物业税开征对地方财政收入的影响论文

物业税开征对地方财政收入的影响论文（共10篇）

篇1：物业税开征对地方财政收入的影响论文

物业税开征对地方财政收入的影响论文

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

(一)我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等;间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税(仅针对外商企业和外籍人员)。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

(二)现有房地产税体系存在问题

1。房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。据统计，房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10。53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。现行房产税规定：房产原值一次性减除10%―30%后的余值，税率为1。2%;或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值;其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象(房地产)的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方收入直接影响。

(1)税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点：房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题;而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质。

(2)税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。

2、物业税征收对地方其他积极影响

(1)完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方短期行为。物业税的征收基本思路是：清费立税、征税、清费、少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

(2)促进地方有效转变职能，有效保障对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物业税成为了地方财政收入的主要部分，地方就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税收收入。通过开征物业税，可为地方提供持续的资金来源。

综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优质、合理的`物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方作用，地方必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方，增加地方税收收入，而不是单纯依靠其他收入来维持地方行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。

(1)征收对象和范围。物业税(或者房产税)应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。

(2)税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记，详细搜集房产资料(包括所有人、所在地、性质、面积和类型等)，进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方可设立隶属于机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运行主要依靠拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。

篇2：物业税开征对地方财政收入的影响论文

2008年1月1日，《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例开始施行。该法第二十七条第一款明确规定，企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。该法实施条例第八十六条第一款第七项则进一步明确规定，企业从事农产品初加工项目的所得，免征企业所得税。为贯彻落实上述规定，2008年11月20日，财政部、国家税务总局联合发文［财税（2008）149号］，公布了《享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）》。据此，长期作为乡镇一级财政收入重要来源的农产品初加工项目企业所得税，从2008年1月1日起，正式退出历史舞台。下面结合湖北油脂重镇枝江市七星台镇的实际情况，就农产品加工业税收减免对地方财政收入的影响，作一下初步探讨。一、七星台镇农产品加工企业的基本情况

七星台镇位于长江中游、江汉平原西缘，与古城荆州隔河相望，是宜昌市、枝江市的东大门，素有“全国优质棉基地、湖北大蒜镇、三峡油脂城”的美誉。镇域国土面积129平方公里，耕地面积8.28万亩，下辖21个行政村，一个居委会，86个村民小组，辖区人口5万余人。全镇共有镇属农产品加工企业25家，其中油脂加工企业5家，棉花收购加工企业17家，棉纺企业一家，饲料加工企业两家，其中油脂加工业占地最广，固定资产投资规模最大，产值最高，代表性最强，为该镇农产品加工的主导产业。1964年，枝江县政府投资创办环星油脂加工厂，选址七星台镇沈家店村，设计日浸出能力100吨，企业性质为国有，职工120余人。七星台油脂加工业由此发端。伴随着市场经济体制的逐步建立和完善，经受市场洗礼的七星台油脂加工业从无到有，由弱到强，至2009年，全镇共发展民营油脂加工企业7家，其中市属企业两家，分别是环星（2000年由国有改制为民营）、金七星；镇属企业5家，分别是亚星、茂华、青松、华威、巨晶。规模以上企业5家，分别是环星、亚星、茂华、青松、华威。省级农业产业化重点龙头企业两家，分别是环星、亚星，宜昌市农业产业化重点龙头企业两家，分别是茂华、青松。7家油脂加工企业整体年加工原材料能力达到30万吨，年总产值达6亿元，共吸纳600余名农村剩余劳动力就业。镇属5家油脂加工企业总固定资产投资规模达到2亿元以上，日浸出能力均在50吨以上，整体年加工原材料能力达到21万吨,年总产值达4亿元，共吸纳400余名农村剩余劳动力就业。每年来自省内周边县市及湘、川、豫、蒙、新等省份的几十万吨油菜籽在七星台加工后被销往华中、华南各地，七星台已发展成为川渝东鄂西地区最大的油脂加工基地及长江中游地区重要的油菜籽和油脂集散地。峡东七星台、巨晶、奥滴、青松等镇属企业品牌食用油均通过了绿色产品认证并相继纳入枝江市质量兴市品牌兴市的产品范畴。七星台油脂市场也成为全国粮油网油脂报价的采集点，其报价亦成为全国粮油交易的重要参考价格。

二、近几年农产品加工企业完成税收情况及对财政收入的贡献 以主导产业油脂加工业为例，该镇镇属5家油脂加工企业2006 年上交税金200万元，占该镇当年财政收入（全口径，剔除社保基金）934万元的21.4％；2007年上交税金165万元，占该镇当年财政收入（全口径，剔除社保基金）1103万元的15.0％；2008年上交税金91万元，占该镇当年财政收入（全口径）1371万元的6.6％。

从以上数据不难看出，近几年来该镇油脂加工行业上交税金呈逐年下降趋势，对该镇财政收入的贡献率偏低。

三、税收政策优惠对财政收入的影响

新的企业所得税法及其实施条例施行后，农产品初加工项目享受企业所得税免征的优惠政策，换言之，因为七星台镇农产品加工业的主导产业为油脂加工业，而且产品级次普遍不高，基本是初加工，主要生产国标四级食用油，所以该镇油脂加工企业亦享受企业所得税免征的优惠政策。该镇镇属5家油脂加工企业2008年上交税金比2007年锐减74万元，究其原因除了当年成品油价格下跌导致销售收入下降因素外，企业所得税免征亦是一个重要因素。虽然近几年油脂加工业对该镇财政收入的贡献率不高，不足25％，但从上交税金绝对数上看，也不失为该镇的骨干财源，因而油脂加工行业企业所得税的免征对于该镇财政收入无疑是一大损失。加上受08金融风暴影响，国内钢材市场持续低迷，该镇支柱企业长松钢厂（含宏业收购）备受打击，效益下滑，支撑财政收入的能力不得不打个折扣，该镇2009年财政收入形势不容乐观。四、一点建议

