场馆类别物业管理

场馆类别物业管理（共6篇）

篇1：场馆类别物业管理

体育场馆物业管理要点

现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性最具大型社会公建项目的特征。根据现代体育场馆的物业特点。运营特点、客户特点，其物业管理要着重做好以下几方面的工作：

一、人力资源配备工作

现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个方面专业人才的配备工作。

①体育专业人才。体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，甚至是管理处的保管员也具有裁判员资格证。

②专业场地维护专业人才。足球草坪、田径跑道都是现代体育场馆的重要设施，本身价值都是几百万，甚至上千万，维护不当，不仅遭受巨大的经济损失，而且在同行的竞争中造成很坏的影响，专业场地维护专业人才的引进与培养是关键的一环。

③高科技专业人才。大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全播放、检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持证上岗、熟练排除故障。

④全方位高素质的服务专业人才。现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。

⑤全民健身的带头人。是群众健身活动的组织者、倡导者。优秀的带头人使公众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。

这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司的发展储备大量的人才，利用这储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。

二、确立物业管理架构现代体育场馆物业使用特点是使用频率远

远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期。科学合理安排人力资源、有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。

一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，而体育场馆平常(非大型赛事、活动期)情况下各功能设施都处于停止运行状态，无需操作，所需人员极少，而一旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行，环境保障需在短时间内达到使用要求安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。招商局物业武汉公司经过一年多的实际管理表明无论是大型赛事还是商业演出活动(即大型赛事、活动期)，体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常(非大型赛事、活动期)管理操作、服务人员的2—6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架构、人员岗位，是现代体育场馆实施专业物业管理的关键所在。

①日常管理工作组织架构按照大型赛事、活动期设置管理处，按照非大型赛事、活动期配备部门人员，如武汉体育中心管理处架构设置各部门职能环境部负责合同范围内保洁内容并协调与环卫部门的关系，场馆服务部负责体育馆内场草坪、跑道的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障，信息技术部负责体育场馆网络通信、智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正常运行，机电工程部负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间电梯、空调等正常运行。

②大型赛事、活动保障工作组织架构

发挥专业物业管理公司人力资源优势，在原日常管理工作组织架构的基础上扩充各部门工作职能、人员配置等，集合专业物业管理公司上下之力组成“大型赛事、活动工作保障组”，下分为若干个专业工作组，根据大型赛事、活动的工作需要，合理分配人力资源，保障各项工作的正常进行。

三、大型机械化维护

设备配备现代体育场馆面积大，配备必要的专业机械是减少人力成本。提高劳动效率的有效手段。

四、建立完善的运行管理和服务保障体系

①制定详细的覆盖各专业工作的规章制度现代体育场馆大型赛事、活动时期的运行管理需要事先制定周密的计划，并提前一周时间安排部署、沟通协调好。大型赛事、活动的举办，有电视现场直播，新闻记者的现场采访，国际、国家、地方组织官员的光临，一旦有任何工作不到位的情况，负面影响是不可估量的，而且是即时的。现在体育中心管理处每次接受大型赛事。活动时，都把它当作一次政治任务，每个环节都进入高度警备状态，不得有任何的失误，每次大型赛事、活动前模拟演练已成为检查大型赛事、活动时期的运行管理和服务保障情况的必要手段，并确保一次都不能少。

②制定大型赛事、演出活动的各种应急方案针对大型赛事、活动期的运营特点，大型赛事、活动期的运行管理和服务保障主要体现在各种大型赛事、活动期的应急处理上。

第一，机电设施设备的应急操作。体育场馆的机电设施设备在日常工作中，除了正常维保与检查外，在每场赛事活动前，制定演练计划并进行实操演习是必须要做的工作。特别是在赛事和活动进行时，要确保各设备的运行不能出现一点闪失，并能随时启动应急设备。其管理范围突发性地剧增，是对高科技人才做好维保、记录及日常实操管理水平的集中考验。第二，要求面面俱到的保洁工作。对于一个大容纳量的体育场馆，保洁面广、工作量大，工作任务集中，且在赛事、活动期间，要根据不同功能区域采取不同的保洁标准和程序，事前制定保洁标准、程序是确保大型赛事活动顺利进行的必要条件。

第三，严谨细致的保卫工作。在大型赛事、活动期间，体育场馆人口密度会急剧增大。开场前，大量人群在短时间内集中进入，散场时，集中的人群必须迅速地疏散。这就要求保安人员必须具备训练有素的专业安全管理技能，加强设备设施的安全、观众的安全、贵宾的安全、工作人员的安全、车辆的管理及活动中各种突发事件的处理技能，同时要与地方对口管理机构保持密切有效联络，有力保证大型赛事、活动期间的安全。

③全员进行大型赛事、演出活动的物业管理培训。

④制定每次活动的物管方案。

第一，覆盖各类客户的专业化、人性化服务。客户群体的多元化直接导致了物业使用人需要提供服务的复杂化和差异化，具有服务需求面广的特点。由于服务的对象广泛，特别对多元化的客户群体，不同规格的接待都非常讲究细节服务，注意一些民族习俗、地域差异关怀等，充分体现了涵盖面广的人性化服务的需求。

第二，内外人员的调度协调工作。

第三，对内的后勤保障工作。

此外，在对体育场馆实施物业管理过程中应注意的几个事项：

1、案例防范措施:安全问题，避免纠纷、人员受伤，提前开启通道。

2、避免法律纠纷:法律问题，对逃票。破坏设施人员的处置。

3、设施保护手段:收取押金，对组织单位将收保证金，防止设施受损。

4、内部纪律规定:对员工“以权谋私”的管理，带人进入，与明星合影签字等。

体育场馆的物管面积如何测算也是必须明确的问题。由于体育场馆的草坪是举行赛事的必需，且造价高。日常维护费用所占比例不少，是日常物业管理的重要内容，如果不记入管理面积，管理草坪所耗的人力、物力和财力从何而来?这是体育场馆实施物业管理一个值得商榷的问题。

物业特点：

1.占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高。

现代体育场馆的建设标准除满足全民健身的需求外，还要兼顾大型赛事、活动需要，基本上都是按照满足大型国际、综合性赛事要求实施建设的，同时建设选址充分考虑交通便利。在项目及功能的设置上，体育中心内场馆配置一般都设有综合体育馆、游泳馆、足球场及相应配套的训练场馆，以满足各类赛事的需要，如田径、游泳及球类运动。除此之外，相应配套的商业网点，如酒店、超市、餐饮。娱乐场所等，当前最突出的主题是体育休闲公园，诸多的功能决定了现代体育场馆具有占地面积广、建筑规模大、功能综合性强、投资金额高的物业特点。

