养老地产分析研究报告

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第一篇：养老地产分析研究报告

中国养老地产现状分析

日前保监会发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，至此“以房养老”商业保险正式开闸。

对于当前跑步进入老龄化的中国，政策的落实与完善意味着养老问题解决的急切，同时也预示着养老与地产将发生“联姻”的可能。

中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占比13.26%，比2000年人口普查时上升2.93个百分点;其中，65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查时上升1.91个百分点。老龄化的加快，无疑给了养老行业更多的机会，一块巨大的利益蛋糕已经形成。而作为房地产企业，一方面可以借助优惠政策，得到优先拿地、减税贷款等政策优惠;另一方面，巨大的老龄化人口基数，也将为其带来无尽的市场。

于是乎如同下饺子一般，房企纷纷进军养老地产。包括万科[简介 最新动态]、保利[简介最新动态]、远洋[简介 最新动态]等品牌房企近年均抛出了养老地产发展计划。统计显示，现已有超过35%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。

在房企争先恐后地涉足养老地产的同时，鱼龙混杂的尴尬局面也随之而来。一方面，部分房企借势政策，“挂羊头卖狗肉”的“圈地运动”悄然兴起;另一方面，早以适应“高周转”模式的房企，对于开发周期较长的“慢节奏”必然要经历很长时间的“水土不服”。

对于开发模式及硬件等方面，养老地产依旧处于粗暴的阶段，项目文化、医疗陪护等配套设施和相应服务的欠缺等问题凸显。而未将楼盘销售，更多项目是在卖概念、讲故事。

例如，北京周边的一处品牌房企的开发项目，打的就是“养老牌”。产品在园林设计上有山有水，结合风水为卖点，吸引老年人购买。然而，对于项目地理位置可以说“前不着村，后不着店”，对于老年人至关重要的医疗问题，大型医院无法覆盖，仅是住区医院进行解决。

对于文化、娱乐等软件方面，目前养老地产同样缺失。能做到让老年人老有所依、老有所乐、老有所为的项目可以说是凤毛麟角。而正在进行实践、探索软件方面的企业，却大多数秉承“高大上”发展的小众思路。以某龙头房企试水的老年公寓为例，虽然文娱、医疗一条龙服务，但月供一万起的价格让人咋舌。

实际上，中国养老地产受传统文化影响有其特殊性。目前提出的建立“适老化社区”就是不错的出路。“一碗汤的距离”即解决了“养儿防老”等社会伦理上，老年人与年轻人之间的心理障碍，同时也淡化了只有老年人居住的养老小区给老年人带来的阴影。

开发商在践行养老地产的过程中，是否要少一些勾勒美好蓝图，多一些设身处地的务实，在赚取利益的同时，以合理的模式兼顾开发适合老年人养老的地产。毕竟，我们都会老。

第二篇：保险资金投资运营养老地产模式之法律分析

随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区(Continuing Care Retirement Communities，下称“CCRCs”)的经验，对上述关键性问题进行分析，为保险资金投资养老地产提供建议。

试图将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。

一、保险资金与养老地产的匹配性

根据2011年6月中国人民银行发布的《中国金融报告(2011)》(下称“《金融报告》”)，近10年，保险公司总资产持续增长，截至2010 年年末，保险公司总资产5.05万亿元，同比增长24.4%;保险业资金运用余额4.6万亿元，同比增长23.1%，其中，银行存款占保险资金运用总额的30.21%，债券投资占比49.85%，股票投资占比11.11%。由于2010年债市和股市的下跌，全年资金运用平均收益率为4.84%，同比下降1.57个百分点。

笔者认为，2010年保险资金运用收益率低的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资(占比高达80.06%)等收益率较低的渠道;另一方面，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《金融报告》指出，“在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平。”保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。

由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资 ;而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。 虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。

此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。 而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20 年的中期资金 ，与养老地产的投资回收周期十分匹配。有学者指出，目前“由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。” 笔者认为，保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。

二、我国保险资金投资养老地产基本法律环境

《老龄事业“十二五”规划》第三条第

(四)项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设„„政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”

2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件 ，但根据第十三条第二款的规定，“投资养老不动产„„不受第十一条第一款第

(一)项至第

(五)项及区位的限制„„”根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。 由于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。

2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》第二章第

(六)项规定，“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体„„等相关机构股权。”第十章第(三十四)项规定，“推动研究保险资金投资养老产业„„等税收支持政策。”