国家依法对农产品初加工企业实行税收优惠政策，免征企业所得 税，从短期看，暂时会对地方财政收入造成一定的减收影响，但从长远看，企业所得税的免征有效降低了农产品初加工企业的税赋水平，有利于农产品初加工企业特别是农业产业化龙头企业的进一步发展壮大，有利于广大农民从定单农业中受益从而促进农业增效，农民增收，从这个意义上讲，是一件好事。作为地方一级政府，应着眼于未来，在扶持农产品初加工业发展的同时，要不断引入项目、资金、技术、人才，对现有农产品加工企业进行嫁接改造，促进企业上规模，产品上档次，大力发展农产品精深加工，着力打造精品名牌，提高产品附加值。就七星台油脂加工业而言，就是要就地取材，走大力发展精炼植物油生产之路，花大气力开发色拉油、调和油生产项目，同时引进产品包装项目，对产品进行全新包装，促进产品上档升级，要争取将七星台食用油打入各大超市，甚至出口创汇。唯有如此，地方财政收入才能得到有效的后续保障。

篇3：物业税开征对地方财政收入的影响论文

取31个省、市、自治区1999年～2007年的房地产税收作为因变量Xi, 对应省份的GDP作为自变量Yi, 设Yi=a+bXi+ei, 其中a为截距系数、b为相关系数、ei为残差, 分别对31省的线性模型作最小二乘估计 (由于估计结果数量较多, 在此只取相关系数b进行列表比较) :

通过检验表明:31个省的回归结果中只有西藏的回归模型的拟合优度差、显著性弱 (予以剔除) ;其他30省的可决系数都在0.95以上, 回归模型整体上拟合良好;30省模型的t估计值均大于7, 可认为解释变量的影响是显著的, 且此时犯错误的概率不超过0.05, 说明各省的房地产税收对GDP都有显著的影响;30省模型D-W值主要集中在之间, 通过D-W检验可知各省的模型自相关性均较弱。总体来看, 30省模型的回归效果都良好, 表示的经济意义都具有代表性。

通过上表可以看出:东、中、西部三个地区的可决系数存在较大的差异, 其中东部地区 (除河北外) , 可决系数普遍高于中西部地区, 中西部地区的情况相差不大, 总体处于较低水平, 说明东部地区房地产税收与经济发展的相关性高于中西部地区;在东、中、西内部相关系数也存在差异, 如东部的北京、上海、辽宁、浙江、江苏处于较高水平, 而河北则处于很低的水平;中部的江西、安徽、湖南高于其他地区;西部的四川、重庆远远高于其他省份。同时, 我们发现各省的相关系数的绝对额都较小, 最大的属上海, 但也仅为0.031, 即GDP变动一单位房地产税平均变动0.031单位, 而最小的河北和山西只有0.003, 几乎不存在相关性。总体看来, 30省的不动产税收与GDP的相关性均比较弱;发达地区之间、不发达地区之间相关系数b存在差异除经济结构等客观影响因素外, 各省在处理招商引资、发展经济与增加税收之间关系时采取的不同策略也是重要原因。

在现行房地产税制下, 若物业税改革按“中央制定税率浮动范围, 地方根据实际情况选择具体税率或完全由地方设定税率;由地方决定税基、征税对象、减免税”等思路进行, 则新一轮政府间税收竞争将在所难免。根据前文的分析, 地方政府将出现以下几种行为博弈: (1) 征收高税。发达地区:A忽略税收对经济的影响;欠发达地区:B优先弥补财力缺口。 (2) 征收高低税。发达地区:C利用税收优势增强竞争力;欠发达地区:D不惜血本发展经济。 (3) 居民住宅重税。发达地区:E提高公共服务能力, 促进产业升级;欠发达地区:F兼顾地方财力与经济发展。 (4) 企业用房重税。发达地区:G保护有限的土地资源, 提高土地利用率;欠发达地区:H广辟税源增加地方财力。

发达地区 (如上海、北京等) 资本来源宽广、公共服务优良, 但土地资源稀缺、产业结构亟待升级, 可能忽略税收对经济的影响, 而采用可能采取 (A, E) 或 (A, G) 策略, 即总体税负重, 在居民和企业的房产中有选择的课征重税, 以在增加地方财力、优化公共服务的同时实现产业升级和提高土地利用率目标之一。

发达地区 (如河北) 则可能采取C或 (C, E) 策略, 虽同处于东部且经济发展水平较高, 但是2005年房地产税仅占GDP的0.33%、占财政收入的2%;2004年分别占0.03%和2%, 远低于同地区的其他省份。表明河北省可能出于发展地方经济出发或由于本身经济结构原因造成了客观上的低税策略, 开征物业税后可能延续该策略。

经济欠发达地区 (如:江西、四川等) 基于优先弥补地方财力缺口、提高公共服务能力等考虑, 可能采取 (B, F) 策略:利用居民住宅不具有流动性而资本具有流动性等特点, 对居民住宅课征重税而对企业用房课征轻税, 以达到增加财力的同时规避税收对经济发展的负面影响。此策略将加重本地居民的税负, 尤其是对中低收入阶层的影响特别显著, 不利于社会的稳定。