2.设施设备规模庞大、齐全，科技含量高。

现代体育场馆除了拥有写字楼的供电、给排水、空调。电梯等常规设备外，专门配置有智能化的中央控制系统。无线上网系统、广播扩音系统、照明系统、草坪加热系统、制票检票系统及门禁身份识别系统，所有设施设备功能均按国际赛事场地标准设计施工，充分满足世界级体育赛事、各类活动的要求，规模庞大、齐全，科技含量远离于一般写字楼。

3.使用功能多元化。

现代体育场馆主要功能是为体育比赛提供专业化的场地，如田径、足球比赛等，同时也可用于大型商业演出、大型集会、会展等，呈现使用功能多元化的势态。

4.人性化设计程度高。

现代体育场馆在建筑设计上完全实现以人为本的人性化设计，如武汉体育中心的建设，仅供运动员、观众等使用配套设计的洗手间就有164个，为弱势人群考虑的残疾人专用通道及残疾人专用看台分布看台各入口，为运动员、观众配备的医务室，以及为满足高水平消费层次人群设计的贵宾包厢等等，都是现代体育场馆人性化设计程度高的充分体现，上述各中心都设有贵宾包厢。

5.配套商业网点密度大、交通通讯设施容量大。

作为对社会公众开放的现代体育场馆，商业网点、交通通讯设施的配置大容量是现代体育场馆必需的，特别是在举行大型赛事、活动时要满足几万人的购物、餐饮、停车、通信信道的畅通并需具备在短时间内疏散观众、车辆的能力。所以要求配套商业网点布局密度大。交通通信容量大。如武汉体育中心配有3000辆容量的停车场。

6.新闻、传媒设施设备先进、完善。

体育赛事的现场直播是传媒业的主要业务，也是体育产业的重要收入来源，体育产业与传媒业已经形成相关联产业，因此作为赛事活动载体的现代体育场馆为传媒业提供先进、完善的硬件设施也是体育产业发展自身的需要。如武汉体育中心新闻发布中心的同声传译系统、音像同步系统、无线上网系统、电视转播机房、现场机位设置、内场的广告机等。

如奥运会。世界杯足球赛，其赛事转播权销售收入是运动赛事的主要收入。

运营特点： 1.日常商业活动频繁的运营特点。

实地考察的5城市7体育场馆中，功能综合性强的物业特点均有突出表现，使现代体育场馆的日常运营相对集中在商业活动方面!如经营较为成功的上海东亚体育文化中心内的上海富豪东亚大酒店(四星级)、“运动员之家”(宾馆)、上海市周边旅游集散市场。对外开放的羽毛球训练场、杭州黄龙体育中心内的好又多超市、恒利宾馆、富有特色的黄龙体育中心酒吧一条街、乒乓球训练场、成都体育中心的会所经营、虹口足球场的健身馆等等，各个业主均利用体育场馆空闲时间开阔的体育馆场地大力创收经营。

2.大型赛事、活动期的运营特点。现代体育场馆在大型赛事、活动举行时，最大的运营特点是人口密度在定时间内迅速增大，结束后又急剧减少。

①大型赛事、活动准备工作期(7~15天)的运营特点在此期间，大型赛事、活动的举办单位、参加单位、配合单位。新闻媒体的工作人员、服务人员，各类物资器材大量进场，体育场馆的各类专业设施设备全面开始启用，如。专业训练场、各类办公用房的使用准备等，足球比赛的划线、球门挂网准备，商业演出的舞台搭建、草坪盖板铺设等。

②大型赛事、活动举行时的运营特点大型赛事、活动的安全保E人员、检票人员等工作人员及观众在1~3个小时内全部进场v人员迅速达到几万人，体育场馆所有机电设备。强弱电系统、配套功能用房、停车场等全面投入使用，配套的餐饮。商业网点的经营活动亦随之活跃起来。

③大型赛事、活动结束时运营特点大型赛事、活动一旦结束，运动员、演员要马上离场，为避免围观观众也要在短时间内退场，确保几万人在短时间内安全撤离，各设施设备满负荷运转充分发挥现代体育场馆强大的疏散功能，主办组织单位及体育场馆的各临时设施连夜撤卸等各工作的实施是大型赛事。活动结束时最大的运营特点。

篇2：场馆类别物业管理

企业管理类别又叫企业海关管理类别，是我国海关总署为了鼓励企业守法自律，提高海关管理效能，保障进出口贸易的安全与便利，对在海关注册登记的进出口货物收发货人、报关企业按照企业遵守法律、行政法规、海关规章、相关廉政规定和经营管理状况，以及海关监管、统计记录等，设置出的AA、A、B、C、D五个管理类别，对有关企业进行评估、分类，并对企业的管理类别予以公开。

一、什么是企业管理类别

企业管理类别：又叫企业海关管理类别[1]，是我国海关总署为了鼓励企业守法自律，提高海关管理效能，保障进出口贸易的安全与便利，对在海关注册登记的进出口货物收发货人、报关企业按照企业遵守法律、行政法规、海关规章、相关廉政规定和经营管理状况，以及海关监管、统计记录等，设置出的AA、A、B、C、D五个管理类别，对有关企业进行评估、分类，并对企业的管理类别予以公开。

