对物业公司的建议

对物业公司的建议（精选10篇）

篇1：对物业公司的建议

关于对物业公司加大监管力度的建议

物业公司的管理是小区日常秩序及业主生活的必要保障，也是不可缺少的。管理中不可避免地存在着业主与物业公司的利益矛盾，就其原因是各说其辞，业主往往处于被动地位，属于弱势群体。怎样既能保护业主的正当利益又能发挥物业公司的管理作用，是当前一个很关系民生的大问题。

分析原因其实就是个监管的问题。物业公司的管理行为是否符合物业的相关法规，其执行的管理行为是否规范，都需要有政府相关部门的监督，监督是否具有实效性的力度是关键。比如有些小区的物业管理公司擅自收取车位费或是擅自将业主的公共用地及配套设施租赁等，其行为是否受到有关部门的监督或监督是否到位。部分小区的监控系统形同虚设问题，物业公司在管辖区内的业主被盗问题的责任认定上等等，光靠业主与物业公司的交涉是很难解决问题的。那么政府相关部门的监管是十分必要的，加大力度是保证各方利益的有效方式。为此，建议政府应该制定相关的规定来监督相关部门的监管执行的情况，也切实需要加大对物业公司的监管力度。

提案人：赵庆0 1 2 年 1 2月

篇2：对物业公司的建议

尊敬的公司领导：

我物业公司自成立以来，各项标准都是在集团公司正确的领导下有序的开展工作，旨在提高大众对于《仟坤》品牌的知名度，打造具有《仟坤》特色的物业管理公司，服务于集团房产公司各个新开发项目，进一步提升仟坤房产品牌，营造开心、和谐高档住宅小区。在集团公司和社会各界领导的大力支持、关心下，《仟坤物业管理有限责任公司》历经3年的磨砺，如今的《仟坤物业管理责任有限公司》服务下的仟坤国际小区、地税局等各项目，取得了社会各界的一直好评。但在成绩的背后，我们仟坤物业人也面临着巨大的考验：

一、我们公司起步晚，各项基础建设相比发展中城市还有较大的差距；

1、硬件基础设施缺乏。例如：小区内健身和游乐设施不够健全；员工的休息和工作学习地点的缺乏。

二、各项制度不完善、执行力较差，人员管理素质普遍较低：

1、从业人员素质普遍较低，服务意识不够，本位主义根深蒂固，阻碍了公司的发展需求；

2、从业人员执行力较差，制度落实不到位；

3、没有长效的奖励机制，不能调动工作责任心；

4、缺乏高素质管理人员。建议：

引进具有全面物业管理经验的人员：

（一）、行政主管：

1、人力资源的招聘和培训工作；

2、各项文案工作的写作（制度的起草、各项培训计划的起草和实施，各种合同的起草和修订，各项资料的管理和备案）；

3、节能降耗的管理和落实；

4、对从业人员的绩效考评；

（二）、物业管理主管

1、具备2年以上工作经验的楼盘管理人员

2、有相关的资质等级证书。

3、熟悉物业法。

4、熟悉各类交房、验房流程。

5、熟悉各类表格和相关协议的起草修订。

（三）、专业的水电维修人员：

1、有相关的强弱电资质等级证书。

2、具备2年以上工作经验的楼盘相关维修、管理的人员。

三、加强对各阶层的人员培训工作；

1、新入职人员的岗前培训工作；

2、专业技能的培训；

3、执行力的培训

四、充分整合，优化组合，节约成本；

（一）、例如仟坤国际小区保洁： 每月要支付：

人员12人*800一月+保洁工具1800元=11400元加组长补贴100元=11500元。

我们可以进行责任承包制，例如仟坤国际小区公共总平米5万，我们0.18元承包给她们，5万平米*0.18=9000元，她们可能只需要8人，这样她们工资就可以拿到1125元，另外我们再补助她们1000元的保洁工具损耗，实际我们支付了她们现金1万元，她们工资拿的高的同时，也调动了她们的工作积极性，我们只需要做到：

1、各项责任的明确和区域的划分；

2、检查力度的加强，细化各项责任，按分值进行考评；

（二）、保安现状的分析：

1、人员年龄老化：我们现在所招聘的绝大部分保安员年龄比较大，他们自我学习能力较差，同时对突发事件的处理缺乏胆大心细，随机应变能力较差。

2、管理体制比较落后：我们现在还在沿用以前老的上班时间，24小时的上班体制，大大的超越了人的上班精神极限，完全不利于公司的发展需求，同时也存在着非常大的安全隐患，公司要发展，我们就必须排除陈旧的思想观念，更新和健全新的体制，这个社会不是要求社会来适应我们，我是要求我们去在社会实践中不断去更新自己。但从国家法律法规上来说，24小时上班制度都是严格不允许的，再从我们作为一个集团公司，面对外贸交易中第二方公司的考察和评比，我们也是无法过关的，因为我们无法通过ISO的验证考核。

3、人员流失率居高不下：现在员工在面对越来越高的物价时，我们的薪酬体系无法满足他们的需求，为了基本的生活需求，他们不得一次又一次的更换工作岗位和选择薪酬更高的公司，造成了我们的新老更换不能到位，工作十分被动。

4、人员素质普遍较低：由于我们招聘难、人员流失率居高，我们不得不放宽招聘条件，这些人员普遍文化素质底下，有个别的人员甚至连字都不会写几个，这样他们就很难自我学习、自我提高，就算是被动的去学习，也基本无法达到满意的效果。

改善的建议：

寻找专业的保安机构，对公司进行安全保卫工作，他们的优势有： 1）因为他们是专业的机构，他们专业的培训场所，在进行保安的招聘和培训工作。

2）由于他们是安保服务机构，经过公安部门的资质认证，他们能承担一定的风险。

3）由于我们是合作单位，无能是在任何的条件下，我们都不会因为人员流失率高而担心。

4）由于我们有合同关系，我们不会和保安员之间发生任何的劳动争议，不会因为公司在用工等方面违反国家的《劳动法》而遭到索赔的事件发生。5）由于我们双方事先约定了责任分化，公司在遇到被盗等损失时，降低了我们的风险（因为有了第二方的赔偿，合同中必须要严格的约定，和对所签的合同进行公证，以达到司法效益）。他们的缺的，影响合作关系的要素：

