房地产工程变更（共11篇）
篇1：房地产工程变更
文章标题：房地产权属变更案例评析
房地产权属变更案例评析
1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。其中，最底一层承租给某国有商场
二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。
问：该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产[文章-http:///帮您找文章]法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？
答：1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.点评：房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点，希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。
作者简介：宋飞,1980年12月11日生,毕业于华中科技大学法学院，现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周枏与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》；译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。
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篇2：房地产工程变更
在中华人民共合同法的第七十七条写到，当当事人协商一致时，便可以变更合同。
我国的法律、法规规定变更合同应当依照规定办理批准、登记等手续。
2.在合同生效后，任何一方不得擅自在未经双方协商一致，达成书面协议后变更本合同。
如需变或补充协议，应经双方共同协商达成一致，并签署书面文件。
3.如果发生下列条件，则一方有权书面通知另一方终止本合同：当发生不可抗力事件时;有一方在超过60天期限后仍无法履行其义务时;双方经协商一致同意终止本协议;法律约定的其他情形。
当发生上述情形之一时，任何一方有权向另一方发出书面终止通知，本协议自书面终止通知到达对方时终止。
4.对房屋买卖合同法人变更能否终止的说法是如果合同内容是双方的真实意思并且是自愿签订的，并且在不损害国家、集体、社会、第三人利益，不违反国家强制性法律法规，不存在重大误解及显失公平情况的情况下是合法地，可以终止。
篇3：房地产工程变更
自治区纪委常委蒙旭富、监察厅监察专员李植彪, 自治区建设厅副厅长韦力平出席会议。
4月24日, 住房和城乡建设部、监察部共同召开电视电话会议, 对房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作进行部署。按照两部的工作部署要求, 自治区建设厅和监察厅成立了专项治理工作领导小组及其办公室, 制定了工作实施方案。根据方案, 我区将从今年5月开始至2010年底, 对全区范围内2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理检查。这次专项治理工作分三大任务、四个阶段进行。三大任务是:完善相关政策、制度;加强对控制性详细规划修改, 特别是建设用地容积率管理情况的监督检查;严查违纪违法案件。四个阶段:一是部署动员阶段 (2009年4月至5月) ;二是自查自纠阶段 (2009年6月至7月) ;三是督促检查阶段 (2009年8月至10月) ;四是总结、巩固和深化阶段 (2010年1月至12月) 。
蒙旭富常委从行政监察的角度强调, 各级监察机关、建设 (规划) 主管部门要坚持标本兼治、注重预防的方针, 加强检查, 严查案件, 扎实推进专项治理工作。重点做好三个方面的工作:加强监督检查;严查违纪违法案件;加强制度建设。同时, 要加强领导, 密切配合, 确保专项治理工作取得实效, 为促进城乡建设和房地产市场健康发展, 推进党风廉政建设和反腐败工作作出新的贡献。
韦力平副厅长对开展专项治理工作提出了几点要求:一要进一步提高认识, 充分把握开展专项治理工作的目的和意义;二要进一步加强组织领导, 制定工作方案, 明确工作思路, 落实工作责任;三要进一步加强建设用地容积率管理, 保障城市规划依法实施;四要进一步创新和完善规划体系, 严格执行控制性详细规划的编制和修改程序;五要进一步加强业务和相关法律法规政策学习, 提高城市规划依法行政水平。
