面对持续暴涨的房地产价格，管理层不断出台政策，试图遏制房地产价格狂飙的势头。其中，征收物业税引起的争议最大。所谓物业税，是对拥有不动产的单位和个人在持有环节征收的一种财产税。今天小编为大家推荐《征收物业税分析论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。
征收物业税分析论文 篇1：
我国开征物业税的必要性及框架设计探讨
【摘要】 通过征收物业税,完善我国房地产税收体系,将税收从开发环节向持有环节转移,降低购置环节税收负担,促进房地产行业健康发展。
【关键词】 物业税;房地产市场;房地产税收体系
开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。
一、开征物业税的必要性
金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。
(一)优化资源配置
相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。
(二)调节收入分配,促进社会公平
物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。
(三)增加地方财政收入
财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。
由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。
(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担
我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。
由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。
(五)调控房地产市场
物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。
另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。
二、开征物业税需解决的问题
近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:
(一)相关制度和部门的配合问题
为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。
物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。
(二)新旧政策衔接问题
由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。
(三)评估结果客观性问题
我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。
(四)操作中的技术条件问题
物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。
三、对物业税基本框架的设计思路
物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:
(一)纳税人
物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。
(二)征税范围
按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。
(三)课税对象
以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。
(四)计税依据
可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。
(五)税率
确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0. 8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。
(六)减免税
根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。●
【参考文献】
[1] 李冬辉. 我国启动物业税的难点与对策分析[J]. 科技创新导报,2008,(30).
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[5] 付钊.论物业税开征的难点及政策建议[J].新西部,2008,(12):29-30.
作者：吕献荣
征收物业税分析论文 篇2：
征收物业税到底要调控谁
面对持续暴涨的房地产价格，管理层不断出台政策，试图遏制房地产价格狂飙的势头。其中，征收物业税引起的争议最大。
所谓物业税，是对拥有不动产的单位和个人在持有环节征收的一种财产税。与现有房产税和土地使用税比较，物业税具有四大不同特征：一是课税对象由房产和土地分别征税改为合并征税；二是征税范围由企业扩大到个人；三是计税依据由账面价格转为评估价格；四是税率由账面价格1.2％(年)或租金12％调整为房产评估价格0.5％～1％(年)之间。其中最为核心的问题是第二和第四，前者决定物业税对谁征收；后者与税率一起决定物业征多少税。
