中国养老地产盈利模式

2024-05-07

中国养老地产盈利模式（精选6篇）

篇1：中国养老地产盈利模式

万亿养老产业蓄势养老地产盈利模式求解

8月19日，世联地产与台湾最大的养老产业集团——恒安照护集团签署战略合作协议。此前的8月16日，国务院常务会议提出，要将养老产业打造成为朝阳产业。

随着中国老龄化人口的快速增长，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”，各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，也需要更多政策的配合与支持。

养老市场规模至少万亿

世联地产研究数据显示，截至2011年底，全国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。恒安照护集团董事长胡世贤表示，目前大陆人口老龄化状态与20年前的台湾十分类似，但是大陆人口老龄化发展更加快速，养老产业市场发展潜力巨大。不过，胡世贤认为，内地养老产业存在“山寨化”现象，很多项目只是打着“养老”的幌子，实际上还是在卖房子。

从大型房企养老地产的开发定位来看，主要是针对年龄在70岁以下的低龄健康老年人。主要开发模式还是以旅游地产为主，结合当地的特色旅游资源，满足健康老年人候鸟式度假与养生养老的需求，真正能提供养老多元化服务的极少。

世联地产顾问业务发展部总监李亚南指出，目前国内的养老地产是一个“模糊而想当然的市场”，面临营销、盈利以及长期持续发展的困扰。

“养老产业是一个进入就不能退出的行业。”胡世贤说，养老不是卖房产，而是卖服务，而大陆目前养老产业链尚不完善，相关行业如护工等人才急缺，恒安进入大陆正在做一些前期的事情，比如培养人才以使台湾经验本地化，以及挑选合适的项目“种子”作为试点。

台湾经验可资借鉴

世联地产在研究了美国、日本的养老产业模式之后，认为其在国内并不适合推广。相较之下，台湾的经验可资借鉴。

胡世贤介绍，作为台湾养老产业第一品牌，恒安照护集团目前在台湾拥有700多位员工，照料5500多位老人。服务类型包含机构式照顾、居家式照顾、小区式照顾，服务项目由小区服务、老人住宅、老人安养、老人养护到长期照护等多重模式。世联地产希望借鉴恒安照护集团的经验，通过与之的战略合作来进行公司的转型。

世联地产认为，三种开发模式的推行，将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。其一是隔代亲情社区开发模式，即年轻人群与健康老人混合的社区，北京（楼盘）太阳城、杭州（楼盘）绿城蓝庭社区、杭州万科良渚文化村等是这类模式的实践。

李亚南介绍，这类模式下，持有少量物业与销售物业相结合，持有物业规模比例应小于30%，销售比例应大于70%，以保证开发的持续性和养老社区的品牌属性。“销售物业+持有经营+服务输出”是整体的盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回血。针对全持有的养老物业，即会员制医养综合体，押金制和会员制是国内可行的盈利模式，会员制销售的是服务内容；押金制仅是销售物业使用权。目前国内采取这种方式的项目有北京太阳城水岸香舍、天津（楼盘）宝坻云杉镇等。

世联地产表示，以销售服务（而非物业使用权）为核心，是会员制交易模式的设计前提，而终身类会员、押金类会员和消费类会员的有机组合，将解决企业开发过程中的资金流问题。但从财务、盈利效果和经营三个角度来看，相比较传统的押金制模式，会员制运作模式可以较为灵活地计入财务报表，在经营上操作更加便捷，能够更好地实现回现。

第三类是“养生目的地”开发模式，针对具有高保健意识的中高端家庭，盈利模式则是“持有核心设施+物业销售+会员销售”，而“度假养生+交换平台”，将是未来发展的一种全新经营模式。

据悉，针对健康活力老人的“候鸟式养老”的度假交换平台模式，市场上已经开始有所尝试，目前上海（楼盘）亲和源在海南（楼盘）、东北等地已开始试水度假养老项目。

(21世纪经济报道)

篇2：中国养老地产盈利模式

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

篇3：中国养老地产盈利模式

一、养老地产开发模式

养老需求将会分流至家庭、社区、机构以及养生度假4个方向，分别对应5种养老地产开发形式，其中全龄化社区、医养结合社区以及度假养生社区开发更具发展条件。

我国目前的养老模式主要为常住养老和候鸟式养老两种模式。常住养老又细分为居家模式、社区模式，该模式使老年人可以在相对熟悉的环境中养老，并获得相应的养老服务。而候鸟式养老通常为异地养老，该模式可满足老年人旅游养老、度假养老等多重需求，在休闲之余引入医疗、保健、康复等服务。随着观念的变化以及家庭规模的缩小和结构变化，家庭养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日倶增。