可见国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策 ，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构(包括营利性和非营利性)出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定并不统一 ，因此，笔者认为，保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。

三、我国保险资金投资养老地产的投资方式

根据《险资投资不动产办法》第十三条第一款、第二款，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老不动产 ，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以多种方式投资同一养老不动产。以下逐一分析三种投资方式：

(一) 债权方式：由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

(二) 物权方式：保险公司以购买的方式取得养老地产所有权，在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

(三) 股权方式：保险资金以股权方式投资养老地产，相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少;相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。保险资金以股权方式投资养老地产的法律依据有以下两种：

根据《险资投资不动产办法》第二十条，“保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。”《险资投资不动产办法》没有对“项目公司”进行界定，一般而言，项目公司是指为开发某一项目而专门设立的特殊目的公司。就保险资金以股权方式投资养老地产而言，笔者认为，养老地产项目公司应当具备以下条件：首先，为养老地产的直接所有权人;其次，养老地产为项目公司的主要资产;再次，根据《险资投资不动产办法》第十六条第

(五)项，保险公司不得“投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。”该规定对于“房地产开发公司”、“房地产企业”并未进行界定，有待进一步立法予以明确;从现有上述规定可推知，项目公司只能是为投资、建设、运营养老地产这一特殊目的而设立的公司，而不能是以各种房地产开发为经营范围的一般房地产开发公司或房地产企业。

而根据《险资投资股权办法》第二条、第十二条，保险资金可以直接投资 与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。

保险公司依据《险资投资不动产办法》与依据《险资投资股权办法》投资养老地产的主要区别如下：

1、可运用的资金种类不同。若依据前者，则保险公司可以运用以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金 ;若依据后者，则保险公司仅能运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金 ;

2、保险公司自身应满足的条件不同，例如：拥有专业人员的类型和数目、净资产等 ;

3、被投资的企业需满足的条件不同。若依据前者，则被投资的企业需满足上述项目公司之条件;若依据后者，则应当满足其第十二条规定之条件;

4、投资程序不同。若依据前者，则保险公司在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告 ;若依据后者保险公司进行重大股权投资(即对投资企业实施控制)应当向中国保监会申请核准，进行非重大股权投资应当在签署投资协议后5个工作日内向中国保监会报告 ;

5、财务核算不同。依据前者，保险公司投资养老地产在财务核算上是以不动产计算的事项;而依据后者，在财务核算上是以股权计算的事项 。

虽然《险资投资不动产办法》、《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产的方式进行了较为明确的规定，但是其未与养老服务机构的有关规定进行衔接。如上所述，与养老服务机构相对应，养老地产可分为营利性、非营利性两类。笔者认为，由于保险公司、保险公司设立的项目公司、养老企业均属于营利性机构，因此，保险公司根据《险资投资不动产办法》或《险资投资股权办法》以物权或股权方式投资的养老地产均为营利性。

四、保险公司运营养老地产的模式

目前国内养老地产成功运营的案例甚少，养老地产的运营模式问题困扰着进军这一领域的投资者 。笔者将通过分析美国最为典型的养老地产CCRCs所采取的运营模式，为保险公司在我国现有的法律环境下运营养老地产的商业模式提供建议。

(一) 美国CCRCs的运营模式：CCRCs与入住的老年人签署的入住协议集中反映了CCRCs的运营模式，笔者将通过CCRCs入住协议解析其运营模式。为了满足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多种入住协议，主要包括以下三种类型 ：

1、入住费型协议(Entrance-fee contracts)

1) 类型：CCRCs通常会根据老年人的身体、经济、信用记录等状况，建议老年人选择不同类型的入住费协议。入住费型协议可以细分为以下三类：

全面型入住费协议(Extensive contracts)。老年人在入住时缴纳一笔入住费，并每月支付月费，CCRCs向老年人提供住所、全面的照护服务及各种设施。在这种协议下，老年人支付的入住费较下述两类协议高，但可以根据健康状况的变化随时从独立生活单元移入辅助生活或医疗照护单元，而无需另行支付或少量支付额外费用，即CCRCs将承担老年人长期照护的大部分经济风险。

修正型入住费协议(Modified contracts)。老年人缴纳的入住费及月费低于前一种协议，CCRCs向老年人提供住所、协议约定的一定服务及设施。在这种协议下，CCRCs需按照协议约定向老年人提供一定天数的辅助生活或医疗照护服务，且不收取额外费用和/或就老年人需支付的辅助生活或医疗照护服务费提供折扣，若超出协议约定的期间，则老年人需按市价支付相关服务费。

