探析物业税的税收意义研究论文

2022-05-01

摘要：由于政治制度、历史文化、经济体制和社会基础的不同，我国社科类社团与国外社科类社团发相比，在发展历程和模式、资金来源和社会支持、监督体系和评估体系、作用和功能上存在显著差异。对比国内外社科类社团的的特征差异，可以更好的认识我国社科类社团发展的规律及不足，在借鉴国外经验的基础上，进一步完善我国社科类社团的发展。今天小编为大家推荐《探析物业税的税收意义研究论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

探析物业税的税收意义研究论文篇1：

公共支出物业税与房价变动研究

摘要：在一个静态一般均衡的框架下，假设了一般形式的消费者效用函数，引入公共支出这一重要变量，通过比较静态分析得到一些定性的结论。重点讨论了CES效用函数的情况，发现对于不同的消费替代弹性，结论可能是完全不同的。深入分析了影响物业税与房地产市场价格关系的具体因素，并提出了合理化的政策建议。

关键词：

物业税；公共支；CBD模型；房价

文献标识码：A

1 引言

为了调控日益失控的房价,物业税开征的呼声越来越高。政府对此的态度也很明确——物业税的征收已是大势所趋，只是时间问题。然而物业税是否一定能众望所归的成为高房价的终结者?这个问题已经成为了人们争论和关注的焦点，毕竟房价与民生是如此的息息相关。房价的走向不仅关乎于工薪阶级置办房产的可能性，还紧紧联系着投资于房产的投资者的利益，更是决定了开发商和地方政府的财政情况。

学术界对于物业税作用于房价的效果也存在着很大的争议。在本文中，笔者首先对物业税与房产价格进行了一般性的理论分析，通过对物业税作用机制的研究和理想化模型的建立肯定了物业税对于房价的抑制作用。再而，为了进一步现实化分析，笔者考虑了一般形式的效用函数，并将公共支出考虑在内，给出了不同的预期效果。最后笔者得出如下结论：物业税对于房价的抑制效果有迹可循且值得肯定，然而在具体情况下各种因素的影响可能会使其作用发生偏差和背离。

2 理论模型

本文所采用的模型的理论基础是城市经济学研究中经常用到的CBD模型。本文的空间模型借鉴了Brueckner（1987）的模型，最早是从Wheaton（1974）拓展而来。这一框架在许多城市经济学的文献中都有应用。

在正式建立理论模型之前，本文做出如下假定：（1）消费者只通过买卖市场解决住房问题；（2）商业中心（CBD）位于该城市的几何中心。城市居民均匀地分布在距离商业中心为x的环形地带。城市交通网络足够发达，并假设每年单位距离的通勤成本为s，s>0；（3）消费者每年的税后可支配收入为It，用于住宅、非住宅商品、交通的消费；（4）所有的消费者具有相同的偏好，且效用函数为CES形式，消费替代弹性σ=11+ρ；（5）住宅与非住宅商品的价格分别为p和1；（6）物业税是税率为τ2的从价税，除物业税外的其他税种是复合税率为的从价税；（7）人均公共服务支出是人均税收的线性增函数；（8）每年房地产市场均可达到均衡水平。

2.1 消费者效用最大化行为

消费者空间竞争的结果是，他们均匀地分布于不同的环形市场上。下面重点考虑居住地距离CBD为x的消费者的效用最大化模型。能够为消费者提供一定的效用满足包括以下三类：

住宅商品、非住宅商品（食品、旅游、教育等的复合商品）、公共服务。因此t期环形市场x处消费者i的效用最大化模型为：

式中，δ1 、δ2 和 δ3分别为非住宅复合商品、住宅商品、公共服务品对消费者效用的贡献， Pxt表示t期距离商业中心x处的房价， Xxit、Zxit、Gxit分别表示t期距离商业中心x处的消费者i所消费的非住宅复合商品、住宅商品、公共服务品。m表示单位房价维修成本 , d表示住房资本折旧率,gtE表示消费者预期房价增长率。因为任何住房市场上消费者对非住宅复合商品、公共服务的偏好相同，所以对于每个消费者而言δ1、δ3 相同。

因此，上述效用最大化问题的拉格朗日方程可写为：

2.2 房产商利润最大化行为

一般而言，房地产开发商开发的投入为土地和资本，并且在任何环形市场上均获得相同的利润。为了方便叙述，本文做出如下假定：（1）环形市场x上已有的住房存量为Z0xt ；（2）环形市场x上有nxt个消费者，有mxt个房产商，每个开发商所开发房产面积为 qxt；（3）每个房产商的总成本是开发量的严格凸函数，其简化形式为Cxt=F+ctq2xt；（4）房产之间进行完全竞争。

