养老地产专题研究报告

报告是日常生活与学习的常见记录方式，报告有着明确的格式。在实际工作中，我们怎么样正确编写报告呢？以下是小编整理的关于《养老地产专题研究报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

第一篇：养老地产专题研究报告

养老地产研究报告

1.背景分析

i.政策分析

国家政策与国情分析

现代文化理论

社区定位

销售与持有

可持续发展

2.选择模式，打造目标

i.目标

创造合理的共同社区，混合体拥有能满足三代家庭的基本生活配套设施等。

ii.功能

规划布局

住，医，娱，食

功能配备比例

3.关键词与数据 ii.养老社区模式对比中国目前，台湾，日本，美国，欧洲

第二篇：亲和源养老地产考察报告

上海亲和源老年公寓考察报告

亲和源老年公寓是全国首家会员制养老社区，坐落于上海市南部外环线旁，即没有市中心的喧闹，同时距离繁华区域不很远。东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。

社区主要由以下几大部分组成 1. 老年公寓

12栋老年公寓均为低层带电梯建筑，楼间距适中，互不遮挡。楼间均有绿化地，小公园等活动区域，每栋公寓楼的一层设有不同的活动区域，如钢琴房、羽毛球房、乒乓球房、跳操室、书法室、棋牌室、聊天室等。楼与楼之间由室外走廊连接，也有小型电动车在社区内接送老人。

公寓的全部房间均朝南，日照充足。室内卫生间、厨房的照明均为红外线感应开启，避免老人在夜间寻找开关。室内多个位置设有紧急呼叫按钮及拉绳，便于老人在第一时间求救，即便老人倒在地上也可以通过拉绳求救，每个公寓均会有专人24小时响应紧急呼叫。

公寓的电梯需要身份识别才能启动，有效组织陌生人闯入。公共区域均设有金属扶手，便于行动吃力的老人行走。

2. 酒店

酒店是一栋与公寓建筑结构相同的建筑，便于访客留宿。酒店是社区最外侧的建筑，离公路很近，某些时候会觉得不是非常安静。

3. 医院及颐养院

颐养院是配有医院、专业护工、病房、长期住房的综合养老中心。行动不能自理的老人可以住进这里。此医院已经纳入医疗保险范围，但是养老院的经营与老年公寓相对独立，并不在会员的服务之内。养老院没有单间，设有2-4人间，床位费用均为每月3000元人民币，护工费用大约为2500-3000人民币每月。房间内24小时提供热水和直饮水;配备液晶电视、电冰箱，设有独立的卫浴间;每间房都朝南，光照充足;每层设有公共会客区域、康乐活动室。医院设有内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、护理部等，由医护人员24小时提供医疗服务。颐养院也会定期组织老人活动，丰富生活。

4. 会所

会所的经营也是相对独立的，老年公寓的会员需额外支付费用。 会所的详细内容可参见其网站：会所网址按住Ctrl点击

5. 社区会员配套服务

1) 配套食堂2个，中西结合，饭菜价格适中 2) 保洁维护

1、每周为会员进行一次客厅、厨房、卧室、卫生间、阳台的卫生保洁。

2、每月为会员进行一次燃气灶具、照明灯具、电视电话、紧急呼叫等设备的检测检修。

3、每季为会员进行一次物品整理。

3) 物品清洗

1、每两周为会员进行一次室内床上用品的清洗。

2、 每半年为会员进行一次窗帘清洗。

3、生活“秘书”会同专业洗涤人员，根据会员要求上门服务，收取需要清洗的衣物，清洗后及时送回。

钟点服务

上海亲和源老年公寓提供家政钟点工服务。

1、 临时性(应急、短期)钟点工服务。

2、长期钟点工服务。

4) 代办代购服务

会员有代买物品需求，可将代买物品信息告诉生活秘书，由生活秘书负责上报信息、送货上门的工作。生活秘书受会员委托，可提供诸如代领书报、信件、邮件、包裹，代订机票、酒席、鲜花等服务

5)班车接送服务 6. 部分缺陷

1)餐饮娱乐场所布局不合理，过于分散，尤其是餐厅位于整个社区的一侧，会使部分公寓到达餐厅的距离较远。

2)社区从建设上达到了持续关怀、一站式养老，而在经营上相对独立，并不是加入会员就可以获得一站式服务。

3)班车车次较少，每天只有两班。

4)颐养院没有单间，不符合高端标准。

5)公寓房间大多数为58㎡小间，虽然具备厨房、餐桌和会客沙发，但略显拥挤，且会客区域无窗。

附图

社区平面图

社区活动区域

室外景观

厨房

感应装置

紧急呼救按钮

楼道扶手

第三篇：养老模式专题研究

一、 我国老龄化现状分析 (一) 我国老龄化现状

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。

在上海，2005年，全市户籍人口中60岁及以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%;北京目前60岁以上的老年人口已达188万，占总人口的14.6%，据预测，到2025年，北京全市老年人口将达到416万，占总人口的30%;2006年底，天津市户籍60岁以上老年人口有148.81万，占总人口比例达到15.68%。

据统计，老龄化水平超过全国平均值的有上海(19.6%)、天津(15.68%)、北京(14.6%)、江苏(13.75%)、浙江(13.18%)、重庆(12.84%)、辽宁(12.59%)、山东(12.31%)、四川(11.59%)、湖南(11.51%)和安徽(11.18%)等省市。老龄化成为不得不面对的现实。 (二) 我国老龄化特点

我国人口的老龄化呈现以下特点: (1) 老年人口基数大。60岁以上老年人口已1.44亿，世界上60岁以上人口超过1亿的只有中国，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲老年人口的1/2; (2) 老年人口增长速度快。据统计，大概到2045年左右，中国60岁以上人口将占到30%。从2005年的11%到30%，中国用了不到半个世纪的时间，而许多国家用了一百年的时间，我们的进程大大快于其他国家;

(3) 高龄化趋势明显。近年来我国80岁以上高龄老人以年均约4.7%的速度增长，明显快于60岁以上老年人口的增长速度。目前80岁以上老年人口达1300万，约占老年总人口的9.7%;

(4) 地区老龄化程度差异较大。上海的人口年龄结构早在1979年就进入了老年型，而青海、宁夏等西部省、自治区预计要到2010年左右才进入，相差约30年;

(5) 历史欠帐较多。我们国家经历了由计划经济向市场经济的转变，在计划经济体制下，当时是没有养老积累的，这个包袱留到了现在，这是其他国家所没有的; (6) 人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老年型社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元左右，而我国目前尚不足1000美元，是典型的“未富先老”国家。 (三) 传统养老方式面临的挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国最传统的家庭养老模式遭遇困难。 (1) 生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“421”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭

1 要赡养2-3位老人; (2) 死亡率的下降推动寿命延长。1999年中国人口的平均预期寿命达到71岁，正在向发达国家的水平(74岁)迈进。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长;同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生;

(3) 21世纪将是老年人独居的时代。1990年，我国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中空巢家庭增长到40-50%，如北京市东城区安德里社区空巢化比例达到55%以上，有的甚至达到70-80%,代际分离增加了家庭养老的困难;

(4) 现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的;

(5) 统计表明，无子女和独生子女家庭中的老人是特困老人的多发群体。尤其是老年妇女，无退休金，长期依靠丈夫，丧偶后，失去经济来源，没有地位，没有依靠，更加容易陷入贫困。

人口老龄化进程的加快及高龄老人的日益增多，急需突破原有的家庭养老方式，建立多种适合中国国情的养老模式，以弥补家庭养老功能的不足。目前我国社会养老服务体系仍不够完善，与社会养老需求仍有较大差距。 (四) 老龄化带来的机遇

21世纪，世界许多国家面对的一项重大挑战就是人口的老龄化。然而这对企业来说，却意味着一个藏金蕴银的大市场，这个市场被称为“银发市场”，养老产业正成为一项新兴的朝阳产业。 在一些发达国家，围绕老年人消费市场应运而生的企业目前已经初步形成了一个现代商品和服务的产业延伸链，在老年餐饮、保健、文化娱乐、康复保健、旅游、住宅、社区服务业等产业方面发展潜力非常巨大,其中，在银发产业中，增长最快、最具潜力的是养老机构。

据调查，60岁以上老年人口余寿中有三分之二的时间处于带病生存，需要不同程度的照料;5%的老年人有入住养老机构的愿望。目前，发达国家的社会服务业收入占GDP总值的60%以上，而我国仅占GDP的40%左右，发展相对缓慢、潜力最大的恰恰就是养老服务业。

二、 国外养老模式综述

人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。

由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力;在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。

亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄

2 厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”(例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等)。 (一) 国外养老社区

世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。

现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18%，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50%。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢?从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。 社区照顾的主要内容包括：

第一，生活照料(饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等)。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

居家服务，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。目前英国约有13万人从事这一服务，约10%的65岁以上的老年人接受这一服务;家庭照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式;老年人公寓，是对社区内有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式;托老所，包括暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾;而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入老年人院。

第二，物质支援(提供食物、安装设施、减免税收等)。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持(治病、护理、传授养生之道等)。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费;保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第五，整体关怀(改善生活环境、发动周围资源予以支持等)。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。 下表为国外几种养老模式(社区)的比较:

3 国 家 美 国

产 品 特 点 借鉴之处

建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设

完善的配套设施的课程和组织的活动超过80种以上。代

与功能区划分

表楼盘：太阳城中心、凤凰城。 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。

老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。 日 本

欧 洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的

建筑元素的集合公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城

处理，让老年公寓市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：

不显孤独。

荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。

一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般住宅的户型设计分为35平方米和45平方米，为一位或及内部结构设计两位老年人提供生活空间。 标准的特殊化考

虑。 新加坡

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务;另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 (二) 其他养老模式

在丹麦，目前最流行是自助养老社区(DIY)。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。

旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资(Sanyres Mediterrane)公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。

异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。

4 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑(7917美元)，但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。

独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。

在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。

目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续：

其一，联邦政府保险的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦住房管理局进行保险。大致是：62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。用户可以尽可能长地生活在自己的住房内，但只在一定期限内按月分期获得贷款。

其二，由政府担保的倒按揭贷款，该贷款由美国联邦全国抵押协会办理。这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款。

其三，是专有倒按揭贷款。一般由金融机构办理，贷款对象资格不需政府认可。采用这种方式，发放贷款机构与住户共同享有住房增值收益，但放贷款机构要求保留住房资产的25%-30%作为偿还贷款的保证。这样虽然就减少了放贷额度，但有利于住户对住房增值部分的受益。

除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。

居家养老包括传统的方式和现代方式。传统的居家养老方式主要建立在老人自己营造的家庭环境之中，并与后代共同生活，其养老资源主要来自于家庭本身的收入和家庭成员的照顾;现代居家养老方式同样是在“家”养老，但是这个家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人养老生活主要不是靠家人照顾，而是来自于社会化的服务，包括通过长期工、短期工、钟点工等形式雇人进家侍