经济欠发达地区 (如贵州、青海等) 则可能仍采取传统的低税策略 (D, F) , 此策略大都为形势所逼而被动采取, 无选择余地, 必将导致此类地区与其他地区的财力差距进一步拉大。

鉴于此, 在物业税改革中, 中央有必要保留税率设定、税收减免、统一征税对象等税权, 避免造成新一轮的税收竞争, 加剧地区间经济和财力的差距。

摘要：本文采用规范分析和实证分析方法, 从物业税开征对我国地方经济影响方面进行分析和估计, 并提出了相应的建议。

关键词：物业税,地方经济,影响

参考文献

[1]张晓峒:计量经济学软件EViews使用指南[M].南开大学出版社, 2004

篇4：物业税开征对地方财政收入的影响论文

关键词：物业税；地方财政；税制改革；房产税

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

（一）我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

（二）现有房地产税体系存在问题

1.房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方政府的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方政府收入直接影响。

（1）税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方政府缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点：房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题；而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质。

（2）税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。

2、物业税征收对地方政府其他积极影响

（1）完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方政府短期行为。物业税的征收基本思路是：清费立税、征税、清费、少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

（2）促进地方政府有效转变政府职能，有效保障政府对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物业税成为了地方财政收入的主要部分，地方政府就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税收收入。通过开征物业税，可为地方政府提供持续的资金来源。

综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优质、合理的物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方政府作用，地方政府必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方政府的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方政府，增加地方政府税收收入，而不是单纯依靠其他收入来维持地方政府行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。（1）征收对象和范围。物业税（或者房产税）应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。（2）税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记，详细搜集房产资料（包括所有人、所在地、性质、面积和类型等），进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方政府可设立隶属于政府机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运行主要依靠政府拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。（作者单位：四川大学经济学院土地资源管理硕士）

参考文献：

[1]吴文华.物业税改革思路评析— 基于物业税与房地产业租税费制度的关系[J]. 扬州大学税务学院学报，2010，（2）：13-15.

[2]邓宏乾.改革房地产税制 重构地方主体税种，学术论坛，2010（1）：107-112

[3]倪日红、谭敦阳.开征物业税对地方政策财政收入的影响.重庆工学院学报[J].2009，（02）：3-7

[4]邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析——兼评物业税改革方案.华中师范大学学报[J].2006，（03）：58-62

[5]张 坤，曾爱花. 物业税对地方政府行为的可能影响研究，生产力研究[J].2009，（12）：51-52

[6]杨金亮、杨鹏.试论我国物业税的功能定位，涉外税务[J]2010，（7）：21-24

篇5：物业税改革对地方财政的影响

一、地方土地财政的规模估算

在整个中国自2003年来的这一轮经济扩张与城市扩容中,地方政府发挥了主导作用。而地方政府热衷于城市扩张,从财政的角度来说,既有预算外收入扩张的收益,又可以带动预算内税收收人上升。从“预算外”的角度来看,近几年来,随着中央对政府行政收费的管理越来越规范,行政事业收费在预算外收入中的地位受到了抑制,相比之下,土地出让金收入则既不列入预算内,又未列入预算外管理,成为地方政府尤其是东部几个省市地方政府(特别是县政府)收人的重要来源。

另一面,土地出让、房地产开发与以土地廉价出让为手段的招商引资又可以带来地区经济扩张,从而带动预算内的税源增加。因此,与土地相关的收费已经成为地方政府各部门改善财政状况的重要途径。

平新乔(2007)在对8省8县3个市的调查访谈中发现,地方政府对土地的收费大体分为三类:一类是土地部门的收费。如耕地开垦费、管理费、业务费、登报费、房屋拆迁费、折抵指标费、收回国有土地补偿费、新增建设用地有偿使用费。二是财政部门的收费,如土地使用费、土地租金。三是其他部门收费,如农业、房产、水利、交通、邮电、文物、人防、林业等部门。它们将收取从土地征用到土地出让过程中与之搭得上边的相关费用。这些收费十分庞杂,透明度低,难以查清,但数额不菲。

据经济媒体提供的资料,2001-2003年我国土地出让合计9100多亿,约占同期全国地方财政收人的35%。2004年“8.31大限”使土地有偿出让进一步市场化。当年全国出让的价款更达5894亿元,占同期地方财政总收人的47%,2005年我国执行收紧地根政策,出让金收入占比虽有所下降,但总额仍有5505亿元。随着房地产市场的火爆,2006年出让金收入达3000亿元左右,预计全年出让金占地方财政收入比例可能将突破50%,事实上,北京、广州、深圳等房地产热点区域的土地出让金上半年的收人就已超过全年的总额。

平新乔(2007)根据各地区地方政府批租土地的面积数、各地区的土地价格以及估计出来的实际收入系数得出自己的估计。2004年,全国地方政府手中大约有6150.55亿元左右的“土地财政收人”。这个数字,是2004年全国预算外收人4699.18亿元的1.3倍。这个计算结果与《21世纪经济报道》公布的土地出让金总数大体一致。

为了说明土地出让金收入的相对规模,我们可以比较2004年中国地方政府的其他项目收入(见表1)。

(资料来源:《中国统计年鉴2005年》,中国统计出版社2005年版及估算。)