他强调, 全区要按照住房和城乡建设部、监察部的总体部署要求, 推进房地产开发领域突出问题治理, 力争通过1至2年的专项治理, 使房地产开发领域违规变更规划、调整容积率等问题明显减少, 房地产开发中规划审批环节腐败问题易发多发的势头得到有效遏制, 促进我区城乡规划依法行政和房地产市场健康发展, 推进整治和预防腐败体系建设。
会上, 自治区建设厅规划处处长、专项治理工作领导小组办公室主任吴锡熹对工作实施方案作了说明。钦州、南宁、贺州分别介绍了房地产项目、容积率指标规划管理情况。
篇4：房地产工程变更
设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。
1.项目设计变吏中应该注意的问题
1）控制工程变更的认可权限
在项目的实施过程中，监理工程师具有最高的管理权限。监理工程师具有材料的审批权利，材料只有监理工程师先认可后，才能允许进入现场，这样保证了材料的具体质量和水平，保障了整个楼盘的水平和质量。另外监理工程拥有认可设计的相关权利，进而可以极大地增强设计的质量标准，而且在施工现场，监理工程师可以拥有认可施工质量的一定权利，当监理工程师认可之后，这个工程才能通过验收。如果施工现场的指令比较模糊，工程监理可以代表业主对相关的修改指令进行发布。假设要对工程进行一定的变更，承包商要获得监理工程师开出的书面签字，这样才能够凭借拥有监理工程师签字的书面合同向业主开展后续的索赔工作。
2）工程变更不能超过合同规定的工程范围
工程变更必须在合同规定的具体范围当中进行相应的修改，假设修改一旦超过了合同规定的具体范围，发包方和承包方应该进行充分协商，签订新的工程合同。如果超出工程范围，承包商可以拒绝执行发包商的指令。
3）承包商不能擅自做主进行工程变更
无论在什么条件下，承包商对合同的变更都要经过发包商的允许，承包商不能擅自进行决定对合同执行范围的修改。如果承包商感觉原来的东西有问题，正确的程序是先通知监理工程师，小的问题监理工程师现场即可决定，如果大的问题，需要发包商决定后才能进行变更，如果一方擅自变更，甲方可以拒绝对乙方进行补偿。
4）所有的变更，尽量要在工程完工前完成。
所有的变更，尽量都要在工程完工前完成，因为工程完工后进行工程变更，就造成很大的浪费。另一方面还会引起不必要的纠纷，影响楼盘的形象，所以，如果需要变更，需要在变更前及时的双方进行沟通，在工程完工前就完成变更。
2、项目设计变更、工程量签证管理原则
在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。
设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。在施工过程中，还有很多的零星事物，这些对工程影响不大、对成本控制不会产生重大影响的事情，现场施工监理直接签字确认即可。
1）时间限制原则：如果乙方要对图纸和施工计划要进行变更，必须提前报送给现场施工监理审批，在图纸变更后，在一个月的时间内完成一个成套的审批过程。如果乙方没有提前和施工监理打招呼或者审批超时，甲方对变更产生的费用将不予认可，如果乙方上报后，甲方没有给予及时的签证，认为甲方已经认可该签证。
2）先定价后实施的原则：在图纸进行变更后，涉及到很多原材料，新增原材料，乙方必须先向甲方进行价格说明，待甲方同意后，乙方才能进货，不能乙方先进货，再向甲方提出申请。
3）一单一算原则：一个变更申请只能针对一个项目变更，对应的也只是一份预算书；针对技術核定以及技术变更而导致的施工费用出现的提高或者降低，也一定要对应一份签订单。
4）原件结算原则：由于工程变更所发生的相关费用，乙方一定要提供相关的原始发票才可以当做结算的依据，可以这样说，原始凭证是进行结算的唯一依据。
5）针对于签证的具体格式，不管是由于任何原因而出现的签证，一定要对下一个项目进行确定：签证的依据、签证的原因，人工单位价格、具体的用工量和工作量，相关的金额、工程量的数据一定要大写才可以。
6）根据国家的相关法规，双方应该对签证的证据进行妥善保管，并对相关单据进行连续编号，避免有人对签证进行仿冒和销毁。
7）发生的签证变更根据不同情况对预算进行适当的调整和改变，假设需要进行变更的单项金额没有超过一千元的话，那么不需要调整预算，假设需要变更的单项金额超过了一千元的话，那么就必须调整预算。
篇5：房地产预测绘变更申请
致住房保障和房地产管理局：
置业有限公司建设项目锦园小区位于万胜路交叉口，规划许可证号牟规建字第【2016】025号。由于在小区2#楼预测绘过程中，我单位在提交资料时遗漏一设计变更单，造成2#楼预测绘报告结果与实际施工尺寸不一致，为保证预测绘结果与工程实际施工数据一致，我单位将有效文件重新递交，申请亿弘锦园小区2#楼测绘报告变更。
变更内容：
2#楼1、2层施工图中1-1/OA及1/OA-2/OA两跨尺寸均减少200mm，依此施工。
置业有限公司
篇6：房地产开发企业资质变更办事指南