5 奉老人，以及社会医疗、卫生、保健、文化、体育、娱乐机构随时为老人提供服务等。现代居家养老方式不用离开“家”环境，也不用支付养老院的床位等费用，还可以自由选择服务，这种“家庭养老院”是非常受欢迎的。

松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。

三、 我国养老模式分析 (一) 养老市场分析

中国老年学学会养老与护理专业委员会最近对北京市场开展了老年养老需求的社会调查，主要调查结果如下： 1. 在个人情况方面：

(1) 性别比例：男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本协调; (2) 婚姻状况：有配偶所占比例最高，83.2%;排在第二位的是丧偶，仅占14.5%;最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的;

(3) 文化程度：中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的;

(4) 家庭同住人员：配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致; (5) 包括自己在内的家庭人数：家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%; (6) 健康状况：健康状况一般所占的比例最高，达44.6%;其次是比较好，占37.8%;然后是不好，占9.1%;最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的;

(7) 自理情况：完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%;

(8) 现住房类型：板楼高达64.3%;其次为塔楼，占20.9%;最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中; (9) 现居住面积：现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间;

(10) 现在个人月均收入：1000-1500元的最多，占31.1%;其次为1500-2000元和1000元以下，分别占19%和18.2%;最后是依次递减的2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下;

(11) 现在家庭户月均收入：家庭户月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500

6 元以上的分别占回答总数的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%。

2. 在入住老年公寓意愿方面，调查结果如下：

(1) 入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。

(2) 在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗：只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%;只选国有的占26.7%;不能确定的占10.7%;民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试只选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。

(3) 养老住房考虑： 96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%;考虑购买的占24.2%;不能确定的仅有6.1%。

(4) 希望选择的养老住房面积： 58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里;24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里;只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。

(5) 更喜欢的老年公寓类型： 59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中;40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。

(6) 更愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅;只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。

(7) 老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%;选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%;选择其他类型的仅占7.8% 9

3. 在老年公寓设施服务需求方面：

(1) 医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应

该具备其他

(2) 老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%;其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%;然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%;最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。

老年公寓必备设施服务

必备设施 图书室 健身房 棋牌室 垂钓

应答频次 544 541 435 140

应答人数百分比 14.3 14.2 11.4 3.7

应答次数百分比 61.5 61.1 49.2 15.8

10 门球 餐厅 小卖部 茶室 美发室 种植 其他 总计

121 589 500 222 343 320 60 3815

3.2 15.4 13.1 5.8 9.0 8.4 1.6 100.0

13.7 66.6 56.5 25.1 38.8 36.2 6.8 431.1

(4) 老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。

老年公寓必备服务项

必备服务 定期体检 日常保健 日常护理 送餐服务 定期郊游 定期联欢 老年大学 法律咨询 法律咨询 总计

必备服务 704 477 382 409 461 320 263 175 12 3203

应答人数百分比 22.0 14.9 11.9 12.8 14.4 10.0 8.2 5.5 0.4 100.0

应答次数百分比 80.0 54.2 43.4 46.5 52.4 36.4 29.9 19.9 1.4 364.0 (5) 厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具;15.3%的老人希望厨房备有全套灶具;29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓;1.4%的老人厨房里需要其他用具。

4. 在经济承受能力方面：

(1) 费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付;不考虑一次性支付的占10.6%;价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。

(2) 费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间;26.7%的调查对象可以承受每月1200-1500元的费用;9.2%的老人选择1500-2000元;能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。

(3) 一次性费用支付能力：选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。

(4) 费用支付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。

13 (5) 目前拥有的理财方式：选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。

(6) 未来投资计划：在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。

(7) 期望的投资回报率：在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。

5. 在社会行为方面：

(1) 入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。

(2) 合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。

(3) 希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。

(4) 心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。

16 (5) 参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。

(6) 日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。

小结：

从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字，北京的养老服务业大有可为;从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高;在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。

(二) 老年人心态分析 1. 心理特征

老年人群最明显的生理特点是整个机体功能的衰弱化，活动范围、强度逐步减弱。因此，充分了解老年人群的生理特征是为其创造适宜生存环境的前提条件之一。

17 老年人因单身或家庭“空巢”而引发的心理不适现象,使他们在心理上很容易走入误区，其中不健康心理主要表现为失落感、衰亡感、孤独感、过分自责与病态性。还有一些老人虽然不在“空巢”家庭中生活，但仍然因为缺少亲情、缺少与子女间的正常沟通交流而感到精神孤单无助。

据调查，在物质需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要"精神陪护"和"精神关怀"，"精神养老"倍受老年人的关注，因此，这是需要引起人们重视的一大问题。 2. 消费特征

同其它消费群体相比,老年群体由于在生理,心理,经验等方面有着明显的差异,因此,老年市场的消费行为也具有了鲜明的自身特征。 (1) 消费行为的习惯性

老年消费者有着几十年的购买消费实践,在长期的选择和使用过程中,积累了丰富的经验,而且老年消费者也往往非常相信自己的购买经验,因而老年消费者对某些商品形成了比较稳定的购买消费习惯,对某些品牌更是产生了一定的偏好,具有较高的品牌忠诚度。这类习惯一旦形成,就较难变更,会在很大程度上影响老年消费者的购买行为。 (2) 消费决策的理智性

人们进行消费的决策形式一般可以分为理智型和冲动型.由于年龄和心理的因素,老年消费者往往会再三思量,然后再进行购买消费.这一过程中,老年消费者的消费决策受情感冲动的影响是较少的,因而大量的广告轰炸对于其购买商品难以产生很大的影响。同时,由于自己是家庭中的长辈,在家庭中起到一定的表率作用,因此虽然购买消费是个人的行为,老年消费者也会较多地考虑家庭的整体利益。综合这种因素,老年消费者的购买决策往往是趋于理智型的,特别是高值消费品的购买,决策的过程都会较长。 (3) 消费目标的便利性

对于老年消费者来说,其消费的目标首先定位于方便实用上。老年消费者由于生理机能逐步退化,对商品消费的需求着重于其易学易用,方便操作,以减少体力和脑力的负担,同时有益于健康;另外，值得一提的是价格便宜也是老年消费追求的一个重要目标，因为由于理性消费的原因，老年消费总的来说属于节俭型消费。但是随着生活水平的提高和高薪中年人加入老年行列，价格因素在老年消费中发挥的决定作用逐渐趋弱。

了解认识老年消费者的主要消费特征,企业可以抓住商机,有的放矢,针对这些特征制订相应的营销策略,开发"银发市场"。 (三) 我国现有养老模式

家庭养老、养老院养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式;养老院养老是社会化的养老模式;社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 1. 家庭养老

中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难

18 以承受，赡养者疲惫不堪;加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 2. 机构养老

机构养老是指由专门的养老机构(包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等)将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。

以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第

一、第

四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。 (1) 案例

广州友好老年公寓

广州友好老年公寓是由广州友好医院兴办的养老机构，是全国最大的、集养护、托管、娱乐、康复和医疗等服务于一体的大型老年人社会福利机构。公寓主要包括公寓和会所两部分，会所内设老年大学、寿星农庄、怀旧馆、寿星网吧、图书室、老人文化广场、大型歌舞厅、音乐茶座、自选商场等，并且每天都为老人安排丰富多彩的文化娱乐活动。

友好老年公寓环境优良、人情味较浓，因此，除本市市民外，还吸引了众多的香港老人来此养老，是民办养老机构中非常成功的一例。 北京银龄呵护中心

位于西城区北草厂的银龄呵护中心是北京市第一家无障碍老年公寓,是一家五星级标准的养老机构。

居住在这里的老人行动主要靠轮椅,银龄中心就把无障碍设施细化到了每一个角落,深入到老人们日常生活的每一个环节：这里所有的地面都是防滑的，所有的墙壁都有两种高度的扶手，所有的电梯都有盲文提示、语音提示。老人居住的每个房间都有数个呼救器，呼救器直通护理站，老人一按，工作人员就可以看到老人所处的方位，及时为老人提供各种服务。呵护中心还委托附近的复兴医院,对老年住养服务、日托服务、康复健身服务等进行全面管理,以及建立健康档案，保证老人享有医疗服务的快速通道。

银龄呵护中心的服务模式，得到社会的广泛认可，已在更大的范围内推广开来。

(2) 机构养老的盈亏分析

在全国众多社会开办的养老机构中，是怎样的原因影响其入住率和盈亏? 1) 盈亏现状分析

有调研资料表明，不同投资主体，不同保障定位，不同服务项目，不同选址分布，不同经营规模，不同创办时期，不同管理理念等因素均会影响到最终的盈亏状况。

相对而言,定位高收入的保障对象比定位中低收入的保障对象的养老服务机构效益更优;主要服务于高龄,生活难以自理者的康复医疗项目比主要服务于

19 较年轻健康者的生活基本项目更能营利;选择在交通便利,人气旺盛,公用设施完善,环境优美的地方比边远乡村,人员稀少,基础设施缺乏,嘈杂喧闹地址兴办的养老服务机构效益更优;床位较多,面积较大,投资较多的大规模养老服务机构比小规模养老服务机构效益更优;创办期较长,市场经验较丰富,顾客资源较稳定的养老服务机构比创办期短,缺乏经验,服务资源流动性大的养老服务机构效益要好;边干边学,人性化,规范化公司式管理的养老服务机构比盲目上马,文本化,混乱化家族式管理的养老服务机构效益更优。由于真正以经济效益为标准的养老服务产业化试行时间还不久,从大部分的民办养老服务机构的运营情况看,他们在短期内基本为保本微利经营。 2) 盈亏原因分析

具体而言,制约养老服务机构赢利的主要因素可以归结为以下几点: 第一,产业化意识不强。以往由于养老服务方面主要以国有福利性养老机构对五保户的养老方式和居家养老为主,对于集体养老及机构运营方面缺少适应市场化运作的实践经验总结;

第二,目标市场定位不准确。养老服务产业的服务群体较特殊,统称银发人群，但在具体创办养老服务机构时,不能过于笼统，要深入研究不同地区,不同收入,不同职业,不同性别,不同家庭结构,不同生活经历,不同入住原因,不同服务需求等方面对于老年人的影响,在对市场的需求情况进行充分全面了解的基础上,根据本身最有优势的资源和最有把握的方向确定细分的目标市场。一旦在某方面形成了专业化分工,可以继续扩大规模或扩大范围,尽量提高该目标市场的占有率;