1）难于管理：由于是双重制度的管理，我们无法对所在岗位的人员做到知根知底，管理难度加大的同时，会产生很多纠纷，这样会导致服务质量的下降。2）成本较高：现在在我省的安保服务市场一般最低收费标准在1人2000每月（一般都是以每人为单位），加上各类福利（包吃、包住、安保器材等），我们实际要付给对方每人每月2500元以上。

3）不能按照合同约定履行职责：由于对方公司资质和财力等问题，一旦公司遇到大的损失，往往他们没有能力履行合同，这样我们最为关注的赔偿问题就是纸上谈兵，演变成空头协议。自己公司处理现在存在的问题：

薪酬制度的改革，目前我们面临人员的招聘难、流失率较高、薪酬标准较低； 1）针对各个岗位的工作性质，提高薪酬标准。

2）为了降低流失率，增加工龄奖，每年50元，300元止步。增加全勤奖每月30元，以此来降低人员的流失率和调动员工的工作积极性。

篇3：对物业公司的建议

关键词：物业公司,企业成本,成本管理

一、物业公司财务管理概述

近几年来, 我国物业行业发展很快, 物业管理市场环境日趋成熟, 物业管理行业面临着良好的发展机遇, 但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点, 因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次, 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面, 物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一) 财务管控体系比较薄弱。

住宅物业由于管理能力有限, 内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账, 临时停车费没有监控管理措施, 租赁的车位等没有专人审核和保管合同, 固定资产与办公用品没有区分管理, 物业费的催收不及时, 部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账, 支出又无法有效节省, 最终只能是亏损越来越大。究其原因, 一方面是不重视, 主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单, 没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面, 由于住宅物业还处于发展初期, 待遇不高, 导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训, 更不要说内控了。

(二) 管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作。

传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受老观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

(三) 财务管理人员能力不强。

从多数物业公司的实际情况看, 更多的公司为了节省人力成本, 财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以成本最低为依据选用人员, 很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的, 有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外, 不少物业管理公司为了节省用工成本, 在岗位设置上不尽合理, 不满足不相容职务相分离原则, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此, 从专业角度来讲, 目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四) 资金不足和筹资能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

(五) 投资回报低, 盈利较难。

我国物业快速发展主要是近十来年, 由于目前物业费的标准比较低, 不少物业公司一直处于亏损中。同时, 受经营规模和资质的限制, 物业公司可以选择的其他投资项目较少, 即使有合适的项目, 因为物业公司缺乏强有力的管理团队, 导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一) 建立和健全物业公司内部财务管理制度。

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合自身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。

(二) 强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本, 另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高管理工作质量和效率。

(三) 加强财务人员的专业培训。

首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书, 公司应该给予学费和考试费上的支持, 这样财务人员能力得到了提升, 对公司的财务管理才能有所帮助, 才能成为经理的好助手, 一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训, 有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习, 并针对学习需要安排必要的考试, 这样才能保证学习的效果, 只有财务人员的能力提升了, 公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变, 不仅仅是一个单据传递员, 机械地处理一些账务, 更多地是要通过财务数据发现问题, 为项目经理做决策提出可行建议。

(四) 加强物业管理资金的筹措及运作管理。

物业管理资金的来源, 除资本本金或者少许银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 特别要注重选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作, 以达到企业价值的最大化。

(五) 多途径创收, 规模化发展。

物业公司作为盈利性质的企业, 仅靠管理服务收入显然是不够的, 必须想法广开门路, 创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过开办建材代销、商品贸易之类的经济实体, 通过商业贸易活动创造收益;物业管理公司可兴办市政维修公司, 房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司, 通过承建建筑工程服务项目为公司创收;依附于房地产开发公司的物业管理公司, 在承接物业管理项目时, 还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势, 争取一些新小区的管理, 逐步做到规模效益。

参考文献

[1].谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横, 2010

[2].邱丽华.加强物业公司的财务管理[J].企业天地, 2010

篇4：对物业公司的建议

曹女士系Y市某小区A幢202室的业主，2011年11月30日，小区业主委员会与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定了物业共用设施设备管理服务，包括对设施设备的日常运行维护、对设施设备安全隐患的排查等。合同同时约定了物业服务收费标准、缴费时间等，合同有效期五年。曹女士按时交纳了物业费，于2014年11月21日发现卫生间墙壁缝有污水流出，室内被污染，还生出蛆虫。经查，系排水管道漏水、防水层被破坏所致。

曹女士随后要求物业公司进行管道维修和防水整治，但物业公司以楼上住户不予配合为由拒绝、拖延。曹女士自2014年12月起在外租房居住，并于2015年8月至人民法院提起诉讼，要求物业公司赔偿租金损失16000元、有线电视费用及宽带费用1600元、返还2014年12月缴纳的物业费用150元（物业管理费1800元/年，2014年度一次性交纳完毕）。

法院审判

法院认为，业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，合同有效。物业公司应当按照合同约定履行物业管理义务。曹女士作为业主，交纳了物业管理费，享有业主权利。本案中，曹女士房屋卫生间渗水系卫生间排水管道漏水、防水层破坏造成，卫生间管道系物业共用设施，其维修与检查属于物业共同设施管理服务的内容，因物业公司未尽到管理维护义务而造成曹女士房屋污染、无法正常居住，物业公司应当承担履行物业管理服务的义务并赔偿曹女士因此遭受的损失。曹女士因房屋无法居住而租住在外的损失应当为合理的可预见的损失，法院予以支持。但因此发生的有线电视费用及宽带费用非必然损失，法院不予支持。因曹女士在外居住，物业公司收取物业管理费但没有按约履行义务，故对曹女士主张退还物业管理费予以支持。

律师提醒

根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。卫生间主管道属于楼房共用部分，物业公司对主管道破裂造成的漏水应当承担维修义务，业主可以依据物业合同主张物业公司违约责任。

本律师提醒，小区内相邻房屋之间的共用设施损坏造成渗漏水的情况时有发生，物业公司对房屋共用设施负有管理、维修职责，其不仅需要与业主保持良好的沟通，更重要的是运用专业技术提供高效优质的维修服务，减少给业主带来麻烦和困扰，这也给物业公司的维修技术能力等物业服务带来了挑战。物业公司应当提高自身服务水平意识，与专业管道维修或专业防水公司建立合作关系，避免自身客观原因而激化与业主的矛盾，从而引发与业主之间的争议。

篇5：物业公司的管理建议书

1、高度重视，明确管理部门的职责。

物业管理的关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。因此建议政府要提高认识，要把小区物业管理提高到城市管理的重要位置。政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

2、健全法律保障制度，明晰责任和义务

政府应严格按照有关法律法规管理物业工作，要明确界定物业管理的权限，要制定切实可行的措施，并抓好落实，要明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系，加大对相关物业管理部门的协调力度。要明确业主委员会的合法地位，并积极发挥业主委员会的作用。街道和社区也要积极做好相关管理工作，要加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。要推行物业管理招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本，创名牌物业管理企业。

3、提高物业管理服务水平

政府职能部门要积极发挥作用，要加强管理，加强队伍建设，提高物业管理人员的整体素质。要组织物业管理人员“走出去”取经学习，改变观念，提高服务意识。比如，深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。

4、严格执行物业服务定价成本监审制度以下是我个人意见，仅供参考，望采纳!