《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》（建设部77号令）和《重庆市城市房地产开发经营管理条例》(修订)。
二、提交材料（二级及暂按二级开发企业）
三级或暂定三级变更的区县建委出同意变更的批复文件 公司变更注册地址应提交的材料
（一）提出办理房地产开发资质证书变更手续的申请（公司文件）
（二）房地产开发资质证书正副本原件
（三）工商行政管理部门准予变更登记通知书（复印件加盖公司公章）
（四）变更后公司营业执照（复印件加盖公司公章）
（五）变更后公司地址、邮政编码、电话号码
（六）变更后公司地址有效证明
（七）公司变更注册地址的股东会决议（复印件加盖公司公章）
（八）公司新章程（原件或复印件加盖公司公章）
公司变更名称应提交的材料
（一）提出办理房地产开发资质证书变更手续的申请（公司文件）
（二）房地产开发资质证书正副本原件
（三）工商行政管理部门准予变更登记通知书（复印件加盖公司公章）
（四）变更后公司营业执照（复印件加盖公司公章）
（五）公司变更名称的股东会决议（复印件加盖公司公章）
（六）公司新章程（原件或复印件加盖公司公章）
公司变更法定代表人应提交的材料
（一）提出办理房地产开发资质证书变更手续的申请（公司文件）
（二）房地产开发资质证书正副本原件
（三）公司原股东会决议（复印件加盖公司公章）
（四）公司新股东会决议（复印件加盖公司公章）
（五）公司股份转让协议（复印件加盖公司公章）
（六）新法定代表人产生证明（原件）
（七）公司新章程（原件或复印件加盖公司公章）
（八）新股东营业执照1份（复印件加盖公司公章）
（九）变更后公司营业执照（复印件加盖公司公章）
公司变更注册资本应提交的材料
（一）提出办理房地产开发资质证书变更手续的申请（公司文件）
（二）房地产开发资质证书正副本原件
（三）公司股东会决议（复印件加盖公司公章）（股东发生变化的需同时提供原股东会和新股东会决议复印件加盖公司公章）
（四）公司股份转让协议（复印件加盖公司公章，存在股份转让的提供）
（五）公司新章程（原件或复印件加盖公司公章）
（六）新股东营业执照1份（复印件加盖公司公章）
（七）变更后公司营业执照（复印件加盖公司公章）
（八）会计师事务所验资报告（原件）
三、办理程序
一）房地产开发企业将提供资料报市城乡建委政务办理中心，由政务办理中心。
（二）市开发办行业管理处具体经办人员对报送材料进行审查并提出审查意见，报处室负责人审核。
（三）市开发办行业管理处负责人对企业申报材料进行审核，并签署审核意见，报市开发办办公会研究。
（四）市开发办领导签署审核意见，报市城乡建委领导审批。
（五）市城乡建委领导签署审批意见。
（六）根据委领导批示意见制证，并移交窗口发证。
四、办理时限
自受理之日起20个工作日内办结。
申报窗口：市城乡建委政务办理中心7号窗口
窗口电话：63672127
咨询电话：***463712460
篇7：房地产工程变更
指南
一、项目概述
1、办理窗口：天府新区政府服务中心037窗口（成都天府大道南段1632号）
2、法定时限：20个工作日
3、承诺时限：12个工作日内上报
4、收费标准：不收费
5、窗口电话：68381031
6、投诉电话：68381919
二、法定依据
《城市房地产开发经营管理条例》
《房地产开发企业资质管理规定》
三、申请条件
申请房地产开发资质必须凭企业法人营业执照办理。
四、办理流程
第一步：申请人持相关资料向政务服务中心窗口提出申请，窗口工作人员初审合格后，办理受理手续。
第二步：经审核，符合法定条件的出具初审意见；不符合法定条件的，退换资料并书面说明原因。
第三步：在承诺时限内向四川省住房和城乡建设厅申报。第四步：经四川省住房和城乡建设厅审批，在四川省住房和城乡建设厅门户网站（http://）开通《房地产开发项目手册》填报备案系统。
3、办理二级、三级、四级房地产开发资质需准备申报材料一式一份，办理一级房地产开发资质需准备申报材料一式二份。
篇8：房地产工程变更
基本准则中对于投资性房地产的规定是:企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意改变。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理[1]。
会计政策变更基本准则指出:会计政策变更能够提供更可靠、更相关的会计信息的,应当采用追溯调整法处理,将会计政策变更累积影响数调整列报前期最早期初留存收益[2]。
追溯调整法要求追溯到业务初次发生时即采用变更后的会计政策,并以此对财务报表相关项目进行调整的方法。对于会计政策变更累积影响数,企业应当调整报表最早期间的期初留存收益,其它相关项目一并调整[3]。