第三,规模效益不明显。据民政部的资料,养老服务体系的投入资金平均要每张床位几万至十万元,由此可见,要扩大规模,首先要有足够的投入资金。在保证入住者的居住条件不恶化的情况下,如果适当的扩大规模并达到一定的入住率,则可以降低人均基础设施使用成本,并形成聚集效应,可以增进对外辐射功能,减少对外宣传开支等的人摊成本;在规模过小,分布零散的养老机构中,伙食标准与住宿条件已相当艰苦,在成本无法再降的情况下,若提高收费水平又将减少入住率,进而抬高人均成本,从而难以长期持续快速发展.所以要积极地发挥规模经济的作用,增加赢利的可能;

第四,服务方式较单一，由于服务人员不专业,对于养老服务的需求项目估计不足,基本停留在对于生活可以自理者提供住宿,卫生,饮食等服务,对于生活轻度不能自理者提供生活护理的服务,对于重度不能自理者提供康复服务,但服务水平较低下,服务内容多为满足物质性需求,形成严重的结构雷同格局，最终出现一方面大量老年人入住养老服务机构的良好愿望难以落实,另一方面部分养老服务机构服务资源闲置的错位现象，而且单一无特色的服务不能形成养老服务机构发展的源泉,对于收入增加形成瓶颈效应,极大地制约了企业效益的提升潜力。

第五,风险评估不全面.养老服务产业本身有投资额大,回收期长,市场潜力大,不确定因数增加的特点，如果缺乏对养老事业的正确认识,忽略风险评价,往往会导致破产的不良后果。 (3) 模式点评

机构养老曾被认为是现代化的社会养老模式，有人极力予以鼓吹，养老院有专职养护人员和配套的养老管理，专业水平比较高。但根据中国国情，从总体发展趋势上看，养老院、老年公寓不可能成为中国社会化养老模式的主要选择。有以下方面的原因：

20 第一，造成资源的浪费。老人原来都有自己的住所和完善的生活设施，老人进到养老院以后，这些都将闲置，而养老院要重新占用土地资源和水电资源，造成浪费;

第二，养老院的收费相对来说是比较高的，并非多数家庭能够承受得了，而且，越来越庞大的老年人口规模也是养老院难以容纳的;

第三，最关键的是绝大多数老年人并不愿意去养老院。老人离开了自己熟悉的家庭环境，来到相对陌生的地方，和原来并不熟知的人朝夕相处，这将增加他们的失落感。许多养老院里都是能活动的老人与患病的、卧床的、痴呆的老人混居，一进养老院就闻到一股浓浓的异味，让人产生一种压抑感。老人进到养老院，对于子女来说可能是一种解脱，但对老人来讲，往往是迫不得已而为之。 因此，机构养老虽然成为我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 3. 社区居家养老

社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。

开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。 (1) 案例 上海：

1997年开始，上海就设立了名为“88547”(拨拨我社区)的社区服务网，为老人提供全方位社区服务，支撑它的是各级社区服务中心和各种老年活动室、老年茶室、敬老院、老年医疗咨询室、家庭病床、老年互助组、老年食堂、老年浴室等等，几年来，取得了良好的社会效益，也为众多城市社区所仿效。 广州：

广州市的社区服务网络近年来也在不断完善，不少街道都建立了敬老院、医疗站、老年活动中心等等，有的街道还为孤寡老人安装了“生命钟”，老人有紧急需要时只要一按“生命钟”，邻居就会过来给予帮助。 (2) 模式点评

社区居家养老相对于家庭养老和养老院养老而言，可谓兼有两者的长处又避免了两者的短处，是一种扬长避短的理想养老模式。它的优越之处有以下几点：

第一，社会成本低。不需要太大的基建投资，一个社区只要有几间房屋略加改造即可成为养老护理服务中心;

第二，大量的资源将得到充分利用。老人居住在自己的家里，饮食起居的一切物品都会继续发挥作用，在一定意义上可以说是通过社区服务的方式把家居住房设施变成一个老年公寓;

第三，所需费用较低，服务方式灵活，可以自由选择。养老护理服务中心提供的服务价格比较低廉，而且，可以根据自己的经济承受能力选择服务方式，经济条件好的可以选更多一些的服务，条件差的可以选择最基本的服务;

第四，老人不离开自己熟悉的社区，不离开自己多年居住的住所，又能得到充满亲情的养老护理服务，老人对这种养老模式是非常欢迎的，他们不会有失

21 落感和压抑感。

但是这种模式仍然存在一些问题，主要表现在以下方面：

第一，人员专业化程度不高，具有医学或护理学专业知识背景的高层次护养人员奇缺。一些社区仅能配备一名专职医生，这显然不利于保证老年人日常保健目标的实现;

第二，所提供的服务内容有限，以简单的家务劳动和情感沟通为主; 第三，资金来源上过度依赖社会力量和慈善捐助，自身缺乏应有的积累;

第四，服务对象的覆盖面不广，很多有需求的老人得不到相应的服务。只有符合了一定标准的老年人(如困难老人、空巢老人等)才能成为居家养老院的成员，享受相应的服务，而由于资金和人员的限制，普通的老年人并为纳入到服务目标人群中。

(四) 新兴的养老模式 1. 台湾长庚养生文化村

是社区，又像医院;是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。

这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。

据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一。养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务;定期健康检查、防疫注射与体能检测;配备专业人员，提供周详用药管理服务;规划居民个人健康计划，并提供养生处方;建立个人健康资料库;设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能;定期举办健康讲座、养生咨询等。

村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生(太极拳、乒乓球、台球等)、娱乐交谊(麻将、棋类、卡拉OK、电影欣赏等)、艺文技艺(书法、绘画、音乐、戏曲等)、民俗活动(春节、元宵、端午、中秋等节庆活动)、宗教活动(禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等)。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。

村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等;如有家属来探访，也有招待所可供住宿。村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬。 养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。至于管理费标准，一房一厅(面积约46平方米)的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅(面积约73平方米)的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算。这种价格在台湾被视作平价。

台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第

二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币。 模式点评：

第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、

22 人际及健康管理;

第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的;

第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势;

第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。

2. 北京太申祥和山庄

太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。

山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家;中国“四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位“皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。

其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。

专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价;太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权;太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。 模式点评： 第一，太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式; 第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位“皇城国医”，为会员提供服务;

第三，山庄的环境及文化氛围。区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合

一、养生保健、修身养性的绝妙之地。 3. 以房养老

“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢? 案例：

但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。

目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城;或采取置换的

23 方式，将老人的原有住房与“太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。 模式点评：

“以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位;现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。

但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。 4. 异地养老

异地养老又可称之为移民养老、移居养老。是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。

异地养老又分为几种类型： (1) 异地购房

异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。

以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20%-30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。

因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想。

另一种情况出现在上海、北京等特大城市。在上海，一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。近两三年来，类似主攻上海市场的“养老型”楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地“遍地开花”，从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的“养老房产带”。

目前，大多数推出“养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区“亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为“曲高和寡”的门槛。

在北京，银龄(Silver Age)是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计

24 划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓(敬老院，养老机构)。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。 (2) “候鸟式”养老

一种异地置换旅游模式(候鸟式养老)也在国内非常流行：“飞”到南方过冬，“漂”到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游„„这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。这种模式已悄然在一些大城市兴起。 其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了“快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，“大连至海南”互动养老、“日本至大连”互动养老、“香港至大连”互动养老等多次活动。

由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。

(3) “季节性”养老

所谓“季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。

季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。 (4) 海外华人回国养老

“异地养老”涉及最广的，恐怕要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热潮。据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。

北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。他们中有些是为了投资;有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便;不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关;有人算了一笔账北美约有600万华侨华人，只要有10%的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。

据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。不久前，被称为中国顶级豪宅的“上海汤臣一品”终于打破连续8个月零销售纪录，以1.3亿元的成交价格创下全国公寓楼盘成交价的最高纪录，买主是来自东南亚的华人;而此前，被称为“中国楼王”的上海紫园8号别墅，同样也是以1.3亿元卖给了境外华人。此外，价格从二三十万美元到上百万美元的房子，华人购买者的数量更是无法统计。华人购房者几乎都将目光

25 锁定在精装修、高价位的楼盘。

在华人聚居的纽约，主要中文报纸上经常出现大幅的国内商品房广告，不仅如此，不少国内的房地产商还在那举行了推广介绍会，由中介代理详细介绍房地产情况，听者十分踊跃。有的房地产商甚至在华人中组织了“购屋旅游团”，专门吸引在美华人回中国买房。

除了购房置业，还有不少华人住进了中国的养老院。据了解，在北京、上海，不少养老院都住有从海外回来的老年华人。这是一种巨大的中华文化亲和力和牵引力使然，他们需要的是一种归属感。 模式点评：

人们选择“异地养老”，往往基于以下几方面的考虑：

第一，追求更高品质的退休生活。人们往往选择环境优美、气候适宜、空气清新、物产丰富、生活方便的宜居城市，作为自己“异地养老”的目的地;

第二，异地房价低廉。异地低廉的房价，往往对经济不太富裕的老年人，有着强烈的吸引力。可以较为轻松地解决自己甚至子女(将原住房腾给子女)最基本的安居问题;

第三，生活成本低。“异地养老”即可享受高工资、高退休金，又可以享受到低廉的生活成本;

第四，很多传统的海外华人有着“叶落归根”、归国养老的情结。他们长年漂泊海外，强烈寻求归属感，在温暖的亲情之中，安享晚年;

第五，购房投资。“异地养老”一般需要“异地置业”，而购房本身也是一种投资。

“异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。 5. 度假养老基地连锁 (1) 北京金港家苑

金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。

金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。 (2) 江苏生态养老连锁

这种结合休闲农业兴起的“度假式养老”基地连锁模式已经在长三角地区出现。

从事生态养老连锁经营的上海艳阳集团表示，其在江苏太仓现代农业园内兴建的一处休闲农业基地，正在拓展“度假式”养老服务，并计划在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。

目前休闲农业在长三角地区发展迅速，“农家乐”式的旅游已成为城里人假

26 日旅游的一个选择。这些休闲农业基地在旅游淡季时，餐饮、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，这些资源可以利用起来，吸引城里老年人前来，向他们提供度假式的养老服务。在旅游淡季，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 并且，这种休闲度假式养老，将在长三角地区形成连锁经营模式。 模式点评：

度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，并集往来路程、住宿、用餐、运动和娱乐于一体，对这类产品的市场定位是具有支付能力和活动能力的健康老人。

在整个连锁基地建设的进程中，一个独立的连锁基地可能不营利或者亏本，但当整个连锁机制启动起来、并形成品牌之后，整体营利模式能达到一个非常好的水平。我们认为：在多样化的养老模式不断涌现的今天，这种全新的养老概念必将以其独特的产品、经营模式和准确的市场定位迅速打开市场，大有可为。 6. 分时度假式养老 (1) 云南卧云仙居