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篇6：物业公司员工合理化建议

提升公司服务质量，合理化建议

1、物业管理服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：（—）制约性：

1、政策因素2.业主因素；3发展商因素；4 技术因素；5 环境因素。

（二）相对长期性

（三）双方满意性。

（四）差异性

（五）情感密集型。

2、服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主诚心、满意，其核心就是要提供优质服务。管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。因此物业管理重要始终贯彻“精致服务、对民负责”的思想，寓管理于各项服务之中。

3、（一）承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺量力而行，建议公司检查目前服务项目标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的方法：其次，对已做出和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。

（二）细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己定出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节。并加以改正和克服。为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。

4、公司是以服务为主导的行业，员工的每一个行为都会影响公司形象，对客户的态度要热情诚恳，目的是为业主创造安全、舒适的生息环境。要设身处地的为业主着想，做每件事都要注意细节，细节决定成败。让大家本着科学、认真的工作态度，以细心、换位思考的原则思考，共创公司美好的将来！

5、物业管理中企业员工特别是管理处一线员工直接面对业主，业主对服务过程的不满与投诉是非常直接的，当我们接到顾客投诉时，必须给业主一个比较具体的处理时间的方法，让业主有所期望，同时还得进行相应服务跟踪回访，了解业主对我们的评价和意见、建议，这样我们的服务管理才能有所提高。

6、我们除了要注意服务的热情外，好要注意服务的技巧，而要做到这点就要求我们在处理客户交往中，善于观察客户的眼、神、情和语，善于在适当的时候说适当的话，做适当的事，只有这样客户才会真正体会到我们的服务，才会认同我们的服务，服务才能算到位。

7、（一）要让公司每一个员工真正了解服务在物业管理企业管理中的重要性。以及服务到底是做什么、怎样做？

（二）从企业内部着手，要加强员工自身服务意识的培养。没有意识，何谈服务。

（三）改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。

（四）加强部门之间的沟通问题，严禁出现工作起来部门之间互相排斥

（五）监理公司本部的服务培训内容，加强培训力度。

（六）做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。

篇7：对物业公司的建议

引言:

我国城市化进程在不断向前推进的过程当中,人口的数量也在不断地增长,再加上其他多种因素结合在一起就导致我国人均居住地面积的减小,小区这类居住生活区的类型便成为了我国居民普遍采用的方式,而在我国小区物业管理其服务方面的收费问题一直是社会大众所关注的重要方面,物业服务管理收费受到物业管理企业、小区业主、开发建设单位以及相关法律法规的重要影响,在很多方面都存在着不足之处,针对这些存在的问题提出有效的解决措施成了众多学者所关注的问题.一、物业管理工作中不同主体所存在的问题

(一)业主

对于物业服务管理工作中的业主方而言,他们都是消费者,但却对自身花在物业管理服务方面的资金没有基本的一个了解或者认识.业主在购买小区房屋的时候,只能够毫不知情地缴纳开发企业规定的物业公司所提出来的物业收费标准,物业费没有缴纳的话,开发企业就不会将房屋的钥匙分给业主方,而且业主对所交物业费所包含的服务内容与管理内容没有清楚的了解与认识,所以就会认为物业管理公司乱收费,自己吃了哑巴亏,由此就出现许多业主拒绝上交物业服务费的现象.(二)物业公司

尽管我国目前在房地产行业的发展速度十分快,但相比之下,我国物业管理公司的发展状况仍然是十分缓慢的.物业公司在收取业主方物业管理费用的标准与规定方面,没有统一良好地向业主方以及其他参与方进行公开和告示,它所服务和管理的水平都普遍地偏低,缺乏经过专业技能培训的工作人员来进行管理,由此也就使得我国的物业管理公司发展十分地缓慢.(三)政府

我国政府在物业服务收费方面,缺乏相关有效的法律法规来对这一管理工作进行强力而有效的监管,不能够有力地约束众多数量多而质量普遍偏低的物业公司的发展.在政府各部门当中,对市场进行监管工作的有关部门之间没有经常性地进行有效的沟通,没有明确各自真正的职责所在,这就使得其工作过程中不能够有效地监管物业公司的工作与收费,这些都是我国政府在物业管理公司服务收费的监管工作方面需要得到进一步完善和改进的不足之处.二、物业服务公司收费问题改进的建议与对策

(一)推进业主委员会组织的建立

各物业服务企业面对上述多方面存在的不足之处,首先就可以通过推动建立小区的业主委员会,从而来合理地与业主方进行有效的沟通与交流.依据我国物业管理工作方面的有关条例规定来看,物业服务企业需要选举出相应的业主委员会,并使其作用尽量地得到发挥,才能够更好地确保我国各物业服务企业实现健康良好的长远发展.在业主委员会中,业主之间较为优秀的人员来作为代表,不仅能够使众多业主主人翁意识与责任意识得到很大地提升,而且还能够加强广大业主与物业服务企业之间的沟通与联系,实现两者之间的合作共赢,互相推动双方进行发展.(二)提升物业服务收费内容的透明度

我国各物业服务企业首先需要对其企业公司的服务理念进行进一步的创新,使其自身服务管理工作的水平与质量得到更加优秀的提升,将其所收取费用的具体标准与明细一起向各业主方进行公开告示,这样做既可以帮助企业自身得到更好的完善与改进,又可以解决业主不缴费或者是质疑收费内容等问题,为物业服务企业的长远发展提供了良好和谐的环境氛围.(三)完善社区建设的管理工作