会计准则并没有给出具体的示范性例子。然而全国会计专业技术资格考试辅助教材、全国中级会计资格考试教材《中级会计实务》第四章第三点的“投资性房地产后续计量模式变更”对此项会计准则进行了进一步地解释说明。
企业变更投资性房地产计量模式时,应当按照变更日投资性房地产的公允价值,借记“投资性房地产——成本”科目,原已计提减值准备的折旧,借记“投资性房地产累计折旧”科目,原已计提减值准备的,借记“投资性房地产减值准备”科目,按照原账面余额,贷记“投资性房地产”科目,按照公允价值与其账面价值之间的差额,贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。
该段补充说明并未正确理解会计准则的含义,没有遵循基本准则中“视同该项交易或事项初次发生时即采用变更后的会计政策,并以此对财务报表相关项目进行调整的方法[2]”的要求。
下面以一个具体例子说明:
甲公司于2011年末以市价5000000元购入一幢办公楼,用于出租目的,作为投资性房地产管理。该办公楼所在地有活跃的房地产市场,但甲公司仍然按照成本模式进行后续计量。该办公楼预计使用寿命为10年,采用年限平均法计提折旧,预计净残值为零。2012年末,该项投资性房地产的账面价值为4500000元,公允价值为5200000元,2013年末,该项投资性房地产的账面价值为4000000元,公允价值为5300000元。2014年初,甲公司决定改用公允价值模式进行后续计量。甲公司适用的所得税税率为25%。试做出调整分录。
如果按照《中级会计实务》的指导,做法如下:
可以看到上述做法中:“投资性房地产——成本”科目的数目是依据“计量模式变更日投资性房地产的公允价值”记录的,这与追溯调整法中“视同该项交易或事项初次发生时即采用变更后的会计政策”不符合,初次发生应该追溯到2011年末初次发生时,所以正确的方法应该是:
通过此例可以看出,历年的会计职称统考教材《中级会计实务》的补充解释是不符合会计准则要求的,应当作出修改,在历年的会计职称考试中给读者指引了错误道路,同时,现实中的会计实务也需要进一步规范化,准确化。
参考文献
[1]赵建勇编.中级财务会计[M].北京:中国人民大学出版社,2015,12(第2版):206.
[2]赵建勇编.中级财务会计[M].北京:中国人民大学出版社,2015,12(第2版):423.
篇9：房地产工程变更
关键词：设计变更；房地产成本；影响；控制措施
中图分类号：F235 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）35-0029-02
在房地产项目设计的过程中，工程造价和工程设计之间有着非常紧密的联系，通过不断地对设计进行深化，工程造价会逐渐变得更加明确，两者之间互相联系、互相影响，进而达到工程造价、工程效果和建筑功能有机结合的目的。在施工的过程中，施工成本控制是一个非常重要的施工内容，但是因为设计的变更，经常会导致施工成本增加的情况出现，本文通过实际的施工案例来对设计变更对房地产成本的影响和控制措施进行探讨。
1 工程简介
某商场开发项目，总包合同额为7725万元，在进行最后结算的时候，施工洽商出现了950万元的变更，在这笔变更费用中，因变更设计产生的费用为835万元，占到了总变更金额的93%，从这个工程建设项目中，不难看出，工程设计对施工成本造成的影响是非常大的。对设计变更情况进行分析在控制房地产成本方面有非常重要的意义。
2 出现设计变更的主要原因
2.1 设计工程师未进行充分的沟通
在设计施工图的过程中，由于不同行业的设计工程师未进行充分的沟通，导致工程的设计内容不符合基本的需求，另外，在设计的过程中，还会出现设计师不重视本专业和其他专业之间的联系，对建筑的设计理念不可以充分的理解，从而导致设计变更的情况出现。比如，此商场在设计的过程中，二楼为卖场，一楼为停车厂，在实际的施工过程中，总包要求对停车场上空的梁底进行架空，也就是不在二层的楼板下设计保温层，根据当时的天气情况，判断会使二层的采暖和空调的使用效果受到一定程度的影响，而且在夏天的时候，会有结露的情况出现，并在设计时分别请求暖通设计师和建筑设计师对这个事情进行了确认，最后设计的时候，没有对梁底保温工作进行设计。但是在施工后，暖通设计师经过再次的核算得出，要想防止制冷量和导热量出现流失的情况出现，需要做好梁底的保温措施，如果不做保温措施，目前的供暖量和制冷量不可以达到此商场的供暖要求量和制冷要求量。最后不得不对设计进行变更，对梁底进行保温，使得业主的工程成本增加了158万元。另外，在实际的施工过程中，还经常会出现对设计图上的管道位置进行调整等类似情况，比如在此商场货架高的地方，由于安装的风口和灯具的位置在高货架的上面，对它们的使用效果造成了非常大的影响，对后期高货架进场后的安装都有比较大的影响，从这些情况都反映出相关行业的设计师之间缺乏相应的沟通，出现了各个专业之间不协调的情况