对于居家养老来说，最好的模式是将住宅进行适老化设计，居住功能占主导，主要面向的是具备独立生活能力的活跃老人。对于社区养老来说模式的拓展性较多，可专门开发养老公寓、在新建小区中专门配建养老公寓甚至建设全龄化社区，或者是开发一个综合性的养老社区，涵盖养老产业链各个环节。对于机构养老来说，客户选择的核心在于医疗资源，可开发建设医养结合社区。对于度假养老模式来说，在满足养老需求之余，还可引入养生、休闲、娱乐等服务。

资料来源：中国指数研究院

这5种开发模式有其各自定位特点及开发优劣势。结合当前国内老年人的养老心理、需求导向，全龄化社区、医养结合社区以及度假养生社区更具开发条件。

二、养老地产盈利模式

利润来源于住宅销售、设备租用和提供服务三大块，不同市场参与者应根据自身资金实力、资源整合能力、物业管理经验等选择不同模式。

养老地产对于专业要求较高，需要了解客户的详细信息，后续提供的专业管理服务更为重要。在美国，养老地产开发经营模式成熟，租金稳步增长，资本收益率在10%上下。而在我国，养老地产刚刚起步，行业标准未确立，政策法规未完善，涉及的房企、险企甚至是专业养老机构，均尚未找寻到较好的盈利模式，各模式或多或少都存有问题。比如亲和源采用的会员制给现金回流带来一定压力，为获得资金流，只能选择出售部分公寓产权和其他项目。目前已经开始运营的养老项目经营模式主要有出售、租赁会员制和出售租赁结合三种。3种盈利模式对于养老地产的不同参与者来说具有不同的吸引力。

资料来源：中国指数研究院

1、出售模式

采用出售模式的养老地产项目一般在住宅项目中开发符合老年人需求的养老型住宅，例如无障碍设计、配套老年疗养中心或者几家老年服务机构等，再类似于普通住宅那样推出市场出售使用权。该种方式的投资回报周期短，运营模式与一般房地产相似，对开发商的专业要求相对较低，但养老地产配备的设施使得其投资收益会低于普通商品住宅。另外房屋的购置成本较高，市场需求不定。这种模式适合带有老年人的家庭客户与活跃健康长者。

无论是保利的西塘越还是万科的随园嘉树项目，这些养老地产项目大多在项目的配备上，更多考虑到养生养老的需要，而增设了许多的康复疗养中心。项目多背靠大型的养生、度假社区，消费者更多的是看中项目提供的高端养生服务，而非现阶段的养老功能。这些项目大多处于核心城市的辐射范围，由于地理位置优良，居住环境优美，项目销售状况良好，投资回报快。万科的随园嘉树项目开盘即售罄，但购买者多是40多岁的青壮年，为日后养老做准备，其对实践的借鉴价值有待挖掘。

2、租赁或会员制模式

养老地产开发商不出售项目资产，而通过收取租金或会费让使用者享受提供的各类专业服务，此之谓租赁或会员制模式。这种模式的养老项目面对的受众一般是具有高收入、高学历、比较活跃的老人，他们比较能接受专业服务，支付能力与意愿也要高于平均水平的客户。从属性来看，这类养老地产项目比较符合养老地产定义，收益持续稳定。项目更看重的是出售的服务，各开发商比拼的是项目地理位置、环境和提供的专业服务，要求有专业的运营管理团队，因而我们可以看到，亲和源是专门从事养老地产的专业机构，复星这家从事医疗投资的民营集团与拥有两家养老地产和运营公司的美国峰堡强强联合。鉴于会员制模式更关注的是项目‘‘软实力”，项目不易被其他企业复制，若是做的好，竞争力将得到极大提升，便于树立养老品牌，有助于未来的连锁化发展。但是采取该种方式的项目前期资金投入大，开发商的资金运营压力大，资金回报过程缓慢，项目风险较大，且未来的退出机制不完善。例如亲和源中途就一度因为资金紧张而出售过部分产权。其它开发企业打造的养老项目运营也较为坎坷，按照原先的定位，其大多数应是活跃长者，为增加收入来源，其实际运营起来却更偏向于失智失能型老人照护机构。综合来看，这种模式比较适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。