全国海关实行统一的企业分类标准、程序和管理措施并针对适用不同管理类别的企业，按照守法便利原则，制订相应的差别管理措施予以分类管理。

二、关于企业管理类别的设定

第一节 进出口货物收发货人

第六条 AA类进出口货物收发货人，应当同时符合下列条件：

（一）已适用A类管理1年以上；

（二）上一进出口总值3000万美元（中西部1000万美元）以上；

（三）经海关验证稽查，符合海关管理、企业经营管理和贸易安全的要求；

（四）每年报送《经营管理状况报告》和会计师事务所出具的上一审计报告；每半年报送《进出口业务情况表》。

第七条 A类进出口货物收发货人，应当同时符合下列条件：

（一）已适用B类管理1年以上；

（二）连续1年无走私罪、走私行为、违反海关监管规定的行为；

（三）连续1年未因进出口侵犯知识产权货物而被海关行政处罚；

（四）连续1年无拖欠应纳税款、应缴罚没款项情事；

（五）上一进出口总值50万美元以上；

（六）上一进出口报关差错率3%以下；

（七）会计制度完善，业务记录真实、完整；

（八）主动配合海关管理，及时办理各项海关手续，向海关提供的单据、证件真实、齐全、有效；

（九）每年报送《经营管理状况报告》；

（十）按照规定办理《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》的换证手续和相关变更手续；

（十一）在商务、人民银行、工商、税务、质检、外汇、监察等行政管理部门和机构无不良记录。

第八条 进出口货物收发货人有下列情形之一的，适用C类管理：

（一）有走私行为的；

（二）1年内有3次以上违反海关监管规定行为，或者1年内因违反海关监管规定被处罚款累计总额人民币50万元以上的；

（三）1年内有2次因进出口侵犯知识产权货物而被海关行政处罚的；

（四）拖欠应纳税款、应缴罚没款项人民币50万元以下的。

第九条 进出口货物收发货人有下列情形之一的，适用D类管理：

（一）有走私罪的；

（二）1年内有2次以上走私行为的；

（三）1年内有3次以上因进出口侵犯知识产权货物而被海关行政处罚的；

（四）拖欠应纳税款、应缴罚没款项人民币50万元以上的。

第十条 进出口货物收发货人未发生本办法第八条和第九条所列情形并符合下列条件之一的，适用B类管理：

（一）首次注册登记的；

（二）首次注册登记后，管理类别未发生调整的；

（三）AA类企业不符合原管理类别适用条件，并且不符合A类管理类别适用条件的；

（四）A类企业不符合原管理类别适用条件的。

第十一条 在海关登记的加工企业，按照进出口货物收发货人实施分类管理。

第二节 报关企业

第十二条 AA类报关企业，应当同时符合下列条件 ：

（一）已适用A类管理1年以上；

（二）上一代理申报的进出口报关单及进出境备案清单总量在2万票（中西部5000票）以上；

（三）经海关验证稽查，符合海关管理、企业经营管理和贸易安全的要求；

（四）每年报送《经营管理状况报告》和会计师事务所出具的上一审计报告；每半年报送《报关代理业务情况表》。

第十三条 A类报关企业，应当同时符合下列条件：

（一）已适用B类管理1年以上；

（二）企业以及所属执业报关员连续1年无走私罪、走私行为、违反海关监管规定的行为；

（三）连续1年代理报关的货物未因侵犯知识产权而被海关没收；

（四）连续1年无拖欠应纳税款、应缴罚没款项情事；

（五）上一代理申报的进出口报关单及进出境备案清单等总量在3000票以上；

（六）上一代理申报的进出口报关差错率在3%以下；

（七）依法建立账簿和营业记录，真实、正确、完整地记录受委托办理报关业务的所有活动；

（八）每年报送《经营管理状况报告》；

（九）按照规定办理注册登记许可延续及《中华人民共和国海关报关企业报关注册登记证书》的换证手续和相关变更手续；

（十）在商务、人民银行、工商、税务、质检、外汇、监察等行政管理部门和机构无不良记录。第十四条 报关企业有下列情形之一的，适用C类管理：

（一）有走私行为的；

（二）1年内有3次以上违反海关监管规定的行为，或者1年内因违反海关监管规定被处罚款累计总额人民币50万元以上的；

（三）1年内代理报关的货物因侵犯知识产权而被海关没收达3次的；

（四）上一代理申报的进出口报关差错率在10%以上的；

（五）拖欠应纳税款、应缴罚没款项人民币50万元以下的；

（六）代理报关的货物涉嫌走私、违反海关监管规定拒不接受或者拒不协助海关进行调查的；

（七）被海关暂停从事报关业务的。

第十五条 报关企业有下列情形之一的，适用D类管理：

（一）有走私罪的；

（二）1年内有2次以上走私行为的；

（三）1年内代理报关的货物因侵犯知识产权而被海关没收达4次以上的；

（四）拖欠应纳税款、应缴罚没款项人民币50万元以上的。

第十六条 报关企业未发生本办法第十四条和第十五条所列情形，并符合下列条件之一的，适用B类管理：

（一）首次注册登记的；

（二）首次注册登记后，管理类别未发生调整的；

（三）AA类企业不符合原管理类别适用条件，并且不符合A类管理类别适用条件的;

（四）A类企业不符合原管理类别适用条件的。

第三节 管理类别的适用与调整

第十七条 企业符合本办法第六条第（一）项、第（二）项或者第十二条第（一）项、第（二）项的规定，可以通过注册地海关向直属海关提出适用AA类管理申请，并提交下列材料：

（一）《适用AA类管理申请书》；

（二）《经营管理状况报告》；

（三）会计师事务所出具的上一审计报告。

第十八条 企业符合本办法第七条或者第十三条的规定，可以通过注册地海关向直属海关提出适用A类管理申请，并提交下列材料：

（一）《适用A类管理申请书》；

（二）《经营管理状况报告》。

第十九条 注册地海关接受企业适用AA类、A类管理申请后，经审核企业提交的材料齐全，符合法定形式的，应当当场制发《企业分类管理申请受理决定书》，并报直属海关审定。

对申请AA类的，直属海关应当自受理之日起6个月内作出适用或者不予适用决定。

对申请A类的，直属海关应当自受理之日起3个月内作出适用或者不予适用决定。

第二十条 申请适用AA类、A类管理的企业有下列情形之一的，直属海关对其申请予以退回，并作出不予适用的决定：

（一）申请时不符合本办法所规定的条件的；

（二）审核期间不符合本办法所规定的条件的；

（三）审核期间有涉嫌走私或者违反海关监管规定以及侵犯知识产权的行为尚在侦查或者调查中的。第二十一条 C类企业自海关作出类别调整决定之日起满1年未再发生本办法第八条或者第十四条所列情形的，经企业申请，海关将其调整为B类。

D类企业自海关作出类别调整决定之日起满1年未再发生本办法第九条或者第十五条所列情形的，经企业申请，海关将其调整为C类。

第二十二条 C类、D类企业申请调整为B类、C类的，应当通过注册地海关向直属海关提交《企业管理类别调整申请书》。注册地海关经审核，企业提交的材料齐全，符合法定形式的，应当当场制发《企业分类管理申请受理决定书》，并报直属海关审定。

直属海关应当自受理之日起1个月内作出决定。

第二十三条 企业有下列应当降低类别情形之一的，海关发现后根据本办法第二章的规定，重新决定其适用的管理类别:

（一）AA类、A类企业不符合原管理类别适用条件的；

（二）B类企业有 C类、D类管理类别情形之一的；

（三）C类企业有D类管理类别情形之一的。

第二十四条 经直属海关决定调整或者不予调整企业管理类别的，由企业注册地海关在决定作出之日起10个工作日内将相关决定送达企业。

自海关作出调整决定之日起，海关按照调整后的管理类别对企业实施相应的管理措施。

第二十五条 AA类或者A类企业涉嫌走私被立案侦查或者调查的，海关暂停其与管理类别相应的管理措施；暂停期内，按照B类企业的管理措施实施管理。

第二十六条 企业仅名称或者海关注册编码发生变化的，其管理类别可以继续适用，但是有下列情形之一的，按照下列方式调整：

（一）企业发生存续分立，分立后的存续企业承继分立前企业的主要权利义务或者债权债务关系的，其管理类别适用分立前企业的管理类别，其余的分立企业视为首次注册企业；

（二）企业发生解散分立，分立企业视为首次注册企业；

（三）企业发生吸收合并，合并企业管理类别适用合并后存续企业的管理类别；

（四）企业发生新设合并，合并企业视为首次注册企业。

三、海关如何按企业管理类别实施分类管理？

为鼓励企业守法自律，《中华人民共和国海关企业分类管理办法》[2]规定“海关总署按照守法便利原则，对适用不同管理类别的企业，制订相应的差别管理措施，其中AA类和A类企业适用相应的通关便利措施，B类企业适用常规管理措施，C类和D类企业适用严密监管措施。”