在环形市场x上，对于每个房地产开发商而言，其利润最大化的问题可以表述为：

命题1：若满足假设条件，均衡房价和住房的供应量不仅取决于物业税，还取决于消费替代弹性，公共支出水平，贷款利率，消费者的可支配收入，房产商的造价，房产商的数量，该城市的人口，消费者其他税的税率等变量。在消费弹性不为1的情况下，物业税与房价的关系并不确定。

命题2：假设消费弹性为1，不考虑公共支出G=0，每个开发商只开发一套住房，且满足Rt+τ1+m+d-gEt>0时，可解得：

命题2的经济含义为：首先 , 开征或提高物业税将导致房价和总开发量下降。也就是说 , 开征或提高物业税抑制了消费者需求, 从而抑制了房价。其次,物业税的作用效果与贷款利率大体一致,其差异在于其作用机制的差异。目前,中国还没有对住房征收物业税 , 仅仅依靠利率对房价进行宏观调控。但是,利率政策显然具有一定的局限性。最后,房价增长率对房价影响与物业税和利率相反。也就是说,若在提高利率和物业税的同时,住房升值 , 则会发生抵消宏观调控政策的情形。因此,为了抑制房价,在提高利率和物业税的同时应控制房价上涨。目前，政府还没有采取控制房价措施,致使宏观调控政策效果甚微。

3 物业税、公共支出与房价变动的计量经济分析

前文构建的CBD模型显示，房地产税对房价影响效应模型研究显示房地产税和地方公共支出都是导致房价变化的重要影响因素。因此接下来本文将重点考察各地房地产税和地方公共品对地区房地产价格的影响。为了深入检验物业税，公共支出与我国房价变动的关系，本文的实证研究采用我国28个省（市、自治区）的数据，其中被解释变量为房地产价格，采用商品房平均销售价格数据，解释变量为人均公共支出和房地产税负，控制变量为人均收入，各省市的CPI，房地产的平均造价。

（1）变量选取与计量模型。

根据上述理论模型 , 我们可以建立以下对数型经济计量模型 :

LnPit=LnTit+LnGit+LnIit+LnCit+Uit。

式中， Pit表示i地区 t 期房屋平均价格；Iit 表示i地区 t 期平均人均可支配收入； Git表示地区 t 期房屋平均造价; Tit表示 i 地区 t 期物业税额。其中，本文在具体进行计量分析时，采用了双对数模型。并且多有变量都为经过各省市的CPI处理后的实际值。

因本文所用数据为面板数据 , 为避免伪回归 , 需对上述变量进行平稳性检验。因

此，我们考察以下一阶自回归面板数据方程：

zit=ρizit-1+ζit+vit。

式中 ,ρi为自回归系数, ζit 为个体效应 , vit为误差项。若|ρi | <1, 则 z it 为平稳序列 ; 若 | ρi| =1, 则 z it 包含一个单位根。有关ρi 有两个假设 : 一是假定所有横截面数据的ρi 相同 ; 二是假定不同横截面数据的 ρi不同。前者的单位根检验方法主要有 LLC 检验（Levin etal,2002）; 后者的单位根检验方法包LPS（Imetal,2003）、 Fisher 2 ADF 和 Fisher 2 PP 检验。为此,本文将分别采用 LLC和LPS对模型变量进行单位根检验。表显示,所有变量都为非稳定性 ,但其一阶差分都是稳定的。这意味着,所有变量都是I（1）。

②四种检验的原假设都是存在单位根，即非平稳。

③检验时均选择了含有截距项和趋势项。

因时间序列较短,对多变量的协整检验很困难，故我们直接对平稳序列进行计量分析。考虑到房价与物业税相互影响 , 存在内生性问题。此外 , 其它变量也可能存在同样问题。因此，为避免伪回归，本文将滞后一期变量作为工具变量解决内生性问题。 Hausman 检验结果（chi2（5） = 0 1 11,Prob >chi2 = 0 1 99）表明 , d ln T it 是外生的。但是 , 考虑到物业税影响的滞后性 , 我们将 d ln T it 的滞后项引入模型中。表 3 表明 , dlnT it 与其滞后项几乎不存在多重共线性。回归结果表明，只有当期和滞后一期物业税显著，其他物业税滞后变量不显著，故式（）变为：

