供给侧结构性改革下农地金融如何助力养老地产的研究

2022-09-12

1 养老地产目前存在的发展问题

中国老龄化趋势日渐严重,根据调查显示,截止2016年9月,中国60岁及以上老年人口超过2亿,占总人口的15.5%,其中65岁以上老年人口有13 755万人,占比达10.1%,中国已经进入“老龄社会”。养老地产前景非凡,很多房地产企业和保险机构都已经或计划开发养老地产项目。但就目前来看,我国的养老产业无疑处于较低水平,不论是养老设施的配给,养老人群的收入水平,还是养老服务的配置问题都不容忽视。养老产业之所以会面临诸多矛盾,主要受到以下三个方面的影响:

首先,养老产业的发展受到中国传统养老观念的影响。当下,各大房地产商或其他机构尚未找到能将养老和地产无缝衔接并实际可行的运营模式,现有的模式大体可分为两种:入住养老院;入住配套有养老需要的住宅。有养老需要的中国人,年龄一般在70岁以上,深受“养儿防老”观念的影响。他们更愿意由儿女照料,或是帮儿女照料第三代。入住养老院在某种意义上成了“儿女不孝”或是失独老人的可悲结果。对于儿女健康、经济状况良好的家庭来说,这是老人和其儿女都不能接受的情况。

其次,养老地产的发展缺乏实际有效的政策支持。我国养老地产运营模式较为单一,对养老产业的政策支持更多地停留在理论研究阶段,尚未形成可操作的指导意见。这对前景看好、急需发展的行业来说无疑是一张无形的巨网,束缚住了它前进的脚步。相关官员曾指出,养老地产从土地来源、建设与运营阶段都急需形成规范化制度条例,以此指导我国养老地产健康持续发展。

第三,我国养老产业发展受行业定位影响。目前,进入养老地产行业的主体多为大型房地产商、保险机构或其他金融机构,众多养老地产项目以利润最大化作为经营目标,开发项目多定位为“高端养老”,进入门槛相对较高。以泰康为例:泰康社区采用的模式是保险嫁接模式,需要年交保费20万以上,或者一次性交200万才有资格入住。这种高端养老产业发展模式与养老产业的福利性初衷相悖。

2 农地金融在养老地产中的作用

农地金融以所承包土地的经营权为抵押品借贷资金。由于土地所具有的固定性、稀缺性、可经营性等特点,土地债权较为安全可靠,利率较低,融资成本较低,企业及其他机构的融资意愿相对较高。且农地金融的贷款期限较长,投资者有充足的时间经营土地,收回投资并产生利润。将土地债券化后,金融机构就可将土地财产变成可分割和流动的财物,大大扩展其流通范围,广泛吸收社会资金。此外,土地价格因地区不同而不同,这一特性可以区分资源需求,优化资金配置,从而保证资金的有效利用。

从土地使用权提供者的角度看,农地金融可以帮助从事农业生产经营活动的主体提供中长期贷款,帮助他们解决资金缺口,扩大生产,引入技术,整合资源,改善经营管理结构,提高劳动生产率,提高产品质量,从而增加自身收入,提升自身消费力水平,增大他们获得养老地产及其相关服务的概率;从养老地产开发者的角度看,他们可以通过创新土地使用方式发展相关产业,或以较低的成本间接获得优质的中长期资金,以此促进产业发展。因此,农地金融可以从供给侧和需求侧双向促进养老地产业的发展。

3 养老地产的国际发展经验研究

综合分析国外养老产业发展历程及运营模式,其共同特点可总结为如下几点:

第一,政策支持,制度完善。美、英、日等国早在20世纪70年代便进入老年化社会。养老产业经过近半个世纪的发展,至今已经形成了较为成熟的制度体系。美国建立了完善的养老金制度,政府强制性养老计划、雇主养老金计划和个人储蓄养老金计划保证了美国养老地产的稳定发展,配以政府的优惠政策,市场运作良好,投资气氛颇佳;新加坡政府出台了大量支持政策,如逆向抵押贷款,廉租房补贴等。在养老地产建设初期,政府提供了大量津贴,并允许养老地产项目通过募捐筹集资金。

第二,关注人性,科学开发。国外的养老项目注重人性化服务,在老年住宅的设计建造过程中充分考虑了老年人的生理、心理特点和特殊需求,做到了既便利老年人日常居住使用,又保证老年人心理方面的舒适惬意。此外,重视老年人精神层面的追求,根据老年人自身实际需求进行产业开发,提供多样化服务,分层服务,实现资源的合理配置,科学运用。

第三,政府监管,舆论监督。任何产业的健康发展都离不开监督管理方面工作。国外养老产业一方面受到政府的直接的严格监管,法律约束,另一方面受到来自人民群众的舆论监督。如果老人对受到的服务不满意,可以通过法律流程寻求帮助。