对A类企业，海关将实施“属地报关、口岸验放”，优先派员到企业结合生产或装卸环节实施查验，业务现场优先办理货物申报、查验、放行手续，在进口货物起运后抵港前或出口货物运入海关监管场所前提前办理报关手续，优先安排在非工作时间和节假日办理加急通关手续，按规定实行银行保证金台帐“空转”或不实行银行保证金台帐制度，优先办理加工贸易备案、变更、报核等手续，优先办理报关注册登记手续，优先组织对报关员的报关业务培训和岗位考核等一系列通关便利措施。

对AA类企业，除享受A类通关便利措施外，海关还将实行信任放行，指派专人负责协调解决企业办理海关事务的疑难问题，报关单电子数据经电子审核后直接进入现场验放环节办理复核、验放手续，对进出口货物一般不予开箱查验等通关便利措施。

对B类企业适用常规管理措施，而对C、D类企业，海关则要在审单、查验、核查等通关、加工贸易业务开展和后续管理环节实行严密的监管措施。

四、企业管理类别是如何调整的？

企业类别的调整分为上调和下调管理类别。

对于企业类别上调的，必须由企业向注册地海关提出申请，按规定提交申请书及相关材料。注册地海关经审核后，认为企业所提交的材料齐全并符合法定形式的，当场制发《企业分类管理申请受理决定书》，然后报直属海关审定。对于不符合形式审核要求的申请，注册地海关予以退回，并一次性告知企业需要补正的内容和材料。

对申请AA类的，海关应当自受理之日起6个月内作出适用或着不予适用的决定；对申请A类的，海关应当自受理之日起3个月内作出适用或者不予的决定。对于申请C、D类调整为B、C类的，海关应当自受理之日起1个月内作出调整或不予调整的决定。

海关发现企业有应当降低管理类别情形的，将按照规定下调其所适用的管理类别并制发《企业类别调整决定书》。

经海关决定调整企业管理类别的，自作出决定之日起，海关按照调整后的管理类别对企业实施相应的管理措施，企业注册地海关在决定作出之日起10日内将决定书送达企业。

五、企业海关管理类别如何查询?

企业管理类别分为AA、A、B、C类，企业可以到当地海关查询企业的管理类别，也可以自行到电子口岸政务咨询平台上查询。

六、企业管理类别所涉及的法律文书或报表有

《中华人民共和国海关企业分类管理办法》[3]所涉及的法律文书有：《适用AA类管理申请书》、《适用A类管理申请书》、《企业类别调整申请书》、《企业分类管理申请受理决定书》、《适用AA类管理决定书》、《适用A类管理决定书》、《不予适用AA类管理决定书》、《不予适用A类管理决定书》、《企业类别调整决定书》（上调使用）、《企业类别调整决定书》（下调使用）、《不予调整企业类别管理决定书》。

篇3：会计信息风险类别分析及管理研究

企业财务管理工作中存在着各种类型的风险, 如资金筹划风险、企业项目投资风险、现金流量管理与使用风险以及会计信息风险等。其中会计信息风险对企业财务管理工作质量乃至整个企业的管理质量都具有非常重大的影响。所谓会计信息, 简单来说就是会计数据, 是企业生产经营管理活动中产生的各种信息和数据。只有依靠准确及时的会计信息才能为企业的未来发展及管理决策提供可靠依据。所以一直以来在财务管理的各种风险管理当中, 会计信息风险管理都处于非常重要的地位, 但与此同时, 会计信息风险的发生也似乎从未得到有效遏制。因此, 作为现代化企业财务管理工作的首要问题, 同时作为现代化企业生存发展的重要前提, 如何才能对会计信息风险进行有效管理就成为了企业管理者与财务管理工作者应该广泛关注的。

二、会计信息风险类别分析

会计信息风险虽然是属于财务管理风险中的一个类别, 但

部控制相统一。当前市场风险越来越高, 面对着严峻的竞争形势, 企业的管理者不仅要关注企业的经营成果, 而且还要放眼企业的未来发展前景, 防范潜在的经营风险。这一系列的要求都需要通过科学合理的预算和有效的内部控制机制来完成, 所以, 企业管理者要更好地了解市场需求以及市场存在的威胁, 要有能预测问题的先知, 使企业在遇到重大问题之前就能根据预测做出调整, 用预算管理和科学的内部控制来防范和减少经营风险, 推进企业战略目标的实现。

(三) 预算应以现金流为主线, 以成本费用控制重点

企业生产就是从货币到商品, 又由商品到货币的过程。通过对现金流量的管理, 使现金流动置于企业的监控之下。要想提高企业的经济效益, 就一定要抓住资金预算这个中心。采取行之有效的管理和控制措施, 加快资金流转速度, 充分发挥现金流的作用。企业是以盈利为目的的经济组织, 成本控制是提高利润的主要途径, 企业的生产经营过程, 也是成本费用的形成过程。控制好了成本, 就意味着增加了企业利润, 也就能让企业的核心竞争力得以提高。在企业日常运行中, 管理者一般也会要求降低成本费用, 这只是对量的一个要求。而我们现在应该将重点放在成本费用控制是否降到合理范围之内。企业职工在实践中积累了宝贵经验, 对成本费用控制有许多独到的见是由于会计信息在企业生产经营及财务管理中无处不在, 因此会计信息风险也能够细分为许多个小的类别。具体的类别分析如下:

(一) 会计信息的不对称风险

所谓信息的不对称, 就是指在一定的时间空间及活动项目范围内, 参与其中的人员在相关信息的掌握上面存在的多与少、大与小的关系。有些参与者能够在相同时间内掌握更多的有用信息, 因此此类参与者便能够在活动过程中处于更加有利的地位, 而信息掌握量少的参与者则必然处于不利。会计信息的不对称是专门针对企业内部会计信息的使用者而言的, 也就是企业财务管理人员以及企业高层管理者, 这类人员也被称为会计信息的内部使用方, 而外部使用方就是企业之外的政府、市场、商家等。这里说的会计信息的不对称是指内部使用者在会计信息掌握的数量和质量方面处于劣势, 从而影响企业的正常管理与经济运作。另外, 在“不对称”的问题上, 还包含着内部信息少于外部的不对称、会计信息管理者信息拥有量多于企业高层领导者的不对称以及企业内部基层管理人员掌握信息又多于高层管理者的不对称。此三种不对称现象必然造成一方的优势及一方的劣势, 从而产生会计信息的不对称风险。