社区的建设工作能够实现社区多方面的综合管理工作,通过联系起社区、物业服务企业以及业主方这三者,不仅能够为社区的建设工作提供一个更加完善、更加全面的发展平台,而且还可以在管理机制方面实现合作创新,在资源方面实现共享与整合以及其他多方面的完善发展,为推动物业服务企业收费方面的发展提供了更好的平台.(四)加强政府对物业管理工作的监管与引导

政府作为市场经济体制下的干预者,所起到的作用与影响是十分巨大的.政府应当给予房地产开发企业与物业服务企业一定的约束与限制,使其向业主所收取的费用是合理而科学的.政府的监管工作既要保障物业服务企业的利润能够达到一定的标准,又要防止物业服务企业乱收费用的问题出现.与此同时,政府监管物业服务企业管理收费方面的工作力度也需要得到一定地加强.针对物业服务企业收费标准与收费内容进行乱标价、乱收费而形成了欺诈行为,政府相关的市场监管部门则要依据相关的法律法规对其采取一定的行政措施与惩罚,避免物业服务企业的费用收取与管理工作出现混乱.(五)提升企业内部的工作水平

企业内部管理的工作水平对整个物业服务企业的发展同样有着十分重要的影响,物业服务企业内部的管理人员只有提升其工作水平,才能够实现企业的长远发展.首先企业内部的管理人员对相关规定的要求要严格地遵守,提升自身的工作水平,进而才能在管理企业的工作过程当中实现更好的发展水平.另外,管理人员还要格外注重在企业资金、财务管理等诸多细节方面的管理工作,确保企业的每一个细节方面都能够得到提升与改进,进而更好地推动企业的整体发展.(文章出自：http:///feibiaozhun/）

结语:

我国物业服务收费方面存在的问题受到多个参与方的重要影响,因此,对这些问题的进一步解决也需要从这些方面来分别进行改进和解决.总之,要解决我国这些物业管理收费工作方面存在的不足之处就需要业主、物业管理公司自身以及政府等多放慢参与方通过漫长的改进过程,才能够逐渐完善和解决,进而为我国物业管理工作提供更加优秀的基础支持.参考文献:

篇8：对湖南物业管理立法的建议

一、湖南省物业管理行业基本情况

经过二十余年的快速发展,至2014年末,湖南省共有物业服务企业3569家,其中一级资质企业75家,二级资质企业215家,三级资质(含暂定)企业3279家。全省物业服务企业共管理各类物业管理项目面积达近7亿平方米,物业管理从业人员近30万人。

但行业也面临发展瓶颈,主要体现在以下几个方面:

1、物业服务成本的刚性增长,特别是物业人力成本的快速增长与物业调价机制缺失的矛盾

物业服务成本逐年增加,物业服务费上调困难,行业面临亏损的困境。人力成本在物业服务成本中所占比例达65%以上,而且每年都在以8%以上的比例增长,而物业管理费却难以同步上调。国家发改委发文通知普通商品房物业收费实行市场调节价后,物业收费调价的难度更大,迫切需要建立行之有效的价格市场调节机制。

2、房屋质量责任不明给物业管理带来极大阻力

原建设部承接查验办法出台后,由于缺乏实施细则,导致承接查验实施不到位,房屋质量责任不明,业主多以房屋有质量问题而拒缴物管费,物业公司处于弱势地位,成为最终受害者。

3、物业服务企业税收负担畸重

物业行业营业税率执行5%的税率,对于物业服务这类劳动密集型企业来说偏高,税基也不尽合理。据调查统计,2014年从事住宅物业管理的物业服务企业亏损面达70%以上。低收入及较差的工作环境造成物业服务人才的严重流失,整个行业难以形成稳定的人才队伍。

4、业主大会、业主委员会制度缺乏可操作性,运作不规范

业主大会、业主委员会委员权利和义务规定不明确,部分业委会委员素质差,谋求个人私利,扰乱了业主委员会、业主大会的正常运作,侵犯了其他业主的合法权益,对这部分业委会委员和欠缴物业管理费的业主缺乏有效的管理手段。维修资金使用难也是业主大会、业主委员会制度缺乏可操作性的一个集中体现。

二、对湖南省物业管理立法工作的具体建议

(一)规范前期物业管理行为

前期物业管理的复杂性和特殊性,使得加强前期物业管理就显得非常重要。针对现行前期物业管理立法及物业现实中存在一些矛盾及问题,建议如下:

1、明确前期物业管理开始的时间

物业服务公司从何时起开始收取物业管理费?向谁收取物业管理费?《物业管理条例》对前期物业管理没有作出明确定义,从现行的法律法规仅对前期物业管理的终止时间有明确规定,即前期物业管理的时间界定为业主大会选聘物业管理企业为止,而对前期物业管理开始的时间一直存在争议。

在物业管理中,仅仅有双方签订前期物业管理合同的行为是不够的,且因其中法律关系复杂容易产生纠纷,为了分清责任,为日后解决房地产物业管理法律纠纷提供证据,合同双方还必须进行接管验收行为。立法应明确自接管单位(物业管理企业)签署接管验收合格后,前期物业管理即开始,而由此开始收取物业服务费也顺理成章了。

2、规范前期的物业管理招投标工作

根据《物业管理条例》规定,国家支持提倡房地产开发与物业管理企业分开,也非强制规定。由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中,建设单位完全可以通过自身权利选聘与其具有相关联关系的物业管理企业。要实现招投标市场的规范化,重点规范物业“邀标制”。应明确规定在招投标中,若有开发商设立组建的物业管理公司参加的邀标会,就应由开发商和物业管理公司以外并与之无利害关系的第三方来担任招标人。若开发商作为招标人组织招标,必须邀请与其无任何裙带关系的物业管理公司作为招投标对象。同时招投的条件应等同,以确保邀标会的公平、公正。同时要积极推行招投标行为公开化、透明化,确保开发商选聘物业服务企业的行为、过程公开透明。

(二)明确物业管理的主体

业主即物业所有权人或者建筑物区分所有权人。业主基于其拥有的建筑物区分所有权,行使对物业的管理权,业主成为物业管理法律关系的主体,物业服务企业只是业主选聘为其服务的。