服务费型入住费协议(Fee-for service contracts)。老年人缴纳的入住费及月费低于前两种协议，老年人需要辅助生活或医疗照护服务时需按照市价支付服务费。但相对于非CCRCs住户，CCRCs的住户在获取辅助生活或医疗照护服务资源时享有优先权。

2) 入住费运营模式：据估计，美国65%至75%的CCRCs均提供入住费型协议，可见入住费运营模式是最为流行的CCRCs运营模式。CCRCs根据老年人的年龄、身体、经济、信用记录等状况与其协商确定入住费及月费的金额，并在合同中予以约定。老年人通常将其原有房产出售或者将其他财产变现以缴纳入住费。

入住费运营模式属于持有性经营，入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金，其保障老年人在CCRCs获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不获得其居所的所有权。而CCRCs被视为微型的保险公司，受到美国保险部门的监管。

CCRCs将住户缴纳的入住费用于自身发展、设备更新维修、支付老住户产生的医疗费用等。如果协议终止或者住户去世，绝大多数的CCRCs将向住户或住户的遗产返还入住时缴纳的入住费，返还的比例按照双方签署的协议从50%至100%不等。

2. 租赁型协议(Rental contracts)：不同于入住费型协议，在租赁型协议项下，老年人无需支付入住费，仅需支付额度较低的保证金(通常是第一个及最后一个月的租金)及月租。住户将按照市价支付照护费用。

3. 销售型协议(Ownership option)：在该等协议项下，老年人购买CCRCs的住所，取得房屋所有权。据有关统计，美国CCRCs提供销售型协议的相当少。

(二) 我国保险公司运营养老地产模式建议：从上述CCRCs的运营模式来看，养老地产的运营模式可以分为入住费型持有模式、租赁型持有模式、销售型模式。

目前国内运作比较成功的养老地产上海亲和源养老社区采取会员制运营模式，会员入住时需缴纳一定金额的会员费，并每年支付年费。入住会员可选择对于老年公寓有使用权，这种会员制与使用权相结合的方式类似于CCRCs的入住费型运营模式;入住会员亦可选择取得老年公寓的所有权，这种方式则属于销售型模式。北京太阳城养老社区则采取租售结合的运营模式。

销售型模式具有资金回笼快的特点，但是在品牌培养上逊于持有模式，且由于养老社区通常对于入住人年龄有一定的要求，故在老年人去世后房屋的继承、转让受限。就保险资金投资养老地产的运营模式，根据《险资投资不动产办法》第十三条第二款，“保险资金„„投资养老不动产„„;本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老不动产„„的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”这是否意味着保险资金投资养老地产无法采取销售型模式?笔者认为，上述规定所称的“住宅”应为普通商品房，本意在于防止保险资金涌入楼市而推高普通商品房房价，其并不能等同于养老社区中专门为老年人设计的并向特定年龄以上老年人销售的住宅，建议在后续的法规制定中予以明确。

租赁型持有模式对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，但是，对于投资人而言，客户流动性较大且资金回笼较为缓慢。

入住费型持有模式虽然入住门槛较高，针对的对象主要为中高收入老年人，但是，老年人入住时缴纳的入住费不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼，因此，入住费型运营模式较其他两种运营模式更具有优势。

五、运营风险防范之若干法律建议

2008年爆发的经济危机使得美国房地产市场与信贷市场低迷，这对于CCRCs维持经济稳定产生了较大的影响：一方面，由于房价下跌，老年人延缓出售其原有房产或其他财产而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住户缴纳的入住费减少，而入住费是CCRCs主要的运营费用及利润的来源;另一方面，CCRCs通过信贷市场融资更为困难，不利于CCRCs建设新项目或并购。 但是，总体而言，CCRCs对于经济危机的耐受力较强，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很强的吸引力，其占有率仍然高于老年人辅助生活社区、老年人护理院及租赁型独立生活设施，且不履行债务或申请破产保护的CCRCs仅占很低的比例。

由于养老地产具有一定的保险功能和公益性质，为了维护住户的权利，对养老地产的运营风险进行规制是政府应承担的责任。美国绝大部分州均出台了法规规制CCRCs的运营风险，措施主要包括投资养老地产许可制度、向住户披露信息义务、建立准备金及提取一定比例入住费存入第三方账户等财会责任、示范合同条款、住户权利保护等。 这些制度对于我国立法者就养老地产运营风险规制出台法律法规具有借鉴意义。