根据表1,我们可以清楚地看到,土地出让金收入占到地方政府可支配收入的约20%,是地方政府的重要收入来源。2004年中国地方政府的实际可支配财力为30367.17亿元。这个数字,是当年中国中央政府财政支出7894.08亿元的3.85倍,是2004年中国GDP总额136875.9亿元(调整前数字)的22.19%。即使按调整后2004年的GDP数字计算(调整后的2004年中国GDP为159575.3亿元),地方财政占当年GDP的比重也达到了19%。

二、土地出让金支付制度改变对财政收入的影响

我们首先分析土地出让金由一次性支付转向年金制后对地方财政的影响。

我国当前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分别是4.14%,5.40%和5.85%,五年期以上贷款利率为7.83%。我们在折中之后选择6.5%作为贴现率。

如果把土地出让金按照6.5%的折现率均匀分配到后续的70年,根据计算可以得知,每年的土地租金为一次性支出总额的大约1/16,即为原来土地收入的6.25%。当然,我们可以对折现期限进行调整。2如果保持贴现率不变,将一次性土地出让金收入分摊到10,20,30年,则相应的年租金分别为原来总额的13.06%,8.53%,7.19%。可见土地批租支付方式的改革对政府的年度土地出让收入影响极大。实际上,将土地出让金的一次性支付改成在70年的时间内收取土地租金,过度细化了地方政府的收入流。尽管这样的做法克服了先前的种种弊端,降低了土地成本和投资门槛,地方政府无法在短期内得到全部土地出让金,从而降低了地方政府过度批地的激励,也使得地方政府拼命上工业项目的过高热情得以降温。对于居民来说,地价的下降带动房价相应下降,购买或使用住房的门槛就会降低,有利于居民购房和就业。但这也大大弱化了地方政府的财力,不利于公共服务的提供。因此,我们可以将土地出让金的分摊期限减少,再设定一个合理的首付比例。

如果我们将贴现率定为6.25%,设定分摊期限为10年,假设土地出让的首付分别为30%和50%,这样地方政府仍然可以取得原先收入的38.7%和56.5%。按照当前公认的地价占房价30%的说法,在仅考虑成本的情况下,土地成本的下降导致房价下降的比例分别为18.39%和13.05%。我们在这里的重点并不是比较那种土地出让金方式更为恰当,我们需要测度的是地方财政缺口。所以,我们不妨假定以30%的首付,并在十年内支付租金。这样的情况下,地方政府土地出让的当期收入减少61.3%。

按照平新乔的估计,地方财政支出占年度GDP的19%左右,其中20%来自土地出让金收入。2007年我国GDP总量为246619亿元,那么地方财政支出为46857亿元,土地出让金的收入达到9300亿元,这样由于土地出让金支付方式的改革,使得当期收入减少了5700亿元。

三、物业税的估算

物业税改革的首要目标是为地方政府提供稳定、可持续的税源。上面的分析反映了土地出让金支付方式的改变会减少地方政府的当期收入,相当于做了一个减法;而开征物业税对政府而言是加法。下面对这个加法的规模做出估算。我们在这里按照当前其他国家物业税在国内的比重进行横向比较,然后预测其规模。

从OECD国家的数据来看,物业税税收收入占GDP的比重基本稳定,长期以来保持在1.9%左右。物业税税收收入占税收收入的比重从1965年一1985年有逐渐走低的态势,其后有所回升,近年来保持5.5%的比重。

2007年,我国GDP总量为246619亿元,财政总收入累计完成51304.03亿元,其中,税收收入45612.99亿元,占财政总收入的比重为88.9%。如果分别按照1.9%和5.5%的比重计算,我国2007的物业税收入将分别为4685.76亿元和2508.71亿元。两者之间的差距非常大,原因在于我国税收收入占GDP的比重偏小,而预算外资金收入在政府收入中所占比例偏高。另外,我国正处在城市化高速发展阶段,居民财富中以房地产为形式的比例越来越高,物业税的增长与GDP的相关性更强,并且OECD国家物业税占GDP的比重非常稳定,所以我们选择物业税收入为GDP的1.9%作为估算值,即认为2007年的物业税收入的横向估计值为4685.76亿元。

于是,我们得到了土地出让金减少和开征物业税给地方政府收入带来的总效应:在2007年,即改革的第一个年度,地方财政缺口约为1000亿元,占地方财政支出的2.13%。

四、结论

物业税改革不会造成地方财政出现困难局面。按照2007年的数据来估算,2007年的地方财政缺口仅为地方可支配收入的2.13%,而到2008年,土地出让金的收入将会由当期出让收入和上期租金构成,从而弥补财政缺口。

物业税的收人将占到地方财政支出总额的10%,并且随着我国城市化的发展,税收总额将越来越高,并成为地方财政主要税种。

参考文献

篇6：物业税开征对地方财政收入的影响论文

关键词：物业税；地方财政；税制改革；房产税

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

（一）我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

（二）现有房地产税体系存在问题

1．房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方政府的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方政府收入直接影响。

（1）税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方政府缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点：房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题；而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质。

（2）税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。

2、物业税征收对地方政府其他积极影响

（1）完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方政府短期行为。物业税的征收基本思路是：清费立税、征税、清费、少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

（2）促进地方政府有效转变政府职能，有效保障政府对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物业税成为了地方财政收入的主要部分，地方政府就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税收收入。通过开征物业税，可为地方政府提供持续的资金来源。

综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优质、合理的物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方政府作用，地方政府必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方政府的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方政府，增加地方政府税收收入，而不是单纯依靠其他收入来维持地方政府行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。（1）征收对象和范围。物业税（或者房产税）应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。（2）税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记，详细搜集房产资料（包括所有人、所在地、性质、面积和类型等），进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方政府可设立隶属于政府机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运行主要依靠政府拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。（作者单位：四川大学经济学院土地资源管理硕士）