业主都不可能单独参与物业管理活动,这就要求有一个制度化的组织,帮助业主高效而民主地管理公共事务,区分所有建筑物的管理、维护和修缮,属于全体业主的共同事务。明确了业主是物业管理的主体,我们才会在实际运作中规范,才不会自作主张出租公共设施设备侵犯业主的权益,才会在阳光下运作推行佣金制。

(三)规范业委会的运作

当前《物权法》《物业管理条例》及有关部门规章的一些规定超越了我国的国情,如召开首次业主大会,成立业委会要求有20%的业主联名申请,当选业主委员会委员,以及业主委员会维护管理小区公共事务的授权需要“双过半”甚至“双三分之二”通过。但随着社会的发展,居民小区的规模越来越大,一个小区往往有数千甚至上万的业主,按以上条件成立业委会的难度相当大。还有目前投资、投机型业主相当多,他们根本不关心小区的物业服务水平,他们更关心房价的涨跌,大多数不会来小区行使成员管理权,而离开他们的参与,小区的业委会难以成立。这也造成当前城市居民小区成立业主委员会的比例偏低(大都在30%以下,有的不到10%)。

由于业委会的不健全,在使用维修资金、监管物业服务企业、停车费物业服务费的调价机制、公共场所的经营等等方面无法操作,有的甚至是违规操作,引发大量的矛盾。

降低业主大会召开成立业主委员会的门槛,明确“双过半”的基数应当以真正入住(租住)的业主人数为准,而不是以收房的业主数为准。对超过一定户数的一些大型小区,允许按楼栋、区域推荐或自荐代表组成业主代表大会,通过一定的程序设计,在公开相关事项,按规定程序征求业主意见后,由代表大会行使业主大会的权力,履行业主大会的各项职责。

1、抓紧制定配套法律法规

《物业管理条例》作为物业管理的行政法规,第一次从立法层面上创立了业主委员会制度。但它只是简单表述了业主委员会是业主大会的执行机构,对业主委员会的性质和法律地位并没有明确定位,在实践中,对于业主委员会能否成为民事主体,能否成为诉讼主体,各地做法不一致,主要原因就是在于立法上对业主委员会的性质和法律地位规定不明确。对于属于全体业主共同所有的物业小区配套使用的房屋,既无法以全体业主名义登记,也无法以业主委员会的名义登记,产权等不到保护,容易被建设单位或者物业服务企业挪作他用或者擅自进行经营,由此还产生一些连带的问题。如业主委员会是否可以代表业主开设专项维修资金专户也不明确,造成使用上的不方便,影响了物业的正常维护、修缮和使用。

立法上应明确规定业主团体、业主大会和业主委员会的法律性质和定位。制定实施性的地方性法律和行政规章,关键问题是要赋予业主大会、业主委员会以当事人能力,确定其当事人的地位问题,如明确规定业主委员会是业主大会的执行机构,在业主大会授权范围内,业主委员会可以代表全体业主就涉及全体业主利益的物业管理纠纷进行诉讼,就全体业主共有的房屋办理登记手续等等。关于诉讼主体问题,现在业主委员会仍处于有实体权利而无诉讼地位的尴尬局面。业主委员会可以通过业主大会的授权成为有一定民事行为能力的组织体并参与诉讼活动。这就在立法上赋予其当事人能力。

2、明确承租人权利

尊重承租人参与小区管理的权利。目前小区的投资业主、租住户比较多,有的小区投资和租住的房屋达到50%。但目前的物业管理法规,只对业主的权利作了规定,排除了承租人在物业管理方面的权利,但物业管理混乱,物业公司没有履行法定和约定的职责,建设单位不移交公共设施,侵占公共场所,会明显降低小区的生活环境和业主的生活质量。承租人往往比未入住的业主更加关心物业服务的质量,如果他们没有一定权利,必将引发大量的物业纠纷。所以应当明确在小区租住达到一定时间的的承租人,在选(解)聘物业服务企业,监督物业服务,参加业主大会、竞选业委会成员上与业主有同等的权利。

3、加大政府对物业管理和业主委员会工作的指导和协助

应该明确社区街道加强对业主委员会的指导,建议将人们政府街道办事处和社区工作站纳入物业管理监督责任体系,规定物业管理区域内,可以建立由政府主管部门、街道办事处、社区工作站、社区居民委员会、公安派出所、业主委员会和物业服务企业等参加的联席会议制度,及时解决小区物业管理中的重大和疑难问题,化解小区业主与业主委员会或者物业服务企业之间的矛盾,会议由街道办事处召集主持。

(四)建立个人和物业服务企业的诚信档案

入住就要缴纳物业服务费,就像坐车就要买车票一样的道理,不能因为是站票或者晚点就可以不买票。物业企业的主营收入就是物业服务费,按时足额缴纳物业服务费是业主应尽的义务,不能以任何理由拖欠物业费。建议物业立法将此纳入个人诚信档案建设,如果业主确实有困难的,可向民政部门申请救助或由街道办、社区工作站予以确认免交或少交物业费。

同时,对于物业服务企业也要监管,对其违规行为也要纳入单位诚信档案。建立诚信信息披露制度,定期公布不讲信誉、服务质量差、业主反映强烈的企业,接受社会监督。让那些侵犯业主合法权利的企业无法生存,让那些规范经营的企业做强做大。

篇9：对物业公司的建议

【关键词】物业管理；管理模式；公司运营；保障性服务

一、前言

物业管理是我国社会发展中，由房地产企业迅猛发展而派生的一种新型行业。自上世纪90年代至今，物业管理在我国的发展已有20余载。虽然，物业管理在我国发展非常迅速，但与国外相比，我国的物业管理及保障性服务发展时间还是比较短的，且主要体现在住宅与写字楼的服务上，对于企业物业等其他物业方面的管理及服务尚属于一种探索阶段，尤其公司运营保障性服务方面仍然存在很多不足，基础很薄弱，法制不完备，运行不规范，诸多问题在管理实践中不断暴漏。物业管理没有充分发挥出对公司运营保障性服务的作用，这就需要在发展的过程中要进行积极的改革与创新，推行新的物业管理模式，以满足公司的发展需求。