2.2 未充分考虑业主的意愿和要求
在设计施工图的过程中，没有充分地对业主的需求和意愿进行考虑，导致在施工的过程中，业主又有新的想法和新的要求，不得不对施工的设计图进行更改，无形中就提升了施工的成本，比如说，此房地产工程在将要结束的时候，业主发现没有在室外的出租车的停靠站设计专门的雨棚，导致大多数的顾客不得不在太阳下或者雨中等待出租车，人性关怀相对来说比较缺乏，因此，业主要求对设计图纸进行更改，在原设计的基础上，增设雨棚，导致工程成本增加了12万元。另外，在原设计的基础上，业主还在顾客的入口处和出口处增加了旋转门和电梯，又导致施工成本提升了135万元。诸如此类的例子，在施工的过程中还有很多，尤其是在进行装修的时候，在某个工作施工完成后，经常会因为业主感觉没有达到预期的效果，出现装了拆、拆了装的情况，导致设计不得不跟着业主的指令和想法不断地更改，施工图也不得不多次修改。
2.3 设计的施工图表述不清、不完善
在设计施工图的过程中，设计图中的详细点或者部分地区的剖面图很容易被设计师忽略，不是提供的内容不够完善，就是不提供具体的设计细节。导致在招标的过程中，招标人员都是根据自己的经验来判断使用的施工工艺和施工方法，在实际的施工过程中，有很多的争议出现，致使业主的成本增加。比如在此工程建设过程中，工程的二层一共有四个需要进行维护的结构，在设计的过程中，设计师只是简单地使用了四个长方形来进行表示，水平支撑和主钢梁、次钢梁的规格只是在一侧进行了简单的标注，在实际的施工工过程中，根据公司的要求，设计师提供了节点详图和具体的立面图，导致承包商要求赔偿损失，说此详图和招标时的要求不符合，最后不得不对设计进行了变更，导致业主的施工成本增加了19万。除了以上几个因素外，在施工的过程中，还有很多原因会导致对设计进行变更，对工程的成本造成了比较大的影响，比如变更某个设计点导致对一系列的施工环节进行变更等。
2.4 设计师对材料市场不够了解
在设计施工方案的过程中，由于设计师对材料的市场价格了解得不够完善，对各种材料的应用环境、材料的规格、安装的要求了解得不够全面，导致在施工的过程中，无法使用到这些材料。比如在此工程建设的过程中，使用厚度为两毫米的钢檩条作为屋面的檩条，但是在市场上根本就没有这种型号，如果要使用，需要进行定制，而且定制的费用比较高，然后经过对设计进行审核后，觉得使用标准厚度型号的钢材不会对其他的部分产生影响，所以最后使用了标准厚度的钢材，导致工程成本提升了17万元。
3 设计变更的控制措施
3.1 进行专业化、标准化的图纸设计
目前，大多数的开发单位在设计和审查施工图的时候，都是委托设计院进行设计，然后进行内部审图，最后进行招标施工，这样做很容易导致设计的图纸量过大，无法进行细致的审核，存在比较大的设计变更风险。因此在设计的过程中要进行标准化的图纸设计，可以收集总结一些市场上反映比较好的楼盘，在对下一个楼盘进行设计的时候，可以进行直接的引用，比如电梯、外立面、入户门、门厅、电梯厅等，并在这个基础上对实际情况进行完善和总结。而且这种方法在国内一些比较大的开发商企业已经被广泛运用。之所以会出现比较多的变更，主要是因为开发的产品都是新产品，需要重新定位和设计。而进行标准化设计可以从体制上防止这种情况出现，进而降低设计变更的发生率。
3.2 对施工图的设计能力进行提升
在对施工图进行设计的过程中，首先要保证其符合施工的实际情况和国家的规范标准，同时要保证施工方案的可行性。在设计施工图的时候，要求设计工程师到现场进行实际考察，对现场施工的基本情况进行了解，要对设计中容易出现错误的地方进行认真的分析，提高不同专业之间的配合协调力度，防止出现不同的设计专业互相矛盾、各自为政的情况，要预留出足够的设计时间，确保设计的专业化和标准化。
3.3 建立设计变更内部评估生效体系
建立专门的设计变更评估生效体系，在施工前对工期、内部造价等进行评估，评估过后，再使用已经约定好的方式使其生效，未通过内部评估的设计方案不允许发出，所有的方案都需要盖章和签字才可以真正地生效，每一个设计变更都需要经过评估后才可以执行，以此来防止口头变更的情况出现，从而更加规范地对设计变更进行管理，防止施工后期设计变更的发生率。
4 结语
总而言之，在对建筑工程进行设计的过程中，业主要将自己的想法告知设计人员，和设计工程师进行详细的沟通，进而设计出完善的施工方案。另外，不同专业的设计人员要做好协调工作，不仅要对自己专业的设计行业进行考虑，还要对别人的设计环境进行考虑，确保施工图中各个专业之间的衔接和协调，不要有矛盾和漏洞出现在设计图中。除此之外，设计师还要去工地上对施工工艺和施工方法进行了解，了解建筑材料的价格，从而设计出可行性良好的作品，达到控制施工成本的目的。
参考文献
[1] 彭志军，何勇.浅议建设项目的成本控制[J].山西建
筑，2010，36（15）：255-256.