云南金曦(国际)老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。

据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。在考察过上海、杭州等城市后，公司决定把这个项目放在昆明，希望利用昆明适宜居住的独特气候资源，利用这里森林覆盖率高的生态环境，力争成为国内首家、在东南亚地区具有较高知名度和国际特色的高级老年人度假、休闲、养老俱乐部，吸引国内外的老年人到昆明养老。目前，已有来自中国台湾、新加坡等地的老年人决定入住卧云仙居。 (2) 浙江城仙居

农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。

公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。

公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子„„而且，这种易地居住是免费的。

目前，公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家、大有桂谷四个休闲养生公寓项目，莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。 模式点评：

分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经

27 济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。 7. 辽宁连锁养老超市

在辽宁出现的这种养老超市并不是一个营利的经营性超市，它是设在各市民政部门的一个老年人服务平台。

这种超市提供包括涉老法律咨询及维权求助服务;居家养老、社会机构养老咨询服务;老年保健，医疗知识咨询服务;老年公益活动推广及信息传播服务;异地养老推荐及旅游咨询服务;提供老年产品配送服务。这种集多功能于一身的新型养老服务超市，全方位地满足了广大老年朋友的各种需求，其宗旨是协助党和政府更加系统地研究老年社会的有关问题。 模式点评：

这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体，目前，虽为非营利性机构，但随着市场化的运作，社会资金逐步介入养老产业，此项目可通过向社会提供优质、高效、廉价的各项养老服务最终成为市场化运作的项目，实现经济效益与社会效益的统一。

养老模式

代表案例

典型特征

模式点评 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式;2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式;3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 “社区+医院+地产”模式 台湾长庚养生文化村

以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区

会籍制的养老俱乐部 北京太申祥和山庄

1.是全国首家推行

采用中国传统古会员制新型养老模典园林建筑，建式的国际敬老院，成的集养老、康它开创了敬老院与体、娱乐、餐饮、俱乐部相结合的崭住宿、医疗为一新模式;2.将传统体的综合性服务文化与现代养老敬机构，是全国首老事业相结合，创家推行会员制新立了中医药健康养型养老模式的国生新模式;3.山庄际敬老院 的环境及文化氛

围，独具中国传统

28

特色。

这种模式的最大问题是我国传统观念南京汤山留园养老公采用反向抵押的

的羁绊，需要随着寓、北京太阳城老年公逆按揭方式“以

时间和社会发展人寓 房养老”

们观念逐渐的改变。 海南、大连、青岛等地是一种将养老和度

以养老为目的的部分楼盘、北京银龄公假旅游完美结合的

异地购房

司 一项全新产品。它

以基地连锁的扩张

不同城市老年公

形式来完成整体运大连的互动式异地养

寓之间的置换式

作，以统一的经营老服务中心

异地度假养老

模式、全包式的服

炎夏和寒冬住到务，高性价比的度天津的泰达国际养老

养老院，春秋回假养老产品赢得客院

户，与其他度假产到家中

品不同，它的特点

炎夏和寒冬住到是针对老年人养老新加坡华人、北美的购

养老院，春秋回需求的，是高品质屋旅游团 的度假养老，前景到家中

将十分广阔。

是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 以房养老

异地购房

异地养“季节性”老 养老 “候鸟式”养老

海外华人回国养老

度假基地连锁

将养老与度假旅游结合起来，在北京金港家苑、江苏生

全国各地建立连态养老连锁

锁基地形成的连锁经营模式

是借鉴分时度假旅

将分时度假旅游游模式而出现的养云南卧云仙居、浙江城分时度假式养老 与养老结合起老新模式，是一种仙居

来，亦可连锁 将房地产业、酒店

业、旅游业、养老

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业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。

这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客

是一种新型的老

户市场和服务群

年服务型机构

体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作。 连锁养老超市 辽宁连锁超市

四、 创新养老模式的建议

中国在经济在不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。老年人的生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现的需求既有普遍性又有特殊性，根据这些需求，借鉴世界上其他国家和地区的经验，结合我国国情，创新养老模式已成为我国养老产业的当务之急。我们认为，创新养老模式需要注意以下问题： (一) 养老产业必须走社会化的道路

目前，社会参予养老产业已是绕不开的门槛。主要包括：

1、服务主体社会化。即服务机构、服务设施的社会化;

2、服务客体社会化。也就是服务对象既突出重点又要面向社会全体老年人，增大服务的受益面;

3、资金筹措社会化。改革资金来源的单一渠道，多渠道筹措资金，采取财政拨款、社会集资、有奖募捐、各方捐助、街道和居委会出资等方式解决养老助老服务资金问题;

4、服务队伍社会化。建立一支由专职人员、兼职人员和志愿者组成的服务队伍。以专职人员为主体，兼职人员为辅助，青年志愿者为基础，形成庞大的服务队伍;充分动员公众和年轻型的老年人参与自愿助老服务;增强老年人的自助能力和代际间的互助意识。

(二) 养老产业必须走产业化的道路

养老产业不能等同于慈善事业，而是具有中国特色社会保障体系内不可缺少的一项重要内容。必须在政府的扶持下纳入社会发展的总体规划积极发展，走产业化道路，逐步形成自我服务、自我管理、自我积累和自我发展的动力机制。 (三) 养老产业必须走专业化的道路

养老产业是一项长期的具有丰富内涵的工作，要把它作为一个专业来研究和发展，实行劳动准入制度，提高专业工作者队伍的质量和服务水平。通过以上专业化措施，为养老产业的发展提供最基本的人才保障。

人口老龄化是挑战也是机遇，是一场政府、社会、全民支持，三位一体的新养老运动、新社会运动，这就需要社会共同努力，克服现有养老模式的不足，顺应社会需求，探索出多种满足老年人基本需求与深层次需求的养老模式，创造出多个“以人为本、终生关怀”的亲情养老模式，多个更适合我国国情的养老模式。

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第四篇：养老地产项目可行性分析报告

我国已进入老龄化社会，养老市场需求巨大，但养老产品供给严重不足，养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程，存在巨大的发展空间J20。8年由美围次贷危机引发的全球金融危机对中囡经济增长模式挺出了严峻考验，国家采取多种措施‚保增长、保民生、保稳定‛，(鼓励和引导社会机构投资养老产业，)为某某投资养老产业提供了难得的战略机遇√投资养老产业既有利于促进经济发展、改善民生，更有利于某某形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，在完善资产布局、改善资产配臵、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推动集团化发展方面有着十分重要的战略意义。

以美国为主的发达国家养老市场的快速发展，主要来源于人口老龄化程度不断加深、收入水平不断提高和医护市场的逐步成熟等因素的推动，养老需求基本表现为预防性、支持性、长期看护和精细看护等四种养老需求，养老产品供给则与之相应地表现为活力居住、独立居住、协助居住、护理居住和持续看护等五种产品，同时养老市场有效的政策监管和政府支持培育了大型养老杜区集中度相对较高的良性市场竞争态势。我国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲，但发展极不成熟。作坊式、规模小;服务差、配套弱;投入少、超低端;无标准、缺监管等问题与发达国家相比形成了强烈的反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社化的经营道路，发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构才能满足人民日益增长的养老需求。

规划中的某某养老养生产业，以中高端养老客户为目标市场，在区域规划和功能设计上，充分考虑经济资源、人文环境，气候因素，环境条件，地理特征，生态和谐等多方面的因素，在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体的养老社区，满足老年生活特征的多种需要，使‚候鸟式‛养老成为一种新的消费方式;在配套服务上，提供包括医疗卫生、基础需求、文化体闲、增值服务、自身价值等全方位、全过程、全功能、、全覆盖的综合服务配套体系;通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学、配套完善、服务优良的养老养生网络体系，以‚大思路、大智慧、大决心‛的气魄，形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化的高端养老产品，打造与某某国际顶级金融保险集团战略目标相匹配的养老产业，实现我国养老产业的快速发展。

把握宏观经济形势变化趋势，某某利用最佳的投资‚窗口‛期，布局养老产业具有重大的战略意义。在当前我园养老市场供求严重不平衡的情况下，把握市场机遇，抢占市场先机，打造主导市场竞争格局的养老品牌，通过参与制定养老行业标准，将在行业内形成先发优势。养老产业与公司主业良性互动、充分共享品牌、资金、客户、网络、公共关系和信息平台等核心资源，将为养老产业提供强大的内在支持，为聚集高端专业运营机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实的基础。在公司整体优势的发挥下，针对中高端客户提供理念先进、定位科学、管理专业、功能完善的中高端养老产品，树立养老标杆示范，提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

从发达国家养老产业发展经验和当前我国养老产业的面临的困境看，发展养老产业必须具备完整的投融资平台和切实可行的退出模式;必须具备科学的组织管理和高效的专业运营。规划中的项目运作模式充分吸取了发达国家成功的经验，按照筹瓷管理、资产管理和物业管理三个层面进行一体化管理。在筹资面，试图搭建一个涵盖资金池、管理公司、专业运营机构、项目公司多角度、全开放的投融资架构;在资产管理面，在成立管理公司的基础上，引入全球知名品牌和专业机构进行专业管理;在物业管理面，吸收项目落地点优质地方资源，组建养老实体。在退出模式上，可将成熟的养老项目资产证券化打包上市，条件成熟时，也可以通过公司整体上市方式实现退出。在管理模式上，可以通过管理公司对所属养老机构在客户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实行矩阵式管理，最大限度提高产业的复制能力。

养老养生项目的所取得的收入是多方面的，其中最基础的收入主要来源于物业租金收入、服务收入及管理收入。如果将土地一级开发纳入到项目范围，则可取得可观的一级土地开发收入，如果将一部分土地部分进行进行房地产开发，建设成出售类物业，则可取得房地产开发收入。最后是物业评估增值收入。以某某项目作为养老基地样本测算，项目按照一二级联动开发，内部收益率可达22.5%，税后投资收回期为8.3年，税后净现值达到28。43亿元。

在当前国内养老产业仍处于相对落后的情况下，某某投资建设养老产业，虽经济测算可行，但也存在一定的投资风险。主要表现在：由于几千年来‚养儿防老‛观念，加之当前国内传统低端养老机构为主体，管理成熟、配套完善、服务优良的养老机构欠缺，导致人们更新观念仍需时日;同时，商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺，各方面优惠政策尚须争取，以及专业人才匮乏，各项资源整合难度较大等。因此，项目运作过程中，必须谨慎操作，科学管理，充分发挥优势，合理规避风险，牢牢把握‚舆论引导、积极培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理‛等关键成功要素。

报告认为，在全球金融危机的背景下，当前国家宏观经济政策相对宽松，投资养老产业具有很高的经济价值和社会价值，特别是与保险主业进行关联后所产生的联动效应，具有十分重要的战略意义。虽有一定的风险，但仍是可控范围。建议公司及时把握市场机遇，以某某项目为切入点，确定一级土地开发和养老产业的投资主体，加快推进养老养生项目的开展。投资布局打开了一扇机遇之门。