回归结果显示，在除西部地区的子样本内，当期物业税系数符号为负，滞后一期物业税系数符号也为负。这表明，上一期物业税负越重，当期房价越低；当期房价随当期物业税的提高而降低。这意味着，物业税对全国和东部地区房价作用明显，对西部地区房价作用为正。例如，对全国而言，上期物业税增长率每提高1个百分点，房价增长率将下降4.01个百分点。对东部而言，上期物业税增长率每提高 1 个百分点，房价增长率将下降 14.79个百分点。这表明物业税政策在一定程度上能够抑制房价上涨。

表2还显示 , 无论是全国还是东中西部，房地产平均造价和公共支出对房价变动影响是最大的。其中，对全国而言，公共支出每提高 1 个百分点 , 房价增长率将增加 759个百分点；对东部而言，利率每提高1个百分点，房价增长率增加20.63个百分点；中西部地区作用没有东部地区明显，但也达到了4.72个和13.81个百分点。

4 结论

本文在一个封闭城市的空间模型中，采用了一般形式的效用函数和成本函数，分析了物业税对城市房价的一般均衡影响。以前的一些研究通过假设特定的效用函数和生产函数形式，对相同的问题进行研究。得到了一些结论。比如，物业税会资本化到房地产价值中，表现为房地产价值（以及土地价值）下降。不过，除非能够通过实证研究确定居民的效用函数形式，否则这样的分析并不具有普遍意义。本文由于采用了一般化的假设，发现结论并不是很确定，而是取决于居民的效用函数形式。本文的结论包含了以前的一些研究，不过略有些不同，比如，在特定的条件下，物业税可能逆向资本化到房地产价值中，即提高房地产的价值。本文的结论对于分析物业税税制改革的影响也有政策含义。其中最大的一个意义是分析城市中的不同利益集团，比如居住在城市不同地点的居民以及地主，因为税制改革所带来的福利影响，并因此预测这样的税制改革将遇到的阻力。同时，政府部门在征收物业税的同时须将影响其的具体因素考虑在内，以期受到预期结果。

参考文献

［1］李晓峰. 开征物业税对房产价格的影响探析［J］. 经济经纬,2010，（3）.

［2］何苗. 开征物业税对房地产市场影响的实证分析-以成都市为例［J］. 贵州商业高等专科学校学报,2008,21，（2）.

［3］王希颍. 论开征物业税的现实意义与政策建议［J］.北京市经济管理干部学院学报，2009,24，（7）.

［4］申金荣. 试析物业税开征对我国住房消费者的影响及政策建议［J］. 技术与市场,2009,16，（8）.

［5］周莉．张超. 物业税对抑制房价上涨的效应分析［J］.新疆财经,2010，（3）.

［6］董国强，常莉，卢军.物业税改革对住宅价格的影响机制［J］. 宁夏大学学报（人文社会科学版）, 2010，32，（3）.

注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文

作者：程剑飞王勇李廷英王萍莉吴月婷

探析物业税的税收意义研究论文篇2：

社科类社团的中外比较研究

摘要：由于政治制度、历史文化、经济体制和社会基础的不同，我国社科类社团与国外社科类社团发相比，在发展历程和模式、资金来源和社会支持、监督体系和评估体系、作用和功能上存在显著差异。

对比国内外社科类社团的的特征差异，可以更好的认识我国社科类社团发展的规律及不足，在借鉴国外经验的基础上，进一步完善我国社科类社团的发展。

关键词：国外社科类社团；内源性发展；双重管理体制

社会科学研究以其独特的生产精神产品特征，成为经济发展、社会进步和秩序运行的重要智识来源，其中社会科学类社团（以下简称社科类社团）作为一种组织载体和推进社会科学研究的形式，已经成为引领社会科学研究，凝结社会力量，提供咨询决策，参与社会治理的重要社会组织。国外社科类社团的历史发展较早，经过较长时间的发展，运行已经相对成熟。由于政治制度、历史文化、经济体制和社会基础的不同，我国社科类社团与之相比，还存在诸多差异。

一、发展历程和模式的差异

1、内源性发展和外源性发展

国外的社科类社团的诞生可以追溯到古希腊、古罗马，主要是以师徒制为代表的结社活动。但现代意义上的社科类社团组织的发展壮大，主要在资产阶级革命兴起以后。发展较好的国家也都是一些发达国家，如美英法等欧洲国家和韩日等亚洲国家，本文意义上的国外社科类社团也主要指这些发达国家的社团。