二、物业管理对公司运营保障性服务中存在的不足

近年来，我国物业管理对公司运营的保障性服务水平虽然得到了明显提高，但仍然存在很多不足，需要在发展的过程中不断完善，具体表现在以下几方面：

2.1物业管理对公司运营的保障性服务规范不够

现阶段，企业的物业管理对公司运营保障性服务过程中存在的一个主要问题就是内控较为薄弱。主要表现是我国法律法规没有对这方面内容进行明确规定，制度不健全，立法滞后，致使法律体系不是很完善。这就导致物业管理无法得到健康、稳定的发展，而企业物业管理在对其进行营运的保障性服务过程中也无法达到一个统一标准。当务之急，就是要建立全面、周密、具体、细致的法律体系，以确立物业管理的行动准则，而涉及企业物业对公司运营的保障性服务方面也应有相应的法律规范。

2.2物业管理运营的效率有待提高

目前，我国物业管理对公司运营的保障性服务依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其保障性服务依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，物业从业人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时做出预测和分析，从而影响了物业管理工作的未来发展。

2.3物业管理的相关人员对保障性服务的重视不足

物业管理人员的整体素质水平不高，没有对公司运营保障性服务引起足够的重视，而且专业水平有限，甚至有些人员根本不具备从事这一岗位的专业知识，这就导致各类不良现象的发生，严重影响了其效果的发挥。所以，物业管理人员的整体素质水平有待提高。造成原因主要源于有些管理者根本不重视物业管理专业队伍的建设。还有些物业管理领导在人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司物业管理工作。而这些人员常常一味迎合领导，使物业管理对公司运营的保障性服务功能发挥不好，不到位。而这种人际关系不仅不利于物业管理工作的开展和服务，同时也不利于公司的未来发展与进步。

三、提高物业管理运营保障性服务水平的策略

随着社会的不断发展与进步，企业间的竞争变得越来越激烈，而要想在激烈的竞争中占有优势就要与时俱进，不断的进行改革与创新。充分发挥出物业管理对公司运营的保障性服务效果，能够有效促进其健康、稳定的发展，本文主要提出以下几点策略：

3.1提高公司的财务管理水平

财务管理效果直接关系到企业的运营状况，而良好的物业管理则有利于提高企业的财务管理水平。资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在物业管理的作用下，公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理的资金需求，又能降低资金使用成本。

3.2提高公司的经营决策水平

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理对公司的保障性服务水平直接影响着其整体发展状况。物业管理所涉及的内容众多，如果能够充分发挥其作用必然会有效提高其经营管理水平。公司要根据自身的实际情况，运用有效的方法对市场发展机遇做出合理预测，并及时制定科学的经营管理目标，这将给公司的未来发展指明方向。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。

3.3提高公司的管理水平

实施物业管理，有利于提高公司的管理水平。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、运营、服务为一体的有偿劳动的服务行为。故性质很明确，主要是“服务性”的寓管理、运营于服务之中。所以物业管理要对公司的保障性服务有所成就，一方面物业管理要处理好横向与纵向之间的关系，也就是横向方面重点管什么，管到什么程度，在纵向方面重点做什么，做到什么程度，要充分发挥服务的辅助作用。另一方面，物业管理必须建立激励机制，要制定奖励方案，要重奖对公司运营中做出保障性服务突出贡献的部门和人员，不要怕物业从业人员挣大钱，他们获得越多，给公司创造的潜在效益就会越大。

3.4提高公司的人才管理水平

企业竞争说到底是人才的竞争，为更好发挥物业管理对公司的保障性服务，实施“高端物业管理人才培养工程”非常重要。笔者认为，一个公司最紧迫的任务是培养和寻求高端物业管理人才，他们能为公司物业管理创新体制，完善良好的物业管理对公司运营的保障性服务管理构架，以增强企业发展后劲。当然，一个公司的发展不能靠一项物业管理辅助功能来实现，但公司通过各个环节的创新型工作的支撑，就可以带动企业逐步进入少投入、低消耗、高产出的良性循环轨道。

参考文献

[1]陈德豪.当前我国物业管理存在的问题及解决对策[J].经济师，2009.07：23-25

[2]陈建永.物业管理相关各方社会责任的思考[J].城市开发，2009.09：38-40

[3]蒋秋霞.物业管理企业营运模式创新源探究[J].甘肃社会科学，2010.05：26-28

篇10：对物业公司的建议

说起处理“违章搭建”，物业公司的工作人员纷纷表示十分有难度。而在人民普遍住房条件日益改善、生活水准日益提高的今天，即使住在老宅中的人们也希望自己的居住能相对更舒适、更宽敞一些，生活质量更高一些，于是小搭小弄似乎再所难免。就拿某区物业公司所管理的公房来说，在人口密度如此集中的地方竟然有如此多的违章搭建，对直接处理此事的物业公司来说不啻是一个挑战。然而更让物业头痛的是，自己所担负的职责如此重大，然而所具的权利却相当有限。物业虽然承担了城市管理的职责，但是却并不具备城市管理的一些权利，譬如执法权。在处理违章搭建的过程中，物业的活动范围十分有限，以下是物业公司处理违章的职责范围：

一.上门劝阻，宣传有关法律、法规、政策，令其自行拆除。

二.劝说不听后，上门拍照取证，勾画构造图。

三.找搭建人询问笔录。

四.发通知书面告知，三天以内自行整改。

其中第三条询问笔录时，还必须有两名城市管理行政人员到场，物业人员无权单独询问笔录。

如果三天之内搭建人不进行整改的话，物业公司就将一系列材料申报到城管中队，由城管中队呈报城管局局，进一步处理此事。物业公司的任务似乎暂时到此为止了，然而事实远非如此。职责到此为止，权限到此为止，然而所担负的责任、处理事情的难度却远远超过此，物业公司处理违章搭建的种种难处便在其间了。

一、与居民息息相关，物业难避利害。物业公司在投送好材料之后尽管已经做完了自己职责范围之内的工作，却往往必须全程关注每一起案例。这是因为物业与居民可谓息息相关，居民有任何的不满或者投诉第一个要找的对象便是物业。

在物业部门递交材料以后，应该由行政部门继续处理此类案例，然而行政部门处理案件需要讲究一系列程序，故要花去许多时间在走程序之上。但是居民并不一定了解这类情况，他们只知道他们举报的违章搭建至尽没有人来拆除，物业在劝阻拍照之后再也没有任何作为。事实上，这是因为很多居民对物业的概念还停留在从前房管所的印象之上，认为房管所拆除一个违章搭建只要申请一张执法证便可以进行，然而物业早已没有了执法权。但是居民往往会认为物业办事不力，这样大大损害了物业的形象，不利于物业部门以后的工作。有一些居民会以此为借口不交房租，或者有一些居民干脆也乘机搞一个违章搭建。对于这类情况，物业真是有苦难言，为了避免更多的违章搭建出现，为了树立物业的形象，更为了物业自身的生存，物业公司往往在处理违章搭建的案件中由最不起眼的角色成为最卖力的角色。