虽然我国尚未出台养老地产运营风险规制法律法规，但是市场带来的风险是不可避免的，而如何提高抗风险的能力是每个投资者都需要思考的问题。美国的CCRCs发展时间长，运营风险防范体制较为成熟，笔者将结合美国CCRCs运营风险防范体制，为我国保险公司投资的养老地产控制运营风险提供若干法律建议：

1、如上所述，笔者认为，CCRCs普遍采用的入住费型运营模式较有优势，这种模式下住户缴纳的入住费、月费对于养老地产的良性运营至关重要。保险公司投资的养老地产需全面考量占有率、死亡率、发病率及医疗照护费用等因素，通过精算评估养老社区的长期经济状况和持续运营能力，以确定合理的入住费、月费。 为了避免风险发生后产生纠纷，双方签订的合同应明确约定合理的入住费返还时间 ，以及在特殊情况下调整月费的可能性。

2、美国多数州的规定均要求CCRCs建立准备金制度，以保证其提供服务的能力。例如：宾夕法尼亚州即规定CCRCs的准备金不得低于未来12个月内到期的抵押贷款本息或者10%的年度运营资金。 虽然我国对于养老地产建立准备金制度尚无任何规定，但是，为了增强抗风险能力，维持养老地产的良性运营，笔者建议，保险公司投资养老地产宜建立准备金制度，准备金额度可根据一定期限内的运营成本确定。

3、由于住户在CCRCs的居住时间较长，有可能出现无力支付月费、医疗照护费等费用的情况，很多CCRCs为符合经济救助的住户提供资助或者慈善照护 。保险公司投资养老地产可建立住户无力支付费用的慈善救助机制，从收入中提取一部分慈善救助基金，这有利于树立良好的品牌形象。当然，保险公司投资的养老地产在住户入住前需全面审查及预测住户的经济状况，通过与住户签订的协议或者公开的制度明确约定向住户提供慈善救助的条件及范围，并争取政府提供的补贴，以避免过重的慈善救助给养老地产的正常运营带来负面影响。

第三篇：养老地产研究探讨

远景设计研究院

养老地产研究探讨

随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。

1、养老地产的定义

对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。其设计核心在于适合老龄化人口的设计。设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。

2、催生养老地产的因素

人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。

随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。

3、与普通住宅同异性分析

本文由：远景设计研究院整理提供(专注古建筑设计、景观设计、农业规划、旅游规划)

住宅元素的不可或缺性——因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。动静分区要合理，符合起居要求;流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉;符合日照、天然采光、自然通风。

消费群体的专一性——住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。

建筑设计的特殊性——住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。

无障碍设计——住宅地产，我们一般只在大堂、小区花园等公共部分需要注意符合无障碍设计;养老地产，基本上所有建筑都需要考虑到无障碍设计。考虑到以上种种特性，我们一般又称养老地产为“银色住宅”、“夕阳住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。

4、养老地产地发展模式

普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人照顾，生活自理有困难，大部分会被社会机构动员住进养老院。

普通型老年公寓：是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。采用了居家养老和社区服务相结合的模式。

医护型养老院：因患上某些大型疾病，失去生活自理能力，例如瘫痪、;癌症等，自动申请住进医护型养老。此类养老机构重在医疗保健体系的加强，配备了完善的看病、医疗、康复一条龙服务。

养老社区：外表看起来和普通住宅小区大同小异，但是入住的都是老年人。

5、实例解析

台湾老年公寓：台湾老年公寓是异地养老、养生、疗休、度假的综合性服务机构，是适合老年人居住的公寓。

日本医护型养老院：日本老年人居住和相关服务设施齐全，全面涵盖了各类老年人的需求。其中值得一提的是小规模多功能服务站中，配备有上面服务、日托管理、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老龄化人口。美国CCRC养老社区：CCRC(continuing retirement community)，其中午意思为持续性照顾退休社区。美国CCRC社区采取自费模式，依照老年人与其签订契约的内容，提供各种形态的住屋、住民的服务和健康服务。虽然CCRC居住老人入住护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社区，但其在门诊上的花费，却比传统社区的老人低很多。