早期国外社科类社团的发展是民间力量自发推动的结果，属于内源性模式，并不是政府等外在力量的强制。西方国家自资产阶级革命以来，在自由、民主等思潮的影响下，民间及一些知识精英自发组建社团的情况比较多，集体学术活动活跃。并且西方国家的公民社会发育也比较早，公民自下而上的有很强的结社倾向，早在政府进行管制和疏导之前，社团的发展和活动已经相对频繁。[ ]国家在自由、民主等价值理念的影响下，对社科类社团的活动管制相对宽松。因此，国外社科类社团的发展相对自由和自主。

我国社科类社团的发展大都是一种政府主导下的外源性发展模式。我国早期的社科类社团是在内忧外患的局势下被动建立起来的，并不是资产阶级革命和工业社会发展内在的动力，是在列强的侵略下，自上而下的自强革命。因此，社科类社团建立的目标有很强的改造和实验倾向，是为了引导思潮、振兴实业、救国救民，但一直以来社团组织的发展由于受到政府的严格控制，发展不足。改革开放以后，社科类社团的发展大也是政府放权和主动推动的结果，其社会内在的活力和自主发展的动力仍相对缺乏，属于外源性模式。

2、多元化管理与双重管理体制

从组织管理体制上来看，中外各国的管理体制差异都比较大，各国按照各自的政治传统和价值理念来对社科类社团进行管理。总体上，西方政府并不会严格管理和直接干预社科类社团的成立及活动，更多的是通过法律和经济手段来引导和显示政府的价值倾向。在注册登记方面，大部分国家的政策较为宽松，只要符合相关的法律法规，就能注册登记，注册登记单位并不干预其相关活動。当下世界主要国家的登记注册有以下几种模式：一是对口管理，以日本为典型代表，政府各有关部门对口管理社会组织；二是共同管理，以加拿大为典型代表，管理社科类社会组织的政府机构有三个，分别是消费者商业事务部、税务局和国内事务部；三是司法部门管理，以美国、德国、瑞士及泰国等国家为代表；四是第三部门管理，以英国为代表，由慈善管理委员会对社会组织实行综合管理，统一负责社会组织的登记注册。[1]

与上述世界各国相比，我国属于一种双重管理体制，由政府的登记管理机关和业务主管单位共同管理。双重管理要求社团必须取得业务主管单位行政意义上的"许可"才能在民政部门登记注册，获得合法的身份。这一要求导致我国社科类社团登记门槛过高。此外，在双重管理体制下，由于社团过于依赖"上级"，使得社团的"官办"色彩和"行政化"倾向较为严重。再加上社科类社团在思想建设、组织建设、活动举办等方面需要坚持马克思列宁主义、中国特色社会主义理论和党的方针政策。我国社科类社团受到的约束较大。

二、资金来源和社会支持的差异

在国外，尽管社科类社团有较大的自主性和活动空间，但实际上国外社科类社团的发展与政府的关系十分密切，[ ]特别是在资金支持和政策支持上。在国外，政府是社科类社团组织发展的主要资助方。例如德国社会福利服务组织的主要资金来自政府拨款，其比例几乎占了德国社科类社团总收入的2/3。此外，政府还通过多种资助形式来推动社科类社团的发展，包括设立基金会、购买服务等，还有各种活动项目和奖励类别来扶助社科类社团的发展。

社科类社团的运转资金除了政府的财政支持外，相当大的一部分来源于社会的资助和捐赠。西方各国在宗教文化的影响下，鼓励个人、企业参与慈善事业和社会公益事业的发展，私人基金会和社会捐赠较多。此外，各国政府还通过税收优惠政策等鼓励社会各界捐助社科类社团。一些社科类社团的资金筹集、公益活动和经营活动也都享受免税政策。这也间接扶持各类社团的发展。德国政府明确规定获得公用事业的资格的社团，本身及捐助者将享有税收减免的特殊待遇，不用再缴纳所得税、消费税、物业税和资本转移税。

相对来说，我国缺乏相应的人文环境和捐赠传统。因此，社科类社团的社会支持力不足，得到的社会资助和捐赠并不多，更缺乏类似大型基金会的支持，这就导致我国社科类社团的发展存在经费不足的问题。

三、监督体系和评估体系的差异

国外对社科类社团的监督主要分为三个方面：一是法律监督；一是部门监督；一是社会监督。依法管理和监督是国外社科类社团管理模式的一大特色，国外一般有专门管理社科类社团活动的法律法规。通过法律条例来规约社科类社团的活动。有关社科类社团的管理条例和法律条文等也比较健全，并且相关法律就监督和税收、资金运营等方面的内容规定也十分详细。其次，各国一般也有专门的机构来对社团的财物进行审查和活动评估。此外，各国也十分重视社会监督的方式，通过公众和新闻媒体来加强监督。一些国家会要求社科类社团向社会公开相关档案、财税状况和研究状况等。