二、行政步骤缓慢，物业望眼欲穿。在处理违章搭建案例过程中，真正能对违章搭建行使权利的是行政部门，如城管大队，城管大队则直接拥有强制执行权。

尽管有些违章搭建在得到法院强制执行的裁决之后，的确得到了有效的整治。但有关部门似乎更应该考虑如何在走冗长的行政程序过程中，对违章搭建进行有效的监管。不少违章搭建在上报时还呈一个初胚，但由于案子到走行政程序的阶段，居民觉得似乎没什么动静，以为此事已搁置下来，于是便又继续动工。等到一个程序走完，居民的违章也真正搭建好了，那个时候再拆除，无怪一些居民动怒、拼命的事件会发生。而另一些居民在看到此户居民的违章搭建在短时间内并没有收到什么冲击，以为可以相安无事，以为物业只是吓唬吓唬人的，于是便也效仿着搭起了违章建筑，这下一个违章搭建还没拆掉，一片违章搭建倒又蜂拥而至了。

当然在处理违章搭建的具体操作中，物业人员还会感受到各种各样的难处，例如，遇到一些较有权势的居民家违章搭建该如何处理；遇到一些行政部门相互推诿责任该如何处理等等。这里不一一赘述，只相应地再提出几点建议。

一、物业人员要更提高自身工作素养，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。我们知道违章搭建并非一朝一夕就能完成，其搭建的原材料也不可能置于家中，而肯定是置于露天。因此，在违章搭建的伊始，完全可能被发现并被立即制止。这就需要物业人员提高自身的素养，锻炼较强的职业敏感。当然有些物业小区人员精简，工作人员不可能成天巡视街坊，这就需要物业公司联合好居委会等一些更为基层的组织，一有情况及时汇报。

在发现违章搭建，上门进行劝阻时，物业人员要注意方式方法，多多宣传法规政策，把不及时拆除违章搭建的严重后果性跟居民交代清楚，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。要知道虽是违章搭建，也是耗费居民心血与金钱的，等到成型以后再发现再拆除，无疑大大增加了工作的难度。

而在准备材料时，物业公司也要遵照程序，不可遗漏，仔细应付。一旦被房产办事处以材料有缺的借口而退回，岂非自己耽误宝贵的时间？同时物业人员还必须吃透法规，尽可能在现有法规基础上把握各个行政部门的职责范围，准确地投递材料，减少不必要的时间的消耗。

二、希望上级有关部门能进一步完善法规，分清职责，弥补缺漏。实践证明，如果对同一行为不同的法规都有所规范，并由不同的行政管理部门去执行，其结果，要么是发生法权争执，要么是互相推诿，执法效果往往不好。”对于物业管理部门来说，上级法规的混乱，执法部门的相互推诿将给物业的工作带来极大的困难。而物业部门本身也急需要一部清晰的法规来明确在拆违过程的费用的摊派与清算。

三、希望行政部门的办事效率提高，尽可能快速地解决违章搭建问题。如果说要走行政诉讼这条道路来解决违章搭建问题，一系列繁复的程序是必不可少的话，那么行政部门是否可以尽量减少人为的拖沓与耽搁。拥有强制执行权的城管大队可以处理事情这样火速.城管大队可以立即采用强制执行措施，避免冗长的行政官司，同样做到雷厉风行、大快人心？

四、希望政府能将廉租房政策往深度推进，扩大低价房的交易买卖。大多数有违章搭建的地方都位于一些不显眼的地方，有些居民家的住房条件还相当艰苦。因此筑起违章搭建也往往由窘迫的居住条件所致。如果政府的廉租房价格能更优惠，地点更靠近市区；或者低价房的交易买卖更便捷更实惠，相信许多居民都会高高兴兴地迁入新居。相信那个时候，所有的“老违章”“新违章”也都会慢慢地成为历史名词，直到终于地被尘封起来了。相信只要社会方方面面都能给物业一个后盾，违章搭建在物业公司手里将不再成为令人犯难的问题。小区违章搭建问题解决途径

作者：李常思

为业主和物业使用人提供宁静、整洁、舒适的生活和工作环境是物业服务企业追求的目标之一，违章搭建问题一直困扰着物业服务企业，虽然《管理规约》、《物业服务合同》里有所约定，但执行程度并不乐观。这类问题是全国性问题，特别是二、三线城市尤为突出，在一定程度上反映了现阶段国民素质还有待提高。

一方面，物业服务企业非行政执法机构，不具备行政执法的主体资格，对待小区内违章建筑不能进行强行拆除和处罚，难以对违章搭建者形成有效制约；而另一方面，物业服务企业向政府部门报告后，得到的常常是遥遥无期的等待和无奈。长此以往，违章搭建屡禁不止，业主的正常生活环境受到影响开始用拒交物业费的方式表示抗议„„

如何解决此类问题值得从业人员深思，下面笔者试从行政执法与监督、创建和谐社会、诉讼等方面介绍几条解决途径：

一、预防为主，物业服务企业首先应当通过各种方式宣传违章搭建对小区环境的危害，并严把建筑材料进场关，加强巡逻，争取将小区内违章搭建消灭在萌芽状态。

二、依据规划法、规划条例向区规划部门书面报告。如不能解决，可依据《河北省监察厅行政效能投诉处理暂行办法》向当地纪检委行政效能投诉中心投诉，请求行政执法监督。也可依据《河北省民主评议行风工作规范》向民主评议行风办公室投诉，要求民主评议行风办公室监督行政执法部门践行行风承诺。

三、借助街道办事处、社区居委会的力量。小区违章搭建问题也是各地《创建和谐社区标准》要求的主要内容之一，街道办事处、社区居委会应当积极配合物业服务企业协调解决。

四、借助业主委员会力量。《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

五、必要时物业服务企业还可直接通过诉讼解决，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。首先 对于违章建筑、施工的定义、认定，都有相关法律法规。对于违章建筑，判定相对容易，违章施工就相对复杂一些。