(二) 会计信息的失真风险

会计信息的失真风险就是指会计信息在收集与披露过程中存在账面与事实不符的现象。会计信息的失真问题主要有人为与非人为两个方面。人为原因失真是指企业内部会计信息在进行收集和披露过程中受到个别利益小团体、个人或组织的人为

解和很好的建议, 因此要充分调动职工参与成本费用控制的积极性, 认真听取他们的意见和建议, 可以更好的做好成本控制。

四、结束语

随着社会的发展和企业管理的需要, 内部控制管理已经渗透到企业管理的每一个环节, 而企业预算也已经延伸到了现代企业管理中, 预算是一种管理手段, 其本身就有着控制作用。所以, 预算管理与内部控制是相辅相成的, 是对立统一的关系。现代企业管理中, 经济环境日益复杂, 竞争日趋激烈。企业管理者只有不断的完善预算制度和加强内部控制, 才能使企业在不断变化的环境中得以发展, 使企业获取更多的利益, 才能让企业在日益激烈的竞争环境下站稳脚跟。

参考文献:

[1]高晓娟.走出内控建设两个误区[J].中国电力企业管理, 2010

[2]施俭.企业内部控制中全面预算管理运用浅析[J].财会通讯, 2010

[3]财政部.企业内部控制基本规范[S].财会, 2008 (07) .

干扰, 他们在周密的安排之下制造虚假信息以实现不为人知的目的, 人为因素的会计失真主要表现为原始凭证造假、各种报表数据造假以及会计账簿造假等。非人为因素的会计失真并不是说没有人的因素在里面, 只是说没有个别组织和个人的故意造假, 而是由于会计管理及工作人员的个人素质不高、工作效率不高以及工作态度不认真等因素造成会计信息的账实不符、原始凭证缺失、会计信息披露不规范、会计科目设置不规范、承载会计信息的重要资料出现损坏遗失等管理不善问题。虽然人为因素造成的会计信息失真性质更加恶劣, 但是不论何种原因所造成的会计信息失真问题都会给企业财务管理工作造成严重阻碍。

(三) 非财务信息的会计风险

所谓非财务信息的会计信息就是指不是以财务资料形式存在的, 但是与企业的实际生产经营活动之间存在着千丝万缕联系的各种企业信息及数据。其内容主要表现为企业在从事生产经营活动中对社会各界、其他行业及社会组织、自然环境等所产生的影响及效应。这类会计信息虽然不属于财务信息, 但是对企业的项目投资活动以及生产经营活动也具有非常重要的指导意义。此类会计信息的失真原因也主要由人为原因及非人为原因两方面。有些企业为了追求眼前利益而在企业非财务会计信息的披露方面进行人为篡改, 起到粉饰太平或锦上添花的作用。非人为原因同时也是由于管理人员及工作人员的专业素质、道德素养以及工作态度出现问题而造成的。非财务信息的会计信息虽然不直接反映在财务报表的内容当中, 但是对于企业发展决策的重要性同样不可小觑。

(四) 会计信息的管理风险

所谓会计信息的管理风险就是指在会计信息的收集、整理以及加工处理和信息传输过程中由于管理不善而出现的问题, 会计信息的管理工作在程序上相对复杂, 因此也较容易因为出现管理问题而让会计信息发生管理风险。会计信息的管理风险容易存在于以下几个环节上。

1.资料不完整而造成的管理风险, 此类风险多出现于原始资料及数据收集的会计信息的初期收集阶段, 初期收集不完整就会对会计信息的正常使用及数据分析造成严重影响。

2.是在会计信息的管理阶段, 多表现为纸质会计信息的残损、遗失以及电子会计信息及数据的损坏和丢失。

3.会计信息管理流程缺乏科学性与合理性而造成的会计信息管理风险, 主要表现为内部控制制度不完善、内部制度执行不力而影响了会计信息的有效管理, 造成会计信息失真及管理失控。

4.信息传输时效性差, 虽然在此环节上会计信息本身没有发生丢失和损坏, 但是由于无法将会计信息进行技术传输, 从而造成企业决策者无法掌握充分的会计信息及数据依据, 造成企业发展决策的严重失误, 这种情况下的管理风险往往会给企业总体发展带来更为严重的风险及影响。

三、会计信息风险防范及控制

(一) 不对称信息风险防范

在会计不对称信息风险防范问题上, 首先, 企业要努力加强对各种财务报表中会计信息的披露力度, 并且将财务报表的编制格式、内容进行详细的要求设定, 从而避免人为篡改财务会计信息的现象发生。其次, 加强财务附表的使用强度, 对于财务报表本身无法说明或者不便说明的信息, 要尽量通过财务附表的形式一一展现。再次, 加大财务报表中重要财务信息的披露力度, 尤其是企业往来账目及业务的各种信息、大型投资项目的具体明细、企业固定资产的账目明细、企业库存的项目明细等等。增加各种财务会计信息的透明度。再次, 增加预测指标编制强度, 通过预测指标的编制工作来对会计信息获取与披露进行控制监督, 最后, 加强企业审计工作, 内部审计能够有效见证与揭示企业财务信息的真实性与有效性, 在内部审计工作力度加强的同时, 企业还应该积极寻求社会审计中介机构的帮助, 如会计师事务所、独立注册会计师等, 以求最大限度减弱会计信息不对称性对企业造成的实际影响。

(二) 信息失真风险防范

首先要严格企业会计人员从业资格审查工作, 其次要建立与国家相关会计法律法规相配套的企业规章制度与操作细则, 加强对会计管理工作人员的监督约束机制建设。再次是要加强企业内部监督机制建设, 对于规模较大的企业可以考虑建立专门的会计信息审查部门, 从专业的角度规范会计人员的日常工作。此外, 企业应该积极寻求企业外部的会计信息审查管理协助, 建立起全方位、立体化的会计信息失真风险防范网络。再次, 企业要积极推行会计电算化工作进程, 提升会计信息处理工作中的自动化水平, 会计电算化不仅能够加强会计信息真实性、有效性管理, 同时也能加强对会计工作人员的监督管理。最后, 企业要加强会计人员及企业内部其他人员的思想道德培养与教育宣传工作力度, 树立正确的会计信息工作理念, 营造良好的企业财务会计工作氛围。

(三) 非财务信息风险防范

在非财务信息的风险防范工作中, 首先要加大在财务报表编制过程中对非财务信息的披露力度, 增加对于企业客户来说具有重要参考价值的会计信息, 如企业价值数据、企业与环境关系数据、企业与社会影响力数据等等。从而通过对非财务信息的真实披露, 向社会各界呈现出企业的真实全貌, 这样不仅能够确保企业经营生产决策的正确性, 同时也能够通过信息披露增强企业与社会各界各政府部门的信息沟通, 从而消除不必要的误会, 促使企业更快更健康的发展。