我国己进入老龄化社会，养老市场的巨大需求将酝酿出巨大的商机。同时，我国养老服务产业尚处于起步阶段，社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧，供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大的现金资产、数量众多的客户资源和完善的信息平台，在养老医疗领域有着巨大的优势。发展养老服务业既有利于解决社会养老的矛盾，又有利于解决当前我国经济发展中的结构问题，形成以‚银发经济‛为特色的新经济增长点。某某以参与化解金融危机为契机，进入养老医疗领域，不仅顺应了国家经济发展的需要，而且促使其作为重要的资产配臵渠道和资源整合手段，发展成为长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态。有利于提升某某的品牌形象和核心竞争能力，有利于推动集团公司打造国际顶级金融保险集团战略目标的实现。

资料来源：Recent Social Trends in the United States

3、医疗市场成熟度

养老和医疗是老人两个最基本的需求，从某种意义上讲，老年人是医疗资源最大的需求对象。因此，养老市场的发展也与医疗市场的成熟度密切相关。医护资源的丰富，医护市场的成熟，都将有力的推动养老社区的发展。

从美国的发展情况来看，1990年到2008年，美国每千人中医生的数量由平均1.8人增加至2.7人，相应的美囝每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数由50.1张增加至79.9张，表现出较强的关联性。

图3：美国医护市场成熟度与养老需求的关联性分析 第一章背景及意义

随着我国人口老龄化进程加快，我国养老产业具有巨大的发展空间和投资价值，当前国家鼓励保险机构投资养老产业，为公司开展养老产业投资提供了政策支持。因此，某某投资发展养老产业顺应当前经济和社会发展形势，符合当前的国家政策。同时，公司发展养老产业具有巨大的社会价值和经济价值，在促进经济发展、改善民生和推动公司发展等方面具有重要的意义，有利于拉动内需，促进经济发展;有利于改善民生，促进和谐社会建设;有利于公司完善资产布局，实现可持续发展;是一项利国、利民、利司的重要举措。

一、发展养老产业的背景 (一)社会背景

我国是个老龄化问题比较严重的国家。根据全国老龄工委数据显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人显示，2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的儿.6%，超过国际社会公认的老年人口占总人口比重超过lo%即为老龄化社会的标准，事实上我国已经进入了老龄化社会。当前，我国老龄人口呈现出不断加速扩大的趋势，据估计到2040年老年人口将达到4.2亿左右，约占到全国总人口的25%以上。规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的四二一家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中国社会面临越来越严重的养老压力，超过了世界上其他国家。当前我国传统的家庭养老观念正在发生变化，据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，显示我国养老需求日益社会化。但当前我国养老服务业还处于起步阶段，供给严重不足。截至2007年底，我国各类社会养老机构仅有3。9万多个，养老床位只有149.7万多张，是老龄人口总数的1%，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50—70张的水平相比，存在巨大差距。巨大的养老需求和严重的供给不足，将在我国催生出一个体量惊人的现代养老产业。朝阳产业。

(二)经济背景

2008年至今，始于美国的.次贷危机在全球愈演愈烈，最终演变成全球性的金融危机，此次金融危机给全球经济造成了巨大的损失，世界经济面临着严重衰退的风险。根据世界银行2009年4月n日发布

(三)政策背景

党和政府历来支持和鼓励杜会力量参与养老服务业，胡锦涛总书记在2008年元旦前夕到天津市养老院看望老年人时说：‚尊重老年人、关爱老年人、照顾老年人、是中华民族的优受传统，也是一个国家进步文明的标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老的传统美德，给予老年人更多生活上的帮助和精神上的安慰，让所有老年人都能安享幸福的晚年。‛围务院在《关于加强老龄工作的决定》中指出：‚老龄问题是关系园计民生和囡家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作‛。‚老年服务业的发展要走社会化、产业化的道路。鼓励和引导社会各方面力量积极参与、共同发展老年服务业，逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营的管理体制和运行机制。‛全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出，国家鼓励杜会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多种方式兴办养老服务业。要加大圜家对老年服务机构减免税政策的浯实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施，政府要采取多种形式予以扶持，在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发届，为应对危机对我国经济的冲击，我国政府及时出台了一系列保增长的政策措施并颁布了《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，提出‚支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。‛新修订的保险法规定，保险机构可投资不动产;保监会吴定富主席在2009年全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资与保险业务相关的医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金运用监管政策的调整，为公司保险资金运用提供了宽松的政策环境，有利于公司进一步拓展投资渠道、为公司投资养老医疗相关产业投资提供了政策依据，公司应以参与化解金融危机为契机，抢抓政策机遇，尽快进入养老产业领域，通过投资养老产业形成长期持有、高度可控、与主业关联、收益均衡稳定的产业形态，提升某某特有的核心竞争能力，推动公司可持续发展。

二、发展养老产业的意义

(一)有利于拉动内需，促进经济发展

l、发展养老产业能促进投资，带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业的健康快速发展。房地产行业较长的产业链条的特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家具、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业的发展。在当前严峻的国际经济形势下，扩大国内需求是当务之急，而发展养老社区，可以有效带动各个行业发展，符合国家‚保增长、保民生、保稳定‛的政策方针，有利于促进解决当前经济发展面临的紧迫问题。

2、发展养老产业能扩大内需，提高经济发展质量。过去几年，投资和出口的高速增长推动了我国经济的快速增长。然而投资和出口更易受经济周期的影响，在经济处于下行通道时，投资和出口增长速度的放缓将严重影响一园经济的发展速度。实证表明，消费需求具有一定的刚性，在经济处于下行通道时，消费需求的下降速度明显慢于投资和出口的下降速度，能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展的影响，因此消费需求在GDP增长中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展的质量。对比国外发达国家6DP：~营长结构，我国消费需求增长占GDP的比重一直处于一个较低水平。而开展养老杜区项目将能很好的引导和促进人们消费，一方面养老社区的建成，将会使得一部分人解除了对养老的顾虑，刺激当前的消费;另一方面养老社区自身就是一个很大的消费点，其自身的运作就是一个很大的消费需求。因此，开展养老社区项目有利于扩大我国内需规模，不仅在一定程度上缓解我国经济当前面临的保增长压力，还能在一定程度上优化我国GDPf曾长结构，进一步提高我围经济发展质量。

3、发展养老产业能缓解当前就业压力。根据国际上养老社区案例分析结果，养老社区居住人口和直接配备工作人员比例为l：l，和间接辅助工作人员比例为l：4，也就是说养老社区每1个老人将会需要5个人参与其中的各项服务。按照养老杜区容纳10万名老年人计算，需要各类管理、服务、辅助等各方面人员约计为50万人左右，且其中大部分劳动力并非社会的高端劳动力，可有效解决目前社会中低端劳动力的就业难问题，极大缓解当前就业压力。

(二)有利于改善民生，促进和谐社会建设

L、发展养老产业能完善社会保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的‚安全网‛、经济运行的‚调节器‛，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配、促进社会公平、扩大国内需求、拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安、人民生活幸福、经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我围的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府、社会急需解决、迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进一步完善我国的社会保5章体系。

2、发展养老产业为解决人口老龄化阔题提供了新出路。我国是一个老龄化较为严重的国家，高龄化、空巢化、少子化及由此形成的。四加二加一’家庭已是大量出现，将来这一局面更为严重。养老服务是社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有独立生存与发展能力的社会化养老机构，建立一批连锁化、规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为一个符合经济规律、能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。

3、发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。

4、发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市入口密集、交通拥挤、噪音污染丛生、生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的一大难题。养老社区的建立将使一部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入、高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸、旅游、通讯、交通、教育、文化、医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟一条新型、便捷的发展之路。

4、发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。一方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另一方面作为一家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是某某以关注社会焦点问题、化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升公司的社会形象。

5、发展养老产业能极大提升某某品牌价值。发展养老产业，抢占我国养老市场发展的主导地位，通过制定高标准的养老市场经营、管理和服务规范，为客户提供高附加值的增值服务，引领行业的发展，将造成良好的社会效应，极大提升某某的品牌价值。

第二章国内外养老市场概况

通过对国内外养老市场发展因素、需求、供给、市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极弓}进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

一、国外养老市场概况 (一)养老市场发展因素分析

从全球范围来看，人口老龄化率的不断提高、收入增长的不断提升和医护市场的日趋成熟是推动养老市场发展的关键因素。

1.、人口老龄化

在推进养老市场快速发展的诸多因素中，人口老龄化是最为重要的推动因素之一。以美国为例，美国的老龄化率由1980年的6.2%增长至2008年的10.3%，65岁以上的老年人达到了3630万人。与之相适应，美国养老社区产业的床位数也持续增加。在1967年，美国每千名65岁以上的老人在养老社区可获得的床位数仅为29.1。在1986年，此数字则达到了48.5。而在2008年更达到了79。9。

2、收入增长

收入增长也是推进养老市场快速发展的主要因素之一。个人收入的不断增长，增加了老龄人口的购买力，使其可以享受更为专业化、服务内容更加丰富的养老产品，有力的刺激和带动了养老市场的发展。仍以美国为例，1967年至2008年，美国的人均收入由3.3万美元增长至5万美元，与养老需求也呈现出较强的关联性。

图l：美国人口老龄化与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social。rrends in the Uni。ted Sta‘tes 图2：美国居民人均收入与养老需求的关联性分析

资料来源：Recent Social Trends in the IJn]ted States (二)养老需求内容分析

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年人养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。

以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括一些体育运动及社会活动等需求。在老人身体进一步衰老届，其需求主要变为支持性需求，即需要一些普通的生活照料，如做饭及家政服务等。而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕、洗澡、穿衣等。当老人步入生命的夕阳阶段时，则需要看护人员提供24小时的看护服务。

l、预防性需求：主要是年龄段刚进入老年阶段的老人，身体状况较 好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。

2、支持性需求：主要是能正常行动但需要一定帮助的老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业的生活协助。

3、长期看护需求：主要是行动不便的老人，其主要需求表现为洗澡、穿衣、饮食、如厕和室内移动等基本活动。

4、精细护理需求：主要是患病较为严重的老人，主要需求表现为专业性的医疗护理以及24小时的生活看护。

图4：美国55.岁以上老人的养老需求类型誊艺窜釉盍爹淼≯ 资料来源：Greystone Communi~ies Con%inum of Care Chart (三)养老市场供给种类分析 (三)养老市场供给种类分析