除了这些共同特点外,各国还有一些成熟经验值得我国学习。

美国提出了以房养老模式:老年人可以将自己的产权房作为抵押物抵押给金融机构,金融机构定期支付老年人一定数额款项或提供老年公寓服务。老人去世后,房产归金融机构所有。这种模式为老人提供了安全可行的养老方法,为国家分担了相关责任,也为美国金融机构开辟了新型业务模式。

日本的盈利性与非盈利性养老产业双线并行。非营利性养老地产多由政府或慈善集团出资建设,旨在为消费力不足的老年人提供基本水平的养老服务,满足其基本需求。营利性养老地产由企业出资建设,定位于高端地产,采用“入会费+月服务费”模式,采用连锁经营降低成本,不仅提供长期服务,也提供短期入住服务,运营模式灵活。

英国的养老地产重视配套医护服务。据测,英国约有六分之一的80岁以上老人受到阿尔兹海默症的困扰,且85岁以上人口将在未来20年内翻倍。在英国,有专门的保健医师和心理医师为老人提供服务,包括定期常规检查和免处方费的问诊、看病,对老人的生活方式提出合理化建议,帮助老人更好地享受晚年生活,预防日常疾病。

4 农地金融助力养老地产的措施

4.1 促进资金合理配置

农地金融可以提供资金配置的纽带作用来推动养老地产。农地金融为资金提供了一个广阔的新平台,农地金融市场中多种多样的融资活动可以避免行业、部门、地区或国家的限制,并且可以将资金的性质和期限进行转化。金融市场通过收益率的差异及市场竞争可以将资金引向最需要它的地方,以此提高经济效益,实现资金和其他资源的合理配置。

我国养老地产处于发展初级阶段,前景看好。农地金融有利于放活土地要素,同时从资产端和负债端共同唤醒经济体系中“沉睡的资金”,为养老地产提供大量资金,促进其快速发展。

4.2 加强金融监管力度

为保证养老地产业持续健康发展,监督管理是必不可少的重要因素。若以农地金融助力养老地产的发展,金融监管力度不可有丝毫放松。首先,政府有关部门应当积极研究并出台相关监管细则,一方面监管提供养老服务的机构,另一方面规范引导市场合理运作;其次,中央政府和地方政府的监管政策及制度要保持一致性、连贯性。只有中央和地方的政策制度连贯一致,才能营造稳定健康的发展氛围,构建正反馈机制,促进养老地产业科学持续发展,进而推进我国供给侧结构性改革进程,推动我国经济结构良好转型;第三,培养公众监督意识,构建一定程度的社会舆论监督。养老产业不仅仅是关乎老年群体的行业,不仅仅是政府或慈善机构应承担的责任,更多的是家庭的责任,整个社会的责任。公众监督和一定的社会舆论监督有利于老年群体的精神健康,有利于巩固家庭亲情纽带,有利于继承和发扬我国尊老敬老爱老的优秀传统文化,也有利于我国养老产业的正确发展。

4.3 管控行业内部风险

管控行业风险应当从瓶颈性问题入手,提出有效的对策建议。目前我国养老地产存在以下几方面问题:首先,老年人对养老地产需求的急剧增长与养老地产供给增速缓慢的矛盾。根据预测,我国在2040年将会进入超老龄化,65岁以上人口将占社会总人口的22%,以此可以预见养老地产的需求将会急剧增长。当下,我国养老地产行业仍然处于探索阶段,涉及该行业的多为企业及金融机构,定位于高端养老服务,提供的养老住宅数量远不能满足实际需求。而且,这一矛盾存在地区性差异。在东南沿海地区,养老产业的经济基础较为雄厚,得到的各方面支持较多,发展程度较高,偏远地区则由于各方面资源的匮乏,相关产业发展缓慢,无法满足当地老人需求;其次,养老地产的高定价与大多数老年人消费力不足间的矛盾。上文已经讨论过,由于我国养老地产目前的定位较高,与福利性的养老服务相去较远,导致有养老需要的老人享受不到相应服务;第三,对专业人员的需要与现阶段专业人员人数不足的矛盾。老年人在身体和心理方面有特殊需求,护理工作需要专业人员,加之我国老龄化进程有增速趋势,对专业医护人员的需求也将不断增加。但由于我国的养老地产发展阶段较低,人们对护理人员的重视程度不足,尚未建立起专业化的护工培养机制,使得对专业护理人员的需求和极度缺乏的现实间存在突出矛盾。

摘要：随着中国老龄化的不断加剧,将品质地产和优良服务有机结合的养老地产引来各路资本竞相角逐。在农业供给侧结构性改革下,农地逐渐流入市场,作为将金融和土地经营开发相结合的创新型金融模式,农地金融活力将呈现爆发式增强,可以同时从资产端和负债端共同唤醒经济体系中“沉睡的资金”,释放农村土地活力。本项目介绍了养老地产目前存在的发展问题,对农地金融如何助力养老地产问题作出系统化研究,并提出了相关建议。

关键词：养老地产,农地金融,供给侧结构性改革