参考文献：

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［4］ 邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析——兼评物业税改革方案.华中师范大学学报［J］.2006,（03）:58-62

［5］ 张 坤，曾爱花. 物业税对地方政府行为的可能影响研究，生产力研究［J］.2009,（12）:51-52

［6］ 杨金亮、杨鹏.试论我国物业税的功能定位，涉外税务［J］2010,（7）:21-24

［7］ 程瑶、高波.房地产税对地方政府的激励效应研究，中央财经大学学报,2008,（7）:1-4

篇7：物业税开征对地方财政收入的影响论文

关键词：物业税,目的,构成,土地出让金

一、什么是物业税

物业税就是不动产税或房产税, 它是在房地产保有环节征收的税种, 由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收, 计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积, 一年一收。我国目前的房产税和城镇土地使用税具有物业税或不动产税的性质。应该说随着市场经济的发展, 探讨中开征的物业税的征收更科学、合理, 但是这要以较高的征管水平为前提。物业税以估定价值作为计税基础, 既需要科学的估价水平, 更需要全面、真实、可用的财产资料。

二、物业税征收的现实意义

1. 有效降低房价

在目前的房价构成中, 土地出让金、税费及房产商利润约占到60%, 建筑成本仅占40%。购房者所购买的房价中不但包含了房地产开发过程中的土地出让金、营业税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等费用, 还包含了房地产占用的房产税等费用。国家开征物业税的一个目的就是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费, 转化为在房产保有阶段陆续收取, 这样必然导致房地产价格的大幅下降, 估计降幅至少在10%至20%。

2. 避免地方政府的土地财政, 避免寅吃牟粮的状况出现

我国现行的土地使用制度为有限期的土地出让制度, 即在土地所有权属于国家, 土地使用者通过支付土地出让金向政府购买一定期限的土地使用权。正是这种一次性收取土地使用费用的方式给地方政府带来了巨大的财政收入, 从而造成了地方政府过度依赖“土地财政”的状况。

3. 调整贫富差距

目前国内贫富差距日趋拉大是中国面临的一个严重的社会问题, 而物业税可以作为化解这一问题的一个有效途径。通过对居住豪宅者以及房产投机者 (占有多套住宅者) 课以高税, 对贫穷家庭居住条件差的减少征税甚至减免税费, 是调节社会贫富差距、维护社会稳定有效举措。

同时, 国家开征物业税的目的还有增加地方财政收入、优化资源配置、调控房地产市场、有利于转变政府职能的现实意义。

三、物业税开征对我国房地产市场的影响

1. 从整体上看, 物业税的开征对房地产价格影响不大。

其原因在于:

(1) 物业税的税负存在转嫁的可能。受房地产市场供求关系的影响, 物业税依然存在被转嫁的可能。税收负担只要是能转嫁出去, 就不会降低投资人对房屋的投资需求。不能降低需求, 那么税收调控市场的链条就被中断, 就很难通过保有环节征税来影响房地产价格;而且考虑到一些国家对自用房屋的不动产税都有一定的免征, 如果我国也实行对第一套住房免征物业税的话, 那么物业税对房地产市场的影响将更小。

(2) 即使实行“将土地出让金也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。其原因在于:我国房地产市场经过十余年的发展, 已经具有相当大的存量规模, 物业税改革后, 会有一个老房与新房的区分, 那么, 在改革过程中, 对于“老房”实行老办法的可能性非常大, 在这一条件下, 如果开征物业税或土地出让金分期交纳后, 肯定会有一个对现已形成的房地产市场的价格及新开征税率的换算, 然后形成一个新的房价, 在这种情况下产生的房价下跌, 只是税费分期交纳导致的名义房价的下降, 并不是房价的真正下跌。事实上, 土地出让金的分期交纳是一种变相的不用付息的期限更长的 (50年或70年) 分期付款, 土地出让金改革后, 房地产只是名义价格而不是实际价格的下降, 对房屋购买者来说, 购房负担不会有实质性减轻。

2. 从结构上看, 物业税的征税范围将会对住房需求结构产生一定的影响。

第一, 如果征税范围包括所有居民住房, 将在一定程度上引导人们对其居住面积的合理选择。第二, 如果对第一套住房的一定面积进行免税, 而对其他住房面积征税的话, 其调控作用将表现在引导一般消费者对中小户型住房的需求。

3. 物业税的征收也许对房地产价格下降有作用, 但对经济社会稳定也有可能造成较大的负面影响。

虽然物业税在国外已有不少成功的经验, 但仍有人担心物业税的征收会对中国的购房者和房地产业会造成负面的影响。国外的物业税是基于产权私有基础上的财产持有税, 而在我国, 土地属于国家, 转让的只是使用权。在我国买房人在买房的时候, 实际上已经向政府一次性交纳了70年的土地出让金, 是一次性交付而且已经交讫, 这些钱已经纳入财政进行公共建设, 从某种意义上讲这与物业税的征收其实是具有相通性的。因此如果开征物业税, 必须考虑政策的衔接性, 对于已经买房交纳了70年土地出让金的房主业主, 他们是否需要在70年之后再交纳, 或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方, 这中间仍需要深入的研究。

