, 在资产负债表日通过“公允价值变动损益”科目调整房地产的账面价值来体现投资性房地产的公允价值。资产负债表日, 投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额, 借记“投资性房地产-公允价值变动”科目, 贷记“公允价值变动损益”科目, 公允价值低于其账面价值的差额作相反的帐务处理。因此, 在投资性房地产价格上涨的情况下, 企业当期利润将会上升;反之, 利润会降低。
(2) 投资性房地产转换为其他资产或者其他资产转换为投资性房地产, 在成本模式下, 应将房地产在转换日账面价值作为转换后的入账价值。在公允价值模式下, 投资性房地产转换为自用房地产, 按转换日该项投资性房地产的公允价值作为自用房地产的的入账价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为投资性房地产, 应按转换日的公允价值入账, 转换日的公允价值小于原账面价值的, 其差额计入当期损益;转换日公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益。该准则的规定, 杜绝了企业通过虚假转换房地产来虚增账面利润或每股收益的可能。
5 投资性房地产对企业的涉税影响
新会计准则为适应经济发展和会计实务的需要, 对投资性房地产的会计处理不再单一地使用成本计量模式, 同时引入公允价值计量模式, 由企业根据实际情况进行选择。但现行税法仍然将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待, 成本计量模式下, 该业务与以往处理没有区别, 而公允价值模式下投资性房地产准则和税务处理存在明显差异:会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值, 差额计入损益, 不再计提折旧或摊销;而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值, 不确认公允价值变化产生的所得, 待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额, 这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
例:甲公司20X8年度利润表利润总额为100万元, 该企业适用所得税税率为25%, 递延所得税资产和递延所得税负债不存在期初余额。20X8年1月1日, 甲公司将其新建的房屋对外出租, 该房屋建造成本60万元, 预计使用年限20年, 预计净残值为零。甲公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量, 该项投资性房地产在20X8年12月31日的公允价值为80万元。假定税法规定的使用年限及净残值与会计规定相同。除以上情况, 不考虑其他事项。
(1) 投资性房地产初始确认时:
(2) 20x8年12月31日, 按公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与账面价值的差额计入当期损益:
(3) 20x8年12月31日所得税的影响:
①假设税法允许年计提折旧3万元 (60万元/20) , 而投资性房地产准则不允许计提折旧, 所以应调减20万元的应纳税所得。
②按税法规定, 公允价值变动损益20万元不计入应纳税所得。
③20x8年12月31日, 账面价值为其公允价值80万元, 其计税基础为其取得成本扣除按税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额, 即计税基础=60-60*20=57 (万元) , 这样账面价值与计税基础之间产生23万元 (80万元-57万元) 的应纳税暂时性差异。
会计分录为: 借:所得税费用 250000
贷:应交税费-应交所得税 192500[ (1000000-30000-200000) *25%]
递延所得税负债 57500[ (800000-570000) *25%]
6 投资性房地产在审计过程中应选择的实质性程序