(四) 会计信息管理风险防范

在会计信息管理风险防范工作中, 首先, 在会计信息的收集整理过程中增强对有效信息收集的针对性, 集中力量收集有用信息。其次, 在信息收集的过程中开辟多种渠道, 加强信息追踪力度, 提升信息收集的完整性, 力求通过有效的会计信息收集为企业提供更快更准的会计信息。再次, 在会计信息管理中增强信息鉴别能力、加工核实能力, 力求在短时间内甄选出对企业经营者与管理者真正有用的会计信息。最后, 要加强会计信息传输和交互的时效性, 企业可以通过企业网络建设, 增强个部门之间的信息沟通效率, 让会计信息以最快的速度传递到需要的地方, 从而提升企业决策的科学性与有效性。

摘要：企业财务管理工作中存在的风险有很多, 其中会计信息风险是对企业生存发展影响较为巨大的风险类型。会计风险的具体类别有很多, 本文着重阐述会计信息风险的各种类别以及如何更好的对会计信息风险进行有效管理, 从而提升企业的财务管理工作水平, 以供参考。

关键词：企业管理,财务管理,会计信息风险

参考文献

[1]中国会计准则的发展历程[M].北京:中国财经出版社, 2009.

[2][美]财务会计准则委员会娄尔行译.论财务会计概念[M].中国财经出版社, 2008.

篇4：大型体育场馆的科学规划管理

研究对象和方法

本文通过文献资料法、逻辑分析法，以我国大型体育场馆出现的“短缺”与“浪费”并存这一问题为研究对象，结合当前我国投资建设的大型体育场馆在经营与管理上出现的不足以及某些政策性问题，对这一现象做出深层次的分析和研究；同时，为解决我国在人口基数大、人民参与体育健身热情高、大型体育场馆短缺的多重矛盾上，提出一定的见解和期望。

大型体育场馆建设现状

大型体育场馆的分布状况 由于各地区的经济发展存在差异以及不平衡，体育场馆的建设也出现了很大的差异。从地域上来看，我国体育场馆的建设在东西部呈现出明显的差异。东部地区经济水平较高，体育场馆的数量、质量、规模和种类都有明显优势；而中西部体育场馆的建设，不论在数量，质量还是规模种类上都处于劣势。这一现象充分说明经济力量强弱对体育产业的影响是相当大的。东部地区的体育场馆在数量上虽然有所优势，但是人均占有量还很低，不能在根本上解决人多地少的问题。较之东部，中西部地区的人均场地占有量，更是捉襟见肘。

大型体育场馆的开放程度 从第五次全国体育场地普查中得知，我国体育场地的分布情况是：绝大多数体育场馆分布在校园，相当一部分体育场馆分布于机关单位和企事业单位。因为这些大型体育场馆的建设很多是从属性质的，大多是为大型体育赛事和体育活动服务的，很少会对广大民众开放，而且开放程度的相当低。我国的体育场地开放率只有29.2%，完全开放的体育场馆更是少之又少，只占14.9%。这极大地阻碍了广大民众的健身需求，也在一定程度上降低了人民群众的运动积极性。目前，我国的人均占有公共体育场馆资源极少，人均占有面积只有0.29平方米，远远达不到人民群众的健身需求。而相较于城镇地区，乡村地区的体育场馆更是寥寥无几。这在很大程度上制约了农村体育事业的发展。

大型体育场馆的融资方式 我国的大型场馆，大多是在建国后高度集中的计划经济体制下建设起来的，带有浓厚的公益化和福利化色彩。其经费来源主要是国家财政拨款和对各行业系统规定的支出，由国家统一规划管理。改革开放以后的新型场馆建设，虽然采取了一些灵活的融资方式，但是总体上仍以国家投入为主。这种单一的融资方式，给国家财政带来了很大的负担。

经营管理不足

我国现有大中型体育场馆绝大多数是按照体育训练和比赛的要求设计的，功能比较单一，缺乏相应的配套服务设施，尤其是健身、娱乐、饮食等设施，与群众需要差距较大。现有大中型公共体育场馆的大部分建筑经费，花在看台等附属设施上，使用效率低。巨额的常年维修护理费用为公共体育场馆的沉重包袱。这一现象造成了大型体育场馆在利用率上的巨大浪费，与人民群众积极参与体育健身运动的需求形成巨大反差。在体育场馆本来就严重不足的情况下，利用率极低所造成的浪费是完全可以解决的；然而，在经营与管理上的不足，使之不能在短时间内得以解决。这也是本课题重点研究的问题，体育场馆资源的严重短缺与严重的浪费，形成了强烈的对比。

笔者认为，我国大型体育场馆经营状况的制约因素，主要有以下几点：一是建设与经营之间的矛盾。在短期内集中力量去完成大规模体育场馆的建设，效率很高，但是缺乏有效的制度去制约，常常会造成目的与动机的不统一，会造成自身偏好与社会需求的背离。而且，大型体育场馆的建设一般都是为了举办重要的国际、国内赛事，但后期利用上却欠考虑，致使其在后期运营上存在资金来源不足、缺口大，不能满足后期为人们群众服务的本质功能。二是供给与需求上的矛盾。大型体育场馆的建设是为了满足各种比赛的需求，这与民众在日常锻炼上其实并不产生矛盾；但受到种种客观约束，这类场馆很少对外开放，不能满足人民群众的需求。这也在很大程度上造成了巨大的浪费，许多大型体育场馆闲置少用，而需要锻炼的群众却没有足够的场地去进行锻炼。

结论与建议

综上所述，我国的大型体育场馆总体数量上还是比较多的，然而，在人均占有量上呈现严重的不足与短缺，这与中国的经济状况有很大关系。同时，我国的大型体育场馆分布不均衡，东西部呈现出明显差距，严重制约了我国体育事业的进步与发展。此外，我国大型体育场馆的经营管理不足造成了体育场馆利用率低下，这与人民群众参与体育运动锻炼的热情背道而驰，也在很大程度上造成了浪费。

为此，我们一方面要在体育场馆未来的经营与管理上加强改革创新，提高运营效能，创新体制机制，优化运营模式，提高运营能力；另一方面，也要在体育场馆服务上丰富服务内容，提高使用效率，强化公共服务，突出体育功能，拓宽服务领域。

篇5：员工成长沟通管理的内容与类别

1、入司前沟通：

（1）沟通目的：重点对企业基本情况、企业文化、企业目标、企业经营理念、所竞聘岗位工作性质、工作职责、工作内容、加盟公司后可能遇到的工作困难等情况进行客观如实介绍，达到“以企业理念凝聚人、以事业机会吸引人、以专业化和职业化要求选拔人”之目的。

（2）沟通时机：招聘选拔面试时进行。招聘主管负责对企业拟引进的中高级管理技术人才进行企业基本情况介绍等初步沟通，对拟引进的一般职位负责完成“入司前沟通”；对拟引进的中高级管理技术人才，人力资源部经理和公司主管领导完成“入司前沟通”。