事实上，物业税的征收对象主要是拥有房产的个人，而个人持有房屋的动机基本可分为三类：一是投机性购房，以短期持有赚取差价为主要动机；二是投资性购房，以长期持有保值增值为主要动机；三是居住性购房，以永久持有居住生存为主要动机。
在上述三类房产持有者中，谁又是物业税的调控对象呢?无疑，物业税对于投机性购房者会增加持有成本，减少投机利益。但由于其以短期持有、赚取差价为目的，所以影响是短暂而微小的。对于投资性购房者来说，由于其以长期持有、保值增值为目的，征收物业税会增加其持有成本，减少投资利益，影响之大是显而易见的。征税对于居住性购房者是否会产生调控影响，取决于物业税政策。如果物业税能够区分居住性购房和投机、投资性购房，把居住性购房排除在征税范围以外，那么物业税对居住性购房就没有影响。反之，如果无法区分或不加区分，一视同仁地将居住性购房与投资、投机性购房同等纳税，由此对居住性购房者的影响将是长远而巨大的。
既然物业税对投机性购房影响较小，那就理应将投资性购房作为调控重点。但是，投资性的房屋要么空置，要么出租，否则自用就成为居住性用房了。如果空置税收自然由投资者承担。如果用于出租，投资者就会想办法要求提高租金，将全部或部分物业税转嫁给租赁者承担，与调控的目的适得其反。
接下来的问题是居住性购房者是否承担物业税，成为物业税调控对象?结论是肯定的。物业税在国际上是作为财产税而存在，作为地方性税源，其主要功能是为地方政府筹集财政收入，并起到调节财富促进公平分配的作用，与打击投机无关。与打击投机有关的是对不动产购买后在较短时期内转让取得的投机性差价征收高于一般所得税的利得税。正凶为是财产税，所以大多数国家物业税的征收对象是所有不动产，而不是少数拥有较多不动产的个人。物业税并不区分投机、投资、居住。
如果要开征有中国特色的物业税，就必须区分居住性房产和投机、投资性房产，这在实际操作中困难重重。综合来看，有两种观点：一是主张超标准面积征税。但是，在郊区100平方米的房子，未必有城区50平方米的房子价格高，以面积作为征税与否的依据也是不公平的；另一种观点主张对第二套房征税但现实问题是，由非投资性因素而拥有第二套房产者，总面积或许不如一套房面积大，对两套面积不大的非投资性房产征税同样有失公平。
如果不区分投机、投资和居住性房产，对居住性房产征税将会带来更大问题，由于绝大多数工薪阶层用多年的积蓄购房后，房产几乎成为唯一的大宗财产，甚至还要承受逐月偿还银行贷款的压力，再缴纳物业税将不堪重荷。将涨得离谱的房价作为评估依据，对普通居住性房产征税的理论也很难成立——实际上，房价上涨增值与居住无关，只与转让有关，因居住者的使用价值并没有变。在这种情况下，对普通工薪阶层的居住性房产征税无异于竭泽而渔
通过上述分析我们不难得出这样的结论：物业税打击投机看来只是给征税一个正当的理出罢了，真正的意图是在地方政府能够出卖的土地越来越少，房地产一级市场开发销售日趋萎缩，来自房地产开发的政府收入将大为减少的情况下，为地方政府开辟出一个新的税收渠道。因此，当我们寄希望于物业税能担当起既有利于增加税收，又有利于打击投机，并能促使房价下跌，不增加普通居住者税收负担，让普通老百姓能买得起房、住得起房的重任时，可能的结果是，不分用途开征物业税，虽然政府税收增加了，但“地王”还是前赴后继，房价依然我行我素。如此一来，居住成本不断攀升，普通的购房者不但要考虑是否买得起房，更要面对买来的房子怎么能够住得起的问题。
作者：胡怡建
征收物业税分析论文 篇3：
物业税制度的经济法价值分析
摘 要：随着我国社会主义市场经济的进一步繁荣和发展，近几年房地产市场呈现火爆场面，房价持续快速走高，给普通民众的生活带来诸多影响，政府基于国计民生的考虑，采取了各种措施对房地产市场予以调控，有关征收物业税的问题也开始进入人们的视野，就物业税的经济法层面的价值作相关分析。
关键词：物业税；社会本位；价值
1 物业税概述
“物业”一词源于我国香港地区和东南亚国家,其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业税在不同国家、地区，具体名称不尽相同，在日本称为“房地产税”,在法国有与之类似的“住宅税”，在英国有“市政税”，在美国我们所讲的“物业税”则包含在“财产税”之中。虽然名称不同,但其概念基本相同，一般意义上的物业税主要是指土地、房屋等不动产所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的该不动产按期缴付一定税额的税种,其税额额度随不动产价值的变化而变化。
从国际范围来看,美国、日本、英国等发达国家的税收制度中,物业税已经成为重要的税种之一，其在这些国家实行的过程中体现了以下特征：
（1）坚持“宽税基、简税种、低税率”的原则。
（2）根据不动产使用性质的不同确定不同的税率。
（3）征税范围既包括城镇，也包括农村，公共、宗教、慈善等机构的不动产在免征范围内，这一点更注重不动产范围的界定，即城镇和农村的不动产均在征收范围内，以及征收上的地域差异，使其征收规则与实际情况结合更紧。
（4）物业税在财税划分体制中属于地方税种，是地方财政收入的来源。针对目前中央地方财权事权的划分情况，把物业税纳入地方税种范围是十分必要的。
（5）各国都建立了完善的房地产登记和评估制度与之相配套。
2 经济法的社会本位