[2] 张祖宇.房地产开发项目主要阶段的成本控制研究与
应用[D].西南交通大学，2009.
[3] 宋向东.房地产项目开发成本控制的策略研究[J].住
宅产业，2007，（7）：62-63.
[4] 梁志光.房地产开发项目的成本控制[J].中国工程咨
询，2006，（8）：33-35.
篇10：房地产工程变更
甲方:王元忠（身份证号码：5***121592）
乙方:朱小华（身份证号码：5***200127）
丙方:李学平（身份证号码：5***10042X）
丁方:巴中市天柱房地产开发有限公司
鉴于：
1、甲、乙、丙、丁四方就共同投资合作开发经营通江县诺江镇原“南城金都”（现更名“华府首座”）房地产项目（以下简称“华府首座”项目）的相关事宜于2013年元月3日在成都签订了一份《合作开发经营房地产项目协议书》（以下简称“合作协议”）。
2、在履行“合作协议”过程中，丙方已投资到“华府首座”项目的资金共计800万元，其中300万元系向丙方借款，500万元系向第三人借款。乙方应于2013年1月5日前到位的1000万元投资款中，尚有200万元至今未到位。乙方无资金实力继续履行“合作协议”中约定的投资义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进，给甲、乙两方造成了损失。
基于前述情况，为了让“华府首座”项目顺利推进，经四方共同协商，一致确定乙方和丁方退出“华府首座”项目。现四方本着平等自愿的原则，就乙、丁两方退出“华府首座”项目的相关事宜以及由此导致“合作协议”变更的相关事宜协商一致签订本协议供四方遵守：
一、基于乙方无资金实力，无法继续履行“合作协议”中约定的投资
义务，并已导致“华府首座”项目开发建设工作无法推进的事实，乙、丁两方提出退出“华府首座”项目，对此，甲、丙两方表示同意。
自本协议生效之日起，乙、丁两方即算退出了“华府首座”项目，自此，乙、丁两方即不再是“华府首座”项目的合作主体，对“华府首座”项目不再享有包括“合作协议”约定的30%权益份额在内的任何权益，乙方对“华府首座”项目也不再负有投资义务。乙方除有权依据本协议第四条的约定向甲、丙两方主张该条约定的债权外，乙、丁两方不得以任何理由和任何方式对“华府首座”项目和对甲、丙两方主张任何权利。
与此同时，“华府首座”项目即归甲、丙两方合作开发，合作开发主体即由甲、乙、丙、丁四方变更为甲、丙两方。
由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，而丁方又系乙方的关联公司，且 “华府首座”项目刚启动不久，并未达到“合作协议”约定的管理费支付条件，故不存在“合作协议”第五条约定的管理费及其支付问题。
二、“合作协议”约定的乙方在“华府首座”项目所享有的30%权益份额及相应的义务全部由甲、丙两方某一方承接或两方共同承接或两方找第三人承接，具体承接事宜由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
三、对于乙方利用从丙方所借的300万元借款投入到“华府首座”项目形成的300万元投资款的处理及乙方向丙方所借的300万元借款及资金占用费和相应违约金的归还约定：
自本协议生效之日起，乙方已向“华府首座”项目投资的300万元即转为丙方后续应履行的投资义务的投资款，同时乙、丙两方间300万元借款本金归还问题即算了结，“合作协议”约定的资金占用费即停止计算。
截止本协议生效之日止乙方应付丙方的300万元资金占用费和违约金共计万元，乙方应于2013年月日以前支付给丙方，如逾期不支付，则应按每逾期一日千分之一的标准向丙方支付违约金。“合作协议”中有关担保的约定对前述未归还的资金占用费仍然有效。
四、对于乙方利用从第三人所借的500万元借款投入到“华府首座”项目形成的500万元投资款的处理：由甲、丙两方各向乙方退还250万元投资款，退还时间为自本协议生效之日起由于乙方系因违约而导致退出“华府首座”项目的合作，故不存在支付前述投资款利息的问题。若甲、丙两方逾期向乙方退还前述投资款，则根据逾期支付的金额和逾期的天数按每逾期一天千分之一的标准计算向乙方支付违约金。
五、乙方向第三人所借的500万元借款本息归还问题，由乙方自行处理，与甲、丙两方及“华府首座”项目无关，乙方确保其前述债权人不基于乙方所欠的前述借款而找 “华府首座”项目及甲、丙两方的麻烦，如有前述麻烦发生，则乙方应向甲、丙两方各支付100万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
六、乙、丁两方尚需履行的义务：
1、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将“合作协议”约定的以丁方名义竞买的“华府首座”项目土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司按照政府相关部门的规定办理，如涉及税、费等由四方平均分摊。
2、在前述土地使用权变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下之前，乙、丁两方必须保证不因乙、丁两方的债务等原因导致前述土地使用权及“华府首座”项目被主张权利，否则，除按“合作协议”中的相关约定处理外，乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付300万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
3、乙、丁两方必须根据甲、丙两方指定的时间将近期开发经营过程中已经以丁方名义与相关主体签订的相关合同的权利义务与相关主体协商变更至甲、丙两方指定的房地产公司名下，相关变更手续由丁方与甲、丙两方指定的房地产公司及合同相关主体按照《中华人民共和国合法》的相关规定办理。如丁方拒绝办理，每拒绝办理一起合同，则乙、丁两方各应分别向甲、丙两方支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