6、国内养老地产地开发模式

CCRC社区：即居住护理之家，对应产品有住院照顾、护理之家照顾、机构式照顾。

异地养老：即旅游养老、度假养老、回原籍养老，对应产品有候鸟养老、度假养老基地。

居家养老：即专业化的养老护理员、志愿者队伍，对应产品有老人公寓、日托护理中心、护工上门服务。

7、国内养老地产成功要素分析

项目选址：环境良好、交通便捷、场地周边活动安全、生活气息浓郁;

规划设计：应该从老年人生理和心理特点触发，满足自然环境、人文环境、生活环境等多方面需求;

单体设计：单体设计应该以别墅、联排、多层为主，考虑到老年人活动不便这一特点，在比较高的楼层中都应当设置担架电梯;

色彩规划：稳重和谐，切忌过于死气沉沉;不同服务分区采用不同色彩，便于各种活动需求的老年人辨识;

户型设计：保证有良好的日照、天然采光、自然通风，为老年人提供一个天然的健康生活环境;

室内设计：在墙地面装修、厨卫产品选择、色彩设计、门窗把手选择、电器照明设计、上下水设计等各种方面均应体现出对老年人的人文关怀。

结束语：随着中国目前的社会迅速步入老龄化社会，养老地产必将会成为下一个房地产领域的经济增长点之一。这一具有巨大消费群体的地产模式，将应运而生，并且逐步达到其高峰期，随着老龄化社会地加剧，养老地产也逐渐成为能缓解适龄工作人群家庭负担的房地产开发模式。老龄化社会的来临，在给社会发展带来了诸多不利因素的同时，也带来了巨大的挑战和机遇，孕育着潜力无穷的巨大的消费市场。远景设计研究院在进行养老地产开发设计时借鉴台湾、日本、美国等国的一些成功经验，并根据我国国情，合理调整建筑开发模式，形成适宜本土的养老地产。

第四篇：养老地产可行性研究报告

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养老地产可行性研究报告

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

(1)生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式;

(2)死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平(75岁)。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长;同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄

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也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生;

(3)21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难;

(4)现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单

一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

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的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫! 4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行性研究报告大纲(具体可根据客户要求进行调整) 第一章 研究概述

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第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 养老地产项目总论 第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

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二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

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第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由 第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 养老地产项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要性

四、养老地产项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 养老地产行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

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第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考 第一节 养老地产行业产销状况分析 第二节 养老地产行业资产负债状况分析 第三节 养老地产行业资产运营状况分析 第四节 养老地产行业获利能力分析 第五节 养老地产行业成本费用分析

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第七章 养老地产行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

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一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案 第一节 养老地产项目组成 第二节 生产技术方案

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一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案 第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

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第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、 养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

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二、 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

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三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排 第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

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第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、 养老地产项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响14

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二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策 第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

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第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析 第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表

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第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件 1 、养老地产项目位臵图 2 、主要工艺技术流程图 3 、主办单位近 5 年的财务报表

4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定5 、养老地产项目总平面布臵图 6 、主要土建工程的平面图 7 、主要技术经济指标摘要表 8 、养老地产项目投资概算表 9 、经济评价类基本报表与辅助报表 10 、现金流量表 11 、现金流量表 12 、损益表

13 、资金来源与运用表 14 、资产负债表 15 、财务外汇平衡表 16 、固定资产投资估算表 17 、流动资金估算表

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18 、投资计划与资金筹措表 19 、单位产品生产成本估算表 20 、固定资产折旧费估算表 21 、总成本费用估算表

22 、产品销售(营业)收入和销售税金及附加估算表18

第五篇：成都市养老地产管理模式和盈利模式的研究

随着人口老龄化问题的加剧，养老地产的开发将成为现有机构养老模式的有效补充。本文以成都市为研究对象，提出构建开发商与专业养老服务公司结成战略联盟的管理模式，以及建立租与售双管齐下的盈利模式。

【关键词】养老地产管理模式盈利模式

一、 成都市人口老龄化和养老模式现状

我国第六次全国人口普查数据显示，成都市60岁及以上的老年人口总数达到了202.5万人，在全市总人口中的比重超过12.0%，这标志着成都市已经步入老龄化社会。

受传统观念影响，成都的老年人普遍选择以家庭成员看护为主要依托的居家养老。虽然居家养老可以较大削弱老年人的孤独感，但随着“4-2-1”家庭数量的增加，老年人的子女扮演着儿女和父母的双重角色，加上缺乏专业照顾老人的能力，因此，居家养老模式的可持续性受到了严峻的挑战，社区养老、机构养老的发展将对填补养老市场的空白发挥作用。