发达国家的养老市场较为成熟，其所提供的养老服务的供给形式也多种多样，包括家庭养老、政府养老及商业养老等多种形式。

根据老年人养老需求内容的不同，养老产品的供给种类也有所不同。综合美国、英国、澳大利亚、日本等发达国家的发展经验，养老社区针对预防性需求、支持性需求、长期看护需求和精细看护需求等不同细分市场，提供活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护社区等五种类型的养老社区业态。

l、活力居住杜区：活力居住社区包含的物业主要包括独立式别墅、乡村别墅、联排别墅和不提供专门服务的公寓。这些社区通常是限制或针对55岁或以上的成年人。居民普遍拥有一种独立的生活方式。社区一般包括的设施有俱乐部、高尔夫球场和休闲空间。其维修保养费用包含在每月的管理费中。社区不提供随着老人年龄增大而可能需要的一些护理设施和服务。

2、独立居住社区：独立居住社区主要为生活可以完全自理的老人设计，是一种有入住家庭年龄限制并提供中央餐饮服务的社区。住在这里的老人们保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其它帮助。社区为居民提供的服务包括餐饮服务、家政服务、交通服务和社交及康乐活动。这些附加服务费用包括在每月的管理费中。一般来说，独立居住社区不需要政府有关部门的执照，但很多这样的住宅包含有协助居住的成分，从而需要住宅所在地的政府的批准和许可。

图5：美国养老社区的种类

资料来源：Greystone Communities Continum 0f Care Chart

3、协助居住社区：协助居住社区是受国家管制的租赁物业，一般要持有州政府的许可执照。其主要为生活可半自理的老人设计，通过受过训练的员工为老人提供日常的生活起居服务，包括药品管理、洗澡、穿衣、如厕、搀扶走动和喂食等等。尤其是为需要提醒服药、需要24小时看护服务、有困难独立行走，有特殊医疗要求，有失禁问题，有老年痴呆症的老人提供服务。提供协助的程度和水平是由多种因素决定的，如入住老人的需求、机构自身的能力、所在州的法律等。

4、护理居住社区：护理居住社区为生活不可自理的老人设计，提供24小时护理和医疗保健服务。护理居住社区是拥有SNF(专业护理设施)或者NF(护理设施)执照，为大多数需要24小时护理和医疗保健服务的个人，按日费率或出租价格收费的物业。它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理居住社区各有专长。由于护理居住社区受联邦、州政府的规定管辖，护理居住社区必须满足标准，有适当的工作人员，其花名册包括管理人员、注册护士、有执照的护士、护工和其他人员。

绝大多数护理居住社区参加了医疗补助和医疗保险项目，因此一般来说，入住这些社区可以享受医疗补助许可和医疗保险报销。但这些设施必须满足联邦的要求以及州政府执照的标准。即使不参加医疗补助和医疗保险，护理院也必须满足州政府的执照标准。在美国人们认为护理居住社区是仅次于核电站的规定最多的行业。

5、持续看护社区：持续看护社区为高收入老人提供全方位或定制化的保健和医疗服务。持续看护社区是由活力居住物业、独立生活物业、协助居住物业和护理居住物业共同组成的。对于生活在这个社区的居民的最重要的吸引力是他们无需随着保健和医疗需求的变化而搬迁，在社区的物业中转移就行。各个持续看护社区的收费标准也不一样，但一般包括入住费，公寓费和租金。许多社区每月还收取维护费，以换取居住单元、餐饮服务和一些保健服务。一股持续看护社区需要州政府的许可。

(四)养老市场竞争状况分析

发达国家在商业养老市场中，行业集中度相对较高。以美国为例，根据公开资料显示，各类上市的养老杜区共有23家，其资产总额达到482.1亿美元，净资产额为206.77亿美元。以上市公司的收入计算，排名前5名的上市养老社区的收入，占到整个行业收入的55.‘79%。而以资产总额计算，排名前5名的上市养老社区的资产总额，占到整个行业资产总额的65.80%。

造成行业集中度相对较高的主要原因是由于政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。由于如此严格的管制，为达到政府的要求，而造成了养老社区行业的收购兼并较为频繁，造就了相对集中的行业竞争状况。

图6：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以收入计算) 资料来源：美国各大养老社区运营商2008年年报

图7：美国各大养老社区运营商市场份额占比(以资产计算) 相对严格的行业进入门槛，同时也造就了美国养老社区相对较高的入住率。根据2008年3月31日，美国老年人家居及服务联合会对主要养老社区的经营者抽样调查数据，美国主要养老社区类型的入住率基本在85%以上。

资料来源：美国老年人家居及服务联合会 (五)政府监管

发达国家，政府对商业养老市场的监管较为严格。对于除有自理能力的活力居住社区以外，一般均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老社区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

前面提到，美国政府对于养老社区的管制较为严格，如除活力居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的

执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机

构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规居住社区外，美国各类型主要养老社区都需要联邦政府或州政府的执照，其从业人员均须经过相关业务的培训，并需要在政府有关机构登记。澳大利亚政府对于养老社区的管理也有着一系列严格的规章制度，政府通过这些制度对养老社区市场进行有效管理。这些制度主要包括关于行业参与者的规章制度、关于供应的规章制度、关于客户的规章制度以及关于价格的规章制度。这些制度的实施，提高了行业的准入门槛，限制了恶性竞争，提升了服务标准，保障了养老社区的良性发展。

二、国内养老市场概况 (一)国内养老需求市场概况 l、总体需求规模庞大

我国老龄人口于1999年即以超过国际老龄化杜会lo%的标准，整 体进入老龄化社会。据全国老龄委权威数据，2004年底，中国60岁 以上老年人口达到1.43亿人，占总人口的lO.97%。2005年底，中国 60岁以上老年人口近1.44亿人，占总人口的比例达11%，65岁以上老 年人口达到l。Ol亿人，占全国总人口的7.7%。2006年中国60岁以上 老年人口接近1.5,fz,。。2007年底中国60岁及以上老年人口已达到1.53亿人，占总人口的l 1.6%。预计我国老年人口将以平均每年净增596万的速度增长，2051年达到最高峰4.37亿人，占到当时总人口的31%。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的‚4+2+l‛家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩)，使中圜社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。据全国老龄委抽样调查，有16.7%的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成一个体量惊人的现代养老产业。

2、高端养老需求强劲

中国社会经过30多年的改革开放，人民的经济状况已经有了栖大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。据全球管理咨询公司麦肯锡研究报告，截至2008年，中国富裕家庭数量为160万个，且未来五到七年将以每年15.996的速度递增，到20 15年，这个数字龋达到440万个：而同期美国、日本富裕家庭数量年均增速只有2.1%署lL.7%。中国即将成为仅次于美国、日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深可【这四个大都市中，居住在最富裕的lO个城市中的富裕消费者占全匡总数的50%。这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在j;f境优美，设施完备、服务周到的高端养老机构。针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

(二)我国养老市场的供给概况

1、养老机构供给种类分析

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1、养老机构供给种类分析

我国的养老机构主要包括社会福利院、敬老院和老年社区等。

社会福利院。社会福利院主要面向城镇‚三无‛老人，即无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人，或者其法定赡养人、扶养人确无赡养、扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活、医疗服务。社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。敬老院主要针对城镇的各类有一定经济能力的老年人。敬老院分为公立与私立两种。公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。养老社区一般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。养老社区通常包括家庭养老、公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女与老人同住一养老社区，主要的养老服务由子女提供，但社区也提供一定的补充服务，如日闻看护等。以养老公寓为主要形式的养老社区，主要针对有自理能力的老年人。此类社区一般老年人单独居住，主要服务均由社区提供，包括日常的家政服务、生活服务、出行服务等。以看护养老为主要形式的养老社区，主要针对半自理或无自理能力的老年人。除提供养老公寓提供的各类服务以外还提供各类医疗服务，如急救服务、搀扶服务、喂饭服务等。

2、养老机构供给总量

2、养老机构供给总量

当前我国城乡公办的各类敬老院、福利院、养老院等老年社会福利机构共有39500多个，养老床位149.7万多张，但平均每千名老人占有床位仅有8.6张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50一70张的水平相差甚远，供需严重不平衡，差额巨大，绝大部分的需求都无法得到实现，养老产业的发展空间十分广阔。

(三)北京、上海养老市场概况

1、北京市养老市场概况 (1)北京市人口老龄化状况

2007年，北京市60岁以上的老人己超过200万，如按囝家老龄委抽样调查结果，约有16.7嘘年人表示愿意到养老机构安度晚年，以此推算，北京约有33。4万老人的机构养老需求，但现在北京的老年福利设施床位总数仅有3万余张。随着‚4+2+l‛家庭增多，人口寿命延长，我国快速进入老龄化阶段，将有越来越多的老人从家中走出来，选择‚机构养老‛。

(2)北京养老机构供给状况

北京市的主要养老机构是各城区街道办事处、社会企事业单位和个人兴办的养老院、敬老院和托老所。这些养老机构规模都不大，一般床位都在100张以内，住宿及设施条件比较简陋，服务和管理水平不高，主要服务对象是附近区域的老人。这部分养老机构从设施条件，收费水平，服务和管理情况衡量，基本可以定位于中、低档;其次是市属及各区政府兴办的养老机构，这部分养老机构数量较少，一般床位在200—500张左右，每人每月收费在1500—2500元左右，由于设施条件稍好，服务和管理也比较规范，老人入住率比较高，市属的养老院均己住满，且均有数千人的排队。具体分析如下：

根据规模、收费、管理水平等综合情况，北京市各类养老机构基本可以分为公办和民办两种形式并在此基础上划分为五种类型：

第一类是直属市民政局的养老机构。一般规模在200—500张床左右，月人均收费1500一-3000元(单人间1800元/月、豪华套间5000元/月)。具有较好的住宿、医疗条件，服务周到，管理规范，收费合理且有政府补贴，入住率常年为100%，目前仍有上千人排队等候入住。

第二类是各城区街道办事处设立的养老院，是北京的主要养老机构。一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000_2500元。具有区域优势，贴近社区，老人可以就近入住，交通方便，家人可以随时探肇，收费合理，管理比较规范，且有政府背景，老人和亲属比较放心，具有较高的入住率。

第三类是各乡镇政府设立的养老机构，一般规模在100张床以内，月人均收费1000_2000元，条件较好的入住率还可以;但一些条件简陋，服务较差，管理欠缺的养老机构，入住率比较低。

第四类是一些社会企事业单位设立的养老机构，一般规模在lOO张床以内，月人均收费1000一1500元，设施条件一般，收费合理，服务和管理水平不高。主要是为照顾本单位职工入住;而面对社会服务的机构则入住率相对较低。

第五类是民营企业投资的老年公寓、国际敬老院等具有一定规模的养老机构，一般都在200张床位以上。具有较好的居住环境和医疗配套设施，管理也比较规范。其月人均收费为3000元一5000元(包括单人间的收费)，是公办养老院的卜2倍。像北京太申祥和国际礅老院、东方综合养老院等投资较大，具有较好的设施和管理水平的，一般入住率可达到80一9596。