参考文献

[1]新筑网:www.sinzhu.com.《开征物业税对房地产市场的影响》

[2]华西证劵:www.hx168.com.cn.《物业税开征对房地产市场各主体的影响》

篇8：物业税开征对地方财政收入的影响论文

【关键词】地方财政收入；房产税改革；完善

一、引言

我国近几年房地产行业不断变化，房价逐年升高，为此，国家开始进行房产税改革，以期控制国内房价的走势，纠正畸形发展。而在进行房产税改革的同时，相关人员必须考虑到不同的地区房产市场特有的经营环境，以及城市变化等多种因素，制定相应的改革方案及对策。

二、房产税目前的概况

房产税又被城为房屋税，它是以房产为征收对象向产权拥有人员收取的一项 财产税。其目的是通过税收调整房价，对房产进行管理，增加房产利用率，适当调整企业投资的规模，调节房产持有者和经营人员的整体收入。

世界各国的政府在很早的时候就开始征收财产税。在近现代，纷纷对其进行改革，美国在建国后，随即开始征收房产税，其税率控制在1%～3%之间；俄罗斯并未制定统一的征收税率，而是按照差别概率的方式征收；日本则是把房产归为固定资产，用固定资产税的标准收取税费。

三、从地方财政收入的角度如何实行房产税改革

房产税的改革，可以有效改善某一地区的经济条件，并根据这一地区的实际收入情况，做适当的调整，在这一调整下，可以让房产税成为地区主要的经济收入，成为经济支柱。

1.降低征税成本，保证税收收入

房产税在我国属于财产税的一种，和其他税种相比较为复杂，因此导致征收的成本较高。如果是一般的税种，只需通过税率公式的计算即可得出需要交纳的税款，其税率由政府决定。房产税除了税率外，税基也要由政府决定。就税基分析，因为其对象是房产，只要房产归产权人所有，都必须一直交纳税费，但每年房价都会有变动，市场价格不稳定。这是因为市场通货膨胀和房屋周边相应设施的完备，以及商业圈的变动，让房产价值处于一直变动的状态。另外，房产税的征收成本相对较高，纳税人可以分为两种：一种是消极纳税人；另一种是积极纳税人。前者会在缴纳税款时承担大部分的成本，比如，不动产的税率经常需要政府对其进行及时记录，通过计算得出财产税，并做成发票的形式分发给单位或个人；在纳税人拿到税票后，就会处理税务的各项事宜。财产持有者则是对发票上的数额进行验证，以此决定是否提出异议，按税缴款。而积极纳税人则是让课税成本私人化，即让成本归私人所有。像是美国缴纳所得税时，每位纳税人都会填写所有需要缴纳税款的信息，计算税款，可以一次或数次缴纳。税收管理人员只需督促纳税人及时纳税即可。

因此，我国政府相关部门要严格遵循征收的规则，吸收借鉴国外的经验，结合本国国情，适当降低征税成本，确保征收收入的稳定，以促进地区财政经济的增长。

2.分析房地产市场的需求与供给

房产税税基的价格是否长期保持不变，市场需求量的多少，会直接决定房地产征收是否具有可持续性，它是否可以成为地区经济收入的支柱，影响经济的稳定性。政府相关部门的工作人员利用经济学的理论知识，分析得出可能会影响市场需求量的几个因素，其中有地区人口规模的多少、城市化的发展以及家庭数量的增加。这些因素既有市场的刚性需求，即因为地区家庭数量增多或是人口的增加，产生的住房需求，这种情况一般不会受地区宏观经济影响；又包括了改善性的需求，即居民生活水平的提高产生的住房需求，会受地区宏观经济影响，其收入价和成交价有很大的差异。这就要求政府人员及时了解地区城市化发展的进程，并对之后的发展进行预估，根据某一地区现有的财政收入，结合近几年的收入情况，与其他部门协作，得到家庭数量和人口增加的数据，结合当前的市场形势，分析需求和供给，以此对接下来房价的发展进行预估，并根据预估的结果实行房产税改革，稳定地区财政收入的情况。

四、总结

我国相关部门要尽快实现房产税改革，调整房产市场的供求，稳定房价，让房地产行业健康发展。同时，又可以解决民生问题，增加地方财政收入。但房产税改革面临着高征收成本的现状，影响其改革的进行，让其无法成为地区的经济收入的支柱。因此，政府部门要从地区财政收入的角度出发，降低征税成本，保证税收收入，客观分析房地产市场的需求与供给。

参考文献：

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[2]张晓妹. 房产税改革、地方财政收入与居民税收负担的实证[J].统计与决策，2013，10：173-176.

[3]郭玲，刘跃. 房产税改革对我国地方财政的影响——以沪、渝房产税改革试点方案为样本[J]. 税务研究，2011，12：38-40.

篇9：物业税开征对地方财政收入的影响论文

1. 开征物业税的现实意义

我国现行房地产税收制度存在一定缺陷, 房价居高不下, 房地产税费鱼龙混杂, 房地产开发环节征收的各类税费高达100多项, 其成本占房价的三分之一以上。十一届全国人大五次会议审议的财政预算报告中, 提出了将“研究开征物业税的实施方案”。代表委员呼吁研究出台物业税, 期待物业税能成为房地产行业发展的“稳定器”。而且由于以下几个方面的原因, 需要开征物业税:抑制泡沫经济、拉动内需、抑制房地产投机、改善地方税收结构。

2. 开征物业税对住房消费者的影响

2.1 购房容易持房难

开征物业税可以降低商品房的购房门槛, 有利于中低收入者早日买房。开征物业税后, 房地产业的税费征收环节后移, 将土地收益分摊于未来40或者70年来征收, 那么也就意味着占住宅成本很大部分的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一。这样将使住宅建设成本下降很多。