3、出售和租赁相结合模式

通过采用这种经营模式，开发商通过销售一部分老年住宅产品及出租剩佘部分老年住宅产品和持有配套物业，获得销售利润和提供服务利润。出售与租赁相结合的运营模式相对较灵活，能够满足老人的多样化需求。而通过前期销售回笼资金来投入下一阶段物业运营中，对企业的资金压力相对较小，但是由于部分租赁形式的存在，又对开发商的专业能力和运营能力提出了更高挑战。企业一方面需要面对销售的压力，另一方面又要承担租赁风险，如何确定租赁与销售间的比例也很重要。以万科幸福汇为例，万科在幸福汇中拿出146套房源作为养老试点，占整个幸福汇项目的1左右。项目内一部分进行了适老化设计的“活跃长者住宅"对外进行销售，老年公寓"活跃长者之家”为万科自持，由亲和源负责经营管理。万科采取此种模式多半出于试验市场对养老住宅的接受程度和支付能力。

太阳城是目前国内运作相对较好的养老项目，总共包括1700多套对外出售的住宅和提供近1000张床位的银龄公寓，由太阳城房地产开发公司私人投资私人开发。目前银龄公寓入驻率高达90%以上，主要接收健康自理老人，入住老人多为离退休干部，知识水平较高。为给入住者提供良好的医疗护理条件，特与安贞医院合建了太阳城医院，配备有100多张床位。太阳城银龄公寓享受国家免营业税的优惠政策，每张床铺享受民政部100元/月的床位补贴。项目的盈利方式包含配套设施的营利收入和养老费用两部分。其配备的购物中心、文化教育中心、温泉倶乐部既可为社区提供相关的配套服务，又可对外经营，产生部分利润。养老收费包含3部分：5～30万元不等的医疗押金、1700～4100元/月不等的入住费、其他产生的服务费用。

资料来源：中国指数研究院

三、养老地产运营模式

以满足老年人的住、医、养、乐的需求为根本前提，构建包含居住、生活休闲、医护等功能在内的复合化服务体系

由于养老地产的核心属性在于“养老"，而养老则更多是通过产品配套、可选服务来体现的，在实际运营中打造项目的复合价值体系，同时根据老年人的实际需求打造功能服务体系和设施配备。老年人的养老需求可细化为居住、医护、文化、娱乐、交流等方面，据此，我们认为一个完善的养老地产项目应该包含住、养、医、乐等多种功能。

养老项目中，医疗配套是基石。完善的医疗配套以"医院+疗养院”为标准，而开发商若想提供专业的医疗和护理服务，一般是采用将该部分业务外包给专业医院（上海亲和源）或是采用和品牌医院合作（社区内设置提供基础医疗保障的医院，并可和大医院直接对接）的方式。

除了为老年人提供保证身体健康的配套外，精神娱乐方面的配套同样非常重要。老年大学、养生会所、棋牌室等是标配，一定的户外运动场所和设施也是必需的，如门球场、垂钓区等。一些项目根据条件，还会有农庄、园艺等特色配套，丰富了老年人的休闲娱乐生活。一些配套较完善的项目还会设置有儿童活动的场所，方便了当子女来看望照顾老人时，一同前来的小孩有可以活动的地方，是一项人性化创新设置。

总结：总的来看，不同城市可开发产品的差异较大，不同的产品、开发模式可匹配的运营盈利模式也不尽相同。养老地产项目从最初的项目定位、选址，到中期的开发、产品设计，乃至后期的运营、盈利，是基于客户需求与开发目标相结合的体系。

对于在发达城市中心或者近郊开发的地产项目，可开发的产品多样，针对健康活力老人和需照看的半自理老人都可涉及。对于小规模的配建老年公寓或者是全龄化社区而言，养老的功能只是其中的附属项，适合采取类似普通住宅的销售路径。医养结合和综合性养老社区则更为看重提供的养老服务和医疗服务，配套的核心设施和服务均要与老年群体挂钩，适合企业以提供增值服务盈利。而对于异地养老来说，生态环境是核心，因而可采取销售与租赁/会员制相结合的方式，通过服务费用和销售物业费用提升利润。