2、岗前培训沟通：

对员工上岗前必须掌握的基本内容进行沟通培训，以掌握企业的基本情况、提高对企业文化的理解和认同、全面了解企业管理制度、知晓企业员工的行为规范、知晓自己本职工作的岗位职责和工作考核标准、掌握本职工作的基本工作方法，以帮助员工比较顺利的开展工作，尽快融入企业，度过“磨合适应期”。

3、试用期间沟通：

（1）沟通目的：帮助新员工更加快速的融入企业团队，度过“磨合适应期”，尽量给新员工创造一个合适、愉快的工作环境，即使新员工最终被试用淘汰应该是经过了企业努力属于员工自身的责任。

（2）沟通责任者：人力资源部、新员工所属直接和间接上级。人力资源部主要负责对科室管理人员进行试用期间的沟通；科室管理人员以外的新员工沟通、引导原则上由其所属上级负责。

（3）沟通频次要求：A、人力资源部：新员工试用第一个月：至少面谈2次（第一周结束时和第一个月结束时）；

新员工试用第二、三个月（入司后第二、三个月）：每月至少面谈1次，电话沟通1次。B、新员工所属直接上级：可以参照人力资源部的沟通频次要求进行。

（4）沟通形式：面谈、电话等方式外，人力资源部还应不定期组织新员工座谈会进行沟通，可与新员工岗前集中培训结合进行。

4、转正沟通：

（1）沟通目的：根据新员工试用期的表现，作出是否转正的建议意见。系建议同意转正的，应指出工作中存在的不足、今后的改进建议和希望；系不同意转正辞退或延长试用期的，应中肯的分析原因和提出今后改进建议。

（2）沟通时机：A、新员工所属直接上级：进行新员工转正评价时，并形成部室意见。

B、人力资源部：在审核科室员工转正时，并形成职能部门意见。

5、工作异动沟通：

（1）沟通目的：使员工明确工作异动的原因和目的、新岗位的工作内容、责任、挑战及希望，以使员工比较顺利的融入到新岗位中去，同时以期达到员工到新岗位后更加愉快、敬业的工作之目的。

（2）沟通时机：A、人力资源部：在决定形成后正式通知员工本人前。B、异动员工原部门直接上级：在接到人力资源部的员工异动决定通知后立即进行。C、异动员工新到部门直接上级：在异动员工报到上岗之日，相当于新员工的入职引导和岗前培训沟通。

6、定期考核沟通：

企业可以结合员工绩效管理进行。

7、离职面谈：

（1）沟通目的：本着善待离职者原则，对于主动离职员工，通过离职面谈了解员工离职的真实原因以便公司改进管理；对于被动离职员工，通过离职面谈提供职业发展建议，不让其带着怨恨走；诚恳的希望离职员工留下联系方式，以便跟踪管理。

（2）沟通时机：第一次：得到员工离职信息时或作出辞退员工决定时；第二次：员工离职手续办清楚准备离开公司的最后一天，一般安排在结帐前。因此时离职员工再无任何顾忌容易讲真话。

（3）离职面谈责任人：原则上由人力资源部和员工所属部门负责人共同组织：

A、第一次离职面谈：对于主动提出辞职员工，员工直接上级或其他人得到信息后应立即向其部门负责人和人力资源部人力主管反映（人力资源部落实专人负责员工关系管理），拟辞职员工部门负责人应立即进行离职面谈，了解离职原因，对于欲挽留员工应进行挽留面谈，对于把握不准是否挽留的应先及时反馈人力资源部以便共同研究或汇报，再采取相应措施。对于科长级以上的管理干部主动辞职的，得到信息的人应先将信息第一时间反馈人力资源部负责人以便决策。对于企业辞退的员工，科长级以下员工由员工所在部门负责人进行第一次离职面谈；科长级以上干部（含科长级）由人力资源部组织进行第一次离职面谈。

B、第二次离职面谈：对于最终决定同意离职的员工，由人力资源部进行第二次离职面谈。主管级以下员工由人力主管进行离职面谈；主管级以上员工（含主管级）由人力资源部经理及以上负责人进行离职面谈，原则上企业谈话人应比离职者的职级略高至少应对等。对于科室员工以外的员工离职，第二次面谈可以采取离职员工填写《离职员工面谈表》的相关内容方式配合完成。第二次面谈应技巧性让离职员工自愿留下联系方式，以便跟踪管理。

（4）离职原因分析：离职原因分析每月应定期进行1次，由人力主管负责完成，报人力资源部经理和分管领导，以便改进人力资源管理工作。

8、离职后沟通管理：

（1）管理对象：属于中高级管理人员、关键技术人员或具有发展潜力的科室员工、生产、营销一线骨干岗位员工，并且不是因人品、工作失职等原因主动离职，同时是属于企业希望其“吃回头草”的离职员工。

（2）管理目的：通过诚心、真心的关心，建立友善的终生关系，使其能成为企业外部可供开发的人力资源，更是企业文化、企业形象的正面宣传窗口。

（3）管理方式：

A、人力资源部负责员工关系管理的人力主管应建立此类员工的离职后续管理档案，档案内容至少应包括离职去向、离职原因、联系方式、后续追踪管理记录等内容。

B、离职时诚恳的要求留下联系方式。

C、一般应在员工离职后1月内、3个月内、半年内、1年内分别电话沟通关心一次。

D、每年给离职员工寄生日卡和新年卡，由副总级以上分管领导亲笔签名。E、把离职员工列入公司内部刊物邮寄名单（至少3个月1次）。

篇6：房地产贷款风险类别及其管理分析

摘 要：本文主要是根据目前房地产贷款风险的现状对房地产贷款风险的类别及其管理进行研究分析，参考大量江西理工大学图书馆文献、网上资料以及指导老师的指导，从房地产贷款风险的种类着手对房地产贷款风险及其形成的原因进行分析研究，并通过对房地产贷款风险从时间过程中遇到的风险和商业银行现今存在的风险两个方面展开论述分析，主要阐述房地产贷款风险，房地产贷款风险的类别，房地产贷款风险的管理措施，以及对房地产贷款风险管理的建议。

关键词：房地产贷款风险；风险分类；风险管理；控制分析

房地产贷款的种类有：（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。几种有特色的贷款种类：（1）住房储蓄贷款。（2）企业住房基金合作贷款。（3）个人住房组合贷款。贷款风险按不同的标准划分，可分为不同的贷款种类。按贷款风险形成的原因划分客户风险，贷款决策风险，贷款风险的根源主要来自客户风险。引起企业经营活动的风险因素有多个方面：―是来自于自然因素的不确定性；经营者行为风险的表现主要是：（1）决策行为失误引起的决策风险，决策风险大体可划分两种情况，被动决策风险和主动决策风险。（2）低度贷款风险、中度贷款风险、度贷款风险、短期贷款业务经营风险、中长期贷款业务经营风险、特种贷款业务经营风险、对外业务经营风险。（3）违约风险，违约的界定主要有：1）没有履行一项义务的付款违约。2）“技术违约”超过了财务比率上、下限等行为。（4）敞口风险，敞口风险是未来风险金额的不确定性所产生的风险。（5）追偿风险。包括：抵押品风险和第三方担保风险。