相对来说，我国的监督体系十分不完善。与社科类社团严格的登记准入制度不同，我国社科类社团一旦允许组建以后，就很少再对社团类的活动和运行进行监督。这是由于一方面相关的业务管理部门缺乏相应的职责、权限和资源。另一方面，我国的社科类社团的管理活动重准入、轻过程，这与西方等发达国家的监督管理体制存在明显的差异。[ ]现阶段我国还没有一部专门规范社科类社团组织运营的法律，这就使得对社团经营活动和资金运营缺乏法律监督。再就是我国的社会监督尚未形成氛围，新闻媒体和公众的监督能力不足，社团类的活动和财物状况并没有向社会各界公布的必要，公众、捐赠人和新闻媒体对社科类社团的章程、组织机构、活动情况和财务管理等缺乏有效的了解。

为了保证社团活动和研究的质量，也为了保证科研经费的有效使用，各国也十分注重学术研究评估体制建设。一些国家的学术研究评估甚至上升到国家级和法律的层面。我国的学术评估体系则十分不完善，不仅缺乏学术评估的主体，而且也缺乏有效的评价标准。总体上，我国相关制度建设还在探索和完善中，特别是监督和评估体系，这就导致我国对社科类社团的激励和监督作用不足，治理能力较差，活动参与性较差。

四、作用和功能的差异

西方发达国家社科类社团在国家和社会的管理中都占据十分重要的地位，总体上说来，国外社科类社团在学术观点创新、社会服务、学科建设、社会价值和意识形态宣传等方面的作用和功能明显，社科类社团在国家和社会之中也有很高的社会地位。国外的社科类社团坚持基础研究和应用研究并重的原则，在学术创新上不断的探索，特别是在研究方法上，通过采用新技术、交叉学科、跨学科研究等方式，来对国内外重大的现实问题和理论问题进行研究。在社会服务上，很多国家都奉行重大行政决策先经过社团专家咨询的原则，使社会科学的研究内容与政府确定的各种战略目标和政策联系更为密切。[ ]企业和社会各界，乃至个人也会经常咨询社科类社团。在社会价值和意识形态生产方面，国外的社科类社团有很强的输出和导向功能，企图通过自己的研究结论和报告影响政府和社会公众，国外社科类社团每年都试图通过大量的研究报告和媒体宣传来引起政府的注意、政府的决策导向，引领社会思潮的走向。国外的一些政府也试图借助社科类社团的研究来操纵社会舆论和对外政策，加强意识形态控制，这其中也不乏一些为了本国利益和缺失公允研究，例如中国威胁论等。

相比较而言，我國社科类社团的应用倾向和社会服务能力并没有那么强。在学术创新上不足，还处于学习西方先进理论和方法的阶段。近些年也注重通过社科研究本土化的趋势来加强推进学术创新，但总体上成果并不太突出。在价值宣传和意识形态引领方面也相对落后，此外，社科类社团意识形态整合能力比较弱，特别是围绕着社会主义核心价值观来整合本民族先进文化和价值输出的能力比较弱，很大程度上成为西方文化的舶来阵地。社科类社团也因为缺乏具有公信力和研究深度的报告而难以引起社会各界的信服，在成果宣传和影响，成果转化等方面也存在很多欠缺。在涉及到国内外重大战略决策问题上的影响力不足，对社会的引导也不足。再加上，我国社团资金来源少，社科类社团的人员素质参差不齐，自我发展和自主管理的能力不足，其作用和功能的发挥就受到极大限制。社科类社团在普及社会科学知识等公益性社会文化服务上作用并不明显。

五、结论

综上所述，与国外社科类社团相比，我国社科类社团在很多方面有所欠缺，特别是在社科类社团的管理模式、规范化建设、资助和支持体系、社科类社团学术功能和服务功能发挥等，因此，应该学习国外先进的经验。但我们也应注意到国外的社团也存在"志愿失灵"和非圣洁的一面，需要正确认识社科类社团本身所存在的问题，并在我国历史和现实基础上，采取渐进式改革的办法。尽管双重管理体制有很大的弊端，但在系统的法律法规、监督评估体系健全之前，这种双重管理体制就有存在的必要，否则容易陷入管理真空、运行混乱的状态，更不利于社科类社团的发展。要认识到我国社科类社团仍处在起步发展阶段，不可能一蹴而就，也并非单一的管理体制改革，而是在资金来源、规范化建设和监督评估机制逐渐跟上来的基础上，再系统化促进社科类社团的发展。

参考文献：

[1 ]托克维尔.论美国的民主，下卷.商务印书馆.1988 ，.635‐636.