资料来源：中国指数研究院

篇4：养老地产的盈利模式

养老地产相对于传统地产来说，无论是社区配套成本，还是持续运营成本，都有较大的提高。租售结合的模式能降低运营养老地产的成本压力，是万科等房企正在探讨的方向。如何满足目标客户需求，增加项目收入，是提高养老地产项目开发利润率的关键。

老年服务长期需求上升

开发商投资养老地产的目的，不外乎开拓房地产细分领域新的增长点，提升在未来复合性地产市场的竞争力。养老地产市场规模，成为投资者最为关注的指标。

2013年中国大陆老龄化人口比重已经达到13.7%，10年后老龄化人口将会超过20%，老年住宅市场将逐渐迎来“人口红利”时代。

得益于近年来资产价格上涨与连续提高退休金水平，老年人的收入和储蓄有显著增加。根据五合智库的一项调查，上海地区老年人超过半数拥有储蓄存款，75.8%的老年人拥有可自主支配产权的住房。在上海、南京等发达城市，九成老年人拥有退休金收入。

老年人居住观念也在逐渐改变，越来越多的老年人选择与成年子女分开居住，上海地区超过70%的老年人愿意独立居住。

随着我国步入老龄化社会，老年人对待晚年生活的观念已发生变化，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理、自信的生活态度，对老年服务的消费也有了越来越高的要求。

2012年我国老年人口总体消费规模超过了1.4万亿元，按照民政部对“十二五”期间社会服务发展目标预期，到2015年老年服务市场规模将达到5000亿元，占老年消费市场比例17%。

由于老年人退休收入的增加与财产性收入的逐步释放，到2020年及2030年，老年人可支配资金将分别达到2.8万亿元及7.3万亿元。对于老年住宅及养老服务来说，这是极大的一笔消费需求。对于高端老年人来说，他们需要规格更高的住房、以及更具有个性化的护理服务。

老年人需求差异较大

老年人年龄与健康变化，决定了老年人需求在一定周期内会发生较大的变化，而且，不同地区、不同文化背景老年人需求存在差异。这就要求无论是老年住宅，还是老年服务，都要根据地区与文化背景的不同，综合考虑时间、个体健康差异等方面的影响。

年龄与健康差异是决定老年人需求的首要因素。调查显示，超七成65岁以下老人愿意独立居住，但是在80岁以上老人中，则有近六成希望与子女同住。高龄老人情感上更加依赖子女亲戚，而现阶段养老机构低劣的服务水平，使得高龄老人更希望与子女住在一起，依赖子女照顾其生活起居。毫无疑问，高龄老年人居住市场是存在的，但是需要植入更多的服务，对护工素质、服务质量要求更高。

医疗是老年人最为关注的服务配套，但是因为医疗服务配套成本不菲，因此不可能要求所有的养老地产项目都配置医院或医疗服务。对于以低龄健康老年人为目标客户的项目，只要求有快速的医疗响应能力，比如与三甲医院建立紧密联系，或者定期上门体检。针对生活不能完全自理，或健康欠佳客户，可以提供生活照护，或者给药、注射等专业医疗护理服务。大型高端项目可考虑建设独立的医院或疗养中心。

老年人娱乐与精神需求同样不可忽视。调查表明，老年人在居住环境中的社交需求不亚于年轻人，对于住宅中公共活动空间、公共厨房表现出超乎寻常的关注。老年住宅需要配置活动室、花园等公共空间，建筑设计上应通过公共走道将各个房间连接起来并向一个公共区域引导，有条件的可以每个楼层设置一间公共厨房。老年人会在一起分享电影、阅读等休闲活动，公共活动与文化设施可以考虑设置影音室、图书室、健身房、网吧等。美国规模最大的老年社区太阳城，在30年建设过程中逐渐建立了七个娱乐中心，太阳城也成为全美最有活力的老年社区，房价居于老年住宅之冠。

地区差异是重要参考

从群体需求特征来看，不同地区之间社会养老负担压力、收入水平、消费观念等，呈现出不同的特征，这应成为养老地产投资决策的重要参考。

地区间老龄化差异较大。据最新人口普查结果显示，上海、北京并不是国内老龄化压力最大的地区，按常住人口计算，65岁以上老年人口比例最高的是重庆，前十大省区中，重庆与广东省相差近5个百分点，可见老龄化压力最大的是作为人口输出地的欠发达地区。