从以上五类养老机构的基本情况分析，具有一定的投资规模，交通便利，有较好的住宿条件，能接待不同类型的老人(自理、半自理、不能自理)，有医疗配套设施，具有良好服务和管理水平的养老机构，不论是公办或民办都比较受欢迎。即使收费偏高也拥有较高的入住率;而一些投资规模不大、远离城区、设施条件差、服务和管理水平低、缺乏医疗配套的养老机构，即便收费低廉，老人前往入住的意愿也较低。

北京市养老机构供应缺口很大，尤其是定位在高档并提供专业护理服务的养老机构。主要原因在于目前从事安养服务的机构或个人在经济实力以及专业经验上尚不具备从事高档康复护理的市场开拓。

但从市场的需求来说，呈现‚两头大，中间小’’的态势，即由政府提供的福利性安养和由社会机构提供的高端安养是渴求度最高的需求方向。

2、上海市养老市场概况 (1)上海市人口老龄化状况

上海是中国最早进入老龄化的城市之一，人口老龄化呈现出程度高、速度快、高龄化突出等特点，独居老人、空巢家庭等急需照顾的人群逐年扩大。据上海市人口计生委报告，2007年上海60岁及以上户籍老年人口总数己达286.83万人，占总人口的20。8096;高龄老人/~507j。预测到2025年，上海人口老龄化比例将高达3596左右。

(2)上海市养老机构供给状况

截止2006年，上海全市共有养老机构505家，养老床位总数达59735张，占60岁及以上户籍老年人口的2.2%，养老设施存在着较大缺口。2006年，上海市新增养老床位lO，206张，增长率为20.6%，表明上海市的养老产业正处于快速发展状态。 表2：上海市年老年事业基本情况统计

±b士; 个数 面积(平 床位数 收养人数 瑁乍‛ (个) 方米) (张) (人)

三、国内外养老市场比较分析 (一)需求比较分析

从养老市场的推动因素来看，我国养老市场与国外发达国家并无较大差异。人口老龄化率的不断提高、收入水平的不断提升和医护资源的不断丰富也是我国养老市场需求不断增长的主要动力。

从需求内容来看，由于发达国家居民收入水平较高，养老需求也更为丰富。近年来，随着我国居民收入水平的不断提高，消费能力的不断增强，老年人的养老需求内容也目益丰富，呈现出逐步细化并向高端市场集中的趋势，针对中高端人群的养老产业，孕育着巨大的市场空间。

与国外市场比较，我国人口基数较大，导致我国老龄人口的绝对数量庞大。同时由于实施计划生育政策的现实国情，导致国内养老市场的需求总量和增速都明显高于国外市场，且增速不断加快。

(二)供给比较分析

从养老服务供给的内容来看，发达国家的养老市场较为成熟，其养老服务的供给形式多样、内容丰富、功能齐全、服务专业。仅从养老社区发展来看，针对老年人自理能力和经济能力的不同，已住社区及持续看护社区为代表的五大类成熟业态，可以针对老年人的需求特点，提供全面的服务。

与发达圜家相比，我国养老市场还不成熟，养老产品供给数量和种类均较少，养老社区建设主要针对生活可自理的老年人，对于生活半自理或不可自理的老年人缺乏专业化的机构进行照顾，无法满足不同类型老年人的养老需求。与国外成熟养老社区相比，国内养老杜区在发展理念、管理水平和服务方式等方面也存在较大差距，表现为开发理念较为落后，管理水平较低，服务功能不完善。

(三)监管比较分析

在监管方面，发达国家对于除有自理能力的老年人社区以外，均需获取由政府颁发的专业经营养老社区的执照。同时，对于所有养老杜区，建立一套包括建筑设施、卫生条件、服务水平、管理能力在内的资质评估系统，加强养老服务机构的管理。

而我国目前还没有相关法律对养老市场予以规范，对于养老机构的医疗保障、医疗护理体系也没有资质认定和监管，没有明确特定的监管机构。由于缺乏政府对市场的有效监管和明确的行业标准，导致市场处于一种无序竞争的状态，对于未来养老机构的规范化、标准化运作产生了不利的影响。

在政府补贴方面，发达国家由于养老机构普遍带有公益性质，大多数老人在养老机构生活的最低生活费用由政府或社会慈善机构支付。比如，在澳大利亚，政府补贴的收入占到整个养老社区收入的4096—70%。而我国政府对养老机构建设的支持力度较小，除了每月每床位50元的补贴外，没有直接对入住老人进行资助，仅提供营业税减免等优惠措施。

通过对国内外养老市场的综合比较，针对我围养老市场存在的不足，我国未来养老社区的发展，必须加强政府的监管和政策扶持，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有独立生存和发展能力的社会化、连锁化、规模化、品牌化的养老机构。

第三章总体规划

某某养老养生项目将本着‚关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学‛的经营理念，在市场定位上以中高端市场为目标市场;在区域规划和选址上要充分考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，建立差异化有代表性的养老养生基地，使候鸟式养老成为可能;在功能设计上，参照国内步}成功模式设计休闲居住社区、康复居住社区和医疗看护社区三个相对独立的功能区;在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套体系;在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的某某的养老养生网络体系，走品牌化、产业化、规模化、连锁化、规范化、专业化的发展道路，打造中国养老养生第一品牌，建立中国养老养老产业行业标准，并最终推动我围养老产业的快速发展。

一、市场定位与经营理念

一、市场定位与经营理念 (一)市场定位

发达围家的经验表明，商业养老社区的主要定位基本均是针对中高端客户，以Del Webb旗下的Sun City和Sun City West养老社区为例，其在美国20多个州开发的50多个老年人社区中，其客户的人均收入均高于美国平均水平。

从国内养老市场状况来看，随着我国居民收入水平的不断提高，客观上已经形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。这部分人群消费意愿高、消费能力强、受教育程度高、观念更为开放，在考虑养老安排时更容易接受环境优美，设施完备、服务周到的中高端养老产品。

而目前国内养老产品供给主要集中于低端市场，针对中高收入人群的养老产品供给严重不足，是养老市场供需矛盾表现最为突出的领域，不利于社会的和谐与稳定，针对这部分中高端人群的养老产业，孕育着巨大的商机和财富空间。

因此，某某养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，因此，采莱养老养生项目的目标市场应定位于中高端养老市场，目标客户锁定为中高收入人群，其整体上处于社会中上层，具有较高的社会地位，收入较为宽裕，有较为丰实的家底以及稳定的养老金和其他收入来源。

学‛为理念，着力打造一个充满人文关怀、尊重生命价值、服务社会和谐、环境自然优美、生态平衡持续、功能服务完备、管理专业科学的老年幸福家园，使老年人真正实现‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

‚关爱老人‚： 老年人作为一个特殊的社会群体，一个相对弱势且迅速扩大的群体，在社会生活中的位臵会越来越突出。关爱老年人，提供生态和谐、环境优美、功能完善、配套齐全的养老产品，满足老年人的养老需求，提高他们的生命生活质量，是某某坚持以人为本、履行社会责任、恪守‛双成‚理念的现实体现，对于发展经济、构建社会主义和谐社会具有十分重要的意义。

‚奉献社会‚：奉献社会既体现为某某对社会和老年人的奉献，也体现为老年人对社会的奉献。老年人是我国小康社会的建设者，也是小康社会的共享者。某某针对老年入的特点，提供功能完善的养老产品和多层次、全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套服务，是对老年人生命的尊重与关爱，也是对社会的奉献与回馈。而通过搭建社区志愿者平台，使老年人有机会发挥自身的潜能余热，继续奉献、参与社会发展。

‚共建和谐‚：老年人是中华民族优秀文化的坚定守护者和传播者，也是维护社会和谐的重要力量。养老服务工作是构建社会主义和谐社会的重要内容，也是一个社会是否和谐的重要标志。某某将通过合理规划和功能设计，打造出一个人与人、人与自然、人与社会自然和谐的养老社区。这里生态平衡、环境优美，老人可尽享自然之美;这里功能完善，多姿多彩，老人可尽享生活之乐;这里平台多样，活动丰富，老人可发挥余热，实现人生价值。某某养老社区将向社会和公众展现出一幅幅‚最美不过夕阳红，温馨又从容‚的动人画面。

‚管理科学‚：某某养老养生项目将引入和贯彻最先进服务理念，整合各个领域中的优秀团队，把菜某的资源优势同专业机构的人才优势、技术优势和经验进行有效结合，从而对养老养生项目进行全方位、专业化、科学化的管理。从而为老年人提供高标准、高质量的服务内容，丰富周到的服务种类，完善齐全的服务设施，使老年人产生家的归属感。

二、区域规划及选址原则 (一)区域规划

某某养老养生项目的目标市场为中高端市场，目标客户为中高收入人群。有数据表明，我国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角、环渤海等经济发达地区，其中，30%生活在北京、上海、广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的10个城市中的富裕消费者占全国总数的50%。这些群体在考虑养老安排的标准较高，更能接受在气候宜人、环境优美、生态平衡、地理优越的地区建设的高端养老机构。因此，某某养老养生项目在区规划方面要综合考虑经济、人文，气候，环境，地理，生态六方面因素，同时要有一定的代表性。

按照上述标准，在某某养老养生项目发展的第一阶段，我们初步规划在环渤海京津冀区域、长三角江浙区域、珠三角区域、亚热带气候区域、亚寒带气候区域以及中西部地区选择若干交通条件较好、自然景观较佳、辐射力较强的合适地块，建立6个具有标杆效应的‚新型养老养生基地‛。

由于某某养老养生基地具有经济条件好、地域分布广、气候变化大、自然景观佳、生态环境优的特点，同时又很注重差异性和代这种区域布局就为老年人选择养老地点提供了更为宽泛的选择空间。老年人可根据自身偏好与需要，游走流动于某某各个养老养生基地，使老年人候鸟式‛的应时移居、‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居和长期定居等不同需求均可以得到有效的满足。

(二)具体项目选址原则

某某养老养生项目在具体选址上应遵循以下原则：

l、市场可行性。为使未来潜在客户资源相对集中，应充分考虑客户 群体来源的支撑力和有效性，尽量选择经济中心城市的周边区 域，以降低项目操作风险，确保整体收益。

2、成本可行性。为使开发成本具有竞争优势，应充分利用大城市和 周边区域在养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，提升 生活居住质量的同时，大幅降低养老成本。

3、交通可行性。应考虑到老年人不愿远离所在城市交往生态圈的习 惯特点，基地选址应争取考虑在中心城区外部，交通通达的地点。

图9：养老基地与养老中心分布图

4、环境可行性。要避开市区商业繁华喧闹的市镇区域，避开有工业 污染的区域(包括其沿河下游及常年主导风向下风口区域)，避 开铁路及高架交通沿线及有辐射及噪音超标的区域。