但是房地产业的税费征收环节后移, 使住宅市场由“购买成本低”向“使用成本高”转变。这一转变, 使消费者不必一次性支付高额的房屋购买成本, 使原先买不起房子的居民早日实现夙愿。然而, 养房成本大大增加, 会出现买得起房养不起房的状况, 居民买房就会仔细掂量。

2.2 旧房可能面临重复征收

由于我国现行房地产业的税负主要集中在开发和交易环节, 对于在现行税收制度下的购房者, 其购房时房价已经一次性包括了40—70年的土地出让金以及其他税费。换言之, “旧房”的业主在购房时已经一次性交纳所有费用。物业税开征后, 再对其征物业税可能造成针对老业主重复征税现象。

财政部正在研究新税法实施一定期限内对老房地产的过渡措施。可是采取怎样不同的税率和征税方法?多长的期限?这些问题都很是棘手。若这些过渡措施不能合理的制定, 也就意味着对“旧房”重复计征, 使大量“有产者”承受额外的税收负担。

2.3 加大承租者的负担

我国现行的税收制度使得房屋持有成本太低, 使大量房屋被闲置, 造成了资源的浪费。一些人购买或建造房屋并不是为了居住, 而是为了投资或出租。土地出让金等税费并入物业税, 使得闲置房屋的减少和持有成本的加大, 会使出租者提高房租。

华远集团总裁任志强在2009年的博鳌年会论坛中讲到“房价高是因为现在房价的50%是政府的土地出让金”。出租者必定要将这笔费用转嫁到承租者身上。对于一些刚刚毕业的大学生、进城打工的农民工及在城市内买不起房子租住的低收入承租者来说, 无疑是雪上加霜。

2.4 统一比例税率加大贫富差距

由于我国产权登记制度不健全, 为了便于管理和实施以及体现税负公平, 有些学者建议对于将要开征的物业税采用比例税率。比例税率对同一课税对象, 不论数额大小, 按同一比例征税, 税负计较平衡, 计算简便, 易懂易管, 很适合我国现在的房地产行业现状。

但是, 比例税率一般用于流转税, 用在物业税这一财产税上, 不能体现量能负税, 与纳税人的纳税能力不相适应, 具有累退性, 收入的弹性较小, 对高收入者征收相对少, 低收入者征收相对多, 从而加大贫富差距。

3. 应对影响的相关政策建议

3.1 建立完善的过渡措施

由于开征物业税关系到每一个城市居民的切身利益, 是个敏感的话题, 所以可以在新税法实施的一定期限内, 设立起征点和减免税的办法。对老的房地产采取老政策;也可以对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民减免征税, 使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物业税;此后, 再根据经济发展水平和收入水平的提高, 逐步缩小减免税的范围。

3.2 构建租房信息共享平台

首先, 应当建立健全我国个人财产登记制度, 完善的户籍、住房、土地管理信息系统, 同时构建信息共享的房地产出租管理平台, 对不同区域不同住房条件的出租价位规定一定的幅度, 对社会开放, 群众相互监督、检举。只有这样, 才能使出租房在物业税开征的冲击下, 做到公平、公正, 以遏制房地产出租者恶意提高租金, 保护承租者的权益。

3.3 采用累进税率

中央政府对地方政府征收的税率规定最低最高限额, 并出台相应的限制规定, 具体的税率由地方政府自行决定。在此基础上实行累进税率, 能起到调节贫富差距的作用。通过差别税率对房地产市场进行调节, 对那些面积较大的住房、高档别墅和投资性、经营性物业课以重税, 对居住普通住房者和自住住房予以减征甚至免征物业税, 可以调节社会贫富差距, 促进社会公平。

摘要：物业税的开征究竟会带来何种影响, 成为我国社会各界普遍关注的焦点问题。笔者着重从住房消费者的角度, 详细阐述了物业税的开征对其所产生的影响, 并提出相应的对策。

关键词：物业税,住房消费者,影响,对策

参考文献

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篇10：物业税开征对地方财政收入的影响论文

关键词：房产税；税制格局；税基评估

中图分类号：Ｆ810．424 文献标志码：Ａ 文章编号：1673－291Ｘ（2007）12－0038－02

韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为和安抚无房民众的怨声载道，从2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得了显著的成效。其中合理的房地产税制格局和完善的税基评估制度为我国物业税的开征提供了良好的经验借鉴。

一、韩国房地产税制的主要内容

（一）韩国财产税基本情况

目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。

这三类财产税中，与我们研究的房地产税密切相关的是与不动产保有相关的财产税和综合不动产税。财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，承担重税。

（二）韩国财产税的特点

1．税收体系的复杂性。韩国与财产有关的税种共有三类、十种。在这十种财产税中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他的为地税。我国与房地产有关的税种包括：营业税、城建税、房产税、契税、印花税、土地使用税，耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，也比较复杂。

2．税制格局的合理性。在韩国，对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重，税制格局具有合理性。而我国与房地产有关的十个税种都是在交易时对营业额或所得额征税，对以后的保有就不再征税了。据测算，房地产商缴纳的税金占房价10％～15％左右，这部分税金转嫁给购房者承担，是房地产价格居高不下的因素之一。

3．政府对地价的控制性。韩国财产税征收和税基评估是分两个系统进行的。一个系统是按照不同的税种、税目、税率等计算和缴纳税金；另一个系统是调查、评估、公示财产税税基，即确定标准地公示地价、个别地公示地价和标准住宅价格、个别住宅价格、共同住宅价格等。实行征评分离，税基由国会立法，建设交通部进行行政管理，进行地价变动调查，不动产评估委员会进行技术支持，很好地控制了税基，稳定了房价。