[2 ]栾晓峰. 国外发展与管理社科类社会组织的经验启示[J]. 滨州学院学报，2010，（01）：113-119.

[3 ]王绍光. 多元与统一[M]. 浙江人民出版社， 1999.

[4 ]杨清明. 我国社科类社会团体发展的制度探析[J]. 重庆社会科学，2015，（05）：5-19.

[5 ]曹益民. 世界主要国家公共决策咨询的做法和经验[J]. 中国软科学，2000，（10）：66-71.

作者：高万芹

探析物业税的税收意义研究论文篇3：

开征房地产税研究

摘要：1994年的分税制使中央与地方政府就事权与财权进行了划分，地方公共产品与服务由地方财力进行供给。但当前财政体制中的事责集中于基层县乡政府，而财力却掌握在上级政府手中，使得地方财政无法满足公共支出的需要。这引发了地方政府对土地出让金以及转移支付的依赖，但这两种资金都存在的诸多缺陷与限制促使地方进行完善地方税体系，尤其是2016年全面‘营改增’之后地方税种进一步减少。在探讨可替代的地方主体税种时房地产税因为其税基广、税源稳定以及受益性等优点被重复提及。对此，就房地产税改革以及地方税体系构建的观点与看法进行了搜集与整理，分析基于地方税体系构建视角的房地产税征收，并进行简要评述。

关键词：房地产税；主体税种；地方税体系

1 引言

房地产税改革在近些年一直是社会各界广泛关注的焦点。从2003年首次提出的物业税，到2011年重庆、上海开始实施房产税改革试点。再到2017年《十九大报告》中提出深化税收制度改革，健全地方税体系，以及2018年3月两会期间，财政部相关负责人明确表示房地产税的立法完善工作正在有序进行。这一系列的举措无不意味着房地产税的立法时代即将到来。房地产税的立法正在起草完善，具体的实施方案会参照国际共性做法。所以总的来说房地产税的征收是势在必行的事情，但是离具体的实施还是有一段的路要走。房地产税涉及哪几项税费，征收的范围、税率以及减免标准，征收房地产税所带来的优势以及矛盾问题等都存在诸多争议，本文基于全面营改增后地方税体系的不健全、不完善的基础，总结和述评现阶段专家学者对于房地产税作为地方税种进行征收时的观点，希望能为民众进一步理解房地产税立法作出有用的解释与参考。

2 地方财政现状

1994年的分税制改革将事权与财权在中央与地方之间进行了划分。对于地方政府而言，地方公共物品和服务须有本级财政进行提供，但通过查询数据可知2016年地方政府的财政收入占全国财政收入的54.7%，地方支出却占全国财政支出的85.4%，地方本级财政根本无法满足地方支出的需要。与此同时，地方税收入占地方公共财政支出的比重在2010年为44.26%，到2016年时为40.34%，税收收入占公共财政支出的比重在降低，并且一直在50%的水平以下变动。这些数据表明地方本级财力不足以满足地方支出的需求。

地方財政收支的不对等产生了巨大的财政缺口，针对这个缺口地方政府一般是依赖上级政府的转移支付予以弥补。查询2011-2017年《中国统计年鉴》可以看到，从2010年到2016年，转移支付数额占地方财政支出的比重由43.77%下降到了37.04%，虽然比重是在不断下降，但是占比仍然较高。地方政府对中央的转移支付依赖性过大，会使得中央对地方决策干预力度加强，加大了中央集权，这显然是与财政分权模式下，地方适当拥有自主权相违背的。陈硕和高琳（2012）也认为转移支付的负面影响渐显，对于地方政府而言，重要的是拥有更多的财力甚至是财权而不是通过转移支付来实现财政收入的增加。此外，董再平和凌荣安（2008）认为中国财政转移支付的均等化功能依然很弱，对地方财政收支缺口无法起到良好的弥补作用。

