浅析房地产代建工程的税务与会计处理

2022-09-10

1 引言

按照税法对代建业务定性不同, 房地产代建业务存在着两种形式, 这两种形式存在条件不同, 税务与会计处理方式便有所不同。房地产代建工程项目由委托方立项、委托方拥有土地使用权、签订委托代建合同、项目建设发票开具给委托方、受托方不垫付资金、受托方按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费, 同时满足以上六个条件的代建工程项目, 税法上定性为“现代服务业”, 否则视为“销售不动产”业务。本文就符合“现代服务业”条件的房地产代建工程项目税务和会计处理进行分析。

2 房地产代建工程企业的涉税处理

房地产开发受托企业代建房地产项目, 如满足上述代建工程项目的6个条件, 按照代建工程项目总投资的一定比例收取代建服务费或按代建工程的建筑面积定额收取代建服务费, 并按照税法“现代服务业”的规定, 一般纳税人开具百分之六的增值税发票, 采用一般计税方法按月核算并申报增值税。

3 房地产代建工程企业收到财政性补贴款的处理

房地产代建工程项目, 涉及房地产开发建设项目委托方和受托方, 往往委托方不直接支付工程款到项目总包、分包单位, 而是通过房地产开发受托单位依委托方名义开设银行专户、设立代建账套, 全面负责房地产代建项目建设及工程款支付管理工作。

房地产开发企业代建房地产工程项目, 如棚户区改造、公租房、廉租房等, 通常政府会给房地产代建项目一笔巨额的补偿或补助, 按照政府补偿或补助下放的文件规定用途不同, 通常可以分二类, 税务和会计处理存在较大差异。一是政府文件对补贴款的资金使用用途没有任何约定, 补贴款作为一种奖励或者补偿无偿拨付给房地产代建受托方, 房地产代建受托方在收到补贴款项时作为本企业的一种利得, 记账营业外收入, 并入当期应纳税所得额, 交纳企业所得税, 不交增值税。二是政府文件对补贴款的资金使用用途有明确规定, 如专用基础设施配套费、专用某建设项目等, 这类补贴款通常是专款、专户、专用, 税务处理上企业应作为不征税收入的补贴款项, 不交增值税, 也不交企业所得税, 会计处理上通常有3种方法:其一, 受托代建企业没有支付相应的专项工程项目款, 受托代建企业收到补贴款时记账专项应付款, 支付相应工程款时冲减专项应付款。其二, 受托代建企业工程建设期间, 利用自有或其他资金来源已经支付全部或者部分专项工程款, 后收到相应的财政性补贴款, 直接冲减对应的专项工程成本。其三, 收到财政性补贴款, 代建受托方应将该专项财政性补贴款作为委托方工程预付款, 代建受托方记账其他应付往来款, 代建房地产项目竣工决算时, 记房地产代建委托方其他应收往来款, 其他应付款和其他应收款账户的差额是代建委托方尚欠的代建工程款。这三种处理方法中, 个人认为第三种处理方法更为妥当, 前两种处理方法均会影响到项目成本的完整性, 导致代建工程项目竣工决算时成本额不完善、不准确。

4 房地产代建工程企业营业成本及费用的核算

房地产开发企业代建工程项目, 根据国家房地产代建工程项目定义及有关税务规定, 应按照“现代服务业”做相应的税务和会计处理。房地产开发企业作为房地产项目受托方, 与代建项目相关的有人工和办公两类成本费用, 应按照项目名称建立成本辅助核算账。代建工程项目直接相关的工程管理人员, 比如专职现场工程师、设计师等发生的人工费和办公费, 应按月归集到直接成本—某项目;代建工程项目辅助管理人工费和办公费, 比如计划部、采购部等人工费和办公费应按照一定比例在代建项目和自建项目之间进行分配, 按月归集到间接成本—某项目;代建工程项目企业管理部门, 比如财务部、综合部等人工费和办公费作为企业日常管理费用。

月末, 房地产开发代建工程项目, 按照代建工程项目当月实际投资额乘以约定的比例或按代建工程的完工百分比乘以代建服务费总额, 作为房地产开发代建工程企业当月代建项目营业收入, 按照项目辅助核算记入营业收入—某项目科目。遵循会计基本准则收入与成本配比原则, 代建工程项目按照项目辅助核算归集的直接成本、间接成本, 月末一次性结转到代建营业成本-某项目。

5 房地产代建工程企业开发成本的核算

房地产开发企业代建房地产工程项目, 受委托企业开设专户、建立代账, 代建账核算代建项目开发成本, 应根据各代建工程实际需求确定。房地产开发成本核算一般按照以下几类会计科目设置: (1) 土地征用及拆迁补偿费; (2) 前期工程费; (3) 基础设施费; (4) 建筑安装工程费; (5) 开发间接费。项目建设期, 房地产代建项目开发成本的核算和自有房地产项目开发成本的核算方法相同, 只是扮演两个不同的角色在两个帐套作会计核算。房地产代建工程项目完成竣工验收, 代建企业应将归集在“开发成本—某项目”科目的贷方累积余额转入“开发产品—某项目”科目的借方, 在代建工程项目移交给委托代建单位, 工程价款结算手续办理妥当后, 将代建工程项目自“开发产品”科目的贷方转入其他应收款的借方。

房地产开发建设项目代建模式源于营业税改增值税之前, 根据营业税改增值税有关规定, 房地产开发建设项目代建模式的税务规定沿用了原营业税相关政策, 随着国家营业税改增值税政策的推进步伐, 未来房地产开发建设项目代建业务是否有存在价值, 房地产开发建设项目核算方法是否一成不变, 值得我们进一步思考。

摘要：随着住房制度市场化改革进程的推进, 至2003年, 房地产业正式成为我国重要的支柱产业, 十几年以来房地产业迅猛发展, 房价一路飙涨。与此同时, 政府为了抑制房价过快上涨, 除陆续出台的宏观调控政策外, 加大政府保障性住房投资力度, 出现政府委托房地产开发企业代建工程。为此, 本文介绍了房地产代建工程企业的涉税处理, 房地产代建工程企业收到财政性补贴款的处理, 房地产代建工程企业营业成本及费用的核算, 房地产代建工程企业开发成本的核算。

关键词：代建工程,受托方,财政补贴,会计处理