人们将房地产地产贷款风险中存在的问题归纳为以下几个方面：第一，借款人由于各种原因亏损。第二借款人自有资金不足。第三，银行内部管理不严，制度不健全。第四，银行业务人员素质低。第五，房地产贷款抵押、担保流于形式，不能得到切实、严格的执行。第六，行政干预和政策变化的影响。第七，法规不健全。第八，假按揭现象严重。

这些问题必将给银行带来一系列的风险，如：行业风险、个人信用风险、金融欺诈风险以及房地产处理变现风险。还有一些特殊的风险如：

1、经营能力风险。商用房地产经营者的经营能力是房地产经营成败的关键，如果经营者不能正确认识房地产的功能情况，却主推与功能不符的经营项目，那么就无法保证租户的合法利益，就会给房地产经营的长久性、持续性、稳定性带来极大的威胁。

2、过度授信风险。业主为了获得贷款可能会用一些不诚信的手段，可能会制造已出租的假象，假造租赁合同等，以此来误导银行和房产评估机构，虚增房地产还贷能力。在房地产的估价中如果选用了不恰当的租赁信息，就会使房地产评估价值虚高，最终造成授信过量风险。

3、贷款期限不合理风险。贷款期限的确定要遵循房地产收益还原法测算的结果，做到以租金收入现金流偿还贷款。经办银行应合理地安排还款进程，在还贷进程中监控经营情况。既避免不切实际地要求快速还贷，也应避免还贷安排过于宽松，造成前期富余资金被借款人不当占用，远期不确定性因素增多，而影响贷款的最终偿还。

4、贷款用途风险。一是借款人以统筹安排的资金需求为由笼统申请贷款的，借款人可能会将资金投入其他高风险业务的经营，影响经办银行贷款的第一还款来源。二是对申请用于偿还股东借款的，我们应核实股东借款的真实性、合理性，防止股东抽逃企业资金，加大经办银行贷款的风险。

5、抵押物价值波动风险。商用房地产抵押贷款的第一还款来源是房地产出租经营收入，而第二还款来源就是抵押房地产的处置还款。房地产自身经营方式，房地产状态、性能的维持、周边环境、经济政策等都会造成房地产价值的波动，从而对贷款偿还造成风险。

6、置换贷款风险。商用房地产抵押贷款的用途中很大一部分是偿还房地产建设期的银行贷款，所以经办银行在发放置换贷款时必然会面对房产的顺位抵押问题，可能出现经办银行贷款的抵押率过高情况，所以要求在经办银行取得第一抵押权人登记前，借款人应提供经办银行认可的其他阶段性担保。那么，出现房地产贷款风险的原因有哪些呢？首先，利益诱导房地产开发商。其次，银行观念的误导、个贷体制和内部激励机制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供应过量和宏观调控土地的力度不足。

一般来说，防范与控制房地产地贷款风险从以下几个方面入手。

第一，房地产经营收入的稳定性和可靠性。小企业商用房地产抵押贷款的还款来源是出租收入，所以审查商用房地产经营者的经营能力、承租人的实力、租金收入的稳定性和可靠性等是至关重要的。实践中要审查房地产租赁合同条款，关注合同中有无不利于经办银行的情况。

第二，房地产收入的监管。商用房地产抵押贷款还款来源主要依赖商用房地产已形成的租金收入，风险控制的首要因素是租金收入监管和房地产业主经营行为的监控，足值有效的抵押物是贷款第一还款来源出现问题时，对债权的有效保障。经办行应切实扭转“重抵押、轻租金收入管理”的经营思路，落实对租金收入的封闭管理措施。一方面应落实租金监管协议，协议既应使房地产经营收入便于银行监管又不影响房地产的正常经营，另一方面为了体现应收租金用于偿还经办银行贷款的排他性地位，要求经办行与出租人签订《应收账款质押合同》和《应收账款质押登记协议》，并在人民银行应收账款质押登记公示系统中进行登记。

第三，贷款用途的审查。应重点审查客户及其关联方企业有无涉足房地产开发、高风险投资等情况，是否有投资于自身未曾涉及过的行业的动向。要防止借款人违反《贷款通则》的规定将贷款直接用于股权投资，或者将资金调配给关联企业从事其他高风险项目投资。贷款资金应该明确用于增加对客户自身拥有房地产的更新、维护和功能完善工作或日常经营等。

第四，贷款期限的确定。贷款期限的确定必须遵循房地产收益现金流的严格测算，而其中最关键的问题是租金收入与经营成本的确定与估算。首先，看租金价格在近期的合理性和在远期的变化趋势，分析是否存在关联出租的价格不实问题。其次，看价格中包含的服务内容，要区分不同的房地产正确计算经营成本，还要对贷后经营期间利率变化的趋势做出判断。第三，如果收入预测中采用了租金逐年递增的估测方法，那么为了保持租金的逐年递增的趋势，维护房地产的成新度，出租期间必然会发生新的装修费用投入以及装修改造期间房地产的空置损失，这些费用的开支和出租率的下降是必须与收入同时考虑的情况。

第五，置换他行贷款中过渡期担保的有效性与可靠性。经办银行办理的商用房地产抵押贷款许多是用于置换该房地产前一期的抵押贷款的，在前次抵押解除以前经办银行应该要求客户提供阶段性担保措施。对于政策规定不能办理顺位抵押的地区，就更应对阶段性担保措施进行严格审查。

第六，抵押物的保险措施。中小企业自身拥有的资产相对较少，经营规模也有限。抵押给银行的商用房地产不少是企业唯一的经营性资产，如果抵押物灭失，那么作为第一还款来源的经营收入和第二还款来源的抵押物处置收入就都将随之丧失，所以要求借款人为抵押物购买保险，设立第一收益人为贷款银行是必须的风险防范措施。

第七，定期做好抵押物价值重估。加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时防范抵押物价值下行风险。需对押品的实物状态、价值变动、权证保管等风险状况进行持续监督，定期检查估价对象的使用状况，及时掌握抵押价值变化情况，必要时委托房地产估价机构对房地产抵押价值进行再评估。如押品价值发生重大波动时，应要求客户立即增加符合经办银行规定的其他抵押物或提前归还经办银行部分贷款，确保押品足值有效。特别是当市场价格出现较大波动时，要切实防范抵押不足值的风险。

（作者单位：江西理工大学）

参考文献：