地方政府在自有税收收入和转移支付无法满足本级财政支出的同时，也不能依赖举债或发行地方政府债券进行筹资，因此作为一般公共预算外的土地出让金成为了地方财政的重要收入来源（曹燕萍、罗娟，2012）。通过数据查询与计算可知，土地出让金收入占本级地方财政收入的比重由2001年的16.61%增长到2015年35.90%，成为地方政府的一项重要收入。但是土地出让金的作为一次性财政收入是不可持续性和周期性的，同时很容易受到经济形势的影响，与此相对应的是财政支出的持续性和刚性，这种收支特性的对比会给地方政府财政带来很大的压力（欧阳天健，2017）。

3 地方税体系构建研究

探究地方财政收支背后的原因就会发现，因为地方缺乏主体税种，导致地方税规模相对较小，地方税收总额占全国总税收收入的比例低，无法满足地方财政支出需要（胡斯、崔志坤，2013）。尤其是全面“营改增”之后，地方税源进一步减少。税权是财权的核心，地方税不仅体现出国家与纳税人之间的横向分配关系，也体现出中央政府与地方政府之间的纵向分配关系，不仅是我国税收制度的重要组成部分，也是地方政府行使公共管理职能和调节地方经济的重要经济杠杆（李晖、荣耀康，2010）。通过对我国地方财政现状进行分析可知，地方税体系的构建与完善成为当前亟待解决的事情。

构建地方税体系的一个重要方法就是培育地方主体税种，增加地方本级财政收入，这样既可以走出土地出让金波动性以及不可再生性的尴尬境地，又使得地方财力自主权不受影响。许多专家学者都认为应当构建地方主体税种，增加地方政府自有收入。在主体税种的构建上，我国学者的观点主要可以分为：（1）以财产税为主体形成地方税制体系，改革完善资源税，并适时探讨开征遗赠税（郭月梅，2013；崔志坤等，2014）；（2）完善房地产税，并适时推行房地产税改革（张德勇，2011；侯一麟、马海涛，2016）；（3）在选择征收财产税的同时改革完善资源税，将其作为地方主体税种进行征收（古建芹，2011；李升，2012）；（4）在地方主体税种的选择上，因征收时间不同而有所差别，中期可以选择消费税和所得税，而中长期则选择消费税和财产税（郭庆旺、吕冰洋，2013；朱青，2014）。

通过上述分析可知构建地方税主体税种的选择主要集中在财产税，尤其是房地产税上。有西方学者认为房产税是最有效率的税种，因为房地产税具有永续性；其次，房地产税是地方税，地方政府在谋划地方经济社会发展的过程中，会拥有适度的税收自主权；再者，房产税全面实施时，针对所有房产进行征税，具有税基广、税源稳定的优点。居民缴纳当地的房地产税，同时享有与税负相应的公共服务，在这个意义上，作为地方主体税种的房地产税是一种受益税。而在国外各国对于房地产税方面的征收大多作为地方政府的收入，并且征收日渐趋于成熟。有鉴于此，我国对于房地产税方面的征收和立法可参照国内外经验进行。因此，综合考虑我国房地产市场发展状况和已有的税收基础，可以建立起以房地产税为核心的财产税体系，作为地方税收入的重要来源（费茂清、石坚，2014）。

4 房地产税研究

从增加地方财政收入的角度出发，应当构建地方主体税种，增加地方财源。而房地产税的永续性、受益性以及宽税基使其成为地方税主体税种的重要选择。刘明慧、赵敏捷（2014）认为现在提到的房地产税，不是简单的将房产税与土地使用税进行合并征收，房地产税的立法也不是针对某一个税种，而是对整个房地产领域的税制改革，并且从整体上服从当前财税体制改革和税制结构优化的需要。董姝宏（2015）认为房产税改革是将现行的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税以及土地出让金纳入到新房地产税的框架中，取消房产使用环节的税费，把复杂的多项税费转化为房产保有阶段征收的房地产税。而契税因为其弊端不太明显暂时没有合入房地产税。从分析来看，目前地产税的改革重点及矛盾主要集中在两点，一是房地产税政策的选取。二是处理房地产税与土地出让金的关系。具体分析如下。

4.1 房地产税政策的选择

对于房地产税政策的选取主要有两种做法。第一种是采取人均免税额的方法。苏明和施文泼（2016）表示为了体现量能课税原则，满足居民的基本居住需求，可以对所有的个人住房给予每个家庭成员一个固定金额的评估价值减免额，然后对扣除了免征总额后的个人住房评估价值进行征税。靳东升（2016）认为为了体现税收的公平性，许多国家会按一定标准为居民的普通住宅提供一定的减免优惠。他在与多国税收政策比较后提出，新的房地产税可以在普遍征收的基础上，根据房地产的使用性质和家庭人口状况，对居民进行居住房产的税收扣除或者定额减免税款的优惠。