4、乙、丁两方对“合作协议”及本协议约定的所有事项及所知悉的有关“华府首座”项目及甲、丙两方的商业秘密负有永久保密义务，如乙、丁两方任何一方违反，违约方按每发生一起泄漏前述秘密的事件，分别向
甲、丙两方各支付50万元的违约金，如给“华府首座”项目及甲、丙两方造成了损失，违约金不足以弥补损失的，还应对差额部分承担赔偿责任。
5、乙、丁两方应当及时适当地履行因其退出“华府首座”项目而涉及的应当履行的其他义务。若拒绝履行，应赔偿因此而给“华府首座”项目及甲、丙两方造成的损失。
七、乙方因首期投资款未足额到位及无资金实力履行后续投资款到位的义务，由此根据 “合作协议”第十三条的约定乙方应向甲、丙两方支付的违约金和赔偿金，甲、乙两方表示暂时保留追索权，在乙、丁两方完全履行了本协议约定的义务的情况下，甲、丙两方放弃追索权并不再追究。
八、因乙、丁两方退出“华府首座”项目而涉及调整和变更《合作开发经营房地产项目协议书》的其他事宜，由甲、丙两方另行协商确定，与乙、丁两方无关。
九、本协议经甲、乙、丙三方方签字及丁方法定代表人签字并加盖公章后生效。
十、解决本协议的争议方式与“合作协议”相同。
十一、本协议一式四份，四方各持一份。
甲方（签名）：
乙方（签名）：
丙方（签名）：
丁方（盖章）：巴中市天柱房地产开发有限公司 法定代表人（签名）：
篇11：房地产工程变更
随着我国房地产市场日新月异，土地使用权的取得形式也多样化，在实践中，往往先由已经成立的房地产公司先参与土地中标，中标后再成立项目公司对中标的土地进行独立开发，这样就造成土地出让金由中标房地产出资、土地使用权属于中标房地产，取得的土地出让金行政收据的抬头也是中标房地产，必须过户到项目公司后才能进行立项报建及开发，但过户变更到项目公司名下，将被认定为转让土地使用权的行为，按相关的法律法规缴纳增值税及附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等，这样在尚未开发就已经造成巨大的税金支付，加大了企业沉重的税收负担，笔者现就通过划拨、分立、划转以下三种不同的方式，实现房地产企业将土地变更至项目公司，解析实现节税技巧。【案例】由股东甲出资51%、乙出资49%出资1000万元组建成立的A公司，2015年6月1日，以200万元/亩的价格,通过招投标手续购入市区地块W共60亩，现评估公允价值为230万元/亩。A公司领导层商议一致同意，将成立B项目公司，将W地块过户到B项目公司进行开发。
这样以以下三种不同方案，分析土地变更中的税收成本：
1、由A公司投资成立全资B子公司，A公司与B公司签订协议，将该地块W按账面净值划转到B公司名下的土地无偿划转协议；
2、由A公司进行分立，分立成A公司及B公司，股权比例不变，将该地块W以及购买时的相关联的债权一并转让给B公司；
3、将该地块W以增资扩股形式投资入股到B公司名下。【涉税成本分析】
方案一：资产划转方案的涉税成本分析如下： A公司需缴纳的税金如下：① 增值税根据财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上文件第二条，应视同销售缴纳增值税。
《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W无偿划拨到B公司，需缴纳增值税(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）②城建税、教育费附加（含地方）需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）③印花税按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）④土地增值税《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”因此，房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税根据《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税【2014】109号）第三条的规定，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：第一，划出方企业和划入方企业均不确认所得。第二，划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。第三，划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。根据以上税收政策规定，因此A公司按账面净值将土地资产划转到B公司，A公司不需缴纳企业所得税。B公司需缴纳的税金如下：①契税《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第六条第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”根据以上文件，B公司接受A公司划转土地资产，不需缴纳契税。②印花税A公司是将其名下的土地资产无偿划转B公司名下的行为，按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。B公司需缴纳印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）第一种方案下的总税收成本=85.71+10.29+6.90+229.70+6.90=339.50（万元）※计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计成本为200万元/亩。
方案二：公司分立方案的涉税成本分析如下：A公司需缴纳的税金如下：①增值税