一般常见的违章施工：

1.擅自开工；

2.乱拉电线，私自增加线路负荷或超负荷用电；

3.擅自改动燃气线路，安装燃气用具；改动上下水、电线（开关盒）；

4.空调机不按指定位置安装；

5.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏颜色和格调；

6.随意改变阳台功能，随意封阳台，装防盗门、网；随意拆掉阳台配重墙；

7.随意拆改墙体，在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；

8.私自开凿楼面层，破坏防水层；堵塞地漏和排水管；

9.擅自占用公共通道、天台、屋面；擅自在室外加装灯、牌、广告等；

10.擅自移动消防设施；擅自动火作业；大型建筑不按规定配置灭火器材；

11.铺装过重的地板材料；

12.随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料；

13.随意用电梯运送装修材料；

14.不办理施工证，不遵守物业区域内治安管理规定；不按时间施工，制造噪音;

15.破坏公共绿篱、绿地；

16.随意安装太阳能设备等。

对于违章建筑 很多违章业主不以为然，要么说“我干扰谁啊，我自己家搭建,又没抢邻居家地方”，要么说“人家都这么做了，我为啥就不能”等等，诸如此类，都觉得自己非常有理，但其实不然。

先说违章建筑-阳光房。很多住顶楼的业主都会说，这么一大片平台，不搭设一个阳光房，多浪费啊。我也不搭很高，不会影响邻居采光；再一个，是在我家阳台，又不是公有面积，更加不会扰民啦。

对此，大致有两方面的解读。1.景观方面。

一个小区的设计，不是单单一间房，一栋楼，一条路，来进行设计的。开发商请了专业的人员进行全盘设计、考量。这些专业设计的主题，也是当年吸引业主购买的主要动力。所以，顶楼追加的阳光房，单独看起来是增加面积，增加了公用。但总体看起来，就觉得是狗尾续貂，如癣如疖。

有些时候，房屋销售人员会把露天改造阳光房作为卖点，这也是事实，但这不能成为业主自行搭建的借口。

2.安全方面。

搭建阳光房要加那么多架子、玻璃，凭空增加了楼体的承重，对于高层来说，房屋在设计时出于安全考虑都会设计高度极限，居民在楼顶私自搭建则会增加建筑高度，同样也增加了房屋的危险性。

有些居民在私搭建时甚至改变了墙体位置，对房屋作了结构性的改变，存在很大的安全隐患。玻璃房采光条件特别好，如果在屋内有一些易燃物，火灾的隐患同时也增加了。

像阳光房这样的违章建筑肯定没有经过验收，质量再过关，一旦遇到灾害性天气，安全根本无法保障。再则,遇到风雨天气，一些私自搭建的雨棚、架子等等会造成噪音，影响其它居民正常休息。

再说违章施工-敲墙。很多住敲了的业主都会说，“我敲我家的墙，和你家没干系啊”,或是“我只是挪了墙，又不是拆掉，有什么关系。”

对此，大致也有两方面的解读。

1.改造的墙体为非承重墙。

非承重墙是指不承受上部楼层荷载的后砌墙体，只起分隔空间的作用，在施工图上为中空墙体，属于建筑非结构构件，对结构安全性影响较小。

其实“非承重墙并非不承重，其含义仅仅是相对于承重墙而言。”非承重墙是次要的承重构件，但同时也是承重墙非常重要的支撑部位。

非承重墙 不等于 可拆除

因为，从实际情况来看，非承重墙至少要承受来自两个部分的重量：一部分是墙体的自重，以目前通常所见的6至7层的多层住宅为例，底层住宅的非承重墙总共要承受上面五层墙体的重量;另一部分，从设计上讲，非承重墙还属于抗震墙的范畴，一旦发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震对房屋造成的破坏力。

所以，在一幢楼房中，若个别家庭拆除非承重墙或在墙上打个门或窗户，对结构会造成影响。若是整幢楼的住户都随意拆改非承重墙体，将大大缩短楼房的使用年限。

2.改造的墙体为承重墙。

承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

上海的《上海市住宅物业管理规定》中第四十一条规定：“违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。”

按照此规定，破坏承重墙，不但必须恢复，而且还可能被处以高达20万的罚款。所以，承重墙是万万动不得的。

承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，都会影响地基的稳定性。所以说，即使更改了承重墙体为空调预留的小小空洞，也会都会被算作是违章施工。

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为了小区的美丽，大家的安全，所有业主都应该监督并自管。但总有些业主抱有侥幸心理。反正没人管我就建吧，我就砸吧。

所以从一个小区的违章建筑程度，可以反观物业管理，从一个小区的违章施工，可以反观业主的责任观.小区业主开始装修时，都会签一份装修合约，缴纳装修违约金，签署小区公约。所有小区公约都会规定不能搭建违章建筑，违章施工的鞥条款。

如果 物业管理专业、到位，就从根本上杜绝了违章建筑、施工的产生。

前业委会对物业监管不利，物业本身管理水准不够，导致目前小区内的违章情况愈演愈烈。

而小区业主，也从最开始第一批业主开始大换血，很多都是二手房，有甚者是三手房四收房。

这时候就又会出现这样的问题，因为我买的是二手房，那么原有的违章建筑、施工是不是也要算到我头上呢？

结论很浅显，当然算你的。

举个简单的例子。你买了辆二手车，原来的车主改装了车灯，灯改为了氙气大灯超过了国家的流明标准。此时你去年检验车，被勒令拆除违规灯具，并罚款，你会和车管所说，这是以前的车主改装的，和你没关系吗？

同理，发现有违章建筑的房屋，买卖时，都应该让原房主出具违章建筑的《建筑许可证》。而有违章建筑没有相关许可证的买卖合同，属于无效行为。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，如果未经有关部门颁发施工许可证，擅自施工建筑的，或虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的房屋建筑物属违章建筑。它包括：1.建造人未取得土地所有权，而在他人有合法使用权的土地上建造违章建筑；2.取得土地使用权，单位取得建筑许可证，擅自建造的违章建筑物；3.取得土地所有权和建筑许可证，单位未按批准内容施工的违章建筑物。两法还规定，以违章建筑为标的的买卖，应认定无效。由于违章建筑物不具有合法手续，或其施工违法，因而不能成为合同转让的合法标的物，转让违章建筑物的行为应属无效。