第二种是采用差别的房地产税政策。李波和张诚彬（2012）提出的整合现有房地产税种，征收范围由现在的经营性房产扩展到居民个人拥有的住宅，同时构建房屋市场价值评估体系，征收税率应由中央政府统一立法、规定幅度税率。在房产税征收上又分为第一套住房免费，二套优惠三套及以上没有任何优惠的调节高端的方法，以及采用全部住房采用人均免税面积的普遍征收方法。安体富（2014）的观点则是按照住宅拥有数量和房产性质两种方法进行征收房地产税。按住宅拥有量进行征收的话，可以对第一套房屋免税，对第二套房屋减税，对第三套及以上的房屋没有任何优惠的征税；如果按房产性质征税的话，对普通住宅房产实行1%以下的税率，对于别墅、高档公寓以及多套房产则按3%的稅率征收。

4.2 房地产税与土地出让金的关系

在房地产交易流转环节中不可忽视的一点就是土地出让金问题，土地出让金在地方财政收入中占有相当大的比例，也是导致房价居高不下的根源，土地出让金的不可持续性和周期性会给地方财政带来压力，因此应该妥善处理房地产税与土地出让金的关系。对此，当今理论界的观点基本可以分为以下四种：

第一种观点是将“土地出让金”等税费并入物业税征收，以降低房价，增加房屋持有环节的成本（胡洪曙、杨君茹，2008）。傅光明（2006）认为房地产税可以取代土地出让金，逐步将土地出让金纳入房地产税是房地产税改革的方向和目标，这个过程可以分两步完成：第一步是将土地出让金改为土地补偿金，由税务机关征收，将其纳入财政管理中；第二步是将土地出让金全部纳入房地产税管理。

第二种观点是土地出让金并不应该并入房产税（刘尚希，2007），因为房地产税是公共分配范畴，地价是市场范畴，两者性质不同。贾康和梁季（2014）认为，政府在征收房产税和土地出让金时所代表的身份并不是一致的，房产税是政府以管理者身份征收的，是为了给公民提供公共服务；土地出让金则是政府以土地所有者身份征收的，是收取土地使用权转让的合理租金。两者之间不存在相互替代的关系。

第三种观点是开征房地产税并不是要取消土地出让金，而是将土地出让金改为在今后若干年连续收取的年租制（郭云钊等，2012）。何文杰（2018）认为短期内应建立批租制与房地产税并存，年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的三轨运行机制；中期内应建立年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的双轨运行机制；从长远看应主要形成年租制与房地产税并存的格局。

第四种观点就是在保持现有土地出让金的基础上将由于土地增值所形成的那部分级差地租并入房产税。白彦锋（2007）认为我国不应实行年租制、也不应该简单地将土地出让金并入房地产税，而是应该赋予房地产税一定土地出让金的功能，通过市场手段和税收政策之间的结合实现对土地市场的有效调控。

5 文献述评

综上，自1994年分税制至今，地方本级收入一直无法满足地方公共产品和服务的支出，财政收支的缺口大多是依赖于补贴和转移支付。但补贴和转移支付限制了本级政府对于款项利用的范围，使得上级政府对地方政府的干预增加了，这显然是地方政府不愿意看到的。同时作为地方财政重要收入的土地出让金也因为其不可再生性以及制度本身存在的弊端到了不得不改革的时候。因此地方政府需要推动建立地方主体税种，完善地方税体系，在最大限度不引起居民的反对的情况下，增加地方收入。而房地产税因其税基广、税源稳定以及本身具有的而受益性特点被纳入地方主体税种的考虑范围。

在构建房地产税改革与征收时不可忽略两点，一是房地产税具体采取何种方式征收，另一个就是如何处理其与土地出让金的关系。文中阐述了各种解决方法，每种方法的优劣许多专家都有进行阐述对比，本文未就此进行深入说明。但是从已有文献看，对于影响地方财政收入的土地出让金和房地产税政策的改革已经具备了充足的现实基础和一定的理论经验。土地出让金和现有房地产税在地方财政有着相当重要的地位，同时这两者也是完善地方税体系的重要一环，因此对于两者的改革就应该更加的慎重。但因政策的不明确，对于房地产税的征收只能从根据沪、渝改革以及现有数据进行测算，具体应当采取哪种方案还未可知，我们也只能从理论上进行分析。房地产税因其受益性等特点被视为完善地方税体系的着力点，具体影响和实施方案需要我们不断地研究和测算，以便为房地产税政策的出台提供更多得理论和现实依据。

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