法的各个部门在处理社会整体和个体的关系方面，有不同的主旨和调整方式，对国家和非公共组织、个人的保护和制约也有不同的侧重，从而区分出不同的法律调整模式。相对行政法的权力本位和民法个人权利本位，经济法以社会整体利益为最高准则。
经济法作为调整经济管理关系、维护公平竞争关系、组织管理性的流转和协作关系的法律规范的总和，其本质上是体现社会本位的。事实上，社会利益独立于国家利益和个人利益的存在是经济法产生的根本原因，也是其得以存在的完全而充分的理由，正是基于此，经济法在调整上述三种经济关系的过程中，始终立足于社会整体，强调国家对经济的干预与市场机制的有机结合，保持干预的适度性，追求社会公共利益的最大化，以保证社会经济的良性运行，这也就是经济法的社会本位的主要内容。
税收体制作为经济法律制度的重要组成部分，也理所当然的具有社会本位的特质。国家在制定相关税收制度和政策时，必须依法合理的行使权力，对社会负责，不能够只求扩大税收收入，设定不合理的税种税率；企业和个人等经济主体也要在法律的框架内行使权利，不得片面强调自身的财产利益，置社会利益于不顾，以行使权利为借口对抗行政干预而损害他人乃至社会整体利益；社会中间层主题则要独立于前二者，为政府干预市场和市场主体交易活动服务。在整个经济环境中，任何主体的活动都是依照经济法的规定，以社会整体利益为基准的。在更深的层面上，从宪政的角度考量一个国家的税收法律或体制，税收的征管涉及到国家征税权与公民财产权的博弈，在我国建设法治国家的进程中，税收法律必将承载着更重的宪政色彩，将“主权在民”的精神更好地体现出来，从而也就更加鲜明的具有社会本位的特质。
3 物业税的经济法价值
（1）以统一规范的物业税归并杂乱的税费，避免因税种复杂而导致重复征税现象，同时降低税收征管成本。我国房地产业税收的现状表明，涉及房地产业税种大致有9个，而涉及到房地产的各项杂费有80到200项不等，房价的40％为相关税费，如此沉重的税费负担，开发商必然要将其转嫁给购房者。换句话说，就是购房者在实际上承受着房地产的沉重税费负担。在这极为混乱繁杂的税费中，有部分是不合理的，有的是重复征收，有的则纯粹是乱收费。统一出台物业税后，这种杂乱的情况必定会得到一定程度上的改善，在消费者刚性需求不变的情况下，房价随着税费的降低而下调的可能性值得期待。在经历了房价持续快速上涨之后，这种降价最大的受益者就是广大消费者，物业税在社会大众的此项受益中所起的作用是显而易见的。
（2）从消费环节抑制需求，打击“炒楼”、“圈地”等投机行为。现行房地产税费制度，无论在税种、税率设置、计税依据方面，还是在税收征收成本和奉行成本方面．都不能很好的限制房地产产业的投机行为，导致了政府宏观调控的缺位。而物业税的开征会使房地产自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，并能够在一定程度上抑制房地产投资和投机需求，从而在消费环节减少房屋的需求量，对房价起到一定的引导作用，使社会大部分个体从中受益。
（3）有利于确立一个稳定的地方财政收入来源。根据世界各国的实践，物业税均被归为地方税，再加上我国目前的税收状况呈现出“中央富地方穷”的局面,所以我们有充分的理由将物业税所得“分地方一杯羹”，甚至可以将物业税作为地方的主体税种，以持续和稳定的水源保证地方财政税收收入的增长，改变现阶段地方政府卖地筹钱的根本动因，协调中央和地方财权、事权分配的平衡。这种平衡使地方有足够的资金支持区域性公共产品的供给，而中央政府也能够提供足够的全国性公共产品，最终达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求，促进社会整体利益的实现。
（4）有利于合理配置土地资源。在环境日益恶化，资源日益紧缺的今天，对土地资源的充分利用显得尤为重要，然而在目前的房产税征收体制下，税收对土地资源的配置功能并未很好地体现出来。而物业税的征收，尤其是农业用地和非农用地的差别税率能够在一定程度上限制农业用地得非农化，同时抑制大面积商品房的大量出现，促进满足大多数消费者需求的中小户型经济适用房的开发，使土地资源得到合理配置和充分利用。
（5）有利于缩小贫富差距。按照西方税收理论，物业税是否具有收入与财富分配功能取决于对其税负归宿的分析，如果税负归宿相对于财富分布具有累进性，那么它就具有调节收入与财富分配、缩小贫富差距的作用，反之则否。结合我国开征物业税的实际，本文倾向于不动产税具有累进性的观点，主要原因在于，我国的物业税很有可能采取使用性质不同、省区不同，则税率不同的征收方式。
总的来讲，物业税的征收可以从开发商、消费者、投资者、政府等各个市场管理和活动主体的层面，对其行为进行间接或直接的规制，使“有形的手”在不动产领域充分发挥其调控作用，给初涉市场的房地产产业一剂高效的镇定剂，解决目前市场出现的盲目投资、滥占农地等短视行为引发的一系列环境社会问题。更重要的是，物业税的征收在完善我国税制的同时，给社会法制进程的深化和公共利益保障制度的建设提供了一条进路，是国家公共产品的供给更加趋于符合社会的需求，经济法的价值得到更好的实现。
参考文献
［1］吕忠梅,陈虹著.经济法原论［M］.北京:法律出版社,2007.
［2］潘静成,刘文华著.经济法（第二版）［M］.北京:中国人民大学出版社,1999.
［3］［美］费雪著.州和地方财政学（第二版）［M］.北京:中国人民大学出版社,2000.
作者：徐 婧