5、地域可行性。要在适宜健身、疗养、度假有气候差异及特色环境 的优势地域发展养老社区，特色环境例如热带海岸，森林氧吧，温泉地热，湿地湖泊及特色生态农庄等。

6、规划可行性。要依照国家有关城市规划法律法规、规划设计规范 及各地方标准，保护生态环境，保护耕地，节约使用土地，尽可能减少对环境的影响，规划根据不同地区气候环境制定尽可能高 的绿化标准，控制容积率和建筑高度，降低热岛强度。

三、项目功能设计

由于个体差异，老年人对养老需求的内容也不尽相同。总体而言，养老需求内容是随着老年人口的年龄和身体状况的变化而呈现出差异性。随着年龄增长和身体条件的恶化，老年入养老需求的内容将从前期的预防性和支持性的需求逐步转化为后期的长期看护及精细护理需要。针对老年人在不同生理阶段的需求特点，发达国家也相应提供了不同的养老产品，主要包括活力居住社区、独立居住社区、协助居住社区、护理居住社区及持续看护退休社区五种业态。

借鉴发达国家的成熟经验，结合我国具体国情，某某养老养生项目根据老年人休闲养老、康复养老和医疗养老的基本需求，在功能设计上将养老社区划分为休闲居住社区、康复居住社区及医疗看护社区三大相对独立的功能区。

图1 O：某某养老养生中心功能设计图 (一)休闲居住社区

老年人退休后大都身体康健，愿意游览观光，游走流动于全国城乡各地，浏览大好河山。国外为此类老年人提供了活力居住社区和独立居住社区，以满足老年人休闲、旅游的需求。而某某在各地打造的各具特色的休闲居住社区，将可以满足老人为了避暑、避寒、避闹等目的的‚候鸟式‛的应时移居;休闲、旅游、调节生活等目的‚休养式‛的暂居、‚度假式‛的借居、长期定居等不同需求。

休闲居住社区，其形式多样，包括家庭式的养老公寓及酒店式的养老酒店。老年人可以根据自己的经济能力、意愿爱好等，做自主选择，使老人充分享受老年休闲时光。

(二)康复居住社区

一些年龄较高以及疗后和术届身体活动不便的老年人，其洗澡、穿衣、饮食、如厕、病后看护等活动均需经过专业化培训的服务人员为其提供贴心的服务。国外为此类老年人提供了协助看护社区以满足其康复需求。而某某的康复居住社区将为此类老人提供健身、看护、养生等点对点的护理服务，达到顾养生命，提高生命质量的目标。

(三)医疗看护社区

一些老年人身体极度虚弱或患有特殊疾病如老年痴呆症，生活完全不能自理，为使这部分老年人得到专业性的医疗护理，医疗看护社区为老人提供了24小时的生活看护、临终关怀等服务。使其在生命的最艰难的阶段，体会到社会对于其的关怀，能够安度晚年。

四、配套服务

某某养老养生项目将根据老年人不同的需求特点和需求层次，建造相应的配套设施，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的配套体系，使住某某养老养生基地的老年人可以真正做到‚老有所医，老有所养，老有所学，老有所乐，老有所用‛。

(一)医疗卫生

为满足老年人的的医疗养老需求，养老社区将在提供日常医疗服务和康复医疗服务的基础上，在各个养老基地间设立针对各类老年病的‚产、研、学‛一体化的老年病的医疗主题公园。

基础医疗：老年人随着年龄增长，各种老年人常见病均处于多发状态，养老社区本着‚早发现、早治疗‛的精神，为入住养老社区的老年人提供了包括定期健康评估、个人护理规划、常见病治疗等基础医疗服务，使老年人足不出户即可满足预防性的医疗需求。

康复医疗：针对老年人术后和病后的看护需要，我们为其提供了包括24小时看护、中医按摩、针灸等在内的医疗服务，使入住社区的老年人能都得到比较及时和周到的康复医疗服务，使其可以尽快的康复。

特殊医疗：为满足老年人的的医疗养老需求，同时为促进各地及治疗机构入住。如设立心血管专科、呼吸疾病专科、癌症专科、皮肤病专科、老年痴呆症专科等，如此有各类老年病治疗需求的老年人将根据自己的病情，在各个养老社区间流动，促使‚候鸟式‛养老的实现。

健康管理：对于‚候鸟式‛养老的老年人，为方便其外出就医，养老社区将为入住的老年人建立动态的健康档案，老年人健康档案将由数据管理中心集中管理，养老社区医院的医生将根据健康档案中老年人的身体状况，为其提供合适的健康服务，使其得到动态的健康管理。

(二)基础服务

针对老年人基础衣食住行的需求，杜区为老年人提供了不同风味的饮食服务和体贴周到的家政服务。

饮食服务：针对老年人不同口味的饮食需求，养老社区将为老年人提供各种特色风味的饮食服务，同时格配备有专门的营养师对一日三餐制定营养食谱，针对老年人的健康状况进行搭配和设计，并由专业的厨师主理，使其达到餐餐美昧、安全、营养。

家政服务：针对老年人特别是单身老人和体弱多病的老人，不愿为料理家务、打扫卫生花费很多时间，养老社区将提供其提供体贴周到的家政服务，帮助老人料理日常生活，如清洁卫生服务、商品代购服务和专车接送服务等。

(三)文化休闲

为丰富老年人的文化休闲生活，社区为老年人提供的丰富多彩的文化娱乐生活，包括体育活动、教育服务、旅游服务及文化娱乐服务等等，使老年人扩大社交范围，充分享受老年休闲时光。

体育运动：为丰富老年人的生活，满足其强身健体的需要，养老社区将为入住社区的老年人提供各类适宜老年人进行的体育活动所需的场所，如高尔夫球场(低于标准杆)、网球场、设臵带有标示的不同长度的散步道等。同时，养老社区还将在运动场所为老年人提供免费的医药用品、饮料等。老年人将通过体育锻炼，可以促进其身体健康，有助于老年人延年益寿。

教育服务：为充实老年人的文化生活，针对老年人求知的需求，社区将通过广播、电视、网络、集中授课等多种方式，举办各类讲座，如养生讲座，以满足老年人求知、社交的需求。

旅游服务：为满足老年人休闲娱乐的需要，养老社区将引入专业旅游机构为老年人提供旅游服务，并通过社区内各类配套的旅游服务，如酒店服务、专车接送服务等，以便使老年人达到‚候鸟式‛的养老，使老人充分享受老年休闲时光。

文化娱乐服务：为满足老年人的各类兴趣爱好，社区将针对老年的不同的爱好，成立各类俱乐部如电影俱乐部、高尔夫俱乐部、网球俱乐部等以丰富他们的生活，增加他们的乐趣，使他们的晚年生活幸福快乐。这些文化娱乐活动，也将增加老年人的社会联系，扩大社交范围，陶冶思想情操。

(四)增值服务

除基本服务与文化娱乐服务以外，为满足老年人诸如财富管理、法律援助及心理辅导等方面的需求，养老社区为其提供了理财服务、法律服务及心理服务等多方面的增值服务，使其安度晚年。

理财服务：为满足老年人财富管理的需求，社区将针对老年入财产较为丰厚的特点，提供特色理财服务，一方面通过专业的金融机构和专业人士，为老年人提供理财知识培训和点对点的理财代理服务;另一方面由养老社区为老年人在市区的房产提供出租管理服务，帮助其实现财产的保值和增值。

法律服务：为帮助老年人解决诸如家庭财产分割问题、丧偶离异后再婚问题、无子女及亲人瞻养问题等，社区将开展各类老人法律援助、咨询、调解、庇护等服务活动，以维护和保障老年人权益，使其安度晚年。

心理服务：对于老年人孤独、寂寞的心理特征，社区将设立老年心里辅导中心，为鳏寡、孤独的老人提供心里咨询，以达到使老年人身心舒畅的目标。

(五)自身价值

入住养老社区的老年人中，蕴含着各类人才，其经验与能力均是不可多得的。为此，养老社区为其提供了多样化得平台，使老人发挥余热，继续参与社会发展，实现人生价值。

潜能余热服务：老年群体是一个蕴含着极大开发价值的人才资源群体，尤其是离退休的老干部、老科技工作者，是国家的宝贵财富。社区将设立潜能余热服务平台，使老年人中的各类人才通过平台找到发挥余热的场所，以自己的优势继续奉献，参与社会发展，体现老年价值。

志愿者服务：为加强老年人与外部的交流，增加杜区内部活力，社区将搭建志愿者服务平台，使入住的老年人参与杜区各项设施的运营、社区管理和服务，愿为社区建设贡献自己的时间和精力。同时也可以让社区外的志愿者为社区内的老年提供服务，培养年轻人高尚的道德情操。另外，由于社区内聚集了大量中高端客户，因此社区将设立慈善基金和慈善项目，为老年人提供向社会捐赠的平台，以满足老年人的自尊。

五、项目发展思路

在深入研究国内外养老市场的发展现状，并吸收案例成功经验的基础上，某某养老养生项目建设养老基地树立品牌、通过品牌管理建立连锁网络和将网络渗透社区、覆盖全国的三步走战略计划，逐步推进。

品牌建设阶段。某某在我国毗邻大城市的周边选择若干生态环境优越、依山傍水、区位地段好，适于养老的地域，建立大规模的养老养生基地。用全新的理念、全新的操作为老年人提供更领先、更专业、更贴近和更周到的服务，着力打造运行顺畅、服务专业、功能齐全、管理科学、收益稳定的综合型养老社区，在探索适合老年人群的社区发展模式的同时，建设某某的养老品牌。

品牌渗透阶段。在养老养生基地发展较为成熟后，某某将在国内主要旅游风景区，通过少量输出、参与管理的方式，完善品牌建设，营造自己的养老连锁网络。由于此时某某养老品牌己具有一定的影响力，养老社区管理经验也较为丰富，已经具备了一定资源整合的能力。在风景环境资源丰富的地区吸收条件适宜的养老机构，加盟某某连锁养老社区。在不需要投入大量资金的条件下，可以不断扩大某某养老网络的规模，并进一步提升某某养老品牌的市场影响力。

第五篇：成都市养老地产管理模式和盈利模式的研究

随着人口老龄化问题的加剧，养老地产的开发将成为现有机构养老模式的有效补充。本文以成都市为研究对象，提出构建开发商与专业养老服务公司结成战略联盟的管理模式，以及建立租与售双管齐下的盈利模式。

【关键词】养老地产管理模式盈利模式

一、 成都市人口老龄化和养老模式现状

我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。

受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。

二、 成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题

市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张;此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。

结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失;另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。

三、成都市养老地产运营模式

(一)管理模式

针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。

基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责

引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一年度专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。

(二)盈利模式

现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。

在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元;成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。

参考文献：

[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济，2011，(2).

[2]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010，(9).