二、韩国财产税基评估

（一）内容：韩国财产税征收和税基评估分两个系统进行

韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格以及共同住宅价格经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成了财产税税基，征税部门按此税基的50％比例征收财产税。

公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅公示价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。

（二）税基评估的特点

1．实行公示地价制度。韩国1989年实行的公示地价的目的是用税收手段来抑制当时地价的急剧上升和不动产投机现象。住宅价格公示制度也是抑制住宅投机的强力政策意志的产物。它与不动产保有税制密切相关。要有效地防止投机现象，提高保有阶段的税金，达到让不动产过多持有者忍受不了的程度。制定住宅价格公示制度是韩国不动产保有税制中一个阶段的一件大事。公务员离开自己的办公桌，实际调查住宅特性，每个住宅一个一个地算出价格，对税制先进国家也是一件不容易的事情，实行同一制度的国家间也是因为评估的频率、公示价格水平、评估方法的不同，全世界尚未有统一标准。实行公示住宅价格让韩国不动产保有税制度更加完善。

2．一元化管理。韩国政府于1989年正式引进了公示地价制度，将课税市价标准额、鉴定市价、基准地价、基准市价四种地价标准统一为“公示地价”，建立了公示地价制度。土地评价士、公认鉴定士和韩国鉴定院的从业人员三种资格统一为“鉴定评价士”，实现了一元化管理。地价调查、评估体系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有机结合起来，公示地价成为课税、补偿以及其他各种行政目的评估基准，也成为一般土地交易时的价格基准。通过土地价格的合理化，使税收的功能正常化，不仅抑制了不动产的投机，而且促进了国民经济的发展。

3．统一培训，防治恶意竞争。根据建设交通部的委托，将标准地公示地价和标准住宅价格评估业务依据鉴定评价机构的鉴定评价士人数平均分配，评估业务按属地化和业务熟悉程度来分配，一个鉴定评价士在某地从事协会分配的标准地公示地价和标准住宅价格的评估业务，至少要干5年。50万块标准地由协会分给各机构，这才是真正的法定评估。

4．先进的土地综合电算系统。韩国于1９94年完成了地籍（土地登记）、公示地价、居民身份相联系的土地综合电算系统。土地综合电算系统是将行政电算网中的地籍电算网和居民身份登记电算网相连接，并与建设交通部、行政自治部、国土情报中心、全国各市、道的地籍电算主机相连接，将土地变动事项每天通过在线方式自动更新，每周更新居民身份登记资料的高速信息网。完善的土地综合电算系统，既可以详细地掌握全体国民按人、按世代土地所有及交易情况，也可以掌握以投机为目的的土地交易情况杜绝逃税或钻法律空子的现象，避免用他人身份购买土地的现象发生，起到了土地实名制的效果。

5．组织机构的合理性。国会拥有对财产税和税基评估统一立法的权力，地方政府无权制定，高度中央集权；建设交通部是韩国政府评估行政主管部门，负责组织、指导、监督全国财产税税基评估工作；不动产评估委员会负责具体事务，进行税基评估；中央统制部、统制班、调查班、合同调查班负责个别地价的评估。中央不动产评估委员会委员长由建设交通部长官担任，委员由四部分人士组成：一是财政经济部、行政自治部、农林部和建设交通部的公务员；二是高等院校讲授土地、住宅等理论的具有副教授以上职务或曾经有副教授以上经历的人士；三是具有法官、检察官或律师资格的人士；四是鉴定评价业内资深人士。相互牵制，以保持公平。

6．收费的低廉性。韩国标准地每宗地评估成本平均为310元。标准住宅的每户评估成本平均为73元左右。共同住宅的每户评估成本为7．6元，总额约为6 700万元。以上成本费用全部由中央财政负担；市、郡、区估算和公示个别地公示地价和个别住宅价格所需费用的50％由中央财政补助。

三、借鉴韩国先进经验在我国开征物业税

（一）物业税的含义

所谓物业税就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

（二）物业税税制设想

物业税可以房地产的市场平均价格为基本计稅依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家可以只规定物业税的税率幅度，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，或者由地方确定市场价格或评估价格的百分比作为物业税的税基。

物业税可实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25—35平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（三）开征物业税对我国经济的良好推动作用

1．完善了财产税制。将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，取消房地产使用环节的各种收费，可以简化税制，改变目前对房地产的多税种、多环节、重复课税的税制现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，完善我国现行税制。

2．增加了财政收入。开征物业税，能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，地批得越快，取得的收入就越多，地方经济就发展得越快。但这种做法具有短期性，造成土地失控、房地产市场失控。而对保有房地产征税，政府每年取得财政收入，税金还能随着城市的发展、地价的提升而稳步增长，有利于国家经济的长期发展。

3．调节房地产经济。目前房价过高，除房地产开发商追求利润最大化外，根本的问题在于房地产开发流通环节税费多，税费负担重，从某种程度上促使了房产商去投机和偷逃税款。开征物业税，降低房地产交易的税赋，可以降低房价，有效地抑制房地产投机，规范房地产市场。

4．促进评估事业的发展。我国的建设局、土地局、税务局、产权交易中心有各自的房地产价格，分别确定税基，既浪费了人力物力，又达不到宏观调控的目的和效果。应改变这种资源不共享的情况，统一税基，促进评估事业的发展。