财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定第(二)项不征收增值税项目：第5点.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。根据以上文件，不缴纳增值税。②城建税、教育费附加（含地方）不缴纳城建税、教育费附加（含地方）。③印花税《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；
根据文件，产权转移书据免交印花税。④土地增值税《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5)第四条规定:“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”因此，房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3%）】×30%=234.86（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税
根据财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，适用特殊性税务处理的企业分立的条件为：（1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；（2）企业分立后的连续12个月内不改变分立资产原来的实质性经营活动；（3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内，不得转让所取得的股权；（4）被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%。
同时满足上述条件的企业，可按以下规定进行税务处理：
（1）分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定；
（2）被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继；
（3）被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补；
（4）被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
（5）非股权支付额仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
判断是否属于免税重组，因分立时未发生非股权支付额，且满足其条件，应认定为免税重组。免缴纳企业所得税。B公司需缴纳的税金如下：①契税《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号）第四条公司分立，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。根据以上文件，公司分立，不需缴纳契税。②印花税《财政部国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183 号）第三条规定“企业因改制签订的产权转移书据免予贴花”；根据文件，产权转移书据免交印花税。第二种方案下的总税收成本=234.86（万元）※计税成本不同，土地增值税土地计税成本为230万元/亩、企业所得税土地税前扣除计税成本为200万元/亩。方案三：地块投资方案的涉税成本分析如下： A公司需缴纳的税金如下：①增值税 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。第十一条：有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。财税[2016]36号文附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。根据上述规定可以得出，企业将无形资产、不动产投资入股换取被投资企业股权的行为属于有偿取得“其他经济利益”，且被投资企业取得不动产包括“接受投资入股”形式取得的不动产，其进项税额准予从销项税额中抵扣。根据以上规定企业以土地使用权不动产投资应作为销售缴纳增值税，并可计算销项税额、开具增值税专用发票给被投资企业作为抵扣进项税额的凭据。因此以土地使用权投资要视同销售缴纳增值税。
《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条第（二）项规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”A公司以地块W投资到B公司，需缴纳增值税(230-200）×60÷（1+5%）×5%=85.71（万元）②城建税、教育费附加（含地方）需缴纳的城建税、教育费附加=85.71×（7%+5%）=10.29（万元）③印花税按印花税产权转移书据万分之五税率缴纳印花税。需缴纳的印花税=230×60×0.05%=6.90（万元）④土地增值税根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，本案例中的房地产A公司需缴纳土地增值税：需缴纳的土地增值税=【230×60÷（1+5%）-（200×60 +200×60×3% +10.29+6.90）】×30%=229.70（万元）
（注：200×60×3%为A公司取得出让土地时缴纳的契税）⑤企业所得税《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”因此，A公司将土地投资到B公司名下，应缴纳企业所得税。应缴纳的企业所得税=【230×60 ÷（1+5%）-（200×60+10.29+6.90+229.70）】×25%=223.99（万元）B公司需缴纳的税金如下： ①契税根据《契税暂行条例实施细则》第八条规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：