老龄化指标怎么反映养老地产市场潜力呢？首先是居住观念不同，一线城市老年人独立居住意愿更强；其次，老龄化压力小的城市养老金平均水平更高，助推老年人支付水平提高，因此，越是经济发达地区养老地产市场潜力越大，高质量的老年服务社区，将率先在这些地区诞生。

据业界分析，上海、南京地区老年人在保险与理财意识上有显著差异。上海高收入老年人拥有理财收入的比例更高，而南京在商业保险与社会保险方面则有更大的比例。此外，南京拥有大病医疗保险的比例也更高。商业保险部分地决定了老年生活质量，拥有商业保险的老年人接受专业服务，比如入住老年公寓的意愿更强。这是考虑在不同城市开发养老地产的参考指标。

商业模式取决于多项因素

养老地产的盈利模式曾是业界最大的争议点，也是开发商比较困惑之处。到底是销售模式、租赁模式，还是会员卡模式，取决于目标客户及其服务需求。养老地产的核心是老年住宅与老年服务，并没有统一的商业模式。而且，合理的商业模式的构建与资金来源也有关，资金要求回报期限长短不同，对商业模式要求也不一样。此外，养老地产商业模式与目标客户需求也是挂钩的，老年客户对住宅消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。

以销售为主的老年住宅有三种模式：即在住宅项目中开发一栋老年公寓，配套老年疗养中心，或者配置几家老年服务机构，这样的住宅社区包含了老年人所需的服务，如果产品按照老年人身体条件来设计，则具备了老年社区的条件。这是养老地产的销售模式，适合带有老年人的家庭客户与健康长者，如北京万科幸福汇就是这种模式。

租赁模式并不适合大规模养老地产开发。全美CCRC社区90%以上不超过500个居住单位，平均规模仅在300左右，因服务辐射范围有限，纯老年社区规模不宜过大，上海亲和源达到了老年住宅的规模上限，其较高的建筑层数影响了老年客户生活品质的提升。倾向租赁老年公寓的客户，一般具有高收入、高学历、比较活跃的特点，支付能力与意愿也高于平均水平。从资产配置角度来看，租赁模式的养老地产适合资产管理机构、保险机构等寻求长期资产配置的投资者。

会员制模式是度假经营与养老地产的结合。国内首倡会员制的上海亲和源社区，是将美国CCRC社区中入门费模式在国内的一种变通，但是由于受政策限制，这种以出售使用权为基础的模式其实行不通，接受购买使用权的老年人为少数。目前的会员制模式实际上是给予入住或者购买老年住宅客户享受专有服务、价格折扣、异地度假的权利。

老年人可支配收入的提高，使养老地产市场投资机会逐渐释放。而由于老年人消费观念的改变，对服务消费的接受度更高，养老地产长期经营性有一定的需求保障。尤其是在北京及长三角等发达地区，高收入老年人对高端养老院等长期性服务需求在稳定增长。

而随着保险资金、养老金等长期资金进入养老地产，投资者对依靠长期运营收益支撑的项目需求上升。老年服务市场客户收入与服务产业的改善，为长期资产的运营提供了一定的条件。

尽管有长期资金投资养老地产的探索，但是能够通过长期经营获得稳定收益的成功案例依然少见，这与目前的市场环境有关。具有稳定高收入的老年群体规模较小，仍然是养老地产面临的最主要市场环境。

篇5：中国养老地产盈利模式

【关键词】养老地产管理模式盈利模式

一、成都市人口老龄化和养老模式现状

我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。

受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。

二、成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题

市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张；此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。

结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失；另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。

三、成都市养老地产运营模式

（一）管理模式

针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。

基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责

引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。

（二）盈利模式

现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。

在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元；成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。

参考文献：

篇6：中国养老地产盈利模式

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。▌整体规划

社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。▌项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。▌经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。▌项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程；开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。▌项目概况

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。高尔夫景观绿地：70万平米医院建筑面积：2200余平米嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 ▌项目特色

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。▌配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。▌运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。▌概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。▌项目配套国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。▌地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。▌服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园

业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。▌项目规划

位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。▌项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

▌项目特点-“保险”跨界燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。▌基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）▌服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。合众优年生活养老社区规划合众养老社区外景

八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园 ▌特点-学院式服务

九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。▌项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。▌配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。▌服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。▌运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。▌项目特点

（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。

（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。1.项目基本情况面积：占地510亩位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级户数：4000户（已建成2000户左右）

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。2.项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。3.居家式养老的特色规划全区无障碍环境设计；经济救援服务；