二、 成都市社区养老、机构养老运行现状和存在的问题

市老龄办的统计数据显示，截止2012年2月，成都共有养老服务机构202所，总床位数37320张，仅占老年人总数的1.74%。其中，国办福利机构31所，床位6770张，农村敬老院129所，床位22862张;此外还有42家民办养老机构，共有床位7688张。而根据《成都市城乡养老事业发展“十二五”规划》，到2015年，成都养老服务要基本形成“9073”养老格局，全市养老床位总数将达到7.4万张以上，与现在相比存在着近4万张的缺口。“一床难求”的养老矛盾已经显现。

结合数据，成都市养老机构现存的问题如下：首先，民办养老机构贡献度低。这是由于国家和地方政府对于养老院的开发项目缺乏配套政策支持，加上项目投资回收期长，导致民间投资人介入热情不足。其次，养老院软硬件设施设计跟普通住宅类似，不符合老年人的需求，如紧急呼救系统、无障碍设计等生活必备设施严重缺失;另外专业护理人才配备数量不足。再次，消费定位不精确，没有考虑活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人群体的需求差异，混淆服务对象，使得养老服务质量大打折扣。

三、成都市养老地产运营模式

(一)管理模式

针对老年人不断提高的养老需求，专业机构开发和管理的养老地产应运而生。它是由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

目前，开发商直接管理和专业公司管理是国内的主流管理模式。开发商直接管理模式是指养老地产建设完成后由开发商负责直接经营管理，为业主提供直接的后续养老服务。这种模式业主与开发商之间建立了直接、高效的沟通渠道，但由于开发商对后续养老服务的经验不足，业主对其服务质量的反馈普遍较差。专业公司管理模式是指引进专业化公司进行养老地产的日常运营管理。相比而言，专业化的服务团队工作有利于打造和建设全面、专业的养老服务体系。虽然这种模式在近年来受到主流养老地产开发商的追捧，但容易出现专业公司对业主的消费能力调研不足，导致其服务定价明显超过了业主的负担能力。此外，由于缺乏专业的监督主体，业主对专业服务的投诉和建议也无法通过给予及时反馈和处理。

基于此提出战略联盟模式运用于成都市养老地产的管理中。战略联盟管理是指开发商与专业化公司建立合作关系，进行养老地产的日常运营。在合作中，开发商成立下属公司专门负责

引入专业养老服务公司，下属公司完成对专业服务的公司的筛选后，双方对合作事项进行商谈并订立合同。合同期满时，根据业主的反馈意见对上一年度专业服务公司提供的服务进行评分，经过优胜劣汰后确定与其续签合同还是引入替代的合作者。这样既可以使业主的利益得到充分的保护，同时末尾淘汰的机制也有利于优化专业养老公司的服务。

(二)盈利模式

现有的盈利模式是在不同收费档次下，老人自主选定档次后按月交纳对应档次的饮食费、基础护理费、公杂费和床位费，每月缴纳1500元至4000元。该方式易于操作，但由于收入来源单一，导致利润增长点少。

在成都市养老地产的盈利模式设计中，将销售和出租相结合可以有效加速项目资金的回收，使开发商从销售和出租中同时获利，业主也可以根据自身的需求和经济实力自由选择买或租。第一，销售房产。业主拥有房产的所有权后，在未来既可以享有资产保值增值带来的潜在收益，也可以在临终将房产过继给子女，子女可以继续享受完备的养老设施服务配备。2012年，按照成都市商品住宅成交均价8511元/平方米计算，一套70平方米的房屋总价为595770元，以首付5成、贷款30年及住房公积金贷款利率4.5%计算，每月还款1509元;成都市职工月平均工资接近3200元，月供款占月收入比例低于50%，财务安全边际充足。第二，出租房产。租金按照同期同档次住宅租赁价格制定，每月1200元至2000元为变动区间，每年按照通货膨胀率小幅调整，以20年为一个完整租期，在租赁期内承租人有权将房屋进行转租，租赁期届满时，只要承租人按双方重新商定的租金定额缴纳后，续租即可生效。

参考文献：

[1]王忠.养老地产商业模式解构[J].地产经济，2011，(2).

[2]李雪韵.浅议养老地产发展现状及对策[J].上海房地，2010，(9).